天房发展：主体与相关债项2017年度跟踪评级报告.PDF

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1、 跟踪评级报告 大公保留对企业及相关债项信用状况跟踪评估并公布信用等级变化之权利 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 主体与相关债项 2017 年度跟踪评级报告 大公报大公报 SDSD【20172017】920920 号号 主体信用 跟踪评级结果：AAAA- - 评级展望：稳定 上次评级结果：AAAA- - 评级展望：稳定 债项信用 债券债券 简称简称 额度额度 （亿元）（亿元） 期限期限（年）（年） 跟踪评跟踪评级结果级结果 上次评上次评级结果级结果 上次评上次评 级时间级时间 13 天 房债 12 7（ 5+2） AA+ AA+ 2016.8 主要财务数据和指标 (人民币亿元) 项项 目

2、目 2012017 7.3.3 2012016 6 2012015 5 2012014 4 总资产 353.21 344.85 243.91 187.80 所有者权益 53.30 52.54 56.03 59.42 营业收入 9.73 35.31 38.02 31.81 利润总额 1.11 -1.62 3.00 4.31 经营性净现金流 -14.33 -22.10 -36.06 -32.36 资产负债率（%） 84.91 84.76 77.03 68.36 债务资本比率（%） 79.86 80.44 73.94 58.87 毛利率（%） 20.31 30.17 24.59 33.20 总资产报

3、酬率（%） 0.52 0.71 1.95 3.15 净资产收益率（%） 1.41 -4.71 3.25 5.17 经营性净现金流利息保障倍数（倍） -3.75 -1.56 -3.30 -1.92 经营性净现金流/总负债（%） -4.84 -9.20 -22.80 -26.04 注：2017 年 3 月财务数据未经审计。 评级小组负责人：张建国 评级小组成员：韩光明 霍 霄 联系电话：010-51087768 客服电话：4008-84-4008 传 真：010-84583355 Email ： 跟踪跟踪评级观点评级观点 天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称“天房发展”或“公司” ）主要

4、从事房地产开发业务。评级结果反映了公司仍是天津市主要的房地产开发企业之一，2016 年公司毛利率水平有所提升，外埠土地储备占比大幅提高等有利因素；同时也反映了公司项目业态仍较单一，公司利润水平大幅下降及天津房地产集团有限公司（以下简称“天房集团” ）和下属子公司存续期债券余额仍较高等不利因素。天房集团为“13 天房债”提供的全额无条件不可撤销连带责任保证担保，仍具有很强的增信作用。 综合分析，大公对公司“13 天房债”信用等级维持 AA+，主体信用等级维持 AA-，评级展望维持稳定。 有利因素 公司仍是天津市主要的房地产开发企业之一，2016年公司毛利率水平有所提升； 2016 年公司外埠土地

5、储备占比大幅提高，有效扩大未来经营规模和市场容量； 由天房集团为“13 天房债”提供的全额无条件不可撤销连带责任保证担保，仍具有很强的增信作用。 不利因素 公司项目主要以商品房为主，业态形式较为单一，且在售项目基本位于天津区域，具有一定的区域集中风险； 2016 年， 公司资产负债率继续上升且处于较高水平，公司债务负担较大； 2016 年，受公司营业税金及附加大幅增长，加之公司融资规模增长致使利息支出增加影响，公司利润水平大幅下降； 公司受限资产占净资产比例较高，对公司的资产流动性产生一定的不利影响； 天房集团及下属子公司存续期债券余额仍较高，存在一定集中兑付压力。 跟踪评级报告 大公信用评级

6、报告声明 为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公” ）出具的本信用评级报告（以下简称“本报告” ） ，兹声明如下： 一、大公及其评级分析师、评审人员与发债主体之间，除因本次评级事项构成的委托关系外，不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。 二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具本报告遵循了客观、真实、公正的原则。 三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断，评级意见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。本评级报告所依据的评级方法在大公官网（）公开披露。 四、本报告引用的受评对象资料主

7、要由发债主体提供，大公对该部分资料的真实性、准确性、完整性和及时性不作任何明示、暗示的陈述或担保。 五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或卖出等投资建议。 六、本报告债项信用等级在本报告出具之日至存续债券到期兑付日有效，主体信用等级自本报告出具日起一年内有效，在有效期限内，大公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。 七、本报告版权属于大公所有，未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、出售和发布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。 跟踪评级报告 3 跟踪评级说明跟踪评级说明 根据大公承做的天津市房地产发展（集团）股份有限公司存续债券信用评级的跟踪评级安

8、排，大公对公司的经营和财务状况以及履行债务情况进行了信息收集和分析，并结合公司外部经营环境变化等因素，得出跟踪评级结论。 发债发债主体主体 公司前身为天津市政府住宅统一建设办公室，后改建为天津市建设开发公司（以下简称“天建开发” ） ；1988 年在天建开发基础上组建了天津市房地产开发经营集团，后经天津市经济体制改革委员会津体委字【1992】33 号文批准整体改制，并经中国人民银行天津市分行津银金【1992】479 号文批准，发行募集法人股和内部职工股，以定向募集方式成立天房发展。1998 年 3 月 18 日，经中共天津市委员会、天津市人民政府津党【1998】9 号文批准，同意设立天津市房地

9、产开发经营集团有限公司从事相应的国有资产管理。根据中国证券监督管理委员会证监发行字【2001】50 号关于核准天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行股票的通知 ，天房发展于上海证券交易所上市（股票名称：天房发展；股票代码：600322） ，其控股股东为天津市房地产开发经营集团有限公司。 2014 年，公司原控股股东天津市房地产开发经营集团有限公司按照天津市国有资产监督管理委员会（以下简称“天津市国资委” ） 市国资委关于组建天津房地产集团有限公司的通知（津国资企改 【2014】134 号） 文件要求， 对天津市房地产开发经营集团有限公司与天津市房地产信托集团有限公司进行整合重组，并于 2

10、014 年 6 月 25 日正式更名为天津房地产集团有限公司，注册资本增至 20 亿元。上述整合重组及名称变更不涉及公司实际控制人、控股股东持有权益发生变化。 截至 2017 年 3 月末，公司注册资本为 110,570 万元，天房集团持有公司 26.74%股份，仍为第一大股东，公司实际控制人仍为天津市国资委。公司以房地产开发为主业，是国家二级企业、房地产开发一级企业，也是天津市主要的房地产开发企业之一。截至 2017 年 3 月末，公司共有控股子公司 19 家。 本次跟踪债券概况及募集资金使用情况如下表所示： 表表 1 1 本次跟踪债券概况及募集资金使用情况本次跟踪债券概况及募集资金使用情况

11、 债券简称债券简称 发行额度发行额度 发行期限发行期限 募集资金募集资金用途用途 进展情况进展情况 13 天房债 12 亿元 2014.04.252021.04.25 7亿 元用于新景园保障性住房项目， 其余用于偿还金融机构借 款 截至 2017 年 3 月末，保障性住房项目剩余 0.27 亿元，其余均已按照募集资金用途使用 资料来源：根据公司提供资料整理 跟踪评级报告 4 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 20162016年以来我国年以来我国经济增速有所回落，但主要经济指标仍处于合理经济增速有所回落，但主要经济指标仍处于合理区区间间，产业结构更趋优化，产业结构更趋优化；短期内我国经济下行

12、压力仍较大；短期内我国经济下行压力仍较大，但随着，但随着“十三五”规划和供给侧结构性改革的持续推进，“十三五”规划和供给侧结构性改革的持续推进，我国经济仍具有保我国经济仍具有保持中高速增长的潜力持中高速增长的潜力 2016 年，我国经济整体表现为稳中趋缓、稳中有进、稳中有忧，产业结构持续优化，主要经济指标仍处于合理区间。2016 年，我国实现国内生产总值 744,127 亿元，同比增长 6.7%，增速同比下降 0.2 个百分点。根据国家统计局初步核算数据，2017 年上半年，我国实现国内生产总值 381,490 亿元，同比增长 6.9%，增速同比上升 0.2 个百分点。分产业看，第一产业增加值

13、 21,987 亿元，比上年增长 3.5%；第二产业增加值 152,987 亿元， 比上年增长 6.4%； 第三产业增加值 206,516亿元，比上年增长 7.7%，占国内生产总值的比重为 54.13%，高于第二产业 14.0 个百分点，产业结构更趋优化。经济景气度方面，2017 年 7月，中国制造业 PMI 终值为 51.4%，较上月回落 0.3 个百分点，仍位于临界点之上。总的来看，2016 年以来，国民经济增速有所回落，但主要经济指标仍处于合理区间，运行较为平稳，结构调整在加快推进，保持稳中有进的态势，产业结构更趋优化。 从国际形势来看，2017 年以来，世界经济整体有所复苏，世界银行于

14、 2017 年 6 月将 2017 年世界经济增长预期由 2.4%上调至 2.7%， 但全球经济仍面临下行风险，处在危机后的深度调整之中。在宏观经济方面，美、欧、日等发达经济体总需求不足和长期增长率不高现象并存，新兴市场经济体总体增长率下滑趋势难以得到有效遏制；在金融市场方面，发达经济体政府债务负担有所好转，但新兴市场经济体和发展中经济体政府债务负担未见改观，此外，全球非金融企业债务水平进一步升高，成为全球金融市场中新的风险点。2016 年 11 月 9 日，特朗普当选美国总统，其团队所主张的医疗、贸易、金融、外交等方面政策，预示美国战略收缩力度将加大，继英国脱欧之后，美国大选结果将增加全球经

15、济的不可预见性和波动性。 美联储于 2017 年 6 月 14日再次将联邦基金利率目标区间上调 25 个基点到 1.0%至 1.25%的水平，美元走强的同时大宗商品价格不可避免地承受更大的压力，同时加大了诸多国家货币汇率的贬值压力。整体而言，2017 年以来，世界经济有所复苏，但仍存在一定的不稳定性和不确定性。 2015 年以来，央行延续之前稳健的货币政策基调，更加注重松紧适度，适度预调微调。2015 年内多次降息、降准，有效压低了短期流动性价格及社会融资成本。国务院通过出台文件扩大社保基金的投资范围向市场补充流动性，改善社会融资结构，同时颁布促进互联网金融、电子商务、小微企业发展的优惠政策，

16、不断改善企业经营所面临的融资难问题。2015 年 11 月 3 日，国家发布“十三五”规划建议稿， 跟踪评级报告 5 建议稿提出了创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，这五大发展理念将是“十三五”乃至更长时期我国发展思路、发展方向、发展着力点的集中体现。2016 年，央行在继续稳健货币政策的基础上，加强对供给侧结构性改革中的总需求管理，为结构性改革营造中性适度的货币金融环境，促进经济科学发展和可持续发展。2017 年 3 月，两会于北京召开，会议要求贯彻稳中求进工作总基调，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求，依靠创新推动新旧动能转换和结构优化升级，全面深化改革，预计在稳增长的基

17、调下改革将成为2017 年经济工作的一大重点。 总的来看，我国经济正处在调结构、转方式的关键阶段，国内经济下行的压力仍然较大。同时，我国工业化和城镇化仍处在一个加快发展的过程之中， “十三五”规划建议稿将创新置于最核心地位，新老产业交替时期，以“互联网+”为代表的新型产业是大势所趋，新型产业将会与工业化和城镇化高度融合，创造出新的经济增长动力。供给侧结构性改革将持续化解过剩产能和房产库存，促进基础设施和房地产行业的有效投资。从长期来看，我国经济仍具有保持中高速增长的潜力。 行业及区域经济环境行业及区域经济环境 城镇化建设是我国房地产发展的长期驱动力，为房地产行业提供城镇化建设是我国房地产发展的

18、长期驱动力，为房地产行业提供发展空间；在宏观经济增速下滑和持续调控的背景下，国内房地产行发展空间；在宏观经济增速下滑和持续调控的背景下，国内房地产行业长期繁荣期结束，开始步入调整阶段业长期繁荣期结束，开始步入调整阶段 20052013 年为房地产市场持续快速发展阶段，房价上涨过快、民众住房难、市场投机等问题愈加突出，行业“过热”迹象逐步显现。在此时期，政府开始加强对房地产市场的宏观调控，包括加快建立房地产市场发展的长效机制，推进市场配置与政府保障相结合的住房制度等。20102013 年，房地产调控政策更趋于严厉， “国十一条” 、 “国十条” 、 “国五条” 、 “国八条”等政策相继出台。20

19、14 年上半年，随着宏观经济增速下滑及调控政策的持续，房地产市场景气度明显下降，库存问题凸显。地方政府控制土地推出节奏，新入市土地大幅下降；同时，房地产企业以去库存为主要经营目标，开发新项目意愿普遍不强， 商品房新开工面积显著缩小， 开发投资增速快速回落。 20142015年，全年完成房地产开发投资分别为 95,035.60 亿元和 95,979.00 亿元，同比分别增长 10.50%和 1.00%，增速连续两年下滑。2016 年房地产投资有所回暖， 完成开发投资额 102,580.61 亿元， 同比增长 6.90%，增速较 2015 年同期回升 5.90 个百分点。2014 年以来，国内房地

20、产行业长期繁荣期结束，开始步入调整期。根据政府的发展规划，我国城镇化率将在 2020 年达到 60%，2030 年达到 70%。城镇化水平的持续推进和质量的提升，将为房地产行业提供巨大的发展空间。 跟踪评级报告 6 20152015 年以来， 中央政策明确提出化解房地产库存， 维稳倾向明显；年以来， 中央政策明确提出化解房地产库存， 维稳倾向明显；20162016 年年 9 9 月以来，随月以来，随着各类城市库存压力及房价增长情况分化加大，着各类城市库存压力及房价增长情况分化加大，不同城市因城施策，全国多个城市出台限购限贷等紧缩调控政策，房不同城市因城施策，全国多个城市出台限购限贷等紧缩调控政

21、策，房地产投资及销售有所放缓；宽松的货币政策有效降低了购房者和房地地产投资及销售有所放缓；宽松的货币政策有效降低了购房者和房地产企业的资金成本；公司债券审核新政的收紧将对房地产企业综合资产企业的资金成本；公司债券审核新政的收紧将对房地产企业综合资质提出更高要求质提出更高要求 作为投资的重要组成部分，稳定房地产投资成为对冲宏观经济下行压力的有力手段。2015 年，政府工作报告提出我国房地产行业政策将延续市场化和去行政化，坚持分类指导，因地施策，稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求， 促进房地产市场平稳健康发展。 2015年 12 月中央经济工作会议明确提出化解房地产库存， 要按照加快提高户

22、籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场；要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口；要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业；要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；要取消过时的限制性

23、措施。2016 年 3 月，政府工作报告提出完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。 2016 年 12 月中央经济工作会议指出要深入推进“三去一降一补”，去库存方面要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。促进房地产市场平稳健康发展，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性

24、制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。从政策基调来看，近期房地产以去库存为主旋律，维稳倾向明显。 随着各类城市库存压力及房价增幅分化加大，不同城市根据自身情况逐步加快出台地方楼市调控政策， 2016 年 9 月至 10 月初， 全国二十余城市先后发布新一轮楼市调控政策，多地重启限购限贷，主要涵盖如下三类：一是仅对非本市户籍购房者的购房数量

25、进行限制；二是 跟踪评级报告 7 加大购房首付款的比例；三是对限购房屋的面积有所限定。此轮调控具有限购范围大、首付比例大幅提升、购房者门槛显著提高的特点。而多数三四线城市为去库存，制定购房补贴政策，鼓励进城上学、结婚、养老的农民工在城市购房等。 2017 年以来，新一轮楼市调控措施在全国热点一、二线城市及环一线城市周边县市等二十余城市先后出台，其中一线城市全部执行“认房又认贷”政策，且非户籍人口购房门槛均提高至 5 年；二线城市中，杭州、南昌、南京、郑州、成都等相继升级限购措施，将非户籍人口购房门槛均提高至 2 年，长沙、青岛、石家庄依次重启限购，非户籍人口限购一套，同时提高购房首付比。此外，

26、受环一线城市房价的较快上涨影响，一线周边县市及省内热点城市，如环北京的河北涿州、沧州、保定市涞水县、张家口市崇礼区开始限购，廊坊市扩大限购范围，环上海的嘉兴、嘉善县升级限购限贷力度，环深圳的佛山限购升级，中山也重启限购，南京周边的句容、福州周边的连江县等均实施限购政策。随着热点城市及环一线城市房地产调控政策的加大和购房意愿的下降，房地产行业投资及销售有所放缓。 在货币政策方面，为支持实体经济的发展，我国采用了适度宽松的货币政策，对房地产市场构成了实质性的支持。2014 年 11 月以来，央行通过下调准贷款利率、存款准备金率，以及 SLO 和 MLF 等流动性调节工具释放流动性。适度宽松的货币政

27、策为市场提供了较为充足的流动性，购房者和房地产企业的资金成本有所下降，有效支持了需求的增长和投资的恢复。此外，国内债券市场的政策变化拓展了房地产企业的直接融资途径，通过多元化融资调整债务结构，房地产企业的资金成本压力在一定程度上得到了缓解。 表表 2 2 20142014 年年 1111 月以来我国人民币贷款基准利率调整情况（单位：月以来我国人民币贷款基准利率调整情况（单位：% %） 项目项目 2015.102015.10 2015.082015.08 2015.062015.06 2015.052015.05 2015.022015.02 2014.112014.11 1 1 年年 4.35

28、 4.60 4.85 5.10 5.35 5.60 （1,1,5 5 年年 4.75 5.00 5.25 5.50 5.75 6.00 5 5 年年 4.90 5.15 5.40 5.65 5.90 6.15 数据来源：中国人民银行 2016 年 10 月 28 日，上海证券交易所（以下简称“上交所” ）下发了关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函 （以下简称“监管函” ） ，拟对房地产行业的公司债券发行审核试行分类监管，采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。符合基础范围要求的房地产企业应具备资质良好、主体评级 AA 及以上，并能够严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策等条

29、件。同时发行主体限定在四类企业。对于符合基础范围要求的房地产企业，监管函还通过五项综合指标评价做进一步筛选，将房企划分为正常类、关注类和风险类；其中，触发两项指标划分为关注类、触发三项指标以上（含三项）的企业认定为风险类，其他划分为正常类。正常类、关注类企业可正常 跟踪评级报告 8 发行，风险类企业发债将受限。此外，监管函还明确规定，房地产企业发行公司债券募集资金的使用，不得用于购置土地。继上交所下发监管函后，深圳证券交易所（以下简称“深交所” ）也对房地产行业采取了“基础范围+综合指标评价” 、 “产业政策+综合指标评价”的分类监管标准，并规定了房地产企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集

30、资金用途及存续期披露安排。同时，深交所同样明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。此次方案的推出限制了部分企业的发行资格，发债政策的收紧将对企业综合资质提出更高要求。 20162016 年，去库存政策有效刺激房地产市场回暖，商品房销售金额年，去库存政策有效刺激房地产市场回暖，商品房销售金额和面积显著增长，随着探底阶段的结束，房地产投资增速同比快速上和面积显著增长，随着探底阶段的结束，房地产投资增速同比快速上升；升；20162016 年年 8 8 月以来，随着新一轮调控政策的颁布，住宅价格指数环月以来，随着新一轮调控政策的颁布，住宅价格指数环比有所下降比有所下降 2016 年以来，国内

31、宏观经济下行压力仍然较大，但去库存政策刺激效果较为显著，商品房销售主要指标大幅回升。销售量方面，2016年，国内完成商品房销售面积 15.73 亿平方米，同比增长 22.46%；商品房销售额 117,627 亿元，首次突破 10 万亿元，同比增长 34.77%，增速同比大幅增加 20.37 个百分点。价格方面，随着行情的逐步好转，2016 年房地产百城住宅价格指数继续攀升，但随着新一轮调控政策的颁布，2016 年 8 月以来房地产百城价格指数开始下降。国房景气指数2015 年 6 月起波动回升， 由 2015 年 5 月的 92.43 增至 2016 年 12 月的94.08，但仍处于历史较低

32、水平。 -1.5 -1.0 -0.5 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 2013-12013-82014-3 2014-10 2015-5 2015-12 2016-7商品房销售面积:累计同比百城住宅价格指数:环比 图图 1 1 20132013 年年 2 2 月至月至 20162016 年年 1212 月我国房地产市场销售月我国房地产市场销售面积面积及价格变化情况及价格变化情况（单位：（单位：% %） 数据来源：Wind 资讯 投资方面，2016 年随着行业回暖，房地产企业新开工及投资金额有所增长，土地成交

33、价款为 9,129 亿元，同比增长 19.8%，房地产开发投资增速上升至 6.90%，同比快速上升，房屋新开工面积同比增长8.10%，而 2015 年同期为同比下降 14.00%。在持续的政策、销售利好， 跟踪评级报告 9 以及持续的流动性宽松的环境下，房地产企业在一、二线的拿地和投资意愿亦有所恢复。 尽管2016年新开工和投资扭转了持续低迷的局面，且呈缓慢复苏态势，但与 35%的销售金额同比增速相比仍显缓慢。 总的来看，2016 年，去库存政策有效刺激房地产市场回暖，商品房销售金额和面积显著增长，随着探底阶段的结束，房地产投资增速同比快速上升；2016 年 8 月以来，随着新一轮调控政策的颁

34、布，住宅价格指数环比有所下降。 2012016 6 年区域分化日益明显年区域分化日益明显，随着政策向好，一、二线城市销售回随着政策向好，一、二线城市销售回升明显，但三线及以下城市库存问题仍然突出；随着部分城市调控政升明显，但三线及以下城市库存问题仍然突出；随着部分城市调控政策的实施，未来商品房销售增速将会放缓策的实施，未来商品房销售增速将会放缓 2015 年 4 月以来，新政策使得销售规模出现明显回升，房地产市场供需两端的调整使得库存压力得到了一定释放， 基本实现动态平衡，待售商品房面积环比增速均低于 1%。但由于前期基数较大，且三线及以下城市去库存较为困难，国内商品房库存仍处于高位。 从城市

35、分类来看，一、二线城市对房地产市场政策较为敏感，政策刺激对三线及以下城市房地产市场的效果一般。2015 年 3 月以来，一线城市商品房销售量明显增长，价格环比增速均高于 2%，随着大型房地产企业积极进入，一线房地产市场呈现量价齐升的态势；2016 年24 月，一、二线城市价格持续攀升，市场成交持续向好，库存压力得到有效释放；2016 年 4 月以来，一方面一线及热点二线城市因城施策，出台收紧政策，另一方面部分压力较大的城市仍继续出台上调公积金贷款额度，提供购房补贴等刺激政策，因此一线城市房价再次进入调整，二线城市价格增速有所放缓。三线及以下城市价格则呈现小幅的波动，房地产利好政策对三线及以下城

36、市刺激有效性一般，区域仍面临较大的去库存压力。 2016 年 9 月以来， 多个城市重启限购政策，提高首付比例和购房者门槛，随着城市调控政策的加大和购房意愿的下降，新建住宅价格环比增速明显下降。根据易居研究院发布数据，2016 年，35 个城市中，一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为7.2 个月、8.6 个月和 12.4 个月，环比均有所下降，三类城市的去化速度均有提高，整体来看三线城市去库存压力仍然较大。 跟踪评级报告 10 -1.5 -1.0 -0.5 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 2013-012013-042013-072013-10201

37、4-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-04一线城市二线城市三线城市 图图 2 202 201 14 4 年年 1 1 月至月至 2012017 7 年年 3 3 月我国月我国 7070 个大中城市新建住宅价格指数个大中城市新建住宅价格指数环比环比情况（单位：情况（单位：% %） 数据来源：Wind 资讯 因此，本轮房地产市场的回暖主要缘于一、二线城市的拉动，区域房地产市场分化更为显著；一、二线城市市场逐步向好，而三线及以下城市的高库存问题仍然较为严

38、峻，但是，随着一线及部分热点二线城市调控政策的实施，未来商品房销售增速将会放缓。 近年来，我国房地产企业经营业绩逐渐分化，领军企业竞争优势近年来，我国房地产企业经营业绩逐渐分化，领军企业竞争优势愈发明显，行业集中度有所提升愈发明显，行业集中度有所提升 随着行业成熟度的不断提升，我国房地产企业经营业绩逐步呈现两极分化，领军企业竞争优势也愈发明显。2015 年，恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大”）成为万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）和绿地控股集团有限公司之后第 3 家销售额突破 2,000 亿元的企业；前十名企业销售金额在 725 亿元以上，行业前十名销售金额集中度达到 17.05%，

39、组成国内房地产市场的领军集团。2016 年，恒大、万科、碧桂园控股销售金额均超过 3,000 亿元，前十名企业销售金额集中度达到 18.35%， 同比提高 1.30 个百分点， 前 100 名企业销售金额集中度提高幅度最大， 同比上升 3.87 个百分点。 在项目建设方面，大型房地产企业在供应链谈判中享有较大议价权和批量采购折扣，同时部分企业向房屋建筑领域的延伸有助于进一步降低建安成本，提升产品质量。由于大型房地产企业在项目选择、销售和建设方面均有较强的控制力，具备良好的业务发展基础。因此，预计未来 35 年，强者恒强的竞争格局将进一步提升行业集中度。 2012016 6 年年，天津市商品房销

40、售金额和面积显著增长天津市商品房销售金额和面积显著增长，但，但相关房地产相关房地产调控政策的出台调控政策的出台使得使得天津房地产行业投资及销售有所放缓天津房地产行业投资及销售有所放缓 天津市是中国四个直辖市之一，是北方经济中心，其中滨海新区 跟踪评级报告 11 为全国综合配套改革试验区之一。20142016 年，天津市 GDP 分别同比增长 10.00%、9.30%和 9.00%，区域经济发展较为平稳，为市内房地产发展创造了良好的外部环境。 2016 年，受益于去库存政策的有效刺激，天津市商品房销售金额和面积显著增长；全年天津房地产开发投资 2,300.01 亿元，同比增长22.90%，增速同

41、比提升 12.80 个百分点；商品房销售面积为 2,711.08万平方米，销售额为 3,478.22 亿元，分别增长 53.10%和 94.30%。 2016 年下半年以来房地产调控政策出现变化，为贯彻落实国家关于房地产市场分类调控、因城施策的管理要求，调节市场供需结构，促进市场供需平衡，天津市政府亦出台相关调控政策，实施区域性住房限购，强化差别化住房信贷政策；同时督促商业银行严格对购房人首付款核查，严禁各类机构违法开展首付贷、过桥贷等金融杠杆配资业务，维护住房信贷市场秩序，防范金融风险。随着相关房地产调控政策的陆续出台，天津房地产行业投资及销售有所放缓；2016 年四季度， 天津市新建住宅价

42、格环比涨幅由 9 月的 4.0%下降到 11 月的 0.5%，12 月继续回落到持平状态。 综上所述，天津市是我国四个直辖市之一，区域经济发展较为平稳，为市内房地产发展创造了良好的外部环境。未来 12 年，天津市房地产市场将呈现结构嬗变。中心城区由于土地供给较少，将呈现成交面积趋缓、价格坚挺的状态，其他区域在改善型需求刺激以及“京津冀一体化”和天津自贸区设立等利好政策的指引下，一定程度上或对天津市房地产成交量有所促进，使得天津房地产市场具有较大的空间。 经营与竞争经营与竞争 公司仍以房地产开发经营为主营业务，公司仍以房地产开发经营为主营业务，是天津市主要的房地产开是天津市主要的房地产开发企业之

43、一；发企业之一；受益于公司结转项目销售均价有所提升，公司毛利润有受益于公司结转项目销售均价有所提升，公司毛利润有所增长，且毛利所增长，且毛利率水平有所提升率水平有所提升 公司仍主要从事房地产开发经营业务，是天津市主要的房地产开发企业之一。 2016 年,公司结算项目仍以位于天津市外环线以外的津南区双港新家园的新科园、新盈庄园项目和东丽区华明新家园的天欣锦园项目为主，结转收入总体有所减少，故公司房地产开发经营收入同比有所减少。 2016 年， 公司实现营业收入 35.31 亿元， 同比减少 7.13%；受益于公司结转项目销售均价有所提升，当期毛利润为 10.65 亿元，同比增长 13.90%；毛

44、利率为 30.17%，同比提升 5.58 个百分点。 跟踪评级报告 12 表表 3 3 2012014 42012016 6 年及年及 2012017 7 年年 1 13 3 月公司营业收入、毛利润及毛利率构成情况（单位：亿元、月公司营业收入、毛利润及毛利率构成情况（单位：亿元、% %） 项目项目 2012017 7 年年 1 13 3 月月1 1 2012016 6 年年 2012015 5 年年 2012014 4 年年 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 营业收入营业收入 9.739.73 100.00100.00 35.3135.31 100

45、.00100.00 38.0238.02 100.00100.00 31.8131.81 100.00100.00 房地产开发经营 - - 33.41 94.62 36.70 96.53 30.44 95.68 其他 - - 1.90 5.38 1.32 3.47 1.37 4.32 毛利润毛利润 1.981.98 100.00100.00 1010.65.65 100.00100.00 9.359.35 100.00100.00 10.5610.56 100.00100.00 房地产开发经营 - - 10.28 96.53 9.05 96.79 10.11 95.64 其他 - - 0.37

46、 3.47 0.30 3.21 0.45 4.36 毛利率毛利率 20.3120.31 30.1730.17 24.5924.59 33.2033.20 房地产开发经营 - 30.78 24.66 33.23 其他2 - 19.47 22.73 32.52 数据来源：根据公司提供资料整理 2017 年 13 月， 公司实现营业收入 9.73 亿元， 同比增长 64.36%，主要是公司房地产项目结转规模增加所致；毛利润为 1.98 亿元，同比减少 14.66%；毛利率为 20.31%，同比下降 18.82 个百分点，主要是当期公司结转收入的项目以普通商品房和限价房项目为主，项目单价较低，故毛利率

47、同比下降。 综合来看，2016 年虽然公司营业收入有所下降，但受益于公司结转项目销售均价有所提升，公司毛利润有所增长，且毛利率水平有所提升。 2012016 6 年以来，公司年以来，公司继续继续加大土地储备力度，所获地块加大土地储备力度，所获地块仍仍全部位于全部位于天津及天津及苏州区苏州区域域，并且并且外埠外埠土地储备占比大幅提高土地储备占比大幅提高；公司；公司通过提升通过提升项项目分散程度，目分散程度，有效有效扩大未来经营规模和扩大未来经营规模和市场容量市场容量 公司土地储备主要围绕开发项目进行，相对于开发进度土地储备较为充裕。公司一般在已开发项目进入销售尾盘时期，再进行下一轮土地储备，有效

48、避免运营资金大量占用和土地溢价产生的销售定价压力。2016 年以来，随着已开发项目的竣工，为了确保公司土地储备的充足，公司继续加大土地储备力度，2016 年公司新增土地储备计容规划建筑面积 61.72 万平方米，其中权益面积为 42.42 万平方米。 截至 2017 年 3 月末， 公司土地储备仍全部位于天津市及苏州市区域，随着公司在苏州区域持续获取土地，2017 年 3 月末公司外埠土地储备占比提升至 62.13%，同比增加 33.74 个百分点。公司一方面立足于本地，对地块和项目的熟悉程度较高，以各区人口居住的密集区域为主要目标，用地类型主推商品房和中小学、幼儿园综合开发项目，自身形成了以

49、住宅为主的生活圈，提升了项目开发潜质，加之可以与控股股东天房集团的土地整理业务形成较好的互补。同时，公司通过 1 公司未提供 2017 年 13 月营业收入和毛利润构成资料。 2 其他业务包括建筑材料销售、物业出租及管理等。 跟踪评级报告 13 加大外埠区域的项目开发，有效扩大未来经营规模和市场容量。整体上看，公司项目的经营风险较小。 表表 4 4 截截至至 2012017 7 年年 3 3 月末公司土地储备情况月末公司土地储备情况（单位：亿元、（单位：亿元、% %） 项目名称项目名称 项目类型项目类型 建筑面积建筑面积 （万平方米）（万平方米） 计划投资计划投资 所占权益所占权益 地址地址

50、苏地 2015-WG-22 号地块 商品房 1.08 3.85 100.00 苏州市姑苏区 苏地 2015-WG-23 号地块 商品房 1.21 4.01 100.00 苏州市姑苏区 苏地 2015-WG-24 号地块 商品房 1.93 9.17 100.00 苏州市姑苏区 苏地 2015-WG-25 号地块 商品房 2.92 6.50 51.00 苏州市姑苏区 苏地 2016-WG-31 号地块 商品房 20.97 - 100.00 苏州市相城区 苏地 2016-WG-32 号地块 商品房 14.67 - 100.00 苏州市相城区 津红光(挂)2015-097 号地块 商品房 26.20