物业管理方案范文_物业管理策划方案.docx

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1、物业管理方案范文_物业管理策划方案物业管理是指业主对区分全部建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物场地进行管理的活动。下面是第一范文网小编为你带来的物业管理方案范文，欢迎参阅。 物业管理方案范文1 一、 概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前

2、多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、好用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图经营环境图四、 人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预料16名员工(按整个小区交付时设计)。 序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。 2 经营部主任 1 详细经营事务、人事等。 3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证 4 物业管理员 1 详细物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 5 平安护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电修理服务等。 7 保洁员 2

3、 公共区域卫生保洁、绿化养护等。 员工聘请后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。五、 经营预料 a) 经营收入： 19.14万元(年度，以下省略) l 物业管理费：11.34万元 应收12.6万元 30000*12*0.35=126000(元)预料收入 11.34万元(收缴率90%) l 修理服务费：0.5万元 l 特约服务： 5.8万元 l 其他收入： 1.5万元 b) 支出：20.25万元 l 人员工资福利：14万元 l 办公费用：2.5万元(办公、平安护卫、绿化、保洁、消杀等) l 修理保养费用：1.5万元 l 税金：1.05

4、万元 l 不行预见费用：1.2万元 c) 润亏：-1.11万元 d) 物业接管期间 前期投入：10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、平安护卫用品、绿化等) e) 公共性服务费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月* m2(1) 员工的工资和按规定提取的福利费 序号 岗位 人数 工资标准 工资合计 1 经理 1 1200 1200 2 经营部主任 1 800 800 3 办事员 3 600 1800 4 物业管理员 1 800 800 5 平安护卫员 7 500 3500 6 水电工 1 700 700 7 保洁员 2 400 800 工资总额合计 9600工资总额合计：

5、9600元/月;115200元/年 福利：115200*23%=26496(元/年) 合计：14.17万元/年(2) 公用设施设备修理及保养费：1.5万元(3) 绿化管理费：绿化率45% 1.04万m2*1元/年* m2 =1.04万元(4) 清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元(5) 平安护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元(6) 办公费：按管理人员工资总额25%计算5.52万元*25%=1.38万元(7) 固定资产折旧费：按10%计算即 1万元(8) 税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元(9) 保险费：暂不投保(10) 合理利润：按营收8%计算 1.36万

6、元 但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，削减支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* m2 。六、 前期物业接管 a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参加工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。 b) 物业接管验收 l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构平安和运用功能的再验收; l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常运用; l 房屋幢、户编号已

7、经有关部门确认; l 落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位; l 接管小组按图纸资料移交清单，技术资料进行比照检查，发觉产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，恳求赐予帮助解决。 l 接管小组按设备移交清单，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行比照检查，发觉接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，恳求赐予帮助解决。 l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发觉的问题应刚好督促有关单位快速解决。 l 在保修期内，因施工、安装、设备等因

8、素产生的质量问题，公司应查明缘由，刚好上报开发商，恳求尽快解决。 l 抄水、电、气表的底数，记录备案。 l 接管验收中若发觉问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。 l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。 l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即 完成。七、 入伙1、打算工作 l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗; l 车辆管理：增设区间道路标记;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库; l 垃圾清运

9、：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等 l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等) l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等; l 制定入住流程; l 印刷入住表格;2、协调工作 l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。 l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，便利业主。 l 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细微环节，以及有关联系电话，入住时公告。3、入伙现场 入伙打算、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，平安护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。 实

10、行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。 留意事项：避开后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。八、 物业装修与管理 业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必需在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的建筑装饰装修管理规定和物业管理企业制定的住户装修管理规定。依据上述规定，业主在装修前必需向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取装修管理规定，依据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。 业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需照实填写装修施工内容，并

11、注明托付施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。九、物业档案的建立 物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程修理、配套、改造必不行少的依据，也是更换物业管理企业时必需移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和运用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越困难，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了修理必不行少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术修理资料;从空间上讲是指物业构成的方方面

12、面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是根据资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中运用并加以充溢。十、 日常管理(一)房屋管理运作一览表 工作内容 核对业主 装修审核 巡察 跟踪监督 走访回访 熟识 收费 财务 频度 天 一天内办完 二遍/天，入伙期间6h/天，歼灭违章于未然 每周三次 100% 标准 精确 符合规定，无危及平安、外观无变更、用途无变更 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1‰以下。 无违章装修 刚好听取业办法见、满意业主合理要求，业主满足率99%以上 对

13、小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭状况等随问随答，正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次 工作程序 8：008：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：3017：00跟踪监督、巡察、走访、整理档案(二)绿化管理 工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗 工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜;夏秋季每天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，依据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍;冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬季清园，严峻者重点防治 每月一遍，严峻者半月一遍 8h/天 春

14、夏季一遍，严峻者随缺随补 标准 匀称，保持绿色长势良好 匀称，无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持3050mm 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上 程序 7：009：30浇水、施肥;9：3011：30除杂草、整形、保洁;13：3015：30除杀虫、补缺、保洁;15：3017：00浇水、施肥(三)房屋及公用设施修理、养护运作一览表 工作内容 装修审查、监督 巡察 清理 室内修理 室外修理及养护 道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯 频度 8h内随来随办，随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一

15、遍/半年，污水管二遍/季 急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音 检查二遍/天，刚好修理 每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 每周检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外刚好报告有关部门 每月检查一遍，即坏即修 标准 符合规定，无危及平安、外观，无变更用途 熟识房屋公用设施、种类、位置、分布、平安要求、开关位置，公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满足率90%以上 平整率无积水，缺损，完好率90%以上 无积水，无漏隔热层完好 整齐无缺

16、，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上 程序 8：008：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：3017：00跟踪监督、养护修理、巡察、走访、整理档案 工作内容 定岗检查 流淌检查 学习与训练 消防设施 家居平安 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事务 学习法规 教化 训练 频度 24h 每周一遍 24h，每20分钟一遍 24h 5分钟内到达现场 每周一次，每次1h 标准 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进

17、出。 完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰ 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 实行正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪遵守法律、严明平安护卫纪律 健身、队列等常规训练(四)平安护卫、停车管理(五)保洁管理 工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂 频度 二遍/天 14h/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向业主发药一次/年 标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 全部公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆

18、，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整齐无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下(夜夹法);蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下 程序 5：007：00地面清扫;7：008：00清运垃圾;8：0010：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害;13：3015：00清运垃圾;15：0016：00地面清扫保洁 物业管理方案范文2 依据佳园的设计特点，现拟出佳园物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和住户能充共享受到物业管理所带来的便利、温馨和周到的服务，使佳园物业持续升值，为住户营造一个平安、整齐、美丽、便利的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业

19、公司和谐、多赢的经营目标。一、佳园物业概况佳园位于福厦路、环城西路与205国道交汇处，总建筑面积约2万平方米，小区以多层住宅为主，配有较高价值的店面，其中A区、B区占据交通黄金点，交通便捷，银行、学校、超市、酒店、邮局等生活设施齐全，是居家置业的志向物业。漂亮的社区，更须要阳光物业这样较耐性、细致、负责任的物业公司去专心呵护。二、公司接管后将实行的管理档次及服务标准依据佳园的实况，我司确定佳园物业为中高档管理。其服务标准如下：(一)建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和运用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，刚好处理并有回访记录。(二)定期向住用户

20、发放物业管理服务工作征求看法单，对合理建议刚好整改。满足率达95%以上。(三)建立落实修理承诺制，零修急修刚好率100%，返修率不高于1%。(四)每半年公开一次物业管理服务费用收支状况。(五)物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。(六)常规性公共服务1、房屋管理及修理养护(1) 栋号、楼层、房号等标记明显，设立引路方向平面图。(2) 物业外观完好、整齐、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。(3) 空调安装统一。2、共用设备管理，保证设备与机房环境整齐，设备良好，定期保养无事故隐患。(1)供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。(2)弱电系

21、统。保证系统正常工作。故障刚好解除。(3)消防系统。24小时值班;设备设施齐全、完好无损，可随时起用;组织开展消防法规及消防学问的宣扬教化，明确各区域防火责任人;消防疏散通道畅通;保证无火灾平安隐患。(4)给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准;水池、水泵四周清洁卫生，无二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查;排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生;遇有事故，修理人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水;制有应急处理方案。3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。4、保安

22、及车辆管理。(1)专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事务。(2)出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。(3)车辆出入管理严格，有登记。(4)停车场停放整齐，场地整齐。(5)危及人身平安处设有明显标记和防范措施。(6)联系群众，搞好群防群治。(7)在公安派出所指导下搞好治安管理。5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。(1)环卫设施完备。(2)实行标准化清扫保洁。(3)垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。(4)共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持干净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。(5)做好环卫宣扬工作

23、，提高人的清洁卫生意识。6、绿化管理(1)绿地无变更运用用途和破坏、践踏、占用现象。(2)花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。(3)绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。(4)绿化完好率达到95%以上。7、室内装饰装修管理(二次装修)。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构平安。(1)受理本小区二次装修询问与审批。(2)全部装修人员到管理处办理出入证。8、房屋租售管理。(1)督促外来人员在三天内办理暂住证手续。(2)协作派出所、居委会对小区内租户、流淌人员的调查，并登记在册，确保小区的生活平安。9、社区文化(1)设立学习宣扬园地，开展健康向上的活动。(2)制有居民精神文明建设公约。(3)协作街

24、道办事处、居委会、派出所开展各项工作。(4)业主满足率95%以上。(七)针对性的专项服务(代理业务)1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。2、供应空房代管、房屋中介等服务。3、代定报刊、邮件报刊的代收代发。4、供应修理服务并做到小修不过夜，中修三天完成。5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。三、公司拟实行的管理方式对物业进行严格管理，为业主、开发商供应优质服务是本公司的根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业公司的信誉与形象。(一)标准化管理物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误会是当前物业公司与业主关系僵化

25、的一个主要缘由。房屋及设备保养不刚好、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本缘由。本公司从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋修理与养护、给排水及电气设备管理、消防、平安、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满足、公司信誉度得到提高。(二)沟通服务至上组织、沟通、协调实力是物管企业的一项不行或缺的重要素养，具备这项素养，工作中的各项冲突往往可以大事化小、小事化无;反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不

26、畅所致。为此，本公司特地设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题(合理要求)、答复业主疑问、设置业主沟通箱、公示栏、宣扬栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项详细、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，干脆了解业主需求，仔细负责，讲道德，重诚恳，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐性、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误会或投诉，并按物业管理的规范要求登登记来，书面呈报开发商。肯定禁止加剧业主与开发商、开发商与物

27、业公司、物业公司与业主之间错综困难冲突的做法与行为。(三)缔造亲善的社区文化创建一个和谐、文明、舒适、美丽的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开拓一方文明的净土。四、为开展佳园物业管理所配置的人力、物力资源(一)人员设置。依据所确定的管理档次及实地考察，按物业管理面积2万平方米计

28、算,本公司佳园管理处拟设置工作人员11人。职位 人数 负责内容管理入主任兼业主联络处主任 1人 负责总体工作支配、业主沟通工程人员 1人 负责设备、设施修理、保养车管员/收银员 2人 停车场管理、出纳、收费保洁绿化人员 1人 负责保洁绿化保安人员 6人 负责岗亭、车辆出入、巡逻注：财务人员由总公司兼任。(二)综合效益简要分析佳园综合管理费及修理金收费标准可为(以上收费标准仅供参考，最终的收费标准以物价局批复标准收费)：管理费 修理金多层住宅 0.50元/平方米·月 0.20元/平方米·月商场 1.50元/平方米·月 0.25元/平方米·月

29、地上车位 40元/位·月地下车位 60元/位·月五、佳园物业管理的详细操作公司贯彻以人为本、业主至上的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋修理与养护、给排水及电气设备管理、消防、平安、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理 。逐步建立完善的平安保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。(一)前期打算公司派出专业人员对待承接项目进行深化探讨，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布状况、平安状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案;进驻前二个月起先筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针

30、对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议;进驻前一星期必需支配好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备;物业接管必需进行验收评估，妥当进行钥匙、图纸资料的交接。1.内部机构的设置与拟定人员编制2.物业管理人员的选聘和培训开展管理工作前3个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉的处理，特殊电梯配电应取得上岗证方可上岗。3.规章制度制定1)、依据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写业主公约、用户手册并在入伙时发放。2)、制定严谨、科学的管理文件(各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序)并在入伙前完成。(二)物业管理的启动

31、1.物业的接管验收1)、产权资料(项目批准文件、用地批准文件、建筑执照)。2)、技术资料(竣工图、设备的检验合格证书等)2.入伙管理1)、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的入伙管理系统。发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署业主公约，礼貌、热忱接待业主，主动说明有关疑问;签订物业管理托付合同、业主公约;通过宣扬运用户了解和协作物业管理工作;向用户发放用户须知、用户手册;协作用户搬迁，应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、帮助用户搬迁以及交通指挥等;做好用户搬迁阶段的平安工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力气。2)、建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业

32、主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺当管理打好基础。3.二次装修施工全过程监控二次装修管理攸关楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常运用，公司将依厦门市住宅区物业管理条例、建设部第46号令建筑装饰装修管理规定、家庭居室装饰装修管理试行方法、厦门市建筑外墙装饰管理规定、家庭居室装饰二次装修管理试行方法、厦门市物业管理服务收费方法等有关法规以及前期物业管理协议、用户手册、业主公约执行管理。作业现场管理时，管理处将实行必要的平安防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的平安，限制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害

33、，减轻或避开对相邻居民的日常生活造成影响。平安防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事务发生;进行二次装修中用电、煤气、明火平安管理，消退消防隐患;二次装修与入住并存期间，加强平安防范重点宣扬，有针对性地实行措施，确保不遗留平安隐患。环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整齐;加强噪声限制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，限制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备

34、设施不受破坏，严禁随意动用消防设施，使其正常运行。外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞;禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭;窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧;公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自由楼梯口加装铁门。土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构;不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水;外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水;不得在无梁板上砌筑樯体。水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管;厨卫下水主管检查口不得封死;二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物

35、造成堵塞;墙体及吊顶内埋设电线应运用套管;动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。(三)完善的日常物业管理服务A、平安保卫系统1、总体平安环境管理在社区四周、车床进出口、社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料;结合公安110报警系统，对突发平安事务刚好解决，依法办事。培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标记，文明值勤，言语规范，仔细负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路途及频次;对危及人身平安处设有明显标记和防范措施并刚好消退平安隐患。在出入口处对来访客人进

36、行登记，限制楼宇内流淌人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜;建立我公司覆盖全厦门市的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，可以马上调配全公司人力和物力集中支援;制定应急打算和应急措施，如防台风、防地震方案等。2、对出租户管理租户的社区角色不同，人员流淌性大，社会背景、身份也极为困难，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类探望与重点关注;协作派出所、居委会对小区内租户、流淌人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活平安与人际和谐。3、车辆交通及道路管理楼宇停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记;非机动车车辆按规定位置停

37、放;每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整;井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。4、科学管理记录全面的事务日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，歼灭平安隐患。B、设备设施维护系统1.房屋管理与修理养护主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元(门)、户标号标记明显;定期检查外墙，发觉破损刚好修补，确保房屋外观完好、整齐，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹;空调安装位置统一，冷凝水集中收集;设立小告示板，开展与业主沟通，刚好通报相关事项。2.共用设备管理本公司设备保养与修理，一是以预防为主，坚持日常保养与安排修理并重，使设备始终处于良好状态;二是对房屋设备做到三好，四

38、会和五定。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。四会是指物业修理人员对房屋设备要会运用、会保养、会检查、会解除故障。五定是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质;三是实行专业人员修理与运用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的运用操作人员参与日常的维护保养和进行部分的小型修理。四是完善设备管理和定期修理制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和修理登记卡片管理，合理制定定期修理安排。1)给排水设备管理管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，便利住用户生活。供水设备(包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等)。对生活水泵、

39、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染;每天2次巡察水泵房、给水管网、屋顶水箱;水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患;生活用水的水质符合卫生标准;对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单;停水提前一天通知住用户。排水管理。每天巡察排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象;汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生;每年一次清理化粪池、污水井;遇有事故，修理人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。2)供电设备管理供电设备(变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关

40、、户内型漏电爱护自动开关、避雷针等)。建立24小时运行和修理值班制度，刚好解除故障;每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好;建立配电室巡查制度(每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次)，并做好运行记录;停电提前一天通知各用户;临时施工及住(用)户装修制定临时用电管理措施;发生地震、火灾、水灾等状况刚好切断电源;备用应急发电机随时起用。配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内;建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题刚好处理，并做好记录;室内照明、通风保持良好;操作开头的标记明显，停电拉闸要挂标记牌，检修停电，更应挂牌;操作及检验

41、时，必需按规定运用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。供电设备的正常维护和保养。视察种类仪表、电压是否正常，运用电流的改变状况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，比照值班记录检查分析有关差异;核对各个支路的实际负荷是否与装设的爱护元件整定值相符合;配电箱固定是否坚固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否敏捷，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕;导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象;金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否坚固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰

42、变形;各用电器具是否坚固;各种地板的接地电阻是否符合规定。3)弱电设备管理每天对门禁对讲系统进行修理保养，确保故障能刚好解除。4)消防管理消防限制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用;制订突发事务应急方案;消防管理员接受严格正规的培训。建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，刚好发觉并消退火灾平安隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用;在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标记完好，紧急疏散通道畅通无阻;全体管理人员驾驭消防设施设备的运用方法并能刚好处理各种问题;组织开展消防法规及消防学问的宣扬教化，明确各区域防火责任人;建

43、立义务消防队，制订突发火灾应急方案;每年实行一次消防演习，增加应急技能、提高业主消防意识。C、环境保结系统环境卫生管理的目的是净化环境，给住用人供应一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格五定管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备;标准化保洁(专职人员及清洁卫生责任制);垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀;房屋公共部门共用设施无蚁害;楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画;楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持干净。1、日常保洁范围 工 作 内 容 频 次 标 准 备注楼道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/

44、天 无遗留物、臭味2 扫地板及楼梯 1次/天 无杂物，无积水3 冲洗楼梯 1次/周 无杂物，无积水4 擦公寓口信报箱 1次/天 无灰尘，无手印5 擦电梯 2次/天 无灰尘，无手印6 擦公共防盗门 1次/周 无灰尘7 擦楼梯扶手 1次/周 无灰尘8 擦公共天花板 1次/周 无灰尘、蜘蛛丝9 擦消火栓 1次/月 无灰尘10 擦窗户 2次/月 无灰尘道路 1 路面 循环清扫 无杂物2 路边绿地 2次/天 无杂物3 水泵结合器 1次/周 无灰尘4 路灯柱 1次/周 无灰尘绿地 清理 2次/天 无灰尘、枯叶2、四害歼灭在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次实行措施歼灭老鼠、蟑螂，二次歼灭蚊子、苍蝇，

45、协作四周区域对四害滋生地消毒处理。D、绿化维护系统制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作;对楼宇绿化进行改进、栽种;绿地无变更运用用途和破坏、践踏、占用现象;花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃;绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。项 目 措 施 标 准绿化浇水 浇水(依气候改变) 浇足浇透草皮 修剪(按季节进行) 草皮美观平整杂草 清除(每周一次) 确保基本无杂草防虫 病虫害防治(一年2次) 无病虫害养护 施肥(一年4次) 绿化生长旺盛乔灌木 修剪造型一年4次E、共用设施管理系统制定共用设施管理标准，对业主的共用设施：篮球场、网球场、羽毛球场等制定相应的管理方法，定期对共用设施进行维护保养;开发收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的运用价值，为业主及开发商获得收益也为良好的物业管理注入动力。F、社区文化活动组织系统1、社区文化建设创建一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。在一年里