亿城股份：2009年7.3亿元公司债券2013年跟踪信用评级报告.PDF

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1、 ? 2009年7.3亿元公司债券2013年跟踪信用评级报告 2正面：正面： ? 跟踪期内，公司主动调整了产品结构，加大中小户型产品的推售力度，主推房地产项目销售情况较好； ? 公司资产负债率较为稳定，短期债务压力较小； 关注：关注： ? 跟踪期内，公司新开工面积和竣工面积大幅下滑； ? 公司部分在售项目去化速度较慢，未来销售情况存在一定的不确定性； ? 公司缺乏新能源配套材料领域的生产经营及管理经验、 以及专业人才储备， 故公司能否成功转型尚存在一定的不确定性； ? 公司新涉足的新能源配套材料业务短期内难以有较大的业绩贡献； ? 若政策发生变化，公司新收购的嘉丰矿业采矿权能否成功延续存在一定

2、的不确定性； ? 跟踪期内，公司盈利能力有所下降； ? 跟踪期内，受多重因素影响公司的期间费用率有所上升； ? 未来几年公司在建及拟建项目资金需求量较大，存在一定的资金压力； ? 公司有息负债规模较大，存在一定偿债压力。 分析师：分析师： 姓名：刘娟 李飞宾 电话：010-66216006 邮箱： 3一、本期债券本息兑付及募集资金使用情况一、本期债券本息兑付及募集资金使用情况 经中国证券监督管理委员会证监发行字2009894 号文核准， 公司于 2009 年 11 月 04 日发行公司债券 730 万张，每张面值为人民币 100 元，募集资金总额为人民币 7.3 亿元。本期债券期限为 5 年，

3、票面年利率为 8.50%。本期债券募集资金用于调整公司财务结构、偿还银行贷款以及补充公司流动资金。 本期债券按年付息，到期一次还本。本期债券的起息日为 2009 年 11 月 04 日。公司债券的利息于 2009 年 11 月 4 日每满一年的当日支付，即 2010 年至 2014 年的 11 月 04 日（遇节假日顺延） 。本期债券到期日为 2014 年 11 月 04 日，到期日支付本金及最后一期利息。 公司于 2010 年 11 月 04 日、 2011 年 11 月 04 日和 2012 年 11 月 05 日分别支付利息 6,205万元。 表表 1 截至截至 2012 年年 12 月

4、月 31 日本期债券本息兑付情况（单位：万元）日本期债券本息兑付情况（单位：万元） 本息兑付日期 本息兑付日期 期初本金余额期初本金余额本金兑付金额本金兑付金额利息支付 利息支付 期末本金余额 期末本金余额 2010 年 11 月 04 日 73,00006,20573,0002011 年 11 月 04 日 73,00006,20573,0002012 年 11 月 05 日 73,00006,20573,000资料来源：公司提供 二、发行主体概况二、发行主体概况 跟踪期内， 公司没有因送股、 资本公积金转增股本等原因引起公司股份总数及结构的变动。2012 年 1 月 20 日，持有公司 2

5、,063 股的李劼新任公司监事会召集人。根据证监会上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理规则等相关规定，李劼持有的 1,547 股应予锁定。据此，跟踪期内公司有限售条件股份增加 1,547 股。 跟踪期内，公司控股股东及实际控制人没有发生变更。 跟踪期内，公司经营范围新增投资管理。2012 年公司通过设立、股权收购方式取得的 7个子公司并纳入合并范围， 详见表 2； 2012 年公司与全资子公司北京万城置地房地产开发有限公司向公司第一大股东乾通科技实业有限公司转让大连渤海饭店有限公司 100.00%股权；2013 年，公司向北京国泰创业投资有限公司及霍尔果斯嘉泽股权投资有限

6、公司出售北京亿城山水房地产开发有限公司 100%股权。近两年及一期公司合并报表范围详见附录四。 4表表 2 截至截至 2012 年末公司合并范围新增子公司基本情况（单位：万元）年末公司合并范围新增子公司基本情况（单位：万元） 公司名称 公司名称 注册资本 注册资本 持股比例 持股比例 经营范围 经营范围 亿城高安房地产投资基金管理（北京）有限公司 3,000.00100.00%非证券业务的投资管理、咨询 秦皇岛天行九州海滨体育公园有限公司 100.0070.00%文化活动组织策划；体育用品的销售；健身服务；酒店管理；物业管理；房屋、场地租赁 大连市万亿丰业房地产开发有限公司 1,000.005

7、6.00%房地产开发与销售；房地产信息咨询；物业管理 大连市万亿盛业房地产开发有限公司 1,000.0056.00%房地产开发与销售；房地产信息咨询；物业管理 大连市万亿兴业房地产开发有限公司 1,000.0056.00%房地产开发与销售；房地产信息咨询；物业管理 淄博嘉丰矿业有限公司 3,100.0067.00%耐火粘土地下开采 亿城淄博石油陶粒制造有限公司 2,000.00100.00%对低密高强石油陶粒支撑项目的投资、 开发、建设、管理 资料来源：公司提供 截至 2013 年 3 月 31 日，公司资产总额为 1,181,208.75 万元，所有者权益为 409,299.77 万元，资产

8、负债率为 65.35%。2012 年度公司实现营业收入 255,596.33 万元，利润总额47,481.39 万元，经营活动产生的净现金流 121,471.29 万元。 三、经营与竞争三、经营与竞争 目前公司业务涉及房产销售、物业管理、房地产出租等，其中房产销售贡献较大，近两年公司主营业务收入的 95%以上都来自于房地产销售。2012 年公司主营业务收入同比上升18.54%，主要系 2012 年结转的房地产收入上升所致。 表表 3 2011-2012 年公司主营业务收入分类情况（单位：万元）年公司主营业务收入分类情况（单位：万元） 2012 年年 2011 年年 项目项目 金额金额 毛利率毛

9、利率 金额金额 毛利率毛利率 房产销售 246,613.7946.91%206,278.5446.78%物业管理 7,317.919.54%6,332.9811.60%房地产出租 703.6353.25%650.9749.55%体育文化 298.314.66%130.99-190.54%餐饮及物业出租 662.6996.29%2,233.5192.36%合计合计 255,596.3345.94%215,626.9946.08%资料来源：公司提供 跟踪期内，公司主推的房地产项目销售情况较好，但新开工面积和竣工面积均有所下降，且公司并无新增储备土地，公司长期业绩持续性有待进一步观察跟踪期内，公司主

10、推的房地产项目销售情况较好，但新开工面积和竣工面积均有所下降，且公司并无新增储备土地，公司长期业绩持续性有待进一步观察 5从2012年公司主营业务收入区域来看，2012年公司在北京地区结转的销售收入稳定增长，确认收入的项目集中在京、津两地。 表表 4 2011-2012 年公司主营业务收入分区域构成情况（单位：万元）年公司主营业务收入分区域构成情况（单位：万元） 2012 年年 2011 年年 地区地区 金额金额 比例比例 金额金额 比例比例 北京 202,761.46 79.33%126,545.0958.69%天津 50,819.98 19.88%-苏州 1,352.20 0.53%86,

11、848.3940.28%大连 662.69 0.26%2,233.511.04%合计 合计 255,596.33 100.00%215,626.99100.00%资料来源：公司提供 跟踪期内，公司主动调整了产品结构，加大中小户型产品的推售力度，2012 年公司销售面积和金额较 2011 年均有所增加。2012 年公司有北京西山公馆、燕西华府、天津亿城堂庭、天津倍幸福、苏州亿城天筑、秦皇岛阿那亚等多个项目在售，分布于北京、天津、苏州、秦皇岛等多个城市，2012 年公司主要的结算项目为北京西山公馆和天津倍幸福，两者合计结算金额为 238,153.08 万元。随着公司存量项目逐步销售，而新开工的项目

12、规模不大，公司2012 年新开工面积和竣工面积均大幅下滑， 截至 2012 年底， 公司在建面积约 100 万平方米，基本满足公司未来几年发展需求。 表表 5 近三年公司房地产业务主要经营指标近三年公司房地产业务主要经营指标 项目 项目 2012 年 年 2011 年年 2010 年年 新开工面积（万平方米） 19.0860 30竣工面积（万平方米） 4.422 28.3销售面积（万平方米） 16.579.23 12.20销售金额（亿元） 34.719.3 21.22结转面积（万平方米） 10.3222 28.3结转金额（亿元） 25.5621.56 30.74注：销售面积指与客户签署的预售楼

13、盘合同标的建筑面积；销售金额指与客户签署的预售楼盘合同标的金额。 资料来源：公司提供 根据公司在售项目的施工进度， 未来一年公司业绩将主要依赖燕西华府、 天津亿城堂庭等项目支撑。公司在售项目较少，而燕西华府项目为郊区高端大户型项目，开盘以来去化速度较慢，未来销售情况存在一定的不确定性。 6表表 6 截至截至 2012 年底公司主要在售及拟售项目销售情况（单位：万平方米）年底公司主要在售及拟售项目销售情况（单位：万平方米） 项目名项目名称 称 物业 物业 类型 类型 占地占地 面积 面积 总建筑总建筑面积 面积 取得预取得预售许可售许可证面积证面积已售面已售面积（地积（地上） 上） 开工 开工

14、日期 日期 预计最近预计最近一期竣工一期竣工时间 时间 预计最近预计最近一期竣工一期竣工可售面积可售面积 北京西山公馆 住宅 4.30 10.528.408.132009.12已竣工 -北京燕西华府 住宅 34.35 58.768.002.902011.012013.06 2.80天津亿城堂庭 住宅、商业 9.30 43.1516.007.002010.112013.06 10.00苏州亿城天筑 住宅 7.25 15.527.002.142011.082014.06 -秦皇岛阿那亚 酒店、住宅、商业 120.00 72.501.500.302012.082013.12 3.20苏州胥江一号 住

15、宅 10.54 13.3-2012.082014.06 -苏州苏秀天地 商业 1.04 1.081.08-2012.072013.07 1.08资料来源：公司提供 2012 年公司无新增的土地储备，截至 2012 年底，公司的土地储备面积约为 200 万平方米1，现有存量土地储备基本能支撑公司未来几年的发展需求，但长期公司业绩持续性有待进一步观察。 表表 7 2010-2012 年公司新增土地储备情况（单位：万平方米、个、元/平方米）年公司新增土地储备情况（单位：万平方米、个、元/平方米） 指标 指标 2012 年年 2011 年年 2010 年年 新增土地储备（即占地面积） 054.7559

16、.83按权益新增土地储备 037.0841.88可结转为建筑面积的比例 （即建筑面积） 068.3932.5新增土地项目 041新增土地储备均价 -2,942938.92地块名称 -苏州 62 号地项目、苏州镇湖商业项目、 大连山东路项目、 唐山大城山项目秦皇岛项目二期 土地获取方式 -招拍挂 招拍挂 资料来源：公司提供 跟踪期内，公司涉足新能源配套材料等行业，但短期内新业务难以有较大的业绩贡献跟踪期内，公司涉足新能源配套材料等行业，但短期内新业务难以有较大的业绩贡献 跟踪期内，除房地产开发业务以外，公司开始尝试多元化经营。 1 此处土地储备含表 6 中在建项目的土地。 7跟踪期内，公司全资子

17、公司中嘉合创投资有限公司持股 100%的澜溪风电科技（大连）有限公司开展了美国风电项目的收购工作，但交易因特殊原因而终止。 2012 年 10 月份， 公司发布 关于收购淄博嘉丰矿业有限公司部分股权及债权的公告 ，公司拟以人民币 40,000.00 万元收购淄博鑫耐达耐火材料股份有限公司 （以下简称 “鑫耐达” ）持有的淄博嘉丰矿业有限公司（以下简称“嘉丰矿业”2）67%股权以及全部债权，其中，以 32,066.29 万元收购鑫耐达持有的嘉丰矿业 67%股权，并平价收购鑫耐达对嘉丰矿业享有的 7,933.71 万元的债权，2012 年 11 月 15 日，嘉丰矿业已办理完毕工商登记变更手续。嘉

18、丰矿业拥有采矿权 1 个（采矿权许可证号：C3703002009126120048640），截至 2012 年 9月 30 日，在矿区范围内的评估可采储量 3,303.90 万吨（硬质耐火粘土评估利用可采储量：1,068.00 万吨；陶瓷土评估利用可采储量：139.70 万吨；铁矾土评估利用可采储量 2,096.20万吨）。该矿山核定的生产能力为 24 万吨/年，其中，硬质耐火粘土生产能力为 7.75 万吨/年、陶瓷土生产能力为 1.01 万吨/年、铁矾土生产能力为 15.24 万吨/年3。根据青岛衡元德矿业权评估咨询有限公司出具的淄博嘉丰矿业有限公司采矿权价值咨询报告，嘉丰矿业的采矿权咨询价

19、值为人民币 81,690.09 万元；采矿权有效期自 2012 年 12 月 22 日至 2015 年 12月 22 日，若政策发生变化，该采矿权到期后能否成功延续存在一定的不确定性。 公司拟利用嘉丰矿业优质的矿石资源，通过投资建设石油陶粒支撑剂生产项目，从而进入页岩气开采配套领域， 但目前石油陶粒支撑剂项目的厂房正处于建设期， 故作为该项目的上游矿井正式开采时间尚不确定。 由于公司当前主营业务为房地产开发， 公司缺乏新能源配套材料领域的生产经营及管理经验、 以及专业人才储备， 故公司能否成功转型尚存在一定不确定性。 跟踪期内，公司还投资了深圳市倍特力电池有限公司，持有其23.41%的股权。

20、总的来看，跟踪期内，公司涉足新能源配套材料等行业，但短期内新业务难以对公司业绩难以有较大贡献。 四、财务分析四、财务分析 财务分析基础说明财务分析基础说明 2 嘉丰矿业成立于2008年，系由鑫耐达出资设立，初始注册资本100.00万元。后经多次增资及股权变更，截至2012年9月28日，嘉丰矿业注册资本为3,100.00万元，鑫耐达和青岛富和投资有限公司分别持有67%和 33%的股权。 3 数据来源： 亿城集团股份有限公司关于收购淄博嘉丰矿业有限公司部分股权及债权的公告 。 8以下我们的分析基于公司提供的经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 2012 年度财务报告，以及未

21、经审计的 2013 年一季报，上述财务报告均按照新会计准则编制。 跟踪期内，公司资产规模继续保持较快增长；公司营业收入有所增长，但盈利能力有所下降；跟踪期内，公司经营活动现金流净额有所好转，但由于公司未来在建及拟建项目资金需求量较大，存在一定的资金压力；跟踪期内，公司有息债务规模较大，存在一定的债务支付压力跟踪期内，公司资产规模继续保持较快增长；公司营业收入有所增长，但盈利能力有所下降；跟踪期内，公司经营活动现金流净额有所好转，但由于公司未来在建及拟建项目资金需求量较大，存在一定的资金压力；跟踪期内，公司有息债务规模较大，存在一定的债务支付压力 跟踪期内，公司资产规模保持较快增长，2012 年

22、公司资产期末余额同比增长 17.92%，公司资产仍以流动资产为主。公司流动资产主要由货币资金和存货构成。截至 2012 年末，公司货币资金为 163,994.72 万元， 较 2011 年末增加 90.61%， 主要系本期销售回款增加所致。截至 2012 年末，公司存货达 839,873.99 万元，主要包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发土地，其中在建开发产品占公司存货比重最大，主要由北京西山华府-综合楼、北京燕西华府、天津亿城堂庭、秦皇岛阿那亚、苏州胥江一号（胥口 51#项目）等项目构成。公司存货中部分资产用于向金融机构借款抵押， 借入款项合计 303,500.00 万元， 已抵押的资

23、产名称及抵押面积如下表所示： 表表 8 截至截至 2012 年底公司用于抵押的存货情况（单位：平方米、万元）年底公司用于抵押的存货情况（单位：平方米、万元） 名称名称 截至截至 2012 年年 12 月月 31 日剩余抵押面积日剩余抵押面积 借款余额借款余额 燕西华府 A 地块土地使用权、D 地块部分土地使用权及在建工程 A 地块土地：76,759.79 D 地块土地：90,348.86 在建：107,722.84 70,000.00燕西华府 C 地块土地使用权及在建工程 土地：94,881.69 在建：91,598.37 70,000.00燕西华府 B 地块土地使用权 土地：81,164.6

24、1 42,000.00碧水云天-颐园部分房产 房产：11,879.96 4,600.00西山公馆土地使用权 土地：43,067.65 房产：83,348.78 20,000.00西山华府综合楼土地使用权 土地：9,977.61 16,000.00苏州亿城天筑土地使用权 土地：72,462.30 25,000.00 （注1）天津亿城堂庭一期 6-15 号楼在建工程 在建：43,887.30 38,000.00天津亿城堂庭二期一区土地使用权 土地：8,028.70 10,900.00万柳亿城大厦 2 号楼 15 层 房产：1,275.06 7,000.00（注 2）合计合计 - 303,500.0

25、0注 1、2：该借款同时由公司提供信用担保。 资料来源：公司提供 9近年来非流动资产占公司资产比重相对较小。截至 2012 年末，非流动资产占公司总资产的比重为 6.72%，主要包括固定资产、在建工程、无形资产。其中固定资产较 2011 年末减少 28.31%，主要系本期出售子公司大连渤海饭店有限公司股权，导致固定资产减少8,557.16 万元。截至 2013 年 3 月底，公司固定资产为 7,553.29 万元，较期初减少 65.14%，主要原因为公司出售北京亿城山水 100%股权导致本期合并报表范围发生变化，相应的固定资产减少所致；2012 年在建工程较 2011 年末增加 295.51%

26、，主要系本期秦皇岛体育休闲公园项目增加投资 4,647.38 万元和因收购淄博嘉丰矿业有限公司 67%的股权导致合并报表增加淄博嘉丰采矿工程 8,302.13 万元。2012 年无形资产期末余额同比增加 469.20%，主要系公司本期因收购嘉丰矿业 67%的股权， 将收购价格超过公司在嘉丰矿业净资产份额 2,058.46万元的差额 30,007.83 万元确认为无形资产（采矿权）的价值。 表表 9 近两年又一期公司主要资产构成及变化情况（单位：万元）近两年又一期公司主要资产构成及变化情况（单位：万元） 2013 年年 1-3 月月 2012 年年 2011 年年 项目项目 金额 金额 占比 占

27、比 金额 金额 占比 占比 金额 金额 占比 占比 2012年同比年同比变化变化 货币资金 191,284.73 16.19%163,994.7214.09%86,038.968.72% 90.61%存货 829,792.11 70.25%839,873.9972.15%772,135.9378.22% 8.77%流动资产合计流动资产合计 1,116,751.55 94.54%1,085,800.3593.28%941,132.0695.34% 15.37%固定资产 7,553.29 0.64%21,667.061.86%30,224.223.06% -28.31%在建工程 18,056.27

28、 1.53%17,033.191.46%4,306.670.44% 295.51%无形资产 30,206.27 2.56%30,308.992.60%5,324.800.54% 469.20%非流动资产合计非流动资产合计 64,457.20 5.46%78,239.736.72%46,023.214.66% 70.00%资产总计资产总计 1,181,208.75 100.00%1,164,040.07100.00%987,155.27100.00% 17.92%资料来源：公司提供 整体来看，跟踪期内，公司资产规模保持较快增长，资产结构以流动资产为主，存货占比较高，符合行业特点；部分存货用于抵押

29、，流动性受限。 2012年公司实现营业收入255,596.33万元，同比上涨18.54%；而当年营业利润44,760.89 万元，同比下滑14.66%，主要系三大费用大幅增加所致；净利润31,239.51万元，同比下滑12.99%；毛利率45.94%，基本与2011年持平。由于公司新进入的新能源配套材料短期内难以对公司业绩难以有较大贡献，故公司未来收入及盈利来源仍是房地产销售。 截至 2013 年 3 月底，公司投资收益 3,529.02 万元，较上年同期增加 805.88% ，主要系本期处置子公司北京亿城山水股权所致。 由于公司业务扩张较快， 加上银行信贷收紧后融资成本有所上升及人员成本的上

30、涨， 公 10司管理费用、销售费用和财务费用均有较大幅度增加，2012 年公司期间费用合计增加了10,872.05 万元，导致期间费用率由 2011 年的 10.79%上升至 2012 年的 13.35%。总体来看，近几年公司期间费用率连年提高，在业务扩张的同时，公司的费用控制能力有待提升。 表表 10 近两年又一期公司盈利能力指标近两年又一期公司盈利能力指标 项目项目 2013 年年 1-3 月月 2012 年年 2011 年年 营业收入（万元） 41,488.63 255,596.33215,626.99投资收益（万元） 3,529.02 1,270.118,598.68营业利润（万元）

31、8,912.43 44,760.8952,452.37利润总额（万元） 10,061.23 47,481.3951,463.41净利润（万元） 8,809.16 31,239.5135,902.39综合毛利率 41.32%45.94%46.08%期间费用率 12.89%13.35%10.79%总资产回报率 -5.49%6.34%资料来源：公司提供 经营活动现金流方面，由于公司在 2012 年主动调整了产品结构，加大中小户型产品的推售力度，西山公馆项目、亿城堂庭二期项目、亿城天筑二期项目销售情况良好，公司全年实现签约销售金额约 34.7 亿元，同比增长 80%；实现回款约 34 亿元，同比增长

32、90%4；同时由于没有支付大额的土地款，2012 年公司经营活动产生的现金净流入 121,471.29 万元。但未来几年，公司在建及拟建的房地产项目预计需要投资 1,282,991.40 万元，公司存在一定的资金压力。 投资活动现金流方面， 2012 年公司投资活动现金净流出 32,743.19 万元， 主要系公司收购了嘉丰矿业有限公司 67%股权以及取得其他子公司所支付的现金。 筹资活动现金流方面，受银根收紧影响，2012 年房地产企业普遍融资困难，公司通过信托、银行借款等多种渠道进行融资，2012 年筹资活动产生的现金流入 228,641.59 万元，为公司业务扩张提供了一定的资金支持。本

33、期筹资活动现金流出比上年同期增长 37.08%，主要为本期偿还到期借款增加所致。 表表11 近两年又一期公司现金流指标（单位：万元）近两年又一期公司现金流指标（单位：万元） 项目项目 2013 年年 1-3 月月2012 年年 2011 年年 净利润 10,379.8231,239.51 35,902.39 非付现费用 -4,798.35 4,824.01 非经营损益 -10,045.83 1,097.82 FFO -46,083.69 41,824.22 4 数据来源：公司 2012 年年报 11营运资本变化 -75,387.62 -169,231.86 其中：存货减少（减：增加） -45,

34、311.02 -100,939.61 经营性应收项目的减少（减：增加）-3,206.70 -52,381.16 经营性应付项目增加（减：减少） -123,905.34 -15,911.09 经营活动产生的现金流量净额 -33,049.29 121,471.29 -127,407.64 投资活动产生的现金流量净额 9,780.02 -32,743.19 13,461.32 筹资活动产生的现金流量净额 51,059.28 -11,312.34 12,371.20 现金及现金等价物净增加额 27,790.01 77,415.77 -101,575.12资料来源：公司提供 跟踪期内，公司整体负债规模有

35、所增加，截至 2012 年末，公司负债总额为 763,549.46万元， 同比增加 24.68%， 资产负债率为 65.59%， 剔除预收账款影响的资产负债率为 59.31%，整体来看，公司资产负债率较为稳定。 截至 2012 年末，公司流动负债为 413,564.85 万元，占负债总额的比例为 54.16%；公司流动负债主要由应付账款、 预收款项和其他应付款构成， 应付账款主要系公司与施工单位在结算时预扣的项目质量保证金， 跟踪期内该款项随项目结算情况有所波动； 跟踪期内公司预收账款呈现上涨趋势，主要系预售项目增加、新增销售回款所致；跟踪期内，其他应付款呈上涨趋势，其中，2012 年其他应付

36、款同比增长 130.32%，主要为本期收购淄博嘉丰矿业有限公司 67%股权，根据协议部分转让款尚未支付所致。2013 年一季度其他应付款比年初增加 77.98%，主要系为本期合并报表范围发生变化，应付已转让子公司的往来款不能抵消所致。 公司非流动负债主要是长期借款和应付债券，截至 2012 年末，公司非流动负债为349,984.62 万元，较 2011 年末上涨了 56.86%。长期借款主要系抵押借款，应付债券系公司于 2009 年发行的 5 年期 7.3 亿元公司债券。 表表 12 近两年又一期公司主要负债构成及变化情况（单位：万元）近两年又一期公司主要负债构成及变化情况（单位：万元） 20

37、13 年年 1-3 月月 2012 年年 2011 年年 项目项目 金额 金额 占比 占比 金额 金额 占比 占比 金额 金额 占比 占比 2012 年年同比变化同比变化应付账款 30,674.41 3.97%68,666.778.99%62,171.2010.15% 10.45%预收款项 201,360.62 26.09%179,754.1023.54%80,443.2113.14% 123.45%其他应付款 82,632.60 10.70%46,427.586.08%20,157.433.29% 130.32%流动负债合计流动负债合计 377,435.64 48.90%413,564.85

38、54.16%389,279.5163.57% 6.24%长期借款 319,400.00 41.38%276,500.0036.21%129,728.4121.18% 113.14%应付债券 75,073.34 9.73%73,484.629.62%73,236.9011.96% 0.34%非流动负债合计非流动负债合计 394,473.34 51.10%349,984.6245.84%223,116.6636.43% 56.86%负债合计负债合计 771,908.98 100.00%763,549.46100.00%612,396.17100.00% 24.68% 12资料来源：公司提供 公司的

39、负债压力主要体现在以短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债、长期借款及应付债券构成的有息负债，截至 2013 年 3 月底，公司有息负债为 431,513.34 万元，占全部负债的 55.90%，公司存在一定的债务支付压力，但短期有息负债为 37,040 万元，公司短期有息债务压力较小。 由于 2012 年利润总额较 2011 年有所下降，导致 2012 年公司 EBITDA 及 EBITDA 利息保障倍数较 2011 年均有所下降。 表表 13 近两年又一期公司偿债能力指标近两年又一期公司偿债能力指标 项目项目 2013 年年 3 月月 2012 年年 2011 年年 资产负债率 65.

40、35%65.59%62.04%扣除预收账款后的资产负债率 -59.31%58.67%流动比率 2.962.632.42速动比率 0.760.590.43预收款项/营业收入 -70.33%37.31%EBITDA（万元） -60,137.3462,007.04EBITDA 利息保障倍数 -1.741.77资料来源：公司提供 五、评级结论五、评级结论 跟踪期内，公司主动调整了产品结构，加大中小户型产品的推售力度，存量房地产项目销售情况较好，但新开工面积和竣工面积均有所下降。跟踪期内，公司并无新增储备土地，但现有存量土地储备基本能支撑公司未来几年的发展需求。 跟踪期内， 公司涉足新能源配套材料等新行

41、业， 但短期内新业务对公司业绩难以有较大贡献。 跟踪期内， 有息债务规模较大，公司存在一定的债务支付压力，但短期有息债务压力较小。 基于以上情况，鹏元维持公司主体长期信用等级 AA-，本期债券信用等级 AA-，评级展望为稳定。 13附录一附录一 资产负债表（单位：万元）资产负债表（单位：万元） 项目项目 2013年年3月月2012 年年 2011 年年 2010 年年 货币资金 191,284.73 163,994.72 86,038.96 187,614.08 交易性金融资产 0.00 0.00 0.00 2,955.00 应收账款 14,914.75 9,249.52 5,535.41 4

42、,536.02 预付款项 30,759.33 31,886.45 31,657.10 849.19 其他应收款 50,000.64 40,795.67 45,764.67 25,192.80 存货 829,792.11 839,873.99 772,135.93 643,808.03 流动资产合计 流动资产合计 1,116,751.55 1,085,800.35 941,132.06 864,955.13 长期股权投资 7,263.15 7,166.50 3,107.83 2,709.84 固定资产 7,553.29 21,667.06 30,224.22 32,589.92 在建工程 18,

43、056.27 17,033.19 4,306.67 1,483.32 无形资产 30,206.27 30,308.99 5,324.80 5,340.39 长期待摊费用 0.00 0.00 0.00 2,966.07 递延所得税资产 513.10 474.57 485.31 268.05 其他非流动资产 865.13 1,589.40 2,574.37 3,559.34 非流动资产合计 非流动资产合计 64,457.20 78,239.73 46,023.21 48,916.93 资产总计 资产总计 1,181,208.75 1,164,040.07 987,155.27 913,872.06

44、 短期借款 17,000.00 17,000.00 20,000.00 9,000.00 应付票据 40.00 540.00 0.00 0.00 应付账款 30,674.41 68,666.77 62,171.20 39,082.98 预收款项 201,360.62 179,754.10 80,443.21 112,793.04 应付职工薪酬 431.50 678.84 643.37 580.84 应交税费 -5,022.11 -1,981.06 2,460.70 3,488.16 其他应付款 82,632.60 46,427.58 20,157.43 56,114.46 一年内到期的非流动负

45、债 20,000.00 20,000.00 137,070.00 52,000.00 其他流动负债 30,318.62 82,478.63 66,333.60 70,155.14 流动负债合计 流动负债合计 377,435.64 413,564.85 389,279.51 343,214.62 长期借款 319,400.00 276,500.00 129,728.41 67,300.00 应付债券 75,073.34 73,484.62 73,236.90 73,009.50 长期应付款 0.00 0.00 20,151.35 85,070.00 非流动负债合计 非流动负债合计 394,473

46、.34 349,984.62 223,116.66 225,379.50 负债合计 负债合计 771,908.98 763,549.46 612,396.17 568,594.12 股本 119,186.20 119,186.20 119,186.20 99,321.84 资本公积 44,089.84 44,089.84 46,331.60 66,195.97 盈余公积 17,869.60 17,869.60 10,330.69 9,254.88 未分配利润 216,979.10 208,075.51 184,617.37 159,384.12 14归属于母公司所有者权益合计 398,124.

47、73 389,221.14 360,465.86 334,156.80 少数股东权益 11,175.04 11,269.46 14,293.24 11,121.14 所有者权益合计 所有者权益合计 409,299.77 400,490.61 374,759.10 345,277.95 负债和所有者权益总计 负债和所有者权益总计 1,181,208.75 1,164,040.07 987,155.27 913,872.06 15附录二附录二 利润表（单位：万元）利润表（单位：万元） 项目项目 2013 年年 1-3 月月2012 年年2011 年年 2010 年年一、营业总收入 41,488.6

48、3 255,596.33 215,626.99 307,443.58 其中：营业收入 41,488.63 255,596.33 215,626.99 307,443.58 二、营业总成本 36,105.22 212,105.55 171,818.29 227,541.00 其中：营业成本 24,345.64 138,176.85 116,262.12 158,153.02 营业税金及附加 5,900.62 36,098.46 29,173.10 52,669.12 销售费用 1,523.08 13,075.09 8,453.42 5,469.70 管理费用 2,243.61 12,051.92

49、 9,593.67 7,340.24 财务费用 1,580.45 9,007.15 5,215.02 5,025.64 资产减值损失 511.81 3,696.09 3,120.97 -1,116.72 加：公允价值变动 0.00 0.00 45.00 -45.00 投资收益 3,529.02 1,270.11 8,598.68 -188.96 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 96.64 -130.40 -352.02 -15.45 三、营业利润 8,912.43 44,760.89 52,452.37 79,668.62 加：营业外收入 1,158.80 3,048.71 4,079.

50、02 426.62 减：营业外支出 10.00 328.21 5,067.99 837.88 其中：非流动资产处置净损失 0.00 0.00 4,440.69 10.63 四、利润总额 10,061.23 47,481.39 51,463.41 79,257.36 减：所得税 1,252.06 16,241.88 15,561.01 24,821.11 五、净利润 8,809.16 31,239.51 35,902.39 54,436.25 16附录三附录三-1 现金流量表（单位：万元）现金流量表（单位：万元） 项目项目 2013 年年 3 月月 2012 年年2011 年年 2010 年年