阳光城：主体与相关债项2020年度跟踪评级报告 (1).PDF

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1、 阳光城主体与相关债项 2020 年度跟踪评级报告 4 评级评级模型打分表结果模型打分表结果 本评级报告所依据的评级方法为大公资信房地产企业信用评级方法，版本号为 PF-FDC-2019-V.3，该方法已在大公官网公开披露。本次主体信用等级评级模型及结果如下表所示： 评级要素（权重）评级要素（权重） 分数分数 要素一要素一：偿债环境（偿债环境（1212% %） 5.185.18 （一）宏观环境 5.05 （二）行业环境 4.50 （三）区域环境 6.00 要素二要素二：财富创造能力（财富创造能力（5858% %） 6.6.3939 （一）产品与服务竞争力 6.64 （二）盈利能力 5.91 要

2、素三要素三：偿债来源与负债平衡（偿债来源与负债平衡（3030% %） 4.154.15 （一）债务结构 6.43 （二）流动性偿债来源 4.31 （三）清偿性偿债来源 1.00 调整项调整项 -0.05 主体信用等级主体信用等级 AAAAA A 注：大公对上述每个指标都设置了 17 分，其中 1 分代表最差情形，7 分代表最佳情形 评级模型所用的数据根据公司提供资料整理 评级历史关键评级历史关键信息信息 主体主体评级评级 债项债项评级评级 评级时间评级时间 项目项目组组成员成员 评级评级方法和模型方法和模型 评级评级报告报告 AA+/稳定 AA+ 2019/05/14 肖尧、 牛林祥、贾月华

3、大公房地产企业信用评级方法（V.2） 点击阅读全文 AA+/稳定 AA+ 2017/06/06 张建国、马映雪、于鸣宇 房地产行业信用评级方法（V.1） 点击阅读全文 AA/稳定 AA 2015/05/12 潘誉彬、 胡聪、赵希晨 大公信用评级方法总论 点击阅读全文 阳光城主体与相关债项 2020 年度跟踪评级报告 5 评级报告声明评级报告声明 为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）出具的本信用评级报告（以下简称“本报告”），兹声明如下： 一、除因本次评级事项构成的委托关系外，发债主体与大公及其关联公司、控股股东、控股股东控制的其他机构不存在任何影响本次评级

4、客观性、独立性、公正性的官方或非官方交易、服务、利益冲突或其他形式的关联关系。大公评级人员与发债主体之间，除因本次评级事项构成的委托关系外，不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。 二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具本报告遵循了客观、真实、公正的原则。 三、 本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断，评级意见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。 四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供，大公对该部分资料的真实性、准确性、完整性和及时性不作任何明示、暗示的陈述或担保。 五、本报告的分析及结论只能用于相关决策

5、参考，不构成任何买入、持有或卖出等投资建议。 大公对于本报告所提供信息所导致的任何直接的或者间接的投资盈亏后果不承担任何责任。 六 、本报告债项信用等级在本报告出具之日至存续债券到期兑付日有效，主体信用等级自本报告出具日起一年内有效， 在有效期限内， 大公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。 七、 本报告版权属于大公所有， 未经授权， 任何机构和个人不得复制、 转载、出售和发布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。 阳光城主体与相关债项 2020 年度跟踪评级报告 6 跟踪评级跟踪评级说明说明 随着公司经营业务的不断发展，2019 年，公司签约销售金额保持快速增长；土地储备充足

6、且一、 二线城市占比高； 净利润水平大幅提升， 盈利能力不断增强；同时公司融资结构有所改善，平均融资成本不断降低。根据大公承做的阳光城存续债券信用评级的跟踪评级安排， 大公对受评对象的经营和财务状况以及履行债务情况进行了信息收集和分析，并结合公司外部经营环境变化等因素，得出跟踪评级结论。 本次跟踪评级为不定期跟踪。 跟踪债券跟踪债券及及募资使用情况募资使用情况 本次跟踪债券概况及募集资金使用情况如下表所示： 表表 1 1 本次跟踪债券概况及募集资金使用情况（单位：亿元）本次跟踪债券概况及募集资金使用情况（单位：亿元） 债券简称债券简称 发行额度发行额度 债券余额债券余额 发行期限发行期限 募集

7、资金募集资金用途用途 进进展情况展情况 15 阳房 01 15.00 0.30 2015.07.302020.07.30 补充流动资金 已按募集资金要求使用 15 阳房 02 13.00 6.41 2015.08.122020.08.12 补充流动资金 已按募集资金要求使用 数据来源：根据公司提供资料整理 发债发债主体主体 （一）主体概况（一）主体概况 公司成立于 1991 年 8 月，前身为福建省石狮新发股份有限公司（以下简称“石狮新发”），是由福建省新湖集团公司、石狮新湖工贸公司和石狮市开发企业（服装）有限公司三家乡镇企业联合发起，经福建省体改委闽体改【1991】010号文和中国人民银行福

8、建省分行闽银函（1991）118 号文批准，采用募集方式设立的股份制企业，设立时总股本为 8,000,000 股，注册资本 800 万元。1996 年12 月 18 日，石狮新发在深圳证券交易所上市（证券代码：000671.SZ）；2002年 4 月，石狮新发第一大股东福建省新湖集团公司与福建阳光集团有限公司（以下简称“阳光集团”，前身为福建阳光投资有限公司）签订股权转让协议，将持有的石狮新发法人股 26,369,280 股转让给阳光集团，转让价格为每股 1.93元，转让总金额为人民币 5,083 万元；本次股权转让完成后，阳光集团持有公司26,369,280 股法人股，占上市公司总股本 27

9、.71%，成为石狮新发第一大股东；2009 年公司变更为现名，股票简称变更为“阳光城”，股票代码不变。 截至 2019 年 9 月末，公司注册资本仍为 40.50 亿元，阳光集团持有公司总股本的 18.46%， 阳光集团全资子公司东方信隆资产管理有限公司 （以下简称“东 阳光城主体与相关债项 2020 年度跟踪评级报告 7 方信隆”）持有公司总股本的 15.32%，阳光集团一致行动人福建康田实业集团有限公司（以下简称“福建康田”）持有公司总股本的 10.17%，阳光集团控制的证券投资集合奖金信托计划持有公司总股本的 0.52%，因此公司控股股东仍为阳光集团。截至 2019 年 9 月末，吴洁女

10、士直接持有阳光集团 43.74%的股权，通过其全资子公司福州融星捷投资有限公司持有阳光集团 1.71%的股权，此外，根据吴洁女士与其家族成员林腾蛟先生签署的一致行动协议的安排，林腾蛟先生在处理有关阳光集团经营发展且根据公司法等有关法律法规和相关公司章程需要由相关股东会、 董事会作出决议、 提名等事项时与吴洁女士保持一致行动。因此，吴洁女士合计享有阳光集团 89.34%的表决权，实际控制阳光集团，为公司的实际控制人。 截至本报告出具日，阳光集团合并持有公司总股本的 18.27%，累计已质押的股份占总股本的 16.11%，占其持有股本的 88.18%；东方信隆合并持有公司总股本的 15.16%，

11、累计已质押的股份占总股本的 13.29%， 占其持有股本的 87.66%；福建康田合并持有公司总股本的 10.06%，累计已质押的股份占总股本的 8.72%，占其持有股本的 86.69%。公司主要股东质押公司的股份比例较高，若股价下行，则可能面临被平仓风险。 （二）公司治理结构（二）公司治理结构 治理结构方面，公司按照公司法、证券法、上市公司治理规则和中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所的法律法规规定，建立了较完善的法人治理结构及生产经营管理机构。公司不断完善公司法人治理机构，建立健全内部控制制度，规范公司运作。公司股东大会、董事会、监事会及各经营层职责明确，确保公司安全、稳定、持续发展。

12、（三）征信（三）征信信息信息 根据公司提供的中国人民银行企业基本信用信息报告，截至 2019 年 10 月14 日，公司已结清信贷中，存在多笔欠息及垫款等记录，但整体金额都不大。具体情况如下：存在 5 笔欠息，其中最近一笔结清日期为 2016 年 9 月，欠息金额为 0.11 亿元，根据徽商银行合肥庐阳支行出具的说明，该笔欠息是由于转账系统问题造成，其余 4 笔均在 2014 年以前发生；存在 3 笔垫款、7 笔关注类贷款、8 笔关注类贸易融资和 9 笔关注类信用证，最近一次结清日期为 2012 年 8月。 截至本报告出具日，公司在公开市场发行的各类债务融资工具均按时偿还到期本息。 阳光城主体

13、与相关债项 2020 年度跟踪评级报告 8 偿债偿债环境环境 20162016 年以来，我国国民经济运行增速放缓、外部环境充满挑战；房地产市年以来，我国国民经济运行增速放缓、外部环境充满挑战；房地产市场融资渠道收紧，房企面临一定的融资压力；随着房地产行业调控政策趋严，场融资渠道收紧，房企面临一定的融资压力；随着房地产行业调控政策趋严，全国商品房销售面积和销售金额增速有所下滑；我国房地产行业集中度逐年提全国商品房销售面积和销售金额增速有所下滑；我国房地产行业集中度逐年提升，领军企业竞争优势愈发明显，中小型房企未来或将面临着升，领军企业竞争优势愈发明显，中小型房企未来或将面临着一定的压力。一定的压

14、力。 （一）宏观政策环境（一）宏观政策环境 20162016 年以来，我国国民经济运行增速放缓、外部环境充满挑战，但整体而年以来，我国国民经济运行增速放缓、外部环境充满挑战，但整体而言经济继续表现良好；言经济继续表现良好；20192019 年，我国经济仍面临下行压力，外部环境复杂严峻。年，我国经济仍面临下行压力，外部环境复杂严峻。 2016 年以来，我国经济增速放缓、外部环境充满挑战，但整体而言经济继续表现良好。 20162018 年， 我国实现国内生产总值分别为 74.01 万亿元、 82.08万亿元和 90.03 万亿元，按可比价格计算，同比分别增长 6.7%、6.8%和 6.6%。同期，

15、我国工业增加值分别为 24.79 万亿元、27.83 万亿元和 30.52 万亿元，全国规模以上工业增加值同比分别增长 6.0%、6.6%和 6.2%，增速有所波动；固定资产投资完成额分别为 59.65 万亿元、63.17 万亿元和 63.56 万亿元，同比分别增长 8.1%、7.2%和 5.9%，增速有所下降，其中房地产开发投资分别为 10.26 万亿元、10.98 万亿元和 12.03 万亿元，同比分别增长 6.9%、7.0%和 9.5%，增速有所提高；全社会消费品零售总额同比分别增长 10.4%、10.2%和 9.0%，增速逐年下降，国内消费需求放缓；以人民币计价外贸进出口总值同比分别变

16、化-0.9%、14.2%和 9.7%，其中，2018 年对美国进出口同比增长 5.7%，与“一带一路”沿线国家进出口增长 13.3%，高出全国整体增速 3.6 个百分点，已成为我国外贸发展的新动力；全国一般公共预算收入同比分别增长 4.5%、7.4%和 6.2%，增速有所波动；政府性基金收入同比分别增长 11.9%、34.8%和 22.6%，增速有所波动，其中， 土地使用权出让收入同比分别增长 15.1%、 40.7%和 25.0%， 增速波动较大。 面对经济下行压力，中央和地方政府综合运用货币政策、产业政策、结构性政策、区域政策等配套措施，以确保经济运行在合理区间。实施积极的财政政策和稳健的

17、货币政策，适时预调微调，稳定总需求，并实施更大规模的减税降费措施以改善企业经营效力。积极的财政政策加力提效，较大幅度增加地方政府专项债券规模，提高专项债券使用效率，有效防范政府债务风险，更好地发挥专项债券对稳投资、扩内需、补短板的作用；货币政策松紧适度，保持合理的市场流动性，提升服务实体经济的能力，解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题。产业政策方面，提升制造业发展水平，推动其与现代服务业的融合发展，增强制造业技术创新能力，推动产能过剩行业加快出清，降低全社会各类营商成本，加大基础设施投资力度，完善公共服务体系建设。结构性政策方面，坚持以供给侧结构性改革为主线，强化体制机制建设，转变政府职能

18、，深化国资国企、市场准 阳光城主体与相关债项 2020 年度跟踪评级报告 9 入、财税体制、金融体制等领域改革。区域发展政策方面，统筹西部大开发、中部地区崛起、东北全面振兴、东部率先发展的协调发展战略，促进京津冀、粤港澳大湾区、长三角等地区新的主导产业发展，推进“一带一路”建设，带动贸易发展。2019 年，我国经济仍面临下行压力，外部环境复杂多变，仍需警惕经济下行风险，关注中美贸易摩擦走向，防范金融风险尤其是债市信用风险。 （二）二）行业环境行业环境 房地产行业受宏观调控政策及房地产行业受宏观调控政策及部分城市调控政策的影响较大；近年来，房部分城市调控政策的影响较大；近年来，房地产行业融资渠道

19、不断收紧，房企地产行业融资渠道不断收紧，房企面临一定的融资面临一定的融资压力。压力。 房地产行业属于政策敏感性行业， 其受宏观调控及部分城市调控政策的影响较大。2016 年以来，中央及地方密集出台各类政策以促进房地产市场平稳健康发展。2016 年 3 月，政府工作报告提出完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。从政策基调来看，以去库存为主旋律，维稳倾向明显。2016 年 12 月，中央经济工作会议提出 2017 年的目标是深入推进“三去一降一补”，坚持分类调控，将去库存和促进人口城镇化相结合，重点解决三四线城市房地产库存过多的问题。同时，

20、综合运用金融、土地、财税、立法等手段促进房地产市场平稳发展，抑制房地产泡沫，严格限制信贷流向投资投机性购房。2017 年以来，新一轮楼市调控措施在全国热点一、二线城市及环一线城市周边县市等二十余城市先后出台。此外，受环一线城市房价的较快上涨影响，一线周边县市及省内热点城市，如环北京的河北涿州、沧州开始限购，环上海的嘉兴、嘉善县升级限购限贷力度，环深圳的佛山限购升级，中山也重启限购，南京周边的句容、福州周边的连江县等均实施限购政策。2018 年 3 月，两会政府工作报告强调“房住不炒”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。2019 年 12 月

21、，中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。 融资方面，2018 年，房地产开发企业到位资金整体保持高位，资金规模达16.6 万亿元，同比增长 6.4%，增幅继续收窄，房地产融资渠道收紧；同期，房企融资规模维持高位，综合融资成本同比提高约 13 个百分点，融资成本不断上升。受此影响，房地产企业不断探索创新融资模式，海外债规模也随之上升，2018 年房地产 ABS/ABN 产品共 260 支，总发行规模 1,059.07 亿元，同比增长70.51%；同期，国内房地产企业发行海外债 116

22、支，融资规模约为 484.55 亿美元，同比上升 15.53%，平均利率为 7.72%，同比上升 1.40 个百分点；其中票面利率超过 10.00%的有 20 支，而 2017 年仅 1 支。2019 年 8 月末，国内房地产企 阳光城主体与相关债项 2020 年度跟踪评级报告 10 业发行海外债共 138 支，融资规模约 524.08 亿元，同比上升 33.90%，平均利率为 9.01%， 同比增加 1.90 个百分点， 其中票面利率超过 10.00%的有 49 支。 然而，2019 年 7 月 12 日，国家发展改革委发布的国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的

23、通知明确，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企海外债资金用途受限。整体来看，房地产行业融资渠道不断收紧，融资成本不断上升，未来房企仍将面临一定的融资压力。 随着随着房地产行业房地产行业调控政策趋严，调控政策趋严，20182018 年全年年全年以及以及 20192019 年前三季度，全国年前三季度，全国商商品房销售面积和销售金额增速品房销售面积和销售金额增速均有所下滑均有所下滑。 2018 年初，部分城市为引进人才放宽落户门槛限制，同时，棚改货币化政策使得三四线城市房价大幅上涨，造成 2018 年上半年销售面积和销售金额增速有所上升。随着中央坚持“房住不炒”的定位，

24、以及各地密集出台的限购限售等政策，2018 年 7 月开始销售面积和销售金额增速有所下降。2018 年，全国商品房销售面积 171,654 万平方米，销售金额 149,973 亿元，销售面积及销售金额同比分别增长 1.30%和 12.20%，增速同比分别下滑 6.40 和 1.50 个百分点。2019年前三季度，全国商品房销售金额 11.15 万亿元，同比增长 7.1%，增速同比下降 6.2 个百分点，商品房销售面积 11.92 亿平方米，同比下降 0.10%。 -10.000.0010.0020.0030.0040.002016-022016-042016-062016-082016-102

25、016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-08商品房销售面积:累计同比房屋新开工面积:累计同比房地产开发投资完成额:累计同比 图图 1 1 2012016 6 年年 2 2 月至月至 2012019 9 年年 9 9 月我国房地产市场商品房销售面积等变化情况（单位：月我国房地产市场商品房销售面积等变化情况（单位：% %） 数据来源：Wind 开发投资方面，2018 年，全国房地产开发投资完成额 12.00

26、万亿，同比增长 9.50%， 其中新开工面积同比增长17.20%， 土地购置面积累计同比增长14.20%，土地成交价款累计同比增长 18.00%。新开工面积增速持续高位，土地购置端增速略有下行。2019 年 19 月，全国房地产开发投资 9.80 万亿元，同比增长10.50%，其中，住宅投资 7.21 万亿元，住宅投资占房地产开发投资的比重为 阳光城主体与相关债项 2020 年度跟踪评级报告 11 73.57%。 我国房地产行业集中度逐年提升，领军企业竞争优势愈发明显，大型房地我国房地产行业集中度逐年提升，领军企业竞争优势愈发明显，大型房地产企业议价能力较强，中小型房企未来或将面临着一定的压力

27、。产企业议价能力较强，中小型房企未来或将面临着一定的压力。 随着行业成熟度的不断提升，我国房地产企业经营业绩逐步呈现两极分化，领军企业竞争优势也愈发明显。从行业集中度来看，2016 年以来，房地产企业销售金额集中度和销售面积集中度逐步提升。2018 年，品牌房地产企业业绩规模继续增长，碧桂园、万科地产和恒大地产仍位于前三强，其中碧桂园以7,286.90 亿元位居销售金额第一位，同比上升 32.30%；销售金额过千亿的房地产企业数量达到 30 家，同比增加 17 家。 在项目建设方面， 大型房地产企业在供应链谈判中享有较大议价权和批量采购折扣，同时部分企业向房屋建筑领域的延伸有助于进一步降低建安

28、成本，提升产品质量。 由于大型房地产企业在项目选择、 销售和建设方面均有较强的控制力，具备良好的业务发展基础。因此，预计未来 35 年，强者恒强的竞争格局将进一步提升行业集中度,中小型房企未来或将面临着一定的压力。 表表 2 2 2012014 42012018 8 年中国房地产企业集中度情况年中国房地产企业集中度情况1 1（单位：（单位：% %） 级别级别 2012018 8 年年 2012017 7 年年 2012016 6 年年 2012015 5 年年 2012014 4 年年 房地产企业销售金额集中度房地产企业销售金额集中度 TOP10TOP10 企业企业 26.9 24.1 18.

29、7 16.9 16.9 TOP20TOP20 企业企业 37.5 32.5 25.2 22.8 22.8 TOP50TOP50 企业企业 55.1 45.9 35.2 31.7 31.2 TOP100TOP100 企业企业 66.7 55.5 44.8 39.6 37.8 房地产企业销售面积集中度房地产企业销售面积集中度 TOP10TOP10 企业企业 19.1 15.9 12.5 11.3 10.4 TOP20TOP20 企业企业 25.7 20.7 16.2 14.6 13.7 TOP50TOP50 企业企业 36.4 28.5 22.0 19.9 18.7 TOP100TOP100 企业

30、企业 43.7 33.9 27.5 24.7 22.3 数据来源：中国房产信息集团（CRIC）、克而瑞研究中心 财富财富创造能力创造能力 房地产业务仍是公司收入和利润的主要来源；房地产业务仍是公司收入和利润的主要来源；20192019 年年 1 19 9 月，公司营业收月，公司营业收入和毛利率均同比入和毛利率均同比增加。增加。 公司的主要业务板块仍为房地产开发与销售， 房地产业务板块收入占公司营业收入的比重维持在 95.00%以上，是公司收入和利润的主要来源。其他业务作为补充，主要包括物业、酒店、商管以及建工板块业务等，毛利率较高，但对收入和毛利润的贡献较小。由于公司战略规划以住宅地产为主，2

31、017 年起，公司 1 金额集中度=企业销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额；面积集中度=企业销售面积/统计局公布的全国商品房销售面积。 阳光城主体与相关债项 2020 年度跟踪评级报告 12 不再进行贸易业务。 2018 年，受结转的房地产项目金额增加影响，公司营业收入和毛利润同比分别大幅增加 233.07 亿元和 64.00 亿元；毛利率为 26.06%，同比增加 0.98 个百分点，主要是当期结转的项目毛利率较高所致。同期，其他业务板块营业收入和毛利润均保持增长，毛利率有所下降，主要是因毛利率较低的商管业务和建工板块占比增加所致。 2019 年 19 月，公司实现营业收入 320.2

32、6 亿元，同比增长 23.47%，其中房地产板块营业收入为 305.34 亿元，同比增长 20.71%，主要是房地产项目结算规模增加所致，其他板块营业收入 14.92 亿元，同比增加 8.43 亿元，主要是物业和商管业务收入同比增加所致；综合毛利率为 28.38%，同比增加 1.90 个百分点，其中房地产板块毛利率同比增加 1.75 个百分点。 表表 3 3 2016201620182018 年及年及20192019 年年1 19 9月公司月公司营业收入、营业收入、毛利润毛利润及毛利率构成情况及毛利率构成情况（单位： 亿元、（单位： 亿元、 % %） 项目项目 20192019 年年 1 19

33、 9 月月 2012018 8 年年 20172017 年年 20162016 年年 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 营业收入营业收入 320.26320.26 100.00100.00 564.564.7070 100.00100.00 331.63331.63 100.00100.00 195.98195.98 100.00 100.00 房地产 305.34 95.34 555.01 98.28 327.21 98.67 193.70 98.84 贸易 - - - - - - 0.56 0.28 其他 14.92 4.66 9.69 1.7

34、2 4.42 1.33 1.72 0.88 毛利润毛利润 90.8890.88 100.00100.00 147.16147.16 100.00100.00 83.1683.16 100.00100.00 45.67 45.67 100.00 100.00 房地产 84.82 93.33 142.34 96.72 80.39 96.67 44.75 97.97 贸易 - - - - - - -0.01 -0.03 其他 6.06 6.67 4.82 3.28 2.77 3.33 0.94 2.06 毛利率毛利率 28.28.3838 26.0626.06 25.0825.08 23.3123.

35、31 房地产 27.78 25.65 24.57 23.10 贸易 - - - -2.58 其他 40.62 49.74 62.67 54.76 数据来源：根据公司提供资料整理 预计未来 12 年，公司将保持以住宅地产为主的经营结构，业务规模将保持稳定，随着公司在售项目逐步结转，公司收入和利润规模将有所增长。 公司不断通过招拍挂、并购及合作方式增加土地储备，一公司不断通过招拍挂、并购及合作方式增加土地储备，一、二线城市土地二线城市土地储备占比高储备占比高; ;公司土地储备权益占比不断提高，总量充足，为未来项目销售结转公司土地储备权益占比不断提高，总量充足，为未来项目销售结转收入提供保证收入提供

36、保证。 公司房地产板块的经营模式以自主开发为主， 业态包括住宅、 办公和商业等，其中住宅地产为主要部分，占比在 80%左右，公司主要开发刚需型、改善型等适销产品。公司开发的项目以对外销售为主，同时持有部分物业以丰富存货结构，增强抗风险能力。 阳光城主体与相关债项 2020 年度跟踪评级报告 13 表表 4 4 截至截至 20192019 年年 9 9 月末公司土地储备情况（万平方米）月末公司土地储备情况（万平方米）2 2 区域区域 总占地面积总占地面积 总建筑面积总建筑面积 剩余可售剩余可售建筑面积建筑面积 剩余可售剩余可售建筑面积建筑面积占比（占比（% %） 内地 1,301.43 4,08

37、0.47 2,326.13 51.93 珠三角 290.33 1,025.13 719.74 16.07 大福建 822.98 1,633.14 632.65 14.12 长三角 612.98 1,596.73 588.73 13.14 京津冀 154.20 328.82 212.19 4.74 合计合计 3 3, ,181.91181.91 8,664.278,664.27 4,479.444,479.44 100.00100.00 数据来源：根据公司提供资料整理 公司不断通过招拍挂、并购及合作方式增加土地储备，2018 年以来，项目收购仍为公司土地获取的重要方式之一， 该模式有助于阳光城规

38、避土地招拍挂市场的激烈竞争所带来的高溢价率，且拿地成本相对较低。从土地储备情况来看， 2018 年，阳光城以权益对价 306.48 亿元合计补充土地储备计容面积 1,333 万平方米， 其中通过公开招拍挂新增土地储备计容面积 824 万平方米，占新增土地储备的 61.81%，权益对价为 193.98 亿元；通过并购及合作方式新增土地储备计容面积 509 万平方米， 权益对价为 112.60 亿元， 其中， 2018 年 9 月， 公司持有 100%权益的子公司重庆启阳盛实业有限公司与西藏旭瑞嘉创业投资管理有限公司签订股权转让协议， 以总对价 49.71 亿元受让其持有的上海桑祥企业管理有限公司

39、（以下简称“上海桑祥”） 100%股权以及对其的应收债权，上海桑祥核心资产主要是重庆渝能产业（集团）有限公司 100%股权及对应的房地产开发项目，预计货值为 238.82 亿元。 2019 年 19 月， 公司以权益对价 342.94 亿元合计补充权益计容面积约 684万平方米，合计 46 个地块，其中通过公开招拍挂的方式获取 28 个，其余为收并购方式获取；公司新增土储权益比例为 76.48%。 截至 2019 年 9 月末，公司土地储备总建筑面积为 8,664.27 万平方米，剩余可售建筑面积 4,479.44 万平方米，较 2018 年末增加 61.66 万平方米，土地储备仍较为充足，为

40、未来销售结转收入提供支撑。区域分布方面，公司将土地储备按照五大区域进行划分，即内地、珠三角、大福建、长三角和京津冀，其中内地区域土地储备占比 51.93%，规模较大，主要包括长沙、西安、南宁、重庆以及太原等城市；城市能级方面，公司在一、二线城市土地储备货值占比 82.23%3，占比较高，主要包括福州、广州、长沙、西安、南宁以及重庆等地区；2019 年 9月末，公司土地储备权益比例约为 66.72%，较 2018 年末提升 4.72 个百分点，土地储备权益占比不断提高。 2 该表包括公司合并报表范围内子公司及参股子公司全部的土地储备，未考虑权益比例。 3 公司在一二线城市土地储备面积占比 70.

41、00%。 阳光城主体与相关债项 2020 年度跟踪评级报告 14 2012019 9 年年，公司公司签约销售金额和签约销售面积签约销售金额和签约销售面积均均保持快速保持快速增长增长，行业地位不行业地位不断上升断上升；新开工速度保持较快水平，未来面临较大的资金支出压力；新开工速度保持较快水平，未来面临较大的资金支出压力。 公司坚定实施“三全”发展的投资战略，即全地域发展、全方式拿地、全业态发展，不断增加优质土地资源，同时也会有针对性的开发区域市场。 公司以提升规模、速度、品质，降低成本为核心，不断提高运营管理效率。同时，顺应房地产调控政策要求，适时调整营销策略，结合客户需求，多方面提升项目的适销

42、性，以实现高速周转。受益于公司房地产项目区域布局合理、产品适销性强以及高周转，2018 年公司全口径签约销售金额和销售面积均同比大幅增长，签约销售均价较为稳定，其中 2018 年权益销售面积为 895.11 万平方米，权益销售金额为 1,183.25 亿元；2018 年，公司结算金额和结算面积保持同比增加，结算均价同比略有上升；随着经营规模的扩大，2018 年新开工面积和竣工面积同比分别大幅增加 1,984.84 万平方米和 230.28 万平方米。 表表 5 5 201620162012018 8 年及年及 2012019 9 年年 1 19 9 月月公司房地产公司房地产开发及销售情况开发及

43、销售情况 项目项目 20192019 年年 1 19 9 月月 2 2018018 年年 2 2017017 年年 2 2016016 年年 新开工面积（万平方米） 1,336.33 2,721.75 736.91 300.88 竣工面积（万平方米） 385.77 433.71 203.43 180.92 签约销售面积（万平方米） 1,206.35 1,266.40 659.40 360.66 签约销售金额（亿元） 1,502.11 1,628.60 915.30 462.42 签约销售均价 （元/平方米） 12,452 12,860 13,881 12,821 结算面积（万平方米） 229.

44、13 382.27 241.34 145.41 结算金额（亿元） 305.34 555.01 327.21 193.70 结算均价（元/平方米） 13,326 14,519 13,558 13,321 数据来源：根据公司提供资料整理 2019 年 19 月，公司全口径销售金额 1,502.11 亿元，销售面积 1,206.35万平方米，同比分别增长 37.81%和 48.43%，其中权益销售金额和权益销售面积分别为 962.05 亿元和 770.13 万平方米，同比分别增长 14.80%和 26.55%。公司房地产项目销售规模保持同比增长趋势。 根据克而瑞研究中心发布的房地产企业销售排名榜，公

45、司 2018 年全口径销售金额位列第 14 位，2019 年全口径销售金额 2,110.30 亿元，位列第 13 位，公司所处行业地位不断上升。 公司新开工速度保持较快水平，在建房地产项目主要分布在福州、上海、杭州、西安等地区，计划投资额合计 3,871.22 亿元，截至 2019 年 9 月末已累计投资 2,148.29 亿元， 公司在增加可售建筑面积的同时也面临较大的资金支出压力。 阳光城主体与相关债项 2020 年度跟踪评级报告 15 偿偿债来源债来源与与负债平衡负债平衡 公司净利润公司净利润水平水平大幅大幅提高，盈利能力不断增强；提高，盈利能力不断增强；经营性现金流经营性现金流保持净流

46、入保持净流入，融资渠道融资渠道畅通，畅通，20192019 年年 9 9 月末，公司平均融资成本有所降低，融资结构有所改月末，公司平均融资成本有所降低，融资结构有所改善；善；公司资产规模继续扩大，存货占比较高且周转效率有所提升；但公司受限公司资产规模继续扩大，存货占比较高且周转效率有所提升；但公司受限资产规模仍较大，对资产流动性资产规模仍较大，对资产流动性产生产生一定不利影响。一定不利影响。 （一）一）偿债偿债来源来源 1 1、盈利、盈利 20182018 年以来，年以来，公司期间费用率整体处于较低水平，费用控制能公司期间费用率整体处于较低水平，费用控制能力较好，净力较好，净利润水平利润水平同

47、比同比大幅大幅提高，盈利能力不断增强。提高，盈利能力不断增强。 2018 年，受房地产项目结转金额大幅增加影响，公司营业收入为 564.70 亿元，同比增长 70.28%，毛利率同比增加 0.98 个百分点。 195.98 331.63 564.70 20.5336.0463.8905101520253001002003004005006002016年2017年2018年%亿元营业收入利润总额毛利率营业利润率 图图 2 2 2016201620182018 年年公司收入和盈利情况公司收入和盈利情况 数据来源：根据公司提供资料整理 2018 年，公司期间费用同比大幅增长 74.31%，其中销售费

48、用同比增长82.90%，主要是因为本年销售合约额大幅上升导致相应销售费用增加；管理费用同比增长 34.06%，主要是因为公司规模扩大导致职工费用大幅增加；财务费用同比增加 4.86 亿元，主要是公司新增较多债券融资，费用化利息和相关融资费用增加所致；期间费用率为 6.99%，整体仍处于较低水平，费用控制能力较好。 表表 6 6 2016201620182018 年年及及 20192019 年年 1 19 9 月月公司公司期间费用及占营业收入比重（单位：亿元、期间费用及占营业收入比重（单位：亿元、% %） 项目项目 20192019 年年 1 19 9 月月 20182018 年年 201720

49、17 年年 20162016 年年 销售费用 17.27 17.57 9.61 4.84 管理费用 12.95 15.77 11.77 6.78 财务费用 3.57 6.14 1.28 0.42 期间费用期间费用 33.7933.79 39.4839.48 22.6622.66 12.0412.04 期间费用期间费用/ /营业收入营业收入 10.5510.55 6.996.99 6.836.83 6.146.14 数据来源：根据公司提供资料整理 阳光城主体与相关债项 2020 年度跟踪评级报告 16 2018 年，公司资产减值损失为 4.32 亿元，其中因房价下跌计提存货跌价损失 3.50 亿

50、元，计提坏账损失 0.82 亿元；投资收益为 0.55 亿元，其中因处置上海征辛企业管理有限公司、 福州泓百隆房地产开发有限公司等长期股权投资产生投资收益 0.41 亿元，因处置可供出售金融资产产生投资收益 0.12 亿元；公允价值变动收益为-0.50 亿元，同比由正转负，主要是投资性房地产中广信江湾新城-中东区商业项目公允价值减少所致；营业外收入为 0.60 亿元，同比增加 0.28亿元，主要是收到的客户违约金；营业务支出为 1.04 亿元，主要为补偿金、罚金和捐赠支出。同期，公司利润总额和净利润分别为 63.89 亿元和 39.06 亿元，同比分别增长 77.29%和 75.30%；总资产