华夏幸福：2018年公开发行公司债券（第三期）、2019年公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019）.PDF

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1、3 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第三期） 、 2019 年公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 信用评级报告声明 中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明： 1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。 2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。 3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规

2、以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（）公开披露。 4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。 5、本评级报

3、告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。 6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中诚信证评将根据监管规定及跟踪评级安排，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并按照相关法律、法规及时对外公布。 4 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第三期） 、 2019 年公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 募集资金使用情况募集资金使用情况 华夏幸福基业股份有限公司 20

4、18 年公开发行公司债券（第三期） （以下简称“本期债券”，品种一： 债券简称为“18 华夏 06”、 债券代码为“155102”，品种二：债券简称为“18 华夏 07”、债券代码为“155103”）于 2018 年 12 月 20 日发行，品种一发行规模为 30 亿元，债券期限为 5 年，附第 2 年末和第4年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权；品种二发行规模为 40 亿元，债券期限为 7 年， 附第 5 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。华夏幸福基业股份有限公司2019 年公开发行公司债券 （第一期） （以下简称“本期债券”，债券简称为“19 华夏 01”，债券代码

5、为“155273.SH”）于 2019 年 3 月 25 日发行，发行规模为 10 亿元， 债券期限为 5 年， 附第 2 年末和第 4年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。“18 华夏 06”、“18 华夏 07”合计募集总额人民币 70 亿元，华夏幸福已按照募集说明书上列明的用途使用； “19 华夏 01”募集总额人民币 10 亿元，华夏幸福已按照募集说明书上列明的用途使用。 重大事项说明重大事项说明 2018 年 7 月， 华夏基业与平安资产管理有限责任公司（以下简称“平安资管”）签订股份转让协议，约定华夏基业通过协议转让方式以 23.66 元/股共计 137.70 亿元向中国

6、平安保险 （集团） 股份有限公司（以下简称“中国平安”）下属子公司平安资管转让 582,124,502 股（以下简称“标的股份”）公司无限售流通股股份，占公司当时总股本的19.70%。2018 年 8 月，华夏基业、平安资管、王文学及中国平安人寿保险股份有限公司 （以下简称“平安人寿”）签订股份转让协议之补充协议，约定华夏基业将股份转让协议项下的标的股份过户至平安人寿的股票账户。本次权益变动后，平安人寿成为公司第二大股东，其持有公司股份由0.13%增至 19.83%；华夏基业持有公司股份变为41.97%，公司实际控制人未发生变化。截至 2019年 3 月末，公司注册资本 30.03 亿元，控股

7、股东华夏幸福基业控股股份公司（以下简称“华夏基业”）持有其 41.30%1股份，平安人寿和平安资管合计持有公司 19.56%股份，公司实际控制人为自然人王文学。 2018 年 10 月， 根据 2018 年第十次临时股东大会决议，公司通过了关于修改公司章程的议案，修改后公司章程约定股东大会由董事长主持， 董事长不能履行职务或不履行职务时，由副董事长主持；副董事长不能履行职务或不履行职务时， 由半数以上董事共同推举的一名董事主持。同时，公司董事会由八名董事增加为九名董事，并增设副董事长 1人；且公司根据需要可设副总裁若干名，其中必须包含 1 名分管财务及融资的副总裁。此外，此次临时股东大会还通过

8、了关于选举董事的议案， 平安人寿向公司会提名两名董事候选人， 孟森及王威作为候选人当选。截至本报告出具日，公司董事会由 9名成员组成2，包括董事长王文学先生，联席董事长吴向东先生，4 名董事孟惊、赵鸿靖、孟森和王威先生，以及 3 名独立董事朱武祥、张奇峰、王京伟先生。其中，吴向东历任华润置地有限公司常务副总经理、董事总经理、董事会主席等职务，2019年 2 月被聘任为公司首席执行官暨总裁， 并于 2019年第六届董事会第六十四次会议被选举为公司联席董事长。此外，俞建于 2018 年 12月被聘任为公司分管财务及融资等业务的联席总裁， 俞建曾任华润置地有限公司执行董事、高级副总裁、首席财务官。

9、平安人寿入股后在公司治理结构方面的参与程度明显增加， 将有助于中国平安与公司协同战略的实施。 考虑到中国平安是国内金融牌照最齐全、 业务范围最广泛的大型金融集团， 其作为战略投资者的引入不仅有利于公司融资渠道的丰富， 同时二者亦可在相关业务领域开展多层次的合作。 12019 年 1 月 31 日华夏控股通过协议转让方式，向平安人寿及其一致行动人平安资管转让公司总股本 5.69%的股份，截至本报告出具日，工商变更手续尚未办理完成。本次股权转让后，华夏控股及其一致行动人鼎基资本、平安人寿及其一致行动人平安资管将分别持有公司 36.29%和25.25%股份，公司控股股东及实际控制人未发生改变。 2

10、公司原董事胡学文及郭绍增分别于 2018 年 9 月及 2019 年2 月辞职。 5 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第三期） 、 2019 年公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 行业分析行业分析 2018 年，经济发展以及政策利好使得我国产业园区快速发展，园区数量及经济财政实力均稳步提升，但所面临的同质化竞争压力亦逐渐显现。 园区开发即在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施、生产空间（如写字楼/研发楼/厂房/仓库/技术平台等）及各类综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业入驻、投资，形成技术、知识、产业、劳动力等

11、要素有效整合、集结，不断向外辐射的特定区域。园区通过打造特定的产业竞争力、形成产业集群效应，并推动园区自身发展。 2018 年， 随着国家经济的发展， 我国产业园区发展较快。从国家政策层面来看，2017 年 2 月，国务院办公厅发布 关于促进开发区改革和创新发展的若干意见 （以下简称“意见”） ，明确提出国家级经济技术开发区（以下简称“国家经开区”） 、高新技术产业开发区（以下简称“高新区”） 、海关特殊监管区域等国家级开发区要发挥示范引领作用，突出先进制造业、战略性新兴产业、加工贸易等产业特色，建设高水平园区；同时明确鼓励开发区积极吸引外商投资和承接国际产业转移， 不断提高对外开放水平，促进

12、开发区开放型经济发展；2018 年 12 月工信部等机构陆续引发关于虚拟现实产业、国家物流产业、智能网联汽车产业、新材料产业发展的指导意见或规划， 加快相关产业及产业园区的发展。地方政策层面，2018 年以来，为加快产业及产业园区的发展，山东、江苏、河南、浙江、吉林等各区域均纷纷发布相关规划、 政策来支持本区域的产业及产业园区发展。 得益于国家和地方层面出台的一系列利好政策，截至 2018 年末，全国共有国家级经济技术开发区（以下简称“国家级经开区”）219 家，其中东部地区 107 家，中部地区63 家，西部地区 49 家，中、西部地区国家级经开区数量和比重显著增加， 全国国家级经开区区域分

13、布日趋平衡。据商务部统计，2018 年 19 月，全国 219 家国家级经开区实现财政收入 1.46 万亿元，同比增长 12.9%，其中税收收入 1.38 万亿元，同比增长 17.2%。国家级经开区经济规模持续扩张，占全国 GDP 比重逐步提高，成为带动地区经济发展的强力引擎。分区域来看，2018 年 19 月，东部107 家国家级经开区实现财政收入 10,543 亿元， 税收收入 10,194 亿元， 同比分别增长 14.7%和 19.4%；进出口总额 35,903 亿元（其中，出口 19,508 亿元，进口 16,395 亿元） ，同比增加 5%；实际使用外资和外商投资企业再投资 240

14、亿美元， 按可比口径计算同比增长 9%； 中部 63 家国家级经开区实现财政收入 2,656 亿元，税收收入 2,252 亿元，同比分别增长 9.6%和 7.8%；进出口总额 4,328 亿元（其中，出口2,483亿元， 进口1,845亿元） ， 同比增长35.5%；实际使用外资和外商投资企业再投资 112 亿美元，按可比口径计算同比增长 13.7%；西部 49 家国家级经开区实现财政收入 1,406 亿元， 税收收入 1,306亿元，同比分别增长 6.5%和 17.7%；进出口总额1,206 亿元 （其中， 出口 674 亿元， 进口 532 亿元） ，同比下降 6.9%；实际使用外资和外商

15、投资企业再投资 22 亿美元，按可比口径计算同比增长 1.5%。 目前国家经开区以制造业为主， 高新区以高科技和高端制造为主，但产业园区呈现一定同质化，竞争较为激烈。 未来产业园区可能呈现以下发展趋势： （1） 从注重优惠政策向发展产业集群转变； （2）由加工型高新区向研发型高新区转型； （3）从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变； （4）由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型。 总的来看， 2018 年国家经济发展和政策利好带动产业园区快速发展，促进园区企业转型升级。未来园区开发模式、融资渠道、产品及盈利模式或将发生变化，园区企业必须完成自我升级、转型或扩张，以适应新常态经济环境下的

16、新变化。 2018年以来房地产调控政策延续“房住不炒”主基调，继续落实分类调控，提高调控的精准性，同时完善多层次住房供应体系，构建房地产市场健康发展长效机制。 2018 年以来房地产调控政策延续了“房住不炒”的主基调，调控类型涵盖限购、限贷、限售、限价等政策，限购城市再次扩容，大连、沈阳、太原等城市相继落地限购令， 限售扩容至兰州、 长春、 6 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第三期） 、 2019 年公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 大连等二、三线城市，并下沉至县级城市，全国约有 50 余个城市根据当地市场情况新增或升级四限政策，实施更为精准化、差异

17、化的调控。2018 年 8月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。随后，成都、杭州、福建等多省市纷纷响应。 随着楼市调控的不断深入， 2018 年年底以来，菏泽、广州等城市根据地方实际情况进行政策微调，但政策调整均未突破“房住不炒”的底线，且亦是为了落实分类调控、因城施策，提高调控的精准性。 政策层面除短期供需调控外， 长效机制的建立也处于加速推进阶段。 2018 年 1 月， 国土资源部和住房城乡建设部同意沈阳、南京、杭州、合肥等 11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案，建立租购并举的住房制度。3 月政府工作报告提出支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场。随后，

18、中国证监会和住房城乡建设部联合发布关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知；银保监会发布关于保险资金参与长租市场有关事项的通知。12 月，中央经济工作会议强调要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。 在房地产调控政策持续的影响下，2018 年行业销售增速持续下滑，房企拿地更趋理性，土地成交额增速及土地溢价率亦有所下降。 根据国家统计局数据显示， 2018 年全国商品房销售面积与销售额分别为 171,654 万平方米和149,973 亿元，同比分别增长 1.3%和 12.2%，增速较上年

19、同期分别下降6.4个百分点和1.5个百分点。其中， 2018 年全国住宅销售面积和销售金额分别为147,929 万平方米和 126,393 亿元，同比分别增长2.2%和 14.7%； 办公楼销售面积同比下降 8.3%， 销售额同比下降 2.6%；商业营业用房销售面积同比下降 6.8%，销售额同比增长 0.7%。从价格来看，2018 年 112 月全国 100 个城市住宅均价呈现逐月增长的态势，但增速有所下降。2018 年 12 月全国100 个城市住宅成交均价达 14,678 元/平方米， 较上年增长 5.1%，增速较上年同期下降 2.1 个百分点。分城市能级来看，2018 年 12 月，一线

20、城市住宅均价达 41,368 元/平方米，较上年同期增长 0.4%，增速同比下降 1.0 个百分点；二线城市住宅均价达13,582 元/平方米，较上年同期增长 7.1%，增速同比下降 0.6 个百分点； 而三线城市住宅均价达 9,061元/平方米，较上年同期增长 8.7%，增速同比下降3.8 个百分点3。受房地产调控政策持续及“因城施策”影响，2018 年全国住宅价格增速有所下降，三线城市房地产住宅价格增幅高于一、二线城市。 图图 1：20162018 年全国商品房销售情况年全国商品房销售情况 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 土地市场方面，在外部融资环境趋紧的背景下， 近年来房地产开发企

21、业加快了开工建设及去化节奏， 推动了房企补充库存的意愿， 2018 年房企购置土地面积 29,142 万平方米，同比上升 14.25%；土地成交价款 16,102 亿元，同比上涨 18.02%，增速较上年大幅下降 31.43 个百分点，成交均价为5,525.36 元/平方米，同比增长 3.31%，增速同比下降 25.73 个百分点。分城市能级来看，2018 年一、二线城市土地成交均价同比分别下降 9.18%和12.24%至 7,925.8 元/平方米和 3,189.58 元/平方米；三线城市成交土地均价有所上升但增速放缓，为1,728.86 元/平方米，同比增长 2.81%，增速同比下降 34

22、.63 个百分点。土地溢价率方面，2018 年土地市场平均溢价程度显著下降，一、二、三线城市溢价率分别为 5.38%、 13.60%和 15.35%， 较上年同期 3 一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州；三线城市包括百城中除一线城市、二线城市之外的其它 74 个城市。 7 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第三期） 、 2019 年公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 分别下降 8.27 个百分点、18.10 个百

23、分点和 15.55个百分点。总体来看，在融资环境趋紧及销售景气度下降的背景下，房企拿地更为理性，土地成交金额增速及溢价率均有所下降。 业务运营业务运营 随着业务规模的扩大， 近年来公司营业收入呈持续增长态势。2018 年公司实现营业收入 837.99亿元， 同比增长 40.52%， 其中主营业务收入 834.04亿元，同比增长 40.65%。从主营业务收入构成来看，产业发展服务、房地产开发及土地整理系公司收入的主要来源。2018 年房地产收入结转规模较大， 当期实现房地产开发业务收入 515.47 亿元， 占主营业务收入的比重为 61.80%， 同比增长 13.01 个百分点，系公司第一大收入

24、来源；同期公司产业发展服务业务收入为 238.92 亿元， 占主营业务收入的比重为 28.65%；同期土地整理投资业务收入为53.31 亿元，占主营业务收入的比重为 6.93%。 跟踪期内，公司产业园区业务持续深耕京津冀地区，并逐步拓展至全国核心城市群，不断推进异地复制，业务布局进一步扩大。 公司主要从事产业新城运营业务， 包括产业园区开发和房地产开发两大业务板块， 其中产业园区开发建设主要运营主体为九通基业投资有限公司（以下简称“九通基业”）。公司凭借较早进入的固安工业园区、 大厂潮白河工业区等在京津冀地区积累了丰富的产业新城运营经验， 保持了明显的优势地位。跟踪期内，公司在持续深耕京津冀地

25、区的同时，亦积极布局包括长三角、粤港澳、郑州、武汉、成都等核心都市圈， 并依托核心都市圈进行区域布局，业务规模不断扩大。从项目运作情况看，2018年，公司新增签署 PPP 项目合作协议 18 个，全部为环北京以外区域，主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内，异地复制进一步推进，产业发展能力持续提升。 表表 1：截至：截至 2018 年末公司主要园区进展情况年末公司主要园区进展情况 开发阶段开发阶段 园区举例园区举例 成熟期 固安区域、大厂区域、香河区域、怀来区域、无锡区域、嘉善区域、溧水区域、和县区域、舒城区域、武陟区域等 发展期 文安区域、昌黎园区、邯郸区域、涿鹿区域、长葛

26、区域、江宁区域、新洲区域、南京开发区区域等 启动期 祥符区域、博望区域、巢湖区域、黄陂区域等 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 从产业发展服务收入区域分布情况来看， 2016年公司产业发展服务收入主要来源于廊坊地区的固安区域、大厂区域和霸州区域，上述区域占比合计为 78.13%；2017 年受益于异地复制的推进，上述区域占比为 67.04%，其余区域占比提升至32.96%，异地复制取得一定进展；2018 年公司位于固安区域、 大厂区域和霸州区域产业发展服务收入占比合计为 31.39%，其余区域占比进一步升至68.62%。 表表 2：20162018 年公司产业发展服务收入区域分布情况年公司产

27、业发展服务收入区域分布情况 单位：亿元、单位：亿元、% 区域区域 2016 2017 2018 收入收入 占比占比 收入收入 占比占比 收入收入 占比占比 固安区域 50.08 45.64 98.90 42.83 54.93 22.99 大厂区域 27.68 25.23 47.10 20.40 14.15 5.92 霸州区域 7.97 7.26 8.80 3.81 5.88 2.46 怀来区域 7.86 7.16 21.00 9.09 14.11 5.91 嘉兴区域 2.98 2.72 14.20 6.15 30.23 12.65 沈阳区域 2.13 1.94 7.10 3.07 4.77 2

28、.00 其他区域 11.02 10.04 33.80 14.64 114.85 48.07 合计合计 109.72 100.00 230.90 100.00 238.92 100.00 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 受益于较强的招商引资能力，跟踪期内公司累计签约入园企业数量及投资金额均实现较快增长，带动产业发展服务业务收入持续提升。 公司产业发展服务主要依托园区经济发展定位，结合自有资源和渠道，寻找同类企业进行入园谈判，最终实现企业入园落地投资。目前公司仍依托华夏幸福产业发展团队，凭借在全球约 4,600 人的产业发展团队， 从产业研究规划、 产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全

29、程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案。 跟 8 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第三期） 、 2019 年公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 踪期内，公司积极整合资源，以龙头企业为引领，与奥地利奥钢联集团、益海嘉里、南京知行新能源汽车技术开发有限公司、北京秦淮数据有限公司、北京亿安天下科技股份有限公司、 中国航天三江集团公司、鸿富晋精密工业（太原）有限公司等世界500 强及规模型龙头企业招商签约，推动产业链上下游企业集群集聚，扩大区域产业影响力。 受益于较强的招商引资能力， 2018 年公司新增签约入园企业 702 家，其中固安产业新城

30、 87 家，使得年末累计签约入园企业达 2,603 家；新增签约投资金额 1,660 亿元，其中固安产业新城 41.50 亿元，年末累计签约投资金额 6,635.23 亿元，同比增长 26.98%；实现产业发展服务收入 238.92 亿元，同比增长 3.19%。 表表 3：20162018 年公司园区业务运营情况年公司园区业务运营情况 单位：个、家、亿元单位：个、家、亿元 项目项目 2016 2017 2018 新拓展园区 11 21 18 新增签约入园企业 436 635 702 其中：固安产业新城 130 99 87 新增签约投资金额 1,122.40 1,650.60 1,660 其中：

31、固安产业新城 202.30 163.30 41.50 期末累计签约入园企业 1,266 1,901 2,603 其中：固安产业新城 523 622 709 期末累计签约投资金额 3,324.63 4,975.23 6,635.23 其中：固安产业新城 1,277.24 1,440.54 1,482.04 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 从主要园区招商引资情况来看， 2018 年公司在嘉善、怀来、舒城、和县、溧水和固安等区域分别完成 70 家、62 家、26 家、33 家、47 家和 87 家企业的签约落地，新增签约投资额分别为 171 亿元、124.2 亿元、53.9 亿元、50 亿元、4

32、7.8 亿元和 41.5亿元，产业集群初步形成规模。其中，固安工业区成功引入具有自主知识产权的云谷第 6 代AMOLED 项目，该项目系我国参与国际新型显示产业竞争的重大项目。同时，公司与嘉善县政府、以色列企业共同启动“中以大健康示范基地”；在香河园区搭建了智能技术与机器人协同创新平台， 旨在引进创新资源，形成创新集群。 产学研合作方面， 公司与新加坡国立大学搭建了国际产业和智慧城市领域的合作体系， 共同探索国际智慧产业新城的创新性综合解决方案； 与吉林大学搭建平台， 促进智能网联汽车产业科技成果转化；与北京第二外国语学院探讨设立“国家文化贸易学术研究平台固安研究院”，推动文化产业国际创新合作

33、。 表表 4：公司主要园区产业定位及：公司主要园区产业定位及 20162018 年招商引资情况年招商引资情况 区域区域 园区园区 产业定位产业定位 2016 年招商引资概况年招商引资概况 2017 年招商引资概况年招商引资概况 2018 年招商引资概况年招商引资概况 固安 固安工业区、固安新兴产业示范区、马庄新区 新型显示、 航空航天、生物医药、智能网联汽车、临空服务、文体康养、都市农业 新增签约企业 130家，新增签约投资额202.30 亿元 新增签约入园企业99 家， 新增签约投资额 163.30 亿元 新增签约入园企业87 家， 新增签约投资额 41.50 亿元 大厂 大厂潮白河工业区、

34、大厂新兴产业示范区 影视文化、 总部商务、人工智能 新增签约企业 79 家，新 增 签 约 投 资 额143.90 亿元 新增签约入园企业56 家， 新增签约投资额 92.83 亿元 新增签约入园企业 6家，新增签约投资额9.50 亿元 怀来 怀来新兴产业示范区 信息技术、 航天航空、智能制造 新增签约企业 8 家，新 增 签 约 投 资 额56.10 亿元 新增签约入园企业22 家， 新增签约投资额 136.70 亿元 新增签约入园企业62 家， 新增签约投资额 124.20 亿元 苏家屯 苏家屯园区 汽车零部件制造、智能制造装备 新增签约企业 10 家，新 增 签 约 投 资 额131.3

35、0 亿元 新增签约入园企业20 家， 新增签约投资额 20.67 亿元 新增签约入园企业17 家， 新增签约投资额 8.20 亿元 香河 香河园区 机器人 新增签约企业 44 家，新 增 签 约 投 资 额77.70 亿元 新增签约入园企业42 家， 新增签约投资额 91.20 亿元 新增签约入园企业 6家，新增签约投资额7.60 亿元 霸州 霸州园区 食品、智能制造、新型显示 新增签约企业 9 家，新 增 签 约 投 资 额43.30 亿元 新增签约入园企业23 家， 新增签约投资额 73.10 亿元 新增签约入园企业14 家， 新增签约投资额 26.50 亿元 永清 永清园区 智能控制、临

36、空高新新增签约企业 11 家， 新增签约入园企业新增签约入园企业 5 9 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第三期） 、 2019 年公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 技术 新 增 签 约 投 资 额11.50 亿元 12 家， 新增签约投资额 57.30 亿元 家，新增签约投资额2.40 亿元 嘉善区域 嘉善园区 科技研发、 影视传媒、商贸服务、软件信息 新增签约企业 60 家，新 增 签 约 投 资 额42.70 亿元 新增签约入园企 93家，新增签约投资额135.98 亿元 新增签约入园企业70 家， 新增签约投资额 171.00 亿元 无锡 无锡

37、梁溪滨河新城 传感设备、大数据、智慧医疗 新增签约企业 11 家，新 增 签 约 投 资 额12.40 亿元 新增签约入园企业14 家， 新增签约投资额 27.68 亿元 新增签约入园企业12 家， 新增签约投资额 21.40 亿元 来安区域 来安园区 新型显示、新能源汽车及零部件、智能制造装备 新增签约企业 17 家，新 增 签 约 投 资 额45.30 亿元 新增签约入园企业19 家， 新增签约投资额 80.25 亿元 新增签约入园企业 6家，新增签约投资额31.00 亿元 溧水区域 溧水园区 下一代汽车、智能制造、现代服务业 新增签约企业 6 家，新 增 签 约 投 资 额27.60 亿

38、元 新增签约入园企业48 家， 新增签约投资额 22.74 亿元 新增签约入园企业47 家， 新增签约投资额 47.80 亿元 和县区域 和县园区 机器人、集成电路、新能源汽车及零部件、新材料 新增签约企业 10 家，新 增 签 约 投 资 额35.00 亿元 新增签约入园企业25 家， 新增签约投资额 45.10 亿元 新增签约入园企业33 家， 新增签约投资额 50.00 亿元 舒城区域 舒城园区 集成电路、 新型显示、智能终端 新增签约企业 9 家，新 增 签 约 投 资 额118.90 亿元 新增签约入园企业23 家， 新增签约投资额 73.10 亿元 新增签约入园企业26 家， 新增

39、签约投资额 53.90 亿元 资料来源：公司提供，中诚信证评整理公司一级土地整理集中于环北京地区，2018年土地整理收入同比有所上升，能够对营业收入形成一定补充。 土地整理业务方面，公司土地整理业务由政府部门组织并实施集体土地征用和农用地转为建设用地等工作，项目公司主要参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定，组织、督导、跟进以政府部门为主体进行的集体土地征转补偿及形成建设用地的相关工作，并承担土地征转过程中的土地整理成本 （主要为土地补偿款、 新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费等） ，未直接从事土地征转工作。政府按协议规定向公司支付土地整理费用，具体包括土地整理成本和土地整理收益两部分，土地整理

40、收益按土地整理成本加成 10%15%。2018 年公司土地整理投资业务实现收入 53.31 亿元，同比增长11.28%，够对营业收入形成一定补充。 从产业园区土地整理情况来看，截至 2018 年末， 公司一级土地整理面积为 846.35 万平方米， 一级土地整理房屋规划面积为 957.80 万平方米。其中，位于环北京地区的固安、来安、霸州区域土地整理面积较大，分别为 120.91 万平方米、92.74 万平方米和 87.91 万平方米，占比分别为 12.62%、10.96%和 9.18%。考虑到其他园区仍有较大部分未完成的土地整理，未来公司土地整理投资业务或将实现增长，仍能够对营业收入形成一定

41、补充。 表表 5：截至：截至 2018 年末公司产业园区土地整理情年末公司产业园区土地整理情况况 单位：平方米单位：平方米 区域区域 一级土地整理面积一级土地整理面积 一级土地整理规一级土地整理规划计容建筑面积划计容建筑面积 固安 1,209,117.59 1,601,245.24 霸州 879,128.55 1,879,111.74 永清 - 956,954.57 文安 131,266.67 139,109.18 涿州 - 693,449.94 大厂 855,901.04 511,216.94 香河 11,333.00 681,652.24 广阳 244,288.33 - 安次 - 142,

42、717.54 廊坊开发区 294,931.64 85,943.54 广阳经开区 85,200.00 - 北戴河新区 216,883.95 - 昌黎 208,573.31 581,000.43 怀来 66,000.33 363,732.40 涿鹿 119,293.20 - 滦平 151,334.00 - 来安 927,379.01 - 和县 44,689.00 - 江宁 297,333.48 - 南京开发区 466,067.00 - 高淳 - 53,329.52 溧水 70,939.50 112,443.38 嘉善 281,300.67 169,306.75 南浔 186,666.00 337,

43、687.80 德清 99,333.34 - 舒城 768,451.00 212,038.20 长丰 234,465.00 - 肥东 92,933.00 - 10 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第三期） 、 2019 年公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 新郑 443,335.55 - 长葛 181,573.33 - 祥符 60,666.67 - 嘉鱼 202,523.00 - 团风 30,000.15 - 文登 - 466,876.00 蒲江 - 180,420.43 彭山 318,293.35 - 雨湖 70,000.35 - 云龙 62,666.9

44、8 - 苏家屯 266,086.67 - 合计 9,577,954.66 9,168,235.84 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 总体来看， 2018 年公司积极推进异地复制， 产业园区规模不断扩大；同时凭借较强的招商引资能力，累计签约入园企业数量及投资金额均实现较快增长，同时土地整理投资业务能够对公司收入形成有效补充。 跟踪期内，公司房地产销售业绩快速增长，销售贡献主要来自京津冀区域，受异地复制加快影响，环南京区域和其他区域占比上升较快。公司房地产项目资源较为充足，在对公司业绩形成强有力支撑的同时亦对公司的资金支出提出较高要求。 公司房地产开发项目主要为园区配套住宅，2018 年公司为

45、适应房地产市场环境变化， 调整了部分项目的开发进度，公司开工节奏有所放缓，当期新开工面积有所下降，2018 年公司新开工面积779.37 万平方米， 同比下降 27.97%； 期末竣工面积达 2,200.46 万平方米。 表表 6：20162018 年公司房地产业务开竣工情况年公司房地产业务开竣工情况 单位：万平方米单位：万平方米 2016 2017 2018 期末在建面积 2,067.63 2,387.81 2,819.19 在建项目数量 121 122 120 新开工面积 950.88 1,081.98 779.37 竣工面积 521.57 2,030.46 2,200.46 资料来源：公

46、司提供，中诚信证评整理 在建项目方面，截至 2018 年末，公司房地产业务在建项目合计 120 个，在建项目规划计容建筑面积合计 4,402.62 万平方米，其中在建面积约2,819.19 万平方米，在建项目计划投资总额为3,585.37 亿元。从区域分布来看，公司在建项目主要集中在固安、廊坊、大厂、香河等环北京区域及环上海区域的来安和嘉善，上述地区在建面积占在建项目总面积的比例分别为 11.76%、6.93%、5.66%、 6.03%、 6.59%和 6.28%， 合计占比达 43.25%。总体看，公司房地产项目资源较为充足，在对公司业绩形成强有力支撑的同时亦对公司的资金支出提出较高要求。

47、表表 7：截至：截至 2018 年末公司房地产业务在建项目建设情况年末公司房地产业务在建项目建设情况 单位：万平方米、亿元单位：万平方米、亿元 区域区域 城市城市 业态业态 占地面积占地面积 规划计容建筑面积规划计容建筑面积 在建面积在建面积 计划总投资计划总投资 环北京区域 霸州 住宅及配套 108.73 163.59 119.09 168.49 北戴河新区 住宅及配套、独立商业 42.14 34.07 43.35 29.00 大厂 住宅及配套 278.76 584.08 159.54 456.06 丰台 写字楼 13.88 33.32 58.74 89.77 固安 住宅及配套 546.17

48、 1,014.11 331.62 750.31 邯郸 住宅及配套 10.47 20.71 29.61 20.00 怀来 住宅及配套 88.00 145.25 140.79 123.87 廊坊 住宅及配套 214.98 405.12 195.25 312.57 牛驼 住宅及配套 33.98 37.07 41.06 56.68 任丘 住宅及配套 52.50 82.45 92.91 49.55 文安 住宅及配套 9.71 19.43 24.10 26.87 香河 住宅及配套 197.00 392.74 169.89 351.40 永清 住宅及配套 74.51 140.94 69.07 121.15

49、涿州 住宅及配套 52.10 114.34 144.26 97.69 环上海区域 来安 住宅及配套、独立商业 79.67 155.81 185.83 121.36 无锡 住宅及配套 3.84 13.05 15.82 8.77 和县 住宅及配套 22.90 44.94 61.47 32.54 11 华夏幸福基业股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第三期） 、 2019 年公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 溧水 住宅及配套 20.55 40.78 56.03 43.92 江宁 住宅及配套 2.48 6.15 8.25 24.05 镇江 住宅及配套 16.26 37.16

50、16.12 25.89 高淳 住宅及配套 10.22 13.28 18.40 14.83 嘉善 住宅及配套 65.09 147.51 177.07 173.27 嘉兴 住宅及配套 21.15 42.03 58.09 52.46 南浔 住宅及配套 18.82 36.04 49.58 29.34 德清 住宅及配套 6.40 10.87 15.43 7.50 其他 武陟 住宅及配套 63.40 119.61 113.25 68.71 长葛 住宅及配套 9.66 14.48 17.06 7.21 新郑 住宅及配套 17.55 42.34 46.32 36.70 舒城 住宅及配套 47.07 86.66