中航地产:2016年公开发行公司债券信用评级报告.PDF
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1、 债券评级债券评级 信用评级报告声明 中诚信证券评估有限公司(以下简称“中诚信证评”)因承做本项目并出具本评级报告,特此如下声明: 1、除因本次评级事项中诚信证评与评级对象构成委托关系外,中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。 2、 中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务, 并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。 3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定,依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断,不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影
2、响而改变评级意见的情况。 4、 本评级报告中引用的企业相关资料主要由评级对象提供, 其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响,上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证,但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。 5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察,如有的话,应该而且只能解释为一种意见,而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。 6、 本评级报告所示信用等级自本评级报告出
3、具之日起至本次债券到期兑付日有效; 同时,在本次债券存续期内,中诚信证评将根据跟踪评级安排,定期或不定期对评级对象进行跟踪评级,根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级,并及时对外公布。 中航地产股份有限公司 2016 年公开发行公司债券信用评级报告 3 债券评级债券评级 概况概况 发债主体概况 中航地产股份有限公司(以下简称“中航地产”或“公司”)于 1994 年 3 月 30 日经深圳市人民政府以深府函(1994)13 号文批准设立。公司前身原名“深圳南光联合发展公司”,系 1985 年 5 月 29 日于深圳注册成立的全民所有制企业, 经深府函 (1994)13 号文批准原“深圳南光联合发展
4、公司”改组为“深圳南光(集团)股份有限公司”。1994 年 9 月 28 日,深圳证券交易所以深证市字(1994)第 23 号文批准公司股票上市交易,股改上市时注册资本为9,100.00 万元。 经增资、 股权转让和股权分置改革,截至 2006 年 4 月, 中国航空技术深圳有限公司 (以下简称“中航技深圳”)直接、间接持有公司股份为39.82%, 为公司第一大股东。 后经多次增发和转增,截至 2015 年 9 月 30 日,公司累计发行股本总数为666,961,416 股,注册资本为 666,961,416.00 元。公司控股股东中航技深圳直接和间接合计持有公司股份为 50.14%, 中国航
5、空技术国际控股有限公司为公司实际控制方,公司最终控制方为中国航空工业集团公司。 公司经营范围包括房地产开发、经营;从事各类投资,开办商场、宾馆服务配套设施(具体项目另发执照) ;国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专卖商品) ;自有物业管理、经营、举办各种产品展销、开展科技交流活动、举办科技学术交流会议;劳务派遣。公司目前主营业务为房地产开发、销售、出租,以及物业管理服务。 截至 2014 年 12 月 31 日,公司总资产 200.68亿元, 所有者权益 (含少数股东权益) 41.55 亿元,资产负债率为 79.50%;2014 年全年,公司实现营业总收入 62.26 亿元、净利润 4.8
6、0 亿元,产生经营活动现金净流-26.75 亿元。 截至 2015 年 9 月 30 日,公司总资产 225.53亿元, 所有者权益 (含少数股东权益) 40.32 亿元,资产负债率为 82.12%;2015 年前三季度,公司实现营业总收入 30.73 亿元、净利润-1.95 亿元,产生经营活动现金净流-5.66 亿元。 本次债券概况 表表 1:本次公司债券基本条款:本次公司债券基本条款 基本条款基本条款 债券名称 中航地产股份有限公司 2016 年公开发行公司债券 发行总额 不超过人民币 15 亿元(含 15 亿) 债券期限 不超过 5 年(含 5 年) 票面金额和 发行价格 本次债券票面金
7、额为 100 元,按面值发行 债券利率 本次债券的票面利率由发行人与簿记管理人根据网下利率询价结果在预设利率区间协商确定,在债券存续期内前 3 年保持不变。 付息方式 单利按年计息,不计复利。每年付息一次,到期一次还本,最后一期利息随本金的兑付一起支付 募集资金用途 偿还公司借款,补充营运资金 担保方式 中航技深圳提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保 资料来源:公司提供,中诚信证评整理 行业分析行业分析 全国房地产行业 房地产业是中国经济增长的支柱产业之一,在国民经济发展中起着重要作用。自1998年房地产改革以来,中国房地产行业得到快速发展;2008年在次贷危机和紧缩货币政策的影响下,国内
8、房价出现十年来的首次下跌;2009年后,信贷宽松政策刺激了房地产行业的复苏,商品房市场呈现量价齐升的态势;2010年,为抑制过快上涨的房价,国务院先后出台了“新国十条”,“新国八条”、“新国五条”等多项调控政策,房地产市场再次进入调整阶段,全国商品房销售增速下滑;2012年,在中央继续保持从紧政策的同时,地方政府开始积极出台各种政策鼓励合理自住需求,随着市场逐步消化前期调控政策的影响,前期积压的置业需求开始逐步释放,商品房销售自2012年3月开始逐步回升,2013年房地产市场延续了2012年下半年的上升势头,全年商品房销售面积和销售金额均创出新高。2014年,房地产市场短期供过于求,且受价格预
9、期变化等因素影响,房地产市场销售下滑。 从“国房景气指数”运行趋势来看,该指数上一轮的波动是在2007年11月触顶, 达到106.59; 至2009年3月探底,至94.74。本轮在2010年3月触顶,达到105.89后,在严厉的调控政策影响下,房地产投机中航地产股份有限公司 2016 年公开发行公司债券信用评级报告 4 性需求逐步得以遏制,国房景气指数从高位开始回落,并于2011年12月份跌落至98.89。2012年以来,前9个月房地产景气程度承接上年下行态势继续走低,截至2012年9月国房景气指数为94.39,较2011年末降低4.5。 随着九、 十月房地产传统销售旺季的到来,加之开发商资金
10、状况有所改善,开工能力增强,房地产景气程度缓慢回升。2013年,在市场回暖、以刚性需求和首改需求为主导的带动下,国内房地产景度较2012年有所回升,国房景气指数全年保持在97左右。2014年,国内房地产市场受到诸多政策不确定性的影响,国房景气指数持续回落。截至2014年12月末,国房景气指数为93.93点。进入2015年, 国房景气指数延续下滑态势, 截至3月末,国房景气指数回落至93.11,较上年末下降0.82点,另截至6月末,国房景气指数回落至92.63,较上年末下降1.30点。 图图 1:2010.22015.6 国房景气指数国房景气指数 资料来源:国家统计局,中诚信证评整理 在房地产投
11、资方面,根据国家统计局数据显示,2012 年全国共完成房地产开发投资 71,804 亿元,同比增长 16.2%,增速回落 11.9 个百分点。2013年,在需求释放的带动下,全国房地产开发投资增速有所恢复, 全年完成投资 86,013 亿元, 同比增长19.8%, 增幅比 2012年提高3.6 个百分点。 2014年,商品房销售的下降导致房地产开发投资增速逐步回落, 全年完成房地产开发投资 95,036 亿元, 增速已经下降至10.5%。 2015年以来行业政策不断放松,但房地产行业投资增速在一季度仍延续回落态势,2015 年 16 月, 全国房地产开发投资 43,955 亿元,同比名义增长
12、4.6%, 增速比 15 月继续回落 0.5 个百分点。 图图 2:2012.32015.3 全国房地产开发投资情况全国房地产开发投资情况 资料来源:国家统计局,中诚信证评整理 施工方面,受房地产投资增速下滑的影响,2012 年全国房屋新开工面积增速大幅下滑, 并出现负增长,当年全国房屋新开工面积 177,334 万平方米,下降 7.3%。2013 年市场销售火热推动房地产开发企业投资活动明显加强,房地产新开工面积增速较 2012 年呈明显提升,2013 年全国房屋新开工面积 201,208 万平方米,较 2012 年增长 13.5%,增幅提高 2 个百分点。 2014 年, 房地产销售形势急
13、转直下,使得房地产开发企业对新项目开发持较为谨慎态度,有意控制新楼盘的开工规模以降低企业自身现金支出,2014 年,房地产新开工面积 179,592万平方米,同比下降 10.7%。2015 年一季度,房地产开发企业对新项目开发仍持谨慎态度,房地产新开工面积 23,723.62 万平方米,同比下降 18.45%。在商品房库存增加以及出清周期延长的背景下,房地产新开工面积同比下降将导致未来新增供给量的下滑,有助于缩短房地产市场恢复供需平衡的时间。 土地成交方面, 2012 年, 房地产开发企业在政策走势及市场持续性回暖并不明朗、资金面压力依然较大等多方面因素作用下,减少了土地购置活动和支出。201
14、2 年,房地产开发企业土地购置面积35,667 万平方米, 较 2011 年下降 19.5%; 土地成交价款 7,410 亿元,同比下降 16.7%,降幅较 2011 年扩大 6.4 个百分点。2013 年随着房地产市场的成交走势的不断上扬,房地产企业加大土地市场投入力度,同时,2013 年地方政府面临较大的债务压力,土地出让积极性较高。供求双方作用下,全国土地市场也迎来了成交高峰。 2013 年, 房地产开发企业土地购置面积38,814万平方米, 比上年增长8.82%,土地成交价款 9,918 亿元,增长 33.9%,增速提高中航地产股份有限公司 2016 年公开发行公司债券信用评级报告 5
15、 2.4 个百分点。2014 年,伴随着房地产销售情况的下滑,房地产业购置面积同比出现下降,当年房地产业土地购置面积 33,383.03 万平方米,同比下降14.0%;但由于房地产开发企业购置土地区域转向土地价格较高的一、二线城市,同期土地成交价款为10,019.88亿元, 同比增长1.0%。 2015年一季度,房地产业土地购置面积 4,051.42 万平方米,同比下滑 32.37%,同期房地产业土地成交价款下滑 27.82%至 1,123.16 亿元。 从销售情况看, 2012 年随着调控政策效益的显现,房地产市场需求出现萎缩,商品房销售增长缓慢, 2012 年全国商品房销售面积 111,3
16、04 万平方米,同比增长 1.8%,增速降低 3.1 个百分点;商品房销售额 64,456 亿元,同比增长 10%,增速降低 2.1 个百分点,商品房销售面积和销售额增速继续回落。在宏观调控政策的持续影响下,房地产投机性需求得以遏制,刚性和改善性需求成为房地产市场主要购买力。 2013 年, 刚性和改善性需求出现集中释放,当年全国商品房销售面积 130,551 万平方米,比上年增长 17.3%, 增速比 2012年提高 15.5 个百分点;其中,住宅销售面积增长 17.5%,办公楼销售面积增长 27.9%,商业营业用房销售面积增长 9.1%。商品房销售额 81,428 亿元, 增长 26.3%
17、, 增速比 2012年提高16.3个百分点; 其中, 住宅销售额增长26.6%,办公楼销售额增长 35.1%,商业营业用房销售额增长 18.3%。 2014 年, 受银行信贷收紧及价格预期变化等因素影响,全国商品住宅销售面积同比持续下降,带动商品房销售量加速下滑。 2014 年, 全国商品房销售面积和销售额分别为 120,649 万平方米和 76,292亿元,同比分别下降 7.6%和 6.3%;其中商品住宅销售面积和销售额分别同比下降 9.1%和 7.8%。在销售下滑和高库存的双重压力下,住房价格涨幅趋缓, 2014 年 14 月, 百城住宅价格指数环比虽有增长,但涨幅亦逐步缩小,自 2014
18、 年 5 月以来,百城指数环比已经连续下降 9 个月。 2015 年一季度全国商品房销售面积与销售额分别为 18,254 万平方米和 12,023 亿元,同比分别下降 9.23%和 9.34%,仍呈现下跌态势;同期百城住宅价格亦延续 2014年四季度下跌态势,但跌幅有所收窄,累计小幅下跌 0.18%。 随着房地产市场短期供大于求,导致库存量连续攀升。 截至 2014 年末, 全国商品房待售面积 6.22亿平方米, 较 2013 年末增加 1.29 亿平方米。 其中,住宅待售面积4.07亿平方米, 较2013年末增加0.83亿平方米。2015 年 3 月商品房待售面积 6.50 亿平方米,同比增
19、加 24.6%,增幅在连续 3 个月下滑后首次扩大,待售面积创历史新高。 从房地产企业资金来源看,从房地产企业资金面的情况看,2014 年,房地产开发企业到位资金121,991 亿元,比 2013 年下降 0.1%。结构上看,自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他来源在房地产企业资金中仍占据主导位置,这两部分资金来源在房地产企业到位资金中的占比超过70%。 表表 2:20122014 年房地产开发投资资金来源年房地产开发投资资金来源 单位:亿元、单位:亿元、% 指标指标 2012 2013 2014 资金来源合计 96,538 122,122 121,991 同比增长率 12.7 26
20、.5 -0.1 其中:自筹资金自筹资金 39,083 47,425 50,419 占比 48.48 38.83 41.33 同比增长 11.7 21.3 6.3 国内贷款国内贷款 14,778 19,673 21,242 占比 15.31 16.11 17.41 同比增长 13.2 33.1 8.0 利用外资利用外资 402 534 639 占比 0.42 0.44 0.52 同比增长 -48.8 32.8 19.7 其他来源其他来源 42,275 54,491 49,689 占比 43.79 44.62 40.73 同比增长 14.7 28.9 -8.8 资料来源:国家统计局,中诚信证评整理
21、 2014 年,全国房地产到位资金 12.20 万亿元,同比下降 0.1%。其中,2014 年其他来源资金 4.97万亿元,同比下降 8.8%,该类资金占比也下降至40.73%;在其他来源资金中,定金及预收款 3.02万亿元,同比下降 12.4%,个人按揭贷款 1.37 万亿元, 同比下降 2.6%。 自筹资金和国内贷款同比增速分别为 6.3%和 8.0%,占比分别提高至 41.33%和17.41%。从房地产贷款余额的结构看,个人购房贷款是房地产贷款最主要的组成部分,在房地产贷款中航地产股份有限公司 2016 年公开发行公司债券信用评级报告 6 中的占比一直保持在 60%以上。截至 2014
22、年末,全国个人购房贷款余额为 11.52 万亿元,个人购房贷款占房地产贷款总额的 66.32%, 房产和地产开发贷款在房地产贷款中占比为 32.41%。 另外,在抑制房地产投资性需求的同时,政府也通过增加保障性住房的供给来满足中低收入群体的住房需求,近年来金融机构加大了对于保障性住房项目的信贷支持力度。根据央行的统计数据,20122014 年,保障性住房开发贷款余额同比增速分别 46.6%、26.7%和 57.2%,连续保持高速增长。2014 年末,保障性住房开发贷款余额达 1.14 万亿元,占同期房产开发贷款的 26.64%。 行业政策 从房地产的发展过程来看,房地产行业是受政策影响波动较大
23、的行业。 2008 年受金融危机的影响,房地产行业出现短暂衰退,国家出台刺激性救市政策, 此期间房价经历由跌到快速上涨的 V 字型走势。2010 年以来, 为了遏制房价快速上涨, 国务院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控政策,各地纷纷出台相应的细化措施,强化行业政策的执行和监督力度。2011 年,在“调结构,稳物价”的大背景下,中央政府继续加强房地产调控。“国八条”、房产税改革先后落地,“限购”、“限贷”等政策全面升级,限购城市从 2010 年的不足 20 个,大幅增加近 50 个。2012 年中央及相关部委继续坚持房地产调控从紧的方向。 2013 年全国房地产市场调控基调贯彻始终, 但
24、不同城市政策导向出现差别化。年初,国务院出台“新国五条”,进一步明确了支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。下半年以来,新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定,不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进,而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。 2014 年继“两会”上中央提出分类调控后, 地方政府纷纷自主出台调整政策,集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面,南宁率先松绑限购政策,之后其他限购城市陆续放松限购,10月份后仅剩“北上广深”和三亚尚未放松限购;对于更为重要的资金层面,中央政府相继出台央五条、定向降准,以及央行银监会放松“
25、二套房”贷款的认定标准等微刺激措施引导、稳定住房消费,支持居民合理的住房需求。 自 2014 年下半年以来,政策面对房地产的支持力度日渐增强。2014 年 9 月 30 日,中国人民银行发布中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知 ,从房地产市场供给端和需求端两个层面给予了较为明确的支持;2015 年 3 月 30 日,中国人民银行、住建部与银监会联合下发关于个人住房贷款政策有关问题的通知 ,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于 40%;同日,财政部下发财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知 ,购买2年
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