中南建设：江苏中南建设集团股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告-东方金诚.PDF

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1、东方金诚债评字【东方金诚债评字【20212021】042042 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/I江苏中南建设集团股份有限公司江苏中南建设集团股份有限公司 20212021 年年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告主体信用等级主体信用等级评级展望评级展望本期公司债券信用等级本期公司债券信用等级评级日期评级日期评级组长评级组长小组成员小组成员AA+AA+稳定稳定AA+AA+2021/1/152021

2、/1/15吕春阳吕春阳张沙沙张沙沙主体概况主体概况评级模型评级模型江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“公司”或“中南建设”）主营房地产开发和建筑施工业务，控股股东为中南城市建设投资有限公司（以下简称“中南城建”），实际控制人为自然人陈锦石。1.1.基础评分模型基础评分模型一级指标一级指标二级指标二级指标权重（权重（% %）得分得分企业规模资产总额15.0015.00合同销售金额15.0015.00市场竞争力土地储备及区域多样性12.509.38业态多样性2.502.50盈利能力和运营效率预收账款/营业收入10.0010.00净资产收益率7.506.74净利润10.008.17存货周转率2.

3、502.14债务负担与保障程度剔除预收账款的资产负债率10.003.67货币资金/短期有息债务7.504.83EBITDA 利息倍数7.504.992.2.基础模型参考等级基础模型参考等级AA+AA+3.3.评级调整因素评级调整因素无无4.4.主体信用等级主体信用等级AA+AA+5.5.增信措施增信措施无无6.6.本期债券信用等级本期债券信用等级AA+AA+注： 最终评级结果由信评委参考评级模型输出结果通过投票评定， 可能与评级模型输出结果存在差异。本期债券概况本期债券概况发行发行总额总额： 不超过 20 亿元 （含 20 亿元）本期债券发行金额：本期债券发行金额：不超 10 亿元（含10 亿

4、元），其中品种一和品种二的发行额度均可互拨，无比例限制本期债券期限：本期债券期限：品种一 4 年（附第 2 年末公司调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权），品种二 5 年（附第 3年末公司调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权）偿还方式：偿还方式：每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付募集资金用途：募集资金用途：偿还公司到期或回售的公司债券评级观点评级观点公司房地产项目主要布局在以江苏省为主的经济发达的长三角地区二线及三四线城市，在国内房地产市场具有很强竞争实力；近年来合同销售金额及面积逐年显著增长，销售回款保持较高水平；公司建筑施工业务期末在手合同金额可为业务发展

5、提供一定的支撑；合营房地产开发项目剩余可售面积规模相对较高，可对利润来源形成补充；另一方面，公司在建及拟建地产项目所需资金规模较大，在房地产市场持续调控和行业融资环境趋紧的背景下，未来将面临较大的资金筹措压力；可售面积中三四线城市项目占比较高，部分弱三四线城市项目未来面临的销售去化压力将加大；合作开发项目增多导致公司存在资金占压，受限资产规模仍较大，对资产流动性和再融资能力形成不利影响；有息债务持续增加且规模较大，债务负担较重。综合分析，公司偿还债务的能力很强，本期债券到期不能偿付的风险很低。同业比较同业比较项目项目中南建设中南建设宝龙实业宝龙实业新湖中宝新湖中宝厦门中骏厦门中骏新希望地产新希

6、望地产资产总额（亿元）2905.712905.711520.411440.321143.891094.87营业收入（亿元）718.31718.31248.46148.10198.16182.58净资产收益率（%）17.2317.2315.236.0110.169.61净利润（亿元）46.2346.2367.2121.1227.8024.62存货周转率（次）0.400.400.350.140.350.29剔除预收账款的资产负债率（%）74.7374.7361.4768.3862.0961.72注：以上企业最新主体信用等级均为 AA+/稳定，数据来源自各企业公开披露的 2019 年数据，东方金诚整

7、理。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20212021】042042 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/II主要指标及依据主要指标及依据20192019 年收入构成年收入构成主要数据和指标主要数据和指标项目项目20172017 年年20182018 年年20192019 年年20202020 年年 9 9 月月资产总额1768.962356.942905.713406.14所有者权益180.16195.93268.23374.09全部债务535.90582.12705

8、.92807.83营业总收入305.52401.10718.31458.57利润总额10.3430.5061.5552.1320202020年年9 9月末债务期限结构月末债务期限结构 （单位单位： 亿元亿元）经营性净现金流-29.38194.3281.967.14营业利润率11.4715.9414.1315.70资产负债率89.8291.6990.7789.02流动比率139.98121.00116.64119.15全部债务/EBITDA33.7114.829.44-EBITDA 利息倍数0.460.811.14-注：表中数据来源于公司 20172019 年的审计报告及 2020 年 19 月

9、未经审计的合并财务报表。优势优势 公司房地产项目主要布局在以江苏省为主的长三角地区二线及三四线城市，开发经验丰富，项目业态多元、土地储备较充足，在国内房地产市场具有很强竞争实力； 受益于成熟的项目布局及高周转开发运营模式，近年合同销售金额及面积逐年较快增长，收入及利润亦逐年增长； 公司建筑施工业务资质较为完备，技术水平较高，在江苏省房屋建筑施工市场具有较强竞争力，2020 年 9月末在手合同金额为 703.92 亿元； 公司合营房地产开发项目合作方多为全国性大型房地产企业，合作开发项目权益剩余可售面积较充足，可对利润来源形成一定补充。关注关注 公司在建及拟建地产项目所需资金规模较大，在房地产市

10、场持续调控和行业融资环境趋紧的背景下，未来将面临较大的资金筹措压力； 公司可售面积中部分弱三四线城市项目去化压力将加大，且合作开发项目增多导致其他应收款显著增长且规模较大，存在资金占压； 公司有息债务持续增加且规模较大，债务负担较重，受限资产规模较大，若考虑债券回售因素，未来两年集中兑付压力较大。评级展望评级展望公司评级展望为稳定。公司房地产业务可售面积充足，土地成本较低，建筑施工业务期末在手合同额充足，预计未来公司仍将保持较好的盈利能力。评级方法及模型评级方法及模型东方金诚房地产企业信用评级方法及模型（RTFC010202011） 历史评级信息历史评级信息主体信用等级主体信用等级债项信用等级

11、债项信用等级评级时间评级时间项目组项目组评级方法及模型评级方法及模型评级报告评级报告AA+/稳定AA+2020-08-12赵一统、王伟东方金诚房地产企业信用评级方法及模型（RTFC010202004）阅读原文AA+/稳定AA+2014-12-22朱林、聂风娜东方金诚房地产企业评级方法 （2014 年 5 月）阅读原文注：自 2014 年 12 月 22 日（首次评级）至 2020 年 8 月 12 日（最新评级） ，中南建设主体信用等级未发生变化，均为 AA+/稳定。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20212021】042042 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299

12、803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/1主体概况主体概况中南建设主营业务为房地产开发和建筑施工业务，控股股东为中南城市建设投资有限公司（以下简称“中南城建”），实际控制人为自然人陈锦石。中南建设前身是成立于 1998 年的大连钢铁股份有限公司，1999 年名称变更为大连金牛股份有限公司（以下简称“金牛股份”），并于 1999 年 12 月 8 日在深圳证券交易所上市（股票代码：000961.SZ）。2009 年 6 月，金牛股份实施重大资产重组，中南城建受让东北特殊钢集团有限责任公司持有的金牛股份 9000 万股股份1，成为第一大股

13、东。2009 年 7 月 8 日，金牛股份变更为现名。 2016 年 4 月 20 日， 公司非公开发行股票 31607.63 万股， 总股本增至 148391.55万股。后经过配股及期权激励分配，截至 2020 年 9 月末，公司股本为 377963.90 万股，控股股东中南城建持股 54.26%，实际控制人为自然人陈锦石，股权结构图详见附件一。截至 2020年 9 月末，公司股东中南城建及其一致行动人对中南建设股权质押 123944.34 万股，占其所持公司股份的 60.26%，占公司总股本的 32.79%。公司主要从事房地产开发、建筑施工等业务，辅以酒店及商业服务等业务。公司房地产项目主

14、要分布于以南通、苏州、宁波以及镇江等城市为代表的长三角区域，并不断向厦门市、济南市、揭阳市、汕头市和湛江市等二、三线城市拓展。截至 2020 年 9 月末，公司项目覆盖全国 79 个城市（地级市），其中未售项目主要布局在二线和三四线城市，权益未售建筑面积占比分别为 28.91%和 69.97%，其中以南通市、苏州市、镇江市和盐城市等以江苏省为主的二线及三四线长三角城市为主。根据克而瑞研究中心公布的2020 年 111 月中国房地产企业销售排行榜 ， 2020 年 111 月公司全口径销售金额 1946.8 亿元， 位列第 17 位； 权益销售金额 1209.8亿元，位列第 17 位。公司建筑施

15、工业务以房屋建筑工程和市政公用工程为主，建筑施工资质较为完备，拥有房屋建筑施工总承包特级以及市政公用工程总承包一级等总承包资质以及建筑装修装饰工程专业承包一级、建筑机电安装工程专业承包一级等专业承包资质。公司累计获得国家建筑业最高奖项“鲁班奖”19 项， “詹天佑”奖 4 项，是江苏省竞争力很强的施工企业之一，在江苏省房屋建筑施工市场具有较强竞争力。截至 2020 年 9 月末，公司资产总额 3406.14 亿元，所有者权益 374.09 亿元，资产负债率为 89.02%。2019 年及 2020 年 19 月，公司实现营业总收入分别为 718.31 亿元和 458.57 亿元，利润总额分别为

16、 61.55 亿元和 52.13 亿元。债券概况及募集资金用途概况债券概况及募集资金用途概况本期债券概况本期债券概况2020 年 9 月 8 日，经深圳证券交易所审核同意并经中国证监会注册，发行人获准向专业投资者公开发行面值总额不超过 20 亿元公司债券，采用分期发行方式。本次公司拟发行江苏中南1股份占比为 29.95%。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20212021】042042 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/2建设集团股份有限公司 2021 年面向专业投资

17、者公开发行公司债券（第一期） （以下简称“本期债券”），发行规模不超过 10 亿元（含 10 亿元）。本期债券分为两个品种，品种一的债券名称为江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期） （品种一），简称“21 中南 01”，发行期限 4 年（附第 2 年末公司调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权） ； 品种二的债券名称为江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种二），简称“21 中南 02”，发行期限 5 年（附第 3 年末公司调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权）。本期债券品种一及本期债券品种二的发

18、行额度均可互拨，无比例限制，由公司与主承销商协商一致，决定是否行使品种间回拨权。本期债券票面金额为 100 元，按面值平价发行，发行利率为固定利率，单利按年计息。本期债券每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券无担保。募集资金用途募集资金用途本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司到期或回售的公司债券。经营环境经营环境宏观经济与政策环境宏观经济与政策环境三季度经济延续三季度经济延续“V V 型反转型反转”，四季度，四季度 GDPGDP 同比将向同比将向 6.0%6.0%的潜在增长水平回归。的潜在增长水平回归。三季度宏观经济供需两端稳步修复，加之国内外产能修复错

19、位带动出口保持强势，季度GDP 同比回升至 4.9%，前三季度 GDP 同比也由负转正，达到 0.7%。其中，三季度固定资产投资同比增长 8.8%，增速比一季度加快 5 个百分点，继续成为经济复苏的主导力量；三季度以社会消费品零售总额为代表的消费需求回升加快，显示经济增长结构正在改善。时至秋冬季节，海外疫情有高位攀升之势，四季度全球经济将再现深度衰退，但产能错位优势会继续支撑我国出口；四季度固定资产投资有望加速至 10%左右，消费回暖势头将会延续。预计四季度 GDP增速有望向 6.0%的潜在增长水平回归，全年经济增速将在 2.2%左右。在疫苗顺利部署且不发生新的重大外部冲击条件下，2021 年

20、 GDP 同比将达到 9.0%。四季度宏观政策有望进入稳定期，财政支出空间较大，市场资金面将四季度宏观政策有望进入稳定期，财政支出空间较大，市场资金面将“由紧转稳由紧转稳”。9 月城镇调查失业率降至 5.4%， 已连续 5 个月处于 6.0%的控制目标之内。 伴随这一今年最重要的宏观经济指标稳定处于目标区间，加之四季度 GDP 增速将升至 6.0%左右，逆周期调节需求相应减弱，年底前实施降息降准的概率不大，未来宏观政策将进入一段稳定期。前期政府债大规模发行，四季度财政支出空间较大，将对稳增长形成支撑。8 月以来 DR007 等短期市场利率开始走稳，但同业存单发行利率等中期市场利率仍在上行。年底

21、前伴随压降结构性存款目标完成，中期市场利率也将趋稳。这意味着 5 月中下旬以来的“紧货币”进程将告一段落。四季度宽信用将进一步向制造业和中小微企业倾斜，房地产融资环境会显著收紧。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20212021】042042 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/3行业分析行业分析公司主要从事房地产开发和建筑施工业务，所属行业分别为房地产行业和建筑行业。房地产行业房地产行业新冠肺炎疫情对房地产短期销售产生冲击，但疫情好转复工深化，供需双向改善推动销售新冠

22、肺炎疫情对房地产短期销售产生冲击，但疫情好转复工深化，供需双向改善推动销售快速修复，预计在政策维稳、按揭投放趋稳及需求回补的影响下，四季度销售增速将有望持续快速修复，预计在政策维稳、按揭投放趋稳及需求回补的影响下，四季度销售增速将有望持续修复修复随着国内疫情缓解及复工深化，在房企推盘力度加大叠加积压购房需求释放下，4 月份以来国内商品房销售业绩持续改善。2020 年 111 月，全国商品房累计销售面积 150834.00 万平方米，累计同比增长 1.3%，增速同比提升 1.1 个百分点；商品房销售额 148968.7 亿元，累计同比增长 7.2%，增速同比下降 0.1 个百分点；同期，商品房销

23、售均价为 9876.3 元/平方米，总体呈小幅上涨态势。此外，30 大中城市商品房成交面积持续显著修复，4 月以来较去年同期均有所增长。预计四季度随着国内疫情影响的进一步缓解，房地产市场供给节奏将进一步加快，购房需求的释放和房企推盘销售的提升将有助于商品房销售面积的修复。目前各城市复工投产持续推进，大部分房企销售施工基本满血恢复，部分房企积极推出“以价换量”、“全民营销”等促销策略。“房住不炒”主基调不变，“渡难关”政策趋于缓和，多地政策向户籍、土地等长期改革层面转变，地方需求政策托底、按揭投放趋稳，流动性相对宽松的支持下，销售增速预计将持续得到修复。图表图表 1 1全国商品房销售情况（万平方

24、米、亿元、全国商品房销售情况（万平方米、亿元、% %）数据来源：Wind疫情对新开工及施工形成拖累，行业投资增速下滑，预计四季度房企融资环境难有显著改疫情对新开工及施工形成拖累，行业投资增速下滑，预计四季度房企融资环境难有显著改善，融资规模增速放缓，但投资增速仍将在项目开复工的提升以及销售回款增长下稳中回升善，融资规模增速放缓，但投资增速仍将在项目开复工的提升以及销售回款增长下稳中回升疫情对房地产行业新开工及施工进度产生不利影响，制约行业投资增速，但在疫情逐步缓解的背景下，房地产行业自 4 月份以来已陆续实现复工复产，新开工及补库存积极，施工保持东方金诚债评字【东方金诚债评字【20212021

25、】042042 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/4增长，对房地产开发投资规模实现了拉动。2020 年 111 月，国内房地产开发投资完成额129492.4 亿元，同比增长 6.8%，增速同比下降 3.4 个百分点。从房企资金来源看， 111 月， 房地产开发企业到位资金 17.1 万亿元， 累计同比增长 6.6%，增幅同比减少 0.4 个百分点。其中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款分别为 2.4 万亿元、5.7 万亿元和 5.7 万亿元，累计同比增速分别为 5.

26、4%、7.9%和 5.3%，受益于整体流动性宽松，银行信贷和自筹资金均有所改善，外部融资依然是房企投资资金的重要来源。2020 年 8 月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开了重点房企座谈会，对重点房企资金检测和融资管理规则进行了讨论。总体来看，在房企融资规模逐年增长、债务负担有所增加的背景下，对于房地产企业融资渠道和融资规模的监管趋严，或将对房地产企业融资产生不利影响。预计四季度，房企复工及赶工进度加快对新开工和施工进度产生促进作用，销售回款的提升将对房企施工及拿地提供资金支持，房企土地购置、施工及竣工进度预计进一步改善，但房企融资环境短期内难有显著改善，融资规模增速的下滑将影响房企拿地及建

27、安支出，对投资带来负面影响，总体看，房地产企业投资增速将稳中回升。图表图表 2 2全国房地产开发投资及土地购置情况（全国房地产开发投资及土地购置情况（% %）数据来源：Wind建筑行业建筑行业20202020 年前三季度建筑行业下游需求持续修复年前三季度建筑行业下游需求持续修复，随着房地产市场调控趋紧随着房地产市场调控趋紧，预计未来房地产预计未来房地产投资增速将有所放缓，但基建投资的持续回升仍将支撑建筑业新签订单规模实现较快增长投资增速将有所放缓，但基建投资的持续回升仍将支撑建筑业新签订单规模实现较快增长2020 年前三季度，我国建筑业累计签订合同额和新签合同额分别为 46.68 万亿元和 2

28、0.35万亿元，累计值同比分别增长 7.02%和 8.76%，其中上半年建筑业累计签订合同额和新签合同额规模同比分别增长 7.39%和 4.73%，三季度新签合同额继续改善。建筑行业下游需求主要受房地产和基建等固定资产投资影响。随着国内新冠肺炎疫情逐步稳定，我国建筑行业下游投资需求持续修复。2020 年前三季度，全国基建投资（不含电力）投资同比增长 0.20%，实现年内首次转正，增速较上半年加快 2.9 个百分点；房地产开发投资同比增长 5.60%，增速较上半年加快 3.7 个百分点。预计四季度，在房地产调控趋紧的背景下，房地产投资增速将有所放缓，但全国基建投资增速仍将进一步回升，为建筑行业整

29、体需求继续东方金诚债评字【东方金诚债评字【20212021】042042 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/5改善提供了较强支撑，全年建筑行业新签订单规模将实现较快增长。图表图表 1 1：我国建筑业合同额、房地产开发及基建投资情况（单位：亿元、：我国建筑业合同额、房地产开发及基建投资情况（单位：亿元、% %）数据来源：Wind，东方金诚整理20202020 年前三季度我国建筑业总产值增速由负转正年前三季度我国建筑业总产值增速由负转正，新开工面积下滑幅度继续收窄新开工

30、面积下滑幅度继续收窄，预计未预计未来受益于建筑业新签订单的较快增长及国内基建资金面的持续改善，建筑业产值仍将继续保持来受益于建筑业新签订单的较快增长及国内基建资金面的持续改善，建筑业产值仍将继续保持增长增长2020 年前三季度，我国建筑业实现总产值 16.79 万亿元，累计同比增长 3.4%，增速由负转正，较上半年提高 4.2 个百分点。从建筑业施工和新开工面积情况来看，前三季度建筑业施工面积累计同比增长 0.80%，新开工面积累计同比下滑 3.24%，新开工面积下滑幅度较上半年继续收窄 2.29 个百分点。图表图表 2 2：我国建筑业总产值、新开工及施工面积情况（单位：亿元、万平方米、：我国

31、建筑业总产值、新开工及施工面积情况（单位：亿元、万平方米、% %）数据来源：Wind，东方金诚整理随着国内新冠肺炎疫情得到控制，建筑行业复工复产加速，3 月和 4 月建筑业总产值下滑幅度已明显收窄，5 月以来随着全面复工复产，同时受益于建筑企业新签订单的增长，建筑企业总产值快速回升。伴随地方专项债等资金到位，预计基建资金面将继续改善。但近期国家出东方金诚债评字【东方金诚债评字【20212021】042042 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/6台房企“三条红线”及新

32、增房贷占整体新增贷款比重不得超过 30%等相关调控政策，房地产市场调控趋紧，预计未来房地产投资增速可能有所下滑。整体来看，受益于新签订单增长，基建资金面持续改善及房地产行业投资的较强韧性仍将对建筑行业产值增长提供较强保障，预计未来建筑业产值将继续保持增长。业务运营业务运营经营概况经营概况房地产开发和建筑施工业务是公司收入和毛利润的主要来源，近年来，公司主营业务收入房地产开发和建筑施工业务是公司收入和毛利润的主要来源，近年来，公司主营业务收入和毛利润均保持增长，毛利率水平较为稳定和毛利润均保持增长，毛利率水平较为稳定公司主要从事房地产开发及建筑施工业务，辅以酒店及商业服务等业务，其中房地产开发业

33、务是公司收入和毛利润的最主要来源。近年来，公司主营业务收入和毛利润均保持增长，主要受益于房地产项目结转收入的提升以及建筑施工业务规模的扩大；同期，公司综合毛利率水平整体较为稳定。2019 年公司酒店及商业服务业务的毛利润及毛利率同比大幅增长，主要因本年度新增的各家“格雷斯”及金石酒店均基本完成前期准备工作并投入使用，基本恢复至正常酒店及商业服务的毛利率水平所致。2020 年 19 月，公司实现营业收入 458.57 亿元，同比增长 11.97%，主要是受益于期间结转房地产业务收入的增加。同期，毛利润为 81.24 亿元，同比增长 1.17%，毛利率 17.93%，同比下降 1.85 个百分点。

34、整体来看，疫情缓解后随着公司加快复工、复产、项目施工及结转，预计疫情对公司 2020 年全年收入及毛利润的结转影响将较小。图表图表 5 5公司主营业务收入构成及毛利润、毛利率情况公司主营业务收入构成及毛利润、毛利率情况2 2（单位：亿元、（单位：亿元、% %）类别类别20172017 年年20182018 年年20192019 年年20202020 年年 1 19 9 月月收入收入占比占比收入收入占比占比收入收入占比占比收入收入占比占比房地产开发210.4269.75 270.7868.31 511.2771.71 306.4367.62建筑施工71.9223.84 116.5529.40 1

35、90.4726.71 122.9027.12酒店及商业服务等19.346.419.072.2911.241.5823.825.26合计合计301.69301.69 100.00100.00 396.40396.40 100.00100.00 712.98712.98 100.00100.00 453.15453.15 100.00100.00毛利润毛利润 毛利率毛利率 毛利润毛利润 毛利率毛利率 毛利润毛利润 毛利率毛利率 毛利润毛利润 毛利率毛利率房地产开发40.8819.4360.8422.4790.5017.7068.4122.33建筑施工8.8312.2813.5111.5921.26

36、11.1610.868.84酒店及商业服务等-1.22-6.31-0.08-0.866.1854.981.968.24合计合计48.4848.4816.0716.0774.2774.2718.7418.74 117.94117.9416.5416.5481.2481.2417.9317.93数据来源：公司提供，东方金诚整理房地产开发房地产开发公司房地产开发业务以住宅地产开发为主，以商业办公地产开发为辅，运营主体为下属项2因四舍五入，存在一定位数差异。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20212021】042042 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市

37、朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/7目子公司。公司房地产项目主要布局在以江苏省为主的长三角地区二线及三四线城市，同时新进入厦公司房地产项目主要布局在以江苏省为主的长三角地区二线及三四线城市，同时新进入厦门市、济南市、揭阳市、汕头市和湛江市等城市，开发经验丰富，项目业态多元，在国内房地门市、济南市、揭阳市、汕头市和湛江市等城市，开发经验丰富，项目业态多元，在国内房地产市场具有很强竞争实力产市场具有很强竞争实力公司具有国家一级房地产开发资质，房地产项目开发经验丰富，经营区域分布较广泛。近年来，公司持续围绕核心城市布局，实现长三角+环渤海+珠三角+中西

38、部热点城市等大城市群的战略布局。2019 年以来新进入厦门市、济南市、揭阳市、汕头市和湛江市等长三角、珠三角内的二、三线城市及经济发展水平好、高景气度的城市，业务布局更加完善。截至 2020 年 9月末，公司房地产项目覆盖全国 79 个地级市，项目布局多元化。公司未售项目主要布局在二线3及三四线城市，权益未售建筑面积占比分别为 28.91%和 69.97%，其中以南通市、苏州市、镇江市和盐城市等为主的长三角城市占比 41.17%。根据克而瑞研究中心公布的2020 年 111月中国房地产企业销售排行榜，2020 年 111 月公司全口径销售金额 1946.8 亿元，位列第17 位，较 2019

39、年下降 1 位；权益销售金额 1209.8 亿元，位列第 17 位，较 2019 年提高 2 位，在国内房地产市场仍具有很强竞争实力。公司产品业态多元，形成了“悦”、“集”、“府”等系列品牌，销售对象分别针对于首次置业、首次改善以及再次改善，物业类型涵精品住宅、商业地产、特色小镇、产业园区及旅游养生等五大业态，其中，“集”产品系列被 评为2019 年品质美宅产品系 TOP10之一4。受益于成熟的项目布局及高周转开发运营模式，合同销售金额及面积逐年显著增长，销售受益于成熟的项目布局及高周转开发运营模式，合同销售金额及面积逐年显著增长，销售回款持续增长且保持较高水平，新冠疫情对一季度房产销售负面影

40、响较大，但随着国内疫情的回款持续增长且保持较高水平，新冠疫情对一季度房产销售负面影响较大，但随着国内疫情的缓解，二季度以来销售逐渐回暖缓解，二季度以来销售逐渐回暖受益于增长的市场需求、成熟的项目选址和去化策略，公司实行的高周转开发运营模式取得良好效果，2017 年以来公司合同销售金额和合同销售面积均逐年显著增长，同时，受公司加大房地产项目合作开发力度影响， 权益销售金额总体显著增长， 但占比有所下降， 2017 年2019年占比分别为 85.17%、64.41%和 62.51%。2020 年前三季度，受部分项目权益占比较高影响，公司权益销售金额占比提高至 66.31%。此外，近年来公司重点布局

41、的长三角、珠三角及环渤海等区域二线及三四城市房地产市场行情较好，平均销售价格较为稳定。2019 年，公司并表口径合同销售金额同比下降 10.75%，主要是由于公司加大合联营项目投资力度，并表范围相对较低所致。销售回款方面，2017 年2019 年及 2020 年前三季度，公司并表口径销售回款与合同销售金额比例分别为 79.87%、 81.52%、 85.38%及 90.07%， 销售回款速度逐年增长且维持较好水平，主要是得益于 2018 年起公司将回款率及利润率指标纳入了对区域和项目公司负责人的考核机制中。2020 年前三季度，公司销售回款率提高至 90.07%，主要系一季度受疫情影响合同销售

42、金额较低，但仍有部分往年销售项目回款导致的阶段性销售回款率增幅显著，但随着二季度以3依据东方金诚统计口径，一线城市 4 个，为北京、上海、广州、深圳；二线城市 35 个，为杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、济南、长春、哈尔滨、天津、重庆、苏州、无锡、佛山、东莞、福州、海口、石家庄、兰州、南宁、贵州、呼和浩特、银川、西宁、乌鲁木齐、昆明、合肥、郑州、长沙、南昌、太原、青岛、宁波、大连、厦门。其余城市为三线及以下城市。4数据来源：克而瑞研究中心。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20212021】042042 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区

43、朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/8来合同销售金额逐步恢复， 并且合同销售金额增幅高于销售回款增幅， 预计 2020 年全年公司销售回款率较 2020 年前三季度有所下降，但 2020 年全年销售回款率仍高于 2019 年。公司形成了较为成熟的项目选址及去化策略。首先，公司在进入城市能级上的选择一般为二线以上的核心城市及处于核心城市群的内生性三四线城市，如苏州、宁波、杭州、青岛、常熟、嘉兴、临沂、徐州等。这些城市大部分都是人口净流入、产业集中、配套完善，部分城市（如临沂、徐州）仍处于价值洼地，未来潜力较大。其次，公司产品区位的选择均处于城市的较核心地段

44、，产品的类型保证了投资和建设周期相对较短、地段的选择保证了公司销售去化速度较快。同时，公司内部分成了 20 多个区域，进行良性竞争，在土地开发上以售定投，即每一期会通过各区域当期的销售情况，决定各个区域新拿地的额度。年底会用销售、回款、利润等指标来进行区域之间的考核，将表现较差的区域合并给表现较好的区域，提升人均效能，形成一个较为良性的循环，促进公司提高周转率、利润率和回款率等。最后，公司在长三角及山东区域深耕多年，公司可在这些地区获取地价较低的土地、加快项目的五证获取时间并且顺利和政府沟通拿到较为合理的销售备案价等，维持这些地区的高周转。图表图表 6 6公司房地产开发业务合同销售情况（单位：

45、亿元、万平方米、元公司房地产开发业务合同销售情况（单位：亿元、万平方米、元/ /平方米、平方米、% %）项目项目20172017 年年20182018 年年20192019 年年20202020 年年1 19 9 月月合同销售金额（全口径）963.18 1466.07 1960.511430.99其中：权益销售金额820.38944.26 1225.49948.92合同销售面积（全口径）735.29 1144.37 1540.741070.44其中：权益合同销售面积650.70764.80978.01696.27平均销售价格13099.3212811.1512724.47 13368.22合同

46、销售金额 （并表口径）647.71955.54852.81707.74销售回款金额517.30778.94728.16637.43资料来源：公司提供，wind、东方金诚整理分销售区域看，2019 年以来，公司在以南通、宁波和苏州等二线及三四线城市为代表的长三角经济区销售金额占比较高，2019 年，公司销售金额中长三角、环渤海、中西部及珠三角占比分别为 61.04%、15.32%、20.33%和 3.30%。2020 年前三季度，公司销售金额中以南通、宁波、杭州和苏州等二线及三四线城市为代表的长三角经济区销售金额占比仍然较高。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20212021】042042 号号邮

47、箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/9图表图表7 7 公司房地产项目分区域及城市全口径合同销售金额及未售面积情况公司房地产项目分区域及城市全口径合同销售金额及未售面积情况 （单位单位： 亿元亿元、 万平方米万平方米、 % %）城市城市20202020 年前三季度年前三季度城市城市20202020 年年 9 9 月末月末销售金额销售金额占比占比未售面积未售面积占比占比南通223.3715.61南通292.3111.07宁波105.717.39徐州110.804.20西安105

48、.157.35镇江92.093.49杭州85.185.95宁波90.073.41苏州55.873.90绍兴88.513.35徐州53.463.74西安85.993.26嘉兴43.023.01青岛78.372.97镇江41.072.87重庆74.462.82成都37.712.64昆明73.412.78绍兴36.222.53唐山70.862.68其他644.2345.00其他1582.8059.96合计合计1430.991430.99100.00100.00合计合计2639.682639.68100.00100.00数据来源：公司提供，东方金诚整理受新冠肺炎疫情影响，公司 2020 年 13 月份

49、累计合同销售金额约 215.90 亿元，比上年同期减少 30%；累计销售面积约 163.6 万平方米，比上年同期减少 35%。4 月以来随着国内疫情得到有效控制，公司项目均已复工复产，购房需求回暖叠加推盘节奏加快，4 月9 月单月合同销售金额分别为 155.7 亿元、185.1 亿元、257.0 亿元、178.2 亿元、202.7 亿元和 236.2 亿元，分别较上年同期增长 1%、17%、34.5%、20.9%、34.2%和 24.9%。2020 年 19 月份累计合同销售金额 1430.99 亿元，同比增长 10.1%。随着国内疫情的逐渐缓解，居民的购房需求有所回补，公司的房地产项目销售逐

50、渐回暖。公司在建及拟建地产项目未来可售面积相对较充足，未售项目主要分布于以南通、苏州、公司在建及拟建地产项目未来可售面积相对较充足，未售项目主要分布于以南通、苏州、宁波及镇江等二线及三四线城市为代表的经济发达的长三角区域，但同时部分弱三四线城市项宁波及镇江等二线及三四线城市为代表的经济发达的长三角区域，但同时部分弱三四线城市项目去化压力将加大目去化压力将加大2017 年2019 年，公司全口径开复工及竣工面积均显著增长。2019 年，公司全口径开复工面积 1406.00 万平方米，竣工面积 946.00 万平方米。截至 2020 年 9 月末，公司房地产项目业态以住宅为主，全口径剩余可售面积合