中粮地产：2015年公司债券（第一期）2017年跟踪信用评级报告.PDF

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1、?2015年公司债券(第一期) 2017年跟踪信用评级报告 2 公司租赁业务收入快速增长，业务毛利率有所提升。公司租赁业务收入快速增长，业务毛利率有所提升。2016 年公司新增北京祥云小镇、 北京长阳半岛出租物业， 全年实现租赁业务收入 4.48 亿元， 同比增长 30.06%；在租赁成本基本持平的情况下，随着运营渐趋成熟和可租面积扩大，公司 2016 年租赁业务毛利率较上年提高 13.99 个百分点至 54.10%。 关注：关注： 受政策调控和信贷收缩影响受政策调控和信贷收缩影响，房地产行业短期趋势不明朗房地产行业短期趋势不明朗。2016 年下半年以来限购限贷政策的出台使市场成交量受到了直接

2、抑制，同时从公司债发行和银行信贷政策看，房地产行业融资收紧，同时市场利率上行推高了房地产企业融资成本；房地产行业短期趋势不明朗。 公司资产流动性一般。公司资产流动性一般。公司资产主要以应收款项和在建、拟建地产项目为主；截至 2017 年 3 月末， 公司其他应收款占期末资产总额的 19.56%， 对公司资金有一定占用； 此外， 截至2016年末， 公司存货、 投资性房地产和固定资产中账面价值129.74亿元已抵押，抵押资产占期末总资产的 21.17%。 公司项目建设面临一定资金压力。公司项目建设面临一定资金压力。截至 2016 年底，公司除北京永丰项目1外的在建和拟建地产项目预计总投资合计达

3、1,302.41 亿元，已完成投资 844.35 亿元，尚需资金投入约 458.07 亿元。 公司拿地成本有所上升或影响业务利润率公司拿地成本有所上升或影响业务利润率，且城市更新项目在实施进度和收益且城市更新项目在实施进度和收益实实现方式上存在一定不确定性现方式上存在一定不确定性。公司 2016 年新增土地储备平均楼面价格 2.16 万元/平方米，同比增长 21.20%，拿地成本上升或影响业务利润率；此外，公司城市更新项目受拆迁进度、城市规划等影响，实施进度上有一定不确定性，且部分城市更新项目尚处于实施前期，未来收益实现方式存在一定不确定性。 公司有息债务规模较大公司有息债务规模较大，面临一定

4、偿债压力面临一定偿债压力。截至 2017 年 3 月末，公司有息债务为 253.39 亿元，规模较大。 1 该项目尚处于立项阶段。 3 主要财务指标：主要财务指标： 项目项目 2017 年年 3 月月 2016 年年 2015 年年 2014 年年 总资产（万元） 6,333,181.99 6,127,695.01 5,702,254.46 4,631,147.33 所有者权益合计（万元） 1,090,331.16 1,128,752.92 1,123,523.11 1,066,503.78 有息债务（万元） 2,533,869.19 2,417,951.96 2,548,722.85 2,1

5、27,299.16 资产负债率 82.78% 81.58% 80.30% 76.97% 剔除预收账款后的资产负债率 77.32% 76.05% 75.84% 71.86% 流动比率 1.54 1.65 1.82 1.72 速动比率 0.66 0.69 0.46 0.34 营业收入（万元） 171,908.35 1,802,519.15 1,372,454.39 904,083.32 营业利润（万元） 42,065.15 222,404.65 128,181.63 139,713.75 投资收益（万元） 224.96 4,938.78 88,263.33 58,915.73 利润总额（万元） 4

6、2,539.60 223,413.16 129,723.03 140,622.84 综合毛利率 52.77% 34.26% 26.40% 37.68% 总资产回报率 - 4.88% 3.54% 4.21% EBITDA（万元） - 307,599.69 202,015.75 195,192.91 EBITDA 利息保障倍数 - 1.79 1.45 1.35 经营活动现金流量净额（万元） -446,928.10 683,759.87 -154,048.33 -206,182.43 资料来源：公司 2015-2016 年审计报告及未经审计的 2017 年 1-3 月财务报表，鹏元整理 4 一、本期

7、债券一、本期债券募集资金募集资金使用情况使用情况 经中国证券监督管理委员会“证监许可20151887”号文核准，公司于2015年8月17日发行5年期的20亿元公司债券，票面利率为4.40%。 截至 2017 年 4 月 30 日，公司募集资金已全部用于补充公司流动资金或偿还银行借款。 二、发行主体概况二、发行主体概况 2016年及2017年一季度，公司注册资本、实收资本、控股股东、实际控制人均未发生变更；截至2017年3月末，公司注册资本、实收资本均为181,373.16万元，控股股东仍为中粮集团有限公司 （以下简称“中粮集团”） ， 持股比例为45.67%， 持股比例较上年末未变化，公司实际

8、控制人仍为国务院国有资产监督管理委员会，其持有中粮集团100.00%的股份。 2016年6月，公司拟非公开发行A股股票获得国资委批复同意，截至本报告出具日，该发行方案尚未通过证监会审批。2016年，公司收购烟台中粮博瑞房地产开发有限公司（以下简称“烟台中粮博瑞” ）100%股权（收购价款公司后续拟以非公开发行资金置换） ；2017年1月，公司全资子公司中粮地产（北京）有限公司（以下简称“中粮北京公司” ）收购北京正德兴合房地产开发有限公司（以下简称“正德兴合” ）49%股权，收购完成后中粮北京公司全资控股正德兴合。 公司2016年度纳入合并范围一级子公司共29家，二级子公司26家，合并范围较上

9、年增加16家（含二级子公司） ，减少6家（含二级子公司） ，2016年末纳入合并范围一级子公司情况见附录四，新增及减少子公司（含二级子公司）的相关信息见附录五。 截至2016年12月31日，公司资产总额为612.77亿元，所有者权益合计为112.88亿元，资产负债率为81.58%；2016年度，公司实现营业收入180.25亿元，利润总额22.34亿元，经营活动现金净流入68.38亿元。 截至2017年3月31日，公司资产总额为633.32亿元，所有者权益合计为109.03亿元，资产负债率为82.78%；2017年1-3月，公司实现营业收入17.19亿元，利润总额4.25亿元，经营活动现金净流出

10、44.69亿元。 三三、运营环境运营环境 2016年房地产市场需求旺盛，量价齐升，但随着调控政策收紧，年房地产市场需求旺盛，量价齐升，但随着调控政策收紧，2016年年4季度以来商季度以来商品房销售价格趋于稳定品房销售价格趋于稳定 5 自2014年的“930新政”以来，国内商品房销售价格开始了新一轮上涨，其中一线城市涨幅最大，二线城市次之，三线、四线城市涨幅相对较小。由于在教育、医疗、城市管理、就业机会等方面具有显著优势，一线城市以及核心二线城市是现阶段国内主要的人口流入方向，其商品房价格也具有较强的上涨动力。 为了抑制房价过快上涨，2016年9月底以来，国内主要一、二线城市均收紧或推出了住房限

11、购限贷政策。如图1所示，调控收紧使房价环比增速快速下降，其中一线城市调控政策最严厉，房价降幅最大，二线城市次之，三线城市降幅相对较小。根据国家统计局数据2，国内70大中城市一线城市新建住宅价格指数月环比增速从2016年9月的3.10%下降到2016年12月的0.00%，70大中城市二线城市新建住宅价格指数月环比增速从2016年9月的2.90%下降到2016年12月的0.10%，70大中城市三线城市新建住宅价格指数月环比增速从2016年9月的1.10%下降到2016年12月的0.40%。 2017年2月开始，随着部分城市房价的再次抬升，房地产限购标准进一步收紧，限购范围进一步扩大，部分三、四线城

12、市也加入了限购行列。限购政策的收紧在短期内直接压缩了购房需求，同时体现了政府调控房地产市场的决心。 图图 1 2014 年以来年以来国内新房销售价格变化国内新房销售价格变化 资料来源：Wind 资讯，鹏元整理 另一方面，近年全国房地产行业的土地购置面积逐年减少，限制房屋供给量的同时使土地购置价格持续上涨。根据国家统计局公布数据，全国土地购置面积从2013年的3.88亿平方米下降到2016年的2.20亿平方米。从库存来看，2016年末全国商品房待售面积6.95亿平方米，同比下降3.22%，全国商品房施工面积75.90亿平方米，同比增长3.16%。全国商 2一线城市包括北、上、广、深，二线城市包括

13、直辖市、省会城市和计划单列市，其余城市划为三线城市。 6 品房广义库存3增速下降，库存去化周期4自2014年以来连续下降，从2014年的6.54年下降到2016年的5.27年。调控政策抑制了房价的上涨动力，土地供应的减少和库存去化周期的缩短则对商品房价格形成支撑，因此未来几年内国内商品房价格维持相对稳定的概率较大。 图图 2 商品房广义库存及去化周期变化商品房广义库存及去化周期变化 资料来源：Wind 资讯，鹏元整理 图图 3 土地供应面积及金额变化土地供应面积及金额变化 资料来源：Wind 资讯，鹏元整理 房地产调控政策使房屋销量显著下滑，行业的库存去化能力受到较大影响房地产调控政策使房屋销

14、量显著下滑，行业的库存去化能力受到较大影响 伴随商品房价格上涨的是销量的增加，2016年全国商品房销售面积达到15.73亿平方米，同比增长22.46%，全国商品房销售额11.76万亿元，同比增长34.77%。商品房销量的增长使得房地产企业的经营业绩和资金实力进一步提升，增强了其整体抗风险能力。另一方面，2016年第四季度开始的房地产限购限贷调控对市场成交量形成了直接的抑制，国内一、二、三线城市的商品房成交量均出现了下滑。根据Wind资讯的统计，2016年10月-2017年2月国内30大中城市商品房月度成交面积同比增幅分别为12.39%、 -19.85%、 -25.07%、 -35.93%和-3

15、.93%。分城市来看，一线城市限购政策最为严厉，成交量下滑幅度最大，其次是二线城市，三线城市的成交量下滑相对较少。商品房销量的下降影响房地产企业的库存去化速度，使其面临资金回笼压力。 3 商品房广义库存指年末的商品房待售面积和商品房施工面积。 4 库存去化周期是指年末的商品房广义库存与当年商品房销售面积的比值。 7 图图 4 全国商品房销售面积变化全国商品房销售面积变化 资料来源：Wind 资讯，鹏元整理 图图 5 30 大中城市商品房成交面积：当月同比大中城市商品房成交面积：当月同比 资料来源：Wind 资讯，鹏元整理 融资政策的融资政策的收紧限制房地产企业的资金来源，再融资压力加大收紧限制

16、房地产企业的资金来源，再融资压力加大 除限购、限贷以外，2016年四季度以来的调控政策还包括对房地产企业融资的限制。2016年10月28日，上海证券交易所向债券承销机构发布关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函，对房企发债分为正常类、关注类和风险类，对关注类和风险类房地产企业的公司债发行进行了限制。2016年四季度以来，各地商业银行对房地产企业的信贷发放也逐步收紧，防止过多资金进入楼市。融资政策的收紧影响房地产企业的再融资，房地产企业的资金周转压力加大。公开市场融资渠道的收缩使房地产企业需要更多依赖于其他渠道，加之当前市场利率处于上升阶段，房地产企业面临的融资成本将上升。 图图6 2

17、016年年9月以来月以来房地产债券发行额与去年同期对比房地产债券发行额与去年同期对比 资料来源：Wind资讯，鹏元整理 整体来看，2016年国内商品房的销售价格和销售量均有较大幅的增长，房地产市场需 8 求保持强劲，但从2016年四季度开始政府收紧房地产政策，同时收紧了限购、限贷以及限制融资等政策，房地产行业面临销量下滑和融资渠道收缩的冲击，销量的下降和融资的收缩使房地产企业的经营性现金流和筹资性现金流同时面临限制，融资成本上升，资金周转压力加大。 在外部环境的冲击下，房地产企业的分化程度趋于加深在外部环境的冲击下，房地产企业的分化程度趋于加深 根据中国指数研究院数据，2016年，全国共有13

18、1家房地产企业销售额过百亿，较2015年增加27家，销售总额共计5.7万亿元，市场份额已接近50%。经营方面，主要项目和土地储备均位于限购较严格城市的房企库存去化速度受影响较大，而区域分散性较好的企业受影响则相对较小；由于一、二线城市房价上涨存在溢出效应，限购存在挤出效应，主要布局在经济发达地区三、四线城市的房企去库存压力减小。融资方面，规模较大、品牌较强，信用等级较高的房企再融资能力较强，受融资收紧政策的影响较小，而规模较小、经营实力较弱、财务杠杆较高、非上市企业则受融资政策影响较大。外部冲击使大型企业、知名品牌企业、强股东企业的优势更加显著，行业内项目收购、股权收购数量增加，强者愈强的趋势

19、得到深化。 四四、经营与竞争、经营与竞争 公司主要从事商品房开发、物业租赁和物业管理等业务，2016年公司实现营业收入180.25亿元，同比增长31.34%。商品房销售仍然是公司最主要收入来源，其占公司2016年营业收入比重为95.27%；公司租赁收入主要来自深圳宝安福永东芝泰格厂房、宝安三区中心大厦、北京祥云小镇等可租物业，2016年实现房屋租赁收入4.48亿元，同比增长30.06%，主要是由于北京祥云小镇的租金收入增加；随着交付商品房的增加，公司物业管理面积随之增加，2016年公司实现物业管理收入1.59亿元，同比增长36.81%；公司其他业务收入主要来自新增合并的Prized Devel

20、opments Limited（以下简称“PD公司”）形成的巧克力销售收入，以及公司房屋租赁业务的水电费收入等。 各业务毛利率方面，2016年公司商品房销售业务毛利率有较大幅度提升，主要系公司当年结算地产项目多为毛利率较高的项目，多位于北京、深圳等一线城市，如深圳中粮凤凰里项目、北京长阳半岛项目等；房屋租赁业务毛利率明显提升，主要是因为公司租赁地产项目运营渐趋成熟，且新增北京祥云小镇、北京长阳半岛出租物业，在租赁成本基本持平的情况下租赁收入明显增加；公司物业管理多为自建的地产项目，该项亏损主要是因为合并报表使得公司部分物业管理收入抵消所致；公司其他业务收入2016年毛利率提升主要 9 是由于新

21、增巧克力销售收入毛利率较高。 表表 1 2015-2016 年公司营业收入构成及各业务毛利率情况（单位：万元）年公司营业收入构成及各业务毛利率情况（单位：万元） 项目项目 2016 年年 2015 年年 收入收入 毛利率毛利率 收入收入 毛利率毛利率 商品房销售 1,717,173.00 34.05% 1,288,696.75 26.01% 房屋租赁 44,846.15 54.10% 34,481.29 40.11% 物业管理 15,874.30 -25.74% 11,603.53 -28.39% 其他业务 24,625.70 51.82% 37,672.81 43.82% 合计合计 1,80

22、2,519.15 34.26% 1,372,454.39 26.40% 资料来源：公司 2016 年审计报告 随着土地市场门槛提高随着土地市场门槛提高，公司通过联合拿地、股权并购等方式拓展土地储备，并积极，公司通过联合拿地、股权并购等方式拓展土地储备，并积极参与深圳市城市更新项目；但公司拿地成本有所上升，或影响未来业务利润率参与深圳市城市更新项目；但公司拿地成本有所上升，或影响未来业务利润率 2016年，我国一二线城市土地购置市场依旧保持增长态势，据国家统计局数据，2016年全国40大中城市中，一线市场土地购置面积同比增长0.74%至933.81万平方米，土地购置费同比增长12.21%至1,3

23、09.65亿元；二线城市土地购置面积同比增长4.05%至6,529.29万平方米， 土地购置金额同比增长12.66%至8,181.70亿元。 土地购置金额增速明显高于土地购置面积，购置成本有明显上升。在土地成本上升背景下，公司聚集区域，加大一线城市以及重点二线城市土地储备工作。同时，为提高拿地成功率，2016年公司鼓励在公开市场上联合拿地，通过招拍挂形式取得成都祥云里5、上海新场、上海顾村、北京永丰等项目地块。 上述地块中，成都祥云里位于成都市金牛区西华街道侯家桥社区、富家社区，计容建筑面积7.51万平方米，规划用地性质为二类住宅用地。上海新场土地位于浦东新区新场旅游综合服务区，用地性质为居住

24、用地， 容居率1.2。 上海顾村地块位于上海市宝山区顾村镇，计容建筑面积6.83万平方米，容积率1.8，用地性质为居住用地。北京永丰地块位于北京市海淀区西北旺镇，计容建筑面积18.33万平方米，该宗地公司自持商业（含办公）用地面积占该宗地商业建筑面积比例为10%。 从土地储备成本看，公司2016年通过招拍挂、股权收购等形式新增土地储备建筑面积77.95万平方米，同比减少23.65%，购置金额168.69亿元，同比减少7.47%，平均楼面价格2.16万元/平方米，同比增长21.20%。除招拍挂外，2016年公司通过股权收购的方式取得北京青龙湖、中粮朗云地块，其中北京青龙湖为商业别墅，中粮朗云规划

25、为住宅。 此外，公司2016年收购梅林工业园区土地以及西乡街道固戍开发区土地，该等地块具 5 该项目为公司单独竞拍，后引入合作方。 10 备依据法定图则的规定进行工业区更新改造的可能性，公司未来将进行“城市更新”6申报并进行项目开发。 梅林工业园区的土地系公司通过收购PD公司100%股权及相关债权以6.11亿元价款获得，该地块占地面积约2.84万平方米，建筑面积约5万平米；此外公司联合合作方以10.8亿元（公司权益比例为50%）获得位于深圳宝安区西乡街道固戍开发区的土地，该宗地占地面积约9.9万平方米（按权益计4.45万平米），建筑面积约19万平米（按权益计约9.5万平米）。 2017年1-3

26、月公司通过招拍挂形式获得杭州良储地块和天津北辰地块， 合计规划建筑面积26.4万平方米，平均楼面价格1.80万元/平方米。 2017年公司计划在一线城市和重点二线城市继续增加土地储备并积极推进深圳城市更新项目的进展。考虑到未来几年房地产市场景气程度尚不明朗，土地购置成本的上升，或影响未来公司房地产业务利润率，且公司申报或拟申报进行城市更新项目的开发项目受拆迁进度、政府规划等影响不确定性较大。总体看，公司新购置地块未来收益实现有一定不确定性。 表表2 2015-2016年以及年以及2017年年1-3月月公司新获得的土地储备情况公司新获得的土地储备情况（单位：万平方米，亿元）单位：万平方米，亿元）

27、 项目名称项目名称 土地面积土地面积 规划建筑规划建筑 面积面积 土地价款土地价款 土地取得土地取得方式方式 权益比例权益比例 2015 年新增土地储备年新增土地储备 北京阎村项目 11.68 19.21 26.60 招拍挂 0.18% 北京稻田项目 6.79 16.38 42.03 招拍挂 49.91% 北京南苑项目 13.24 25.42 85.95 招拍挂 51.00% 苏州中粮祥云国际 9.53 22.48 15.63 招拍挂 51.00% 南京中粮祥云 6.63 18.61 12.1 招拍挂 51.00% 小计小计 47.87 102.10 182.31 - - 2016 年新增土地

28、储备年新增土地储备 成都祥云里 3.76 7.51 2.84 招拍挂 51% 上海新场 5.69 6.84 24.4 招拍挂 50% 上海顾村 7.02 12.64 67.9 招拍挂 25% 北京永丰 8.42 18.33 57.6 招拍挂 39% 北京青龙湖 7.05 5.66 2.1 股权收购 20% 中粮朗云 5.8 12.76 4.00 股权收购 100% 深圳 69 区创芯公园 2.41 14.22 9.85 城市更新 100% 小计小计 40.15 77.95 168.69 - - 2017 年年 1-3 月新增土地储备月新增土地储备 杭州良储地块 4.25 6.80 11.41

29、招拍挂 50% 6 即旧城改造，建成后将同时具备商业和居住功能。 11 天津北辰地块 11.88 19.60 36.1 招拍挂 100% 小计小计 16.13 26.40 47.51 - - 注： （1）城市更新项目的取得时间为取得建设用地规划许可证的时间； （2）上表面积和土地价款均为全口径统计，未按照权益比例计算。 资料来源：公司提供，鹏元整理 公司在售公司在售面积、面积、未来规划可售面未来规划可售面积积较多较多，且项目均位于一二线城市且项目均位于一二线城市，短中期业绩仍较，短中期业绩仍较有保障；但需关注政策调控对当地房地产景气度的影响，同时公司房产项目开发面临一定有保障；但需关注政策调控

30、对当地房地产景气度的影响，同时公司房产项目开发面临一定资金压力资金压力 2016年公司商品房签约面积为93.16万平方米，同比减少6.73%，但签约金额同比增长27.31%至199.62亿元，结算面积同比增长19.61%至98.38万平方米，当期结转收入171.72亿元，同比增长33.25%。公司当年销售的主要项目包括（1）北京长阳一号地、五号地，结算金额61.04亿元；（2）深圳中粮凤凰里，结算金额25.64亿元；（3）南京中粮鸿云坊，结算金额19.41亿元；（4）北京祥云国际，结算金额10.74亿元。具体结算项目情况见附录六。由于公司2016年结转项目多位于一线城市，销售毛利率较高，带动公

31、司2016年商品房销售毛利率同比提升8.04个百分点至34.05%。 表表 3 2015-2016 年公司房地产开发业务主要经营指标年公司房地产开发业务主要经营指标 项目项目 2016 年年 2015 年年 新开工面积（万平方米） 67.66 107.67 竣工面积（万平方米） 94.49 75.22 合同销售面积（万平方米） 93.16 99.88 合同销售金额（亿元） 199.62 156.81 当期结转收入（亿元） 171.72 128.87 期末已售待结转面积（万平方米） 81.37 78.13 新增土地储备面积（万平方米） 合计计容建筑面积 77.95 万平方米（按权益计 49.35

32、 万平方米） ，详见注 1 合计计容建筑面积合计 102.10万平方米 （按权益计 71.88 万平米） ，详见注 2 新增土地价款合计（亿元） 168.69 182.27 注：1. 2016 年新增项目 7 个（成都祥云里、上海新场、上海顾村、北京永丰、北京青龙湖、烟台中粮朗云、深圳 69 区创芯公园） ；2. 2015 年新增项目 5 个（北京阎村项目、北京稻田项目、北京南苑项目、南京中粮祥云、 苏州中粮祥云国际） ； 3. 期末已售未结转金额含已签售房合同但尚未全款缴付的部分； 4. 新增土地价款合计数为全口径，即整个项目的土地价款，非按权益计的价款。 资料来源：公司提供 未来经营业绩方

33、面，截至2016年底公司拥有商品房已售待结转面积81.37万平凡米，竣工在售项目16个、 未结算面积合计为60.71万平方米， 在建项目19个、 尚未结算面积约293.32万平方米，拟建项目4个、规划可供出售面积合计49.65万平方米，具体如附录六所示，公司短中期业绩较有保障。公司计划自建营销团队，积极去库存，公司预计2017年重点销售项目为深圳天悦壹号、深圳云景国际、深圳祥云国际等项目。但我们也注意到，截至2016 12 年底公司除北京永丰项目外的在建和拟建项目预计总投资达1,302.41亿元 （具体见附录六） ，已完成投资844.35亿元，尚需资金投入约458.07亿元，公司面临一定的资金

34、压力。 表表4 2015-2016年年年年公司新开工公司新开工房地产房地产项目情况项目情况（单位：万平单位：万平方米）方米） 年份年份 项目名称项目名称 项目性质项目性质 新开工面积新开工面积 2016 年 北京稻田项目 住宅、商业 9.52 深圳云景国际 住宅、商铺、写字楼、公寓 21.59 成都中粮祥云里 住宅 7.51 南京中粮祥云 住宅、写字楼、商业 8.34 长沙北纬 28 度 住宅 11.95 苏州中粮祥云国际 住宅 8.75 小计小计 - 67.66 2015 年 北京祥云国际 住宅、商业、写字楼、公寓 1.08 深圳中粮紫云 住宅、公寓、写字楼、商业 16.85 深圳中粮凤凰里

35、 住宅 12.78 深圳祥云国际 住宅、公寓、写字楼、商业 20.70 深圳云景国际 住宅、商铺、写字楼、公寓 20.97 成都中粮鸿云 住宅、商业 19.29 南京中粮鸿云坊 住宅 16.00 小小计计 - 107.67 资料来源：公司提供，鹏元整理 从公司新开工项目情况看，2016年公司加大了重点二线城市房地产开发力度，全年新开工面积67.66万平方米，同比减少37.16%；2017年公司计划新开工项目10个，计划新开工面积139.68万平方米，具体如表5所示。 表表 5 公司公司 2017 年住宅项目新开工计划年住宅项目新开工计划（单位：万平方米）单位：万平方米） 项目名称项目名称 项目

36、性质项目性质 新开工新开工面积面积 预计总投资预计总投资 实际已投资实际已投资 北京南苑项目 住宅 31.77 1,483,519.00 945,152.49 北京稻田项目 住宅、商业 10.97 726,727.00 480,962.45 北京永丰项目 住宅、商业 18.33 - 576,000.10 沈阳中粮隆玺 住宅、 写字楼、 公寓 13.64 877,470.00 618,482.05 长沙北纬 28 度 住宅 18.83 405,896.36 270,960.77 南京中粮祥云 住宅、 写字楼、 商业 11.47 264,540.38 149,866.23 上海新场项目 住宅 6.

37、83 402,000.00 249,812.44 上海顾村项目 住宅 12.64 985,834.00 689,076.72 苏州祥云国际 住宅 8.4 311,566.00 193,428.53 杭州良渚 49 号地块 - 6.8 - - 合计合计 - 139.68 - - 13 注： （1）实际已投资是截至 2016 年末数据； （2）北京永丰项目尚处于立项阶段，总投资规模未定。 资料来源：公司提供 随着运营渐趋成熟以及可租随着运营渐趋成熟以及可租面积的扩大， 公司租赁收入稳步增加， 毛利率亦有所提升；面积的扩大， 公司租赁收入稳步增加， 毛利率亦有所提升；未来随着未来随着深深圳圳城市更新

38、项目城市更新项目的的建设建设，公司可租面积将大幅增加公司可租面积将大幅增加；但我们也关注到但我们也关注到，城市更，城市更新项目受拆迁进度、城市规划等影响，在实施进度、收益实现等方面存在一定不确定性新项目受拆迁进度、城市规划等影响，在实施进度、收益实现等方面存在一定不确定性 2016年由于北京祥云小镇运营逐渐成熟且新增北京长阳半岛出租物业，公司可出租面积较上年增长18.76%至134.20万平方米，租赁收入同比增长30.06%至4.48亿元。在租赁业务成本基本与上年持平的情况下， 随着公司租赁项目运营效率的提升以及可租面积的扩大，公司租赁业务2016年毛利率较上年提高13.99个百分点至54.1

39、0%。公司可供租赁物业中，67区中粮商务公园项目预计未来将搭建金融、信息化服务平台，完成创智体验馆的改造及运营，完善服务体系，公司将争取获得市级孵化器。 表表 6 公司公司 2015-2016 年房地产出租情况（单位：万平方米、万元）年房地产出租情况（单位：万平方米、万元） 类型类型 出租项目 2016 年 2015 年 可出租可出租面积面积 出租率 （出租率 （%） 可出租面积可出租面积 出租率 （出租率 （%） 工业厂房及配套 宝安福永东芝泰格厂房，大洋华丰厂房，67区中粮商务公园等 114.47 98.17 112.37 98.37% 写字楼 宝安三区中心大厦 2.67 97.76 2.

40、56 91.58% 商铺 北京祥云小镇，北京长阳半岛广场，成都地下商街，深圳宝河等 17.06 95.37 14.68 99.12% 合计合计 - 134.20 - 113.00 房屋租赁收入房屋租赁收入 44,846.15 34,481.29 资料来源：公司提供 从未来租赁业务持续性看，公司近年积极参与城市更新项目，顺利推进后将产生更多的可租物业。除在建的中粮天悦壹号（原名中粮紫云）、深圳祥云国际、深圳云景国际等城市更新项目外， 公司申报了深圳宝安25区城市更新项目、 深圳宝安69区城市更新项目 （即“深圳69区创芯公园”项目）。从实施进度看，深圳宝安69区城市更新项目已于2016年2月4日

41、取得专项规划批复，并于2016年7月获得建设用地规划许可证；深圳市宝安25区城市更新项目已于2016年12月取得专项规划批复，目前正在开展拆迁、谈判等前期工作；且公司2016年获得的深圳梅林工业区和深圳宝安区西乡街道固戍开发区的土地未来将进行“城市更新”申报并进行项目开发。通过随着该等项目的实施，在带来商品房销售的同时，也将增加公司可租物业面积；但同时我们也应关注到，城市更新项目受拆迁进度、城市规划等影响，在实施进度、收益实现方式等方面存在一定不确定性。 14 公司收购公司收购正德兴合正德兴合49%股权，进一步巩固在北京的市场地位；未来公司股权，进一步巩固在北京的市场地位；未来公司计划非公开计

42、划非公开发发行普通股行普通股募集资金募集资金31.18亿元亿元， 用于用于收购收购相关相关房地产项目公司股权并为现有在建房地产项目公司股权并为现有在建房地产房地产项目项目提供融资，该事宜提供融资，该事宜若若能顺利实施有望扩大公司经营能顺利实施有望扩大公司经营规模、缓解规模、缓解公司资金压力公司资金压力，但，但该发行方该发行方案尚需获得中国证监会等监管部门核准案尚需获得中国证监会等监管部门核准 2017年1月，公司收购由中信信诚资产管理有限公司持有的正德兴合49%股权，收购对价为60,382.37万元，收购完成后，公司持有正德兴合100%股权。正德兴合主要负责开发北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地

43、块（之前为“孙河项目” 、 “瑞湾家园”项目，现为“中粮瑞府项目” ） 。中粮瑞府项目于2014年11月开工建设，项目一期已竣工备案，项目二期在开发建设中，预计完工时间为2017年7月，项目计容面积8.17万平方米。正德兴合收购完成后将有利于公司在北京房地产市场的布局，提升公司主营业务实力。 根据北京中企华资产评估有限责任公司出具的以2016年11月30日为评估基准日的中粮地产（北京）有限公司拟收购北京正德兴合房地产开发有限公司49%股权项目评估报告（中企华评报字（2016）第1461号），以资产基础法评估得出正德兴合股东全部权益价值为123,229.32万元，公司拟收购的49%股权评估结果为

44、60,382.37万元。正德兴合其他财务指标如表7所示。 表表7 2015-2016年年正德兴合正德兴合主要财务数据（单位：万元）主要财务数据（单位：万元） 项目项目 2016年年 2015年年 营业收入 92,924.46 0.00 营业利润 517.36 -5,146.51 归属母公司所有者净利润 -931.44 -4,009.16 经营活动现金流净额 -53,050.47 5,714.09 投资活动现金流净额 -46.83 -26.17 筹资活动现金流净额 65,766.18 37,891.43 现金及现金等价物净增加额 12,668.88 43,579.35 资料来源：公司提供 为优化

45、公司资本结构，继续做大做强主营业务，公司自2016年6月起计划非公开发行股票用于股权收购和项目收购，根据公司修订后的中粮地产（集团）股份有限公司2016年度非公开发行A股股票预案（三次修订稿），公司拟向公司控股股东中粮集团在内的不超过10名（含10名）特定对象发行股票数量合计不超过318,801,872股（含），拟募集资金总额不超过311,788.23万元（含）用于收购中粮地产投资（北京）有限公司（以下简称“ 中粮地产投资”）49.00%的股份、中粮博瑞100%的股份，并为深圳中粮紫云项目、深圳中粮云景国际项目建设提供建设资金。 15 表表8 计划计划非公开发行非公开发行普通股普通股募集资金用

46、途（单位：万元）募集资金用途（单位：万元） 项目项目 投资总额投资总额 拟使用募集资金拟使用募集资金 收购中粮地产投资 49%股权 107,219.76 107,219.76 收购烟台中粮博瑞 100%股权* 39,951.51 39,951.51 深圳中粮祥云国际项目（一期） 302,402.27 80,000.00 深圳中粮紫云项目 390,398.09 54,616.96 深圳中粮云景国际项目 654,745.31 30,000.00 合计合计 1,494,716.94 311,788.23 注：标注“*”为截至2017年3月末已经完成收购项目，后续非公开发行募集资金到位后将用于资金置换

47、。 资料来源：公司提供 中粮地产投资是由中粮北京公司（公司全资子公司）于2008年7月在北京投资成立的有限责任公司，截至2016年末中粮地产投资净资产为15.98亿元，中粮北京公司持股比例为51.00%，中粮集团持股比例为49.00%，主要在建项目为北京祥云国际项目。该项目为含住宅、公寓及商业配套设施的综合性房地产开发项目，规划用地面积约29.00万平方米，规划建筑面积约52.10万平方米，项目北侧为低密度住宅及17栋小高层住宅，南侧为商业配套区域，分为商业住宅部分及写字楼。商业配套设施有影院、超市、餐饮、咖啡厅、儿童乐园的，预计于2017年四季度竣工。该项目周边房价上涨较快使得项目人气较好，

48、开发较为顺利，公司本次拟收购中粮地产投资股权可实现对公司内部资源的整合，同时该项目后续的销售收入将为公司带来较好的收益。 根据北京中企华资产评估有限责任公司出具的以2016年9月30日为评估基准日的 中粮地产（北京）有限公司拟收购中粮地产投资（北京）有限公司股权项目评估报告（中企华评报字（2017）第1016号，国务院国资委授权机构评估备案通过稿），采用资产基础法作为最终评估结果，中粮地产投资股东全部权益价值资产基础法评估结果为232,858.15万元。2015-2016年，中粮地产投资的其他主要财务数据如表9所示。 表表9 2015-2016年中粮地产投资主要财务数据（单位：万元）年中粮地产

49、投资主要财务数据（单位：万元） 项目项目 2016年年 2015年年 营业收入 116,439.53 182,134.67 营业利润 17,252.34 24,588.27 归属母公司所有者净利润 12,302.99 18,454.96 经营活动现金流净额 43,350.29 -15,977.12 投资活动现金流净额 -204.35 -166.28 筹资活动现金流净额 -71,171.92 14,388.55 现金及现金等价物净增加额 -28,025.99 -1,754.84 资料来源：公司提供 烟台中粮博瑞于2014年7月7日注册成立，是中粮集团全资子公司，主要负责烟台中粮 16 朗云项目的

50、开发建设和销售。烟台中粮朗云项目位于烟台经济技术开发区昆仑山路以东、车家村以西、秦淮河路以南、扬子江路以北，规划用地面积约5.80万平方米，规划建筑面积约16.00万平方米，项目包含住宅、商业、物业及配套用房。目前该项目处于建设开发阶段，并已于2015年5月1日开盘。根据中粮集团与2007年出具的避免同业竞争承诺函，中粮集团同意退出烟台房地产市场，并向公司出售中粮博瑞100%股权，公司收购完成后，公司可以充分利用烟台中粮朗云项目开发过程中积累的人才、管理经验，进一步进入烟台房地产市场。 根据北京中企华资产评估有限责任公司出具的以2015年12月31日为评估基准日的中粮地产（集团）股份有限公司拟