新城控股：2019年财务报表及审计报告.PDF

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1、新城控股集团股份有限公司 2019 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 15 - 一 公司基本情况 新城控股集团股份有限公司(以下简称“本公司”)的前身新城控股集团有限公司(以下简称“原公司”)是由自然人股东王振华、王杏娣、汤宇平及武进市国洲经济开发总公司于 1996 年 6 月 14日在中华人民共和国江苏省常州市设立的有限责任公司。 原公司设立时注册资本为人民币 200 万元，历经数次增资和股权变动后，截至 2014 年 12 月31 日，原公司股东出资额及股权比例如下： 出资额(人民币元) 股权比例 富域发展集团有限公司 1,000,000,000 90.91% 常

2、州德润咨询管理有限公司 100,000,000 9.09% 1,100,000,000 100.00% 于 2015 年 3 月 27 日，经股东会决议，原公司股东作为发起人，原公司整体变更设立为股份有限公司，并更名为新城控股集团股份有限公司。本公司申请登记的变更后注册资本为人民币116,600 万元，划分为每股人民币 1 元的普通股，共计 116,600 万股；变更前后各股东的持股比例不变，并以其拥有的原公司经审计后的按照企业会计准则及其相关规定核算的于 2014 年12 月 31 日的净资产计 1,176,530,664 元作为出资，按 1：0.9910 的比例折为本公司的股本116,60

3、0 万股，折股溢价 10,530,664 元计入资本公积(附注四(33)。 根据中国证券监督管理委员会证监许可20152144 号文关于核准新城控股集团股份有限公司吸收合并江苏新城地产股份有限公司的批复 ， 本公司向江苏新城地产股份有限公司(“江苏新城”)除本公司以外的全体股东发行 542,064,758 股人民币普通股， 并以换股方式吸收合并江苏新城。本次换股吸收合并完成后，江苏新城的全部资产和负债由本公司承继及承接。于 2015 年 12 月4 日，根据上海证券交易所关于新城控股集团股份有限公司人民币普通股股票上市交易的通知(上海证券交易所自律监管决定书2015404 号)， 本公司发行的

4、人民币普通股股票( “A 股” )在上海证券交易所挂牌上市交易。于 2015 年 12 月 31 日，本公司的总股本为人民币1,708,064,758 元，每股面值 1 元。 于 2016 年 3 月 24 日，经 2015 年度股东大会审议通过，本公司以 2015 年 12 月 31 日总股本1,708,064,758 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 3 股，合计转增的股数为512,419,428 股，金额为人民币 512,419,428 元。此次转增股本后，本公司总股本变更为人民币 2,220,484,186 元。 新城控股集团股份有限公司 2019 年度财务报表附注 (除

5、特别注明外，金额单位为人民币元) - 16 - 一 公司基本情况(续) 于 2016 年 8 月 18 日和 2016 年 10 月 17 日，本公司分别召开第一届董事会第十八次会议和2016 年第四次临时股东大会，审议通过了新城控股集团股份有限公司第一期限制性股票激励计划 和 关于提请股东大会授权董事会办理公司限制性股票激励计划有关事项的议案 ( “2016激励计划”)。在获得所有必须的审批后，本公司于 2016 年 11 月 22 日召开第一届董事会第二十三次会议，审议通过了关于公司首次向激励对象授予限制性股票的议案 。根据首次授予限制性股票的议案，本公司向 59 名激励对象定向发行 38

6、,500,000 股限制性人民币普通股 A 股，发行价格为每股人民币 6.9 元。本次募集资金于 2016 年 11 月 24 日到位，业经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)予以验证并出具普华永道中天验字(2016)第 1587 号验资报告。本次定向发行后，本公司总股本变更为人民币 2,258,984,186 元。 于 2016 年 12 月 31 日，本公司各股东出资额及股权比例如下： 出资额(人民币元) 股权比例 境内上市有限售条件人民币普通股 A 股持有人 - 富域发展集团有限公司 1,378,000,000 61.00% - 常州德润咨询管理有限公司 137,800,000 6.

7、10% - 2016 激励计划激励对象(59 名) 38,500,000 1.70% 境内上市无限售条件人民币普通股 A 股持有人 704,684,186 31.20% 2,258,984,186 100.00% 由于本公司原授予 50 万股限制性股票的 1 名激励对象已办理离职手续，不再具备激励对象资格，于 2017 年 5 月 18 日，本公司按每股人民币 6.9 元的价格完成上述 1 名激励对象已获授但尚未解锁的 50 万股限制性股票的回购，并已于 2017 年 5 月 19 日予以注销。相应地，本公司的总股本变更为 2,258,484,186。此外，本公司原授予共计 110 万限制性股

8、票的 2 名激励对象因离职不再具备激励资格，本公司已于 2017 年 12 月 29 日按授予价格扣除已享有的现金分红后每股人民币 6.57 元的价格回购该等股份。 于 2017 年 11 月 30 日，本公司召开第一届董事会第三十三次会议及第一届监事会第十九次会议，审议通过了关于第一期限制性股票激励计划首次授予的限制性股票第一个解锁期可解锁的议案 ，对首次授予限制性股票的 56 名激励对象的 14,760,000 股限制性股票办理解锁，并于 2017 年 12 月 7 日起上市流通。本次解锁的限制性股票上市流通日为 2017 年 12 月 7 日。 新城控股集团股份有限公司 2019 年度财

9、务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 17 - 一 公司基本情况(续) 截至 2017 年 12 月 31 日，本公司各股东出资额及股权比例如下： 出资额(人民币元) 股权比例 境内上市有限售条件人民币普通股 A 股持有人 - 富域发展集团有限公司 1,378,000,000 61.01% - 常州德润咨询管理有限公司 137,800,000 6.10% - 2016 激励计划激励对象(56 名) 22,140,000 0.98% - 本公司持有的尚未注销的库存股 1,100,000 0.05% 境内上市无限售条件人民币普通股 A 股持有人 - 第一期激励计划激励对象(56 名

10、) 14,760,000 0.66% - 其他 A 股持有人 704,684,186 31.20% 2,258,484,186 100.00% 于2018年1月2日， 本公司注销了于2017年12 月29日回购的股权激励相关库存股1,100,000股。 由于本公司原授予 66 万股限制性股票的 2 名激励对象已办理离职手续，不再具备激励对象资格，于 2018 年 7 月 11 日，本公司按授予价格扣除已享有的现金分红后每股人民币 6.57 元的价格完成上述 2 名激励对象已获授但尚未解锁的 66 万股限制性股票的回购，并已于 2018 年11 月 15 日予以注销。相应地，本公司的总股本变更为

11、 2,256,724,186。 于 2018 年 12 月 7 日，本公司召开第二届董事会第十次会议和第二届监事会第六次会议，审议通过了关于第一期限制性股票激励计划首次授予的限制性股票第二个解锁期可解锁的议案 ，对首次授予限制性股票的 54 名激励对象的 10,740,000 股限制性股票在第二个解除限售期办理解锁，并于 2018 年 12 月 13 日起上市流通。本次解锁的限制性股票上市流通日为 2018 年 12月 13 日。 于 2018 年 12 月 5 日， 富域发展集团有限公司和常州德润咨询管理有限公司所持有本公司的股份三年锁定期届满，由有限售条件人民币普通股转为无限售条件人民币普

12、通股。 新城控股集团股份有限公司 2019 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 18 - 一 公司基本情况(续) 截至 2018 年 12 月 31 日，本公司各股东出资额及股权比例如下： 出资额(人民币元) 股权比例 境内上市有限售条件人民币普通股 A 股持有人 - 2016 激励计划激励对象(54 名) 10,740,000 0.48% 境内上市无限售条件人民币普通股 A 股持有人 - 富域发展集团有限公司 1,378,000,000 61.06% - 常州德润咨询管理有限公司 137,800,000 6.11% - 其他 A 股持有人 724,655,039 32

13、.11% - 本公司持有的库存股 5,529,147 0.24% 2,256,724,186 100.00% 于 2019 年 9 月 27 日和 2019 年 11 月 11 日，本公司分别召开第二届董事会第二十次会议和2019 年第二次临时股东大会，审议通过了关于及其摘要的议案和关于提请股东大会授权董事会办理公司 2019 年股票期权与限制性股票激励计划有关事项的议案(“2019 激励计划”)。在获得所有必须的审批后，本公司于 2019 年 11 月 13 日召开第二届董事会第二十二次会议，审议通过了关于向激励对象首次授予股票期权与限制性股票的议案 。根据首次授予的议案，向符合条件的 10

14、5 名激励对象授予共计 1,417.20 万份股票期权，行权价格为人民币 27.40 元/股；向符合条件的 35 名激励对象以库存股授予共计 1,036.90 万股限制性股票，授予价格为人民币 13.70元/股。本次募集资金于 2019 年 11 月 26 日到位，业经立信会计师事务所(特殊普通合伙)予以验证并出具信会师报字(2019)第 ZA15888 号验资报告。 于 2019 年 12 月 9 日，本公司召开第二届董事会第二十四次会议和第二届监事会第十三次会议，审议通过了关于第一期限制性股票激励计划首次授予的限制性股票第三个解锁期可解锁的议案 ，对 2016 限制性股票的 54 名激励对

15、象的 10,740,000 股限制性股票在第三个解除限售期办理解锁，并于 2019 年 12 月 16 日起上市流通。本次解锁的限制性股票上市流通日为 2019年 12 月 16 日。 新城控股集团股份有限公司 2019 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 19 - 一 公司基本情况(续) 截至 2019 年 12 月 31 日，本公司各股东出资额及股权比例如下： 出资额(人民币元) 股权比例 境内上市有限售条件人民币普通股 A 股持有人 - 2019 激励计划激励对象(35 名) 10,369,000 0.46% 境内上市无限售条件人民币普通股 A 股持有人 - 富域

16、发展集团有限公司 1,378,000,000 61.06% - 常州德润咨询管理有限公司 137,800,000 6.11% - 其他 A 股持有人 729,260,539 32.31% - 本公司持有的库存股 1,294,647 0.06% 2,256,724,186 100.00% 本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要经营房地产开发及物业出租和管理。 本公司注册地原为江苏省常州市武进区武宜北路 19 号湖塘镇吾悦广场， 于 2016 年 9 月 2 日变更为江苏省常州市武进区国家高新技术产业开发区新雅路 18 号 208 室，总部地址原为上海市中山北路 3000 号长城大厦，于 201

17、5 年 9 月 21 日变更为上海市中江路 388 弄 6 号新城控股大厦。于 2019 年 12 月 31 日，本公司之母公司为富域发展集团有限公司，最终控制人为王振华先生。 本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注六， 本年度新纳入合并范围的子公司详见附注五(1)、(3)，本年度不再纳入合并范围的子公司详见附注五(2)。 本财务报表由本公司董事会于 2020 年 3 月 26 日批准报出。 新城控股集团股份有限公司 2019 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 20 - 二 主要会计政策和会计估计 本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在存货的计价

18、方法(附注二(12)、应收款项的预期信用损失的计量(附注二(11)、固定资产折旧和无形资产摊销(附注二(15)(18)、投资性房地产的计量模式(附注二(14)、收入的确认时点和计量(附注二(24)等。 本集团在运用重要的会计政策时所采用的关键判断详见附注二(33)。 (1) 财务报表的编制基础 本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的 企业会计准则基本准则 、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号财务报告的一般规定的披露规定编制。 本财务报表以持续经营为基础编制。 (2) 遵

19、循企业会计准则的声明 本公司 2019 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2019 年 12月 31 日的合并及公司财务状况以及 2019 年度的合并及公司经营成果和现金流量等有关信息。 (3) 会计年度 本公司的会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。 (4) 营业周期 除房地产业务以外，其他业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。房地产业务的营业周期从房产开发至销售变现， 一般在 12 个月以上， 具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。 (5) 记账本位币 本公司记账本位币为人民币

20、。本公司下属子公司根据其经营所处的主要经济环境确定其记账本位币。本财务报表以人民币列示。 新城控股集团股份有限公司 2019 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 21 - 二 主要会计政策和会计估计(续) (6) 企业合并 (a) 同一控制下的企业合并 合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量，如被合并方是最终控制方以前年度从第三方收购来的， 则以被合并方的资产、 负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足

21、以冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。 (b) 非同一控制下的企业合并 购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。 (7) 资产收

22、购 对于所收购的子公司不构成业务的，本集团将收购对价在被收购企业的可辨认资产和负债中分摊，该等交易不产生商誉。 (8) 合并财务报表的编制方法 编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。 从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围， 并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。 在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计年度不一致的，按照本公司的会计政策和会计年度对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企

23、业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。 新城控股集团股份有限公司 2019 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 22 - 二 主要会计政策和会计估计(续) (8) 合并财务报表的编制方法(续) 集团内所有重大往来余额、交易及未实现损益在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东的净损益；子

24、公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配比例在归属于母公司股东的净损益和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净损益和少数股东损益之间分配抵销。 如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集团的角度对该交易予以调整。 (9) 现金及现金等价物 现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 (10) 外币折算 (a) 外币交易 外币交易按交易发生日的即期汇率将

25、外币金额折算为记账本位币入账。 于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账本位币。为购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目采用交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金及现金等价物的重大影响额在现金流量表中单独列示。 (b) 外币财务报表的折算 境外经营的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。境外经营的利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的

26、外币报表折算差额，计入其他综合收益。境外经营的现金流量项目，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。 新城控股集团股份有限公司 2019 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 23 - 二 主要会计政策和会计估计(续) (11) 金融工具 金融工具， 是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。 当本集团成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。 (a) 金融资产 (i) 分类和计量 本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征， 将金融资产划分为： (1) 以摊余成本计量的金融资产

27、； (2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产； (3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。 金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。 因销售产品或提供劳务而产生的、 未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。 债务工具 本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分别采用以下二种方式进行计量： 以摊余成本计量： 本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量

28、为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款和长期应收款等。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)到期的债权投资和长期应收款， 列示为一年内到期的非流动资产；取得时期限在一年内(含一年)的债权投资列示为其他流动资产。 新城控股集团股份有限公司 2019 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 24 - 二 主要会计政策和会计估计(续) (11) 金融工具(续) (a) 金

29、融资产(续) (i) 分类和计量(续) 以公允价值计量且其变动计入当期损益： 本集团将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具， 以公允价值计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产。 自资产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产。 权益工具 本集团将对其没有控制、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值计量且其变动计入当期损益， 列示为交易性金融资产；自资产负债表日起预期持有超过一年的， 列示为其他非流动金融资产。 新城控股集团股份有限公司 2019 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 25

30、- 二 主要会计政策和会计估计(续) (11) 金融工具(续) (a) 金融资产(续) (ii) 减值 本集团对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、 其他流动资产、 应收租赁款和财务担保合同等， 以预期信用损失为基础确认损失准备。 本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。 于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于

31、第一阶段，本集团按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的， 处于第二阶段， 本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备； 金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。 对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。 本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按

32、照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。 对于因销售商品、 提供劳务等日常经营活动形成的应收票据、应收账款、 应收款项融资和合同资产，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。对于应收租赁款，本集团亦选择按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。 本集团依据信用风险特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下： 新城控股集团股份有限公司 2019 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 26 - 二 主要会计政策和会计估计(续) (11) 金融工具(续) (a) 金融资产(续) (i

33、i) 减值(续) 组合 1 应收银行承兑汇票 组合 2 应收账款 组合 3 其他应收款 应收政府有关机构款项 组合 4 其他应收款 应收关联方款项 组合 5 其他应收款 应收少数股东和房产合作方款项 对于划分为组合的应收账款、应收租赁款和因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收票据和应收款项融资，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测， 通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率， 计算预期信用损失。 除此以外的应收票据、 应收款项融资和划分为组合的其他应收款， 本集团参考历史信用损失经验， 结合当前状况以及对未来经济状况的预测， 通过违约风险敞口和未来 12 个

34、月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。 本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。 新城控股集团股份有限公司 2019 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 27 - 二 主要会计政策和会计估计(续) (11) 金融工具(续) (a) 金融资产(续) (iii) 终止确认 金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流量的合同权利终止； (2) 该金融资产已转移， 且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方； (3) 该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融

35、资产控制。 其他权益工具投资终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计入留存收益；其余金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。 (b) 金融负债 金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。 本集团的金融负债为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。 以摊余成本计量的金融负债包括应付票据、应付账款、其他应付款、借款及应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，

36、并采用实际利率法进行后续计量。 除与物业开发有关的应付账款按附注二(4)外， 期限在一年以下(含一年)的， 列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表日起一年内(含一年)到期的， 列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债为衍生金融负债。 当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。 (c) 衍生金融工具 衍生金融工具，包括股权购买期权，汇率衍生工具等。衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。衍生工具的

37、公允价值变动计入当期损益。当公允价值为正数时，作为资产反映；当公允价值为负数时，作为负债反映。 新城控股集团股份有限公司 2019 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 28 - 二 主要会计政策和会计估计(续) (11) 金融工具(续) (c) 衍生金融工具(续) 衍生金融工具公允价值变动的确认方式取决于该项衍生金融工具是否被指定为套期工具并符合套期工具的要求，以及此种情况下被套期项目的性质。未指定为套期工具及不符合套期工具要求的衍生金融工具，包括以为特定利率和汇率风险提供套期保值为目的、但不符合套期会计要求的衍生金融工具，其公允价值的变动计入利润表的“公允价值变动收益

38、” 。 (d) 金融工具的公允价值确定 存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。 (12) 存货 (a) 分类 存货主要为拟开发土地、开发成本和开发产品等，按成本与可变现净值孰低计量。拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为开发产品的土地；开发成本是指尚未建成、

39、以出售为目的的物业；开发产品是指已建成、待出售的物业。 (b) 存货的计价方法 存货于取得时按成本入账。对购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入开发前， 在“存货”项目中单列“拟开发土地”科目进行核算。 项目开发时， 将其全部转入“开发成本”。开发成本于办理竣工验收后，转入“开发产品”。 开发成本和开发产品包括土地使用权、建筑开发成本、资本化的借款费用、其他直接和间接开发费用。 开发产品结转主营业务成本时按个别项目的不同期别实际总成本于已售和未售物业间按建筑面积比例分摊核算。 (c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额

40、计提。可变现净值按日常活动中，以存货的 估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。 新城控股集团股份有限公司 2019 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 29 - 二 主要会计政策和会计估计(续) (13) 长期股权投资 长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的长期股权投资。 子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，能够与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权利的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大

41、影响的被投资单位。 对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。 (a) 投资成本确定 对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。 对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值

42、作为初始投资成本。 (b) 后续计量及损益确认方法 采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。 采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。 采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资

43、的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合预计负债确认条件的，继续确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。 本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。 新城控股集团股份有限公司 2019 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单

44、位为人民币元) - 30 - 二 主要会计政策和会计估计(续) (13) 长期股权投资(续) (c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据 控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。 共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。 重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。 (d) 长期股权投资减值 对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收

45、回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(20)。 (14) 投资性房地产 投资性房地产包括以出租为目的的建筑物以及正在建造和开发过程中将来用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。 本集团对所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资

46、产，基于转换当日投资性房地产的公允价值确定固定资产和无形资产的账面价值，公允价值与投资性房地产原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产，以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值，转换当日的公允价值小于固定资产、无形资产和存货原账面价值的，差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于固定资产、无形资产和存货原账面价值的，差额计入其他综合收益。 当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价

47、值和相关税费后计入当期损益。 新城控股集团股份有限公司 2019 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 31 - 二 主要会计政策和会计估计(续) (15) 固定资产 (a) 固定资产确认及初始计量 固定资产包括房屋及建筑物、房屋装修、运输工具、电子设备以及其他设备等。 固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。 与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益

48、。 (b) 固定资产的折旧方法 固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后依预计使用年限计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。 固定资产的预计使用年限、净残值率及年折旧率列示如下： 预计使用年限 预计净残值率 年折旧率 房屋及建筑物 20-30 年 0%-4% 3.2%至 4.8% 房屋装修 10 年 0%-4% 9.6%至 10% 运输工具 3-10 年/20 年 0%-5% 4.8%至 33.3% 电子设备 3-10 年 0%-4% 9.6%至 33.3% 其他设备 3-12 年 0%-5% 9.6%至 33.3

49、% 对固定资产的预计使用年限、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。 (c) 当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(20)。 (d) 固定资产的处置 当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、 转让、 报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 新城控股集团股份有限公司 2019 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) - 32 - 二 主要会计政策和会计估计(续) (16) 在建工程 在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符

50、合资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(20)。 (17) 借款费用 本集团发生的可直接归属于需要经过相当长时间的开发及购建活动才能达到预定可使用状态之存货、投资性房地产及固定资产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断