金地集团：公开发行2018年公司债券（第二期）信用评级报告.PDF

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1、 公司债券信用评级报告 金地（集团）股份有限公司 2 2公司土地储备建筑面积较大，在建房地产项目以及在建自持物业项目未来三年均需要投入较大规模的资金， 对公司资金流形成一定压力。 3公司提供担保的深圳市金地大百汇房地产开发有限公司资产负债率极高， 公司存在或有负债风险。 分析师 冯 磊 电话：010-85172818 邮箱： 支亚梅 电话：010-85172818 邮箱： 传真：010-85171273 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层（100022） Http：/ 公司债券信用评级报告 金地（集团）股份有限公司 4 一、主体概况 金地（集团）股份有限公司（以下

2、简称“公司”或“金地集团”）是经深圳市企业制度改革领导小组办公室以深企改办199602 号文批准，由深圳市福田区国有资产管理局、深圳市投资管理公司、美国 UT 斯达康有限公司、深圳市方兴达建筑工程有限公司和金地实业开发总公司工会委员会（后更名为“金地（集团）股份有限公司工会委员会”）5 家单位作为发起人，在原金地实业开发总公司（以下简称“金地实业”）的基础上，通过对金地实业进行改组，以发起设立方式于 1996 年 2 月 8 日设立的股份有限公司。2001 年 1 月 15 日，经中国证券监督管理委员会证监发行字20012 号文核准，公司向社会首次公开发行人民币普通股 9,000 万股（A 股

3、）。2001 年 4月 12 日，经上海证券交易所上证上字200139 号上市通知书同意，公司发行之股票在上海证券交易所上市（股票简称：金地集团，代码：600383.SH）。后历经多次股权变更以及股权激励计划，截至 2017 年底，公司股本为人民币 45.15 亿元（根据大华会计师事务所提供的验资报告，截至 2017 年 11 月 20 日，公司注册资本变更为 45.15 亿元，股本为 45.15 亿元，已完成工商变更），公司无控股股东及实际控制人，富德生命人寿保险股份有限公司（以下简称“富德生命人寿”）持有公司 29.84%的股本，为公司第一大股东，具体情况如下图所示。 图 1 截至 201

4、7 年底公司股权结构图 资料来源：公司提供 公司经营范围：从事房地产开发经营业务；兴办各类实体（具体项目需另报）；经营进出口业务；信息咨询（不含限制项目）。 截至 2017 年底，公司下设战略管理部、资本运营部、投资与运营管理部、产品管理部、工程管理部、成本管理部、财务管理部、人力资源部、金地管理学院、行政管理部、信息事业部、审计监察部、股权投资部 13 个职能部门（详见附件 1）。截至 2017 年底，公司在职员工 24,246 人，其中，房地产系统员工共 5,649 人，物业体系共 18,597 人。 截至 2017 年底，公司资产总额 2,079.42 亿元，负债合计 1,499.86

5、亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计 579.56 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 407.64 亿元。2017 年，公司实现营业总收入 376.62 亿元，净利润（含少数股东损益）94.77 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润 68.43 亿元；经营活动现金流量净额为-69.89 亿元，现金及现金等价物增加额 61.27 亿元。 公司注册地址：深圳市福田区福强路金地商业大楼；法定代表人：凌克。 金地集团 安邦人寿保险股份有限公司 安邦财产保险股份有限公司 深圳市福田投资发展公司 富德生命人寿保险股份有限公司 其他股东 29.84% 14.56% 7.79% 41.94% 5.87%

6、 公司债券信用评级报告 金地（集团）股份有限公司 5 二、本期债券概况及募集资金用途 1本期债券概况 2016 年 7 月 19 日，经中国证监会“证监许可20161622 号”核准，公司获准在中国境内公开发行不超过 130 亿元 （含 130 亿元） 的公司债券。 其中， 第一期债券已于 2017 年 7 月发行完毕，发行总额为 40 亿元，其中品种 1（债券简称：17 金地 01）发行总额为 30 亿元，品种 2（债券简称：17 金地 02）发行总额为 10 亿元；第二期债券已于 2018 年 3 月发行完毕，发行总额为 30 亿元，其中品种 1（债券简称：18 金地 01）发行总额为 3

7、0 亿元，品种 2（债券简称：18 金地 02）全额回拨至品种 1，发行总额为 0 亿元。 本期债券名称为“金地（集团）股份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第二期）”，拟面向合格投资者公开发行，发行额度为不超过人民币 30 亿元（含 30 亿元），期限不超过 7 年（含7 年），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。本期债券为固定利率债券，债券票面利率将根据网下询价簿记结果，由公司与主承销商按照市场情况确定。本期债券采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。 本期债券无担保。 2本期债券募集资金用途 本期债券所募资金拟用于偿还银

8、行贷款和到期债务。 三、行业分析 公司主营业务是房地产开发销售与商业物业租赁，属于房地产行业。 1行业概况 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范化运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。 从近年房地产行业发展趋势来看，2015 年，我国房地产开发投资 95,978.84 亿元，较上年名义增长 1.00%， 增速继续同比下滑 9.50 个百分点； 受益于宽松的信贷政策和去库存政策实施， 2016年全国房地产开发投资 10,2581.00 亿元，名义同比增长 6.88%

9、；2017 年，我国房地产开发投资109,799 亿元，同比增长 7.04%，增速较上年同期上升 0.16 个百分点。其中，住宅投资 75,148 亿元（占比为 68.44%），同比增长 9.38%，增速提高 3.02 个百分点；办公楼投资 6,761 亿元（占比6.16%） ， 同比增长 3.49%， 增速降低 2.87 个百分点； 商业营业用房投资 15,639 亿元 （占比 14.24%） ，同比减少 1.26%。 从地区分布看， 2017 年， 东部地区房地产开发投资 58,023 亿元， 同比增长 3.18%；中部地区投资 23,884 亿元，同比增长 2.57%；西部地区投资 23

10、,877 亿元，同比增长 3.54%；东北地区投资 4,015 亿元，同比增长 1.00%。 公司债券信用评级报告 金地（集团）股份有限公司 6 图 2 20132017 年全国房地产市场发展情况（单位：亿元、%） 资料来源：Wind资讯 总体看，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，近几年行业发展较快、波动较大。受国家政策导向的影响，自 2014 年起房地产业告别了高速增长态势，开发投资增速逐步放缓；2016 年以来房地产投资增速有所回升，但开始以稳定健康增长为主要目标导向。 2市场供需 （1）土地供应状况 土地作为房地产主要的成本来源，土地市场受到房地产宏观调控政策影响巨大，会受到地方政府供

11、地意愿和开发商购地能力和意愿影响。中央政府通过信贷、限购、融资审批等手段限制房地产企业融资能力，加之需求端限购等政策，导致部分房企的现金回笼情况随着行业起伏出现明显变化，直接影响土地市场需求。 2015 年，土地市场整体下行，成交量及出让金均低于上年，但楼面均价上涨幅度较大。其中，各线城市推出土地面积及成交土地面积均有较大幅度下降； 除一线城市土地出让金上升 1%外， 二、三线城市土地出让金分别下降 7%和 19%。另外，各线城市楼面均价和土地溢价率均有不同程度上升。一线城市楼面均价和土地溢价率分别上升 19%和 2 个百分点到 9,180 元/平方米和 27%；二线城市楼面均价和土地溢价率分

12、别上升 18%和 10 个百分点到 1,560 元/平方米和 17%；三线城市楼面均价和土地溢价率分别上升 1%和 2 个百分点到 751 元/平方米和 8%。 2016 年，土地供求总量小幅下降，整体分化趋势不改，重点城市成交热度攀升带动地价及溢价率上扬。2016 年，除二线城市推出土地面积及成交土地面积分别出现 1%和 0.2%的微跌外，一、三线城市均有较大幅度下降；除一线城市土地出让金下降 16%外，二、三线城市土地出让金分别上升 68%和 9%。另外，各线城市楼面均价和土地溢价率均有不同程度上升。一线城市楼面均价和土地溢价率分别上升 9%和 18 个百分点到 9,965 元/平方米和

13、45%；二线城市楼面均价和土地溢价率分别上升 74%和 34 个百分点到 2,696 元/平方米和 51%；三线城市楼面均价和土地溢价率分别上升 19%和 18 个百分点到 887 元/平方米和 26%。整体看，一线市场的高房价使较多房企转战二线重点城市拿地，二线城市涨幅较大，地王频出。 2017 年，全国 300 个城市土地供应小幅回升，热点城市增供稳定市场预期，拉升成交量及出让金上涨，楼面均价涨幅较去年有所收窄，平均溢价率同比下降。2017 年，除二线城市土地推出面积同比增加 8%外，一线城市和三线城市同比分别减少 20%和 6%；土地成交面积方面，一线城 公司债券信用评级报告 金地（集团

14、）股份有限公司 7 市同比微增 3%，二线和三线城市同比分别减少 3%和 15%；一二三线城市的土地出让金均同比增加，其中一线和三线的土地出让金同比增幅较大，分别为 28%和 39%；楼面均价方面，一线和三线城市增幅较大，分别为 30%和 57%，二线城市增幅为 13%；溢价率方面，一线和三线城市略有下降，二线城市下降了 11 个百分点。 表 1 20152017 年全国 300 个城市土地交易情况 项目项目 2015 年年 2016 年年 2017 年年 推出面积（万平方米） 113,235 103,212 111,907 同比（%） -18 -9 8 成交面积（万平方米） 85,671 8

15、5,885 95,036 同比（%） -21 -3 8 出让金（亿元） 21,793 29,047 40,623 同比（%） -10 31 38 楼面均价（元/平方米） 1,384 1,904 2,374 同比（%） 14 40 26 土地平均溢价率（%） 16 43 29 同比 上升 6 个百分点 上升 27 个百分点 下降 14 个百分点 资料来源：CREIS 中指数据，联合评级整理。 总体看，随着热点城市增加土地供给稳定预期，土地供求量均有所回升；房企对重点城市优质地块的争夺仍然激烈，使得楼面均价涨幅仍然较大。 （2）开发资金来源状况 2015 年国内融资环境全面宽松，央行多次降准降息，

16、A 股再融资活跃延续，房企银行间市场中期票据发行开闸，证监会推出的公司债发行与交易管理办法将发行主体由上市公司扩展到所有制法人，大幅降低发行债券门槛，且在港交所上市的内地房企也得以通过境内子公司发行公司债，房地产企业资金来源有所拓宽。2015 年，房地产开发企业到位资金 125,203 亿元，比上年增长 2.6%。其中，国内贷款 20,214 亿元，下降 4.8%；利用外资 296.53 亿元，下降 53.6%；自筹资金 49,038 亿元，下降 2.7%；其他资金 55,655 亿元，增长 12.0%。在其他资金中，定金及预收款 32,520 亿元，增长 7.5%；个人按揭贷款 16,662

17、 亿元，增长 21.9%。 受益于宽松的信贷政策，2016 年前三季度房地产销售市场火爆，房企资金进一步得到缓解。进入 10 月份，上海证券交易所对房地产企业发债进行分类管理，部分划分为“风险类”房地产企业发债资金来源受到限制。 2016 年， 房地产开发企业到位资金 144,214.00 亿元， 同比增长 15.18%。其中，国内贷款 21,512.00 亿元，同比增长 6.42%；利用外资 140.00 亿元，同比下降 52.79%；自筹资金 49,133.00 亿元，同比增长 0.19%；其他资金 73,428.00 亿元，同比增长 31.93%。在其他资金中，定金及预收款 41,952

18、 亿元，增长 29.0%；个人按揭贷款 24,403 亿元，增长 46.5%。 2017 年，房地产企业融资渠道再度收紧。全年房地产开发企业到位资金 156,053 亿元，同比增长 8.20%， 增速较上年同期下降 7.00 个百分点。 其中， 国内贷款 25,242 亿元， 同比增长 17.30%；利用外资 168.19 亿元，同比增长 19.80%；自筹资金 50,872 亿元，上升 3.50%；其他资金 79,770亿元，同比增长 8.60%。在其他资金中，定金及预收款 48,694 亿元，同比增长 16.10%；个人按揭贷款 23,906 亿元，同比下降 2.00%。 此外，2017

19、年 11 月 17 日，“一行三会一局”联合发布中国人民银行、银监会、证监会、保监会、外汇局关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿），反映出监管对于 公司债券信用评级报告 金地（集团）股份有限公司 8 规范资管市场，打压非标资产的意愿。若非标融资渠道被严格约束，房地产资金缺位问题将凸显。 总体看，2015 年以来，房企融资呈现出大规模、低成本、多渠道、外转内等特点，资金压力获得一定缓解；2016 年 10 月房地产调控后，融资环境再次趋紧，需重点关注非标融资的政策变化情况。 （3）市场供需情况 2015 年，房地产政策持续向好，房地产企业主动把握政策改善机遇，全国商品房销售面积和销

20、售金额增速由负转正，销售额增长主要由价格增长带动，整体销售仍以去库存为主。2015 年，全国商品房销售面积 128,495 万平方米，比上年增长 6.5%。其中，住宅销售面积增长 6.9%，办公楼销售面积增长 16.2%，商业营业用房销售面积增长 1.9%。从供应来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房安置，改善市场环境。全年房屋竣工面积 100,039 万平方米，下降 6.9%。其中，住宅竣工面积 73,777 万平方米，下降 8.8%。 图 3 20132017 年全国商品房供求情况（单位：万平方米） 资料来源：Wind 资讯 2016 年，房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的

21、过程，商品房销售全年高位运行。2016 年，全国商品房销售面积 157,349.00 万平方米，同比增长 22.5%。其中，住宅销售面积增长22.4%，办公楼销售面积增长 31.4%，商业营业用房销售面积增长 16.8%。从供应来看，2016 年，全国房屋竣工面积 106,128.00 万平方米，同比增长 6.1%。其中，住宅竣工面积 77,185.00 万平方米，同比增长 4.6%。 公司债券信用评级报告 金地（集团）股份有限公司 9 图 4 近年全国商品房销售面积和销售额增速情况（单位：%） 资料来源：Wind资讯 2017 年， 商品房销售增速有所放缓， 全国商品房销售面积 169,40

22、8 万平方米， 同比增长 7.70%，一线城市房地产销售市场逐步向二手房市场转移，二线城市亦呈现明显回落态势，三线城市受益于棚改货币化安置政策仍然表现较好。其中，住宅销售面积增长 5.30%，办公楼销售面积增长24.30%， 商业营业用房销售面积增长 18.70%； 住宅销售额增长 11.30%， 办公楼销售额增长 17.50%，商业营业用房销售额增长 25.30%。从供应来看，2017 年房地产开发企业房屋施工面积 781,484 万平方米，同比增长 3.00%；房屋竣工面积 101,486 万平方米，同比减少 4.40%；商品房待售面积58,923 万平方米，同比减少 15.30%，其中住

23、宅待售面积同比减 25.10%，办公楼待售面积同比增加 0.90%，商业营业用房待售面积同比减少 4.00%。 总体看，在当前经济形势下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用。政策环境由松趋紧，出现分化，热点城市调控政策不断收紧，而三四线城市内部则出现分化，房企整体开工意愿下降，可售房源规模有所下滑。 （4）销售价格情况 从商品房销售价格看，2015 年以来受多重宽松政策调整影响，重点城市商品住宅成交面积小幅回升，市场呈现回暖迹象；2015 年 3 月后，深圳市领涨全国房价，随后上海、北京房价持续上涨，一线城市房价上涨带动二线城市持续增长；2015 年 12 月，全国 100

24、个城市（新建）住宅平均价格为 10,980 元/平方米，环比上涨 0.74%。整体来看，全国楼市保持平稳回升态势，12 月百城价格指数环比、同比连续第 5 个月双涨，且涨幅均继续扩大。 2016 年，百城价格指数延续上年增长态势，一、二线城市进入快速上涨通道，同时三线城市价格进入增长通道。截至 2016 年底，百城价格指数为 13,035.00 元/平方米，较年初增长 18.22%。 2017 年，一线城市和二线城市百城住宅价格指数增速持续放缓，其中一线城市同比增速从年初的 21.37%大幅下降至年末的 1.43%，二线城市同比增速从年初的 18.27%下降至年末的 7.70%，一、二线城市房

25、地产市场明显降温；三线城市百城住宅价格指数增速上半年持续上升、下半年企稳，达到 12%左右水平。 公司债券信用评级报告 金地（集团）股份有限公司 10 图 5 20142017 年全国百城住宅销售价格指数同比变化情况（单位：%） 资料来源：Wind 资讯 总体看，近年来我国房地产销售平均价格呈震荡上行态势，房地产销售平均价格增速自 2015年 5 月起由负转正，需求进一步释放；但随着政府限购的出台以及调控的长期化等政策的影响，一、二线城市房地产价格增速大幅下降，部分城市出现价格一二手房价格倒挂现象，三线城市价格增速降缓，但仍表现较好。 3行业竞争 从 2003 年至今，房地产市场已经走过了黄金

26、 10 年，随着近年来调控政策的逐渐加码，房地产行业也在不断成熟。房地产行业整体呈现业绩持续增长，企业分化加剧，行业集中度不断提高的发展态势。 2015 年，房地产行业前 10 名和前 20 名企业的销售额以及销售面积占比分别较 2014 年变化不大。2016 年，房地产行业集中度进一步提升，前 10 名和前 20 名房地产企业销售额占比分别为18.81%和 25.33%，分别较上年提高 1.94 和 2.52 个百分点；前 10 名和前 20 名房地产企业销售面积占比分别为 12.19%和 15.94%，分别较上年提高 0.88 和 1.32 个百分点。2017 年，房地产市场集中度继续提高

27、，前 10 名和前 20 名房地产企业销售额占比分别为 24.10%和 32.50%，分别较上年提高 5.29 和 7.17 个百分点；前 10 名和前 20 名房地产企业销售面积分别为 15.38%和 20.03%，分别较上年提高 3.19 和 4.09 个百分点，也从侧面反映出优质城市资源不断向大型房企倾斜的态势。 表 2 20142017 年前 10 名与前 20 名房地产企业销售额和销售面积占比情况（单位：%） 项目项目 2014 年年 2015 年年 2016 年年 2017 年年 前 10 大企业销售额占比 17.19 16.87 18.81 24.10 前 20 大企业销售额占比

28、 23.15 22.82 25.33 32.50 前 10 大企业销售面积占比 10.51 11.31 12.19 15.38 前 20 大企业销售面积占比 13.74 14.62 15.94 20.03 资料来源：CRIC 房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中，龙头企业在竞争中占据明显优势；从 2017 年全年房企销售额来看，5,000 亿房企 3 家，3,000 亿房企 3 家。具体来看，前十的房企凭借布局、产品、品牌等优势实现业绩突破，1130 的房企在踏 公司债券信用评级报告 金地（集团）股份有限公司 11 准市场机遇的前提下凭借高周转实现增

29、长，3150 的房企主要把握区域深耕和城市市场机遇，利用市场热度进行滚动销售 表 3 2017 年中国房地产开发企业测评前 10 强企业 排名排名 企业简称企业简称 排名排名 企业简称企业简称 1 中国恒大 6 保利地产 2 碧桂园 7 中海地产 3 万科地产 8 华夏幸福 4 绿地控股 9 华润置地 5 融创中国 10 龙湖地产 资料来源：克而瑞研究 总体看，房地产行业集中度不断提高，拥有资金、品牌、资源优势的大型房地产企业在竞争中占据优势。 4行业政策 2016 年下半年， 全国房地产市场的重新火爆为调控思路的转变和升级设了铺垫， 北京、 上海、深圳等城市迎来最严调控政策。2017 年，调

30、控政策不断加码，与以往调控政策相比体现为三个特点：第一，热点城市的政策出台“高频次”；第二，调控城市覆盖范围广；第三，政策措施呈现多维度、高覆盖。预售证监管、土地供应调控以及限售等政策，在供给端限制供应的增加，另一方面政府又通过需求端调控（主要是因城施策和货币周期淡化等）防止需求过快衰减。此轮政策调控的思路在于短期调控政策的常态化维持房价中期稳定，为长效机制的加速落实提供窗口期，最终达到房地产长期稳定，“房住不炒”的效果。 表 4 近年来主要房地产调控政策 年份年份 调控政策调控政策 2015 年 3 月 国务院不动产登记暂行条例 2015 年 3 月 央行、住建部、银监会发文下调二套房个贷首

31、付比例 2015 年 9 月 央行、银监会下文，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于 25% 2015 年 9 月 住建部发布关于完善公共租赁住房租金补贴政策的通知 2016 年 2 月 央行、银监会发布通知，对不“限购”城市下调居民购买首套房和二套房的最低首付比例 2016 年 6 月 国务院正式发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 2016 年“十一假期” 2016 年“十一假期”期间，全国一线及重点二线合计 21 个城市陆续颁布各地的房地产市场调控政策，从限购、限贷与限价三个方面进行调整 2016 年 11 月 上

32、海、深圳、天津、武汉、杭州、成都、郑州等热点一二线城市进一步升级调控政策，加强限购限贷 2017 年 3 月 2017 年 3 月以来，全国一线及重点二、三线约 30 个城市陆续颁布新一轮房地产市场调控政策，此次调控范围进一步扩大 2017 年 4 月 住建部和国土资源部联合签发关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，从用地层面严防高价地扰乱市场预期 2017 年 7 月 中共中央政治局提出实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，“稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制” 2017 年 8 月 北京市共有权产住房管理暂行办法和关于印发北京市共有产权住房规划设计宜居建设

33、导则（试行）的通知面向社会公开征求意见 2017 年 10 月 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居 2017 年 12 月 发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租 公司债券信用评级报告 金地（集团）股份有限公司 12 赁企业发展。保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控 2018 年 3 月 启动新的三年棚改攻坚计划，加大公租房保障力度，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围；继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续实行差别

34、化调控，建立健全长效机制；培育住房租赁市场，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法 资料来源：联合评级搜集整理 2018年3月，“两会”政府工作报告地产直接相关内容主要包含群众住房问题和房地产税两个方面：全国整体棚改目标有所下滑，且棚改货币化程度或将减弱，但部分区域受益于扶持政策，棚改计划逆势增加；在“差别化调控”下，不同城市房地产政策将延续分化；房地产税是落实长效机制的重要组成部分，房地产税立法相关的草案推进有所提速。 总体看， 2016年“十一”之后，热点一、二线城市推出房地产调控政策，房地产政策环境再度趋紧；2017年，政府强调稳定房地产

35、市场，政策工具持续运用并从住房租赁、共有产权等方面引导住房消费，提出加快建立长效机制，实行差别化调控，加快房产税落地。 5行业关注 （1）行业债务水平较高，且2016年10月以来房企融资渠道收窄，违约风险加大 房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。2015 年以来，国内货币政策持续宽松，再融资政策进一步松绑， 房企融资环境明显改善， 公司债融资规模大幅增长， 行业债务水平高企。 但 2016年 10 月份以来相关主管机构从银行理财资金、 信托、 公司债以及私募基金四个方面对房地产行业开发资金来源监管趋严，对房地产企业的再融资能力产生一定不利影响；同时考虑到部分房地产企业存续期债项可能存在集中

36、到期的现象，在一定程度上加大了房地产行业公司债违约风险。 （2）房地产调控政策短期内不会退出 2016年10月至今，房地产调控政策密集出台，全国热点一、二线等城市陆续从限购、限价和限贷等多个方面对房地产行业进行调控，一、二线等城市房地产明显降温。十九大报告中对于房地产行业调控的基调并未发生变化；2018年3月5日，国务院总理李克强在十三届全国人大一次会议上作政府工作报告指出坚持房住不炒的定位，继续实行差别化调控。 （3）市场格局持续分化 近些年随着房地产市场的发展以及房地产调控的持续推进， 国内房地产市场出现了明显分化。从不同级别城市来看，目前一线和重点二线城市库存相对较低，而大多数三四线城市

37、库存非常不乐观，去库存仍然是目前三、四线房地产市场调控的核心任务之一。 （4）中小房企面临被整合风险 中小房企面临较大经营压力，为市场提供了大批待收购机会，为百亿房企提供了收购项目加速扩张的助力，实力突出的百亿房企，相继在上海、深圳、成都、东莞等热点城市以收购、合作两种主要方式，进一步优化总体布局，保障企业稳定发展。 6未来发展 （1）调控政策趋于常态化、精细化和长期化 在过去几年的房地产调控中，限购等行政手段在短期内起到了很多积极作用，但是仍然缺少有效的长期调控手段。2017 年以来，国家出台多项长期调控政策，试点共有产权房、鼓励发展住 公司债券信用评级报告 金地（集团）股份有限公司 13

38、房租赁市场，并实施差别化的调控政策；此外，房产税将是一个长效的调控机制，用来替代目前的行政调控手段。从长远来看，由于中国经济转型的需要，中国政府抑制房价过快上涨和保持房地产行业健康发展的动力同时存在，这就导致调控政策向常态化和长期化方向发展。 （2）行业综合性和复杂度提高、开发运营精细化程度提升 大型房地产投资开发企业扩大综合开发领域，新型城镇化、文旅地产、产业地产、养老休闲地产、体育地产等领域资本集中度提升，中小房地产开发企业出现产品开发周期放长、去化周期放长、现金流频繁困难、开发利润下降的情况，财务成本高和融资结构门槛高成为商业地产开发的“双高”困难，开发企业项目转让及投资退出淘汰率加剧。

39、商业地产尤其是城市商业综合体在满足基础消费的基础上，更多关注市场细分、创新经营和差异化竞争，项目前期策划定位的全面性和综合性成为关键投入，技术性投入比重也将逐步加大。 （3）地产金融化，资本化尝试催生大地产格局，地产金融属性加速释放 2015年以来，大规模保险资金进入房地产行业，推动资本和实业跨界融合，地产金融化迎来发展良机。这种“资本+地产”加速联姻，深度合作为轻资产、多元化转型创造条件。近年，房企通过银行贷款、信托等传统方式融资占比有所下降，股权类、权益类信托融资逐渐增加。地产金融化发展，一方面为房企主动利用多元资本、加强资本合作创造条件；另一方面，房企加速地产金融化尝试，获得财务投资回报

40、的同时，也可实现其自身业务多元化向投融资方向转变。 （4）转变盈利模式，提升经营收益 由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施，高周转的经营方式逐渐成为主流。此外，城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式，这必将对房地产开发企业的融资能力、管理能力、营销能力和运营能力提出更多挑战。 总体看，现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成，行业集中度不断提高。短期来看，房地产售价不断升高及库存结构性失衡导致房地产市场风险不断积累，政策调控仍然至关重要。长期来看，人口结构、货币环境，市场投资环境等因素将扮演更重要的角色，龙头企业逐渐建立起

41、更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。 四、基础素质分析 1规模与竞争力 公司是一家以房地产开发为主营业务的上市公司，同时也是中国建设系统企业信誉 AAA 单位，拥有房地产开发一级资质。 住宅地产方面，2017 年公司实现销售金额 1,408.1 亿元，销售面积 766.7 万平方米。目前，公司已形成华南、华东、华北、华中、西部、东北、东南七大区域的全国化布局，开发产品包括住宅、洋房、公寓、别墅等，公司已推出“格林”、“褐石”、“名仕”、“天境”、“世家”、“风华”、“未来”、“社区商业”、“峯汇”等九大产品系列。 商业地产方面，公司商业地产业务主要

42、包括城市综合体、写字楼、产业园和酒店等业态的开发和运营。截至 2017 年底，公司共持有的出租房地产建筑面积 48.10 万平方米，其中可出租面积36.75 万平方米，包括北京金地中心、深圳威新科技园、西安金地中心等商业物业。 公司债券信用评级报告 金地（集团）股份有限公司 14 物业管理方面，截至 2017 年底，公司旗下的金地物业管理集团（以下简称“金地物业”）合约服务面积突破 4 亿平方米，品牌价值突破 50 亿元，获评中国物业管理企业综合实力 TOP5。 总体看，作为全国大型房地产上市公司，公司在房地产行业内经营规模大，产品品质处于同行业较好水平；商业地产地理位置优越，物业管理品牌价值

43、全国排名前列，综合实力强。 2人员素质 截至 2017 年底，公司董事、监事及高级管理人员共计 24 人。 公司董事长凌克先生，1959 年出生，浙江大学管理工程硕士，高级经济师。曾任公司常务副总经理、总经理、董事。现任公司第八届董事会董事长。 公司董事兼总裁黄俊灿先生，1971 年出生，同济大学工民建专业工学学士，清华大学五道口金融学院，金融 EMBA。曾任公司工程部副经理、金地北京公司副总经理、金地深圳公司总经理、监事会职工代表监事、总裁助理、财务总监。现任公司第八届董事会董事、总裁。 截至 2017 年底， 公司在职员工 24,246 人。 其中， 房地产系统员工共 5,649 人， 从

44、专业构成看，销售人员 1,066 人，工程人员 674 人，设计人员 447 人，技术人员 2,216 人，财务人员 423 人，行政人员 823 人；从教育程度看，专科及以下 1,737 人，本科 2,988 人，硕士及以上 924 人。物业体系共 18,597 人，从专业构成看，技术人员 2,917 人，财务人员 497 人，行政人员 15,183 人；从教育程度看，专科及以下 16,509 人，本科 2,002 人，硕士及以上 86 人。 总体看，公司高级管理人员具有丰富的行业从业及行业管理经验，公司员工专业构成及学历结构符合公司行业特征，能够满足公司运营及发展需求。 五、公司管理 1公

45、司治理 公司按照公司法、证券法、上市公司治理准则和中国证监会、上海证券交易所有关要求，不断完善法人治理结构，健全内部控制制度。 股东大会是公司的权力机构。公司股东大会分为年度股东大会和临时股东大会；其中年度股东大会每年召开 1 次，于上一会计年度结束后的 6 个月内举行；公司独立董事、监事会有权向董事会提议召开临时股东大会。 公司设董事会，对股东大会负责，公司董事会由 14 名董事组成，董事会成员中包括超过三分之一的独立董事（目前董事会成员中包括 5 名独立董事，其余 9 名董事包括公司第一、二大股东富德生命人寿和安邦人寿保险股份有限公司各派驻的董事 1 人）；公司董事会每年至少召开两次会议。

46、公司董事由股东大会选举或更换，任期 3 年；董事任期届满，可连选连任。公司董事可由总裁或其他高级管理人员兼任，但兼任总裁或其他高级管理人员职务的董事总计不得超过公司董事总数的 1/2。公司设董事长 1 人，由董事担任，董事长由董事会以全体董事的三分之二以上选举产生或罢免。 公司设监事会，由 5 名监事组成，监事会包括股东代表和适当比例的公司职工代表，其中职工代表 2 人。监事会中的职工代表由公司职工通过职工代表大会、职工大会或者其他形式民主选举产生。公司监事任期每届为 3 年，任期届满，连选可以连任。设监事会主席 1 人，监事会主席由全体监事过半数选举产生。公司董事、总裁和其他高级管理人员不得

47、兼任监事。 公司设总裁 1 名，高级副总裁、副总裁若干名、财务负责人 1 名、董事会秘书 1 名，由董事会聘任或解聘。公司总裁每届任期 3 年，总裁连聘可以连任；总裁对董事会负责。 公司债券信用评级报告 金地（集团）股份有限公司 15 总体看，公司履行了上市公司的相关监管规定，股东大会、董事会、监事会独立运作，法人治理结构完善，整体运行情况良好。 2管理体制 公司根据企业内部控制基本规范及相关配套指引以及公司在 2011 年制定公司内部控制规范实施工作方案，建立了公司内控建设和内控自我评价制度等相关制度。 在对子公司的管理方面，公司根据企业内部控制基本规范和企业内部控制配套指引构建集团、区域、

48、城市的三级架构体系。在三级架构体系下，集团对区域和城市公司的授权和职责划分坚持权责对等的原则；集团职能部门统一制订制度，对子公司进行专业指导；并通过内部审计、专业检查、项目巡查等手段，检查、监督公司各层级职责的有效履行。 在会计系统管理方面，公司在贯彻执行企业会计准则和国家其他规定前提下，制定了金地(集团)股份有限公司财务管理制度、金地（集团）股份有限公司会计管理制度等规定，从制度上完善和加强了会计核算、财务管理的职能和权限。制定了金地（集团）股份有限公司费用报销与借支管理程序和金地（集团）股份有限公司差旅费管理程序、金地（集团）股份有限公司业务付款管理办法等制度，有效地加强了各种款项的审批管

49、理。公司的核算工作实现了信息化处理，为会计信息及资料的真实完整提供了保证。 在资金管理方面，公司财务管理部已制订了金地集团业务付款管理办法、金地集团资中心核算指引等资金管理制度，明确公司资金管理、结算的要求，对资金业务进行和控制，从而降低资金使用成本并保证资金安全。公司资金中心通过定期编制年度资金计划和月度动态滚动资金计划加强资金管理的计划性，并对项目公司的资金计划完成情况进行跟踪，实时调整资金安排。 成本管理方面，公司成本管理部制订了包括金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准、金地集团责任成本管理制度、金地集团目标成本管理制度、金地集团精装修成本管理作业指导书等成本管理制度，公司使用成

50、本管理软件，对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录。各公司成本部和财务部通过定期的成本盘点、清查工作，保障动态成本数据准确性，集团和区域通过开展成本检查等工作对成本信息反映的及时性和准确性进行监督。 采购管理方面，公司制订了包括金地集团工程成本与监控程序、金地集团工程招标采购管理制度、金地集团工程合同管理制度、金地集团战略采购工作程序、金地集团项目工程合同付款作业指导书等制度，实行集中采购、战略合作采购模式，充分使用信息平台提升采购的效率和透明度，保证采购成本和质量的合理性；采购付款环节，通过对支付环节的核对和审查及对供应商的后评估，以保证付款的准确性及合理性。 销售管理方面，公司