营销前期策划方案分析优秀PPT.ppt

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1、万科万科公园里三期公园里三期楼盘营销前期策划方案楼盘营销前期策划方案成员成员：05号黎思梨、号黎思梨、10号吴彩明、号吴彩明、17号李柳、号李柳、19号曾小敏、崔碧君、刘露苑号曾小敏、崔碧君、刘露苑12物业物业2班班市场分析市场分析 开发规模增长，速度放缓开发规模增长，速度放缓价格起伏，下行趋势明显价格起伏，下行趋势明显 供需冲突突出，压力巨大供需冲突突出，压力巨大万科公园里围围着百年万科公园里围围着百年历史的九悦公园而建，历史的九悦公园而建，在深圳是独一无二的；在深圳是独一无二的；公共配套设施一应俱全。公共配套设施一应俱全。将将“满满的公园里满满的公园里”的的理念与九悦公园安静适理念与九悦公

2、园安静适居的内涵完备结合。居的内涵完备结合。公园里的公园里的公园里的公园里的 深圳的深圳的深圳的深圳的 中国的中国的中国的中国的 世界的世界的世界的世界的项目简介项目简介 项目将建设成为生态协调的节约型社区，实现发展绿色经济、循环经济和节约型经济的目标；发挥区位优势和交通优势，整合产业用地，推动第三产业发展；完善路网体系，改善市政公用设施和公共服务设施，扩绽开放空间和园林绿地系统，提高绿化率和绿化覆盖率，为居民创建平安、美丽、健康的生活环境。本小区为高层商住小区，布沙路、翠山路（樟富北路）一侧沿街设有集中商业，幼儿园布置在万福佳商业大厦北面，拟设置12个班。项目南侧设一主要出口，东侧和西侧共设

3、两个次出口。住宅楼布局，接受近似围合式，尽量形成大的中心花园景观，以形成相对隐藏空间，同时将塔楼布置在朝向最好的位置，使住户视野开阔，视线无干扰。另外，由于用地局促，因此建设方尽量开发高空空间，做高层住宅，从而削减塔楼数量，减小密度，尽量扩大绿化面积。万科公园里位于深圳东湖北片区生态资源中心，毗邻深圳最大的湖泊东湖的北面，远瞰深圳最高的山脉梧桐山，极尽美景，富氧生息。万科公园里环绕3.75公顷樟树布公园而立，深圳地产史上绝无仅有的小区围合公园。求水山公园、仙湖公园、东湖公园环绕小区的全公园型住区。项目分四期实施。一期计容积率建筑面积139100平方米。先建设翠山路沿线。翠山路道路基础设施好，现

4、状居住建筑较少，开发资金压力小；先安置一、二期拆迁的村民，再出售商品房，可回笼部分资金，弥补前期资金投入，主力产品为88-160平米多样户型。2期建设北侧部分用地。完成拆迁村民的安置工作。3期建设东侧用地，在建设的同时，为城市道路建设供应用地。4期为剩下用地，即布沙路沿线用地，完成公共绿地的建设。3 39 94 43 30 00 0平平平平米米米米2 20 00 00 00 0平平平平米米米米4 47 71 19 91 15 5平平平平米米米米1 10 04 48 87 70 0平平平平米米米米住宅面积：约住宅面积：约394300394300商铺面积：约商铺面积：约2000020000 总占地

5、面积：总占地面积：104870104870总建筑面积：总建筑面积：471915471915建筑密度：建筑密度：35%35%绿化率：绿化率：30%30%项目简介项目简介竞争者分析竞争者分析1 1大族河山大族河山地地 址：龙岗东湖国际住区樟树布公园北侧址：龙岗东湖国际住区樟树布公园北侧开开 发发 商：深圳市大族基业房地产开发有限公司商：深圳市大族基业房地产开发有限公司物业类型：一般住宅物业类型：一般住宅2 2恒大国香山恒大国香山地地 址：龙岗布吉丹平快速丹沙路出口址：龙岗布吉丹平快速丹沙路出口开开 发发 商：恒大地产集团商：恒大地产集团物业类型：物业类型：一般住宅一般住宅SWOTSWOT分析分析自

6、身配套完善交通便利交通便利物业层次高物业层次高跃层式设计跃层式设计环境突出环境突出南北通透南北通透项目优势项目优势噪音灰尘严峻：紧靠丹平快速，噪音大，灰噪音灰尘严峻：紧靠丹平快速，噪音大，灰噪音灰尘严峻：紧靠丹平快速，噪音大，灰噪音灰尘严峻：紧靠丹平快速，噪音大，灰尘多尘多尘多尘多1交通暂不便利：离地铁站较远，坐车不便利交通暂不便利：离地铁站较远，坐车不便利交通暂不便利：离地铁站较远，坐车不便利交通暂不便利：离地铁站较远，坐车不便利2SWOTSWOT分析分析项目劣势项目劣势地域优势地域优势地域优势地域优势u片区规划利好重重，片区规划利好重重，前景无限：前景无限：施旧城改施旧城改施旧城改施旧城改

7、造，限制工业用地造，限制工业用地造，限制工业用地造，限制工业用地的投放，重点落实的投放，重点落实的投放，重点落实的投放，重点落实及完善配套设施，及完善配套设施，及完善配套设施，及完善配套设施，改善城市环境。改善城市环境。改善城市环境。改善城市环境。u基本没有同质的直基本没有同质的直接竞争接竞争 楼盘楼盘文化优势文化优势文化优势文化优势n n文化内涵。文化内涵。文化内涵。文化内涵。n n方案目标可以细方案目标可以细方案目标可以细方案目标可以细分概念清晰明了，分概念清晰明了，分概念清晰明了，分概念清晰明了，广告诉求重点明确。广告诉求重点明确。广告诉求重点明确。广告诉求重点明确。n n通过有效的营销

8、通过有效的营销通过有效的营销通过有效的营销推广计划，把开发推广计划，把开发推广计划，把开发推广计划，把开发商的品牌形象、产商的品牌形象、产商的品牌形象、产商的品牌形象、产品形象淋漓尽致地品形象淋漓尽致地品形象淋漓尽致地品形象淋漓尽致地表现出来表现出来表现出来表现出来服务优势服务优势服务优势服务优势n n万科物业智能化万科物业智能化万科物业智能化万科物业智能化管理体系与经营机管理体系与经营机管理体系与经营机管理体系与经营机制先前一步完善与制先前一步完善与制先前一步完善与制先前一步完善与跟进，配套的智能跟进，配套的智能跟进，配套的智能跟进，配套的智能化着实体现人性化化着实体现人性化化着实体现人性化

9、化着实体现人性化的一面。的一面。的一面。的一面。SWOTSWOT分析分析项目机会项目机会项目万科项目万科项目万科项目万科30303030年来首次创新产品能否得到年来首次创新产品能否得到年来首次创新产品能否得到年来首次创新产品能否得到消费者的亲睐成为项目成败的关键消费者的亲睐成为项目成败的关键消费者的亲睐成为项目成败的关键消费者的亲睐成为项目成败的关键 1u房产新政影响：限购令确定程度上抑制了部分房产新政影响：限购令确定程度上抑制了部分需求，影响项目的销售需求，影响项目的销售2SWOTSWOT分析分析项目威逼项目威逼SWOTSWOT分析总结分析总结万科万科公园里公园里具有较强的竞争优势和市场潜力

10、具有较强的竞争优势和市场潜力 文化建设文化建设品牌建设品牌建设深圳楼市深圳楼市本案条件本案条件入则安静入则安静入则安静入则安静 出则繁华，风景如画，雅致园林，乐感飘渺，府宇精琢出则繁华，风景如画，雅致园林，乐感飘渺，府宇精琢出则繁华，风景如画，雅致园林，乐感飘渺，府宇精琢出则繁华，风景如画，雅致园林，乐感飘渺，府宇精琢品尝住宅，品尝生活品尝住宅，品尝生活品尝住宅，品尝生活品尝住宅，品尝生活久违的自然，在城市复兴久违的自然，在城市复兴久违的自然，在城市复兴久违的自然，在城市复兴目标市场分析及定位目标市场分析及定位高端人群高端人群企事业人员企事业人员政府机关人员政府机关人员须要文化底蕴高收入者须要

11、文化底蕴高收入者文化人士文化人士老老师师、作家、作家、书书法家等法家等 拟拟改善原有居住条件的居民改善原有居住条件的居民 企企业业、个体私、个体私营营老板老板 政府机关政府机关大中型企大中型企业业中高收入者中高收入者 少数带动多数少数带动多数希望享受生活希望享受生活 自住自住为为主，投主，投资为辅资为辅 年年龄层龄层次次为为3055岁岁 其次次置其次次置业业人士人士 目标人群定位目标人群定位品牌文化定位品牌文化定位久违的自然久违的自然在城市复兴在城市复兴品尝住宅品尝住宅品尝生活品尝生活文化品牌文化品牌文化品牌文化品牌项目营销推广策略项目营销推广策略项目设计理念创新项目设计理念创新空间布局设计空

12、间布局设计户型设计创新户型设计创新项目视觉识别系统项目视觉识别系统建筑风格创新建筑风格创新 环境及艺术风格创新环境及艺术风格创新产品创新产品创新项目产品创新项目产品创新品味住宅品味住宅 品位生活品位生活1 11 1具有艺术美的建筑品尝，体现一系列微小的、具有艺术美的建筑品尝，体现一系列微小的、具有艺术美的建筑品尝，体现一系列微小的、具有艺术美的建筑品尝，体现一系列微小的、在自然流露的品质；在自然流露的品质；在自然流露的品质；在自然流露的品质；2 2“好用时代好用时代好用时代好用时代”追求房子的平安、好用；追求房子的平安、好用；追求房子的平安、好用；追求房子的平安、好用；“发展发展发展发展时代时

13、代时代时代”追求房子的华贵、高雅；追求房子的华贵、高雅；追求房子的华贵、高雅；追求房子的华贵、高雅；3 3标记是细微环节的尽善尽美，有文化、有特标记是细微环节的尽善尽美，有文化、有特标记是细微环节的尽善尽美，有文化、有特标记是细微环节的尽善尽美，有文化、有特性、得体的、适合的、有艺术感的住宅性、得体的、适合的、有艺术感的住宅性、得体的、适合的、有艺术感的住宅性、得体的、适合的、有艺术感的住宅项目文化品牌创新项目文化品牌创新久违的自然，在城市复兴久违的自然，在城市复兴2 21 1阳光的，绚丽的，多彩的阳光的，绚丽的，多彩的阳光的，绚丽的，多彩的阳光的，绚丽的，多彩的一种愉悦心境，或是一一种愉悦心

14、境，或是一一种愉悦心境，或是一一种愉悦心境，或是一种健康的生态的生活方式。种健康的生态的生活方式。种健康的生态的生活方式。种健康的生态的生活方式。2 2新时代住宅新时代住宅新时代住宅新时代住宅产品良好的采光通风条件，体现空间产品良好的采光通风条件，体现空间产品良好的采光通风条件，体现空间产品良好的采光通风条件，体现空间艺术美；艺术美；艺术美；艺术美；新时代住宅新时代住宅新时代住宅新时代住宅人与人之间良好的互动，留意酷爱生活的人与人之间良好的互动，留意酷爱生活的人与人之间良好的互动，留意酷爱生活的人与人之间良好的互动，留意酷爱生活的社区文化；社区文化；社区文化；社区文化；新时代住宅新时代住宅新时

15、代住宅新时代住宅为人们创建主动精神，为人们供应健康的为人们创建主动精神，为人们供应健康的为人们创建主动精神，为人们供应健康的为人们创建主动精神，为人们供应健康的精神家园；精神家园；精神家园；精神家园；3 3文化自然社区提倡文化自然社区提倡文化自然社区提倡文化自然社区提倡追求天人合一的和谐居住环境追求天人合一的和谐居住环境追求天人合一的和谐居住环境追求天人合一的和谐居住环境及人文文化的渲染及人文文化的渲染及人文文化的渲染及人文文化的渲染项目文化品牌创新项目文化品牌创新万科万科公园里五大基本文化品牌要素公园里五大基本文化品牌要素6 6景观是品牌景观是品牌科技是品牌科技是品牌方位是品牌方位是品牌文化

16、是品牌文化是品牌便利是品牌便利是品牌项目文化品牌创新项目文化品牌创新项目营销推广策略项目营销推广策略项目营销推广项目营销推广项目营销推广项目营销推广项目营销推广项目营销推广 阶段段预计销售率售率预热推广期推广期0引爆推广期引爆推广期130%开开盘强销期期3145%持持续保温期保温期4660%结顶冲刺期冲刺期6185%现房房扫尾期尾期基本基本销售完（售完（95%）营销推广项目周期规划营销推广项目周期规划预热推广期预热推广期预热推广期预热推广期引爆推广期引爆推广期引爆推广期引爆推广期开盘强档期开盘强档期开盘强档期开盘强档期结顶冲刺期结顶冲刺期结顶冲刺期结顶冲刺期现房扫尾期现房扫尾期现房扫尾期现房扫尾期持续保温期持续保温期持续保温期持续保温期促销活动一：内部员工价促销活动二：保价支配促销活动三：试住促销促销活动四：VIP客户活动促销活动五：工信地产文化节促销活动一：无理由退房促销活动二：干脆降价促销活动三：媒体沟通见面会促销活动四：利用交楼入伙的时机树立本项目的口碑促销活动一：公关直销活动公关直销活动促销活动二：减首付减首付促销活动三：房产中介促销房产中介促销促销活动一：团购团购促销活动二：免费送礼免费送礼促销活动一：先租后卖先租后卖促销活动一：深度实惠活动促销活动二：佳节促销活动项目营销推广项目营销推广广告策略广告策略感谢