金融街：2015年公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019）.PDF

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1、 3 金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019） 信用评级报告声明 中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明： 1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。 2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。 3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评

2、级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（）公开披露。 4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。 5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析

3、观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。 6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中诚信证评将根据监管规定及跟踪评级安排，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并按照相关法律、法规及时对外公布。 4 金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019） 募集资金使用情况募集资金使用情况 金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券 （第一期）于 2015 年 8 月 21 日完成发行。债券分为两个品种：品

4、种一（债券简称：“15 金街 01”、债券代码：“112273”）发行规模为 40 亿元，票面利率为3.84%，发行年限为 6 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，到期日为2021 年 8 月 20 日；2018 年 8 月回售 0.82 亿元，债券余额为 39.18 亿元，票面利率调整至 4.74%。品种二 （债券简称： “15 金街 02”、 债券代码： “112274”）发行规模为 10 亿元，票面利率为 4.20%， 发行年限为 10 年期，附第 5 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，回售日为 2020 年 8 月 20日，到期日为 2025

5、年 8 月 20 日。截至 2018 年末，15 金街 01 和 15 金街 02 募集资金均已按照募集说明书上列明的用途使用完毕。 金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券 （第二期） （债券简称：“15 金街 03”、债券代码：“112277”） 于 2015 年 9 月 1 日完成发行， 发行规模为 40 亿元， 票面利率为 4.24%， 发行年限为 7 年期，附第 5 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，回售日为 2020 年 8 月 31 日，到期日为2022 年 8 月 31 日。截至 2018 年末，15 金街 03 募集资金已按照募集说明书上列明的用途使用完毕。

6、 行业分析行业分析 2018 年以来房地产调控政策延续“房住不炒”主基调，继续落实分类调控，提高调控的精准性，同时完善多层次住房供应体系，构建房地产市场健康发展长效机制。 2018 年以来房地产调控政策延续了“房住不炒”的主基调，调控类型涵盖限购、限贷、限售、限价等政策，限购城市再次扩容，大连、沈阳、太原等城市相继落地限购令， 限售扩容至兰州、 长春、大连等二、三线城市，并下沉至县级城市，全国约有 50 余个城市根据当地市场情况新增或升级四限政策，实施更为精准化、差异化的调控。2018 年 8月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。随后，成都、杭州、福建等多省市纷纷响应。随着

7、楼市调控的不断深入，2018 年年底以来，菏泽、广州等城市根据地方实际情况进行政策微调，但政策调整均未突破“房住不炒”的底线，且亦是为了落实分类调控、因城施策，提高调控的精准性。 政策层面除短期供需调控外，长效机制的建立也处于加速推进阶段。2018 年 1 月，国土资源部和住房城乡建设部同意沈阳、南京、杭州、合肥等 11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案，建立租购并举的住房制度。3 月政府工作报告提出支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场。随后，中国证监会和住房城乡建设部联合发布关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知 ；银保监会发布关于保险资金参与长租市场有关事项的通知 。12

8、月，中央经济工作会议强调要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。 在房地产调控政策持续的影响下，2018 年行业销售增速持续下滑，房企拿地更趋理性，土地成交额增速及土地溢价率亦有所下降。 根据国家统计局数据显示， 2018 年全国商品房销售面积与销售额分别为 171,654 万平方米和149,973 亿元，同比分别增长 1.3%和 12.2%，增速较上年同期分别下降 6.4 个百分点和 1.5 个百分点。其中， 2018 年全国住宅销售面积和销售金额分别为147,929 万平方米和 1

9、26,393 亿元，同比分别增长2.2%和 14.7%；办公楼销售面积同比下降 8.3%，销售额同比下降 2.6%； 商业营业用房销售面积同比下降 6.8%， 销售额同比增长 0.7%。 从价格来看， 2018年 112 月全国 100 个城市住宅均价呈现逐月增长的态势，但增速有所下降。2018 年 12 月全国 100个城市住宅成交均价达 14,678 元/平方米，较上年增长 5.1%，增速较上年同期下降 2.1 个百分点。分城市能级来看，2018 年 12 月，一线城市住宅均价达 41,368 元/平方米，较上年同期增长 0.4%，增速同比下降1.0个百分点； 二线城市住宅均价达13,58

10、2元/平方米，较上年同期增长 7.1%，增速同比下降 5 金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019） 0.6 个百分点；而三线城市住宅均价达 9,061 元/平方米，较上年同期增长 8.7%，增速同比下降 3.8 个百分点1。受房地产调控政策持续及“因城施策”影响，2018 年全国住宅价格增速有所下降，三线城市房地产住宅价格增幅高于一、二线城市。 图图 1：20162018 年全国商品房销售情况年全国商品房销售情况 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 土地市场方面，在外部融资环境趋紧的背景下，近年来房地产开发企业加快了开工建设及去化节奏，推动了房企

11、补充库存的意愿，2018 年房企购置土地面积 29,142 万平方米，同比上升 14.25%；土地成交价款 16,102 亿元，同比上涨 18.02%，增速较上年大幅下降 31.43 个百分点，成交均价为5,525.36 元/平方米，同比增长 3.31%，增速同比下降 25.73 个百分点。分城市能级来看，2018 年一、二线城市土地成交均价同比分别下降 9.18%和12.24%至 7,925.8 元/平方米和 3,189.58 元/平方米；三线城市成交土地均价有所上升但增速放缓，为1,728.86 元/平方米，同比增长 2.81%，增速同比下降 34.63 个百分点。土地溢价率方面，2018

12、 年土地市场平均溢价程度显著下降，一、二、三线城市溢价率分别为 5.38%、13.60%和 15.35%，较上年同期分别下降 8.27 个百分点、18.10 个百分点和 15.55个百分点。总体来看，在融资环境趋紧及销售景气度下降的背景下，房企拿地更为理性，土地成交金额增速及溢价率均有所下降。 1 一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州；三线城市包括百城中除一线城市、二线城市之外的其它 74 个城市。 房地产企业内外部流动性来源持续收紧，资金平衡能力面临

13、更高挑战。同时，房地产行业集中度进一步提升，房企规模分化格局持续凸显，规模房企凭借更强的销售回款和外部融资能力具有更为明显的竞争优势。 从内部流动性来源来看，受国内房地产行业政策持续收紧影响，近年来房地产企业签约销售金额增速持续放缓， 2018 年房地产开发企业到位资金中定金及预收款和个人按揭贷款合计 79,124 亿元， 同比增长 9.0%，增速下降 0.4 个百分点，房地产企业内部流动性来源呈收紧趋势。外部流动性方面，2018 年以来银行对房地产企业贷款审核趋于严格，且银行信贷通过信托等方式绕道流向房地产企业被严格限制，房地产开发资金来源于银行贷款资金呈下降趋势。 2018 年房地产开发资

14、金来源于银行贷款的资金为 19,026 亿元，较上年同期下降 7.1%；来源于非银行金融机构贷款金额为 4,979 亿元，同比增长 4.7%，增速同比下滑 37.1 个百分点。债券融资方面，自 2016 年 10 月银监会要求严控房地产金融业务风险，同时上交所、深交所严控房企公司债发行条件和审批流程以来，房企交易所市场公司债规模大幅下降。与此同时，发改委和财政部于2018 年 5 月下发 关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知 ，限制房企境外发债用途等。受此影响，房企海外发债亦受阻。另外， 从房地产境内信用债到期分布来看， 20192023年为房地产债券到期高峰。在融资渠道收

15、紧及债券到期高峰到来的背景下，房企资金平衡能力将面临更大的挑战。 与此同时，资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的销售规模及集中度均进一步提升。2018 年 TOP100 房企销售金额占全国销售额比重较上年上升 11.20 个百分点至 66.70%；TOP50房企销售金额占比较上年上升 9.20 个百分点至55.10%；TOP10 房企销售金额门槛达到超过 2,000亿元，占全国销售金额的比重为 26.90%，较上年上升 2.80 个百分点，千亿房企数量亦达到 30 家，行业集中度和销售门槛均不断提升，房企规模分化格局持续加大。在行业增速放缓且面临不确定因素的 6 金融街控股股份有限

16、公司 2015 年公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019） 背景下，具有规模优势、品牌影响力、产品打造能力及现金流平衡能力的房企凭借较强的销售及筹资能力，将获得更多的资源倾斜和流动性补充，具有更为明显的竞争优势。 业务运营业务运营 作为北京市西城区重要的国有控股房地产企业，金融街持续保持了较强的战略地位。截至 2019年 3 月末，北京金融街资本运营中心、北京市金融街投资（集团）有限公司（以下简称“金融街集团”）及其一致行动人合计持有公司 34.97%股权， 金融街集团系北京市西城区国资委下属负责资本运营和资产管理的国有全资子公司，具有重要的战略地位。跟踪期内，公司持续在业务发展、客

17、户资源等方面得到金融街集团的支持，具有较为雄厚的股东背景。 2018 年，公司实现营业收入 221.13 亿元，同比下降 13.35%。其中， 房地产开发业务收入较上年同比下降 15.72%至 195.90 亿元；另公司物业租赁及物业经营业务分别实现收入 17.41 亿元和 6.75 亿元，分别同比增长 11.60%和 4.71%。 表表 1：20162018 年公司年公司营业收入构成营业收入构成情况情况 单位：单位：亿元亿元 项目项目 2016 2017 2018 2018 年年 同比变化同比变化 房产开发 175.21 232.44 195.90 -15.72% 物业租赁 12.50 15

18、.60 17.41 11.60% 物业经营 6.43 6.44 6.75 4.71% 其他收入 4.39 0.71 1.07 52.09% 合计合计 198.53 255.19 221.13 -13.35% 资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理 跟踪期内，公司通过多种措施积极应对持续的房地产行业调控政策，2018 年其合同销售金额实现增长，且保持了较好的区域竞争实力；但受房地产行业调控尤其是重点城市持续强调控的影响，公司部分开发项目进度受限，结算面积和结算金额均有所下降。 公司坚持“五大城市群中心城市及周边卫星城”的战略布局，销售项目主要集中在北京、上海、广州、天津、重庆等一线城市及区域中心

19、城市，销售产品涵盖商务和住宅地产等产品。2018 年，“因城施策”的房地产行业调控政策进一步持续，公司通过强化销售调度、推行价值营销、提高客户体验等措施，实现合同销售金额和面积的增长。2018 年全年公司实现合同销售金额 307 亿元，同比增长30.08%，合同销售面积 108 万平方米，同比增长2.76%；销售单价方面，2018 年公司合同销售均价为 28,452.27 元/平方米，同比上升 26.59%。从产品类型来看，住宅实现合同销售金额 248 亿元，同比增长 60.00%， 商务地产实现合同销售金额 59 亿元，同比下降 27.16%。2019 年 13 月，公司实现合同销售金额 7

20、3 亿元，较 2018 年同期增长 112.00%，其中住宅实现合同销售金额 71 亿元，商务地产实现 2 亿元。 从合同销售区域分布情况来看， 2018 年公司房地产业务销售集中在广州、北京、上海、天津、重庆和惠州六个城市，上述区域合同销售金额占比分别为 33.13%、32.65%、12.47%、10.39%、7.78%和3.58%。其中，公司在北京、广州区域销售签约额分别位于所在城市前列，保持了一定的区域竞争实力。 表表 2：20162018 年公司业务运营情况年公司业务运营情况 单位：亿元、万平方米、元单位：亿元、万平方米、元/平方米平方米 指标指标 2016 2017 2018 201

21、8年年 同比变化同比变化 合同销售面积 142 105 108 2.76% 合同销售金额 276 236 307 30.08% 合同销售均价 19,517 22,476 28,452 26.59% 结算金额 175 232 196 -15.52% 注：合同销售金额及面积为全口径数据。 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 表表 3：2017 和和 2018 年公司年公司合同销售区域分布合同销售区域分布情况情况 单位：单位：亿元亿元 城市城市 2017 年年 2018 年年 2018 年年 占比变化占比变化 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 广州 66 27.91% 102 33.13% 5

22、.22% 北京 45 19.24% 100 32.65% 13.41% 上海 46 19.47% 38 12.47% -7.00% 天津 24 10.13% 32 10.39% 0.26% 重庆 21 8.72% 24 7.78% -0.94% 惠州 34 14.52% 11 3.58% -10.94% 合计合计 236 100.00% 307 100.00% - 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 2018 年公司全年实现结算金额 196 亿元， 同比 7 金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019） 下降 15.52%。从结算区域分布来看，2018

23、 年公司房地产业务结算收入亦集中在广州、北京、上海、惠州、天津和重庆，结算收入占比分别为 28.03%、27.33%、13.45%、11.82%、10.44%和 8.93%，结算区域分布更加均衡。 表表 4：20162018 年公司房地产开发运营情况年公司房地产开发运营情况 单位：万平方米单位：万平方米 指标指标 2016 2017 2018 2018年年 同比变化同比变化 开复工面积 374 365 550 50.68% 其中：新开工面积 105 110 338 207.27% 竣工面积 119 177 107 -39.55% 资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理 从项目运作情况来看，公司

24、根据市场形势变化和自身可售货量情况，统筹安排项目工程进度，增加新项目开工面目、保障重点项目工程顺利竣工。2018 年公司开复工面积为 550 万平方米， 同比增长50.68%，其中新开工面积 338 万平方米，同比大幅上升 207.27%；同期竣工面积为 107 万平方米，同比下降 39.55%。 截至 2018 年末，公司拥有开复工项目共计 32个，其中 2018 年新开工项目 19 个、在建项目 10个，竣工项目 3 个；期末开复工面积 549.82 万平方米，主要集中于北京、天津、广州、重庆和上海，占比分别为 25.49%、21.28%、12.37%、10.81%和9.82%。较大规模的

25、开复工项目保障了公司未来经营业绩持续增长，但随着新项目和在建项目开发建设推进，公司融资能力以及资金调配能力亦面临一定挑战。 表表 5：截至截至 2018 年年末末公司公司项目开发项目开发情况情况 单位单位：万平方：万平方米米 城市城市 项目项目 个数个数 项目规划项目规划 建筑面积建筑面积 占比占比 2018 年年 开复工面积开复工面积 占比占比 北京 10 276.44 25.42% 140.12 25.49% 天津 7 223.51 20.55% 117.01 21.28% 广州 3 88.64 8.15% 68.03 12.37% 重庆 3 210.24 19.33% 59.42 10.

26、81% 上海 2 54.44 5.01% 53.98 9.82% 武汉 1 87.13 8.01% 31.2 5.67% 成都 2 30.44 2.80% 30.44 5.54% 佛山 1 22.7 2.09% 22.7 4.13% 惠州 2 28.37 2.61% 14.46 2.63% 苏州 1 65.64 6.04% 12.45 2.27% 总计总计 32 1,087.57 100.00% 549.82 100.00% 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 2018 年，公司坚持深耕五大城市群中心城市并拓展周边卫星城， 新增土地力度有所放缓；同时，公司土地储备保持明显的区位优势，为其未来业

27、务发展提供了有力支持。 跟踪期内，公司坚持“深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈卫星城/区域”的区域战略， 以合理价格补充项目资源。 2018年公司通过公开市场招拍挂、兼并收购、联合开发等渠道获取 20 个项目。新增土地储备总规划建筑面积为 407.48 万平方米，同比下降 2.05%，新增土地储备权益建筑面积 358.70 万平方米，同比增长19.51%，新增权益金额约 191 亿元，同比下降22.67%。从新增土地储备的区域分布情况来看，2018 年新增土地权益建筑面积占比靠前的城市分别为武汉、廊坊、惠州和重庆，分别为 21

28、.29%、17.33%、11.60%和 11.43%，公司在北京、上海等一线城市拿地力度有所下降，并逐渐开拓五大城市群的核心二线城市项目。受此影响，2018 年公司新增土地楼面价为 5,361 元/平方米，同比下降 35.45%。 8 金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019） 表表 6：20162018 年公司土地储备和新增项目情况年公司土地储备和新增项目情况 单位：个、万平方米、亿元单位：个、万平方米、亿元 2016 2017 2018 新增项目 2 18 20 新增土地金额（权益） 11 247 191 新增土地规划建筑面积 （权益） 51 3

29、00.15 358.70 期末剩余可结算建筑面积 （全口径） 878 1,203 1,533 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 表表 7：2017 和和 2018 年公司年公司新增新增土地储备土地储备区域分布区域分布情况情况 单位单位：平方：平方米米 城市城市 2017 年年 2018 年年 规划建筑面积规划建筑面积 （权益权益） 占比占比 规划建筑面积规划建筑面积 （权益权益） 占比占比 北京 801,740 26.71% 63,015 1.76% 苏州 647,181 21.56% 106,603 2.97% 天津 507,884 16.92% 276,714 7.71% 重庆 436,

30、023 14.53% 409,987 11.43% 佛山 227,117 7.57% - - 武汉 204,009 6.80% 763,670 21.29% 廊坊 80,696 2.69% 621,656 17.33% 成都 65,759 2.19% 300,587 8.38% 上海 31,138 1.04% - - 惠州 - - 415,987 11.60% 东莞 - - 245,201 6.84% 遵化 - - 234,253 6.53% 深圳 - - 149,336 4.16% 总计总计 3,001,547 100.00% 3,587,009 100.00% 资料来源：公司提供，中诚信证

31、评整理 从土地储备情况来看，截至 2018 年末，公司已进入五大城市群重点城市 15 个2，储备项目中剩余可结算建筑面积约 1,533 万平方米，同比上升27.43%，项目集中于北京、上海、广州等一线城市和天津、重庆、武汉、惠州等区域中心城市的核心区域，剩余可结算资源良好，可满足未来较长时间的开发需求。从区域分布来看，公司在深耕五大城市群中心城市的同时，扩展环五大城市群中心城市一小时交通圈卫星城， 2018 年末其在一二线城市的剩余可结算建筑面积占公司总体的比重达 74.83%，土地储备区位优势明显，为其未来业务持续发展提供了有力支持。 2 15 个城市包括：北京、惠州、天津、重庆、武汉、广州

32、、苏州（含常熟） 、廊坊、上海、成都、东莞、遵化、佛山、深圳。 表表 8：截至：截至 2018 年末公司土地储备区域分布明细年末公司土地储备区域分布明细 单位：平方米单位：平方米 城市城市 可结算建筑面积可结算建筑面积 占比占比 北京 3,462,268 22.59% 惠州 2,421,953 15.80% 天津 1,900,633 12.40% 重庆 1,870,039 12.20% 武汉 1,239,810 8.09% 广州 1,059,123 6.91% 苏州 763,028 4.98% 廊坊 729,390 4.76% 上海 522,070 3.41% 成都 504,127 3.29%

33、 东莞 245,201 1.60% 遵化 234,253 1.53% 佛山 227,039 1.48% 深圳 149,336 0.97% 总计总计 15,328,270 100.00% 注：苏州的可结算建筑面积中已包含常熟的可结算建筑面积 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 跟踪期内， 公司保持了优质的自持物业结构，物业整体出租率维持在较高水平，物业出租和物业经营业务的收入均实现稳步增长，可为公司提供持续稳定的利润来源。 截至 2018 年末，公司在北京、上海、天津等城市核心区域持有优质物业建筑面积共计 118.18万平方米。从业态结构看，主要包括写字楼和商业等租赁型物业，以及酒店等经营型物业

34、，其建筑面积分别为 76.34 万平方米和 22.32 万平方米以及19.53 万平方米。从城市分布结构看，北京、天津、上海和惠州项目的建筑面积分别为 72.62 万平方米、26.85 万平方米、14.35 万平方米和 4.36 万平方米， 占比分别为 61.45%、 22.72%、 12.14%和 3.69%。 租赁型业务方面，截至 2018 年末，公司在北京、上海、天津等城市的核心区域持有出租物业规划建筑面积约 98.65 万平方米，同比下降 3.00%，主要系 2018 年金融街（广安）项目出售所致；其中，写字楼及配套业态面积约 76.34 万平方米，商业业态面积约 22.32 万平方米

35、。 从出租率情况来看，得益于对培育期项目（金融街海伦中心、金融街丰科中心等）进行统筹策划、提前招租，以及对成熟期项目加强续换租管理、完善增值服务，公司实现 9 金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019） 了出租率和租金收入水平的稳步提升。 2018 年公司物业租赁业务实现租金收入 17.41 亿元，同比上升11.60%。 表表 9：2018 年公司主要持有出租的物业情况年公司主要持有出租的物业情况 单位：平方米单位：平方米 城市城市 主要业态主要业态 项目名称项目名称 规划建筑面积规划建筑面积 权益权益 出租率出租率 2016 2017 2018 北

36、京 写字楼 金融街中心 139,617 100% 100% 98% 95% 金融街 万科丰科中心 138,263 50% - - 37% 金融街（月坛）中心部分（不含金融集） 36,504 100% 71% 83% 98% 德胜国际中心 31,206 100% 100% 100% 99% 金融街公寓（商务长租） 13,131 100% 100% 100% 54% 金融大厦 12,175 100% 82% 79% 100% 其他零散写字楼 6,600 100% 100% 100% 100% 金融街（月坛）中心-金融集 5,581 100% - 83% 97% 通泰大厦 2,295 100% 10

37、0% 100% 100% 车位、配套 其他 30,695 100% 100% 100% 100% 商业 金融街购物中心 140,591 100% 93% 90% 95% 金融街（西单）购物中心 60,900 100% 100% 100% 100% 金树街 14,771 100% 100% 100% 100% E2 四合院 5/7 号院 2,577 100% - 38% 100% E2 四合院 4/6 号院 2,235 100% 100% 100% 100% C3 四合院 2,081 100% 100% 100% 100% 上海 写字楼 金融街海伦中心 143,475 100% - 73% 79

38、% 天津 写字楼 金融街南开中心 105,881 100% 53% 65% 70% 写字楼 环球金融中心 97,971 100% 77% 77% 80% 合计合计 986,549 - - - - 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 经营物业方面，公司在北京、天津和惠州持有金融街丽思卡尔顿酒店、金融街公寓、北京体育活动中心、天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店等经营物业。2018 年，公司新增北京长安体育中心项目，项目建筑面积为 1,247 平方米。截至 2018 年末，公司持有经营物业建筑面积合计约 19.53 万平方米。2018 年公司物业经营业务实现收入 6.75 亿元，同比上升 4.71%。 表

39、表 10：2018 年公司主要持有经营年公司主要持有经营的的物业情况物业情况 单位单位：平方米平方米 城市城市 项目名称项目名称 权益权益 规划建筑面积规划建筑面积 北京 丽思卡尔顿酒店 100% 42,460 金融街公寓（经营部分） 100% 36,847 北京体育活动中心 100% 6,422 北京长安体育中心 80% 1,247 天津 天津瑞吉酒店 100% 64,630 惠州 惠州喜来登酒店 100% 43,649 合计合计 195,255 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 财务分析财务分析 下列财务分析基于公司提供的经瑞华会计事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2016

40、年审计报告和经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的20172018年审计报告，以及公司提供的未经审计的2019年一季度财务报表。 资本结构 随着房地产开发业务规模的扩大，公司总资产规模进一步提升，截至 2018 年末公司资产总额为1,485.27 亿元，同比增长 18.62%。同期，受益于公司利润积累不断夯实自有资本，以及少数股东权益的增加， 公司所有者权益同比上升 10.36%至 371.98亿元。负债方面，伴随着开发项目的增加和土地储备规模的扩大，公司负债水平亦有所上升，2018 年末总负债为 1,113.28 亿元，较上年上升 21.66%。财 10 金融街控股股份

41、有限公司 2015 年公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019） 务杠杆比率方面， 2018 年末公司资产负债率和净负债率分别为 74.96%和 184.45%，较上年分别上升1.88 个百分点和 32.98 个百分点，公司杠杆比率有所上升并处于偏高水平。 截至 2019 年 3 月末，公司总资产和总负债分别为 1,499.66 亿元和 1,122.73 亿元，所有者权益为376.83 亿元，公司资产负债率和净负债率分别为74.87%和 180.27%。 图图 2：20162019.Q1 公司资本结构公司资本结构 资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理 资产结构方面， 2018 年末公

42、司流动资产占资产总额的比重为 67.06%， 主要由货币资金、 预付账款、存货和其他应收款及构成。其中，公司货币资金余额为 119.57 亿元，同比增长 3.53%，其中受限货币资金为 1.41 亿元；预付款项为 57.71 亿元，同比增长 1.28%，主要为预付地价款和预付工程款；存货净额为 776.38 亿元，同比增长 34.10%，主要系新增土地储备及在建项目增加所致；受合联营企业增加影响，公司应付往来款项增加明显，其他应收款同比增长 132.50%至 24.60 亿元。非流动资产方面，公司非流动资产主要由投资性房地产和长期股权投资构成。2018 年末投资性房地产 385.81 亿元，同

43、比增长 3.85%，主要系新增投资性房地产项目及自持的部分商铺、公寓、写字楼等公允价值增加所致；同期末，长期股权投资 37.67 亿元，同比增长14.61%，主要系新增对联营企业投资所致；此外，受新增永晟酒店项目开发建设的影响， 2018 年公司在建工程较 2017 年末大幅增加至 7.68 亿元。另截至 2019 年 3 月末，公司货币资金、预付账款和存货分别为 136.29 亿元、59.02 亿元和 742.31 亿元，随着合作项目的增加，公司其他应收款进一步增长至 49.01 亿元；非流动资产方面，同期末公司投资性房地产和长期股权投资分别为 388.31 亿元和38.56 亿元。 负债方

44、面，公司负债主要由应付账款、预收款项、应交税费、其他应付款和有息债务构成。截至2018 年末，公司应付账款为 54.16 亿元，同比下降40.38%；同期末，受调控政策持续从紧的影响，公司预收款项同比小幅增长 1.48%至 103.63 亿元；2018 年公司应交税费同比增长 83.07%至 48.48 亿元；同期末，公司其他应付款大幅增长 110.90%至59.77 亿元，主要系合作方向公司控股项目提供股东借款增加所致，随着公司项目的快速推进和合联营公司数量的增加，公司应付关联方往来款项呈较快增长。另截至 2019 年 3 月末，公司应付账款、预收款项、应交税费和其他应付款分别为 58.92

45、 亿元、116.15 亿元、36.28 亿元和 55.17 亿元。 有息债务方面，随着公司项目开发建设的持续推进，公司外部融资规模进一步增长，2018 年末公司总债务规模同比上升 28.70%至 805.69 亿元，其中短期债务 98.73 亿元，同比上升 46.90%；长期债务 706.96 亿元，同比上升 26.51%。当年公司长短期债务比（短期债务/长期债务）为 0.14 倍，较上年上升 0.02 倍。截至 2019 年 3 月末，公司总债务上升至 815.59 亿元，长短期债务比（短期债务/长期债务）为 0.19 倍，公司以长期债务为主的债务结构与其业务特点较为匹配，债务期限结构合理。

46、 图图 3：20162019.Q1 公司债务结构分析公司债务结构分析 资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理 总体来看，公司近年来总资产及负债规模均随房地产开发业务规模的扩张而稳步增长，同时财务0%20%40%60%80%02004006008001,0001,2001,4002016201720182019.Q1亿元 长期债务 短期债务 所有者权益 资产负债率 长期资本化比率 总资本化比率 - 0.1 0.1 0.2 0.2 0.301002003004005006007008002016201720182019.Q1亿元 短期债务 长期债务 长短期债务比 11 金融街控股股份有限公司 20

47、15 年公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（2019） 杠杆比率上升并处于偏高水平。但公司总债务中短期债务占比较低，债务期限结构合理。 流动性 从流动资产来看， 2018 年末公司流动资产增至996.10 亿元，占同期末资产总额的比重为 67.06%，较上年上升 0.01 个百分点。从流动资产的构成来看，公司流动资产主要由存货和货币资金构成，两项合计占流动资产的比重为 89.96%。 表表 11：20162019.Q1 公司流动资产分析公司流动资产分析 2016 2017 2018 2019.Q1 流动资产/总资产 72.98% 63.05% 67.06% 67.17% 存货/流动资产 6

48、8.55% 73.33% 77.95% 73.69% 货币资金/流动资产 16.20% 14.63% 12.01% 13.53% （存货+货币资金） /流动资产 84.75% 87.96% 89.96% 87.22% 资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理 存货方面，随着 2018 年公司业务稳步拓展，项目开发成本的持续投入使公司存货规模显著增长，2018 年末存货净额为 776.38 亿元，同比增长34.10%。其中，开发成本 601.46 亿元，占存货余额比重为 77.41%， 较大规模的在建和拟建项目为公司持续经营提供保障，但同时也对公司后续开发资金提出了较高的要求；同期末，公司已竣工的

49、开发产品为 160.62 亿元，占存货余额比重为 20.69%，主要集中于重庆融景城项目、广州融穗华府、南宫嘉园等位于北京、广州、重庆、成都的项目，需对其后续的区域房地产销售政策及项目去化情况保持关注。 表表 12：20162018 年末公司存货结构分析年末公司存货结构分析 单位：亿元单位：亿元 2016 2017 2018 存货 564.52 578.96 776.38 存货同比增长率 -13.04% 2.56% 34.10% 开发产品 100.82 126.72 160.62 开发产品/存货 17.86% 21.89% 20.69% 开发成本 451.09 440.47 601.46 开发

50、成本/存货 79.91% 76.08% 77.47% 资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理 资产周转效率方面， 2018 年公司存货周转率和总资产周转率分别为 0.17 次和 0.16 次，较上年分别下降 0.15 次和 0.05 次，处于较低水平。 表表 13：20162018 年公司周转率相关指标年公司周转率相关指标 2016 2017 2018 存货周转率（次/年） 0.23 0.32 0.17 总资产周转率（次/年） 0.35 0.21 0.16 资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理 现金流方面， 2018 年公司经营活动净现金流为-90.29 亿元，当年末公司货币资金规模同比增长