世茂股份：公司债券2018年跟踪评级报告.PDF

《世茂股份：公司债券2018年跟踪评级报告.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《世茂股份：公司债券2018年跟踪评级报告.PDF（26页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 公司债券跟踪评级报告 上海世茂股份有限公司 2 52017年，公司货币资金规模较大，资产质量较好；经营活动产生的现金流呈大规模净流入；整体债务负担仍然较轻，财务安全性较高。 关注 12017年以来，全国楼市调控长期化，楼市调控政策对公司未来核心区域项目销售存在较大影响；同时，商业地产行业竞争激烈，公司经营面临一定的政策风险和市场风险。 2公司自持商业物业主要集中在二三线城市，需关注公司自持物业的未来盈利能力对其公允价值的支持情况。 3公司投资建设规模较大，预计未来对建设开发资金的需求将保持较大规模，公司或将面临较大的资本支出压力。 4公司未分配利润和少数股东权益占比较高，所有者权益稳定性较弱

2、；20192020年公司存在一定的长期债务集中偿付压力。公司涉诉事件存在代偿风险。 分析师 张兆新 电话：010-85172818 邮箱： 支亚梅 电话：010-85172818 邮箱： 传真：010-85171273 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层（100022） Http：/ 公司债券跟踪评级报告 上海世茂股份有限公司 4 一、主体概况 上海世茂股份有限公司（以下简称“公司”或“世茂股份” ）前身为上海万象（集团）股份有限公司（以下简称“万象集团” ） ，由上海市黄埔区国有资产管理办公室于1993年9月发起，采用社会募集方式设立的股份有限公司。1994年2

3、月，万象集团在上海证券交易所挂牌上市（股票代码：600823.SH，股票简称：万象集团） ，其上市时总股本为5,000万股，其中，上海市黄埔区国有资产管理办公室持股占60%；社会法人占15%；社会自然人占25%。 2000年8月，上海世茂投资发展有限公司协议受让上海市黄浦区国有资产管理办公室持有的万象集团6,250万股法人股，成为万象集团第一大股东，并经批准调整了其资产结构和经营范围；2001年4月经万象集团股东大会决议通过，并经上海证券交易所核准，万象集团更名为现名。2002年12月起，上海世茂企业发展有限公司（以下简称“世茂企业” ，2017年9月更名为“西藏世茂企业发展有限公司” ）通过

4、协议受让公司第一大、第二大股东股份，并通过公开市场增持和出售流通股的方式成为公司第一大股东。后经一系列增资、股权转让、股票期权激励计划行权及资本公积转增股本等，截至2018年3月底，公司股本变更为37.51亿元，控股股东为峰盈国际有限公司，实际控制人为许荣茂先生。 图 1 截至 2018 年 3 月底公司股权结构图 资料来源：公司提供 截至 2017 年底，公司经营范围与组织结构未发生变化；公司纳入合并范围的子公司 122 家，拥有在职员工合计 1,820 人。 截至 2017 年底，公司合并资产总额 919.18 亿元，负债合计 572.91 亿元，所有者权益（含少数 公司债券跟踪评级报告

5、上海世茂股份有限公司 5 股东权益）合计 346.27 亿元，其中归属于母公司所有者权益 217.47 亿元。2017 年，公司实现营业收入 186.67 亿元，净利润（含少数股东损益）37.14 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润22.25 亿元；经营活动产生的现金流量净额 42.50 亿元，现金及现金等价物净增加额 4.25 亿元。 截至2018年3月底，公司合并资产总额954.74亿元，负债总额604.24亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计350.51亿元，其中归属于母公司所有者权益合计219.85亿元。2018年13月，公司实现营业收入26.72亿元，净利润（含少数股东损益）4.

6、36亿元，其中归属于母公司所有者的净利润为2.49亿元；经营活动产生的现金流量净额-3.50亿元，现金及现金等价物净增加额19.57亿元。 公司地址：上海市黄浦区南京西路 268 号；法定代表人：刘赛飞。 二、债券概况 经中国证监会证监许可20152416 号文核准，公司获准面向合格投资者公开发行不超过 80亿元的公司债券，采用分期发行方式。 公司于 2016 年 3 月 18 日公开发行 20 亿元公司债券，期限为 3 年，发行票面利率为 3.29%。该债券于 2016 年 3 月 21 日起息，于 2016 年 4 月 15 日在上海证券交易所挂牌交易（证券简称：“16 世茂 G1” ，证

7、券代码： “136303.SH” ） 。募集资金总额人民币 20 亿元，截至 2017 年底，募集资金扣除发行费用后已按照募集说明书约定用途全部用于补充公司流动资金。公司于 2017 年 3 月21 日和 2018 年 3 月 21 日对“16 世茂 G1”分别支付利息 6,580.33 万元。 公司于 2016 年 7 月 8 日公开发行 15 亿元公司债券，期限为 3 年，发行票面利率为 3.38%。该债券于 2016 年 7 月 12 日起息，于 2016 年 8 月 8 日在上海证券交易所挂牌交易（证券简称： “16世茂 G2” ，证券代码： “136528.SH” ） 。募集资金总额

8、人民币 15 亿元，截至 2017 年底，募集资金扣除发行费用后已按照募集说明书约定用途全部用于补充公司流动资金。公司于 2017 年 7 月 10 日对“16 世茂 G2”支付利息 5,070.25 万元。 公司于 2017 年 7 月 11 日公开发行 25 亿元公司债券，期限为 3 年，发行票面利率为 4.95%。该债券于 2017 年 7 月 12 日起息，于 2017 年 7 月 28 日在上海证券交易所挂牌交易（证券简称：“17 世茂 G1” ，证券代码： “143165.SH” ） 。募集资金总额人民币 25 亿元，截至 2017 年底，募集资金扣除发行费用后已按照募集说明书约定

9、用途全部用于偿还到期债务和银行贷款。 公司于 2017 年 9 月 20 日公开发行 10 亿元公司债券，期限为 3 年，发行票面利率为 5.15%。该债券于 2017 年 9 月 21 日起息，于 2017 年 10 月 10 日在上海证券交易所挂牌交易（证券简称：“17 世茂 G2” ，证券代码： “143308.SH” ） 。募集资金总额人民币 10 亿元，截至 2017 年底，募集资金扣除发行费用后已按照募集说明书约定用途全部用于偿还到期债务。 公司于 2017 年 10 月 17 日公开发行 5 亿元公司债券，期限为 3 年，发行票面利率为 5.19%。该债券于 2017 年 10

10、月 18 日起息，于 2017 年 10 月 27 日在上海证券交易所挂牌交易（证券简称：“17 世茂 G3” ，证券代码： “143332.SH” ） 。募集资金总额人民币 5 亿元，截至 2017 年底，募集资金扣除发行费用后已按照募集说明书约定用途全部用于偿还到期债务。 截至 2018 年 3 月底，公司发行的“17 世茂 G1” 、 “17 世茂 G2”和“17 世茂 G3”均尚未到第一个付息日。 公司债券跟踪评级报告 上海世茂股份有限公司 6 三、行业分析 公司主营业务收入主要来自于住宅地产业务和商业物业运营，属于房地产行业。 1行业概况 2017 年，全国房地产开发投资 109,7

11、99 亿元，同比增长 7.04%，增速较上年回升 0.16 个百分点；其中，住宅投资 75,148 亿元，同比增长 9.38%，增速提高 3.02 个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为 68.44%；办公楼投资 6,761 亿元，同比增长 3.49%，增速降低 2.87 个百分点，占房地产开发投资比重为 6.16%；商业营业用房投资 15,639 亿元，同比减少 1.26%，占房地产开发投资比重为 14.24%。从地区分布看，2017 年，东部地区房地产开发投资 58,023 亿元，同比增长3.18%；中部地区投资 23,884 亿元，同比增长 2.57%；西部地区投资 23,877 亿

12、元，同比增长3.54%；东北地区投资 4,015 亿元，同比增长 1.00%。随着限价政策的严格执行，房价的预期逐渐平稳，有助于房企的拿地、开工、建设按计划进度进行，房地产开发投资保持平稳增长。 土地供应方面，2017 年，全国 300 个城市土地供应小幅回升，热点城市增加土地供给，稳定市场预期，拉升成交量及出让金上涨，楼面均价涨幅较上年有所收窄，平均溢价率同比下降。除二线城市土地推出面积同比增加 8%外，一线城市和三线城市同比分别减少 20%和 6%；土地成交面积方面，一线城市同比微增 3%，二线和三线城市同比分别减少 3%和 15%；一、二、三线城市的土地出让金均同比增加，其中一线和三线的

13、土地出让金同比增幅较大，分别为 28%和 39%；楼面均价方面，一线和三线城市增幅较大，分别为 30%和 57%，二线城市增幅为 13%；溢价率方面，一线和三线城市略有下降，二线城市下降了 11 个百分点。 资金来源方面，2017 年，全年房地产开发企业到位资金 156,053 亿元，同比增长 8.20%，增速较上年下降 7.00 个百分点。其中，国内贷款 25,242 亿元，同比增长 17.30%；利用外资 168.19 亿元，同比增长 19.80%；自筹资金 50,872 亿元，同比增长 3.50%；其他资金 79,770 亿元，同比增长8.60%。在其他资金中，定金及预收款 48,694

14、 亿元，同比增长 16.10%；个人按揭贷款 23,906 亿元，同比下降 2.00%。 市场供需方面，2017 年，商品房销售增速有所放缓，全国商品房销售面积 169,408 万平方米，同比增长 7.70%。其中，住宅销售面积同比增长 5.30%，办公楼销售面积同比增长 24.30%，商业营业用房销售面积同比增长 18.70%；住宅销售额同比增长 11.30%，办公楼销售额同比增长 17.50%，商业营业用房销售额同比增长 25.30%。从供应来看，2017 年房地产开发企业房屋施工面积 781,484万平方米，同比增长 3.00%；房屋竣工面积 101,486 万平方米，同比减少 4.40

15、%；商品房待售面积58,923 万平方米，同比减少 15.30%，其中住宅待售面积同比减少 25.10%，办公楼待售面积同比增加 0.90%，商业营业用房待售面积同比减少 4.00%。 销售价格方面，2017 年，一线城市和二线城市百城住宅价格指数增速持续放缓，其中一线城市同比增速从年初的 21.37%大幅下降至年末的 1.43%，二线城市同比增速从年初的 18.27%下降至年末的 7.70%，一、二线城市房地产市场明显降温；三线城市百城住宅价格指数增速上半年持续上升、下半年企稳，达到 12%左右水平。 竞争格局方面，2017 年，房地产市场集中度继续提高，前 10 名和前 20 名房地产企业

16、销售额占比分别为 24.10%和 32.50%，分别较上年提高 5.29 和 7.17 个百分点；前 10 名和前 20 名房地产企业销售面积占比分别为 15.38%和 20.03%，分别较上年提高 3.19 和 4.09 个百分点。据克而瑞统计，2017 年千亿房企阵营增加到 17 家，销售额 Top10 的门槛提升到 1,500 亿元，再次呈现强者恒强局 公司债券跟踪评级报告 上海世茂股份有限公司 7 面。 总体看，2017 年房地产开发投资平稳增长，热点城市土地供给增加，市场预期较稳定，一、二线房地产市场明显降温，全国商品房销售增速放缓，融资渠道再度收紧，行业集中度进一步提升。 2行业政

17、策 2017 年，调控政策不断加码，与以往调控政策相比体现为三个特点：第一，热点城市的政策出台“高频次” ；第二，调控城市覆盖范围广；第三，政策措施呈现多维度、高覆盖。预售证监管、土地供应调控以及限售等政策，在供给端限制供应的增加，另一方面政府又通过需求端调控（主要是因城施策和货币周期淡化等）防止需求过快衰减。此轮政策调控的思路在于短期调控政策的常态化维持房价中期稳定，为长效机制的加速落实提供窗口期，最终达到房地产长期稳定， “房住不炒”的效果。 2017年10月，习近平代表第十八届中央委员会在中国共产党第十九次全国代表大会上向大会作出报告，明确提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加

18、快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，十九大报告对于房地产行业调控的基调并未发生变化。 2017年12月，中央经济工作会议在北京举行。会议继续坚持“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”方向，并指出“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控” ，坚持分类调控，因城因地施策。 2018年3月，“两会”政府工作报告地产直接相关内容主要包含群众住房问题和房地产税两个方面：全国整体棚改

19、目标有所下滑，且棚改货币化程度或将减弱，但部分区域受益于扶持政策，棚改计划逆势增加；在“差别化调控”下，不同城市房地产政策将延续分化；房地产税是落实长效机制的重要组成部分，房地产税立法相关的草案推进有所提速。 总体看，2017年，政府强调稳定房地产市场，政策工具持续运用并从住房租赁、共有产权等方面引导住房消费，提出加快建立长效机制，实行差别化调控，加快房产税落地。 3行业关注 行业资产负债率较高，发债规模激增，需防集中到期偿付风险行业资产负债率较高，发债规模激增，需防集中到期偿付风险 房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。2015年，国内货币政策持续宽松，再融资政策进一步松绑，房企融资环境明

20、显改善，根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2015年各房企债券类融资金额4,473.20亿元，是上年总额的四倍。2016年，房地产企业再次把握融资窗口期，债券类融资金额4,653亿元，较上年增长4.02%。2015年和2016年房地产企业发债规模的激增，未来可能出现集中到期偿付的风险。 商业地产行业集中度低，竞争激烈商业地产行业集中度低，竞争激烈 商业地产行业属于资金密集型行业，在过去几年相对宽松的货币环境下，行业进入门槛降低，导致市场集中度很低，参与者较多。行业内大型企业扩张较快，小型企业也在通过多种形式扩大企业规模。同时，受住宅地产限购政策和景气度下滑的共同影响，传统的住宅物业开发商

21、也在逐步转型参与到商业物业的开发建设中。此外，主要的商业物业形态如shopping mall、百货店、写字楼等 公司债券跟踪评级报告 上海世茂股份有限公司 8 同质化明显，部分核心商业区域商业楼宇密度大，供给量较高。上述因素均导致商业地产行业竞争激烈。 房地产调控政策短期内不会退出房地产调控政策短期内不会退出 2016年10月至今，房地产调控政策密集出台，全国热点一、二线等城市陆续从限购、限价和限贷等多个方面对房地产行业进行调控，一、二线等城市房地产明显降温。十九大报告中对于房地产行业调控的基调并未发生变化；2018年3月5日，国务院总理李克强在十三届全国人大一次会议上作政府工作报告指出坚持房

22、住不炒的定位，继续实行差别化调控。总体看，房地产调控政策短时间不会退出，难以出现实质性放松。 4行业发展 现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成，行业集中度不断提高。短期来看，房地产售价不断升高及库存结构性失衡导致房地产市场风险不断积累，政策调控仍然至关重要。长期来看，人口结构、货币环境，市场投资环境等因素将扮演更重要的角色。未来几年，预计二线城市可能成为新的市场主力，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。 总体看，未来我国房地产集中度仍将继续提高，短期政策调控仍会持续，行业内龙头企业、具有区域优势和特色

23、的房地产企业会获得生存空间。 四、管理分析 2017年，公司高层管理团队未发生重大变化，经营团队及核心技术团队保持稳定。各项管理制度连续、治理结构未发生变化，整体运作正常。 五、经营分析 1经营概况 2017年，公司实现营业收入186.67亿元，同比增长36.17%，主要系受房地产行业结算周期影响，公司住宅地产业务收入大幅增长所致；公司实现净利润37.14亿元，同比增长35.92%，与营业收入变化趋势一致。 从构成看，公司主营业务收入主要来自于住宅地产业务和商业物业运营。2017年，公司住宅业务实现收入158.51亿元，同比增长95.23%，主要系结转项目价格较高所致；公司住宅地产业务收入占比

24、为84.92%，较上年提升25.69个百分点。公司商业物业运营业务实现收入21.08亿元，同比下降58.76%，主要系结转商业地产项目减少所致；公司商业物业运营业务收入占比为11.29%，较上年下降25.99个百分点。公司商业物业运营业务由商业地产销售和房地产租赁业务构成，受房地产开发项目体量大、建设期长及销售节奏存在一定波动性的影响，2017年公司商业地产销售收入为15.31亿元，占营业收入的比重为8.20%，较上年下降25.04个百分点；随着公司对自持物业业态布局、购物环境和消费体验等多方面的提升以及公司商业运营能力的不断提高，2017年公司房地产租赁业务收入为5.77亿元，同比增长4.1

25、5%，占营业收入比重为3.09%。公司影院业务、酒店服务业务、物业管理和其他业务收入占比均不足2%，对公司整体经营影响较小。 公司债券跟踪评级报告 上海世茂股份有限公司 9 表1 20162017年公司营业收入构成（单位：亿元、%） 项目项目 2016 年年 2017 年年 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 住宅地产业务 81.19 59.23 31.99 158.51 84.92 45.08 商业物业运营 51.11 37.28 38.25 21.08 11.29 35.99 其中：商业地产销售 45.57 33.24 33.26 15.31 8.20 21

26、.07 房地产租赁 5.54 4.04 79.41 5.77 3.09 75.57 影院业务 0.26 0.19 48.52 0.17 0.09 56.23 酒店服务业务 1.26 0.92 40.94 2.30 1.23 43.32 物业管理 2.53 1.85 99.23 3.65 1.96 97.17 其他 0.74 0.54 61.91 0.95 0.51 16.64 合计合计 137.08 100.00 35.84 186.67 100.00 44.91 资料来源：公司提供 注：各列相加之和与合计数略有出入主要系四舍五入所致。 毛利率方面，由于公司商业物业运营业务收入和住宅地产业务收

27、入占营业收入比重较大，对公司综合毛利率水平影响较大。2017 年，公司综合毛利率为 44.91%，较上年提升 9.07 个百分点，主要系住宅地产业务毛利率提升所致。具体来看，2017 年，公司住宅地产业务毛利率为 45.08%，较上年提升 13.09 个百分点，主要系公司不同年份竣工结算的产品结构差异、不同区域土地成本差异及房产售价差异影响所致。2017 年，公司商业物业运营毛利率为 35.99%，较上年下降 2.26 个百分点，其中商业地产销售业务毛利率为 21.07%，较上年下降 12.19 个百分点，主要系结转商业地产项目差异所致；公司房地产租赁业务毛利率为 75.57%，较上年下降 3

28、.84 个百分点，变化不大。公司其他板块业务收入规模较小，对综合毛利率贡献较小。 2018年13月，公司实现营业收入26.72亿元，同比增长2.03%；实现净利润4.36亿元，同比增长9.46%，主要系住宅地产毛利率提升所致。 总体看，主要来自商业物业运营和住宅地产业务，2017 年公司营业收入大幅增长；受住宅地产业务毛利率大幅提升的影响，公司综合毛利率大幅提升至较高水平。 2业务运营 （1）土地储备 2017 年，公司加大土地购置力度，当年购置土地面积 48.94 万平方米，较 2016 年变化不大；对应建筑面积 176.64 万平方米，同比增长 1.54 倍，主要系深圳龙岗项目容积率高所致

29、；购置土地支出 260.58 亿元，同比增长 5.77 倍，主要系购置土地建筑面积大幅增加所致。 表2 20162017年公司土地储备获取情况（单位：万平方米、亿元） 年份年份 土地购置面积土地购置面积 对应建筑面积对应建筑面积 用途用途 购地支出购地支出 2016 年 53.60 69.52 商业、住宅 38.50 2017 年 48.94 176.64 商业 260.58 资料来源：公司提供 截至 2017 年底，公司土地储备建筑面积 1,157.00 万平方米，其中商业性质的土地储备建筑面积 516 万平方米（占 44.60%） ，住宅性质的土地储备建筑面积 55 万平方米（占 4.75

30、%） ，综合体性质的土地储备建筑面积 585 万平方米（占 50.56%） ，权益建筑面积 660 万平方米，土地储备仍较充足。 公司债券跟踪评级报告 上海世茂股份有限公司 10 从土地储备的区域分布来看，公司土地储备主要集中于二、三线城市。截至 2017 年底，公司共在 21 个城市拥有 30 个项目的土地储备，其中：一线城市为上海和深圳，二线城市以天津、苏州、青岛、无锡、宁波、南京、武汉、沈阳、杭州、济南和福州等城市为主，三线及以下城市包括石狮、泉州、常州、昆山及常熟地区。从土地储备建筑面积占比看，公司一线城市土地储备占13.88%，二线城市土地储备占 59.52%，三线及以下城市土地储备

31、占 26.61%。从土地储备楼面均价看，公司整体楼面均价较低，个别城市（苏州、宁波、福州）楼面均价偏高，整体看，公司土地储备以二、三线城市为主，质量较好，购置价格整体较低。 表 3 截至 2017 年底公司土地储备情况（单位：万平方米、元/平方米） 项目名称项目名称 项目类型项目类型 所处城市所处城市 在建及拟建在建及拟建总建筑面积总建筑面积 在建及拟建在建及拟建权益建筑面权益建筑面积积 楼面地价楼面地价 天津世茂茂悦府 住宅/商业 天津 32 32 1,281 济南世茂国际广场 商业 济南 6 6 5,182 常熟世茂世纪中心 商业 常熟 15 15 472 昆山商业项目 商业 昆山 6 6

32、 789 苏州世茂铜雀台 7#-湖滨 住宅 苏州 15 7 15,151 苏州世茂铜雀台 6#-世纪 住宅 苏州 15 6 23,372 青岛世奥大厦 商业 青岛 14 10 4,394 青岛世茂国际中心 商业 青岛 22 22 1,708 青岛世茂诺沙湾 住宅/商业 青岛 19 19 2,352 常州世茂广场 商业 常州 9 9 907 无锡世茂广场 住宅/商业 无锡 48 15 2,185 宁波世茂滨江府 住宅/商业 宁波 7 7 10,078 宁波孙家项目 住宅 宁波 25 10 10,014 南京世茂外滩新城 住宅/商业 南京 57 29 2,445 上海世茂纳米魔幻城 商业 上海 6

33、 6 1,594 武汉世茂嘉年华 商业 武汉 80 41 1,735 沈阳世茂五里河商业项目 商业 沈阳 82 82 741 长沙商业项目 商业 长沙 23 11 2,371 石狮世茂摩天城 住宅/商业 石狮 246 74 2,703 济南世茂天城 住宅/商业 济南 38 38 4,494 厦门集美世茂璀璨天城 住宅/商业 厦门 52 27 10,363 南昌水城世茂 APM 商业 南昌 21 21 876 杭州世茂智慧之门 商业 杭州 32 32 5,494 深圳世茂前海中心 商业 深圳 19 10 15,238 济南小鸭项目 住宅/商业 济南 29 8 5,883 泉州洛江世茂璀璨天城 住

34、宅/商业 泉州 31 16 6,692 南京雨花世茂城品 住宅/商业 南京 26 13 11,900 福州 108 大楼项目 商业 福州 41 21 4,877 深圳龙岗项目 商业 深圳 137 70 17,547 福州台江金融街项目 商业 福州 5 1 11,538 合合 计计 - - 1,157 660 - 资料来源：公司提供 总体看，公司土地储备规模较大，能够满足公司未来几年的滚动开发需求；公司土地储备以二 公司债券跟踪评级报告 上海世茂股份有限公司 11 三线城市为主，区域分布较为分散；除苏州、宁波和福州外，公司土地储备成本整体较低，土地质量较好。 （2）项目开发 2017 年，公司新

35、开工面积为 167.48 万平方米，同比增长 37.17%，主要系公司为保证良好的开发节奏，增加新项目开发所致；受工程规划进度不同的影响，公司竣工面积为 65.75 万平方米，同比下降 37.19%；公司期末在建面积为 619.02 万平方米，同比增长 19.07%。 表 4 20162017 年公司项目开发情况 项目项目 2016 年年 2017 年年 当期新开工面积（万平方米） 122.10 167.48 当期竣工面积（万平方米） 104.68 65.75 期末在建面积（万平方米） 519.86 619.02 资料来源：公司提供 截至 2017 年底，公司在建项目 20 个，分布于天津、济

36、南、青岛、南京、上海、武汉、石狮、宁波、深圳、杭州和厦门等地，主要于 20192020 年竣工。公司在建项目计划总投资金额 1,091.90亿元，截至 2017 年底，公司已投资金额 733.38 亿元，20182020 年计划投资金额分别为 111.52 亿元、130.84 亿元和 81.91 亿元。此外，截至 2017 年底，公司拟建项目预计总投资 613.04 亿元。总体看，未来公司项目开发尚需投资的规模大，公司存在很大的资金需求。 表 5 截至 2017 年底公司在建项目开发情况（单位：亿元、年、%） 项目名称项目名称 项目所项目所在地区在地区 开工开工时间时间 预计竣预计竣工时间工时

37、间 项目性质项目性质 计划投计划投资金额资金额 已投资已投资金额金额 项目项目 进度进度 未来投资计划未来投资计划 2018 年年 2019 年年 2020 年年 天津世茂茂悦府项目 环渤海 2012 2019 住宅/商业 39.00 18.95 49 5.00 10.00 5.05 济南世茂国际广场项目 环渤海 2012 2017 商业 48.00 47.96 100 0.04 - - 常熟世茂世纪中心项目 长三角 2007 2020 商业 61.81 51.27 83 4.00 4.00 2.54 青岛胶南世茂国际中心项目 环渤海 2012 2020 商业 40.00 5.75 14 5.

38、00 12.00 10.00 青岛胶南世茂诺沙湾项目 环渤海 2012 2020 住宅/商业 40.00 40.00 100 - - - 常州世茂广场项目 长三角 2012 2019 商业 12.30 9.38 76 2.00 0.92 - 南京世茂外滩新城二期项目 长三角 2009 2019 住宅/商业 100.00 95.13 95 3.00 1.87 - 上海天马山新体验中心商业项目 长三角 2010 2019 商业 38.00 35.52 93 2.48 - - 武汉蔡甸世茂嘉年华项目 其他 2009 2019 商业 45.00 31.00 69 5.00 5.00 4.00 沈阳世茂

39、商业项目 环渤海 2010 2020 商业 60.00 17.09 28 2.00 10.00 10.00 石狮世茂钞坑项目 海西 2008 2020 住宅/商业 200.37 132.37 66 25.00 25.00 18.00 济南世茂天城项目 环渤海 2014 2020 住宅/商业 61.95 44.50 72 10.00 7.46 - 宁波世茂滨江府项目 长三角 2014 2019 住宅/商业 28.09 18.53 66 5.00 4.56 - 深圳前海项目 海西 2013 2018 商业 58.42 33.95 58 8.00 8.00 8.47 杭州智慧之门项目 长三角 201

40、4 2020 商业 42.46 21.36 50 5.00 5.00 5.00 南昌水城项目 长三角 2014 2020 商业 40.00 14.38 36 5.00 15.00 5.62 厦门集美项目 海西 2014 2019 住宅/商业 65.00 47.97 74 10.00 7.03 - 南京雨花项目 长三角 2015 2020 住宅/商业 43.45 29.50 68 5.00 5.00 3.95 泉州洛江项目 海西 2016 2019 住宅/商业 32.04 18.60 58 5.00 5.00 3.44 济南小鸭项目 环渤海 2017 2019 住宅/商业 36.01 20.17

41、 56 5.00 5.00 5.84 合合 计计 1,091.90 733.38 67 111.52 130.84 81.91 资料来源：公司提供 注：表中项目仅为公司合并报表范围内项目。 公司债券跟踪评级报告 上海世茂股份有限公司 12 总体看，截至 2017 年底，公司在建拟建项目较多，在建面积较大，能够保证公司未来销售的需要，同时亦面临较大的资金压力。 （3）房产销售情况 公司销售区域主要集中华东地区，受益于该地区房地产市场景气度上升，2017 年，公司协议销售面积为 110.48 万平方米，协议销售金额为 215.68 亿元，均呈大幅增长的态势，主要系房地产市场销售较好的大环境影响所致

42、，为未来结转收入提供较好的支撑；分产品看，2017 年，公司商业和住宅地产协议销售面积分别为 30.49 万平方米、80.00 万平方米，商业和住宅地产协议销售金额分别为 65.26 亿元、150.43 亿元，商业地产协议销售面积和协议销售金额同比变化不大，住宅地产协议销售面积和协议销售金额同比大幅增长。 协议销售均价方面，2017 年，公司商业物业协议销售均价为 2.14 万元/平方米，同比变化很小；住宅物业协议销售均价为 1.88 万元/平方米，同比增长 24.50%，主要系当年随着市场景气度回升以及达到可销售条件的部分住宅物业销售均价较高的综合影响所致。 从结转情况看，2017 年，公司

43、结转收入面积为 95.17 万平方米，同比变化较小；公司结转收入金额为 173.82 亿元，结转收入大规模增加，主要系住宅地产结转收入大规模增加所致。 表 6 20162017 年公司物业销售情况（单位：万平方米、亿元、万元/平方米） 项目项目 2016 年年 2017 年年 协议销售面积协议销售面积 86.59 110.48 其中：商业 30.71 30.49 住宅 55.88 80.00 协议销售金额协议销售金额 149.27 215.68 其中：商业 64.84 65.26 住宅 84.43 150.43 协议销售均价协议销售均价 1.72 1.95 其中：商业 2.11 2.14 住宅

44、 1.51 1.88 结转收入面积结转收入面积 97.98 95.17 其中：商业 27.89 11.85 住宅 70.09 83.32 结转结转收入收入 126.76 173.82 其中：商业 45.57 15.31 住宅 81.19 158.51 资料来源：公司提供 注：结转收入包含住宅地产销售收入和商业地产销售收入，不包含房地产租赁收入 。 公司大部分项目为城市综合体，项目开发面积较大，周期较长。从在售情况看，截至 2017 年底，公司可供出售面积为 168.88 万平方米，已预售面积为 110.50 万平方米，剩余可售面积为 58.38万平方米。公司纯住宅地产项目、住宅加商业地产项目大

45、部分已处于尾盘销售或销售进度在 85%以上，个别住宅加商业的项目由于开工时间不长，去化率较低；纯商业地产项目除青岛国际中心和深圳前海世茂金融中心外（去化率均大于 20%） ，其余去化率大于 65%。整体看，公司住宅物业去化速度较快，商业地产去化速度多超过 65%。从销售区域看，公司物业主要集中在二、三线城市。 总体看，2017 年公司销售区域分布广，签约销售额和销售面积均大幅增长，为未来收入结转提供有力支撑；但公司项目多位于二三线城市，销售价格受宏观经济及房地产政策影响较大。2017 公司债券跟踪评级报告 上海世茂股份有限公司 13 年以来，全国楼市调控长期化，楼市调控政策对公司未来核心区域项

46、目销售造成较大影响。 （4）自持物业情况 截至 2017 年底，公司现有投资性物业项目 23 个，可租面积为 82.76 万平方米，较年初有所增长，主要系新购置物业及存货转入所致；公司投资性房地产整体出租率尚可，为 87.00%。租金收入方面，2017 年，公司租金收入为 5.77 亿元，有所增加，主要系出租面积增加所致。 表 7 20162017 年公司自持物业情况（单位：万平方米、亿元、%） 年份年份 物业类型物业类型 建筑面积建筑面积 可出租面积可出租面积 已出租面积已出租面积 出租率出租率 租金收入租金收入 2016 年 办公楼 7.02 5.62 5.52 98 1.46 广场 11

47、9.47 70.90 62.70 88 3.95 其他 4.58 2.23 2.23 100 0.12 合计合计 131.07 78.75 70.45 89 5.54 2017 年 办公楼 10.58 9.13 6.54 72 1.62 广场 124.14 71.40 63.61 89 4.05 其他 4.59 2.23 2.23 100 0.98 合计合计 139.30 82.76 72.38 87 5.77 资料来源：公司提供 截至 2017 年底，公司主要自持物业情况如下表所示。出租率方面，公司主要自持物业出租率整体维持在较高水平。单位租金方面，处于北京及上海一线城市核心商圈物业租金水平

48、较高，处于二、三线城市物业租金水平较低，但随着公司对所持商业的不断培育，未来公司单位租金收入有望提升。截至 2017 年底，公司主要自持物业建筑面积共计 113.41 万平方米，可租面积 66.30 万平方米，整体出租率达 90.00%，物业出租收入超过 5 亿元。 表 8 截至 2017 年底公司主要自持物业情况（单位：万平方米、万元、%、元/平方米/天） 项目名称项目名称 所在地所在地 业态业态 建筑面积建筑面积 可租面积可租面积 已租面积已租面积 出租率出租率 2017 年年 收入收入 单位租金单位租金 北京世茂大厦 环渤海 办公楼 7.02 5.71 5.44 95 15,593 2,

49、731 昆山世茂广场一期（昆山世茂华东商城） 长三角 广场 8.82 5.40 5.33 99 2,453 454 昆山世茂广场二期 （昆山国际城） 长三角 广场 8.70 4.94 4.94 100 2,377 481 苏州世茂运河城（一期） 长三角 广场 5.00 2.77 2.77 100 1,308 238 苏州世茂运河城（二期） 长三角 广场 13.46 2.74 2.38 87 常熟卢米埃影院 长三角 其他 0.46 0.46 0.46 100 93 202 常熟欧尚 长三角 其他 4.34 4.20 4.20 100 978 233 绍兴世茂广场 长三角 广场 18.27 11.

50、14 10.75 96 9,859 885 徐州世茂商业 长三角 广场 5.95 3.74 3.00 80 1,178 315 芜湖世茂滨江花园玫瑰坊 长三角 广场 3.84 2.45 1.85 76 475 194 上海上卧副楼 长三角 其他 0.29 0.29 0.29 100 235 811 上海世茂商都 长三角 广场 0.96 0.71 0.71 100 2,239 3,173 济南世茂广场 环渤海 广场 14.85 8.08 8.07 100 11,871 1,469 石狮世茂摩天城 海西 广场 15.63 11.49 7.47 65 2,349 204 厦门 EMALL 海西 广场