中国武夷：2015年公开发行公司债券信用评级报告.PDF

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1、证券代码：0 0 0 7 97 证券简称：中国武夷 公告编号：2 0 15-1402 中国武夷实业股份有限公司 2015 年公开发行公司债券信用评级报告关关 注注房地产行业景气度波动。在宏观经济增速放缓、房地产市场结构性供求矛盾凸显的背景下，近期国内房地产行业景气度仍呈现出波动性，行业竞争日益加剧，对公司经营战略的实施提出更高要求。近年来公司负债水平持续上升。 截至 2015 年 3月 31 日，公司资产负债率和总资本化比率已分别增至 84.41%和 78.50%，负债水平偏高。且公司有息债务中短期债务占比偏高，短期偿债压力或有所增加。中国武夷实业股份有限公司 2015 年公开发行公司债券信用

2、评级报告3信用评级报告声明中诚信证券评估有限公司 （以下简称“中诚信证评”） 因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：1、除因本次评级事项中诚信证评与评级对象构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。2、 中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务， 并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意

3、见的情况。4、 本评级报告中引用的企业相关资料主要由评级对象提供， 其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。6、 本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到

4、期兑付日有效； 同时，在本期债券存续期内，中诚信证评将根据跟踪评级安排，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并及时对外公布。中国武夷实业股份有限公司 2015 年公开发行公司债券信用评级报告4发债主体概况发债主体概况中国武夷实业股份有限公司（以下简称“中国武夷”或“公司”）是于 1996 年经福建省人民政府闽政体改199635 号文批准，由福建建工集团总公司（以下简称“福建建工集团” ）独家发起，用其所属的全资子公司中国武夷实业总公司经评估并确认后的净资产入股，以募集方式设立的股份有限公司。1997 年 6 月，经中国证监会监发字1997343、344 号

5、文批准， 公司首次公开发行股票规模为 7,700万股，其中 6,973.50 万股向社会发行，726.50 万股配售给职工，社会公众股于同年 7 月 15 日在深交所挂牌上市流通，职工股于 1998 年 1 月 16 日上市流通。2006 年 8 月 21 日，经国务院国有资产监督管理委员会国资产权20061076 号文批准，控股股东福建建工集团将所持的 11,488 万国有股转让给福建省能源集团有限责任公司（以下简称“福建能源集团” ） 。根据中国武夷实业股份有限公司股权分置改革方案和2006 年第一次临时股东大会暨相关股东会议决议 ，2006 年 10 月 12 日，原非流通股股东向登记在

6、册的流通股股东按每10股执行3股股份作为股权分置改革对价安排。截至 2015 年 3 月末， 公司注册资本 38,945.244万元，其中福建建工集团持股 12,269.774 万元，占比 31.51%， 为公司第一大股东；福建能源集团持股8,381.667 万元，占比 21.52%。公司最终控制方为福建省人民政府国有资产监督管理委员会。公司目前的主营业务由房地产开发和国际工程承包两大板块构成，其中，公司房地产开发立足于福建省内，目前已拓展至北京市、南京市、重庆市等地；国际工程承包以肯尼亚为中心，在非洲市场逐步开拓， 主要承接公路、 市政建筑工程等项目。截至 2014 年 12 月 31 日，

7、公司资产总额 79.58亿元，所有者权益合计 17.23 亿元（含少数股东权益） ，负债总额 62.35 亿元，资产负债率为 78.35%。2014 年，公司实现营业收入 21.24 亿元，取得净利润 0.99 亿元，经营活动现金净流量为-0.81 亿元。截至 2015 年 3 月 31 日，公司资产总额 86.09亿元，所有者权益合计 13.42 亿元（含少数股东权益） ，负债总额 72.67 亿元，资产负债率为 84.41%。2015 年 13 月，公司实现营业收入 4.17 亿元，取得净利润 0.21 亿元，经营活动现金净流量为-0.37亿元。本期债券概况表表 1：本：本期期债券基本条款

8、债券基本条款基本条款基本条款发行主体中国武夷实业股份有限公司债券名称中国武夷实业股份有限公司 2015 年公开发行公司债券申请规模人民币 5 亿元债券期限本期债券期限为 7 年期，分别在第 5 年末附发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。债券利率固定利率，发行票面利率由发行人与主承销商根据市场询价情况协商确定。若第 5年末发行人行使上调票面利率选择权，则未被回售部分的债券第 6 年票面利率为债券存续期第 5 年票面利率加上上调基点；若第 5 年末发行人未行使上调票面利率选择权，则未被回售部分的债券第 5 年票面利率仍维持原票面利率不变。偿还方式本期债券采用单利按年计息，不计复利，逾期不另

9、计息。在计息期限内每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。募集资金用途本期债券募集资金在扣除发行费用后，拟用于偿还银行贷款与补充流动资金。资料来源：公司提供，中诚信证评整理行业分析行业分析房地产行业房地产业是中国经济增长的支柱产业之一，在国民经济发展中起着重要作用。从“国房景气指数”运行趋势来看，该指数上一轮的波动是在 2007 年11 月触顶，达到 106.59；至 2009 年 3 月探底，至94.74。本轮在 2010 年 3 月触顶，达到 105.89 后，在严厉的调控政策影响下，房地产投机性需求逐步得以遏制，国房景气指数从高位开始回落，并于2011 年 12 月

10、份跌落至 98.89。2012 年以来，前 9个月房地产景气程度承接上年下行态势继续走低，截至 2012 年 9 月国房景气指数为 94.39，较 2011年末降低 4.5。随着九、十月房地产传统销售旺季的到来，加之开发商资金状况有所改善，开工能力增强，房地产景气程度缓慢回升。2013 年，在市场回暖、以刚性需求和首改需求为主导的带动下，国内房地产行业景气度较 2012 年有所回升，国房景中国武夷实业股份有限公司 2015 年公开发行公司债券信用评级报告5气指数全年保持在 97 左右。2014 年，国内房地产市场受到诸多政策不确定性的影响，国房景气指数持续回落。截至 2014 年 12 月末，

11、国房景气指数为93.93 点。进入 2015 年，国房景气指数延续下滑态势，截至 3 月末，国房景气指数回落至 93.11，较上年末下降 0.82 点。图图 1：2010.112015.03 国房景气指数国房景气指数资料来源：国家统计局，中诚信证评整理在房地产投资方面，根据国家统计局数据显示，2012 年全国共完成房地产开发投资 71,804 亿元， 同比增长 16.2%， 增速回落 11.9 个百分点。 2013年，在需求释放的带动下，全国房地产开发投资增速有所恢复，全年完成投资 86,013 亿元，同比增长19.8%， 增幅比 2012 年提高 3.6 个百分点。 2014 年，商品房销售

12、的下降导致房地产开发投资增速逐步回落，全年完成房地产开发投资 95,036 亿元，增速已经下降至10.5%。 2015年以来行业政策不断放松，但房地产行业投资增速在一季度仍延续回落态势，2015 年 13 月，全国房地产开发投资 16,651 亿元，同比名义增长仅为 8.5%。图图 2：2012.032015.03 全国房地产开发投资情况全国房地产开发投资情况资料来源：国家统计局，中诚信证评整理施工方面，受房地产投资增速下滑的影响，2012 年全国房屋新开工面积增速大幅下滑， 并出现负增长，当年全国房屋新开工面积 177,334 万平方米，下降 7.3%。2013 年市场销售火热推动房地产开发

13、企业投资活动明显加强，房地产新开工面积增速较 2012 年呈明显提升，2013 年全国房屋新开工面积 201,208 万平方米，较 2012 年增长 13.5%，增幅提高 2 个百分点。2014 年，房地产销售形势急转直下，使得房地产开发企业对新项目开发持较为谨慎态度，有意控制新楼盘的开工规模以降低企业自身现金支出，2014 年，房地产新开工面积 179,592万平方米，同比下降 10.7%。2015 年一季度，房地产开发企业对新项目开发仍持谨慎态度，房地产新开工面积 23,723.62 万平方米，同比下降 18.45%。在商品房库存增加以及出清周期延长的背景下，房地产新开工面积同比下降将导致

14、未来新增供给量的下滑，有助于缩短房地产市场恢复供需平衡的时间。土地成交方面，2012 年，房地产开发企业在政策走势及市场持续性回暖并不明朗、资金面压力依然较大等多方面因素作用下，减少了土地购置活动和支出。2012 年，房地产开发企业土地购置面积35,667 万平方米，较 2011 年下降 19.5%；土地成交价款 7,410 亿元，同比下降 16.7%，降幅较 2011 年扩大 6.4 个百分点。2013 年随着房地产市场的成交走势的不断上扬，房地产企业加大土地市场投入力度，同时，2013 年地方政府面临较大的债务压力，土地出让积极性较高。供求双方作用下，全国土地市场也迎来了成交高峰。2013

15、 年，房地产开发企业土地购置面积 38,814 万平方米， 比上年增长 8.82%，土地成交价款 9,918 亿元，增长 33.9%，增速提高2.4 个百分点。2014 年，伴随着房地产销售情况的下滑，房地产业购置面积同比出现下降，当年房地产业土地购置面积 33,383.03 万平方米，同比下降14.0%；但由于房地产开发企业购置土地区域转向土地价格较高的一、二线城市，同期土地成交价款为 10,019.88 亿元， 同比增长 1.0%。 2015 年一季度，房地产业土地购置面积 4,051.42 万平方米，同比下滑32.37%， 同期房地产业土地成交价款下滑27.82%至 1,123.16 亿

16、元。中国武夷实业股份有限公司 2015 年公开发行公司债券信用评级报告6从销售情况看， 2012 年随着调控政策效益的显现，房地产市场需求出现萎缩，商品房销售增长缓慢， 2012 年全国商品房销售面积 111,304 万平方米，同比增长 1.8%，增速降低 3.1 个百分点；商品房销售额 64,456 亿元，同比增长 10%，增速降低 2.1 个百分点，商品房销售面积和销售额增速继续回落。在宏观调控政策的持续影响下，房地产投机性需求得以遏制，刚性和改善性需求成为房地产市场主要购买力。 2013 年， 刚性和改善性需求出现集中释放，当年全国商品房销售面积 130,551 万平方米，比上年增长 1

17、7.3%，增速比 2012 年提高 15.5 个百分点；其中，住宅销售面积增长 17.5%，办公楼销售面积增长 27.9%，商业营业用房销售面积增长 9.1%；同年，商品房销售额 81,428 亿元，增长 26.3%，增速比 2012 年提高 16.3 个百分点；其中，住宅销售额增长 26.6%，办公楼销售额增长 35.1%，商业营业用房销售额增长 18.3%。2014 年， 受银行信贷收紧及价格预期变化等因素影响，全国商品住宅销售面积同比持续下降，带动商品房销售量加速下滑。2014 年，全国商品房销售面积和销售额分别为 120,649 万平方米和 76,292亿元，同比分别下降 7.6%和

18、6.3%；其中商品住宅销售面积和销售额分别同比下降 9.1%和 7.8%。在销售下滑和高库存的双重压力下，住房价格涨幅趋缓，2014 年 14 月，百城住宅价格指数环比虽有增长，但涨幅亦逐步缩小，自 2014 年 5 月以来，百城指数环比已经连续下降 9 个月。 2015 年一季度全国商品房销售面积与销售额分别为 18,254 万平方米和 12,023 亿元，同比分别下降 9.23%和 9.34%，仍呈现下跌态势；同期百城住宅价格亦延续 2014年四季度下跌态势，但跌幅有所收窄，累计小幅下跌 0.18%。随着房地产市场短期供大于求，导致库存量连续攀升。 截至 2014 年末， 全国商品房待售面

19、积 6.22亿平方米，较 2013 年末增加 1.29 亿平方米。其中，住宅待售面积4.07亿平方米， 较2013年末增加0.83亿平方米。2015 年 3 月商品房待售面积 6.50 亿平方米，同比增加 24.6%，增幅在连续 3 个月下滑后首次扩大，待售面积创历史新高。表表 2：20122014 年房地产开发投资资金来源年房地产开发投资资金来源单位：亿元、单位：亿元、%指标指标201220132014资金来源合计96,538122,122121,991同比增长率12.726.5-0.1其中：自筹资金自筹资金39,08347,42550,419占比48.4838.8341.33同比增长11.

20、721.36.3国内贷款国内贷款14,77819,67321,242占比15.3116.1117.41同比增长13.233.18.0利用外资利用外资402534639占比0.420.440.52同比增长-48.832.819.7其他来源其他来源42,27554,49149,689占比43.7944.6240.73同比增长14.728.9-8.8资料来源：国家统计局，中诚信证评整理从房地产企业资金来源看， 2014 年房地产开发企业到位资金 121,991 亿元，比 2013 年下降 0.1%。结构上看，自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他来源在房地产企业资金中仍占据主导位置，这两部分

21、资金来源在房地产企业到位资金中的占比超过 70%。2014 年， 自筹资金和国内贷款同比增速分别为 6.3%和 8.0%，占比分别提高至41.33%和 17.41%。 从房地产贷款余额的结构看， 个人购房贷款是房地产贷款最主要的组成部分，在房地产贷款中的占比一直保持在 60%以上。 截至 2014年末，全国个人购房贷款余额为 115,278 亿元，个人购房贷款占房地产贷款总额的 66.32%， 房产和地产开发贷款在房地产贷款中占比为 32.41%。2014年其他来源资金 49,689 亿元，同比下降 8.8%，该类资金占比也下降至 40.73%；在其他来源资金中，定金及预收款 30,276 亿

22、元，同比下降 12.4%，个人按揭贷款 13,745 亿元，同比下降 2.6%。房地产行业是受政策影响波动较大的行业，从行业政策来看，2008 年受金融危机的影响，房地产行业出现短暂衰退，国家出台刺激性救市政策，此期间房价经历由跌到快速上涨的 V 字型走势。 2010年以来，为了遏制房价快速上涨，国务院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控政策，各地纷纷出台相应的细化措施，强化行业政策的执行和监中国武夷实业股份有限公司 2015 年公开发行公司债券信用评级报告7督力度。 2011 年， 在“调结构， 稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控。“国八条”、房产税改革先后落地，“限购”、“

23、限贷”等政策全面升级，限购城市从 2010 年的不足 20 个，大幅增加近 50个。 2012 年中央及相关部委继续坚持房地产调控从紧的方向。2013 年全国房地产市场调控基调贯彻始终， 但不同城市政策导向出现差别化。年初，国务院出台“新国五条”，进一步明确了支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。2014 年继“两会”上中央提出分类调控后，地方政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额

24、度等层面，南宁率先松绑限购政策，之后其他限购城市陆续放松限购，10月份后仅剩“北上广深”和三亚尚未放松限购；对于更为重要的资金层面，中央政府相继出台央五条、定向降准，以及央行银监会放松“二套房”贷款的认定标准等微刺激措施引导、稳定住房消费，支持居民合理的住房需求。自 2014 年下半年以来，政策面对房地产的支持力度日渐增强。2014 年 9 月 30 日，中国人民银行发布中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知，从房地产市场供给和需求两个层面给予了较为明确的支持；2015 年 3 月 30 日，中国人民银行、住建部与银监会联合下发关于个人住房贷款政策有关问题的通

25、知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于 40%；同日，财政部下发财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知，购买 2 年以上普通住房销售免征营业税。与此同时，中国人民银行多次宣布降准，以缓解银行可贷资金不足问题，促进上述政策实际落地；此外，上海、浙江、江苏、深圳、福建等省市的楼市公积金新政落地；津闵粤自贸区总体方案、长江中游城市群发展规划、温州民营经济创新发展示范区等获批。总体看，放松首套房贷认定、降低二套房首付比例、公积金贷款优惠、调整营业税全额征收的免征期以及降息等举措，在稳定购房者预期的同时，能够有效降低置业门槛，减轻二手房交易的

26、税费负担，有助于改善型需求在短期内的释放。同时，随着货币政策进入降息周期，购房成本和房地产企业资金成本也将不同程度回落。房地产行业政策面从过去的“严格调控”向“正常化”回归，将对房地产市场和行业带来积极影响，但在房地产市场结构性供求矛盾凸显的环境下，政策效果仍有待观察。建筑施工行业建筑业是国民经济的重要支柱产业之一，其发展与社会固定资产投资规模密切相关。近年来，我国国民经济始终保持着发展态势，全社会固定资产投资规模逐年递增，20062013 年实现年均复合增长率 22.2%。2013 年我国全社会固定资产投资为447,074 亿元，同比增长 19.3%（扣除价格因素，实际增长 18.9%） 。

27、伴随着固定资产投资的快速增长，我国建筑业亦保持了持续增长态势，20062013 年期间，建筑业增加值年均复合增长率为 18.83%。其中，2013 年实现全社会建筑业增加值 38,995 亿元，同比增长 9.5%； 同期，全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润 5,575 亿元，同比增长 16.7%。2014 年，我国全社会固定资产投资512,761 亿元，同比增长 15.3%（扣除价格因素，实际增长 14.7%） ，增幅较上年同期回落 4 个百分点，固定资产投资增速的持续放缓对建筑业形成了一定压力。图图 3：20102014 年年我国建筑业增加值及增速我国建筑业增加值及增速与全

28、社会固定资产投资与全社会固定资产投资总额总额及增速及增速资料来源：20102014 年国民经济和社会发展统计公报，中诚信证评整理中国武夷实业股份有限公司 2015 年公开发行公司债券信用评级报告8近年来，我国全社会固定资产投资增速虽持续回落，但通过改变目前粗放的发展模式，我国建筑业实力仍在不断增强，未来随着新型城镇化进程的进一步推进，预计我国建筑业发展不会出现大幅度减速的状况，行业增加值增速仍将维持在较高水平。随着我国建筑业总产值和增加值屡创新高，依靠每年过万亿的市场规模以及 15%以上的年均复合增长率，中国已成为全球规模最大的建筑市场，国际地位突出。在美国工程新闻记录 （ENR）杂志发布的“

29、2014年度全球工程承包商250强”排行榜中，中国大陆共有 47 家企业入围。中诚信证评认为，受益于世界经济持续复苏以及我国扩大内需的经济政策，我国基础设施投资建设的重心将逐步向城市轨道交通、保障性住房、水利水电、电网改造和新能源等工程领域转移，建筑市场依然具有较大的发展空间。另外，我国建筑企业施工能力已达世界先进水平，国际承揽规模必将不断扩大，在美国工程新闻记录 （ENR）杂志发布的“2014 年度全球国际承包商 250 强”排行榜中，中国大陆共有62 家企业入围。中诚信证评同时关注到，建筑行业作为高耗能行业，其发展与国家低碳绿色发展战略有所背离。据统计，我国建筑业能耗占全社会能源消耗的 3

30、0%左右，超过 95%的既有建筑属于较为落后的高耗能建筑，此外建筑垃圾占居民活动产生垃圾总量的40%。 根据“十二五”规划的节能减排目标， “到 2015年单位 GDP 能耗比 2010 年下降 16%”，建筑业能否做好节能减排工作成为影响国家绿色目标的重要因素。在此背景下，发展绿色建筑、实现产业升级成为建筑行业发展的当务之急。竞争实力竞争实力作为从事房地产开发及国际工程承包业务的上市公司，公司业务能力及产品质量较好，具有良好的社会影响力和品牌知名度公司的业务涵盖国内外房地产投资开发、国内外工程承包等，拥有国家一级房屋建筑工程施工总承包资质和国家一级房地产开发资质，拥有肯尼亚房建、土木工程、电

31、子服务、机械工程 NCA1 级承包商资质，连续 21 年跻身“全球最大 250 家国际承包商”，成为福建省“走出去”的主力军。公司海外承包施工项目数量较多，凭借较高的施工质量、合理的工期及良好的信誉得到了各业主和当地政府的肯定，在国际工程承包市场上具有一定的品牌知名度和影响力。此外，近年公司在国内开发的多个房地产项目，如北京武夷花园、南京武夷花园、南京武夷绿洲等楼盘，获得了“金牌居住区”、“绿色社区”、“明星楼盘”、“社区品牌形象大使”、“最佳生态社区”等称号，具备一定的业务实力。公司的市场开拓能力逐步提升，市场布局逐步完善公司房地产业务以福建省为中心，逐步向国内其他省市拓展，目前已在南京市、

32、北京市、重庆市等国内一、二线城市拥有项目开发；国际工程已建立了以肯尼亚为中心的东、西非区域市场，战略布局逐步完善。目前，肯尼亚分公司已发展成为集项目投资、房地产开发、机械设备租赁、物资采购、工程施工为一体的管理功能区域总部，提升了整体资源整合能力，增强公司整体竞争力。公司维持“房地产+国际工程承包”的双主业形态，形成了业务互补近年来，公司“房地产+国际工程承包”的双主业形态保持了较为稳定的发展态势，房地产业和国际工程承包在资产结构、经营方式、财务管理、人员配置等方面存在一定差异。双主业的发展模式在一定程度上可以为公司减少经营风险，在房地产持续调控和宏观经济环境低迷的情况下，公司双主业互为补充，

33、提高了公司整体的竞争实力。业务运营业务运营公司主营业务包括房地产开发和国际工程承包两大板块。20122014 年，公司分别实现营业收入 23.61 亿元、23.86 亿元和 21.24 亿元。近三年公司营业收入存在一定的波动性，主要是由于房地产行业持续进入调整期，市场景气度低迷导致房地产销售收入三年连续下降所致。另一方面，公司的国际工程承包业务收入保持增长，一定程度上弥补了房地产业务收入下降对公司整体收入的影响。此中国武夷实业股份有限公司 2015 年公开发行公司债券信用评级报告9外，公司其他收入主要来源于建材国内外贸易、劳务技术服务收入以及其他相关业务。表表 3：20122014 年年公司营

34、业收入构成情况公司营业收入构成情况单位：亿元单位：亿元业务类型业务类型201220132014房地产开发业务15.5714.978.18国际工程承包业务7.288.0212.08其他业务0.760.870.98合计合计23.6123.8621.24资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理房地产开发业务项目开发运营公司的房地产项目开发运营业务主要分布区域包括福建省内、江苏省、重庆市、北京市等地，立足于福建省，向全国范围内其他省市辐射。从项目开发运作的情况看，公司根据房地产市场的实际情况及走势安排自身的项目开发进度，注重项目运作的稳健性以及开、竣工计划与销售计划的匹配度。近年来，国内经济增速放缓，房

35、地产行业逐步进入调整期，房企去库存的压力加大，公司根据市场情况每年调整开发节奏，故近三年的房地产开发节奏呈现出一定的波动性。20122014 年，公司新开工面积分别为 37.95 万平方米、 24.16 万平方米和 46.27 万平方米， 其中 2013 年新开工面积回落，主要受宏观调控政策影响导致房地产行业景气度低迷所致。 2014 年， 由于前期项目逐步实现消化，公司加大了新项目的开发力度，当年新开工了莆田涵江武夷木兰都一期、周宁武夷龙腾世纪一期等项目，新开工面积的增长为公司未来经营业绩的增长提供了一定保障，但也对公司后续资金投入提出了要求。竣工项目方面，20122014 年，公司项目竣工

36、面积分别为 12.04 万平方米、43.08 万平方米和19.11 万平方米，其中 2014 年公司竣工面积大幅下降，主要是由于之前年度开工面积较少以及受项目交付时间分布的影响出现波动。表表 4：20122014 年年公司公司房地产房地产项目开工、竣工情况项目开工、竣工情况单位单位：万平方米、：万平方米、个个指标指标201220132014新开工面积37.9524.1646.27竣工面积12.0443.0819.11在建面积102.86115.15118.32资料来源：公司提供，中诚信证评整理销售方面，公司坚持去库存的销售策略，各项目公司根据区域市场的特点，分类调整定价策略，同时加大广告投放力

37、度，通过各种渠道推动楼盘顺利实现销售，但由于近年来国内二、三线房地产市场景气度下行，公司的销售节奏趋缓。20122014年，公司分别实现合同签约销售面积 23.84 万平方米、17.04 万平方米和 7.51 万平方米，呈持续下降态势；合同销售金额 17.96 亿元、13.05 亿元和 5.51亿元。2014 年，公司继续推进南平武夷花园、南平武夷名仕园、重庆武夷滨江、长春武夷嘉园、北京通州武夷花园 （月季园、 水仙园、 紫荆园、 牡丹园） 、南京武夷绿洲、 南京武夷水岸家园、 建瓯武夷花园、福建涵江武夷嘉园、诏安武夷名仕园等多个现有楼盘的销售工作，整体进度较为平稳。销售均价方面，201220

38、14 年公司项目销售均价 7,534 元/平方米、7,658 元/平方米和 7,337 元/平方米， 2014 年公司销售均价的下降是由于当年实现销售的项目主要在福建省二、三线城市，房价相对较低所致。从销售区域分布情况来看，近年来公司福建省内及省外各地的项目开发呈现交替推进的态势，因此 每 年 的 销 售 区 域 分 布 存 在 一 定 的 变 化 ，20122014 年福建省内销售金额占总销售金额的比重分别为 33.85%、42.53%和 50.45%。表表 5：20122014 年年公司公司房地产业务运营情况房地产业务运营情况单位：万平方米、单位：万平方米、亿元亿元指标指标20122013

39、2014销售面积23.8417.047.51销售金额17.9613.055.51结算面积21.5018.9711.57结算金额15.5714.978.18资料来源：公司提供，中诚信证评整理受销售面积持续下降的影响，公司近三年项目结算面积和结算金额也相应减少。 2014 年公司实现中国武夷实业股份有限公司 2015 年公开发行公司债券信用评级报告10结算面积 11.57 万平方米，同比下降 39.01%；结算金额为 8.18 亿元，同比下降 45.36%；结算均价为7,070 元/平方米，较 2012 年 7,242 元/平方米下降2.38%。从结算区域分布来看，20122014 年，公司在福建

40、省的项目结算金额占总结算金额的比重分别为 28.41%、13.60%和 82.54%。总体看，公司近年来项目结算区域分布情况的变动较大。表表 6：20122014 年年公司公司房地产销售、结算区域分布情况房地产销售、结算区域分布情况单位：单位：%区域区域201220132014销售额销售额占比占比结算额结算额占比占比销售额销售额占比占比结算额结算额占比占比销售额销售额占比占比结算额结算额占比占比福建省33.8528.4142.5313.6050.4582.54江苏省56.2460.2939.0068.5926.503.85重庆市9.9110.9816.0915.1219.069.71其他-0.

41、322.382.693.993.90资料来源：公司提供，中诚信证评整理土地储备在国内房地产行业整体景气度不高的情况下，近年公司房地产业务主要以现有项目建设以及销售库存为主，土地储备工作进展较为缓慢。目前，公司在北京通州武夷花园南侧尚有约600亩待开发的土地储备， 根据有关规划， 项目建筑总面积约100万平方米，其中大部分为住宅用房，目前公司正积极推进该项目的立项工作。较为优质的土地储备为公司后续的项目开发及销售奠定了良好的基础。除此之外，2014年公司未新增土地储备，组织考察了福建省内的部分项目， 包括宁德市福安岩湖坂19.23亩土地项目等，同时公司保持了对境外肯尼亚等国相关地块的跟踪，未来也

42、积极准备推动境外土地的储备工作，以实现房地产开发业务的可持续发展。国际工程承包业务公司是福建建工集团下属的国际工程施工承包业务的运营主体。 从国际区域市场看， 由于中东、非洲等地区的经济发展水平相对较为落后，社会基础设施水平亟待改善，拉动了区域建筑工程市场需求的快速增长。目前，公司已经形成了以肯尼亚为中心，覆盖坦桑尼亚、埃塞俄比亚、南苏丹、乌干达等国家的东非区域市场；以刚果（布）和赤道几内亚为中心的西非区域市场。同时，公司也在逐步推进以阿曼、伊朗等国家为代表的中东区域市场的拓展工作。20122014年，公司分别实现国际工程承包业务收入7.28亿元、8.02亿元和12.08亿元，年复合增长率为2

43、8.82%，收入规模保持增长。业务资质方面，截至2015年3月末，公司已取得地基与基础工程专业承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级、市政公用工程施工总承包二级、环保工程专业承包二级、公路工程施工总承包二级、 公路路面工程、 路基工程专业承包二级等资质，能够满足现阶段业务开展的需求。表表 7：20122014 年年公司公司工程承包项目中标、完成情工程承包项目中标、完成情况况单位：单位：个、亿元个、亿元指标指标201220132014新中标工程8914新中标金额16.018.017.3完成产值12.311.310.1资料来源：公司提供，中诚信证评整理从近三年的业务运营情况看，虽然全球经济环境较为

44、低迷，但亚、非地区的基础设施建设需求保持了增长的态势，带动了公司工程承包业务量的增长。20122014年，公司分别新中标工程项目8个、9个和14个，中标合同金额分别为16亿元、18亿元和17.3亿元。随着国际工程承包市场的竞争加剧，2014年公司新中标合同金额有所减少，主要是由于肯尼亚市场工程承接量下滑所致，未来公司将加大参与周边国家基础设施项目竞标及投资的力度。工程完工方面，20122014年，公司分别完成施工产值12.3亿元、11.3亿元和10.1亿元。2014年，公司已竣工的项目包括肯尼亚穆温吉木恩古（C93）道路项目、肯尼亚金融研究学校卢拉卡校区教学楼、肯尼亚商业银行总部办公大楼项目、

45、肯尼亚兰加塔市政道路（C58）工程等7个项目。表表 8：20122014 年年末末公司公司工程承包项目在建情况工程承包项目在建情况单位：单位：个、亿元个、亿元指标指标201220132014在建工程数量152018在建工程金额28.540.538.9资料来源：公司提供，中诚信证评整理在建工程方面，2014年，公司承包的肯尼亚托比-摩亚雷（A2）公路工程、肯尼亚A104公路工程、肯尼亚C13公路工程、 肯尼亚内罗毕大学综合大楼、中国武夷实业股份有限公司 2015 年公开发行公司债券信用评级报告11肯尼亚金融学校二期项目、肯尼亚内罗毕四通枢纽别墅及公寓（二期） 、赤道几内亚BATA2一期河道整治项

46、目、 NSORK市城市道路网、 埃塞俄比亚YA-6道路工程、菲律宾里卡路项目等14个主要在建项目按施工计划有序推进，截至2014年末，公司在建工程数量合计18个， 在建工程合同金额合计38.9亿元。随着部分项目的逐步完工，截至2015年3月末，公司在建工程合同金额合计为33.7亿元。表表 9：截至截至 2015 年年 3 月末月末公司公司前十大合同金额在建工程情况前十大合同金额在建工程情况项目名称项目名称开工日期开工日期预计竣工预计竣工日期日期合同金额合同金额（亿元）（亿元）截至截至 2015 年年3月末，月末，项目完工进度（项目完工进度（%）刚果共和国蒙哥 120 万吨钾肥项目2013.07

47、2016.038.0828.6肯尼亚特比-摩亚雷（A2）公路修建项目2013.012016.017.9455.9赤道几内亚 NSORK 城市道路网工程项目2014.022016.073.7224.0肯尼亚马萨拉-苏纳-科韩查（C13）公路项目2013.052016.023.3347.2肯尼亚金融学校宾馆改建扩建及翻修工程项目2013.122016.072.7726.1肯尼亚提姆博拉至埃尔多雷特（A104)公路修复项目2012.052015.052.13149.5肯尼亚内罗毕大学塔楼施工项目2013.022015.101.6257.8肯尼亚索莱亚四通房地产项目（二期）2011.122015.03

48、1.4571.3赤道几内亚 BATA2 一期河道综合整治工程项目2014.022016.010.9979.1埃塞俄比亚伊尔加杰费-阿格勒马里亚姆（YA-6）公路项目2014.022015.120.6021.5资料来源：公司提供，中诚信证评整理项目类型方面，公司国际工程承包业务涵盖了公路工程、市政建筑工程、房地产项目施工以及其他城市基础设施工程等类型，以道路工程及市政建筑为主。20122014年，公司在建公路项目数量分别为4个、 5个和7个； 市政建筑工程数量分别为7个、11个和9个。 公路项目完工工程金额分别为1.7亿元、2.1亿元和1.4亿元；市政建筑完工工程金额分别为9.2亿元、2.5亿元

49、和3.8亿元。业务模式方面，公司主要通过公开招投标的方式获取项目。当地的项目子（分）公司通过报刊、网络等公开媒体获得项目信息，从项目性质、公司资质、资金实力等方面考量并决定是否参与投标，随后向公司总部提交项目可行性报告等招标文件，总部批准后进入项目投标书编制阶段。投标书递交业主后进行现场开标，从投标人的价格、技术等方面进行综合比较并择优选择，中标后进行714天的公示，无异议后公司与业主协商各项合同条款，项目子（分）公司在获得公司总部的授权后与业主方签订工程承包合同。结算方面，公司在投标时须提交投标保函，保函金额根据各国的规定来确定，签订承包合同时须支付履约保函，一般为合同金额的10%，工程完工

50、验收通过后业主支付完毕工程款的90%95%，余款作为质量保留金，在工程无质量问题的前提下，一般根据各国的要求在0.52年内退还。目前，公司参与的工程承包项目的业主方一般为非、亚各国的政府部门，例如工程部、公路部、交通部、机场管理局等。此外，公司也会视项目实际情况与当地企业业主进行合作，但占比较少。2014年，公司前五大客户包括非洲发展银行、赤道几内亚项目办公室、肯尼亚乡村公路局、肯尼亚公路工程部和肯尼亚城市公路局，前五大客户的合计收入为4.72亿元，占当年工程承包业务收入的比重为39.07%。公司项目回款一般按照合同条款执行，客户整体的信用资质较高，款项按工程进度分几次支付，总体较有保障。总体