欧亚集团：2012年4.7亿元公司债券2014年跟踪信用评级报告.PDF

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1、 ? 2012年4.7亿元公司债券 2014年跟踪信用评级报告 2 正面：正面： ? 公司是吉林省最大的综合性商业零售企业，跟踪期内，新开、扩建百货店各 1 家，新开超市门店 5 家，区域市场地位不断增强； ? 公司主力门店欧亚商都和欧亚卖场经营情况稳定向好，新开门店收入盈利逐渐增长，营业收入和利润稳步增长，盈利能力有所提高； ? 公司固定资产占比高，且多为自有物业，整体资产质量较高，经营活动现金生成能力较好。 关注：关注： ? 受宏观经济趋缓、电商分流等因素影响，传统零售行业景气度下降； ? 我国二、三线城市房地产市场景气度下降，公司房地产业务将面临一定的风险； ? 公司存货、固定资产周转天

2、数延长，整体资产运营效率有所下降； ? 促销、利息及折旧等费用的继续增加，一定程度影响了公司总体的盈利能力； ? 公司流动负债大幅增长，有息负债规模持续增加，存在一定的偿债压力； ? 公司在建项目较多，未来项目投资支出规模大，公司资金压力进一步加大； ? 截至跟踪日，公司未对抵押资产价值进行跟踪评估。 分析师分析师姓名：王贞姬 杨建华 电话：010- 66216006 邮箱： 3 一、本期债券本息兑付及募集资金使用情况一、本期债券本息兑付及募集资金使用情况 2012 年 3 月 21 日，经中国证券监督管理委员会证监许可20111890 号文核准，公司公开发行 4.7 亿元公司债券，票面年利率

3、为 7.00%，在债券存续期前 5 年保持不变；扣除发行费用后，募集资金净额 46,290 万元。 本期债券的起息日为 2012 年 3 月 21 日，按年计息，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。2013 年至 2019 年每年的 3 月 21 日为上一个计息年度的付息日。如投资者选择回售，则 2013 年至 2017 年每年的 3 月 21 日为回售部分债券上一个计息年度的付息日。本期债券的兑付日为 2019 年 3 月 21 日。若投资者行使回售选择权，则回售部分债券的兑付日为 2017 年 3 月 21 日。 根据公司 2014 年 3 月 14 日发布的 长

4、春欧亚集团股份有限公司2011年公司债券2011年付息公告 ， 公司于2014年3月21日支付2013年 3 月 21 日至 2014 年 3 月 20 日期间的利息 3,290 万元。截至 2014 年 4 月 30 日，本期债券本息兑付情况见表 1。 表表 1 截至截至 2014 年年 4 月月 30 日本期债券本息累计兑付情况（单位：万元）日本期债券本息累计兑付情况（单位：万元） 本息兑付日期本息兑付日期 期初本金余额期初本金余额本金兑付本金兑付/回回售金额售金额 利息支付利息支付 期末本金余额期末本金余额2013年03月21日 47,000.000.003,290.00 47,000.

5、002014年03月21日 47,000.000.003,290.00 47,000.00合计合计 -0.006,580.00 -资料来源：公司提供 本期债券募集资金全部用于补充公司流动资金。 截至 2014 年 4 月 30 日， 公司募集资金已使用完毕。 二、发行主体概况二、发行主体概况 跟踪期内，公司注册资本、实际控制人及主营业务均未发生变化。跟踪期内，公司通过新设立及增加投资非同一控制下企业达到控股，新增 7 家子公司纳入合并报表范围。 表表 2 截至截至 2013 年年 12 月月 31 日公司新增纳入合并报表范围公司情况（单位：万元）日公司新增纳入合并报表范围公司情况（单位：万元）

6、 公司名称公司名称 主营业务主营业务 注册资本注册资本 持股比例持股比例长春万豪信息科技有限公司 计算机及配件、计算机软件开发等 1,000.00 100.00% 长春欧亚易购电子商务有限公司 电子商务 500.00 100.00% 4 长春欧亚宾馆有限责任公司 正餐服务、住宿、物业管理等 200.00 100.00% 济南欧亚大观园房地产开发有限公司 房地产开发经营等 18,000.00 62.78%四平辽河农垦管理区欧亚商贸有限公司 预包装食品兼散装食品、乳制品500.00 100.00 %欧亚中吉有限公司 服务贸易 656.90 99.03% 白山欧亚物业服务有限公司 物业服务、车位、房

7、屋租赁 50.00 100.00% 资料来源：公司审计报告 跟踪期内，有 1 家子公司因清算注销不再纳入合并范围。截至 2013 年底，公司纳入合并报表范围的二级子公司共 25 家。 表表 3 截至截至 2013 年年 12 月月 31 日公司不再纳入合并报表范围公司情况（单位：万元）日公司不再纳入合并报表范围公司情况（单位：万元） 公司名称公司名称 主营业务主营业务 注册资本注册资本 处置日净资产处置日净资产 持股比例持股比例 长春欧亚美食城有限公司 饮食 1,000.00 1,897.6898.5%资料来源：公司审计报告 截至2014年3月31日，公司资产总额为980,103.09万元，归

8、属于母公司的所有者权益为138,184.40万元，资产负债率为79.93%。2013年度，公司实现营业收入1,031,518.50万元，利润总额43,535.20万元，经营活动现金净流量51,660.86万元。2014年一季度，公司实现营业收入262,740.53万元，利润总额7,140.31万元，经营活动现金净流出49,227.32万元。 三、运营环境三、运营环境 跟踪期内我国经济增速放缓，直接制约了我国居民收入水平，进而导致消费不旺，零售行业前景不容乐观跟踪期内我国经济增速放缓，直接制约了我国居民收入水平，进而导致消费不旺，零售行业前景不容乐观 近年国际经济危机持续发酵，我国经济增长速度持

9、续放缓，2013年GDP增长速度为7.7%，低于2012年增长水平。2013年我国社会消费品零售总额较上年增长13.1%，低于上年同期增速。 在全国经济增速放缓的背景下， 吉林省GDP及社会消费品零售总额增速同样有所减缓，2013年吉林省GDP为12,981.46亿元，同比增长8.3%，社会消费品零售总额5,426.43，同比增长13.70%，尽管吉林省GDP与社会消费品零售总额增长速度均快于全国平均水平，但增长速度较上年仍有所放缓。 表表 4 近三年全国及吉林省近三年全国及吉林省 GDP、社会消费品零售总额及其增长情况（单位：亿元）、社会消费品零售总额及其增长情况（单位：亿元） 项目项目 全

10、国 吉林省 GDP 同比同比 零售总额零售总额 同比同比GDP 同比同比 零售总额零售总额 同比同比 2013 年 568,845 7.70% 237,81013.10%12,9818.30%5,426 13.70%2012 年 519,322 7.80% 210,30714.30%11,93912.00%4,773 15.96%2011 年 471,564 9.20% 183,91917.10%10,56913.80%4,116 17.50%数据来源：Wind资讯 5 受经济增速放缓影响， 我国城镇居民可支配收入增速逐年降低， 2013年城镇居民人均可支配收入增速仅为9.70%，明显低于20

11、12年12.60%的增速。吉林省城镇居民人均可支配收入总额低于全国平均水平，但其增长速度快于全国。同样受经济增速放缓影响，吉林省城镇居民人均可支配收入增速下滑。 图图1 近年全国、吉林省城镇居民可支配收入及其增长情况近年全国、吉林省城镇居民可支配收入及其增长情况 数据来源：Wind资讯 总体来看， 近年全国范围内的经济增速放缓直接制约了居民的收入水平， 居民消费实力提升受限，将导致社会消费疲软，零售行业前景不容乐观。中国零售业多元化、多业态经营趋势明显，受电商、网购等新兴业态的冲击，传统零售行业竞争加剧，行业景气度有所下降中国零售业多元化、多业态经营趋势明显，受电商、网购等新兴业态的冲击，传统

12、零售行业竞争加剧，行业景气度有所下降 为适应消费者的需求变化和市场竞争的需要， 在传统商超和百货业态的基础上， 大型综合超市、超市、百货店、专业店、便利店、品牌折扣店、购物中心、会员店等多种零售业态百业竞呈，零售企业开始进入城市商业综合体和社区商业中心，涉足商业地产，购物中心市场份额逐步提高。近年来，网络购物发展迅速，B2C（Business to Customer，企业对终端消费者） 市场的交易额保持快速增长， 加剧对传统零售渠道的分流， 零售行业整体景气度下滑。由中国电子商务研究中心发布的2013年度中国网络零售市场数据监测报告显示，2013年中国网络零售市场交易规模达18,851亿元，较

13、2012年的13,205亿元，同比增长42.80%，占社会消费品零售总额的8.04%，较去年的6.30%，增加1.74个百分点，发展势头迅猛。根据中国百货商业协会对会员企业2013年经营年度初步统计数据显示，130家企业商业销售总额为6,437亿元，比去年增长了11.55%；主营业务利润统计为227亿元，比2012增长了2.29%，增速远低于电商的发展速度。受电商、网购等新兴业态的冲击，传统零售行业竞争加剧，行业景气度有所下降。 四、经营与竞争四、经营与竞争 6 公司是吉林省内最大的综合性商业零售企业，其主要业务收入来源包括：商品流通、房地产、物业租赁和租赁服务等。跟踪期内，商品流通行业收入和

14、其他业务收入（租赁服务业务）是公司营业收入和利润的主要来源。公司商品流通业务主要为百货、卖场和商超连锁三种业态，2013 年，公司商品流通行业收入同比增长 19.88%，毛利率水平有所上升。公司租赁服务业务主要是将公司百货、商超等门店内的柜台、场地租给商户，定期收取租金，2013年公司租赁服务业务收入增长 19.30%，毛利率水平基本保持稳定。房地产业务和物业租赁业务收入在公司收入中占比较小， 物业租赁收入主要来源于中吉大厦的物业租赁收入， 房地产行业收入主要来源于与辽源购物中心、 梅河口购物中心配套的房地产项目销售收入。 2013年，公司营业收入增长 20.07%，受益于公司商品流通及房地销

15、售毛利率水平的提升，综合毛利率水平上升 0.63 个百分点。 表表 5 2012-2013 年公司营业收入及毛利率构成（单位：万元）年公司营业收入及毛利率构成（单位：万元） 项目项目 2013 年年 2012 年年 金额金额 毛利率毛利率 金额金额 毛利率毛利率 主营业务收入: 947,044.5210.35%788,268.61 9.59%其中：商品流通行业 925,835.68 9.72%772,326.88 9.10%房地产行业 20,541.72 35.74%15,555.15 31.72%物业租赁 667.13 100%386.59 100.00%其他业务收入： 84,473.98

16、88.37%70,805.68 88.72%营业收入合计 1,031,518.5016.74%859,074.29 16.11%资料来源：公司审计报告 跟踪期内，公司继续扩大经营规模，提升区域市场地位；同时通过店庆营销、开拓跟踪期内，公司继续扩大经营规模，提升区域市场地位；同时通过店庆营销、开拓O2O营销渠道等方式，以增强公司经营活力，稳定经营效益营销渠道等方式，以增强公司经营活力，稳定经营效益 2013 年，公司继续推行“商都做精、卖场做大、车百做多”的经营战略，不断扩大经营规模。跟踪期内，公司新开、扩建百货店各 1 家，新开超市门店 5 家，区域市场地位不断增强。 2013 年 9 月底，

17、珲春欧亚购物中心竣工营业，该门店营业面积为 6.00 万平方米，开业当年实现收入 2,703.94 万元， 在经营规模、 环境、 品牌、 经营档次方面均处于当地领先地位。截至 2013 年底，公司拥有包括欧亚商都、欧亚车百在内的 16 家现代百货门店，其中，长春市内 7 家，吉林省二三线城市 8 家，辽宁省沈阳市 1 家；营业面积合计 78.13 万平方米，全部为自有物业。核心门店欧亚商都在营业收入中占比依然较大，2013 年，欧亚商都实现营业收入 29.44 亿元，同比增长 6.29%，占当年营业收入比重为 28.54%，占比较 2012 年有所 7 下降，主要是新增门店销售收入、房地产业务

18、收入及租赁服务收入的上升所致，同时欧亚商都的装修调整对其业务也产生一定影响。 其他百货门店中，欧亚车百、欧亚益民、四平商贸成立时间较早，经营情况比较稳定，而农安商贸由于区位和定位原因，规模较小，经营受环境影响较大，2013 年营业收入下降较为明显；同时，沈阳联营因地处竞争激烈的沈阳市太原街商圈，加上周边地铁修建、自身改扩建等因素的影响，营业收入有所下滑。公司 2011-2012 年新开的吉林市欧亚购物中心、梅河欧亚购物中心和松原欧亚购物中心等 3 家门店， 2013 年营业收入分别同比增长 30.89%、83.08%和 929.63%，同时三家店面均实现利润稳步增长。 表表 6 截至截至 20

19、13 年末公司现代百货门店分布情况年末公司现代百货门店分布情况 门店名称门店名称 所在所在 区域区域 开业开业时间时间物业物业性质性质营业面积营业面积（万平方（万平方米）米） 营业收入营业收入 2013年 （万年 （万元）元） 2012 年年 （万元）（万元） 增长率增长率欧亚车百 长春 1984自有3.20 41,557.15 38,594.38 7.68%欧亚商都 长春 1994自有12.18 294,443.20 277,030.83 6.29%欧亚新发 长春 2003自有5.00 13,556.68 13,482.81 0.55%欧亚益民 长春 2004自有4.5728,235.29

20、28,248.84 -0.05%农安商贸 长春 2006自有1.00 2,010.43 2,697.69 -25.48%沈阳联营 沈阳 2007自有5.98 53,836.19 57,586.07 -6.51%四平商贸 四平 2007自有3.50 27,912.27 23,747.18 17.54%春城购物中心 长春 2009自有3.1842,290.9128,412.19 48.85%通化购物中心 通化 2009自有9.80 36,540.32 22,881.18 59.70%吉林欧亚商都 吉林 2010自有1.60 12,872.50 11,750.64 9.55%辽源欧亚购物中心 辽源

21、2010自有5.30 18,562.09 16,569.25 12.03%白城欧亚购物中心 白城 2010自有3.80 12,755.65 9,601.71 32.85%吉林市欧亚购物中心 吉林 2011自有3.92 39,918.64 30,497.50 30.89%梅河欧亚购物中心 梅河口 2012自有5.60 27,387.98 14,959.70 83.08%松原欧亚购物中心 松原 2012自有3.50 13,845.64 1,344.72 929.63%珲春欧亚购物中心 珲春 2013自有6.00 2,703.94 - 100%合计合计 - - - 78.13668,428.8857

22、7,404.69 15.76%资料来源：公司提供 截至 2013 年底，公司 16 家现代百货门店中，总计有 17.79 万平方米的出租面积，2013年实现租金收入 1.57 亿元。现代百货门店稳定的租金收入对公司利润和盈利能力的提高做出了较大的贡献。 欧亚卖场为公司三大主要业态之一， 目前建筑面积 60 万平方米， 具有较好的规模优势， 8 经营类别覆盖百货、家具、影院、餐饮、建材、家电、儿童乐园以及批发市场等多个消费领域。跟踪期内，欧亚卖场营业收入快速增长，2013 年实现收入 22.42 亿元，占营业收入的比重为 21.73%，较 2012 年比重略有提升。此外，截至 2013 年底，欧

23、亚卖场出租面积约有 20万平方米，2013 年实现租金收入约为 1.4 亿元。 表表 7 截至截至 2013 年末欧亚卖场经营情况年末欧亚卖场经营情况 门店名门店名称称 所在所在 区域区域 开业开业 时间时间 物业性物业性质质 面积（万面积（万平方米）平方米）持股持股比例比例 营业收入营业收入 2013 年 （万年 （万元）元） 2012 年年 （万元）（万元） 增长率增长率欧亚卖场 长春 2000.10 自有 60.0039.66%224,175.42181,965.66 23.20%备注： 资料来源：公司提供 2013 年，公司新开超市连锁净月一店、抚松路店、福安店、支农大街店、林语店共

24、5家，公司每年都以新开 4-5 家店面的速度进行扩张，扩大区域影响力，为降低租金上涨带来的不确定性，公司物业大都为自有。 2013 年公司新开超市连锁净月一店、抚松路店、福安店、支农大街店、林语店共 5 家，截至 2013 年末，公司拥有超市门店 30 家。根据经营计划，公司每年都以新开 4-5 家店面的速度进行扩张，以扩大区域影响力。为降低租金上涨带来的不确定性，公司综超连锁门店除四平红嘴店、吉顺店、越野店、幸福店、临河店、新万千缘店、林语店、福安店 8 家为租赁物业之外，全部为自有物业。随着门店数量的不断扩充，综超连锁收入不断增长，2013 年，公司综超连锁各门店实现营业收入 13.00

25、亿元，占公司主营业务收入的 13.73%。 2013 年，公司对部分已有门店进行了升级改造，如欧亚卖场、农安商贸等，另外，公司还实施了欧亚城市商业综合体前期、 一期工程， 其中欧亚卖场装修改造工程已处于收尾阶段。 上述工程项目预计总投资 8.83 亿元， 已完成投资 6.34 亿元， 需继续投入资金 2.50 亿元，这给公司造成了一定的资金压力。 表表 8 截止截止 2013 年底公司主要在建工程（房地产除外）情况表（单位：万元）年底公司主要在建工程（房地产除外）情况表（单位：万元） 项目名称项目名称 项目类型项目类型总投资总投资 已投资已投资 建设起止日期建设起止日期 欧亚超市连锁装修工程

26、商业 10,150.004,396.00 2013-2014 年 欧亚卖场装修改造工程 商业 32,343.0032,023.00 2013-2014 年 吉林欧亚购物中心五楼工程 商业 3,500.001,076.00 2013-2014 年 欧亚集团农安欧亚商贸装修改造工程 商业 2,322.00644.00 2013-2014 年 欧亚城市商业综合体前期、一期 商业 40,000.0025,213.00 2011-2014 年 合计合计 88,315.0063,352.00 资料来源：公司提供 9 为减小因电商分流、 成本上涨、 宏观经济形增速放缓等因素对传统零售业造成的不良影响，公司通

27、过店庆营销、品牌营销、文化营销、主题营销等营销手段提高消费热点，以激活经营要素，释放经营活力，扩大和集聚消费群体。同时，公司继续拓展营销渠道，完善欧亚e 购网站，开创“O2O”销售模式，优化业态布局，增强市场竞争优势。 总体来看，跟踪期内，公司主力门店欧亚商都和欧亚卖场经营情况持续向好，在营收和创利方面作用较大；同时公司新开门店培育期较短，利润实现周期较短，公司营业收入和利润稳步增长。 跟踪期内，公司房地产业务收入继续增长，盈利能力有所提高，但在目前我国二三线城市房地产市场景气度下降的情况下，公司房地产业务未来可能面临一定的投资和销售回款压力跟踪期内，公司房地产业务收入继续增长，盈利能力有所提

28、高，但在目前我国二三线城市房地产市场景气度下降的情况下，公司房地产业务未来可能面临一定的投资和销售回款压力 2013 年，公司房地产行业实现收入 2.06 亿元，较 2012 年增长 32.06%，毛利率水平为35.74%，较上年有所提高。在售项目梅河钻石名城及辽源钻石名城项目累计已实现销售金额约 5.18 亿元，截至 2013 年末已结转 4.80 亿元，尚余可结转金额 0.38 亿元。目前梅河钻石名城项目仍有较大比例的可售面积， 未来随着项目的逐步销售和收入结转， 仍有一定收入空间。 表表 9 截至截至 2013 年末公司主要房地产项目销售及楼盘结转情况（单位：万元）年末公司主要房地产项目

29、销售及楼盘结转情况（单位：万元） 项目项目 计划总计划总投资投资 已投资已投资 可售面积（万可售面积（万平方米）平方米） 已售面积已售面积 （万平方米）（万平方米）已售金已售金额额 已结转金已结转金额额 辽源钻石名城 17,763 17,3326.986.7020,995 20,254梅河口市欧亚钻石名城 20,000 25,40511.758.6830,831 27,749资料来源：公司提供 公司在建、拟建的房地产项目主要是与公司战略扩张相适应的、为公司主业培育消费群体的部分商住项目。在业务扩张方面，公司基于成本和竞争等方面的考虑，一般不会在商业中心等地价高昂的商圈拿地开发，而是在地价相对较

30、低的地段拿地，通过自身的主营业务培育商圈，建立完善的配套服务，带动所开发项目的价格上涨，实现良性互动。 2013 年，公司主业继续扩张，故新开发建设项目较多，包括吉林欧亚城市商业综合体（商业部分） 、珲春欧亚钻石名城、通辽欧亚购物中心、通辽钻石名城、乌兰浩特欧亚购物中心等项目， 总投资 46.22 亿元。 截至 2013 年底， 上述项目已完成 7.99 亿元， 尚需投资 38.24亿元，公司面临较大的投资资金压力。我们关注到，公司新开发房地产项目较多，未来投资规模较大， 在目前我国二三线房地产市场整体景气度下降的情况下， 未来公司房地产业务可 10 能面临一定的销售回款压力。 表表 10 截

31、止截止 2013 年底公司在建房地产项目情况表（单位：万元）年底公司在建房地产项目情况表（单位：万元） 项目名称项目名称 项目项目性质性质 开工日期开工日期总投资总投资 已投资已投资 预售日期预售日期珲春欧亚钻石名城 住宅 2013 年 28,837.0019,230.00 2014 年 吉林欧亚城市商业综合体 （商业部分） 商业 2013 年 180,000.0013,227.00 吉林欧亚城市商业综合体 （住宅部分） 住宅 2013 年 132,000.0023,240.00 2014 年 通辽欧亚购物中心 商业 2013 年 13,672.004,577.00 通辽钻石名城 住宅 201

32、3 年 24,027.003,852.00 2014 年 白山欧亚城市综合体（商业部分） 商业 2013 年 15,780.005,255.00 白山欧亚城市综合体（住宅部分） 住宅 2013 年 29,220.0010,443.00 2014 年 乌兰浩特欧亚购物中心项目 商业 2013 年 38,710.0047.00 合计合计 462,246.0079,871.00 资料来源：公司提供 五、财务分析五、财务分析 （一）财务分析基础说明（一）财务分析基础说明 以下分析基于公司提供的经信永中和会计师事务所 （特殊普通合伙） 审计并出具标准无保留意见的 2012-2013 年审计报告，以及未经

33、审计的 2014 年一季度财务报表。财务报告均按照新会计准则编制。 跟踪期内， 公司通过新设立及非同一控制下企业合并新增 7 家子公司纳入合并报表范围，其中二级子公司 4 家。跟踪期内，有一家子公司不再纳入合并范围。 （二）财务分析（二）财务分析 资产结构与质量资产结构与质量 跟踪期内，公司保持以非流动资产为主的资产结构，固定资产和存货中房产占比较高，整体资产质量较好跟踪期内，公司保持以非流动资产为主的资产结构，固定资产和存货中房产占比较高，整体资产质量较好 跟踪期内，公司继续维持以非流动资产为主的资产结构，截至 2013 年底，公司流动资产占比 31.89%，非流动资产占 68.11%。流动

34、资产主要是货币资金、预付款项和存货。截至2013 年末，公司货币资金余额 8.45 亿元，较上年增长 9.63%，主要由于本期筹资活动现金流量增加及经营积累增加。跟踪期内，公司预付款项增加较快，主要系预付公司购买郑州百货大楼股权支出的投资款及预付吉林市丰满经济开发区管理委员会财政局的吉林欧亚购置 11 土地的部分款项。截至 2013 年末，公司存货余额为 143,892.59 万元，占总资产的 15.18%；其中库存商品 54,969.60 万元，开发产品（已完工开发产品、在建开发产品）85,375.52 万元。由于房地产开发业务投入增加以及营业规模扩大导致的自营存货增加，公司存货较 2012

35、 年有所增长。 公司非流动资产主要是固定资产， 截至2013年底， 固定资产账面价值为526,654.87万元，占资产总额的 55.57%；其中，房屋建筑物 417,812.80 万元，占固定资产的 79.33%，占总资产的 44.09%。跟踪期内，公司固定资产增加 12.39 亿元，较上年增长 30.76%，主要系改造中的欧亚卖场 2013 年基本完工、 转入固定资产， 以及公司 2013 年新购入的部分门店的固定资产。2013 年公司无形资产有所增加，主要系公司购置的吉林欧亚城市商业综合体项目土地增加。公司固定资产和无形资产中，账面净值为 19,070.96 万元的固定资产、账面净值为 5

36、32.56 万元的无形资产已用于长期借款抵押；账面原值为 56,683.51 万元、评估价值为 102,361.83 万元（评估基准日为 2011 年 6 月 30 日）的房产和土地已用于本期债券抵押。公司固定资产多为公司自有门店的物业资产， 存货的变现能力较强， 公司整体资产质量较好。2014 年一季度，公司资产规模进一步扩大，主要由于公司经营规模扩大，预付工程款及商品设备款增加使得预付款项增加； 存货增加主要系下属各门店为 4 月店庆活动进行存货储备以及房地产开发投资的增加所致。 表表 11 近两年又一期公司主要资产构成情况（单位：万元）近两年又一期公司主要资产构成情况（单位：万元） 项目

37、项目 2014 年年 3 月月 2013 年年 2012 年年 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 货币资金 86,654.24 8.84%84,502.658.92%77,078.51 10.27%预付款项 66,578.67 6.79%59,101.73 6.24%49,754.38 6.63%存货 161,130.82 16.44%143,892.59 15.18%101,513.59 13.53%流动资产合计流动资产合计 328,043.78 33.47%302,208.02 31.89%237,857.24 31.70%固定资产 531,073.25 54.1

38、9%526,654.87 55.57%402,772.88 53.67%在建工程 49,615.40 5.06%46,878.14 4.95%58,910.86 7.85%无形资产 52,782.23 5.39%53,233.865.62%32,118.67 4.28%非流动资产合计非流动资产合计 652,059.31 66.53%645,510.97 68.11%512,558.57 68.30%资产总计资产总计 980,103.09 100.00%947,718.99100.00%750,415.81 100.00%资料来源：公司审计报告 资产运营效率资产运营效率 跟踪期内，公司存货、固定

39、资产周转天数延长，整体资产运营效率有所下降跟踪期内，公司存货、固定资产周转天数延长，整体资产运营效率有所下降 因所处零售行业特点所决定， 跟踪期内公司继续维持极短的应收账款周转周期， 应付账 12 款周转天数亦与上年基本持平。2013 年受房地产开发业务投资规模较大影响，公司存货规模增幅较大，导致存货周转效率有所下降，进而使得净营业周期有所延长。跟踪期内，欧亚卖场改造基本完工转入固定资产，另外，新增卖场购置的固定资产较多，2013 年固定资产周转天数有所增加。 综合来看，公司房地产开发项目新增大量投资、欧亚卖场改造完工、新开门店导致固定资产增加较多，公司资产运营效率有所下降。 表表12 近三年

40、公司资产运营效率情况（单位：天）近三年公司资产运营效率情况（单位：天） 项目项目 2013 年年 2012 年年 2011 年年 应收账款周转天数 0.040.04 0.08 存货周转天数 51.43 38.60 27.50 应付账款周转天数 37.1437.04 33.78 净营业周期（天） 14.331.60 -6.20 流动资产周转天数 94.2492.34 75.87 固定资产周转天数 162.19148.58 134.77 总资产周转天数 296.32286.32 261.42 资料来源：公司审计报告 盈利能力盈利能力 跟踪期内，公司营业收入增速放缓；受成本摊薄、房地产行业毛利率上升

41、等因素影响，公司综合毛利率提高，盈利能力有所增强；促销及营业规模的扩大使公司期间费用率有所上升跟踪期内，公司营业收入增速放缓；受成本摊薄、房地产行业毛利率上升等因素影响，公司综合毛利率提高，盈利能力有所增强；促销及营业规模的扩大使公司期间费用率有所上升 跟踪期内，公司营业收入增加 17.24 亿元，同比增长 20.07%，较 2012 年 23.46%的增速有所放缓。 收入的增长主要来源于新设门店的增加及原有门店业务规模的扩张。 公司的主力门店欧亚商都仍是收入和利润的主要来源， 新开店面也拉动了公司收入和利润的增长。 随着门店数量的持续增加， 预计未来公司营业收入将进一步提升。 跟踪期内， 公

42、司促销活动频繁，摊薄了单位成本，商品流通业务毛利率有所上升；跟踪期内，公司在售房产项目销售价格有所提高，带动房地产业务毛利率上升。2013 年期间费用率上升，主要原因之一是公司的促销活动使公司销售费用增加；之二是公司 2013 年新购置的固定资产增加、累计折旧增加，营业规模扩大导致装修费用、水费、电费等支出增加。跟踪期内，利润总额的增加使得公司总资产回报率有所增长。 表表 13 近两年又一期公司盈利能力指标（单位：万元）近两年又一期公司盈利能力指标（单位：万元） 项目项目 2014 年年 1-3 月月 2013 年年 2012 年年 13 营业收入 262,740.53 1,031,518.5

43、0 859,074.29 营业利润 7,044.72 41,326.11 33,598.29 利润总额 7,140.31 43,535.20 34,283.33 净利润 5,161.49 31,247.06 25,475.87 综合毛利率 16.99%16.74%16.11%期间费用率 13.51%11.79%11.29%总资产回报率 -6.57%6.38%资料来源：公司审计报告 现金流现金流 跟踪期内，公司主业现金生成能力有所增强；但未来项目投资支出规模较大，公司仍然存在一定的融资需求跟踪期内，公司主业现金生成能力有所增强；但未来项目投资支出规模较大，公司仍然存在一定的融资需求 近年公司受净

44、利润、 固定资产折旧等非付现费用持续增加等因素影响， 公司经营所得现金（FFO）逐年增长，主营业务生成现金能力保持良好。2013 年存货及经营性应收项目增加较多，营运资本大幅增加，进而导致了公司经营活动现金流量的减少。跟踪期内，公司主业继续扩张，购建固定资产、无形资产和其他长期资产导致公司投资活动支出较大，而投资活动现金流入较少，因此投资活动现金净流出规模扩大。2013 年公司筹资活动现金流入主要是取得借款收到的现金， 筹资活动现金流出主要是偿还到期债务本息支出的现金。 为满足持续较大规模的扩张的资金需求， 公司资金筹措力度较大， 筹资活动连续保持较大的现金净流入。 截至 2013 年底， 公

45、司在建房地产项目以及其他工程项目建设所需投入资金规模较大，公司未来仍然存在一定的融资需求。 表表 14 2012-2013 年公司现金流情况（单位：万元）年公司现金流情况（单位：万元） 项目项目 2013 年年 2012 年年 净利润 31,247.06 25,475.87 非付现费用 24,942.60 19,168.26 非经营损益 13,095.72 9,648.49 FFO 69,285.38 54,292.62 营运资本变化 -17,624.52 3,043.01 其中：存货减少（减：增加） -69,464.44 -48,474.31 经营性应收项目的减少（减：增加） -73,401

46、.05 -39,066.85 经营性应付项目增加（减：减少） 125,240.96 90,584.17 经营活动现金流量净额 51,660.86 57,335.62 投资活动的现金流量净额 -122,420.56 -97,157.70 筹资活动产生的现金流量净额 78,184.50 43,910.04 14 现金及现金等价物净增加额 7424.14 4,087.90 资料来源：公司审计报告 资本结构与财务安全性资本结构与财务安全性 跟踪期内，公司流动负债大幅增长，有息负债规模较大，公司存在一定的偿债资金压力跟踪期内，公司流动负债大幅增长，有息负债规模较大，公司存在一定的偿债资金压力 跟踪期内，

47、公司负债总额增加较快，增加 16.09 亿元，其中流动负债增加 16.93 亿元，主要是短期借款、预收账款、其他应付款等增加。跟踪期内，公司短期借款增加 7.08 亿元，增长 66.79%， 主要系公司为满足日常经营及项目投资资金需求而借入的信用借款增加。 2013年由于公司经营规模的扩大，公司预收客户的 VIP 储值卡等销售款增加，预收款项增加较多。2013 年底，公司其他应付款较上年增长幅度较大，主要系随着新设门店的增加及原有门店业务规模的扩大，公司收到的尚未返还租赁供应商的货款增加。跟踪期内，由于本期会员积分确认的返利额增加， 其他流动负债增加 5,095.01 万元， 增长 91.47

48、%。 截至 2013 年末，公司非流动负债减少，主要系部分长期借款到期归还所致。2014 年一季度，因筹备 4 月份公司 20 周年店庆大型促销活动，公司加大了库存储备，采购的电器商品的货款大部分以银行承兑汇票方式与供应商结算，故应付票据增加。2014 年一季度，随着收到租赁供应商的货款陆续返还，其他应付款相应减少。2014 年一季度预收款项的减少主要系因为公司办理的 VIP 卡等预收款项减少。为满足公司项目投资资金需要，公司新增部分短期借款；另外，2014 年一季度公司在招商银行就吉林欧亚城市商业综合体建设项目办理了吉林置业三年期项目贷款 3 亿元。 表表 15 近两年又一期公司主要负债构成

49、情况（单位：万元）近两年又一期公司主要负债构成情况（单位：万元） 项目项目 2014 年年 3 月月 2013 年年 2012 年年 金额金额 比重比重 金额金额 比重比重 金额金额 比重比重 短期借款 221,800.00 28.31%176,800.00 23.38% 106,000.00 17.81%应付票据 60,675.86 7.74%39,680.91 5.25% 36,215.00 6.09%应付账款 80,994.01 10.34%89,520.89 11.84% 87,717.03 14.74%预收款项 175,478.72 22.40%189,179.01 25.02% 1

50、63,159.01 27.42%其他应付款 103,487.84 13.21%135,145.26 17.87% 101,876.59 17.12%流动负债合计 678,460.64 86.60%680,687.70 90.03% 511,371.73 85.92%长期借款 57,000.00 7.28%27,000.00 3.57% 36,000.00 6.05%应付债券 46,467.68 5.93%46,444.84 6.14% 46,355.52 7.79%非流动负债合计 104,966.89 13.40%75,407.39 9.97% 83,768.93 14.08%负债总额 783