金科股份：2018年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告.PDF

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1、 公司债券信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 2 了资本结构。 4近三年，公司收入和净利润规模持续大幅增长。 关注 1房地产行业受宏观政策调控影响大，未来房地产市场运行存在不确定性。 2公司存货中开发产品占比较大，而开发产品中主要为重庆非主城区项目，此外公司在乌鲁木齐、内江、咸阳、遵义、郴州等城市仍拥有一定规模的储备项目，需关注公司上述区域项目未来的销售情况。 3 近年公司拿地速度加快， 2017 年前三季度经营活动现金流出规模较大，考虑到公司目前在建、拟建项目规模大，后续开发所需投资额大，公司或将面临一定的资金压力。 4 公司资产负债率高， 2017 年第三季度债务规模明显升高。公司有息

2、债务到期时间主要集中在 3 年以内，有一定的集中偿还压力。 分析师 张兆新 电话：010-85172818 邮箱： 候珍珍 电话：010-85172818 邮箱： 传真：010-85171273 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层（100022） Http：/ 公司债券信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 4 一、主体概况 金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科股份”或“公司”）成立于 1986 年 12 月，原名为重庆东源钢业股份有限公司（以下简称“东源钢业”），系重庆市人民政府以重府发1986290号文批准， 由重庆钢铁公司以第四钢铁厂为主体进行股份制试点

3、组建的股份有限公司。 1987 年 3 月，东源钢业经重庆市工商行政管理局核准登记注册，设立时，以重庆钢铁公司第四钢铁厂的固定资产账面净值和国家所拨流动资金共计 6,857 万元折为 68.57 万股国家股。 东源钢业于 1996 年 11 月在深圳证券交易所上市，股票简称：“重庆东源”，证券代码：000656.SZ。 2003 年东源钢业名称变更为“重庆东源产业发展股份有限公司”（以下简称“重庆东源”）。2009 年 3 月， 重庆东源启动重大资产重组， 发行股份吸收合并重庆市金科实业 （集团） 有限公司 （以下简称 “金科集团” ） ， 2011 年 6 月重庆东源变更主营业务并更名为 “

4、金科地产集团股份有限公司”（股票名称：金科股份；股票代码：000656.SZ），注册资本为 11.59 亿元。后经多次非公开发行股份及资本公积转增股本、送红股等，截至 2017 年 9 月底，公司股本为 53.43 亿元，重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司（以下简称“金科投资”）为公司控股股东，持股比例为 14.20%。黄红云及其一致行动人陶虹遐合计持有公司 140,194.22 万股，占公司总股本的 26.24%，黄红云为公司实际控制人。 图 1 截至 2017 年 9 月底公司股权结构图 资料来源：公司提供 公司经营范围：房地产开发、物业管理、机电设备安装（以上经营范围凭资质证书执业）

5、；销售建筑、装饰材料和化工产品（不含危险化学品）、五金交电；自有房屋租赁；企业管理咨询服务，货物及技术进出口（法律、法规禁止的，不得从事经营；法律、法规限制的，取得相关许可或审批后，方可从事经营）。 截至 2017 年 9 月底，公司本部下设董事会办公室、审计风控部、证券事业部、投资部、法律事务部、 资金管理部和财务管理部等 22 个职能部门 （见附件 1） ， 拥有直接或间接控股子公司 172 家；公司在职员工 12,006 人。 截至 2016 年底，公司合并资产总额 1,092.49 亿元，负债总额 867.17 亿元，所有者权益（含少数股东权益）225.32 亿元，其中归属母公司所有者

6、权益合计 200.06 亿元。2016 年，公司实现营业收入 322.35 亿元，净利润 17.90 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润 13.95 亿元；经营活动产生的现金流量净额 62.44 亿元，现金及现金等价物净增加额 92.92 亿元。 截至 2017 年 9 月底， 公司合并资产总额 1,421.86 亿元， 负债总额 1,206.38 亿元， 所有者权益 （含少数股东权益）215.48 亿元，归属母公司所有者权益合计 194.16 亿元。2017 年 19 月，公司实现营业收入 180.74 亿元，净利润 10.84 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润 9.48 亿元；经营活

7、动产生的现金流量净额-142.94 亿元，现金及现金等价物增加额-19.72 亿元。 公司债券信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 5 公司注册地址：重庆市江北区复盛镇正街（政府大楼）；法定代表人：蒋思海。 二、本次债券概况及债券募集资金用途 1本次债券概况 本次债券名称为“金科地产集团股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）”，一次发行。本次债券分为两个品种，其中品种一基础额度为 50,000.00 万元，可超额配售额度为不超过 200,000.00 万元（含 200,000.00 万元）；品种二基础额度为 50,000.00 万元，可超额配售额度为不超过 250

8、,000.00 万元（含 250,000.00 万元），品种一和品种二基础额度和可超额配售额度均可互拨，无比例限制。本次债券面值人民币 100 元。本次债券品种一为 4 年期（附第 2 年末公司调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权）、品种二为 5 年期（附第 3 年末公司调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权）。本次债券为固定利率债券，最终的票面利率由公司和承销商通过市场询价协商确定。本次债券面向管理办法规定的合格投资者公开发行，采取网下面向合格投资者询价配售的方式。网下申购由公司与主承销商根据询价情况进行债券配售。本次债券按年付息、到期一次还本。利息每年支付一次，最后一期利息随本金一起

9、支付。 本次债券无担保。 2本次债券募集资金用途 本次债券所募资金扣除发行费用后拟归还各类借款。 三、行业分析 公司主要收入来源为房地产开发销售，属于房地产行业。 1行业概况 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范化运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。 从近年房地产行业发展趋势来看，2014 年，我国房地产行业增速有所减缓，受经济增速放缓和限购效果逐步实现的影响，2014 年全年房地产开发投资 95,035.61 亿元，名义同比增长 10.49%，增速同比大幅下滑

10、 9.30 个百分点。受限购政策持续影响以及对房地产行业悲观预期，2015 年，全国房地产开发投资 95,978.84 亿元，较上年名义增长 1.00%，增速继续同比下滑 9.50 个百分点，为近五年来的最低点。受益于宽松的信贷政策和去库存政策实施，2016 年全国房地产开发投资 10,2581.00 亿元，名义同比增长 6.88%。其中，住宅投资 68,704.00 亿元，增长 6.36%，全国办公楼开发投资额为6,533.00 亿元，同比增长 5.20%；商业营业用房开发投资额为 15,838.00 亿元，同比增长 8.43%。 公司债券信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 6 图 2

11、20132017 年 9 月全国房地产市场发展情况（单位：亿元、%） 资料来源：Wind资讯 2017 年 19 月，全国房地产开发投资 80,644.00 亿元，同比增长 8.10%，增速较上年同期上升2.30 个百分点；其中，住宅投资 55,109 亿元，同比增长 10.40%，增速提高 0.30 个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为 68.30%。从地区分布看，2017 年 19 月，东部地区房地产开发投资42,869.00亿元， 同比增长9.00%； 中部地区投资17,169亿元， 同比增长13.30%； 西部地区投资17,410.00亿元，同比增长 3.60%；东北地区投资 3

12、,197.00 亿元，同比下降 3.30%。 总体看，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，近几年行业发展较快、波动较大。受国家政策导向的影响，自 2014 年起房地产业告别了高速增长态势，开发投资增速逐步放缓；但 2016 年，房地产投资增速有所回升。 2市场供需 （1）土地供应状况 土地作为房地产主要的成本来源，土地市场受到房地产宏观调控政策影响巨大，会受到地方政府供地意愿和开发商购地能力和意愿影响。中央政府通过信贷、限购、融资审批等手段限制房地产企业融资能力， 加之需求端限购等政策， 导致部分房企的现金回笼情况随着行业起伏出现明显变化，直接影响土地市场需求。 2014 年，受楼市渐冷传导，

13、房企拿地日趋谨慎，直至四季度随着政策利好以及楼市升温，一线城市才出现反弹，但年末升温难改全年土地市场疲态。全年全国 300 个城市土地供求量均有较大程度跌幅， 推出面积及成交面积比 2013 年分别减少 24%和 28%。 各类用地需求的减少也使得土地平均溢价率降至 10%；其中，住宅类用地平均溢价率为 12%，较 2013 年同期下降 7 个百分点。尽管土地供求量及出让金同比均有大幅回落，但重点城市优质地块拉高均价水平使得楼面均价增为 1,234 元/平方米，同比上涨 6%。 2015 年，土地市场整体下行，成交量及出让金均低于上年，但楼面均价上涨幅度较大。其中，各线城市推出土地面积及成交土

14、地面积均有较大幅度下降；除一线城市土地出让金上升 1%外，二、三线城市土地出让金分别下降 7%和 19%。 另外， 各线城市楼面均价和土地溢价率均有不同程度上升。一线城市楼面均价和土地溢价率分别上升 19%和 2 个百分点到 9,180 元/平方米和 27%；二线城市楼面均价和土地溢价率分别上升 18%和 10 个百分点到 1,560 元/平方米和 17%； 三线城市楼面均价和土地溢价率分别上升 1%和 2 个百分点到 751 元/平方米和 8%。 2016 年，土地供求总量小幅下降，整体分化趋势不改，重点城市成交热度攀升带动地价及溢价 公司债券信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 7 率上

15、扬。2016 年，除二线城市推出土地面积及成交土地面积分别出现 1%和 0.2%的微跌外，一、三线城市均有较大幅度下降；除一线城市土地出让金下降 16%外，二、三线城市土地出让金分别上升68%和 9%。另外，各线城市楼面均价和土地溢价率均有不同程度上升。一线城市楼面均价和土地溢价率分别上升 9%和 18 个百分点到 9,965 元/平方米和 45%；二线城市楼面均价和土地溢价率分别上升 74%和 34 个百分点到 2,696 元/平方米和 51%；三线城市楼面均价和土地溢价率分别上升 19%和18个百分点到887元/平方米和26%。 整体看， 一线市场的高房价使较多房企转战二线重点城市拿地，二

16、线城市涨幅较大，地王频出。 2017 年 19 月，全国 300 个城市土地供需总量较去年同期均有所增长，地价整体呈上涨态势，但涨幅有所收窄，出让金同比增加逾三成。 表 1 20142017 年 9 月全国 300 个城市土地交易情况 项目项目 2014 年年 2015 年年 2016 年年 2017 年年 19 月月 推出面积（万平方米） 135,659 113,235 103,212 75,288 同比（%） -24 -18 -9 5 成交面积（万平方米） 104,032 85,671 85,885 62,633 同比（%） -28 -21 -3 4 出让金（亿元） 23,412 21,7

17、93 29,047 26,384 同比（%） -25 -10 31 35 楼面均价（元/平方米） 1,234 1,384 1,904 2,384 同比（%） 5 14 40 28 土地平均溢价率（%） 10 16 43 34 同比（%） 下降 6 个百分点 上升 6 个百分点 上升 27 个百分点 下降 14 个百分点 资料来源：CREIS 中指数据，联合评级整理。 总体看，在宏观调控和去库存压力下，房企拿地速度有明显放缓趋势，土地供求量均出现较大下滑；但房企对重点城市优质地块的争夺仍然激烈，从而使得楼面均价仍然保持在较高水平。 （2）开发资金来源状况 2009 年以来，房地产行业资金来源呈快

18、速增长态势，20092013 年平均增速 22.26%，进入 2014年，受资金面趋紧、需求面观望情绪浓厚、商品房成交量下降等因素影响，房地产行业资金来源结束多年来的高速增长态势，首次出现负增长。据国家统计局数据显示，2014 年，房地产开发企业到位资金 121,991 亿元，比上年下降 0.1%，增速比 2013 年回落 26.6 个百分点，结束了自 2000 年以来的正向增长。 2015 年国内融资环境全面宽松，央行多次降准降息，A 股再融资活跃延续，房企银行间市场中期票据发行开闸，证监会推出的公司债发行与交易管理办法将发行主体由上市公司扩展到所有制法人，大幅降低发行债券门槛，且在港交所上

19、市的内地房企也得以通过境内子公司发行公司债，房地产企业资金来源有所拓宽。 2015 年， 房地产开发企业到位资金 125,203 亿元， 比上年增长 2.6%。其中，国内贷款 20,214 亿元，下降 4.8%；利用外资 296.53 亿元，下降 53.6%；自筹资金 49,038 亿元，下降 2.7%；其他资金 55,655 亿元，增长 12.0%。在其他资金中，定金及预收款 32,520 亿元，增长 7.5%；个人按揭贷款 16,662 亿元，增长 21.9%。 受益于宽松的信贷政策，2016 年前三季度房地产销售市场火爆，房企资金进一步得到缓解。进入 10 月份，上海证券交易所对房地产企

20、业发债进行分类管理，部分划分为“风险类”房地产企业发债资金来源受到限制。 2016 年， 房地产开发企业到位资金 144,214.00 亿元， 同比增长 15.18%。 其中， 公司债券信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 8 国内贷款 21,512.00 亿元，同比增长 6.42%；利用外资 140.00 亿元，同比下降 52.79%；自筹资金49,133.00 亿元，同比增长 0.19%；其他资金 73,428.00 亿元，同比增长 31.93%。在其他资金中，定金及预收款 41,952 亿元，增长 29.0%；个人按揭贷款 24,403 亿元，增长 46.5%。 进入 2017 年，

21、房地产企业融资渠道再度收紧。 2017 年 19 月， 房地产开发企业到位资金 113,095亿元，同比增长 8.00%，增速较上年同期下降 7.50 个百分点。其中，国内贷款 19,003 亿元，同比增长 19.50%；利用外资 113.00 亿元，同比增长 0.90%；自筹资金 36,451 亿元，下降 0.30%；其他资金57,528 亿元，同比增长 10.40%。在其他资金中，定金及预收款 34,610 亿元，同比增长 16.90%；个人按揭贷款 17,739 亿元，同比增长 1.30%。 总体看，2014 年，对房地产业偏紧的信贷支持，使房地产业的资金较为紧张；但 2015 年以来，

22、房企融资呈现出大规模、低成本、多渠道、外转内等特点，资金压力获得一定缓解；2016 年 10 月房地产调控后，融资环境再次趋紧。 （3）市场供需情况 2014 年，地产市场在前期限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧情况下，住宅市场低迷，市场观望情绪强烈，全国商品房销售面积和销售金额均出现下降。全年商品房销售面积120,649 万平方米，同比下降 7.6%，其中住宅销售面积下降 9.1%；商品房销售额 76,292 亿元，同比下降 6.3%，其中住宅销售额下降 7.8%。从供给方面看，2014 年房地产开发企业房屋竣工面积仍继续保持增长，但增速出现回落，整体上供不应求的状态出现明显好转

23、。全年房屋竣工面积 107,459万平方米，增长 5.9%。其中，住宅竣工面积 80,868 万平方米，增长 2.7%；商业营业用房竣工 12,084万平方米，增长 11.3%。 图 3 20132017 年 9 月全国商品房供求情况（单位：万平方米） 资料来源：Wind 资讯 2015 年，房地产政策持续向好，房地产企业主动把握政策改善机遇，全国商品房销售面积和销售金额增速由负转正，销售额增长主要由价格增长带动，整体销售仍以去库存为主。2015 年，全国商品房销售面积 128,495 万平方米，比上年增长 6.5%。其中，住宅销售面积增长 6.9%，办公楼销售面积增长 16.2%，商业营业用

24、房销售面积增长 1.9%。从供应来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房安置，改善市场环境。全年房屋竣工面积 100,039 万平方米，下降 6.9%。其中，住宅竣工面积 73,777 万平方米，下降 8.8%。 公司债券信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 9 图 4 近年全国商品房销售面积和销售额增速情况（单位：%） 资料来源：Wind资讯 进入 2016 年， 房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程， 商品房销售全年高位运行。2016 年， 全国商品房销售面积 157,349.00万平方米， 同比增长 22.5%。 其中， 住宅销售面积增长22.4%，办公楼销售面积增长

25、31.4%，商业营业用房销售面积增长 16.8%。从供应来看，2016 年，全国房屋竣工面积 106,128.00 万平方米，同比增长 6.1%。其中，住宅竣工面积 77,185.00 万平方米，同比增长 4.6%。 2017 年 19 月，商品房销售增速有所放缓，全国商品房销售面积 116,006.00 万平方米，同比增长 10.30%。其中，住宅销售面积增长 7.60%，办公楼销售面积增长 32.70%，商业营业用房销售面积增长 23.70%； 住宅销售额增长 11.40%， 办公楼销售额增长 25.20%， 商业营业用房销售额增长 31.80%。从供应来看， 2017 年 19 月， 房

26、地产开发企业房屋施工面积 738,065.00 万平方米， 同比增长 3.10%；房屋竣工面积 57,694.00 万平方米，增长 1.00%。截至 2017 年 9 月底，商品房待售面积 61,140.00 万平方米，比 8 月末减少 1,212.00 万平方米。其中，住宅待售面积减少 938.00 万平方米，办公楼待售面积减少 67.00 万平方米，商业营业用房待售面积减少 138.00 万平方米。 总体看，在当前经济增速下行和高库存压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用。在多重政策支持下，市场需求大幅释放，楼市总体呈回暖趋势，但政策环境由松趋紧，出现分化，热点城市调

27、控政策不断收紧，而三四线城市仍坚持去库存战略，从供需两端改善市场环境。 （4）销售价格情况 从商品房销售价格看，2014 年，由于各地限购的影响持续深化，市场整体下行趋势明显，房价下跌趋势从个别城市扩展到全国，房价下跌从一手房扩展到二手房。全国百城住宅价格出现明显回落，2014 年 12 月百城住宅均价为 10,542 元/平方米，环比下跌 0.92%，连续第 5 个月下跌，跌幅扩大 0.33 个百分点。 2015 年以来受多重宽松政策调整影响，重点城市商品住宅成交面积小幅回升，市场呈现回暖迹象。2015 年 3 月后，深圳市领涨全国房价，随后上海、北京房价持续上涨，一线城市房价上涨带动二线城

28、市持续增长。2015 年 12 月，全国 100 个城市（新建）住宅平均价格为 10,980 元/平方米，环比上涨 0.74%。整体来看，全国楼市保持平稳回升态势，12 月百城价格指数环比、同比连续第 5 个月双涨，且涨幅均继续扩大。 进入 2016 年，百城价格指数延续上年增长态势，一、二线城市进入快速上涨通道，同时三线城 公司债券信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 10 市价格进入增长通道。截至 2016 年底，百城价格指数为 13,035.00 元/平方米，较年初增长 18.22%。20142016 年全国百城住宅销售价格指数同比变化情况如下图所示。 图 5 20142016 年全国

29、百城住宅销售价格指数同比变化情况（单位：%） 资料来源：Wind 资讯 注：2017 年数据未公布 总体看，近年来我国房地产销售平均价格呈震荡上行态势，自 2014 年 5 月起持续下跌，而后随着多重宽松政策陆续出台和实施，房地产销售平均价格增速自 2015 年 5 月起由负转正，需求进一步释放；同时，一、二线城市销售价格进入快速上涨通道，三线城市价格进入增长通道。 3行业竞争 从 2003 年至今，房地产市场已经走过了黄金 10 年，随着近年来调控政策的逐渐加码，房地产行业也在不断成熟。房地产行业整体呈现业绩持续增长，企业分化加剧，行业集中度不断提高的发展态势。 进入 2014 年，房地产行

30、业前 10 名企业和前 20 名企业销售额占比分别为 17.19%和 23.15%，分别较上年提高了 3.47 和 4.27 个百分点； 前 10 名和前 20 名房地产企业销售面积占比分别达到 10.51%和 13.74%，分别较上年提高了 1.89 和 2.28 个百分点，前 10 名和前 20 名金额与面积集中度上升幅度均高于前几年。 2015年， 房地产行业前10名和前20名企业的销售额以及销售面积占比分别较2014年变化不大，其中一季度房企的销售情况并不乐观，从二季度开始逐步好转，三季度后一线和重点二线城市表现火爆、热销项目频现，为房企全年业绩作出了较大贡献。2016 年，房地产行业

31、集中度进一步提升，前 10 名和前 20 名房地产企业销售额占比分别为 18.81%和 25.33%，分别较上年提高1.94 和 2.52 个百分点；前 10 名和前 20 名房地产企业销售面积占比分别为 12.19%和 15.94%，分别较上年提高 0.88 和 1.32 个百分点。2017 年 19 月，房地产市场集中度继续提高，前 10 名和前 20名房地产企业销售额占比分别为 24.40%和 32.50%；前 10 名和前 20 名房地产企业销售面积分别为15.80%和 20.30%。 表 2 20142017 年 9 月前 10 名与前 20 名房地产企业销售额和销售面积占比情况（单

32、位：%） 项目项目 2014 年年 2015 年年 2016 年年 2017 年年 19 月月 前 10 大企业销售额占比 17.19 16.87 18.81 24.40 前 20 大企业销售额占比 23.15 22.82 25.33 32.50 前 10 大企业销售面积占比 10.51 11.31 12.19 15.80 公司债券信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 11 前 20 大企业销售面积占比 13.74 14.62 15.94 20.30 资料来源：CRIC 房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中，龙头企业在竞争中占据明显优势。原因在于：

33、大型房地产企业项目储备丰富，现金流稳定充裕，较为广泛的区域分布可以平衡和对冲政策风险； 大型房地产公司的融资手段和渠道丰富， 融资成本低；由于地价的上涨，一、二线优质地块角逐只能在大型房企之间进行。目前看，中国房地产行业竞争的态势已经趋于固化，龙头企业的先发优势明显；从 2016 年全年房企销售额来看，千亿房企阵营12 家，2,000 亿房企增至 6 家，3,000 亿房企 3 家，2016 年恒大以 3,733.7 亿元的销售额超越万科成为行业第一。据中国指数研究院统计，2017 年上半年房企销售额情况，碧桂园、万科和恒大迈入两千亿门槛，绿地、保利、中海、融创进入千亿阵营，再次呈现强者恒强局

34、面。 表 3 2017 年中国房地产开发企业测评前 10 强企业 排名排名 企业名称企业名称 排名排名 企业名称企业名称 1 恒大集团 6 中国海外发展有限公司 2 万科企业股份有限公司 7 大连万达商业地产股份有限公司 3 碧桂园控股有限公司 8 融创中国控股有限公司 4 绿地控股集团有限公司 9 华夏幸福基业股份有限公司 5 保利房地产（集团）股份有限公司 10 龙湖地产有限公司 广州富力地产股份有限公司 资料来源：中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布 总体看，房地产行业集中度不断提高，拥有资金、品牌、资源优势的大型房地产企业在竞争中占据优势。 4行业政策 2014年，我国房地产行

35、业投资增速明显放缓，各地土地出让情况不佳，部分城市出现土地流拍等情况，对地方政府财政状况造成较大压力。在此背景下，中央及地方推出多项救市政策以稳定住房消费。2014年上半年，中央层面并未出台具体的调控政策，而是延续2013年底住建部会议“分类指导”的思想，由各地自行“双向调控”。在此基调下，各地自4月开始陆续放开限购。至年末，限购政策基本放开，全国47个限购城市中，仅北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市未做调整坚持限购。9月底，央行“930新政”的出台，使得信贷政策放松成为定局。随后，住建部、财政部、央行又联合下发关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知，提出降低贷款申请条件、提高首套自住房的

36、贷款额度等以刺激住房刚性需求。10月以后，多个省市纷纷出台公积金调整政策，加大公积金支持力度；同时，也通过契税减免、财政补贴等手段刺激自住型需求。 表 4 近年来主要房地产调控政策 年份年份 调控政策调控政策 2014 年 9 月 央行、银监会联合出台关于进一步做好住房金融服务工作的通知 2014 年 10 月 住建部、财政部、央行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知 2015 年 3 月 国务院不动产登记暂行条例 2015 年 3 月 央行、住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例 2015 年 3 月 财政部、国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限 2015 年 7 月 国家税务局总

37、局发布关于简化个人无偿赠与与不动产土地使用权免征营业税手续的公告 公司债券信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 12 2015 年 8 月 国土资源部发布关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知，明确各地要按照 2015年下半年信息平台上线试运行。房地产税法正式列入人大常委会立法规划 2015 年 8 月 中央六部委联合公布住建部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知 2015 年 9 月 央行、银监会下文，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于 25% 2015 年 9 月 住建部发布关于完善公共租赁住房

38、租金补贴政策的通知 2015 年 10 月 公积金异地贷款业务全面推行 2016 年 2 月 央行、银监会发布通知，对不“限购”城市下调居民购买首套房和二套房的最低首付比例 2016 年 2 月 国家财政部、国家税务总局和住房城乡建设部三部门发布关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知 2016 年 6 月 国务院正式发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 2016 年 “十一假期” 2016 年 “十一假期” 期间， 全国一线及重点二线合计 21 个城市陆续颁布各地的房地产市场调控政策，从限购、限贷与限价三个方面进行调整 2016 年 11 月 上海、深圳、天津、武汉、杭州、成都

39、、郑州等热点一二线城市进一步升级调控政策，加强限购限贷 2017 年 3 月 2017 年 3 月以来，全国一线及重点二、三线约 30 个城市陆续颁布新一轮房地产市场调控政策，此次调控范围进一步扩大 2017 年 4 月 住建部和国土资源部联合签发关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，从用地层面严防高价地扰乱市场预期 2017 年 7 月 中共中央政治局提出实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，“稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制” 2017 年 8 月 北京市共有权产住房管理暂行办法和关于印发北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）的通知面向社会公开征

40、求意见 2017 年 10 月 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 2017 年 12 月 中央经济工作会议提出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，分清中央和地方事权，实行差别化调控。 资料来源：联合评级搜集整理 2015年，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷政策发力，改善房地产市场运行环境。3月，两会召开，确定2015年政府工作主要任务之一是稳定住房消费；坚持分类指导，因地施策，支持居民自住和改善型需求，促进房地产市场平稳健康的发展。在信贷支持上，央行则分别

41、于3月、5月、6月、 9月、 10月五次降息降准。 经此调整， 5年以上商业贷款利率降至4.9%， 公积金贷款利率降至3.25%，均已处于历史低位。同时，政府分别于3月、8月和9月三次调整购房首付比例，调整信贷政策，直接刺激需求。相应，地方政府除放松限购限贷、调整公积金外，也在财政补贴、税费减免等方面加大支持力度，以刺激楼市需求特别是改善型需求得到释放。此外，在人口政策方面，全面实施一对夫妻可生育两个孩子政策，从长期供求关系进行调整。2015年11月，中央财经领导小组第十一次会议提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。 进入2016年，政府出台两项利好政策，包括降低非限购城市首付比例，最

42、低可至20%；同时调整契税税率，降低购房成本等。2016年6月，国务院正式发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，明确指出要支持住房租赁消费，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。这项政策不仅可以增强土地政策的适用性和灵活性，还可实现对商业存量用房的再利用，助力商业地产去库存。 为了应对房价快速上涨防止房地产市场泡沫化，2016年“十一假期”，全国一线及重点二线合计21个城市（包括：北京、广州、深圳、上海一线城市以及南京、苏州、武汉、天津、东莞等二线城市）陆续推出房地产调控政策，从限购、限贷和限价三个方面进行调控。一线城市中广州提高了首套房最低首付比率至30%，同时提高已有一套住房且相应

43、购房款未结清购买二套房首付比率不低于70%，北京与上海对新房销售价格实施限制。重点二线城市均对购房进行了限制，同时部分城市 公司债券信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 13 上调了购房首付比率。11月中旬，武汉、杭州、深圳、南京等地的楼市已推起第二轮调控的波澜，这一轮的调控，整体上都是在国庆调控政策的基础上，从公积金、社保和个税缴存年限、贷款比例等方面， 进行了加码。 11月28日， 上海、 天津限购政策再升级， 而上海楼市政策加码 “认房又认贷” ，力度更是比北京、深圳更严厉。 2016年国庆期间密集调控之后，房地产市场并未回归平稳健康发展轨道，房价上涨压力并未减弱，2017年3月以来一

44、、二线城市以及一线周边的热点三线城市密集出台新一轮调控政策，本次调控以预防性动机为主，从限购、限贷等政策工具降低房地产泡沫。2017年4月6日，住建部和国土资源部联合签发关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，通知指出，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；3618个月的，要减少供地；126个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。2017年7月下旬，中共中央政治局召开了会议，提出实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，“稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”。长效

45、机制要遵循供给侧结构性改革思路，以扩大供应、疏解需求为核心实现房地产市场供需平衡。培育和发展住房租赁市场是建立长效机制的一个重要方向：我国首部住房租售法规已公开征求意见，立法步伐正在加快；住建部等9部委近日支持在人口净流入大中城市培育和发展住房租赁市场，并选取12个城市先行试点。2017年8月3日，北京市城乡和住房建设委对北京市共有产权住房管理暂行办法和关于印发北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）的通知面向社会各界公开征求意见，希望通过引入政府与购房人按份共有产权，有效调节产权比例，对引导新的住房消费理念有重要影响。 2017年10月18日，习近平代表第十八届中央委员会在中国共产党第

46、十九次全国代表大会上向大会作出报告，明确提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，十九大报告对于房地产行业调控的基调并未发生变化。2017年12月18日，中央经济工作会议提出，“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。总体看，在我国房地产市场整体渐冷的背景下，为促进房地产行业的平稳健康发展，2014年起，中央及地方相继出台了多重利

47、好政策，使得房地产业政策环境有所好转，房地产市场也开始逐步回暖。进入2016年，政策环境的宽松使部分城市房地产市场快持续升温，且有上涨过快趋势，“十一”之后，热点一、二线城市推出房地产调控政策，房地产政策环境再度趋紧。2017年，政府强调稳定房地产市场，政策工具持续运用并从住房租赁、共有产权等方面引导住房消费，提出加快建立长效机制。 5行业关注 （1）行业资产负债率较高，发债规模激增，需防集中到期偿付风险 房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。截至2017年9月底，Wind资讯的地产行业资产负债率为79.01%，较2016年底提高了2.24个百分点，房地产板块整体债务率较高。2015年，国内

48、货币政策持续宽松，再融资政策进一步松绑，房企融资环境明显改善，根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2015年各房企债券类融资金额4,473.20亿元，是上年总额的四倍。2016年，房地产企业再次把握融资窗口期，债券类融资金额4,653亿元，较上年增长4.02%。2015年和2016年房地产企业发债规模的激增，未来可能出现集中到期偿付的风险。 公司债券信用评级报告 金科地产集团股份有限公司 14 （2）房地产调控政策不放松 2016年10月至2017年8月，房地产调控政策密集出台，全国热点一、二线城市陆续从限购、限价和限贷等多个方面对房地产行业进行调控。不排除后续存在政策继续出台的可能性，十

49、九大报告对于房地产行业调控的基调并未发生变化，房地产调控政策短时间不会退出。 （3）市场格局持续分化 近些年随着房地产市场的发展以及房地产调控的持续推进，国内房地产市场出现了明显分化。从不同级别城市来看，目前一线和重点二线城市库存相对较低，而大多数三四线城市库存非常不乐观，去库存仍然是目前三、四线房地产市场调控的核心任务之一。 （4）中小房企面临被整合风险 中小房企面临较大经营压力，为市场提供了大批待收购机会，为百亿房企提供了收购项目加速扩张的助力，实力突出的百亿房企，相继在上海、深圳、成都、东莞等热点城市以收购、合作两种主要方式，进一步优化总体布局，保障企业稳定发展。 6未来发展 （1）调控

50、政策去行政化和长期化 在过去几年的房地产调控中，限购等行政手段在短期内起到了很多积极作用，但是仍然缺少有效的长期调控手段。2017 年 2 月，国务院出台的关于创新政府配置资源方式的指导意见中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”；未来，房产税将是一个长效的调控机制，用来替代目前的行政调控手段。从长远来看，由于中国经济转型的需要，中国政府抑制房价过快上涨和保持房地产行业健康发展的动力同时存在，这就导致调控政策向常态化和长期化方向发展。 （2）行业综合性和复杂度提高、开发运营精细化程度提升 大型房地产投资开发企业扩大综合开发领域，新型城镇化、文旅地产、产业地产、养老休闲地