华发股份：2009年18亿元公司债券2012年跟踪信用评级报告.PDF

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1、 公司公司公司公司债券债券债券债券跟踪跟踪跟踪跟踪信用评级报告信用评级报告信用评级报告信用评级报告 1珠海华发实业股份有限公司珠海华发实业股份有限公司珠海华发实业股份有限公司珠海华发实业股份有限公司 2009 年年年年 18 亿元亿元亿元亿元公司债券公司债券公司债券公司债券 2012 年年年年跟踪跟踪跟踪跟踪信用评级报告信用评级报告信用评级报告信用评级报告 跟踪评级结果跟踪评级结果跟踪评级结果跟踪评级结果： 上上上上次信用评级结果次信用评级结果次信用评级结果次信用评级结果： 本期公司债券本期公司债券本期公司债券本期公司债券跟踪跟踪跟踪跟踪信用等级信用等级信用等级信用等级：AA 主体长期信用等级

2、主体长期信用等级主体长期信用等级主体长期信用等级：AA 评级展望评级展望评级展望评级展望：稳定稳定稳定稳定 本期公司债券信用等级本期公司债券信用等级本期公司债券信用等级本期公司债券信用等级：AA 主体长期信用等级主体长期信用等级主体长期信用等级主体长期信用等级：AA 评级展望评级展望评级展望评级展望：稳定稳定稳定稳定 债券剩余期限债券剩余期限债券剩余期限债券剩余期限：68 个月个月个月个月 债券债券债券债券剩余剩余剩余剩余期限期限期限期限：80 个月个月个月个月 债券剩余规模债券剩余规模债券剩余规模债券剩余规模：18 亿元亿元亿元亿元 债券债券债券债券剩余剩余剩余剩余规模规模规模规模：18 亿

3、元亿元亿元亿元 评级日期评级日期评级日期评级日期：2012 年年年年 05 月月月月 04 日日日日 评级日期评级日期评级日期评级日期：2011 年年年年 4 月月月月 11 日日日日 评级结论评级结论评级结论评级结论： 鹏元资信评估有限公司（以下简称“鹏元” ）对珠海华发实业股份有限公司（以下简称“华发股份” 或 “公司” ） 2009年11月11日上市的公司债券的2012年跟踪评级结果维持为AA，发行主体长期信用等级维持为AA，评级展望维持为稳定。 主要财务指标主要财务指标主要财务指标主要财务指标： 项项项项 目目目目 2011 年年年年 2010 年年年年 2009 年年年年 总资产（亿

4、元） 225.40 203.26 174.64 归属于母公司所有者权益（亿元） 62.38 57.62 50.94 资产负债率 69.16% 67.78% 68.34% 流动比率 2.25 2.36 2.55 速动比率 0.56 0.68 0.87 营业收入（亿元） 59.93 58.75 40.07 利润总额（亿元） 11.19 10.12 8.65 综合毛利率 38.82% 33.19% 38.35% 总资产报酬率 5.34% 5.49% 5.61% EBITDA(亿元) 11.99 10.85 9.46 EBITDA 利息保障倍数 2.45 2.52 3.02 经营活动现金流净额（亿元）

5、 7.18 31.26 18.15 资料来源：公司提供 公司公司公司公司债券债券债券债券跟踪跟踪跟踪跟踪信用评级报告信用评级报告信用评级报告信用评级报告 2 基本观点基本观点基本观点基本观点： ? 跟踪期内，公司营业收入、利润总额继续保持增长，综合毛利率有所提升； ? 公司已开始初步尝试保障性住房和一级土地开发业务， 这在一定程度上将增强公司的综合开发实力； ? 公司加大异地房地产业务扩张力度， 新取得土地储备较多， 为未来发展奠定了较好的基础； ? 公司各项偿债能力指标与行业内部分其他上市公司相比，仍处于较好水平。 关注关注关注关注： ? 跟踪期内，受房地产调控政策的影响，公司房地产合同预售

6、面积和预售金额大幅减少，在目前房地产调控政策仍旧从紧的情况下，公司中期业绩存在一定的不确定性； ? 跟踪期内， 公司经营活动产生的现金净流入大幅下降， 较大规模的投资支出使公司面临一定的资金压力。 分析师分析师分析师分析师 姓名：易美连 林心平 电话：0755-82872736 邮箱： 公司公司公司公司债券债券债券债券跟踪跟踪跟踪跟踪信用评级报告信用评级报告信用评级报告信用评级报告 3一一一一、本期本期本期本期债券债券债券债券本息兑付及本息兑付及本息兑付及本息兑付及募集资金使用情况募集资金使用情况募集资金使用情况募集资金使用情况 2009年9月4日，经中国证券监督管理委员会以证监许可20099

7、15号文核准，公司公开发行期限为8年的18亿元公司债券，募集资金总额为18亿元，扣除发行费用后实际募集资金17.68亿元。 本期债券的起息日为 2009 年 10 月 16 日，按年付息，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。2009 年至 2017 年每年的 10 月 16 日为上一计息年度的付息日。债券持有人有权在债券存续期间的第 5 个付息年度的付息日将其持有的债券全部或部分按面值回售给公司。 本期债券募集资金计划用于偿还银行贷款及补充公司流动资金。截至2011年12月31日，公司已使用募集资金归还银行贷款5.00亿元，剩余资金已全部用于补充流动资金。 二二二二、发行主体概况发

8、行主体概况发行主体概况发行主体概况 跟踪期内，公司的注册资本及总股本，以及业务结构未发生明显变化，新增纳入合并报表子公司共 16 家，具体情况如表 1 所示。 表表表表 1 2011 公司新增加公司新增加公司新增加公司新增加子公司情况表子公司情况表子公司情况表子公司情况表（单位单位单位单位：万元万元万元万元） 子公司子公司子公司子公司名称名称名称名称 注册资本注册资本注册资本注册资本 表决权比例表决权比例表决权比例表决权比例 业务性质业务性质业务性质业务性质 大连华坤房地产开发有限公司 800.00 80.00% 房地产开发 沈阳华远置业有限公司 2,000.00 100.00% 房地产开发

9、沈阳华荣置业有限公司 50,000.00 100.00% 房地产开发 沈阳珠华保障房建设开发有限公司 10,000.00 100.00% 保障房开发 珠海斗门容闳国际幼稚园 100.00 100.00% 学前教育 珠海华发房地产代理有限公司 100.00 100.00% 物业代理 威海华发投资有限公司 1,000.00 100.00% 房地产项目投资管理 荣成华发房地产开发有限公司 10,000.00 66.67% 房地产开发经营 珠海华发文化俱乐部 3.00 100.00% 文体活动 沈阳华樾置业有限公司 5,000.00 100.00% 房地产开发 沈阳华博置业有限公司 1,000.00

10、100.00% 房地产开发 沈阳华畅置业有限公司 1,000.00 100.00% 房地产开发 沈阳华壤置业有限公司 1,000.00 100.00% 房地产开发 沈阳华灏置业有限公司 1,000.00 100.00% 房地产开发 盘锦华发房地产开发有限公司 1,000.00 66.67% 房地产开发 公司公司公司公司债券债券债券债券跟踪跟踪跟踪跟踪信用评级报告信用评级报告信用评级报告信用评级报告 4珠海市奥特美职业培训学校 10.00 100.00% 美容师培训 资料来源：公司年报 三三三三、经营与竞争经营与竞争经营与竞争经营与竞争 跟踪期内跟踪期内跟踪期内跟踪期内，公司公司公司公司主营业务

11、收入主营业务收入主营业务收入主营业务收入小幅小幅小幅小幅下滑下滑下滑下滑，综合毛利率有所提升综合毛利率有所提升综合毛利率有所提升综合毛利率有所提升；新开工面积新开工面积新开工面积新开工面积、在建面在建面在建面在建面积增加积增加积增加积增加，竣工面积大幅下降竣工面积大幅下降竣工面积大幅下降竣工面积大幅下降 2011年，公司实现主营业务收入52.41亿元，同比减少6.02%，其中96.00%以上的销售收入依然来源于珠海地区。 2011年中山地区的房地产销售收入同比下降41.11%， 主要系本年度公司在中山市的交楼面积大幅减少所致。 表表表表 2 最近三年公司最近三年公司最近三年公司最近三年公司房地

12、产销售房地产销售房地产销售房地产销售收入地区分布收入地区分布收入地区分布收入地区分布（单位单位单位单位：亿亿亿亿元元元元） 2011 年年年年 2010 年年年年 2009 年年年年 地区地区地区地区 金额金额金额金额 比重比重比重比重 金额金额金额金额 比重比重比重比重 金额金额金额金额 比重比重比重比重 珠海 50.54 96.44% 52.56 94.24% 34.18 87.29% 中山 1.86 3.56% 3.16 5.67% 4.42 11.29% 包头 0.00 0.00 0.05 0.09% 0.56 1.42% 主营业务收入主营业务收入主营业务收入主营业务收入合计合计合计合

13、计 52.41 100.00% 55.77 100.00% 39.16 100.00% 资料来源：公司年报 从项目来看， 2011年公司结转的销售收入主要来自于珠海华发世纪城四期和华发新城五期。华发世纪城四期项目位于珠海市香洲区南屏昌盛路，建筑面积达38.10万平方米，楼面地价1,560.00元/平方米，销售均价约13,500.00元/平方米，项目毛利率为52.13%。华发新城五期位于华发新城三期西侧、前山河南岸、新城大道北侧，是华发新城一至四期的升级版，也是华发新城最后一期河景单位， 住宅建筑面积约40.00万平方米， 楼面地价3,510.00元/平方米，平均售价8,000.00元/平方米，

14、项目毛利率为24.97%。由于结转的主要项目毛利率较高，使得公司2011年综合毛利率上升至38.82%，较2010年增长5.63个百分点。 从工程进度来看，2011年公司新开工面积、在建面积均有所增加，增幅分别为7.38%、56.78%，竣工面积大幅下降，降幅为27.18%。 表表表表3 2008-2011年公司新开工面积年公司新开工面积年公司新开工面积年公司新开工面积、在建面积和竣工面积在建面积和竣工面积在建面积和竣工面积在建面积和竣工面积（单位单位单位单位：万平方米万平方米万平方米万平方米） 年份年份年份年份 新开工面积新开工面积新开工面积新开工面积 在建面积在建面积在建面积在建面积 竣工

15、面积竣工面积竣工面积竣工面积 2011 年 124.38 244.64 35.60 2010 年 115.83 156.04 48.89 2009 年 52.33 131.41 40.18 2008 年 11.12 126.28 22.73 资料来源：公司提供 公司公司公司公司债券债券债券债券跟踪跟踪跟踪跟踪信用评级报告信用评级报告信用评级报告信用评级报告 5综上，跟踪期内，公司主营业务收入小幅下滑，综合毛利率有所提升；新开工面积、在建面积增加，竣工面积大幅下降。新开工面积和在建面积的大幅增加，保证了公司项目建设和销售的延续性。 跟踪期内跟踪期内跟踪期内跟踪期内， 受房地产调控政策的影响受房地

16、产调控政策的影响受房地产调控政策的影响受房地产调控政策的影响， 公司房地产合同预售面积和预售金额大幅减少公司房地产合同预售面积和预售金额大幅减少公司房地产合同预售面积和预售金额大幅减少公司房地产合同预售面积和预售金额大幅减少，在目前在目前在目前在目前房地产房地产房地产房地产调控政策调控政策调控政策调控政策仍旧从紧仍旧从紧仍旧从紧仍旧从紧的情况下的情况下的情况下的情况下，公司公司公司公司中期中期中期中期业绩存在一定的不确定性业绩存在一定的不确定性业绩存在一定的不确定性业绩存在一定的不确定性 2011年是全国房地产调控最严厉、政策落实最到位的一年，国务院、财政部、国家发改委和中国人民银行分别从限购

17、、限价、二手房转手营业税的缴纳、保障房建设以及存贷款利率、金融机构人民币存贷款基准利率的调整等方面对我国房地产行业进行了全面的调控。 2011年11月1日，珠海市政府正式发布限购、限价的双限令，成为限购和限价并行的第一个地方政府。根据“双限令” ，本地居民和在珠海已经交纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套住房；而没有购买社保和没有交税的非本地居民，则不能在香洲买房。在限价方面，对于新申请预售的楼盘价格不得超过11,285.00元/平方米，否则将不批预售。 受国家房地产调控政策以及珠海市“双限令”的影响，2011年，公司房地产合同预售面积28.83万平方米，预售金额38.52亿元，分别

18、较去年同期下降43.99%、47.26%。预售项目主要有华发新城六期、包头华发新城一二期和大连华发新城一期等。 华发新城六期用地面积约 17.18 万平方米，住宅建筑面积约 23.36 万平方米，建筑密度约 28.00%，容积率约 1.90，绿化率约 36.00%，位于珠海大道北侧，华发新城四期西侧，西临南湾大道，北面是容闳书院。 包头华发新城一、 二期总用地面积约15.21万平方米， 住宅总建筑面积约32.76万平方米，住宅建筑密度约16.00%，容积率约2.97，绿化率约36.15%，位于包头市昆区阿尔丁大街与黄河路交汇处西北角。 大连华发新城一期项目位于大连旅顺经济开发区兴发路东侧，交通

19、大学软件学院对面，占地面积约 13 万平方米，住宅建筑面积约 23.77 万平方米，由 2 栋公寓、4 栋中高层、28栋小高层、9 栋高层精品住宅及商业、会所等组成，总户数约 2,652 套。 表表表表4 截至截至截至截至2011年底公司年底公司年底公司年底公司预售预售预售预售项目项目项目项目（单位单位单位单位：万平方米万平方米万平方米万平方米；万元万元万元万元；元元元元/平方米平方米平方米平方米） 项目名称项目名称项目名称项目名称 持有项目持有项目持有项目持有项目公司权益公司权益公司权益公司权益 取得预售取得预售取得预售取得预售权权权权建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积 预售预售预售预售面积面

20、积面积面积 预售金额预售金额预售金额预售金额 权益未结算权益未结算权益未结算权益未结算预售预售预售预售面积面积面积面积 均价均价均价均价 华发蔚蓝堡 100.00% 9.23 2.76 36,509.53 6.47 13,230.00 华发新城六期 100.00% 12.61 6.30 103,036.83 6.31 16,384.00 华发水郡 50.00% 4.75 2.63 56,566.67 1.06 15,187.00 华发生态庄园 100.00% 0.87 0.87 13,018.27 0.00 15,330.14 公司公司公司公司债券债券债券债券跟踪跟踪跟踪跟踪信用评级报告信用评

21、级报告信用评级报告信用评级报告 6包头华发新城一期、二期 100.00% 14.59 5.69 45,644.81 8.91 8,084.30 大连华发新城一期 80.00% 13.94 5.27 39,075.72 6.94 7,310.00 华发世纪城四期 100.00% 5.72 5.31 91,328.91 0.40 15,178.00 合计 - 61.71 28.83 385,180.74 30.09 - 资料来源：公司提供 从上表可以看出，截至2011年底，公司房地产项目取得的预售权建筑面积为61.71万平方米，除去2011年已实现预售的部分，未结算权益预售面积为30.09万平方米

22、，如按当前价格完成销售，预计剩余权益未结算面积销售可实现收入约33.39亿元。 总之，2011年受国家房地产调控政策以及珠海“双限令”的影响，公司房地产预售面积和预售金额大幅减少。截至2011年底，公司预售账款期末余额为45.78亿元，公司短期业绩有保障； 不过在目前国家和珠海市房地产调控政策仍旧从紧的情况下， 公司中期业绩存在一定的不确定性；长期来看，公司作为珠海市地产公司龙头，具有较丰富的项目开发和销售经验、以及较强的品牌优势，发展前景依然看好。 跟踪期内跟踪期内跟踪期内跟踪期内，公司开始初步尝试保障性住房和一级土地公司开始初步尝试保障性住房和一级土地公司开始初步尝试保障性住房和一级土地公

23、司开始初步尝试保障性住房和一级土地开发业务开发业务开发业务开发业务，这一定程度上将增强这一定程度上将增强这一定程度上将增强这一定程度上将增强公司的综合开发实力公司的综合开发实力公司的综合开发实力公司的综合开发实力。 自2011年12月起，面对来自市场、资金等方面的压力，公司对项目投资拓展策略作了一定的调整， 开始初步尝试保障性住房建设、 一级土地开发业务， 以增强公司的综合开发实力。 2011年12月，公司取得沈阳市沈北新区120.00万平方米建筑面积的居民保障性住房的开发合同。 根据合同， 首期用于35.00万平方米保障性住房建设的354.00亩建设用地由公司完成相应的拆迁、征地、补偿、其他

24、“三通一平”等基础建设工作，土地摘牌后60天内，沈阳市沈北新区人民政府按照项目土地整理费用（含税金和财务费用）*（1+9.00%）向公司支付土地整理费用及相应的管理费。摘牌土地成功之后，由公司自筹资金完成保障性住房建设，沈阳市沈北新区人民政府负责回购， 回购价格按以下方式进行计算： 公司土地摘牌价格按30万/亩作为结算依据，回购单价为建筑面积每平方米2,445.00元，土地摘牌价格超过30万/亩或其他变动时，回购结算单价应以建筑面积2,445.00元/平方米为基数，加上变动部分价格做出相应调整。首期保障性住房预计总投资额3.82亿元，截至2011年底已完成投资0.87亿元，地上已完工建筑面积1

25、7.40万平方米，该项目预计2012年年底完工。 2012年1月，公司与威海圣浩置业有限公司合资成立的荣成华发房地产开发有限公司取得山东省荣成市八亩地及周边区域规划总用地约7,800.00亩的一级土地开发资质。根据荣成华发房地产开发有限公司与荣成市人民政府签订的合作合同书， 双方合作区域土地使用权以 公司公司公司公司债券债券债券债券跟踪跟踪跟踪跟踪信用评级报告信用评级报告信用评级报告信用评级报告 7120.00万元/亩为参照基准，依法出让时土地成交价格在120.00万元/亩以内，荣成市人民政府按40.00万元/亩的价格收取土地净收益款，并扣除相应的办理土地证件所需费用后，将余款作为荣成华发房地

26、产开发有限公司的一级土地开发补偿。 如成交价格为120.00万元/亩， 则120.00万元/亩以内部分，荣成市人民政府仍按40.00万元/亩的价格收取土地净收益款，超出120.00万元/亩以上部分，荣成市人民政府与荣成华发房地产开发有限公司按1:1比例进行分成。 据悉，目前两项目已分别进入初步建设、开发阶段，进展较为顺利。保障性住房建设和一级土地开发业务的开展有望一定程度上增强公司的综合开发实力， 进一步拓宽公司的收入和利润来源。 跟踪期内跟踪期内跟踪期内跟踪期内，公司公司公司公司异异异异地扩张的地扩张的地扩张的地扩张的步伐步伐步伐步伐加快加快加快加快，新获得的土地储备较多新获得的土地储备较多

27、新获得的土地储备较多新获得的土地储备较多，为公司未来发展奠定为公司未来发展奠定为公司未来发展奠定为公司未来发展奠定了较好的基础了较好的基础了较好的基础了较好的基础。 2011年，公司加快了以珠海为基础、布局国内省会及省中心城市的异地扩张步伐，相继在大连、辽宁盘锦、沈阳等地增加项目储备用地。截至2011年底，公司在各地土地储备面积总计342.72万平方米， 较2010年增加45.38%， 计入容积率建筑面积达657.46万平方米， 较2010年增加54.55%。其中2011年新增土地储备106.29万平方米，计入容积率建筑面积232.07万平方米， 其中除1.80万平方米为商业办公用地之外， 其

28、他全部为居住商业用地。 截至2011年底，公司新获取的土地储备剩余约5.35亿元的地价款未完成支付，其余均已结清。 表表表表5 2011年年年年公司公司公司公司取得的取得的取得的取得的土地储备土地储备土地储备土地储备明细明细明细明细（单位单位单位单位：万平方米万平方米万平方米万平方米；万元万元万元万元） 地区地区地区地区 项目名称项目名称项目名称项目名称 占地面占地面占地面占地面积积积积 计入容计入容计入容计入容积率建积率建积率建积率建筑面积筑面积筑面积筑面积 获取时间获取时间获取时间获取时间 土地获取土地获取土地获取土地获取成本成本成本成本 土地性质土地性质土地性质土地性质 大连 大连华发绿

29、洋山庄 20.00 24.00 2011 年 1 月 67,936.33 居住商业 重庆 重庆 CBD 商业写字楼 1.80 8.13 2011 年 3 月 21,422.00 商业办公 沈阳 沈阳华荣置业有限公司 8.51 16.69 2011 年 5 月 34,198.00 居住商业 盘锦 盘锦华发新城 31.54 63.07 2011 年 5 月 18,692.02 居住商业 沈阳 沈阳华耀置业有限公司 4.34 10.84 2011年12月 14,546.25 居住商业 沈阳 沈阳华樾置业有限公司 3.04 16.69 2011年12月 5,684.88 居住商业 沈阳 沈阳华远置业有

30、限公司 5.17 12.93 2011年12月 17,341.21 居住商业 沈阳 沈阳华畅置业有限公司 7.32 18.29 2011年12月 24,542.58 居住商业 沈阳 沈阳华博置业有限公司 8.35 20.87 2011年12月 27,999.87 居住商业 沈阳 沈阳华灏置业有限公司 8.67 21.67 2011年12月 29,076.20 居住商业 沈阳 沈阳华壤置业有限公司 7.56 18.89 2011年12月 25,343.73 居住商业 小小小小 计计计计 106.29 232.07 - 286,783.07 - 公司公司公司公司债券债券债券债券跟踪跟踪跟踪跟踪信用

31、评级报告信用评级报告信用评级报告信用评级报告 8截至截至截至截至 2011 年底年底年底年底土地储备土地储备土地储备土地储备合计合计合计合计 342.72 657.46 - 962,701.14 - 注：表最后七地块在文中统称为沈阳东陵区七宗地块 资料来源：公司提供 盘锦华发新城地块位于盘山县政府广场南侧的盘山县国营太平农场贾家分场， 性质为商住用地，总出让面积为 31.54 万平方米，容积率为 2.0，土地获取总成本为 1.87 亿元，单位土地获取成本为 592.64 元/平方米。 沈阳市东陵区七宗地块位于沈阳市浑南新城的西侧，临近苏家屯区，总面积为 44.45 万平方米，其中 3.04 万

32、平方米规划用途为商业，容积率为（地上）不大于 5.5，出让年限为商业 40 年。其余 6 宗地块规划用途均为居住、商业，容积率均为（地上）不大于 2.5，出让年限均为居住70年、 商业40年。 七宗地块的获取总成本为14.45亿元， 单位土地成本为3,251.62元/平方米。 总之，2011 年公司异地扩张取得了一定成果，充足的土地储备及合理的土地成本为公司在未来的市场竞争中保持稳定、健康发展奠定了较好的基础。 四四四四、财务分析财务分析财务分析财务分析 财务分析基础说明财务分析基础说明财务分析基础说明财务分析基础说明 本节我们的分析基于公司提供的经天健正信会计师事务所审计并出具的标准无保留意

33、见的 2009-2010 年审计报告，以及经大华会计师事务所审计并出具标准无保留意见的 2011年审计报告。2011 年 12 月，天健正信会计师事务所的部分分立部门和分所加入立信大华会计师事务所有限公司， 该部分人员执行的相关业务项目一并转入立信大华会计师事务所， 目前立信大华会计师事务所已更名为大华会计师事务所有限公司。因此公司 2011 年财务报表由大华会计师事务所审计。公司 2009-2011 年财务报表均按照新会计准则进行编制。 财务分析财务分析财务分析财务分析 跟踪期内跟踪期内跟踪期内跟踪期内公司资产规模公司资产规模公司资产规模公司资产规模继续增长继续增长继续增长继续增长，资产以存

34、货为主资产以存货为主资产以存货为主资产以存货为主，整体流动性表现一般整体流动性表现一般整体流动性表现一般整体流动性表现一般 2011 年公司资产规模继续增长， 截至 2011 年 12 月 31 日， 公司资产总额为 225.40 亿元，较去年同期增长 10.89%，资产结构主要由货币资金、预付账款和存货构成。 2011 年底公司货币资金余额为 26.54 亿元，较去年同期减少 38.28%，主要原因为本年度售楼款回笼资金减少以及购置土地费用增加。 公司预付账款主要是预付地价款和竞投土地 公司公司公司公司债券债券债券债券跟踪跟踪跟踪跟踪信用评级报告信用评级报告信用评级报告信用评级报告 9保证金

35、，2011 年公司新增加的土地储备较多，使得预付账款较去年同期增长 85.47%。 表表表表6 公司公司公司公司2009-2011年年年年主要主要主要主要资产构成资产构成资产构成资产构成（单位单位单位单位：万元万元万元万元） 2011 年年年年 2010 年年年年 2009 年年年年 项目项目项目项目 金额金额金额金额 比例比例比例比例 金额金额金额金额 比例比例比例比例 金额金额金额金额 比例比例比例比例 货币资金 265,462.88 11.78% 430,093.29 21.16% 290,753.57 16.65% 预付款项 236,866.07 10.51% 127,708.00 6

36、.28% 268,084.87 15.35% 存货 1,637,881.53 72.66% 1,409,457.59 69.34% 1,125,124.39 64.42% 流动资产合计流动资产合计流动资产合计流动资产合计 2,186,576.48 97.01% 1,976,561.95 97.24% 1,703,200.51 97.52% 资产总计资产总计资产总计资产总计 2,254,047.45 100.00% 2,032,627.70 100.00% 1,746,443.06 100.00% 资料来源：公司年报 2011 年，储备土地的大幅增加以及在建楼盘的开发使得存货规模增长至 163.

37、79 亿元，同比增加 16.20%，占总资产的比例上升至 72.66%。其中开发产品和开发成本的比重分别为4.54%和 94.69%。开发成本主要包括中山华发观山水、珠海华发新城六期、珠海华发山庄、珠海华发蔚蓝堡、南宁华发新城等项目，开发产品主要包括华发生态庄园二期、华发世纪城四期、华发新城五期等项目。目前，在房地产调控政策的影响下，公司各地房地产项目销售进度放缓，公司存货整体流动性表现一般。 表表表表 7 2009-2011 年公司存货构成年公司存货构成年公司存货构成年公司存货构成（单位单位单位单位：万元万元万元万元） 2011 年年年年 2010 年年年年 2009 年年年年 存货构成存货

38、构成存货构成存货构成 金额金额金额金额 占比占比占比占比 金额金额金额金额 占比占比占比占比 金额金额金额金额 占比占比占比占比 开发产品 74,310.46 4.54% 91,236.95 6.47% 59,862.78 5.32% 开发成本 1,550,939.89 94.69% 1,312,133.63 93.09% 1,062,693.88 94.45% 出租开发产品 12,590.05 0.77% 6,041.87 0.43% 2,518.17 0.22% 低值易耗品 41.13 0.00% 45.15 0.00% 49.56 0.00% 合计合计合计合计 1,637,881.53

39、100.00% 1,409,457.59 100.00% 1,125,124.39 100.00% 资料来源：公司年报 总之，2011 年，公司资产规模进一步稳定增长，公司资产结构仍旧主要表现为预付账款、存货等流动资产，预付账款和存货的大幅增长对公司营运资金形成了一定程度的占用，在目前房地产调控政策仍旧从紧的情况下，公司存货整体流动性表现一般。 跟踪期内跟踪期内跟踪期内跟踪期内，公司盈利能力依然表现较好公司盈利能力依然表现较好公司盈利能力依然表现较好公司盈利能力依然表现较好，但收入但收入但收入但收入、利润增速明显下滑利润增速明显下滑利润增速明显下滑利润增速明显下滑 2011 年实现营业收入 5

40、9.93 亿元， 较去年同期增长 1.99%， 增速较上年同期回落了 44.64个百分点；实现利润总额 11.19 亿元，比上年增长 10.60%，增速较上年同期回落了 6.33 个百分点；实现归属于母公司所有者净利润 7.70 亿元，比上年增长 2.42%，增速回落了 8.18个百分点。2011 年公司综合毛利率为 38.82%，较 2010 年上升 5.63 个百分点，主要原因本 公司公司公司公司债券债券债券债券跟踪跟踪跟踪跟踪信用评级报告信用评级报告信用评级报告信用评级报告 10 期结转销售的项目销售单价较高，而相应的土地成本较低。 表表表表8 公司公司公司公司2009-2011年年年年

41、主要盈利能力指标主要盈利能力指标主要盈利能力指标主要盈利能力指标（单位单位单位单位：万元万元万元万元） 项目项目项目项目 2011 年年年年 2010 年年年年 2009 年年年年 营业收入 599,255.10 587,511.30 400,652.96 利润总额 111,910.15 101,178.26 86,524.90 归属于母公司所有者净利润 77,005.32 75,180.59 67,973.99 综合毛利率 38.82% 33.19% 38.35% 资料来源：公司年报 跟踪期内跟踪期内跟踪期内跟踪期内，公司公司公司公司经营活动产生的现金净流入大幅下降经营活动产生的现金净流入大

42、幅下降经营活动产生的现金净流入大幅下降经营活动产生的现金净流入大幅下降，较大规模的投资支出使公司面较大规模的投资支出使公司面较大规模的投资支出使公司面较大规模的投资支出使公司面临一定的资金压力临一定的资金压力临一定的资金压力临一定的资金压力 2011 年公司经营活动现金流量净额为 7.18 亿元， 与 2010 年相比大幅减少， 主要系本年度预收楼款大幅减少所致。 值得注意的是， 公司新收储的土地在未开发之前全部做无形资产核算， 现金流出均表现为投资活动净流出， 因此公司经营活动产生的现金流仍表现为较大的净流入。 2011年投资活动净现金流为-31.04亿元， 与2010年相比， 投资活动现金

43、净流出增加19.23亿元，主要系本年度公司购地投资支出大幅增加。2011 年筹资活动产生的现金流量净额为7.40 亿元，与 2010 年的-5.52 亿元相比筹资活动净流入增加 12.92 亿元，主要系银行融资增加所致。 总之，跟踪期内，由于公司经营活动现金净流入大幅减少，尽管有筹资活动的支持，但面对较大规模的投资支出， 公司整体资金面表现较为紧张， 未来随着公司在建项目的逐步推进，公司投资支出规模仍较大，面临一定资金的压力。 表表表表9 2009-2011年年年年公司现金流指标公司现金流指标公司现金流指标公司现金流指标（单位单位单位单位：万元万元万元万元） 项目项目项目项目 2011 年年年

44、年 2010 年年年年 2009 年年年年 经营活动产生的现金流量净额 71,768.19 312,639.53 181,539.38 投资活动产生的现金流量净额 -310,429.58 -118,093.45 -293,999.12 筹资活动产生的现金流量净额 74,030.99 -55,185.29 218,009.39 现金及现金等价物净增加额 -164,630.40 139,339.72 105,549.64 资料来源：公司年报 跟踪期内跟踪期内跟踪期内跟踪期内公司公司公司公司负债水平略有增加负债水平略有增加负债水平略有增加负债水平略有增加，实际债务压力不大实际债务压力不大实际债务压力

45、不大实际债务压力不大，各项偿债能力指标表现相对较各项偿债能力指标表现相对较各项偿债能力指标表现相对较各项偿债能力指标表现相对较好好好好 随着公司经营规模的扩大，公司负债规模上升，2011 年底，公司总负债为 155.89 亿元，较 2010 年同比增长 13.15%，从结构上看，公司负债主要由应付账款、预收账款、一年内到 公司公司公司公司债券债券债券债券跟踪跟踪跟踪跟踪信用评级报告信用评级报告信用评级报告信用评级报告 11 期的非流动负债、长期借款和应付债券组成，其中预收账款规模达 45.78 亿元，占公司总负债的比例为 29.37%。 表表表表 10 2009-2011 年年年年公司公司公司

46、公司主要主要主要主要负债构成负债构成负债构成负债构成（单位单位单位单位：万元万元万元万元） 2011 年年年年 2010 年年年年 2009 年年年年 项目项目项目项目 金额金额金额金额 比例比例比例比例 金额金额金额金额 比例比例比例比例 金额金额金额金额 比例比例比例比例 短期借款 22,000.00 1.41% 32,400.00 2.35% 56,000.00 4.69% 应付账款 183,937.43 11.80% 100,536.61 7.30% 53,276.14 4.46% 预收款项 457,812.92 29.37% 543,977.53 39.48% 409,463.18

47、34.31% 一年内到期的非流动负债 162,150.00 10.40% 89,600.00 6.50% 117,900.00 9.88% 流动负债合计流动负债合计流动负债合计流动负债合计 973,003.52 62.42% 837,678.40 60.80% 668,265.19 55.99% 长期借款 407,704.61 26.15% 362,650.00 26.32% 348,600.00 29.21% 应付债券 177,892.22 11.41% 177,137.20 12.86% 176,382.17 14.78% 非流动负债合计非流动负债合计非流动负债合计非流动负债合计 585,

48、852.26 37.58% 540,053.11 39.20% 525,314.54 44.01% 负债合计负债合计负债合计负债合计 1,558,855.78 100.00% 1,377,731.51 100.00% 1,193,579.72 100.00% 资料来源：公司年报 根据公司债务偿还计划表，公司目前借款的主要偿还期在 2014 年，与公司目前大部分在建项目的建设、销售周期较为匹配。应付债券期限为 2009 年-2017 年，本金和利息的偿付方式为按年付息、到期一次还本，目前偿付压力不大。 表表表表 11 截至截至截至截至 2011 年底公司年底公司年底公司年底公司借款本金及利息的还

49、款计划借款本金及利息的还款计划借款本金及利息的还款计划借款本金及利息的还款计划（单位单位单位单位：亿元亿元亿元亿元） 项目项目项目项目 2012 年年年年 2013 年年年年 2014 年年年年 还款计划 19.98 21.17 40.32 注：本部分还款不包括应付债券的本金，但包括其利息的支付 资料来源：公司提供 偿债指标方面，截至 2011 年 12 月 31 日，公司资产负债率为 69.16%，较上期同期增长1.38 个百分点，流动比率、速动比率、EBITDA 利息保障倍数分别为 2.25、0.56、2.45，较上期均有所降低， 但与行业内其他部分上市公司相比， 公司各项偿债能力指标表现

50、相对较好。 表表表表 12 截至截至截至截至 2011 年底年底年底年底部分部分部分部分房地产上市公司偿债能力指标房地产上市公司偿债能力指标房地产上市公司偿债能力指标房地产上市公司偿债能力指标 企业名称企业名称企业名称企业名称 资产负债率资产负债率资产负债率资产负债率 流动比率流动比率流动比率流动比率 速动比率速动比率速动比率速动比率 万科 77.10% 1.41 0.31 保利地产 78.43% 1.91 0.36 招商地产 69.53% 1.86 0.57 华发股份 69.16% 2.25 0.56 资料来源：各公司年报 公司公司公司公司债券债券债券债券跟踪跟踪跟踪跟踪信用评级报告信用评级