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1、房地产专业基础学问11/1/20221房地产基础学问及常用名词房地产基础学问及常用名词1 1、房地产：、房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称，包括物质实体和依托是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产与建筑物密不行分。于物质实体上的权益，房地产与建筑物密不行分。上述定义中的地上定着物，是指不能分别或虽能分别但分别后会破坏上述定义中的地上定着物，是指不能分别或虽能分别但分别后会破坏房地产的功能或完整性，地上定着物包括为提高房地产的运用价房地产的功能或完整性，地上定着物包括为提高房地产的运用价 值而种植在土地上的花草、树木或人工建立的庭院、花园

2、、假山，为值而种植在土地上的花草、树木或人工建立的庭院、花园、假山，为 提高建筑物的运用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通提高建筑物的运用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通 风、通讯、电梯、消防等设备。风、通讯、电梯、消防等设备。11/1/202222 2、土地的全部权种类：、土地的全部权种类：国有土地，集体土地。国有土地，集体土地。3 3、土地运用权的获得方式：、土地运用权的获得方式：征用、划拨、出让。征用、划拨、出让。其中，以出让方式获得土地运用权，目前已经实行其中，以出让方式获得土地运用权，目前已经实行“招拍挂招拍挂”的方式的方式 进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让

3、，协议出让已经停止。进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。4 4、生地与熟地：、生地与熟地：熟地是指已经拆迁完毕，达到熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平三通一平”施工条件的土地。施工条件的土地。生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。三通一平：水通、电通、路通，场地平整。三通一平：水通、电通、路通，场地平整。七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热 通，场地平整。通，场地平整。11/1/202235 5、房地产按用途划分

4、的类型、房地产按用途划分的类型:a.a.居住房地产（一般住宅，高级公寓，别墅等）；居住房地产（一般住宅，高级公寓，别墅等）；b.b.商业房地产（写字楼，旅馆，商店，影剧院等）商业房地产（写字楼，旅馆，商店，影剧院等）c.c.旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹，沙滩等）旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹，沙滩等）d.d.工业房地产（厂房，仓库，）工业房地产（厂房，仓库，）e.e.农业房地产（农场，林场，牧场，果园）农业房地产（农场，林场，牧场，果园）f.f.特殊房地产（学校，教堂，政府机关办公楼等）特殊房地产（学校，教堂，政府机关办公楼等）6 6、土地运用权出让的运用年限：、土地运用权出让的

5、运用年限：居住用地居住用地7070年；年；工业用地工业用地5050年；年；教化，科技，文化卫生，体育用地教化，科技，文化卫生，体育用地5050年；年；商业，旅游，消遣用地商业，旅游，消遣用地4040年；年；综合或其他用地综合或其他用地5050年；年；11/1/202247 7、商业房地产的含义、商业房地产的含义人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、消遣、休闲等需求的社会功能，又有能满足有能满足市民购物、饮食、消遣、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等须要的经济

6、功能。商业地产是包括购商家经营、商务活动、市民投资等须要的经济功能。商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、物中心、大卖场、商业街、shoppingmallshoppingmall、主题商场、专业市场、批发、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、消遣类商业地产、住宅和写字楼的底层商市场、折扣店、工厂直销店、消遣类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区分的房地产产品。在现实生活中，我们接触最多铺等与住宅类有很大区分的房地产产品。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmallshoppingmall

7、三种业态。三种业态。11/1/202258 8、CBD CBD CBDCBD的全称是的全称是Central Business DistrictCentral Business District，我国现有三种译法：中心商，我国现有三种译法：中心商务区、商务中心区或中心商业区。其概念最早产生于务区、商务中心区或中心商业区。其概念最早产生于19231923年的美国，当年的美国，当时定义为时定义为“商业会聚之处商业会聚之处”。随后，。随后，CBDCBD的内容不断发展丰富，成为一的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一

8、般而言，CBDCBD应当应当具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变更最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；度最高，昼夜间人口数量变更最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。它高楼林立，土地利用率最高。11/1/202269 9、购物中心、购物中心 世界购物中心协会对购物中心的定义是：世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产

9、进行设作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”包括地区购包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。通常说的通常说的Shopping MallShopping Mall，音译，音译“摩尔摩尔”或或“销品贸销品贸”，意为大型购物中，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。摩尔（购物中心）特指规模巨大，心，属于一种新型的复合型商业业态。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、消遣、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专集

10、购物、休闲、消遣、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。业连锁零售店在内的超级商业中心。严格意义上讲，小于严格意义上讲，小于1010万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔业态复合度高的方可称作摩尔MALLMALL；而大于；而大于2020万平方米的，可叫做超级万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心摩尔购物中心SUPER MALLSUPER MALL。11/1/202271010、CLDCLD CLD CLD就是中心生活区，是英文就是中心生活区，是英文CenterLivingDistrictCe

11、nterLivingDistrict的简称，是指一个的简称，是指一个大型城市中，在政府总体规划的引导下，随着经济发展到确定阶段，人大型城市中，在政府总体规划的引导下，随着经济发展到确定阶段，人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化，那些由若干居住区组成，们的工作、生活等行为模式发生了功能分化，那些由若干居住区组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、消遣、教化需求，位于城市中心可满足城市主流人群集中居住、消费、消遣、教化需求，位于城市中心地带，并具有城市一流生活质素、高尚人文内涵和完备生态环境的居住地带，并具有城市一流生活质素、高尚人文内涵和完备生态环境的居住区域。区域。“中心生活区中心生活区”

12、按聚集群体可以分为：民营企业总部汇合的商按聚集群体可以分为：民营企业总部汇合的商务区；城市精英与高收入白领青睐的中高档居住区；聚集大型购物中心、务区；城市精英与高收入白领青睐的中高档居住区；聚集大型购物中心、展览中心等商业居住区等等。展览中心等商业居住区等等。11/1/202281111、商圈、商圈 商圈是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势商圈是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在确定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的圈，指在确定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优

13、先最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%50-80%顾客的范围）、顾客的范围）、次级商圈（吸纳次级商圈（吸纳15-25%15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%5-25%顾客的范围）。商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着确定的方顾客的范围）。商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着确定的方向和距离扩展，那些优先选择

14、到该店来消费的顾客所分布的地区范围，向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。11/1/202291212、写字楼、写字楼5A5A级写字楼级写字楼“5A”“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有确定关联，指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有确定关联，但确定不是划分写字楼等级的标准，但确定不是划分写字楼等级的标准，“5A”“5A”仅仅表示了一个写字楼智能仅仅表示了一个写字楼智能化水平的凹凸，对写字楼品质有确定的影响，但是绝不能说化水平的凹凸，对写字楼品质有确定的影响，但是绝不能

15、说“5A”“5A”级写级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面。度只是其中的一个方面。“5A“5A级写字楼级写字楼”的的“5A”“5A”是指是指OAOA（办公智能化）、（办公智能化）、BABA（楼宇自动化）、（楼宇自动化）、CACA（通讯传输智能化）、（通讯传输智能化）、FAFA（消防智能化）、（消防智能化）、SASA（安保智能化）。（安保智能化）。“甲级甲级”写字

16、楼写字楼 所谓甲级写字楼，是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方所谓甲级写字楼，是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定。它是在港台商人与内地发展商合作开发涉外写字面并没有成文的规定。它是在港台商人与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼依据其综合质素楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼依据其综合质素不同，划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上推断甲不同，划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上推断甲级写字楼有八大特征：管理国际化、级写字楼有八大特征：管理国际化、2424小时写字楼、人性化、空

17、间的舒小时写字楼、人性化、空间的舒适性和好用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等。适性和好用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等。11/1/20221013、拆迁补偿的方式：、拆迁补偿的方式：货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。目前较多接受货币补偿方式。目前较多接受货币补偿方式。14、在什么状况下，国家可以收回有限制出让的土地运用权：、在什么状况下，国家可以收回有限制出让的土地运用权：a.土地运用届满（假如在土地运用权届满以后，再重新交纳规定金额的土地运用届满（假如在土地运用权届满以后，再重新交纳规定金额的 土地出让金，出让金视该地段标的收取，就可以接着

18、运用）土地出让金，出让金视该地段标的收取，就可以接着运用）b.依据社会公共利益的须要依照法律程序提前收回依据社会公共利益的须要依照法律程序提前收回c.因土地运用者不履行土地运用权出让合同而收回因土地运用者不履行土地运用权出让合同而收回11/1/2022111515、土地出让金：、土地出让金：指市县级人民政府土地行政主管部门将土地运用权出让给土地运指市县级人民政府土地行政主管部门将土地运用权出让给土地运用者，并由土地运用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价用者，并由土地运用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价 款。款。1616、产权及房产种类：、产权及房产种类：房产证可分为商品房、房

19、改房、村民自建房三种形式。房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。房屋产权：房屋产权：指房产的全部者依据国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各指房产的全部者依据国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋全部者对该房屋财产的占有、运用、收益和处项权益的总和。即房屋全部者对该房屋财产的占有、运用、收益和处分的权利。分的权利。房地产权利人：房地产权利人：指依法享有土地运用权、房屋全部权的自然人、法人和其他组织。指依法享有土地运用权、房屋全部权的自然人、法人和其他组织。11/1/202212产权证书：产权证书：指指“房屋全部权证房屋全部权证”和和“土地运用权证土地运用权证”。房

20、屋产权证书包括：。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、运用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房建筑面积、运用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图地产测量部门的分户房屋平面图大产权证：大产权证：即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这这只能由开发商来办理。只能由开发商来办理。小产权证：小产权证：即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者托付开发商到房即每个购房者拿到

21、的产权证，由购房者或购房者托付开发商到房产产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。商品房：商品房：是指房屋开发建设中特地用作商品销售的住宅房屋或商业物业。是指房屋开发建设中特地用作商品销售的住宅房屋或商业物业。11/1/202213公房：公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家全部。销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家全部。运用权房：运用权房：由国家及国有企业事业单位投

22、资兴建的住宅，政府以规定的租金标准由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。出租给居民的公房。集资房：集资房：变更住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面变更住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同担当，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房共同担当，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面赐予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价面赐予部分减免。集资所建

23、住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。共有房产：共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有全部权两个或两个以上的人对同一项房产共同享有全部权11/1/202214五证（预售条件）五证（预售条件）:建设用地规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地运用证国有土地运用证、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、和商品房预售许可证，简称建设工程施工许可证、和商品房预售许可证，简称“五证五证”。一证三书（楼房交付运用条件）：一证三书（楼房交付运用条件）：一证：一证：房

24、地产建设项目竣工综合验收合格证房地产建设项目竣工综合验收合格证 三书：商品房质量保证书三书：商品房质量保证书、商品房运用说明书、商品房运用说明书、收楼通知书、收楼通知书 商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等 商品房运用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在运用中应注商品房运用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在运用中应注 意的问题。意的问题。11/1/202215现房：现房：已经交付运用的商品房已经交付运用的商品房客户交付部分或全部房款后即可入住。客户交付部分或全部房款后即可入住。开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。开发商已

25、办妥房地产权证（大证）的商品房。期房：期房：尚未交付运用的商品房。指开发商从取得商品房预售许可证起先尚未交付运用的商品房。指开发商从取得商品房预售许可证起先 至取得房地产权证（大证）为止的期间。至取得房地产权证（大证）为止的期间。准现房：准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。行配套施工阶段的房屋。11/1/2022161717、价格：、价格：价格的种类很多，如均

26、价、起价、最低价、最高价、一口价等。价格的种类很多，如均价、起价、最低价、最高价、一口价等。其中的两种。其中的两种。最低价最低价指目前销售中最低的单价指目前销售中最低的单价 最高价最高价指目前销售中最高的单价指目前销售中最高的单价 均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。可以反映一个楼盘整体价格。起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的 销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价，不能真实销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价

27、，不能真实 的反映楼盘的价位。的反映楼盘的价位。一口价一口价指不分楼层指不分楼层 不分方向不分方向一次性付款的价格一次性付款的价格11/1/20221718、定金与订金的区分：、定金与订金的区分：定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保确定数额的货定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保确定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际

28、交付定金之日起生金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。假如购房者交了定金后变更办法，确定不买了，开发商有权以购房假如购房者交了定金后变更办法，确定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。假如开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他者违约为由不退定金。假如开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。人，应向购房者双倍返还定金。这里须要留意定金与订金之间的区分：法律规定，订金不具有法律这里须要留意定金与订金之间的区分：法律规定，订金不具有法律效力，只

29、是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必需退还购房者。效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必需退还购房者。11/1/2022181919、违约金、违约金:指违约方依据法律规定和合同的约定，应当付给对方的确定数量指违约方依据法律规定和合同的约定，应当付给对方的确定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩处性和补偿性，的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩处性和补偿性，但主要体现惩处性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论但主要体现惩处性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论 是否给对方造成损失，都要支付违约金。是否给对方造成损失，都要支付违约金。2020、房地

30、产一级市场、房地产一级市场:房地产一级市场又称土地一级市场，是土地运用权出让的市场，即房地产一级市场又称土地一级市场，是土地运用权出让的市场，即 国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为 国有土地后出让给运用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以国有土地后出让给运用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以 是经过开发达到是经过开发达到“七通一平七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的熟地。房地产一级市场是由国家垄断 的市场。的市场。11/1/202219n21、房地产二级市场、房地产二级市场:n 房地产二级

31、市场，是土地运用者经过开房地产二级市场，是土地运用者经过开发建设，将新建成的房地发建设，将新建成的房地n 产进行出售和出租的市场。即一般指商品产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交房首次进入流通领域进行交n 易而形成的市场。房地产二级市场也包括易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地运用土地二级市场，即土地运用n 者将达到规定可以转让的土地，进入流通者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。领域进行交易的市场。n22、房地产三级市场、房地产三级市场:n 房地产三级市场，是购买房地产的单位房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转

32、让或租赁的市场。和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换。屋的交换。11/1/2022202323、预售的条件：、预售的条件：商品房预售实行许可证制度，开发经营企业进行商品房预售，应商品房预售实行许可证制度，开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县市房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许当向城市、县市房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示许可证。可证。开发经营企业进行商品房预售，应当

33、向承购人出示许可证。其商品房预售广告、售房宣扬资料和说明书均应载明预售许可证的批其商品房预售广告、售房宣扬资料和说明书均应载明预售许可证的批准文号。其许可证应在售楼场所显著位置悬挂。未取得预售许可证的，准文号。其许可证应在售楼场所显著位置悬挂。未取得预售许可证的，不得进行商品房预售。不得进行商品房预售。11/1/202221内销商品房预售：内销商品房预售：开发经营企业预售内销商品房须持以下证件或资料：开发经营企业预售内销商品房须持以下证件或资料：开发经营企业的营业执照；开发经营企业的营业执照；有市计委、建委批准的商品房项目建设支配文件；有市计委、建委批准的商品房项目建设支配文件；已取得国有土地

34、运用证或土地运用权来源证件，并已交付全部土地运已取得国有土地运用证或土地运用权来源证件，并已交付全部土地运用权出让金；用权出让金；取得建设工程规划许可证和建设工程开工证；取得建设工程规划许可证和建设工程开工证；有纳入市建委销售支配的证明文件；有纳入市建委销售支配的证明文件；按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的的25以上，或达到相应的工程进度，并已确定施工进度和交付日期；以上，或达到相应的工程进度，并已确定施工进度和交付日期；本市商品房预售许可证。本市商品房预售许可证。11/1/202222外销商品房预售：外销

35、商品房预售：开发经营企业预售外销商品房须持以下证件或资料：开发经营企业预售外销商品房须持以下证件或资料：开发经营企业的营业执照；开发经营企业的营业执照；付清地价款（包括市政基础设施建设费、拆迁安置补偿费和土地运用付清地价款（包括市政基础设施建设费、拆迁安置补偿费和土地运用权出让金），取得土地运用证；权出让金），取得土地运用证；市或区县建委颁发的建设工程开工证，建筑施工合同，采暖、给排水、市或区县建委颁发的建设工程开工证，建筑施工合同，采暖、给排水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程已确定交用日期的证明材料；供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程已确定交用日期的证明材料；已完成工程建设总投资额的

36、已完成工程建设总投资额的2525；工程施工进度和竣工交付日期已经确定；工程施工进度和竣工交付日期已经确定；外销商品房预售许可证。外销商品房预售许可证。11/1/2022231 1、建筑面积、建筑面积:住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如 果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积 包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、他包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、他 公摊面积等。公摊面积等。2 2、运用面积：

37、、运用面积：住宅的运用面积，指住宅各层平面中干脆供住户生活运用的净面住宅的运用面积，指住宅各层平面中干脆供住户生活运用的净面 积之和。计算住宅运用面积，可以比较直观地反应住宅的运用状况，积之和。计算住宅运用面积，可以比较直观地反应住宅的运用状况，但在住宅买卖中一般不接受运用面积来计算价格。但在住宅买卖中一般不接受运用面积来计算价格。3 3、套内建筑面积、套内建筑面积:套内运用面积和套内墙风光套内运用面积和套内墙风光积与阳台建筑面积之和积与阳台建筑面积之和规划术语及相关规定规划术语及相关规定11/1/2022244 4、公用面积：、公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入便利、正常交往、保

38、障住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入便利、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。5 5、竣工面积：、竣工面积：指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是依据设计指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是依据设计要求全部完工，阅历收合格的建筑要求全部完工，阅历收合格的建筑.6 6、共有建筑面积、共有建筑面积 房屋系指各产权主共同占有或共同运用的建筑面积房屋系指各产权主共同占

39、有或共同运用的建筑面积11/1/2022257 7、分摊面积、分摊面积 公共场所公共场所(如楼梯如楼梯)及公共设施及公共设施(如供电房如供电房)所占的面积按确定比例所占的面积按确定比例安排给每户的面积。安排给每户的面积。商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1 1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2 2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙各单元与楼宇

40、公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的体水平投影面积的5050 公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。公用建筑面积套内建筑面积之和。一般住宅的一般公摊比例：一般住宅的一般公摊比例：多层：多层：8%15%8%15%小高层：小高层：10%20%10%20%高层：高层：15%30%15%30%11/1/2022268、

41、容积率：、容积率：项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率容积率=总建筑面积总建筑面积总用地面积总用地面积 多层容积率一般限制在多层容积率一般限制在1.3以下，小高层的容积率可以达到以下，小高层的容积率可以达到2左右，高左右，高层视状况一般在层视状况一般在4或或5左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越简洁摊薄，利润空间自然就越大。而对于面积就越多，土地成本就越简洁摊薄，利润空间自然就越大。而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，购房者来讲，则正相反，容积率越

42、低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好。视野、采光就越好。9、建筑密度、建筑密度:在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。建筑密度可以反映出确定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度可以反映出确定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度建筑密度=小区全部建筑地基面积小区全部建筑地基面积小区总占地面积小区总占地面积100%11/1/2022271010、绿化率：、绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。绿化率自然越高越好，一般在绿化

43、率自然越高越好，一般在40%40%左右。左右。绿化率绿化率=绿化面积绿化面积总用地面积总用地面积100%100%1111、好用率：、好用率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。也称之为是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。也称之为“K”“K”值。值。好用率好用率=套内建筑面积套内建筑面积 建筑面积建筑面积11/1/2022281212、用地面积：、用地面积：规划地块划定的面积。规划地块划定的面积。是指产权人运用土地的范围包括其土地上建筑物包括天井、通道、庭是指产权人运用土地的范围包括其土地上建筑物包括天井、通道、庭 院占地面积的总和，即占地面积。院占地面积的总和，即占地面积。1313

44、、用地红线：、用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。一般用红线标示，故称之为用地红线。1414、道路红线：、道路红线：城市道路用地的规划限制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其城市道路用地的规划限制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。他用地的分界线。1515、日照间距系数：、日照间距系数：指依据日照标精确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。指依据日照标精确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。11/1/20222916、建筑间距：、建筑间距：两栋建筑物外墙之间的水

45、平距离。两栋建筑物外墙之间的水平距离。17、日照标准：、日照标准：依据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面对阳依据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面对阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量。的房间子规定的日照标准日获得的日照量。1994年年2月月1号执行的城市居住区规划设计规范中规定，住宅建号执行的城市居住区规划设计规范中规定，住宅建筑日照标准：冬至日住宅底层日照时间不少筑日照标准：冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照小时或大寒日住宅底层日照时间不少于时间不少于2小时。小时。11/1/20223018、居住区用地：、居住区用地：住宅用地、公建用地、

46、道路用地、公共绿地的总称。住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地。含宅间住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地。含宅间 绿地和宅间小路。绿地和宅间小路。公建用地：与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和运用的各公建用地：与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和运用的各 类类 设施的用地。包含建筑基底占地及其所属场院、绿地、和配建停设施的用地。包含建筑基底占地及其所属场院、绿地、和配建停 车场等。车场等。道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽 车、单

47、位通勤车等车辆的停放场地。车、单位通勤车等车辆的停放场地。公共绿地：满足规定的日照要求，适合于支配游憩活动设施的、供公共绿地：满足规定的日照要求，适合于支配游憩活动设施的、供 居民共享的游憩绿地，包括居民区公园、小游园和组团绿地及其他居民共享的游憩绿地，包括居民区公园、小游园和组团绿地及其他 块状、带状绿地。块状、带状绿地。11/1/20223119、配套设施：、配套设施：指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路路 和公共绿地的总称。和公共绿地的总称。20、建筑小品：、建筑小品：指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的

48、，从属于某一建指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩欣赏设施和指示性标记物等的统称。筑空间环境的小体量建筑、游憩欣赏设施和指示性标记物等的统称。11/1/202232建筑基础学问1 1、定义：、定义：广义：人工建筑而成的全部东西。广义：人工建筑而成的全部东西。狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨 ，供人们在内居住、工作、消遣、贮存物品、纪念或其他，供人们在内居住、工作、消遣、贮存物品、纪念或其他 活动的空间场所，不包含构筑物。活动的空间场所，不包含构筑物。构筑物：指房屋以外

49、的建筑，人们一般不干脆在内进行生产和生构筑物：指房屋以外的建筑，人们一般不干脆在内进行生产和生 活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。一、建筑物一、建筑物11/1/2022332 2、分类：房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，、分类：房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，现仅介绍其中的几种分类方式。现仅介绍其中的几种分类方式。按运用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑按运用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑 按层数分：低层（按层数分：低层（1 13 3层）层）多层（多层（4 46 6层）层）小高层（小高层（7

50、 71515层）层）高层（高层（1515层以上至建筑高度层以上至建筑高度100100米）米）超高层（建筑总高度超过超高层（建筑总高度超过100100米，不含单层建筑超过米，不含单层建筑超过 100 100米）。米）。按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力 墙等）、钢结构。墙等）、钢结构。一、建筑物一、建筑物11/1/202234 1 1、基础：、基础：定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它 支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传 给下面的地基。按构造形式不同分类：条形基础、独立基础、箱型基础