荣盛发展：主体与相关债项2017年度跟踪评级报告.PDF

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1、 跟踪评级报告 大公保留对企业及相关债项信用状况跟踪评估并公布信用等级变化之权利 荣盛房地产发展股份有限公司 主体与相关债项 2017 年度跟踪评级报告 大公报大公报 SDSD【20172017】137137 号号 主体信用 跟踪评级结果：AA+AA+ 评级展望：稳定 上次评级结果：AA+AA+ 评级展望：稳定 债项信用 债券债券 简简称称 额度额度 （亿元）（亿元） 年限年限（年）（年） 跟踪评跟踪评级结果级结果 上次评上次评级结果级结果 15荣盛01 18 5 （3+2） AA+ AA+ 15荣盛02 19 4 （2+2） AA+ AA+ 15荣盛03 22 5 （3+2） AA+ AA+

2、 17荣盛地产MTN001 5 3 AA+ AA+ 主要财务数据和指标 (人民币亿元) 项项 目目 20172017. .3 3 2012016 6 2012015 5 2012014 4 总资产 1,567.30 1,457.45 1,038.40 757.92 所有者权益 257.62 252.08 220.70 154.76 营业收入 51.10 306.22 234.46 231.19 利润总额 7.77 57.21 32.75 45.05 经营性净现金流 -8.07 -36.95 -24.61 -16.61 资产负债率（%） 83.56 82.70 78.75 79.58 债务资本比

3、率（%） 66.84 67.23 65.16 63.84 毛利率（%） 31.28 31.05 28.55 33.30 总资产报酬率（%） 0.52 4.03 3.37 6.14 净资产收益率（%） 2.03 17.34 11.58 22.33 经营性净现金流利 息 保 障 倍 数（倍） -0.89 -0.98 -0.86 -0.63 经营性净现金流/总负债（%） -0.64 -3.65 -3.46 -3.10 注：2015 年数据采用 2016 年审计报告追溯重述数；2017 年 3 月财务数据未经审计。 评级小组负责人：郑孝君 评级小组成员：王桐桐 于丽娜 联系电话：010-5108776

4、8 客服电话：4008-84-4008 传 真：010-84583355 Email ： 跟踪跟踪评级观点评级观点 荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“荣盛发展”或“公司” ）主要从事房地产开发与销售、物业经营和酒店管理等业务。评级结果反映了公司品牌影响力较强， 土地储备仍较充足， 项目开发周转率高，2016 年以来营业收入大幅增长，毛利率水平有所提升，房地产销售面积和签约额大幅增加等有利因素；同时也反映了房地产市场发展不确定性增加，公司受限资产占净资产比重较大，负债及有息债务规模增加较快，资产负债率处于较高水平且持续上升，经营性现金流持续为净流出，在建项目未来资金需求较大，仍面临一定资本支

5、出压力等不利因素。 综合分析，大公对公司“15 荣盛 01” 、 “15 荣盛02” 、 “15 荣盛 03”和“17 荣盛地产 MTN001”信用等级维持 AA+，主体信用等级维持 AA+，评级展望维持稳定。 有利因素 公司在环北京区域多年的房地产开发中积累了丰富的经验，仍具有较高的品牌知名度； 公司土地储备仍较为充足，项目分布分散，有利于保持收入的可持续性和稳定性； 公司仍具有高效的管理模式， 项目开发周转效率高，成本管控严格，增强了市场竞争力； 2016 年以来，营业收入大幅增长，毛利率水平有所提升，房地产销售面积和签约金额同比大幅增加。 不利因素 2016 年四季度以来，政府加大房地产

6、调控力度，多地密集出台限购限贷政策，房地产市场发展不确定性增加； 2016 年以来，公司受限资产占净资产比重仍较大，影响资产流动性； 2016 年以来，公司负债及有息债务规模增加较快，资产负债率处于较高水平且继续上升； 公司经营性现金流持续为净流出，在建项目未来资金需求较大，仍面临一定资本支出压力。 跟踪评级报告 大公信用评级报告声明 为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公” ）出具的本信用评级报告（以下简称“本报告” ） ，兹声明如下： 一、大公及其评级分析师、评审人员与发债主体之间，除因本次评级事项构成的委托关系外，不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关

7、系。 二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具本报告遵循了客观、真实、公正的原则。 三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断，评级意见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。 四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供，大公对该部分资料的真实性、准确性、完整性和及时性不作任何明示、暗示的陈述或担保。 五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或卖出等投资建议。 六、本报告债项信用等级在本报告出具之日至存续债券到期兑付日有效，主体信用等级自本报告出具日起一年内有效，在有效期限内，大公拥有跟踪评级、变

8、更等级和公告等级变化的权利。 七、本报告版权属于大公所有，未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、出售和发布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。 跟踪评级报告 3 跟踪评级说明跟踪评级说明 根据大公承做的荣盛房地产发展股份有限公司存续债券信用评级的跟踪评级安排，大公对公司的经营和财务状况以及履行债务情况进行了信息收集和分析，并结合公司外部经营环境变化等因素，得出跟踪评级结论。 发债发债主体主体 荣盛发展的前身为荣盛房地产开发有限公司(原名为廊坊开发区荣盛房地产开发有限公司)，组建于 1996 年 12 月 30 日，初始注册资本为 600 万元，其中荣盛建设工程有限公司（以下简称“荣

9、盛建设” ，原名为廊坊开发区荣盛建筑安装工程有限公司)出资 360 万元，占比60%，耿建明等自然人股东出资合计 240 万元，占比 40%。 2002 年 12 月，公司注册资本增至 5,935 万元，其中，荣盛控股股份有限公司 （以下简称 “荣盛控股” ） 持股52.06%， 荣盛建设持股22.76%，自然人股东持股 25.18%。2003 年 1 月，公司经河北省人民政府股份制领导小组办公室冀股办【2003】4 号文件批准整体改制，将原荣盛房地产开发有限公司 2002 年 12 月 31 日经审计的净资产按 1:1 折股投入股份公司，折成股本 11,000 万元，同时公司名称变更为现名。

10、2007 年 8月，经中国证券监督管理委员会证监发行字【2007】181 号文核准，公司在深圳证券交易所上市（股票简称“荣盛发展” ，股票代码：002146.SZ） ，股票发行后，股本变更为 40,000 万元，其中荣盛控股持股 42.95%，荣盛建设持股 18.78%，自然人股东持股 20.77%，社会公众股东持股 17.50%。后经非公开发行股票及控股股东荣盛控股有限公司多次增持，截至 2017 年 3 月末，公司注册资本为 43.48 亿元，荣盛控股直接持股 35.23%，荣盛建设持股 13.80%，耿建明直接持股 12.74%，荣盛控股为公司控股股东，耿建明直接持有荣盛控股 60.09

11、%的股权，为荣盛控股第一大股东，因此公司实际控制人为耿建明。 截至 2017 年 3 月末，荣盛控股直接持有公司股份 1,532,000,043股，质押股份 1,442,800,000 股，占持有股份的 94.18%；荣盛建设持有公司股份 600,000,134 股，质押股份 599,000,000 股，占持有股份的99.83%； 耿建明持有公司股份554,000,000股， 质押股份80,000,000股，占持有股份的 14.44%；公司质押股份合计 2,121,800,000 股，占普通股股份的比重为 48.80%。 2016 年 7 月， 公司发布 2016 年非公开发行股票议案的公告，

12、 本次非公开发行的股票数量不超过 636,363,636 股，拟募集资金总额不超过 490,000 万元， 在扣除发行费用后将全部投资于石家庄荣盛华府 （棉三） 、 南京荣盛华府、 济南花语馨苑、 邯郸荣盛观邸， 此次议案已于 2016年 8 月 11 日获得公司股东大会批准。2016 年 8 月 24 日，公司收到中国证监会出具的行政许可申请受理通知书 （162130 号） ，截至本报告出具日，本次非公开发行新股事项尚未取得中国证监会的核准。 公司是一家房地产综合开发企业， 具有国家房地产一级开发资质，以设计研发和物业服务等为支撑，主要在中等城市进行中小户型普通商品住宅的规模开发和跨地区专业

13、化经营。公司在由国务院发展研究 跟踪评级报告 4 中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院共同发布的“2017 中国房地产百强企业”排名中列第 16 位，中国房地产百强企业“稳健性 TOP10”榜单第 7 位。截至 2017 年 3 月末，公司纳入合并财务报表范围的主体共 279 家，其中二级子公司共 73 家，三级子公司206 家。 本次跟踪债券概况及募集资金使用情况如下表所示: 表表 1 1 本次跟踪债券概况及募集资金使用情况本次跟踪债券概况及募集资金使用情况 债券债券 简称简称 发行发行 额度额度 发行期限发行期限 募集资金用途募集资金用途 进展情况进展情况 15 荣盛 01

14、 18 亿元 2015.06.242020.06.24 偿还公司借款，补充营运资金 已按募集资金要求使用 15 荣盛 02 19 亿元 2015.07.282019.07.28 偿还公司借款，补充营运资金 已按募集资金要求使用 15 荣盛 03 22 亿元 2015.07.282020.07.28 偿还公司借款，补充营运资金 已按募集资金要求使用 17 荣盛地产MTN001 5 亿元 2017.03.242020.03.24 补充流动资金，偿还公司借款 已按募集资金要求使用 数据来源：根据公司提供资料整理 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 20162016 年以来我国经济增速有所回落，但主

15、要经济指标仍处于合理年以来我国经济增速有所回落，但主要经济指标仍处于合理区间，产业结构更趋优化；短期内我国经济下行压力仍较大，但随着区间，产业结构更趋优化；短期内我国经济下行压力仍较大，但随着“十三五”规划和供给侧结构性改革的持续推进，“十三五”规划和供给侧结构性改革的持续推进，我国经济仍具有保我国经济仍具有保持中高速增长的潜力持中高速增长的潜力 2016 年，我国经济整体表现为稳中趋缓、稳中有进、稳中有忧，产业结构持续优化，主要经济指标仍处于合理区间。2016 年，我国实现国内生产总值 744,127 亿元，同比增长 6.7%，增速同比下降 0.2 个百分点。根据国家统计局初步核算数据，20

16、17 年一季度，我国实现国内生产总值 180,683 亿元，同比增长 6.9%，增速同比上升 0.2 个百分点。分产业看，第一产业增加值 8,654 亿元，比上年增长 3.0%；第二产业增加值 70,005 亿元，比上年增长 6.4%；第三产业增加值 102,024亿元，比上年增长 7.7%，占国内生产总值的比重为 56.5%，高于第二产业 17.7 个百分点，产业结构更趋优化。经济景气度方面，2017 年 3月，中国制造业 PMI 终值为 51.8%，较上月上升 0.2 个百分点，继续位于临界点之上。总的来看，2016 年以来，国民经济增速有所回落，但主要经济指标仍处于合理区间，运行较为平稳

17、，结构调整在加快推进，保持稳中有进的态势，产业结构更趋优化。 从国际形势来看，2016 年以来，世界经济复苏总体不及预期，世界银行于2016年6月将2017年世界经济增长预期由3.1%下调至2.4%。世界经济总体上仍处在危机后的深度调整之中，呈现出一种低增长、低物价、低利率、不平衡，且振荡加剧的特点。在宏观经济方面，美、欧、日等发达经济体总需求不足和长期增长率不高现象并存，新兴市场经济体总体增长率下滑趋势难以得到有效遏制；在金融市场方面，发达经济体政府债务负担有所好转，但新兴市场经济体和发展中经济 跟踪评级报告 5 体政府债务负担未见改观，此外，全球非金融企业债务水平进一步升高，成为全球金融市

18、场中新的风险点。2016 年 11 月 9 日，特朗普当选美国总统，其团队所主张的医疗、贸易、金融、外交等方面政策，预示美国战略收缩力度将加大，继英国脱欧之后，美国大选结果将增加全球经济的不可预见性和波动性。继 2016 年 12 月 14 日后，美联储于2017年3月16日再次将联邦基金利率目标区间上调25个基点到0.75%至 1.0%的水平，美元走强的同时大宗商品价格不可避免地承受更大的压力，同时加大了诸多国家货币汇率的贬值压力。整体而言，世界经济复苏存在一定的不稳定性和不确定性。 2015 年以来，央行延续之前稳健的货币政策基调，更加注重松紧适度，适度预调微调。2015 年内多次降息、降

19、准，有效压低了短期流动性价格及社会融资成本。国务院通过出台文件扩大社保基金的投资范围向市场补充流动性，改善社会融资结构，同时颁布促进互联网金融、电子商务、小微企业发展的优惠政策，不断改善企业经营所面临的融资难问题。2015 年 11 月 3 日，国家发布“十三五”规划建议稿，建议稿提出了创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，这五大发展理念将是“十三五”乃至更长时期我国发展思路、发展方向、发展着力点的集中体现。2016 年，央行在继续稳健货币政策的基础上，加强对供给侧结构性改革中的总需求管理，为结构性改革营造中性适度的货币金融环境，促进经济科学发展和可持续发展。2017 年 3 月，两会于北京

20、召开，会议要求贯彻稳中求进工作总基调，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求，依靠创新推动新旧动能转换和结构优化升级，全面深化改革，预计在稳增长的基调下改革将成为2017 年经济工作的一大重点。 总的来看，我国经济正处在调结构转方式的关键阶段，国内经济下行的压力仍然较大。同时，我国工业化和城镇化仍处在一个加快发展的过程之中， “十三五”规划建议稿将创新置于最核心地位，新老产业交替时期，以“互联网+”为代表的新型产业是大势所趋，新型产业将会与工业化和城镇化高度融合，创造出新的经济增长动力。供给侧结构性改革将持续化解过剩产能和房产库存，促进基础设施和房地产行业有效投资。从长期来看，我国经

21、济仍具有保持中高速增长的潜力。 行业及区域经济环境行业及区域经济环境 城镇化建设是我国房地产发展的长期驱动力，为房地产行业提供城镇化建设是我国房地产发展的长期驱动力，为房地产行业提供发展空间；发展空间；20162016 年年前三季度前三季度，政，政策的转变进一步策的转变进一步促进了房地产市场的促进了房地产市场的回暖，回暖，房地产开发房地产开发投资投资增速增速有所回升有所回升，但四季度以来，但四季度以来多地多地限购限贷调限购限贷调控政策控政策的出台的出台使房地产使房地产行业行业回暖步伐放缓回暖步伐放缓 1991 年，我国启动住房制度市场化改革，加之我国城镇化建设的推进，国内房地产行业的市场化速度

22、逐步加快。城镇化进程推进了人口结构的转换，房地产的消费性需求、生产性需求和投资需求快速增长。19912016 年，我国城镇化率从 26.9%提升至 57.35%，年均提升1.2个百分点； 同期， 我国商品房销售面积从0.3亿平方米上升至15.73亿平方米，年复合增长率为 17.16%。根据政府的发展规划，我国城镇化率将在 2020 年达到 60%，2030 年达到 70%。城镇化水平的持续推进 跟踪评级报告 6 和质量的提升，将为房地产行业提供巨大的发展空间。 2016 年，国内宏观经济下行压力仍然较大，但政策宽松效果逐步显现，国房景气指数不断上升且维持在较好水平，由 2015 年 12 月的

23、93.34 大幅上升到 2017 年 3 月的 101.13。2016 年，商品房销售额117,627 亿元，同比增长 34.77%，增速较上年大幅增加 20.37 个百分点； 销售量方面， 2016 年 14 月， 商品房累积销售面积增速明显加快，但 5 月之后逐步放缓，全年完成商品房销售面积 15.73 亿平方米，同比增长 22.46%，较上年大幅增加 16.00 个百分点；价格方面，随着行情的逐步好转， 2016 年 19 月房地产百城住宅价格指数继续攀升， 但由于多地限购限贷政策的出台， 2016年10月之后国内商品住宅价格1增速明显回落，2017 年 1 月，百城住宅价格指数环比仅增

24、长 0.54%。 -0.500.000.501.001.502.002.503.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.002015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-04商品房销售面积累计同比（左轴）百城住宅价格指数环比（右轴） 图图 1 1 2 2015015 年年 2 2 月至月至 20172017 年年 4 4 月我国房地产市场月我国房地产市场商品房商品房销售销售面积面积及价格及价格指数指数变化情况变化情况

25、（单位：（单位： % %） 数据来源：Wind 资讯 2016 年以来，房地产企业开工意愿及开发投资较上年大幅好转，土地成交额大幅回升但成交面积仍处于历史较低水平。2016 年，全国100 大中城市土地成交面积继续小幅下滑， 且处于近年来较低水平， 二线城市土地成交面积同比有所回升，一三线城市土地成交面积同比下滑，但全年累计土地成交价款为 9,129 亿元，同比增长 19.8%。全年房屋新开工面积同比增长 8.1%，而 2015 年为同比下降 14.0%；完成房地产开发投资额 102,581 亿元，开发投资增速上升至 6.9%，增速较上年回升 5.9 个百分点，房地产企业在一、二线城市投资意愿

26、有所恢复，三线城市投资意愿有较大下滑。2017 年一季度，全国房地产开发投资额为 19,292 亿元， 同比增长 9.1%， 增速较上年同期回升 2.9 个百分点。2016 年前三季度，在宽松的货币政策以及房地产支持政策的支持下，国内房地产市场有所回暖，开发投资增速有所回升，但 2016 年四季度以来密集出台的房地产限购限贷调控政策导致商品房销量和销售价格的涨幅有所趋缓。 长远来看，房地产行业仍将是国民经济的支柱产业，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性地位，但部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡等问题仍存在，宏观调控政策将持续推动房地产行 1 2016 年 10 月至 2017 年 1

27、 月百城住宅平均价格分别为 12,825 元/平方米、12,938 元/平方米、13,035 元/平方米和 13,105 元/平方米。 跟踪评级报告 7 业的稳定发展。 房地产调控房地产调控政策政策仍以化解仍以化解库存为核心，库存为核心， 政府加大房政府加大房地产调控力度，地产调控力度，多地多地密集出台密集出台限购限贷政策，限购限贷政策，房地产融资渠道房地产融资渠道收紧收紧，维稳倾向明显维稳倾向明显，房地产市房地产市场发展场发展不确定性不确定性增加增加 作为投资的重要组成部分，稳定房地产投资成为对冲宏观经济下行压力的有力手段，房地产调控政策思路也因此出现重大调整。从政策基调来看，以去库存为主旋

28、律，稳定市场和房价倾向明显。2016 年2 月， 央行和银监会发布 关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知明确不限购城市首套房屋首付款可低至 20%，二套房首付最低为 30%。同月，财政部、国税总局、住建部联合发文，调低个人购置住房契税税率。2016 年 3 月，政府工作报告提出完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。2016 年 4 月，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。在房地产方面，会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策

29、。2016 年 12 月，中央经济工作会议提出 2017 年的目标是深入推进“三去一降一补” ，坚持分类调控，将去库存和促进人口城镇化相结合，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，增强对农业转移人口的吸引力，重点解决三四线城市房地产库存过多的问题。同时，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段促进房地产市场平稳发展，抑制房地产泡沫，严格限制信贷流向投资投机性购房。 受房地产市场销量及价格不断攀升、土拍市场过热影响，2016 年910 月， 全国二十余城市相继实施了限购限贷政策， 主要涵盖如下三类：一是仅对非本市户籍购房者的购房数量进行限制，如杭州、武汉和天津；二是加大购房首付款的比例

30、，如北京和天津等；三是对限购房屋的面积有所限定，例如厦门、福州和珠海。2016 年 11 月中旬，深圳、武汉和杭州等城市限购限贷升级，上调公积金贷款首付比例、上调首付比例，暂停发放第 3 套及以上住房贷款等。2017 年 3 月，北京 、石家庄、南京等二十多个城市新一轮房地产调控加码，限购范围扩大，首付比例再次提高，购房者门槛显著提高。房地产限购限贷政策的集中出台促进购房回归基本居住属性，加大了我国房地产市场未来发展的不确定性。 在货币政策方面，为支持实体经济的发展，我国采用了适度宽松的货币政策，对房地产市场构成了实质性的支持。2015 年 2 月至 2016年 3 月，央行 6 次下调存款准

31、备金率，5 次下调存贷款基准利率，以及通过 SLO 和 MLF 等流动性调节工具释放流动性。适度宽松的货币政策为市场提供了较为充足的流动性，购房者和房地产企业的资金成本有所下降，有效支持了需求的增长和投资的恢复。此外，2015 年以来国内债券市场的政策变化拓展了房地产企业的直接融资途径，通过多元化融资方式调整债务结构，房地产企业的资金成本压力在一定程度上得到了缓解。但 2016 年四季度，房地产融资调控政策密集出台，房企融资渠道收紧。2016 年 9 月，上海证券交易所实施房地产公司债券审核新政，调整了发债准入门槛和进行分类管理，在确定资质良好、主 跟踪评级报告 8 体评级 AA 及以上的基础

32、范围条件下，增设四类条件及五项指标，根据触发指标数量，将房地产企业划分为正常类、关注类及风险类，正常类、关注类企业可正常发行，风险类企业发债将受限。此次方案的推出限制了部分企业的发行资格，发债政策的收紧将对企业综合资质提出更高要求。 2016 年 10 月底， 上海证券交易所及深圳证券交易所相继发布针对房地产公司债的监管函，规定了房地产企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排，同时明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。 2016 年 11 月， 发改委发布关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见 ，严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。

33、 表表 2 2 20152015 年年 2 2 月以来我国人民币贷款基准利率调整情况（单位：月以来我国人民币贷款基准利率调整情况（单位：% %） 项目项目 2015.102015.10 2015.082015.08 2015.062015.06 2015.052015.05 2015.022015.02 1 1 年年 4.35 4.60 4.85 5.10 5.35 （1,51,5年年 4.75 5.00 5.25 5.50 5.75 5 5 年年 4.90 5.15 5.40 5.65 5.90 数据来源：中国人民银行 总体而言，目前房地产行业调控压力依然较大，调控方向将从行政手段逐渐转变为

34、长效的经济手段，市场化和去行政化理念将进一步得到贯彻，宽松货币政策在需求和供给两个方面对房地产市场形成较强的支持，抑制房地产市场的过热将成为未来一段时间的调控目标。 市场回暖使得库存压力得到一市场回暖使得库存压力得到一定释放，但市场分化日益明显定释放，但市场分化日益明显，三，三线及以下城市库存问题仍然突出线及以下城市库存问题仍然突出 从城市分类来看，一、二线城市对房地产市场政策较为敏感，政策刺激对三线及以下城市房地产市场的效果一般。2016 年，长期的调控政策使得一、二线城市商品房价格增速快速回落，而房地产支持政策的出台释放了较大的需求，一、二线城市，尤其是一线城市商品房价格快速回升。 201

35、6 年一季度， 70 个大中城市新建住宅价格持续攀升，市场成交持续向好，库存压力得到有效释放；2016 年 4 月以来，一方面一线及热点二线城市因城施策，出台收紧政策，另一方面部分压力较大的城市仍继续出台上调公积金贷款额度，提供购房补贴等刺激政策，因此一线城市房价再次进入调整，二线城市价格增速有所放缓。三线及以下城市价格则呈现小幅的波动，房地产利好政策对三线及以下城市刺激有效性一般，区域仍面临较大的去库存压力。2016 年 10月以来，一、二线等热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施陆续出台，房价走势明显放缓，三线城市房价较为稳定。根据易居研究院数据，2016 年 12 月，一、

36、二、三线 35 个城市新建商品住宅存销比分别为 7.2 个月、8.6 个月和 12.4 个月，环比数据显示一二线城市的去化速度略有加快，三线城市存销比回落的速度明显加快，与 2016 年房地产市场交易持续向好的态势有关。 因此，本轮房地产市场的回暖主要源自于一、二线城市的拉动，区域房地产市场分化更为显著；一、二线城市市场逐步向好，而三线及以下城市的高库存问题仍然较为严峻。 跟踪评级报告 9 -1.0-0.50.00.51.01.52.02.53.03.52015-012015-022015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102

37、015-112015-122016-012016-022016-032016-042016-052016-062016-072016-082016-092016-102016-112016-122017-012017-022017-03一线城市:环比二线城市:环比三线城市:环比 图图 2 2 20152015 年年 1 1 月月至至 20172017 年年 3 3 月月我国我国 7070 个大中城市新建住宅价格指数环比情况个大中城市新建住宅价格指数环比情况（单位：（单位：% %） 数据来源：Wind 资讯 我国房地我国房地产产行业集中度逐年行业集中度逐年提升提升，领军企业竞争优势愈发明显，领军

38、企业竞争优势愈发明显，大型房地产企业议价能力较强大型房地产企业议价能力较强 随着行业成熟度的不断提升，我国房地产企业经营业绩逐步呈现两极分化，领军企业竞争优势也愈发明显。近年来房地产企业销售金额集中度逐年提升，大型房地产企业总体上拥有较强的议价能力。首先，大型房地产企业凭借其自身雄厚的资金实力和运营能力，项目开发明显向一二线城市等发展前景较好的区域倾斜， 销售单价有所提升；其次大型房地产企业拥有优质的客户资源和品牌溢价能力，为其销售金额的较快提升提供了一定支撑。2012 年以来，万科企业股份有限公司、绿地控股集团有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司、中海地产集团有限公司、大连万达集团股份有

39、限公司、碧桂园控股有限公司和恒大地产集团有限公司先后跻身年签约金额千亿元企业行列。2015年， 恒大地产成为继万科和绿地控股之后第三家销售额突破2,000亿元的企业；前十名企业销售金额均在 725 亿元以上，前十名销售金额集中度达到 17.05%。2016 年，恒大、万科及碧桂园全年销售金额突破 3,000 亿元，销售金额超过 1,000 亿元的企业达到 12 家，行业前十名销售金额集中度达到18.35%， 前一百名销售金额集中度已达43.92%，行业集中度进一步提升，凭借品牌和规模优势，大型房企的龙头地位将愈加显著。 表表 3 20123 20122012016 6 年中国房地产企业集中度情

40、况（单位：年中国房地产企业集中度情况（单位：% %） 级别级别 20162016 年年2 2 2012015 5 年年 2012014 4 年年 2012013 3 年年 2012012 2 年年 房地产企业销售金额集中度房地产企业销售金额集中度3 3 TOP10TOP10 企业企业 18.35 17.05 16.92 13.72 12.76 TOP20TOP20 企业企业 24.73 23.06 22.79 18.88 17.98 TOP50TOP50 企业企业 34.59 32.07 31.15 26.23 24.57 TOP100TOP100 企业企业 43.92 40.05 37.78

41、 - - 数据来源：中国房产信息集团（CRIC） 、克而瑞研究中心 2 2016 年度全国商品房销售金额是根据前 11 月累计同比增幅推算 12 月同比增幅所得。 3 金额集中度=企业销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额；面积集中度=企业销售面积/统计局公布的全国商品房销售面积。 跟踪评级报告 10 在项目建设方面，大型房地产企业在供应链谈判中享有较大议价权和批量采购折扣，同时部分企业向房屋建筑领域的延伸有助于进一步降低建安成本，提升产品质量。由于大型房地产企业在项目选择、销售和建设方面均有较强的控制力，具备良好的业务发展基础。因此，预计未来 35 年，强者恒强的竞争格局将进一步提升行业集

42、中度。 产业园区开发具有产业聚集效用和规模效用，能够促进产业结构产业园区开发具有产业聚集效用和规模效用，能够促进产业结构升级，加快区域经济发展；同时由于产业园区具有投资规升级，加快区域经济发展；同时由于产业园区具有投资规模较大、业模较大、业务周期较长等，对企业综合实力要求较高务周期较长等，对企业综合实力要求较高 产业园区开发一般采取的运营模式是政府将某一区域的整体开发委托给开发企业，首先由企业负责组织对委托区域进行规划论证，在规划方案获得批准后，逐年制定开发计划，根据政府认可的开发计划进行逐片开发，建成的基础设施及公用设施项目由政府回购，平整的土地进入土地储备中心；在区域基础设施及公用设施建设

43、的同时，由企业为开发区域进行招商引资，并为投资企业提供落地及经营期间的长期服务；在开发区域内，企业还可能负责开发区域的物业及公用设施管理。自 2003 年开始，国务院有关部门开始清理整顿全国各类开发区，但对于规范申报、符合标准的开发区仍然给予政策支持，包括给予开发区及开发区企业的各类优惠政策。基于开发区所能发挥的产业聚集效用和规模效应，国家对开发区发展的政策性支持，有利于园区开发合法合规持续发展。此外，区域开发能够产生规模带动效应，拉动地方经济发展，促进地方产业结构升级，加快地方城市化建设，解决地方就业等。区域开发是区域发展的捷径，能够帮助地方政府促进区域经济发展与区域建设，因此区域开发通常能

44、够得到地方政府的支持，地方政府为开发区提供各种优惠政策和便利措施。2014 年 9 月 25日，财政部下发关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知 ， 通知指出为拓宽城镇化建设融资渠道，促进政府职能加快转变，完善财政投入和管理方式，推广政府和社会资本合作模式（简称 PPP 模式）是国家确定的重大经济改革任务，对于加快新型城镇化建设、提升国家治理能力、构建财政制度具有重要意义。 同时，产业园区开发业务也具有投资额大、业务周期长、业务环节复杂的特点，涉及的基础设施建设项目、土地整理投资的资金投入大，占用周期较长，招商引资及管理运营等方面需要前期不断投入。开发过程中包含区域定位规划、基础设施

45、建设、土地整理投资、区域推广、招商引资及区域综合服务等众多环节，需要开发企业具有综合开发能力。 京津冀地区经京津冀地区经济实力保持在全国前列，产业结构的持续优化，为济实力保持在全国前列，产业结构的持续优化，为区域内企业发展奠定区域内企业发展奠定良好基础；受益于良好基础；受益于国家国家京津冀京津冀一体化一体化战略战略的加速的加速推进推进，公司公司未来发展前景未来发展前景良好良好 京津冀城市圈由首都经济圈的概念发展而来，包括北京、天津以及河北省保定、廊坊、唐山、张家口、承德、秦皇岛、沧州、衡水、邢台、邯郸、石家庄共 11 个地级市。京津冀土地面积 21.68 万平方公里，2016 年地区生产总值

46、7.46 万亿元，占全国 GDP 的 10.03%。其中，北京、天津、河北生产总值分别为 2.45 万亿元、1.79 万亿元和 3.18万亿元，分别同比增长 6.7%、9.0%和 6.8%。与 2015 年相比，北京、 跟踪评级报告 11 天津生产总值增速分别回落 0.2 个和 0.3 个百分点，河北省生产总值增速与上一年持平。2016 年，京津冀地区产业结构继续优化，农业、工 业 、 服 务 业 产 业 构 成 由 2015 年 的 5.5:38.4:56.2 调 整 为5.2:37.3:57.5。第三产业增加值占地区生产总值的比重均有所提高，北京达到 80.3%、天津升至 54.0%、河北

47、增至 41.7%。较强的综合经济实力及产业结构的持续优化为区域内企业发展奠定了良好基础。 2014 年 2 月 26 日， 习近平总书记首次将京津冀协同发展上升到国家战略层面。2015 年 4 月 30 日，中共中央政治局会议审议通过京津冀协同发展规划纲要，纲要指出，推动京津冀协同发展是一个重大国家战略，核心是有序疏解北京非首都功能。2015 年 8 月 23 日， 京津冀协同发展规划纲要正式发布，环京津地区城市全面深化与京津对接，大力发展战略性新兴产业、现代服务业和现代农业，构建京津冀协同发展核心区域。2016 年 2 月，“十三五”时期京津冀国民经济和社会发展规划印发实施，此为全国第一个跨

48、省市的区域“十三五”规划，明确了京津冀地区未来五年的发展目标。规划提出到 2020年，京津冀地区的整体实力将进一步提升，经济保持中高速增长，结构调整取得重要进展；协同发展取得阶段性成效，首都“大城市病”问题得到缓解，区域一体化交通网络基本形成；生态环境质量明显改善，生产方式和生活方式绿色，低碳水平上升；人民生活水平和质量普遍提高，城乡居民收入较快增长，基本公共服务均等化水平稳步提高。2017 年 4 月 1 日,中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区，是国家深入推进京津冀协同发展作出的一项重大决策部署。雄安新区是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，规划范围涉及河北省

49、雄县、容城、安新 3 县及周边部分区域，地处北京、天津、保定腹地，区位优势明显，资源环境承载能力较强，发展空间充裕，具备高起点高标准开发建设的基本条件。规划建设雄安新区，对于集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式，调整优化京津冀城市布局和空间结构，培育创新驱动发展新引擎，具有重大现实意义和深远历史意义。 经营与竞争经营与竞争 20162016 年以来，公司营业收入和毛利润大幅增长，年以来，公司营业收入和毛利润大幅增长，房地产业务房地产业务仍仍是是公司收入和利润的主要来源；公司收入和利润的主要来源；毛利率毛利率水平有所回升水平有所回升 公司业务主要由四大板块组成：房地产、产业

50、园、物业服务和酒店管理。2016 年，房地产开发与销售仍为公司核心业务，但对营业收入和毛利润的贡献不断下滑；产业园板块开始产生收入并快速增长4。2016 年，公司营业收入 306.22 亿元，同比大幅增长 30.69%，主要是房地产收入大幅增加所致； 毛利润 95.08 亿元， 同比大幅增长 42.31%。 2016 年，公司房地产板块营业收入同比增长 21.91%，主要得益于房地产市场回暖以及公司加大对现有项目库存房源的销售力度所致，毛利润 77.03 亿元，同比增长 25.50%；产业园板块营业收入快速增长至 15.08 亿元，毛利润 5.10 亿元，占公司毛利润的比重为 5.36%；物