栖霞建设：公开发行2018年公司债券（第一期）信用评级报告.PDF

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1、 南南南南京京京京栖栖栖栖霞霞霞霞建建建建设设设设股股股股份份份份有有有有限限限限公公公公司司司司 公公公公开开开开发发发发行行行行2 20 01 18 8年年年年公公公公司司司司债债债债券券券券（第第第第一一一一期期期期） 信信信信用用用用评评评评级级级级报报报报告告告告 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd. 1 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 主要财务数据及指标主要财务数据及指标 项项 目目 2014 年年 2015 年年 2016 年年

2、 2017 年年 前三季度前三季度 金额单位：人民币亿元 母公司数据母公司数据： 货币资金 12.35 19.39 7.13 14.12 刚性债务 40.21 38.27 51.72 55.21 所有者权益 36.24 40.80 40.82 41.18 经营性现金净流入量 13.85 14.16 -26.83 -3.95 发行人发行人合并数据合并数据及指标及指标： 总资产 146.38 134.67 140.20 143.39 总负债 108.92 93.51 100.48 103.51 刚性债务 50.19 50.06 68.58 69.06 所有者权益 37.45 41.16 39.71

3、 39.88 营业收入 28.41 57.37 28.96 14.01 净利润 0.12 1.76 1.80 0.77 经营性现金净流入量 9.62 15.40 -23.25 1.24 EBITDA 1.35 3.93 4.14 资产负债率% 74.41 69.44 71.67 72.19 权益资本与刚性债务 比率% 74.62 82.22 49.83 57.75 流动比率% 165.36 183.94 218.01 260.37 现金比率% 20.72 38.55 25.78 47.44 利息保障倍数倍 0.23 0.91 0.92 - 净资产收益率% 0.33 4.49 4.45 - 经营

4、性现金净流入量与负债总额比率% 9.14 15.22 -23.97 - 非筹资性现金净流入量与负债总额比率% 10.26 10.57 -26.85 - EBITDA/利息支出倍 0.27 0.97 1.01 - EBITDA/刚性债务倍 0.03 0.08 0.04 - 担保人担保人合并数据合并数据及指标及指标： 所有者权益合计 102.37 128.22 150.94 - 股东权益/刚性债务% 84.75 85.37 69.64 - 担保比率% - 29.29 42.82 - 注：根据栖霞建设和栖霞国资经审计的 2014-2016 年以及栖霞建设未经审计的 2017 年前三季度财务数据整理、

5、计算。 评级观点评级观点 主要优势主要优势/ /机遇：机遇： 区域内市场地位稳定。区域内市场地位稳定。栖霞建设具有丰富的房地产项目开发经验，在南京市场具有一定的市场地位和品牌知名度。 股东支持力度较大。股东支持力度较大。栖霞建设作为栖霞集团核心子公司，可在日常业务、融资担保等方面得到股东支持。 土地成本优势。土地成本优势。栖霞建设的商品房土地成本相对较低，具有一定的成本优势。 股东股东担保。担保。栖霞国资提供无条件本息连带责任编号： 【新世纪债评(2017)010444】 评级评级对象：对象： 南京南京栖霞建设栖霞建设股份有限公司公开发行股份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第一期） （

6、本次债券年公司债券（第一期） （本次债券/债项）债项） 主体信用主体信用等级：等级： AA 评级展望：评级展望： 稳定稳定 债项信用等级：债项信用等级： AA+（增级后）（增级后） 评级时间：评级时间： 2018 年年 3 月月 7 日日 计划发行： 不超过 15 亿元 本期发行： 基础发行规模 10 亿元， 可超额配售不超过 5 亿元 发行目的： 偿还公司借款 存续期限： 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权 偿还方式： 每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付 增级安排： 南京栖霞国有资产经营有限公司对本期债券提供全额无条件不可撤销连带责任保

7、证担保 概述概述 分析师分析师 宋昳瑶 蒋卫 Tel：(021) 63501349 Fax: (021)63500872 上海市汉上海市汉口路口路 398 号华盛大厦号华盛大厦 14F http:/ 2 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 保证担保，有效提升了本期债券的偿付安全性。 主要主要风险风险/ /关注关注： 市场波动市场波动风险风险。房地产行业周期性较强，对国家政策和资金面松紧较为敏感，栖霞建设面临较大的市场波动风险。 市场地位有限，市场地位有限，对单对单个个房地产项目依赖房地产项目依赖程度程度较较高。高。栖霞建设主业市场地位有限，易受政策调整及市场环境变化冲击

8、。 公司房地产项目数量有限，资金回笼及经营业绩受单个项目销售与结转波动影响大。 房地产业务区域集中度较高。房地产业务区域集中度较高。栖霞股份房地产业务集中在南京、苏州和无锡地区，易受江苏区域经济变化影响。公司部分项目的销售情况一般，面临较大的去化压力。尤其是无锡的项目，去化压力大，或面临较大的减值风险。 小贷业务运营风险。小贷业务运营风险。栖霞建设的小贷业务风险暴露较大，面临一定的贷款资金回收风险。 投资风险投资风险。栖霞建设对棕榈股份持股规模较大，棕榈股份股价波动将导致相关资产余额发生较大变化。 未来展望未来展望 通过对栖霞建设及其发行的本次债券主要信用风险要素的分析，本评级机构给予公司 A

9、A 主体信用等级，评级展望为稳定；认为本次债券还本付息安全性很高，并给予本次债券 AA+信用等级。 上海新世纪资信评估投资服务有限公司上海新世纪资信评估投资服务有限公司 3 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 声明声明 除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评级机构、评级人员与评级对象不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。 本评级机构与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 本信用评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断，未因评级对象和其他任何组织或

10、个人的不当影响改变评级意见。本次评级所依据的评级方法是新世纪评级新世纪评级方法总论及房地产开发企业信用评级方法 。上述评级方法可于新世纪评级官方网站查阅。 本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的资料，评级对象对其提供资料的合法性、真实性、完整性、正确性负责。 本信用评级报告用于相关决策参考， 并非是某种决策的结论、 建议。 本次评级的信用等级在本次债券存续期内有效。 本次债券存续期内，新世纪评级将根据 跟踪评级安排 ， 定期或不定期对评级对象实施跟踪评级并形成结论，决定维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级。 本评级报告所涉及的有关内容及数字分析均属敏感性商业资料，其版权归

11、本评级机构所有，未经授权不得修改、复制、转载、散发、出售或以任何方式外传。 4 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 南京栖霞建设南京栖霞建设股份股份有限公司有限公司 公开公开发行发行 2018 年公司债券（第一期）年公司债券（第一期） 信用评级报告信用评级报告 一、 公司概况 该公司系经南京市人民政府宁政复（1999）82 号文批准，由南京栖霞建设集团有限公司（简称“栖霞建设集团” 、 “该公司”或 “公司” ）作为主要发起人，联合南京新港高科技股份有限公司、南京市栖霞区国有资产投资中心、南京市园林实业总公司、东南大学建筑设计研究院、南京栖霞建设集团物资供销有限公司等五

12、家股东，共同发起设立组建的股份有限公司。公司于 2002 年 3 月 28 日在上海证券交易所上市，股票代码：600533，并于 2006 年 1 月 19 日完成股权分置改革。后经多次增资，截至 2017 年 9 月末，公司注册资本为 10.50 亿元，控股股东栖霞建设集团持股 34.37%；最终控制方为南京栖霞国有资产经营有限公司（简称“栖霞国资” ） 。 该公司成立初期主要从事南京地区的普通商品房建设。近年来随着业务规模扩大，公司的项目逐渐由南京地区向长三角经济较为发达的苏州、无锡扩张。在产品结构上，公司除商品房外，还从事保障房建设与开发。公司主业涉及的经营主体及其概况详见附录三。 二、

13、 债项概况 （一） 本次债券概况 经该公司第六届董事会第十五次会议决议审议通过及2016年第一次临时股东大会表决通过，经中国证监会审核，公司拟公开发行不超过人民币 15 亿元（含 15 亿元）的公司债券，拟分期发行。本次为第一期，本期基础发行规模 10 亿元，可超额配售不超过 5 亿元；期限为 5 年期，附第 3 个计息年度末发行人调整票面利率选择权和投资人回售选择权，所募集资金拟全部用于偿还公司借款。 5 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 图表图表 1. 拟发行的本次债券概况拟发行的本次债券概况 债券名称：债券名称： 南京栖霞建设股份有限公司公开发行 2018 年公

14、司债券（第一期） 总发行规模总发行规模： 不超过人民币15 亿元 本本期期发行规模：发行规模： 基础发行规模10 亿元，可超额配售不超过 5 亿元 本期债券本期债券期限：期限： 本次债券期限不超过 5 年，附第 3 个计息年度末发行人调整票面利率选择权和投资人回售选择权 债券利率：债券利率： 固定利率 定价方式：定价方式： 按面值发行 偿还方式：偿还方式： 每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付 增级安排：增级安排： 南京栖霞国有资产经营有限公司对本期债券提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保 资料来源：栖霞建设 截至 2017 年 9 月末，该公司存续的债券如下表所示，

15、债务余额合计24.80 亿元，目前偿还情况正常。 图表图表 2. 公司公司已发行债券概况已发行债券概况 债项名称债项名称 发行金额发行金额 （亿元）（亿元） 期限期限 （天（天/年）年） 发行利率发行利率 （%） 发行时间发行时间 本息兑付情况本息兑付情况 17 栖霞建设 CP001 10.00 365 天 6.50 2017-06-09 未到期 16 宁栖建 MTN001 4.80 5 年 4.80 2016-02-25 未到期 15宁栖建 MTN001 10.00 5 年 6.20 2015-07-16 未到期 合计合计 24.80 - - - - 资料来源：栖霞建设 （二） 本次债券募集

16、资金用途 偿还公司借款 截至 2017 年 9 月末，该公司银行借款余额为 53.78 亿元，公司拟将本次公司债券募集资金全部用于偿还借款。 图表图表 3. 公司公司拟以募集资金偿还的借款拟以募集资金偿还的借款安排安排（单位单位：亿元：亿元） 借款单位借款单位 到期到期时间时间 归还数额归还数额 短期融资券 2018-06-09 10.00 紫金信托有限责任公司 2018-05-22 1.40 江苏紫金农村商业银行股份有限公司城东支行 2018-05-04 0.67 江苏紫金农村商业银行股份有限公司城东支行 2018-05-10 0.83 江苏紫金农村商业银行股份有限公司城东支行 2018-0

17、6-18 0.10 6 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 借款单位借款单位 到期到期时间时间 归还数额归还数额 上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行 2018-06-20 1.00 江苏银行股份有限公司南京城东支行 2018-06-30 1.00 资料来源：栖霞建设 三、三、 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 2017 年全球经济扩张步伐年全球经济扩张步伐加快并有望持续加快并有望持续， 美联储美联储货币货币政策收紧政策收紧将将对全球对全球经济产生经济产生外溢性外溢性效应，全球热点地缘政治仍是影响全球经济增长效应，全球热点地缘政治仍是影响全球经济增长不确定性冲击因素

18、。我国经济在供给侧结构性改革、简政放权和创新战不确定性冲击因素。我国经济在供给侧结构性改革、简政放权和创新战略的驱动下略的驱动下、在外部需求回暖带动下，整体表现出稳中向好的态势。随在外部需求回暖带动下，整体表现出稳中向好的态势。随着我国“开放、包容、普惠、着我国“开放、包容、普惠、平衡平衡、共赢”的推进，、共赢”的推进，稳增长、促改革、稳增长、促改革、调结构、惠调结构、惠民民生和防风险生和防风险各项各项工作稳工作稳步落实步落实，我国经济有望长期我国经济有望长期保持保持中中高速增长高速增长且发展且发展质量不断提升质量不断提升。 2017 年全球经济扩张步伐加快并有望持续，通胀预期走高，美联储货币

19、政策收紧将对全球经济产生外溢性效应，全球热点地缘政治仍是影响全球经济增长不确定性冲击因素。在主要发达经济体中，美国经济、就业表现强韧，美联储加息缩表有序推进、税改计划即将落地，经济增长有望保持强劲，需谨防地产和资本市场泡沫风险；欧盟经济复苏势头良好且前景乐观，但内部政治风险不容忽视，欧洲央行量化宽松缩减，或为继美联储之后第二个退出量化宽松；日本经济温和复苏，增长基础仍不稳固，超宽松货币政策将持续。在除中国外的主要新兴经济体中，相关央行普遍降息刺激经济，其中印度经济仍保持中高速增长，增速放缓状况将随着“废钞令”影响褪去及税务改革的积极作用逐步显现而得到扭转；俄罗斯经济复苏向好、巴西经济从衰退走向

20、复苏、南非经济受政治不确定性拖累，经济增长前景均受大宗商品价格走势影响较大。 在供给侧结构性改革、简政放权和创新战略的驱动下以及外部需求回暖带动下，2017 年我国经济整体表现出稳中向好的态势。国内消费物价水平温和上涨、生产价格水平上涨明显，就业形势较好；居民收入增长较快、消费升级需求持续释放且增长稳定，对经济的拉动作用日益突出；投资增长稳中略缓，投资结构持续改善，补短板、增后劲力度加大；进出口增长强劲，净出口对 GDP 增长贡献率由负转正。工业企业生产增长加快，产业结构升级，产能过剩行业经营效益提升明显，高端制造业和战略性新兴产业对经济增长的支撑作用持续增强。房地产调控“因城 7 新世纪评级

21、新世纪评级 Brilliance Ratings 施策” 、租购并举，调控效果明显，促进房地产市场平稳健康发展的长效机制正在形成并不断完善。 “京津冀协同发展” 、 “长江经济带发展” 战略、雄安新区建设及粤港澳大湾区建设等国内区域发展战略持续推进，各区域协同发展的效应逐步显现。 2017 年我国财政政策积极有效，对经济平稳增长和结构调整发挥了重要作用。财政收支形势趋好，地方政府举债融资监管不断加强，融资机制创新同时日益规范化、透明化，地方政府债务风险总体可控。央行持续推进稳健中性的货币政策，调控手段不断创新且精准性提高，针对普惠金融实施定向降准、公开市场操作“削峰填谷” 、逆回购利率上调，保

22、障了市场流动性的总体稳定；宏观审慎监管框架不断完善、金融监管强化，金融部门资金空转现象和杠杆率得到控制，为经济发展和风险防范营造了稳定的金融环境。人民币汇率体制改革稳步推进，市场化定价机制不断完善，人民币汇率双向波动明显增强。 在“开放、包容、普惠、平衡、共赢”理念下， “一带一路”建设持续深入推进、引进来和走出去并重，我国开放型经济新体制逐步健全同时对全球经济发展的促进作用不断增强。人民币已成为全球储备货币，人民币资产的国际配置需求不断提升、国际地位持续提高，人民币国际化和金融业双向开放取得新进展。 我国经济已由高速增长阶段转向中高速、高质量发展的阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换

23、增长动力的攻关期。2018 年我国仍将以供给侧结构性改革为主线，强化创新驱动，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生和防风险各项工作，经济将继续保持稳中有进的态势。从中长期看，随着我国对外开放水平的不断提高、经济结构优化、产业升级、内需扩大、区域协调发展的逐步深化，我国经济的基本面有望长期向好并保持中高速增长趋势。同时，在主要经济体货币政策调整、地缘政治、国际经济、金融仍面临较大的不确定性及国内防范金融风险和去杠杆任务仍艰巨的背景下，我国的经济增长和发展依然会伴随着区域结构性风险、产业结构性风险、国际贸易和投资的结构性摩擦风险以及国际不确定性因素的冲击性风险。 四、四、 公司所处行业及区域经济

24、环境公司所处行业及区域经济环境 房地产是我国经济的支柱产业之一。受宏观经济周期及政策调控等房地产是我国经济的支柱产业之一。受宏观经济周期及政策调控等因素影响，我国房地产市场景气度存在一定波动。因素影响，我国房地产市场景气度存在一定波动。2016 年我国房地产市年我国房地产市 8 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 场总体销售旺盛，行业投资增速明显回升。场总体销售旺盛，行业投资增速明显回升。 房地产是我国经济支柱产业之一。在工业化、城镇化、居民收入增长、消费需求升级以及信贷政策支持的强劲推动下，2000 年以来行业整体发展速度快。 2004-2016 年， 我国房地产行业

25、年完成投资额从 1.32 万亿元上升至 10.26 万亿元。其中，住宅年完成投资额从 2004 年的 0.88 万亿元上升至 2016 年的 6.87 万亿元。根据国家统计局数据显示，2016 年度我国人口城镇化率为 57.35%，较上年提升了 1.25 个百分点。 房地产是我国经济支柱产业之一。在工业化、城镇化、居民收入增长、消费需求升级以及信贷政策支持的强劲推动下，2000 年以来行业整体发展速度快。 2004-2016 年， 我国房地产行业年完成投资额从 1.32 万亿元升至 10.26 万亿元； 住宅年完成投资额从 0.88 万亿元升至 6.87 万亿元。2017 年前三季度我国房地产

26、行业完成投资额为 8.06 万亿元，较上年同期增长 8.11%； 住宅年完成投资额为 5.51 万亿元， 较上年同期增长 10.37%，增速总体处于适中水平。根据国家统计局数据显示，2016 年度我国人口城镇化率为 57.35%，较上年提升了 1.25 个百分点，未来仍有较大的发展空间。 图表图表 4. 2006-2017 年年前三季度前三季度房地产投资情况（房地产投资情况（单位：亿元单位：亿元） 资料来源：Wind 资讯及国家统计局 近十余年内我国房地产市场发展迅速，但期间也经历了较大的起伏。出于平抑市场波动、保障市场理性发展的初衷，我国政府曾多次制定并实施相关政策以规范引导房地产市场。20

27、05-2013 年，我国调控政策主要目标为抑制投机行为、增加保障性住房供给、控制房价快速上涨。2013年，国务院出台“新国五条”严厉调控房价，由此造成的政策末班车效应导致市场一度强烈反弹。需求集中释放后，2014 年全国房地产成交量下滑明显。为提振楼市，自 2014 年 7 月起，各地方政府相继取消或放松 9 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 限购等调控政策，转而出台救市政策，包括调整公积金贷款、减免税收、调整首付比例、放松户籍政策、提供住房补贴等。而央行数次下调贷款基准利率，亦对楼市整体形成了有效支撑。 2016 年，我国商品房新房销售面积为 15.73 亿平方米，

28、同比增长22.46%；其中住宅销售面积为 9.31 亿平方米，同比增长 22.36%。2017年前三季度我国商品房新房销售面积为 11.60 亿平方米，同比增长10.29%， 较上年同期涨幅收窄 16.6 个百分点； 其中住宅销售面积为 10.01亿平方米，同比增长 7.61%，较上年同期收窄 19.5 个百分点。值得关注的是，2016 年 9 月开始，我国多个热点城市陆续加大限贷、限购、限价力度以抑制楼市过热，政策调控效果已明显显现。根据 CREIS 中指数据的资料显示， 2017 年前三季度我国 50 个代表城市商品住宅市场月均成交面积约 2,960 万平方米，同比下降 22%，降幅较上半

29、年扩大了 2.5 个百分点。 其中一线城市下降幅度达 44%， 成交规模降到 2011 年以来同期新低。 图表图表 5. 2006-2017 年年前三季度前三季度我国主要类型商品房的销售面积 （单位：我国主要类型商品房的销售面积 （单位：万万平方米）平方米） 资料来源：Wind 资讯 2017 年年前三季度前三季度，我国房地产市场调控，我国房地产市场调控深化，多城市楼市政策密集深化，多城市楼市政策密集出台且不断升级，库存出台且不断升级，库存1总体趋稳。同时政府加快发展租赁市场、推进租总体趋稳。同时政府加快发展租赁市场、推进租售并举住房制度不断完善售并举住房制度不断完善。 虽然我国房地产开发投资

30、完成额同比增速已于 2010 年进入下行通道，但由于 20102013 年行业投资增速尚高、需求增速总体放缓等因素，国内房地产市场库存持续上行。2015 年开始，在行业投资增速放缓、商品房销售面积增速加快的作用下，库存量扩张速度明显放缓。截至 2017年 9 月末， 我国房地产市场库存为 70.20 亿平方米， 较上年末减少 3.89%； 1 包括待售商品房面积和住宅、办公楼、商业营业用房的施工面积。 10 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 其中待售面积为 6.95 亿平方米，较上年末减少 12.08%，库存总体趋稳。 图表图表 6. 近近年我国房地产库存年我国房地产

31、库存变化变化情况（单位：情况（单位：万万平方米）平方米） 资料来源：Wind 资讯 为化解房地产市场库存压力，中央政府自 2014 年下半年陆续出台多项政策。资金成本方面，央行多次降息降准，其中一年期贷款基准利率自年初的 5.60%降至 4.35%，金融机构人民币存款准备金率合计下调 2.5个百分点， 符合标准的金融机构额外下调 0.5 个百分点。 公积金贷款方面，国管公积金中心将贷款额度上调至 120 万元，首套房首付降至 20%，并调整了二套房政策和缴存政策。限购政策方面，46 个限购城市一度仅剩北京、上海、广州、深圳四城坚持限购，且六部委联合发文取消境外机构和个人的购房限制。税收方面，财

32、政部、国家税务总局将免征营业税的个人房源持有期限由 5 年下调至 2 年。2015 年政策延续上年的宽松态势，在降准、降息、调低二套房首付比例及放松限购等政策刺激下，我国房地产市场整体回暖。 2016 年以来，随着房地产市场区域差异化程度加剧，调控政策逐步由整体宽松转向为以热点城市政策收紧、非热点城市保持宽松为特征的因城施策。2016 年第一季度，政府先后宣布非限购城市商贷首付比例由25%降至20%、 二套房契税从3%降至1%、 非普通住房免征营业税适用“五改二”等政策，推动了我国房地产市场景气度进一步回暖，我国一、二线城市房价出现大幅跳升。2016 年 3 月末，上海、深圳先后提高购房门槛，

33、一线城市成交量有所回落、房价涨幅收窄。在一线城市溢出效应的带动下，二线城市房价显著上涨，南京、苏州、合肥、厦门等城市商品住宅价格指数环比增幅逐渐超过一线城市。2016 年 8 月起，二线城市房价调控政策趋紧，南京提高二套房首付比例，苏州、厦门、武汉先后重启限购政策。 “十一假期”前后，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、 11 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 无锡、合肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、上海、杭州、南昌、惠州及南宁 22 个城市集中出台房产市场调控政策，从限贷、限购、土地供应、市场监管等方面进行调节（以北京“930新政”为标志）

34、 。 2017 年前三季度，各地政府调控政策持续收紧，多城市楼市政策密集出台且不断升级。此前调控力度较弱的二线城市相应加码，如西安、石家庄、兰州、长沙等城市均在原有基础上进一步升级调控力度；多城市在限购、限贷之后采取“限售”模式且范围不断扩大。截至 2017 年 9月末，全国已有超过 40 个城市实行“限售”措施。此外，自“930 调控”以来，三四线城市承接市场外溢需求，再加上城市棚改力度大，需求集中释放，房价上涨明显，此次调控也向中心城市周边的热点三四线城市蔓延，且主要集中于东部沿海城市群。安徽铜陵、亳州、江苏扬州、泰州、山东烟台、泰安等地陆续出台限购、限贷、加强监管等调控措施且范围逐步扩大

35、。根据 CREIS 中指数据显示，截至 2017 年 9 月末，74 个地级以上城市和 32 个县市出台调控，其中海南、河北从省级层面全面调控。随着相关政策的持续推进，国内主要热点城市商品房成交面积显著减少，调控效果显现。 图表图表 7. 2016 年至年至 2017 年年 10 月我国月我国 30 大中城市商品房大中城市商品房日均日均成交面积成交面积2 资料来源：Wind 资讯 2017 年 4 月，住房城乡建设部及国土资源部下发的关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知 （建房201780 号）明确，建立健全购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场；在租赁住房 2 30 大中城

36、市为：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。其中杭州、南昌、武汉、哈尔滨、昆明、扬州、安庆、南宁、兰州、江阴 10 城市为商品房数据，其它城市为商品住宅数据。 12 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。2017 年 7 月，住建部、国家发改委等九部门联合印发关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 ， 在广州、 深圳、 南京、杭州、厦门、武汉、成都、

37、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等 12 个城市开展住房租赁市场试点。同年 8 月，国土资源部、住建部发布利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 ，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、厦门、广州、武汉等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在此背景下，各试点城市纷纷出台租赁扶持政策，推出共有产权制度、 “租购同权” 、 “租购同分” 、加大租赁市场供应、加大金融财税政策支持等措施。截至 2017 年 9 月末，一线及部分二线城市总计成交自持和租赁用地逾 100 宗，提供租赁面积逾 400 万平方米。总体而言，我国房地产市场在深化调控的同时，不断发展住房租赁市场、推进长效机制，有利

38、于未来房地产市场的平稳运行。 2017 年前三季度，在加大住宅用地年前三季度，在加大住宅用地供应供应量的同时，政府进一步强调量的同时，政府进一步强调地区土地的供需平衡地区土地的供需平衡。 2017 年前三季度，我国加大了住宅用地供应量，尤以一线城市力度最大。根据 CREIS 中指数据显示，一线城市共推地 1,787 万平方米，同比增长 97.10%；住宅用地共成交 1,678 万平方米，同比增长 98.90%。同时，我国部分一、二线城市通过价格熔断、自持比例竞争、配套建设竞争、缩短土地出让金支付时间等方式限制地价或提高拍地门槛。在加大土地供应力度、 拍地限价等因素的共同作用下， 目前平均溢价率

39、已从 2016年近 80%的峰值水平下滑至 35%左右。 图表图表 8. 2016 年年及及 2017 年上半年度年上半年度我国我国 300 个个城市城市土地供应情况土地供应情况 项项 目目 2016 年度年度 2017 年年前三季度前三季度 数值数值 同比变化同比变化 数值数值 同比变化同比变化 各类用地推出面积（亿平方米） 18.20 -10.90% 13.20 6.20% 各类用地成交面积（亿平方米） 15.40 -3.20% 11.10 6.00% 住宅用地推出面积（亿平方米） 8.00 -13.10% 6.10 13.40% 住宅用地成交面积（亿平方米） 6.80 -5.00% 5.

40、30 14.90% 各类用地成交出让金（万亿元） 2.90 32.40% 2.65 35.10% 住宅用地出让金（万亿元） 2.26 42.30% 2.17 42.80% 资料来源：CREIS 中指数据 在加大土地总供给的同时，政府进一步强调地区土地的供需平衡。建房201780 号文要求强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。对住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。但鉴于土地出让收入是三、四线城市的地方财政重要来源之一， 13 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 该政策的执行情

41、况及其对整体楼市的影响存在较大不确定性。 该该公司房地产业务公司房地产业务主要主要集中在南京集中在南京和和无锡。无锡。2015 年年以及以及 2016 年年上上半年，半年，受益于受益于政策宽松政策宽松及及需求集中释放，需求集中释放，南京南京、苏州、苏州和和无锡无锡地价快速地价快速攀攀升，升，房地产库存持续房地产库存持续走低。走低。2016 年年 9 月份之后月份之后，随着各地房地产随着各地房地产调控政调控政策策陆续陆续出台，出台，房地产房地产量价增速有所回调。量价增速有所回调。2017 年年以来，以来，随着调控政策随着调控政策趋趋严，南京市商品房严，南京市商品房市场市场供需出现供需出现回落回落

42、，但，但刚性需求刚性需求仍较为强劲仍较为强劲；无锡商无锡商品房品房市场市场呈现出呈现出量减价稳的态势，总体较为平稳。量减价稳的态势，总体较为平稳。 2016 年前三季度，南京市房地产市场总体呈上升态势，商品房销售额和价格均创历史新高。但随着 2016 年 10 月调控政策出台，商品房销售面积又开始回落。2016 年，南京市完成商品房开发投资 1845.60 亿元，同比增长 29.20%；商品房销售 1558.18 万平方米，同比增长 1.00%；商品房销售额 2766.35 亿元，同比增长 56.00%。土地市场方面，2016 年全年南京市累计出让面积 409.30 公顷；累计成交金额 155

43、5.86 亿元，平均楼面价 17589.00 元/平方米，处于历史高位。2017 年以来，受调控政策不断加强影响3，南京市商品房供需均出现回落，但刚性需求仍较为强劲。2017 年 1-11 月，南京市商品房销售面积为 1266.64 万平方米，同比下降10.80%。 其中住宅销售面积 1083.86 万平方米， 占整体商品房销售之比为85.60%， 同比下降16.80个百分点， 其中别墅及高档公寓同比下降73.00%、144 平方米以上住宅同比下降 41.80%，90 平方米及以下住宅销售同比增长 10.90%。2017 年南京市（不含高淳、溧水）一手房成交 6.20 万套，同比下滑 51.6

44、0%，创 2012 年以来新低。从供给端来看，南京市商品房待售面积亦创新低。截至 2017 年 11 月末，南京市房屋待售面积为 277.44万平方米，同比下降 38.70%。商品房价格方面，在“限购、限贷、限价、限售”的政策背景下，南京楼市开盘价格普遍比同地段二手房便宜5000-10000 元，一、二手房出现价格倒挂现象。2017 年前三季度，南京市商品住宅成交均价为 20087 元/平方米，整体态势稳中略降。2018 年以来，南京市限购政策有所松动。2018 年 1 月 8 日，南京市出台关于进一步加强人才安居工作的实施意见 ，内容主要包括：对高层次人才购买自住房公积金住房标准放宽 4 倍

45、至 120 万元；研究生以上学历及 40 岁以下本科学历人才，持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才可 3 根据 2017 年 5 月 14 日南京出台的最新购房政策，外地户籍在南京市购房需有三年内连续两年以上的社保或个税证明，符合条件的外地户籍人事可购住房一套，有房禁止购买。南京本地户籍人口拥有一套住房的情况下，在南京市主城区可购住房一套，有两套及以上禁止购买。新住房在取得不动产权证后，3 年内不得转让。对于取得预售许可的商品住房项目，若客户累积大于可供房源的商品住房项目，开发商开盘需由公证机构主持公开摇号，按摇号顺序购房。 14 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratin

46、gs 直接落户南京。 2016 年前三季度， 无锡市房地产市场持续， 市场以去库存为主。 2016年 10 月限购政策出台后， 无锡市商品房成交量逐渐下降， 降温明显。 2016年无锡商品房供应量 499.05 万平方米，较上年下降 15.34%，同期商品房销售面积 1276.41 万平方米， 较上年增长 29.30%， 销售额为 1108.03 亿元，较上年增长 16.90%， 成交均价为 9106.00 元/平方米， 较上年增长了 743.00元/平方米。2017 年以来，无锡市商品房供求比出现明显波动，受“925”限购政策4影响，二套及以上改善型需求得以遏制，投机性购房行为收到打击，成交

47、客户以本地自住为主。从新房销售类型来看，低价及外围板块去化较好，高价项目去化率较低。2017 年无锡市主城区商品住宅成交面积 450 万平方米，同比下降 51%；成交总额为 537 亿元，同比下降34.00%；成交均价 11945 元/平方米，同比增长 12.50%。 五、 公司自身素质 （一）公司产权状况 该公司是国有控股上市公司，最终控制人为栖霞国该公司是国有控股上市公司，最终控制人为栖霞国资。资。 截至 2017 年 9 月末，该公司控股股东为栖霞建设集团，期末持股比例为 34.37%。栖霞国资为公司实际控制人。公司产权状况详见附录一。 栖霞建设集团主要经营业务涵盖商品房开发、保障房建设

48、、工程建设管理及对外投资四大业务板块，其绝大部分经营性资产集中于该公司。 2016 年，栖霞建设集团实现营业总收入 29.80 亿元、净利润 1.54亿元。截至 2017 年 3 月末，栖霞建设集团资产总额为 149.08 亿元，负债总额为 111.06 亿元，资产负债率 74.50%。 （二）公司法人治理结构 该公司法人治理结构健全，组织结构较为合理，该公司法人治理结构健全，组织结构较为合理，工作管理规范，工作管理规范，并并制定了较为完善的内部管理制度。公司高层管理团队成员在住宅物业的制定了较为完善的内部管理制度。公司高层管理团队成员在住宅物业的投融资建设、项目管理方面拥有丰富的经验，较好地

49、满足了公司业务发投融资建设、项目管理方面拥有丰富的经验，较好地满足了公司业务发 4 本地人分区域禁购第三套新建商品住房;外地人限购一套住房并需在锡缴纳社保满 2 年;第二次使用公积金贷款，首付比例不低于 4 成。 15 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 展的需要展的需要。公司控股股东栖霞建设集团通过担保、委托借款等多种方式公司控股股东栖霞建设集团通过担保、委托借款等多种方式为公司业务发展提供支持。为公司业务发展提供支持。 该公司根据相关法律法规的要求和自身经营管理需要设立了股东大会、董事会及监事会等决策和监督机构。股东大会是公司的最高权力机构， 股东大会下设董事会和监

50、事会， 董事会和监事会向股东大会负责。公司董事会聘任公司总裁，公司总裁在董事会领导下全面负责公司日常经营管理事务。 该公司与控股股东之间在业务、资产、财务、机构及人员方面保持了一定的独立性，拥有独立管理体系，对所属资产具有独立的控制支配权，并形成了完整的财务核算体系。 该公司控股股东栖霞建设集团分别于 1999 年 12 月和 2001 年 9 月向公司出具不竞争承诺函 ，承诺：栖霞建设集团及其现有或将来成立的全资子公司、控股公司和其它受栖霞建设集团控制的公司将不直接和间接从事与栖霞建设有竞争的业务；如栖霞建设集团的参股公司或栖霞建设集团附属公司的参股公司从事的业务与栖霞建设有竞争，则栖霞建设