金丰投资：2009年6亿元公司债券2011年跟踪信用评级报告.PDF

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1、 公司债券跟踪信用评级报告 公司债券跟踪信用评级报告 1上海金丰投资股份有限公司 上海金丰投资股份有限公司 2009 年年 6 亿元公司债券亿元公司债券 2011 年跟踪信用评级报告年跟踪信用评级报告 跟踪评级结果：跟踪评级结果： 本期公司债券跟踪信用等级：本期公司债券跟踪信用等级：AA+ 主体长期信用等级：主体长期信用等级：AA- 评级展望：稳定评级展望：稳定 债券剩余期限：债券剩余期限：18 个月个月 债券剩余规模：债券剩余规模：6 亿元亿元 跟踪日期：跟踪日期：2011 年年 6 月月 28 日日 上次信用评级结果：上次信用评级结果： 本期公司债券信用等级：本期公司债券信用等级：AA+

2、主体长期信用等级：主体长期信用等级：AA- 评级展望：稳定评级展望：稳定 债券剩余期限：债券剩余期限：30 个月个月 债务剩余规模：债务剩余规模：6 亿元亿元 跟踪日期：跟踪日期：2010 年年 6 月月 28 日日 评级结论：评级结论： 鹏元资信评估有限公司（以下简称“鹏元” ）对上海金丰投资股份有限公司（以下简称“金丰投资”或“公司” ）2009年12月25日发行的6亿元公司债券的2011年跟踪评级结果维持为AA+，发行主体长期信用等级维持为AA-，评级展望维持为稳定。 主要财务指标：主要财务指标： 项目项目 2011 年年 3 月月2010 年年 2009 年年 2008 年年 总资产

3、（万元） 495,750.88446,552.13385,751.38 293,213.56归属于母公司所有者权益 （万元） 196,220.88193,226.94181,706.22 154,307.52资产负债率 59.47%55.70%51.82% 46.07%流动比率 1.722.002.20 1.45速动比率 0.560.841.25 0.65主营业务收入 （万元） 11,281.06135,978.1664,537.66 58,365.84营业利润 （万元） 2,947.7430,273.3624,764.60 18,078.31利润总额 （万元） 2,956.0630,774.

4、0625,400.97 19,017.64综合毛利率 55.79%44.66%64.36% 62.04%总资产报酬率 -8.43%7.76% 7.76%EBITDA（万元） 38,122.4228,182.08 24,698.36EBITDA 利息保障倍数 -3.815.40 3.81经营活动现金流净额 （万元） -34,628.76-129,289.6674,890.24 -14,305.80资料来源：公司审计报告 公司债券跟踪信用评级报告 公司债券跟踪信用评级报告 2 基本观点：基本观点： ? 2010 年公司房地产业务收入及整体盈利规模均大幅增长，整体经营情况良好； ? 房产开发区域逐步

5、由上海向外地扩张，储备项目较多，后续收入有一定保障； ? 上海地产（集团）有限公司经营情况稳定，其为本期债券提供的连带责任保证担保仍可较好的保障本期债券的安全性。 关注：关注： ? 受国家房地产业调控政策影响，公司房地产开发业务和房地产流通业务未来业绩存在一定的不确定性； ? 公司房地产开发投资规模较大，资金压力有所增加。 分析师分析师姓名：刘书芸 刘伟强 电话：021-51035670 邮箱： 公司债券跟踪信用评级报告 公司债券跟踪信用评级报告 3 一、募集资金使用情况一、募集资金使用情况 本期债券募集资金总额6亿元，扣除发行费用后实际募集资金5.93亿元，截至2011年6月28日，公司已经

6、用其中的3亿元募集资金偿还了短期银行借款，剩余资金补充了公司流动资金。 二、运营环境二、运营环境 近年国家对房地产行业陆续出台了多项调控政策且力度不断加大，房地产市场未来的走势具有一定的不确定性近年国家对房地产行业陆续出台了多项调控政策且力度不断加大，房地产市场未来的走势具有一定的不确定性 近年我国房地产行业已经出现过热状态，为使房地产行业平衡稳定的发展，2010 年以来国家从土地、信贷、住房结构等多方面出台了相关政策对房地产市场进行调控（见表 2） 。 表表 1 2010 年至今政府对房地产行业主要调控政策年至今政府对房地产行业主要调控政策 日期日期 颁布单颁布单位位 主要内容主要内容 20

7、10.1.21 国土部 经适房、廉租房和中低价位、中小套型普通商品用地占住宅用地的比例不得低于70%。 2010.4.14 国务院 购买首套且套型建筑面积在90平方米以上的家庭， 贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。 2010.4.15 国土部 公布各地住房供地计划，确保保障房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地优先供应，确保三类房供地不低于 70%。 2010.4.17 国务院 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；不能提供 1 年以上当地纳税证明或

8、社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010.6.8 住建部等 对公共租赁住房建设，从规划、房源筹集、政策支持、监督管理等方面做出规定。2010.9.29 央行、银监会 在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上。 2010.11.3 住建部、财政部等 第二套房公积金贷款利率不得低于同期首套房公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍，首付款比例不得低于 50%，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 2011.1.26 国务院 要

9、求地方政府确定本地区年度新建住房价格控制目标；加大保障性安居工程建设力度；强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%， 贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍； 要从严制定和执行住房限购措施等资料来源：公开资料 2010 年，全国房地产开发投资 48,267 亿元，增长 33.2%，增速比 2009 年提高 17.1 个百分点；2010 年商品房销售面积 10.43 亿平方米，增长 10.1%，增幅比 2009 年回落 33.5 个百分点；商品房销售额 5.25 万亿元，增长 18.3%，比 2009 年回落 58.6 个百分点；70 个大中城市新建住宅销售价格

10、同比上涨 7.6%，二手住宅销售价格同比上涨 5.0%。 从市场反应情况来看，2010年多项调控政策出台之后，抑制了部分需求的释放，全国商品房成交面积同比增速下降明显，但成交价格依然持续上涨，尤其一、二线城市更是快速上涨。因此，为抑止房价不合理上涨，2011年1月国务院出台了更为严厉的房地产调控政策即 公司债券跟踪信用评级报告 公司债券跟踪信用评级报告 4国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 ，包括限购、限贷等调控措施进一步深化，加大保障房尤其是公共租赁住房的建设力度等。在国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出，未来5年全国将规划建设保障房3,600万套，使全国保障

11、性住房覆盖面达到20%左右。保障性住房项目的全面铺开，对未来房价的走势也会造成一定影响。 短期看，受国家调控政策的影响，我国房地产市场成交面积增速放缓，但价格维持高位运行， 如果现有调控政策仍无法为房地产市场降温， 不排除国家进一步出台更严厉的调控政策，因此未来一段时间我国房地产市场的走势具有一定的不确定性。 上海市房地产市场面临较大调控压力，目前房地产销售面积大幅下降上海市房地产市场面临较大调控压力，目前房地产销售面积大幅下降 上海作为国家房地产宏观调控的重点区域， 受限购政策、 保障性住房建设力度加大和房产税等调控措施影响，房地产市场销售面积大幅下降。2010 年上海市全年完成房地产开发投

12、资 1,980.68 亿元，比上年增长 35.3%；商品房施工面积 11,295.03 万平方米，增长 13.4%；竣工面积 1,941.25 万平方米，下降 7.8%；整个房地产业在投资有所增长，但受房地产调控政策影响，上海市房地产竣工面积、销售面积均出现下滑。上海 2010 年销售面积 2,055.53万平方米，下降 39%，其中，商品住宅销售面积 1,685.35 万平方米，下降 42.4%。2010 年商品房销售额 2,959.94 亿元，比上年下降 31.6%，其中，商品住宅销售额 2,395.35 亿元，下降 33.8%。2010 年存量房成交过户面积 1,966.86 万平方米，

13、比上年下降 30%。2011 年房地产调控政策的继续深入，市场观望情绪较大。2011 年 1-3 月，上海市房地产开发投资 468.40亿元，比去年同期增长 11.3%。商品房施工面积 9,752.13 万平方米，增长 19.1%，商品房新开工面积 976.27 万平方米，增长 33.2%，商品房竣工面积 356.11 万平方米，下降 5.7%，商品房销售面积 371.28 万平方米，下降 23.5%。 三、经营与竞争三、经营与竞争 公司房地产开发业务收入有较大的增长，主要是无锡印象剑桥项目结转收入。此外，在经营范围上公司增加了酒店服务业务，拓展了收入来源。2008-2011 年 3 月公司收

14、入结构如下表所示： 公司债券跟踪信用评级报告 公司债券跟踪信用评级报告 5图图 1 2008-2011 年年 3 月公司收入结构（单位：万元）月公司收入结构（单位：万元） 资料来源：审计报告及 2011 年一季度报告 公司主营业务收入在地区分布上发生了一定的变化， 以前主营业务收入主要来源于上海市内项目，随着外地房地产开发业务的拓展，上海市外房地产项目销售收入大幅增加。 表表2 公司公司2008-2010年主营业务收入分地区构成年主营业务收入分地区构成 （单位：万元）（单位：万元） 地区地区 2010 年年 2009 年年 2008 年年 上海市 46,023.7963,458.1057,11

15、4.50 江苏无锡 73,751.29- 四川邛崃 13,838.18- 合计 133,613.2663,458.1057,114.50资料来源：审计报告 房地产流通业务是公司重点发展业务，受当前宏观调控影响，运营压力较大房地产流通业务是公司重点发展业务，受当前宏观调控影响，运营压力较大 房产流通业务是公司战略定位未来发展的重点方向，目前已经形成一定规模。2010 年，公司房地产流通服务业务收入共实现22,481.00万元， 其中中介代理业务收入11,552.01万元，物业买卖收入 10.857.90 万元。受到二手房市场成交量大幅下滑影响，公司二手房代理业务收入与去年同期相比下降了 50%。

16、2010 年公司一手房代理业务和买断业务收入金额较 2009年有所提高， 使得公司全年房地产流通业务整体收入水平同比增幅较大。 公司买断业务收入主要来源于收购物业的销售，其中华漕西郊九韵城二期酒店式公寓结转销售收入 7,463.88万元。当前宏观调控对公司房产流通业务造成一定影响，公司注重提升服务质量，并多渠道增加储备项目来扩大房产流通业务规模。 表表 3 2008-2010 年公司房地产流通业务收入结构明细年公司房地产流通业务收入结构明细 （单位：万元）（单位：万元） 项目项目 2010 年年 2009 年年 2008 年年 买断 10,857.903,340.9311,385.67一手房代

17、理 6,031.703,676.004,388.74二手房代理 4,034.267,998.003,449.52其他 1,557.14693.901,630.67包销 -10,761.84合计 22,481.0015,708.8331,616.44 公司债券跟踪信用评级报告 公司债券跟踪信用评级报告 6资料来源：公司提供 公司房产开发业务销售情况较好，无锡项目开发和销售比重较大公司房产开发业务销售情况较好，无锡项目开发和销售比重较大 从销售情况来看， 2010 年， 公司房地产投资开发业务实现销售 10.12 亿元， 其中无锡 “印象剑桥”二期 7.37 亿元，上海“金丰蓝庭”商铺 1.37

18、亿元，四川邛崃“金丰宜居”1.38 亿元。2010 年，无锡“印象剑桥”二期竣工 188 栋别墅，2010 年销售了 171 栋，2011 年销售了 13 栋，目前还剩 4 栋。 公司目前在建和拟建项目主要为无锡“印象剑桥”三期、无锡“太湖湾金丰豪庭”和上海“世茗国际大厦”项目。无锡“印象剑桥”三期，由 158 栋独栋别墅组成，规划建筑面积 10.18 万平方米，总投资 8.00 亿元，截至 2010 年末已经投资 4.89 亿元，印象剑桥 3-1 期76 栋别墅预计 2011 年年中开始预售， 印象剑桥 3-2 期 82 栋别墅将根据市场和资金回笼情况确定开工时间和开发进度。无锡“太湖湾金丰

19、豪庭”位于无锡市观湖路与渔港路交叉口西北侧， 规划建筑面积 21.47 万平方米， 总投资 25.40 亿元， 截至 2010 年末已投资 10.39 亿元。该项目首批已经开工建筑面积 5.8 万平方米，以联排和叠加别墅为主。上海市卢湾区“世茗国际大厦” 项目已获得建设工程许可证和施工许可证， 由于政府临时借用该地块作为上海世博会非机动车停车点而暂缓施工，2011 年恢复施工。四川邛崃文南安置小区东侧地块（ “金丰宜居”项目）安置房已经整体移交当地政府，另外由于在当地安置小区获得较好收益，故在邛崃市临邛镇城北安置小区地块（ “金丰雅居” ）项目于 2010 年 2 月获得土地，一期 4.78万

20、平方米已经在 2010 年三季度开工，该项目总投资 1.95 亿元，截至 2010 年末已投资 0.63亿元。 2010年，公司房地产委托管理服务业务共实现收入5,546.24万元，其中“上海馨佳园”和“三林城市广场”项目分别实现4,542.38万元、958.62万元收入。2010年，公司“富豪金丰酒店”经营情况明显好转，实现收入4,322.89 万元。 公司新增金融投资业务，目前尚处于发展初期公司新增金融投资业务，目前尚处于发展初期 公司2010年新增金融投资业务。公司拟认购上海黑石股权投资合伙企业（以下简称“黑石投资” ）总规模为50亿元人民币基金的6%，成为其有限合伙人，认购金额不超过3

21、亿元，主要对在中国设立的公司进行股权及与股权有关的投资，公司将根据项目投资情况获得回报。黑石投资由国际领先的私募股权基金管理团队管理，投资经验丰富。另外，2011年1月21日，公司作为一般委托人出资15,000万元与江西江南信托股份有限公司合作设立“江南信托金丰1号房地产流通服务基金投资集合资金信托计划” ，期限为3年，募集资金30,583万元，其中优先委托人的信托资金15,583万元，一般委托人的信托资金15,000万元，信托资金主要对信托计划项下的项目公司进行股权及债权投资。 五、财务分析五、财务分析 财务分析基础说明财务分析基础说明 公司债券跟踪信用评级报告 公司债券跟踪信用评级报告 7

22、以下分析基于公司提供的经安永华明会计师事务所有限公司审计并出具标准无保留意见的 2008-2010 年审计报告及未经审计的 2011 年一季度报告。公司提供的 2008-2011 年一季度财务报表均按照新会计准则编制。 跟踪期内合并范围增加 1 家新设子公司无锡金丰投资有限公司。 资产结构与质量资产结构与质量 公司资产规模有所增长，开发成本大幅增加，整体资产质量较好公司资产规模有所增长，开发成本大幅增加，整体资产质量较好 随着公司业务规模的扩大，公司资产规模也迅速增长，2010 年公司资产总额比上年增长 15.76%。从资产结构看，随着公司业务规模的提升，公司流动资产比重提升。 表表 4 公司

23、公司 2008-2011 年年 3 月资产结构月资产结构 （单位：万元）（单位：万元） 项目项目 2011 年年 3 月月 31 日日2010 年年 2009 年年 2008 年年 金额金额 比重比重 金额金额比重比重 金额金额比重比重 金额金额 比重比重 流动资产合计 流动资产合计 338,553 68.29%325,40572.87%256,66366.54% 192,189 65.55%货币资金 56,061 11.31%71,35415.98%125,16332.45% 54,594 18.62%预付款项 39,273 7.92%45,68110.23%9080.24% 8,819 3

24、.01%其他应收款 12,454 2.51%17,1013.83%18,6694.84% 22,945 7.83%存货 228,725 46.14%189,16442.36%110,63028.68% 105,440 35.96%非流动资产合计 非流动资产合计 157,198 31.71%121,14727.13%129,08833.46% 101,025 34.45%可供出售金融资产 21,239 4.28%20,4564.58%30,3497.87% 15,954 5.44%长期股权投资 68,398 13.80%47,63010.67%43,29811.22% 34,472 11.76%

25、持有至到期投资 15,000 3.03%- - -投资性房地产 8,474 1.71%8,9192.00%14,0813.65% 16,417 5.60%固定资产净额 43,562 8.79%43,6049.76%40,90810.60% 1,535 0.52%资产总计 资产总计 495,751 100.00%446,552100.00%385,751100.00% 293,214 100.00%资料来源：公司审计报告 公司流动资产主要为存货、货币资金、预付账款和其他应收款。公司其他应收款主要是对联营公司马鞍山市金申置业发展有限公司的借款 6,755 万元以及委托贷款 4,200 万元。公司预

26、付账款主要是预付的房产项目包销款，其中预付关联公司上海九韵置业有限公司34,335.47 万元。公司存货主要为开发成本，2010 年末开发成本为 165,344.04 万元，较上年增加 108,095.83 万元，其主要为无锡“印象剑桥”三期和无锡“太湖湾金丰豪庭”项目。 公司非流动资产主要为可供出售金融资产、 长期股权投资和固定资产。 可供出售金融资产为公司持有的交通银行股份有限公司流通股， 截至 2011 年 6 月 23 日该资产市值为 20,903万元。 长期股权投资主要为公司持有的联营公司的股权， 联营公司主要包括上海市住房置业担保有限公司、 马鞍山市金申置业发展有限公司和上海银行股

27、份有限公司等。 公司固定资产主要为“富豪金丰酒店”，其已用于抵押担保。 从整体上看，公司资产规模有所增长，开发成本大幅增加，整体资产质量较好。 公司债券跟踪信用评级报告 公司债券跟踪信用评级报告 8盈利能力盈利能力 公司营业收入大幅增长，综合毛利率下降，投资收益和净利润有所增加公司营业收入大幅增长，综合毛利率下降，投资收益和净利润有所增加 公司 2010 年主营业务收入比去年同期增长 110.55%，总体业务规模大幅上升，主要是房地产投资开发业务规模增长较快，房地产投资开发业务收入较去年同期增加 153.18%，房产流通服务收入比去年同期增加 36.58%，同时还新增加了房地产委托管理业务和酒

28、店服务业务收入。在毛利率水平上，2010 年公司总体毛利率水平有所下降，主要是公司房地产流通服务业务中毛利率较低的房屋买卖收入比重（占 48.3%）大幅增加以及 2010 年结算的四川邛崃 “金丰宜居” 安置房项目毛利率水平偏低的原因所致。 目前公司在建的房产项目较多，未来无锡“印象剑桥”三期、“渔港路”项目以及“世茗国际大厦”商住项目都将给公司带来较好的销售收入。 房产流通业务是公司未来重点发展方向， 未来公司将通过多渠道地增加储备项目， 提升服务质量来获得该板块业务的增长。 房地产委托管理业务是公司近年新增的业务，该部分业务整体毛利率水平较高，但收入规模不大。 表表 5 公司公司 2008

29、-2010 年各个业务毛利率情况年各个业务毛利率情况 项目项目 2010 年年 2009 年年 2008 年年 房地产流通服务业务 61.63%77.99% 71.49%房地产投资开发业务 20.15%41.11% 48.93%房地产委托管理业务 94.45%94.45% -酒店服务业务 81.10%52.36% -合计 44.66%64.36% 62.04%资料来源：公司审计报告 投资收益方面，2010 年比上年同期增加 67.03%，主要是对上海市住房置业担保有限公司的投资收益，2010 年贡献投资收益 8,356.53 万元，2011 年公司增持上海市住房置业担保有限公司股权比例至 40

30、%。 表表6 公司公司2008-2011年年1-3月盈利能力指标月盈利能力指标 （单位：万元）（单位：万元） 项目项目 2011 年年 1-3 月月 2010 年年 2009 年年 2008 年年 营业收入 11,281.06135,978.1664,537.6658,365.84营业利润 2,947.7430,273.3624,764.6018,078.31投资收益 4,913.7714,049.018,411.165,444.18利润总额 2,956.0630,774.0625,400.9719,017.64净利润 2,528.2023,005.7220,646.4215,540.79综合

31、毛利率 55.79%44.66%64.36%62.04%期间费用率 62.01%20.81%29.96%35.42%总资产报酬率 -8.43%7.76%7.76%资料来源：公司审计报告 综合来看，2010 年公司营业收入大幅增长，综合毛利率有所下降，投资收益和净利润有所增加 公司债券跟踪信用评级报告 公司债券跟踪信用评级报告 9现金流现金流 公司房地产项目投资规模加大，资金需求有所增加公司房地产项目投资规模加大，资金需求有所增加 公司经营活动现金流近年有一定波动， 2010年公司经营活动现金流出规模较大， 主要是支付无锡 “太湖湾 金丰豪庭” 项目土地款及上海华漕西郊九韵城二期项目收购款较大所

32、致。 未来，公司在建房地产项目投资规模较大，虽然房产项目多分期滚动开发，但公司整体资金需求仍有一定压力。 同时， 公司新增金融投资业务， 将根据资金情况选择投资相关投资产品，投资资金的支出也将有所加大。未来公司资金的缺口主要还是通过外部融资方式来解决。 综合来看，公司经营活动现金生成能力不断增强，有多元化的融资渠道，但受房地产项目投资规模扩大影响，公司未来资金需求压力有所增加。 表表7 公司公司2008-2010年现金流情况年现金流情况 （单位：万元）（单位：万元） 项目项目 2010 年年 2009 年年 2008 年年 经营活动产生的现金流量净额 -129,289.6674,890.24

33、-14,305.80 投资活动产生的现金流量净额 5,694.06-13,963.61 -29,850.99 筹资活动产生的现金流量净额 69,786.589,642.53 -693.23 现金及现金等价物净增加额 -53,809.0270,569.16 -44,850.02资料来源：公司提供 资本结构与财务安全性资本结构与财务安全性 公司短期借款大幅增加，有息债务压力加大公司短期借款大幅增加，有息债务压力加大 近年来公司债务规模不断扩大，且以有息债务为主，截至 2011 年 3 月 31 日有息债务占整个负债总额的 85%， 有息债务主要是长短期银行借款和应付债券， 总体规模达 25.25

34、亿元，近年公司房地产项目开发规模大幅增长， 大量项目处于建设期， 对外部资金的依赖程度有所提高。 表表 8 公司公司 2008-2011 年年 3 月负债结构月负债结构 （单位：万元）（单位：万元） 项目项目 2011 年年 3 月月 31 日日2010 年年 2009 年年 2008 年年 金额金额 比重比重 金额金额 比重比重金额金额 比重比重 金额金额 比重比重流动负债合计 流动负债合计 196,639 67%162,81565%116,71758% 132,809 98%其中：短期借款 157,500 53%126,50051%46,10023% 98,800 73% 预收款项 11,

35、482 4%9,6004%52,68526% 5,219 4% 其他应付款 12,780 4%4,8032%8,3254% 12,569 9%非流动负债合计 非流动负债合计 98,166 33%85,90735%83,19542% 2,275 2%其中：长期借款 35,500 12%23,5009%18,0009% - - 应付债券 59,556 20%59,49324%59,25730% - -负债合计 负债合计 294,805 100%248,722100%199,913100% 135,084 100%资料来源：公司提供 截至 2011 年 3 月 31 日，公司资产负债率为 59.47

36、%，剔除掉预收账款后的资产负债率为 58.51%。资产负债率较上年有所提高，但整体处于正常水平。公司流动比率、速动比率 公司债券跟踪信用评级报告 公司债券跟踪信用评级报告 10和 EBITDA 利息保障倍数有所下降，但仍表现较好。 表表 9 公司公司 2008-2011 年年 3 月偿债能力指标月偿债能力指标 偿债能力偿债能力 2011年年3月月2010 年年 2009 年年 2008 年年 资产负债率 59.47%55.70%51.82% 46.07%剔除预收账款之后的资产负债率 58.51%54.73%44.20% 45.09%流动比率 1.722.002.20 1.45速动比率 0.56

37、0.841.25 0.65EBITDA（万元） -38,122.4228,182.08 24,698.36EBITDA 利息保障倍数 -3.815.40 3.81资料来源：公司提供 六、其他事项六、其他事项 截至2010年12月31日，公司与关联公司上海中星（集团）有限公司互保余额为60,000万元。详细情况见下表： 表表 10 截至截至 2010 年年 12 月月 31 日公司对外担保情况日公司对外担保情况 （单位：万元）（单位：万元） 被担保主体被担保主体 担保额度担保额度担保期限担保期限 与被担保主体的关系与被担保主体的关系 上海中星（集团）有限公司 60,0002010.9.30-20

38、12.3.30 同一控制下关联方 资料来源：审计报告 七、偿债保障措施分析七、偿债保障措施分析 上海地产（集团）有限公司为本期债券提供连带责任保证担保提升了本期债券的信用水平上海地产（集团）有限公司为本期债券提供连带责任保证担保提升了本期债券的信用水平 截至2010年12月31日，上海地产（集团）有限公司（以下简称“地产集团”）合并资产总额为907.88亿元，所有者权益233.12亿元，资产负债率为74.32%。2010年公司实现营业收入131.03亿元，投资收益9.08亿元，净利润20.03亿元，经营活动产生的现金净流量为-184.41亿元。近三年地产集团主要财务数据和财务指标如下表： 表表

39、11 2008-2010年地产集团主要财务数据年地产集团主要财务数据 （单位：亿元）（单位：亿元） 项目项目 2010年年 2009年年 2008年年 总资产 907.88666.52488.57所有者权益合计 233.12212.39164.55资产负债率 74.32%68.13%66.32%营业收入 131.03128.3390.01利润总额 37.9549.06 38.92 投资收益 9.086.586.56净利润 27.38 20.03 17.74 流动比率 2.22 1.57 1.57 速动比率 0.54 0.77 0.58 经营活动产生的现金流量净额 -184.419.33.86资

40、料来源：地产集团审计报告 公司债券跟踪信用评级报告 公司债券跟踪信用评级报告 11地产集团为上海市国资委下属国有独资企业， 是上海市规模最大的房地产企业之一， 资产质量较好，盈利能力强。鹏元肯定地产集团较强的资本实力，着重考虑其承担了部分政府和社会职能，在业务及政策层面均得到上海市政府的大力支持，政府背景雄厚，因而其实际偿债能力较强，违约风险较低，其提供的担保为本期债券本息的到期偿付提供了有力保障。 公司债券跟踪信用评级报告 公司债券跟踪信用评级报告 12附录一附录一 合并资产负债表（单位：万元）合并资产负债表（单位：万元） 项项 目目 2011 年年 3 月月 31 日日 2010 年年 2

41、009 年年 2008 年年 流动资产： 货币资金 56,060.5971,354.36125,163.37 54,594.20 交易性金融资产 7.72 应收票据 20131 应收账款 1,573.441,597.66339.5 42.99 预付款项 39,273.0845,681.04908.38 8,819.46 应收利息 33.3450.798.21 121.27 其他应收款 12,453.5117,100.5518,669.04 22,945.42 存货 228,725.41189,164.37110,629.69 105,440.37 其他流动资产 413.51456.18716.

42、36 225.21流动资产合计流动资产合计 338,552.88325,404.86256,663.28 192,188.92非流动资产： 可供出售金融资产 21,239.4220,455.5430,348.98 15,954.27 持有至到期投资 15,000.00 长期股权投资 68,398.2147,630.2143,298.04 34,471.74投资性房地产 8,474.408,919.3414,080.80 16,416.96 固定资产净额 43,561.6743,603.8540,908.27 1,535.05 在建工程 32,141.37 无形资产 138.59142.7769

43、.37 5.95 长期待摊费用（递延资产） 3.6114.4386.82 198.45 递延所得税资产 382.1381.14295.83 300.84非流动资产合计非流动资产合计 157,198.00121,147.27129,088.10 101,024.64资资 产产 总总 计计 495,750.88446,552.13385,751.38 293,213.56流动负债： 短期借款 157,500.00126,500.0046,100.00 98,800.00 应付账款 4,742.4510,042.155,359.54 2,788.30 预收款项 11,481.999,599.6052

44、,684.69 5,218.61 应付职工薪酬 1,493.801,869.971,323.48 971.82 应交税费 7,125.428,899.08622.43 3,068.89 应付利息 1,166.40228.87141.83 150.08 应付股利 20.1390.130.13 0.13 其他应付款 12,780.314,802.868,325.24 12,568.97 一年内到期的非流动负债 5002,000.00 8,500.00 其他流动负债 328.24282.14159.91 741.95流动负债合计流动负债合计 196,638.75162,814.82116,717.2

45、6 132,808.75 长期借款 35,500.0023,500.0018,000.00 应付债券 59,555.8459,492.9859,256.60 其他非流动负债 3,110.262,914.435,938.88 2,275.39非流动负债合计非流动负债合计 98,166.1085,907.4183,195.48 2,275.39 公司债券跟踪信用评级报告 公司债券跟踪信用评级报告 13负负 债债 合合 计计 294,804.85248,722.22199,912.74 135,084.14 实收资本（股本） 42,925.0642,925.0639,022.78 39,022.78

46、 资本公积 61,521.2860,933.3769,996.68 59,020.61 盈余公积 13,057.2013,057.2012,532.48 10,727.73 未分配利润 78,717.3476,311.3160,154.27 45,536.39归属于母公司所有者权益合计归属于母公司所有者权益合计 196,220.88193,226.94181,706.22 154,307.52 *少数股东权益 4,725.154,602.974,132.42 3,821.90所有者权益合计所有者权益合计 200,946.03197,829.91185,838.64 158,129.41负债和所

47、有者权益总计负债和所有者权益总计 495,750.88446,552.13385,751.38 293,213.56 公司债券跟踪信用评级报告 公司债券跟踪信用评级报告 14附录二附录二 合并利润表（单位：万元）合并利润表（单位：万元） 项 目 项 目 2011 年 1-3 月2011 年 1-3 月2010 年 2010 年 2009 年 2009 年 2008 年2008 年一、营业收入一、营业收入 11,281.06135,978.1664,537.66 58,365.84 其中：主营业务收入 11,281.06135,978.1664,537.66 58,365.84 减：营业成本 4

48、,987.5775,256.3323,002.11 22,152.85 其中：主营业务成本 4,987.5775,256.3323,002.11 22,152.85 营业税金及附加 4,559.9731,152.5215,210.61 11,769.64 其中：主营业务税金及附加 1,263.1516,165.025,763.55 3,301.94 销售费用 3,296.8214,987.509,447.06 8,467.70 管理费用 2,275.018,993.138,933.10 8,559.33 财务费用 1,423.974,319.83953.53 3,645.81 资产减值损失 0

49、.5631.9984.87 -395.94 投资收益（损失以“”号填列） 4,913.7714,049.018,411.16 5,444.18 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 4,916.949,458.186,807.82 4,283.11二、营业利润（亏损以二、营业利润（亏损以“”号填列）号填列） 2,947.7430,273.3624,764.60 18,078.31 加：营业外收入 30.51527.47661.83 1,067.06 减：营业外支出 22.1926.7725.46 127.73三、利润总额（亏损总额以三、利润总额（亏损总额以“”号填列）号填列） 2,956.06

50、30,774.0625,400.97 19,017.64 减：所得税费用 427.867,768.344,754.55 3,476.84四、净利润（净亏损以四、净利润（净亏损以“”号填列）号填列） 2,528.2023,005.7220,646.42 15,540.79 减：* 少数股东损益 122.17470.55321.51 456.76五、归属于母公司所有者的净利润五、归属于母公司所有者的净利润 2,406.0322,535.1720,324.91 15,084.03 公司债券跟踪信用评级报告 公司债券跟踪信用评级报告 15附录三附录三-1 合并现金流量表（单位：万元）合并现金流量表（单