华发股份：2009年公司债券2015年跟踪信用评级报告.PDF

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1、?2009年公司债券2015年跟踪信用评级报告 2 至 2014 年末，公司主要在建项目建筑面积合计超过 900 万平方米，且尚未开工的储备土地计容建筑面积较大，随着该等项目的后续投入，公司中长期业务持续性较强。 关注：关注： ? 受宏观经济与行业政策等因素影响，公司未来商品房项目销售存在不确定性。受宏观经济与行业政策等因素影响，公司未来商品房项目销售存在不确定性。2014年， 我国宏观经济增速持续放缓， 商品房销售面积、 销售金额同比分别下滑了 7.6%、6.3%； 受宏观经济与行业政策等因素影响， 公司未来商品房项目销售存在不确定性。 ? 在建与拟建项目尚需投入资金量较大，公司面临较大资金

2、压力。在建与拟建项目尚需投入资金量较大，公司面临较大资金压力。截至 2014 年末，公司主要在建项目预计尚需投入开发资金合计超过 500 亿元； 同时， 截至 2015 年 4月 10 日，储备土地尚需支付的土地价款超过 30 亿元，随着在建项目的后续开发与储备土地价款的清缴，公司面临较大的资金压力。 ? 有息负债规模较快攀升， 偿债压力加大。有息负债规模较快攀升， 偿债压力加大。 为加快商品房项目的土地储备与开发推进，2014 年公司有息负债规模较快攀升，由 2013 年的 238.40 亿元上升至 412.44 亿元，同比增长了 73.01%，使得公司 2015 年、2016 年需偿还的本

3、息分别为 218.34 亿元、147.60 亿元，偿债压力加大。 主要财务指标：主要财务指标： 项目 项目 2014 年年 2013 年年 2012 年年 总资产（万元） 6,743,109.10 4,372,816.72 2,896,430.16归属于母公司股东权益合计（万元） 691,380.43 638,232.29 662,465.47有息债务（万元） 4,124,434.78 2,383,969.47 1,232,692.52资产负债率 80.74%76.99% 69.80%流动比率 1.92 2.26 2.39 速动比率 0.48 0.67 0.45 营业收入（万元） 710,43

4、0.20 701,712.55 454,733.24营业利润（万元） 84,471.43 85,000.76 84,236.67利润总额（万元） 84,104.11 85,620.54 84,313.37综合毛利率 34.32%30.75% 45.16%总资产回报率 1.74%2.67% 3.69%EBITDA（万元） 101,957.83 100,830.53 98,594.95 EBITDA利息保障倍数 0.32 0.57 1.07经营活动净现金流净额（万元） 203,212.1787,180.91 -60,939.78资料来源：公司审计报告，鹏元整理 3 一、本期债券本息兑付及募集资金使

5、用情况一、本期债券本息兑付及募集资金使用情况 经中国证券监督管理委员会“证监许可2009915”号文核准，公司于2009年10月16日发行8年期的18亿元公司债券，票面利率为7.00%。 本期债券的起息日为2009年10月16日，按年付息，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券附第5年末公司上调票面利率和投资者回售选择权，2014年10月16日，公司根据投资者的有效回售申报回售本期债券72.10万元，并自该日起将本期债券存续期后3年的票面利率上调60个基点至7.60%。截至2014年末，本期债券本金余额为179,927.90万元。 跟踪期内，公司按时支付本期债券利息，截至20

6、14年末本期债券本息兑付情况见下表： 表表 1 截至截至 2014 年年 12 月月 31 日本期债券本息兑付情况（单位：万元）日本期债券本息兑付情况（单位：万元） 本息兑付日期 本息兑付日期 本金回售金额本金回售金额 利息支付 利息支付 2010 年 10 月 16 日 012,6002011 年 10 月 16 日 012,6002012 年 10 月 16 日 012,6002013 年 10 月 16 日 012,6002014 年 10 月 16 日 72.1012,600合合 计计 72.1063,000资料来源：公司提供 本期债券募集资金已全部使用完毕，其中，用于偿还银行贷款的资

7、金5亿元，剩余资金已用于补充流动资金。 二、发行主体概况二、发行主体概况 跟踪期内，公司的注册资本、总股本及业务结构均未发生明显变化。截至2014年末，公司控股股东仍为珠海华发集团有限公司，实际控制人仍为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。 2014年，纳入公司合并范围的子公司共93家，较上年增加16家，减少2家，具体情况见表2。其中，2014年7月，公司以21.21亿元的价格收购珠海市中泰投资有限公司90%的股权，取得珠海市香洲区湾仔南湾南路3003号及周边场所的“城市三旧”改造项目的开发主导权，该项目实际建设用地面积70,075.36平方米，计容总建筑面积258,990平方米；2014年

8、8月，公司根据2011年签订的保障性住房合作协议，将持有的沈阳珠华保障房建设开发有限公司100%股权转让给沈阳辉山农业高新区建设开发有限公司，转让价款15,150.25万元，实现 4 3,472.86万元的投资收益。 表表 2 跟踪期内公司合并报表范围变化情况（单位：万元）跟踪期内公司合并报表范围变化情况（单位：万元） 1、跟踪期内新纳入公司合并范围的子公司情况、跟踪期内新纳入公司合并范围的子公司情况 子公司名称 持股比例注册资本 主营业务 变更原因 武汉华发中城房地产开发有限公司 100%1,000.00房地产开发 新设 广州华宁房地产开发有限公司 51%102,040.82房地产开发 新设

9、 广州华创房地产开发有限公司 100%1,000.00房地产开发 新设 沈阳华地商业投资有限公司 100%1,000.00商业投资 新设 武汉华耀房地产开发有限公司 100%1,000.00房地产开发 新设 上海铧发创盛置业有限公司 52.63%19,000.00房地产开发 新设 铧创置业（澳门）一人有限公司 100%80 万澳门币地产贸易 新设 天津华发置业有限公司 100%10,000.00房地产开发 新设 珠海市中泰投资有限公司 90%30,000.00房地产开发 收购合并 上海铧福创盛置业有限公司 100%1,000.00房地产开发经营 新设 武汉华发商都商业管理有限公司 100%10

10、0房地产项目咨询 新设 上海铧鹏置业发展有限公司 100%1,000.00房地产开发经营 新设 珠海华发景龙建设有限公司 50%5,000.00建筑工程、 室内外装饰及设计 新设 珠海华海置业有限公司 100%1,000.00房地产开发经营 新设 珠海华发商业经营管理有限公司 100%3,000.00物业管理 新设 珠海华发新天地商业经营有限公司 100%1,000.00物业管理 新设 2、跟踪期内不再纳入公司合并范围的子公司情况、跟踪期内不再纳入公司合并范围的子公司情况 子公司名称 持股比例注册资本主营业务 变更原因 沈阳珠华保障房建设开发有限公司 100%10,000保障房开发 出售 辽宁

11、华发投资有限公司 100%1,000项目投资与管理 注销 资料来源：公司提供 截至2014年12月31日， 公司资产总额为674.31亿元， 归属于母公司的所有者权益为69.14亿元，资产负债率为80.74%；2014年度，公司实现营业收入71.04亿元，利润总额8.41亿元，经营活动现金净流入20.32亿元。 三、运营环境三、运营环境 2014年我国房地产行业开发投资增速放缓，房企投资意愿有所下滑年我国房地产行业开发投资增速放缓，房企投资意愿有所下滑 近年随着经济的持续发展及城市化的推进，我国房地产开发投资规模持续快速增长，2003-2013年同比增速均维持在16%以上的水平。2014年，随

12、着宏观经济增速的放缓，全国房地产开发投资完成额95,035.61亿元，同比增长10.49%，增速较上年下滑了9.3个百分点。 图图1 2003-2014年全国房地产开发投资完成额及增速年全国房地产开发投资完成额及增速 5 资料来源：Wind资讯 随着房地产开发投资的持续增长，2003-2013年全国房屋施工面积、竣工面积、新开工面积总体上均有所上升。但在2014年开发投资增速放缓的情况下，全国房屋施工面积为726,482.34万平方米，同比增长了9.15%，增速放缓；全国房屋新开工面积为179,592.49万平方米，同比下滑了10.74%。由于竣工存在一定的滞后效应，2014年全国房屋竣工面积

13、为107,459.05万平方米，同比增长了5.94%，较上年增速略有上升。 图图2 2003-2014年全国商品房新开工、施工、竣工面积及增速（单位：万平方米）年全国商品房新开工、施工、竣工面积及增速（单位：万平方米） 资料来源：Wind资讯 随着投资开发的持续增长，2003-2013年房地产开发企业资金到位情况良好。但受宏观经济下行及房地产市场相对低迷等因素影响， 2014年， 我国房企到位资金为121,991.48亿元，整体较上年略有下滑。其中，国内贷款21,242.61亿元，同比增长7.98%，较上年增速下滑了约25个百分点； 自筹资金50,419.80亿元， 同比增长6.31%， 较上

14、年增速下滑了约15个百分点；利用外资639.26亿元，同比增长19.67%，较上年增速下滑了约13个百分点；其他资金（包括定金及预收款、个人按揭贷款等）49,689.81亿元，同比下滑了8.81%。 图图3 2003-2014年房地产开发企业资金到位及构成情况（单位：亿元）年房地产开发企业资金到位及构成情况（单位：亿元） 6 资料来源：Wind资讯 受资金到位等因素影响，2013年房地产开发企业拿地意愿有所提升，全年土地购置面积为38,814万平方米，比上年增长了8.83%；2014年房地产开发企业拿地意愿有所下滑，全年土地购置面积为33,383万平方米，比上年下降了13.99%。 图图4 2

15、003-2014年全国房地产开发土地购置面积及单位购置成本年全国房地产开发土地购置面积及单位购置成本 资料来源：Wind资讯 2014年以来，我国房地产行业政策逐步以长效机制取代限购限贷等短期调控手段，有利于促进房地产行业的长期稳定发展，但短期不同区域的房企将进一步分化年以来，我国房地产行业政策逐步以长效机制取代限购限贷等短期调控手段，有利于促进房地产行业的长期稳定发展，但短期不同区域的房企将进一步分化 受宏观经济形势、货币环境与信贷、财税调控政策等因素影响，近年我国房地产市场需求波动较大。2010-2012年我国商品房销售面积增速持续放缓，随着人们对调控常态化的逐步适应，被压制的购房需求得到

16、明显释放，2013年全国商品房销售面积13.06亿平方米，同比增长17.29%，相比2012年增加15.52个百分点。2014年，随着宏观经济增速的放缓，我国房地产市场相对低迷，全国商品房销售面积减少至12.06亿平方米，同比下滑了7.58%；全国商品房销售金额为76,292.41亿元，较上年同期下滑了6.31%。 7 图图5 2003-2014年商品房销售面积及其同比增速年商品房销售面积及其同比增速 资料来源：Wind资讯 同时， 我国70个大城市新建住宅价格指数当月同比在2012年3月至12月连续10个月持续下降后，自2013年1月至2014年8月持续增长，但2014年四季度又持续下降，价

17、格波动较大。其中，2014年9月以来，二三线城市新建住宅价格指数当月同比下滑幅度大于一线城市。近年货币供应规模持续快速增长、市场资金面充裕是导致我国房地产市场量价齐升的重要原因。2014年初至今，由于市场资金面趋于紧张、信贷缩紧、利率普遍上浮，我国房地产成交量价则相对低迷。 图图6 2011年年1月月-2014年年11月我国月我国70个大中城市新建住宅价格指数月度同比增速 （单位：个大中城市新建住宅价格指数月度同比增速 （单位： %） 资料来源：Wind资讯 从政策方面来看，2014年，受房地产销售相对低迷、开发投资有所下滑等因素影响，我国出台了一系列关于房地产市场发展的政策：年初提出“针对不

18、同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”；5月央行副行长在15家银行负责人座谈会上支持首套房贷（从利率和审贷流程方面）；6月以后呼和浩特等城市相继取消或放松限购；9月央行及银监会联合发文支持住房 8 金融工作，推出房贷新政（调低房贷利率下限等）；10月住建部、财政部、人民银行联合发文放宽公积金贷款；12月国务院出台不动产登记暂行条例，将实现不动产登记信息的全面联网。此外，央行于2014年11月下调人民币存款与贷款基准利率，2015年1月降低存款准备金率，释放宽松的货币政策信号。从2014年以来的房地产行业政策来看，限购、限贷等手

19、段逐渐退出，保障房建设、增加中小套型住房供给、不动产登记等长效机制逐步建立，有利于促进我国房地产行业的长期稳定发展。 表表 3 2009-2014 年我国房地产市场主要调控政策年我国房地产市场主要调控政策 年度年度 颁布单位颁布单位 主要内容主要内容 2009 国务院 个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年。 2009 国家五部委 开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的 50%。 2010 国务院 增加保障性住房和普通商品住房有效供给，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任等五大方面共 11 条措施，简称“国十一条”。 2010 国务院 贷款购买第二套住房的家庭，贷

20、款首付款不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。 对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭， 贷款首付款比例不得低于 30%。 2010 国务院 增加住房有效供给，实行更为严格的差别化住房信贷政策。 2010 中央和各地方政府相关部门 对不符合条件的外地居民和二次以上本地居民购房实行限购政策。 2011 国家七部委 各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策的力度， 完善差别化的住房信贷政策；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；切实增加住房有效供给；加大住房交易市场检查力度等，简称“新国十条”。 2011 国务院 进一步落实地方政府责任，加大保障性安居工程

21、建设力度，调整完善相关税收政策，加强税收征管，强化差别化住房信贷政策，严格住房用地供应管理，合理引导住房需求，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等，简称“新国八条”。 2011 上海、 重庆地方政府 在上海、重庆试点实施房产税征收工作。 2011 住建部 符合五项标准的二三线城市建议限购，台州、珠海等跟进。 2013 国务院 新“国五条”，进一步完善住房限购措施，充分发挥税收政策的调节作用。 2014 呼和浩特等城市放开限购 自 6 月呼和浩特发文取消限购以来，全国已有 40 多个城市相继取消或大幅度松绑限购（北上广深和三亚仍执行限购政策）。 2014 人民银行、 银监会 关于进一步做好

22、住房金融服务工作的通知：对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买二套住房可按照首套房贷政策执行；对于贷款购买首套普通自住房的家庭，最低首付款比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准利率 0.7 倍等 2014 住建部、财政部、人民银行 关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知：连续缴存 6 个月（原为 12个月）即可申请公积金贷款，并取消四项收费。 2014 国务院 不动产登记暂行条例将于 2015 年 3 月施行，不动产登记信息将实现全面联网。 资料来源：公开资料，鹏元整理 但短期来看，不同城市量价走势和政策分化进一步加剧，一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，多数二线城市供需

23、均衡价格平稳；大多数三四线城市供应充足，部分城 9 市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求，而毗邻核心城市的三四线城市量价仍有空间。受此影响，不同区域布局的房企将进一步分化：对于布局于一、二线城市的房企，其业绩将相对稳定；对于布局于三四线及以下城市的房企，其业绩将面临较大的不确定性。 四、经营与竞争四、经营与竞争 公司主要从事房地产开发业务。2014年，公司加快盘活存量资产，加大力度推进项目开发建设，实现新开工面积149.38万平方米，同比增长53.84%；受项目开发周期的影响，当年竣工面积68.68万平方米，同比有所下滑。同时，在全国和珠海市商品房销售面积同比分别下

24、滑7.6%、1.8%的背景下，公司加大楼盘促销力度，2014年实现房地产项目销售面积85.15万平方米，同比增长34.62%，使得当年合同销售金额为85.80亿元，同比略有增长。此外，公司加快优化区域布局，在巩固珠海市场优势地位的基础上，加大广州、武汉重点区域投资力度，并取得上海市张江地块与杨浦地块进入上海市场。2014年，公司通过公开竞拍方式在上述区域（不含通过股权收购取得的珠海地块）新增土地计容建筑面积108.85万平方米，新增土地价款合计118.79亿元。此外，公司2014年7月通过股权收购方式取得珠海湾仔三旧改造项目地块， 并于2015年3月通过联合竞价方式取得上海市闸北区市北高新技术

25、服务业园区N070501单元10-03地块（与华润置地合作开发） 。 表表 4 2013-2014 年公司房地产业务主要运营指标年公司房地产业务主要运营指标 项目 项目 2014 年年 2013 年年 新开工面积（万平方米） 149.38 97.10竣工面积（万平方米） 68.68 114.80合同销售面积（万平方米） 85.15 63.25合同销售金额（亿元） 85.80 84.59当期结转收入（亿元） 68.24 68.52期末预收款项余额（亿元） 51.37 56.56新增土地储备面积（万平方米） 110.69 160.35新增土地价款合计（亿元） 118.79 98.39注：土地储备面

26、积为计容积率建筑面积，新增土地储备面积和价款中不含通过股权收购方式取得地块。 资料来源：公司提供 主要受益于珠海华发四季名苑、珠海华发新城六期项目的竣工结转，2014年公司房地产销售业务结转收入682,427.21万元， 与上年同期基本持平， 使得当年营业收入为710,430.20万元，同比增长1.24%。其他业务收入规模较小，主要系商业百货销售收入以及商业地产的租金收入等。2014年5月公司商业地产华发商都的正式开业，带来了百货销售收入的新增与 10 租金收入的较快上升，使得其他业务收入明显提高。但因开业前期的费用较高，而下半年部分租户处于免租期，使得当年收入不足以覆盖全年的成本费用，毛利率

27、为负。未来随着华发商都整体出租率的提高，2015年其他业务收入将有所上升。 表表 5 2013-2014 年公司营业收入及毛利率情况（单位：万元）年公司营业收入及毛利率情况（单位：万元） 项目名称项目名称 2014 年年 2013 年年 收入收入 毛利率毛利率 收入收入 毛利率毛利率 房地产销售收入 682,427.2135.81%685,222.46 31.25%其他业务收入 28,002.99 -1.90%16,490.09 9.77%合计 合计 710,430.2034.32%701,712.55 30.75%资料来源：公司提供 跟踪期内，公司加大销售力度，结转收入相对平稳，短期业绩较有

28、保障跟踪期内，公司加大销售力度，结转收入相对平稳，短期业绩较有保障 2014年，公司继续加快盘活存量资产，加大力度促进商品房项目销售，合计回笼资金65.43亿元。其中，珠海华发四季名苑、珠海华发水岸、沈阳华发首府与华发岭南荟、珠海华发水郡项目销售情况较好，回笼资金金额较大。随着珠海华发新城六期、珠海华发四季名苑、沈阳华发首府与华发岭南荟等楼盘的部分或全部竣工结转，公司2014年实现结转收入682,427.21万元，大体与上年持平，结转收入相对平稳。其中，珠海华发四季名苑项目结转收入330,262.21万元，占比近半。受益于珠海华发四季名苑、珠海华发水岸等项目的销售情况较好，截至2014年末公司

29、预收款项为51.37亿元，一定程度上锁定了公司短期业绩。 表表 6 2013-2014 年公司结转收入与回笼资金的项目明细（单位：万元）年公司结转收入与回笼资金的项目明细（单位：万元） 项目名称项目名称 结转收入结转收入 回笼资金回笼资金 2014 年年 2013 年年 2014 年年 2013 年年 珠海华发新城 96,517.60213,945.8547,565.88 115,120.54珠海华发蔚蓝堡 44,486.89132,524.5947,116.57 69,433.00华发水郡 14,668.17108,786.1069,762.89 51,856.01沈阳华发 111,933.

30、0194,985.81119,186.93 117,324.08包头华发 36,857.6548,695.8139,700.25 31,696.34大连华发 32,069.5038,692.7815,617.88 45,173.98珠海华发峰景名苑 3,402.1825,767.60486.48 9,469.54珠海中山生态园 4,192.2511,757.0218,285.15 11,253.86珠海华发世纪城 7,787.748,118.997,074.04 9,385.52华景花园 21.2050.180.00 0.00珠海九洲花园 228.821,897.7350.00 1,897.7

31、3珠海华发四季名苑 330,262.210.0099,841.98 308,836.58南宁华发新城 0.000.0033,484.64 14,462.23珠海华发水岸 0.000.00154,571.37 0.00盘锦华发新城 0.000.001,579.89 0.00 11 合计 合计 682,427.21685,222.46654,323.94 785,909.41资料来源：公司提供 从收入的区域分布来看，2014年公司房地产项目结转收入仍主要来自珠海市，该市收入占比由2013年的71.67%上升至72.88%；来自大连市和包头市的收入占比有所下滑；来自沈阳市的收入占比随着沈阳首府一期和

32、沈阳岭南荟一期的完工结转而有所提升。 总体来看，房地产业务区域集中度依然较高，易受单一区域市场波动所影响，但随着储备项目区域布局的优化提升，预计公司该业务的区域集中度将有所下降。 受益于主力结转项目珠海华发四季名苑、珠海华发新城六期的售价较高及拿地成本相对较低，2014年，公司房地产业务的毛利率相对较高，较上年提高了4.56个百分点。 表表 7 2013-2014 年公司房地产销售收入分地区构成及毛利率情况（单位：万元）年公司房地产销售收入分地区构成及毛利率情况（单位：万元） 地区地区 2014 年年 2013 年年 收入收入 毛利率毛利率 收入占比收入占比收入收入 毛利率毛利率 收入占比收入

33、占比珠海市 497,374.8143.84%72.88%491,091.05 34.84% 71.67%中山市 4,192.2545.64%0.61%11,757.02 44.16% 1.72%大连市 32,069.5018.34%4.70%38,692.78 26.86% 5.65%包头市 36,857.6512.66%5.40%48,695.81 36.51% 7.11%沈阳市 111,933.0112.38%16.40%94,985.81 10.21% 13.86%合计合计 682,427.2135.81%100.00%685,222.46 31.25% 100.00%资料来源：公司提供

34、 跟踪期内，公司加大土地储备，目前在建与拟建项目较多，区域布局有所优化，中长期业务持续性较好；但其后续投入将使公司面临较大资金压力，且其未来销售受宏观经济与行业等因素影响存在不确定性跟踪期内，公司加大土地储备，目前在建与拟建项目较多，区域布局有所优化，中长期业务持续性较好；但其后续投入将使公司面临较大资金压力，且其未来销售受宏观经济与行业等因素影响存在不确定性 2014年，公司在全力推动楼宇销售的同时，加快推进项目开发建设，推进珠海华发首府（即横琴项目）、广州广钢项目、上海张江华发四季等项目的储备与开工建设，使得当年新开工项目较多，新开工面积达到149.38万平方米，同比较快增长。截至2014

35、年末，公司主要在建项目包括威海九龙湾、珠海华发水郡花园三期、珠海华发首府、沈阳华发新城南站项目等，建筑面积合计超过900万平方米，且大多项目尚未开盘，未来可供出售的建筑面积较大，公司中长期业务持续性较好。 公司在建项目中，珠海华发水岸（分两期开发，一期2014年开盘）项目2014年开盘后销售情况较好，当年回笼资金约15.46亿元，截至2014年末已售28.43万平方米。华发又一城项目位于珠海市斗门区珠峰大道南侧，分两期开发，其中一期项目预计总投资12.56亿元，总用地面积13.47万平方米，规划建筑面积为23.34万平方米，分三个标段开发（一标段、二标段建筑类型主要为高层，商品房面积主要在80

36、至165平方米；三标段建筑类型包括别墅和 12 多层），一标段已于2014年开盘，截至2014年末已售面积12.38万平方米，销售情况相对较好。珠海华发首府项目位于珠海市横琴新区，占地面积约13万平方米，计容建筑面积31.86万平方米，分三期开发，建筑类型以高层为主，主要系一房至四房户型，户型面积约60-210平米，目前一期、二期在建，其中一期项目全部可售楼盘1,300多套，建筑面积约15万平米，预计2015年下半年可开售，将成为公司2015年的主力销售项目之一。威海九龙湾项目预计总投资107.48亿元，总建筑面积140多万平米，系集旅游度假（酒店）、休闲购物（商业物业）、办公、居住生活为一体

37、的高端城市综合体项目，该项目于2014年8月开工，预计整体开发周期相对较长，住宅一期项目预计2015年下半年可开售。 表表 8 截至截至 2014 年底公司主要在建项目情况年底公司主要在建项目情况 项目项目 开工开工时间时间计划总投资计划总投资（万元）（万元） 累计已投资累计已投资 （万元）（万元） 建筑面积建筑面积 （万）（万） 已售面积已售面积（万）（万） 珠海华发山庄 2012439,267.97194,792.3121.39 未开盘南宁华发新城 2012589,321.00333,907.3640.26 7.03珠海华发水郡花园三期 A期及后期（即华发又一城） 2013966,650.

38、57249,524.21137.61 12.38珠海华发水岸 2013348,960.00214,193.1046.58 28.43中山华发观山水 2013468,890.88156,802.1066.67 未开盘中山华发生态庄园三期及后期 2013474,654.4271,092.63106.95 7.97盘锦华发新城 2014573,600.0011,544.26112.12 0.97珠海华发首府 2014943,621.94649,477.2931.86 未开盘沈阳华发新城南站项目 2014620,000.00163,954.60103.50 未开盘武汉中央商务区项目 2014431,5

39、01.00296,620.4930.50 未开盘珠海绿洋湾花园 2014417,721.50213,555.2916.86 未开盘广州广钢项目 2014389,647.548,244.1722.43 未开盘上海张江华发四季 2014379,732.00239,774.389.20 未开盘珠海华发峰尚花园 2014338,462.00106,559.3149.23 未开盘武汉华发四季 2014316,500.0052,220.1628.60 未开盘威海九龙湾项目 20141,074,820.00178,793.8399.74 未开盘合计合计 8,773,350.823,141,055.49923

40、.50 注：建筑面积除南宁华发新城、武汉中央商务区、珠海华发峰尚花园项目为可售面积外，其余项目系计容建筑面积。 资料来源：公司提供 土地储备方面，公司在巩固珠海大本营优势地位的同时，加大广州、上海新区域的投资力度。2014年以来，公司通过公开竞拍、股权收购等方式相继取得广州荔湾区与海珠区地块、上海张江与杨浦区地块、武汉汉阳区地块、珠海十字门商务区地块等，合计占地面积43.21万平方米，计容建筑面积144.07万平方米，合计土地价款约177.14亿元。其中，珠海市香洲区湾仔海湾村地块系公司通过以21.21亿元的交易对价收购珠海市中泰投资有限 13 公司90%的股权获得， 开发项目为珠海峰景湾花园

41、， 该项目实际建设用地面积70,075平方米，公司所占计容总建筑面积23.31万平方米（总计容建筑面积25.90万平方米）；上海市闸北区市北高新园区地块系公司与华润置地联合竞得（公司持有项目公司50%的股权），该地块占地面积76,315平方米，计容建筑面积20.22万平方米，土地价款70.52亿元，溢价16.20%，公司按权益占有的计容建筑面积为10.11万平方米。截至2015年4月10日，武汉汉阳区江城大道与四新南路交叉口地块尚需支付地价2.16亿元，上海市闸北区市北高新园区地块公司尚需支付的地价为28.21亿元，该等地块合计尚需支付的地价超过30亿元。 表表 9 2014 年以来公司土地储

42、备明细情况年以来公司土地储备明细情况 位置位置 获得获得 时间时间 用途用途 用地面用地面积 （万）积 （万）建筑面建筑面积 （万）积 （万）土地价款土地价款（万元）（万元） 楼面地价楼面地价（元（元/） 取得方取得方式式 广州市荔湾区芳信路 2014.01商住地 3.319.12142,301 15,600公开竞买广州市海珠区宝岗大道 2014.01二 类 居住 0.762.4329,191 12,000公开竞买广州荔湾区芳村大道 2014.02居住、 中小 学 等用地 4.6722.43291,570 13,000公开竞买武汉市汉阳区四新南路与梅林东路交叉口 2014.02居住 3.691

43、2.6349,700 3,935公开竞买武汉汉阳区江城大道与四新南路交叉口 2014.07住宅、 商服 4.2015.9743,200 2,705公开竞买珠海市香洲区湾仔海湾村 2014.07居住 6.4023.31220,585 -股权收购上海市浦东新区张江南区 2014.09居住 4.60 9.20237,000 25,765公开竞买珠海十字门商务区湾仔片区 2014-31 号地 2014.10居住及二类服务设施 7.55 21.04231,472 11,000公开竞买珠海十字门商务区湾仔片区 2014-32 号地 2014.10办公、 酒店 、 商业、 住宅2.59 14.23102,7

44、79 7,225公开竞买上海市杨浦区定海社区 2014.11居住 0.72 1.8060,700 33,723公开竞买珠海市沿河路北侧、工人村路东侧 2015.01二 类 居住 0.90 1.8018,771 10,400公开竞买上海市闸北区市北高新园区 2015.03居 住 办公 3.82 10.11352,600 34,870联合竞买合计合计 43.21144.071,771,405 注：1、珠海十字门商务区湾仔片区31号地由四宗地块组成，总占地面积75,542.62：A1、A3、A6地块为居住用地，A4地块为二类服务设施用地； A1地块占地面积为34,770.18，容积率2.5且1.0；

45、A3地块占地面积为10,905.32，容积率3.5且1.0；A4地块占地面积为6,594.74，容积率1.5且1.0；A6地块占地面积为23,272.38，容积率3.5且1.0；2、上述股权收购的珠海湾仔三旧改造项目地块及联合竞拍取得的上海市闸北区市北高新园区N070501单元10-03地块的用地面积、建筑面积、土地价款均已按公司权益占比进行列示，此外，公司2013年通过股权收购方式取得的武汉王家墩中央商务区项目用地（项目 14 总用地面积约为10.08万平方米，计容总建筑面积36.92万平方米，公司以约13.67亿元的对价获得51%的股权） ；2、珠海市香洲区湾仔海湾村的土地价款系收购股权时

46、的土地评估价。 资料来源：公司提供 公司具有一定的品牌优势，目前在建与拟建项目数量较多，未来可售的建筑面积较大，同时，公司在一线城市的项目数量与投资额度有所提升，项目区域布局有所优化，有利于降低区域布局过度集中带来的风险，公司中长期业务持续性较好。但是，该等项目预计总投资额较大，截至2014年末公司主要在建项目尚需投入资金约563.23亿元，储备土地尚需支付的土地价款超过30亿元，随着在建及拟建项目的后续开发投入，公司面临较大的资金压力；其次，近年我国宏观经济增速放缓，房地产行业销售相对低迷，受此影响，该等项目未来销售存在不确定性。 五、财务分析五、财务分析 财务分析基础说明 财务分析基础说明

47、 以下分析基于公司提供的经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2014年审计报告，公司财务报表均按照新会计准则进行编制。2014年新纳入合并范围的子公司16家，不再纳入合并范围的子公司2家，具体情况见表2。截至2014年末，纳入公司合并范围的子公司共93家。 2014年公司会计政策变更，将原成本法核算的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的权益性投资纳入可供出售金融资产核算，同时，将原资本公积中归属于其他综合收益的部分及外币报表折算差额予以调整， 使得资产负债表中相关科目年初数略有调整。以下2013年数据采用了2014年度审计报告期初数。 资产结构与质量 资产结构与

48、质量 跟踪期内，公司资产规模较快增长，部分资产用于借款抵押，整体流动性一般跟踪期内，公司资产规模较快增长，部分资产用于借款抵押，整体流动性一般 2014年，主要由于外部融资规模的明显上升，公司总资产规模较快增长，截至2014年末达到674.31亿元，同比增长了54.21%。资产结构与2013年差异不大，仍以存货等流动资产为主。 随着项目开发资金与土地价款的支付，2014年末公司货币资金余额为66.45亿元，占总资产的比例有所下降， 其中银行借款及履约保证金等使用权受限的货币资金2.30亿元。 2014年末公司预付款项为86.18亿元，同比增长了40.45%，主要系当年预付了广州芳村大道、珠 1

49、5 海十字门商务区、上海杨浦等地块的出让金而尚未办好相应权证所致。投资性房地产2014年末余额为22.70亿元，系当年全面开业运营的商业物业华发商都，该物业出租率的未来提升可为公司贡献一定的租金收入。公司固定资产主要为房屋及建筑物，其规模相对较小，2014年末净值变动不大。 表表 10 近年公司主要资产构成情况（单位：万元）近年公司主要资产构成情况（单位：万元） 项目项目 2014 年年 2013 年年 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 货币资金 664,498.599.85% 641,753.60 14.68%预付款项 861,816.1812.78% 613,601.97 14.03

50、%存货 4,802,668.0271.22% 3,024,189.43 69.16%流动资产合计 流动资产合计 6,392,644.2194.80% 4,291,551.18 98.14%投资性房地产 227,018.193.37% 0.00 0.00%固定资产 55,723.690.83% 51,827.27 1.19%非流动资产合计 非流动资产合计 350,464.895.20% 81,265.55 1.86%资产总计 资产总计 6,743,109.10100.00% 4,372,816.72 100.00%资料来源：公司审计报告，鹏元整理 2014年，公司加快项目开发节奏，沈阳华发新城南