金科股份：2019年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019）.PDF

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1、1金科地产集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019）金科地产集团股份有限公司金科地产集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019）发行主体发行主体金科地产集团股份有限公司债券名称债券名称金科地产集团股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券 （第一期）债券简称债券简称19 金科 01债券代码债券代码112866.SZ发行年限发行年限4 年期， 附第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售权发行日期发行日期2019/3/11发

2、行规模发行规模人民币 20 亿元，于 2021/3/11 进入回售期，余额 20 亿元上次评级时间上次评级时间2019/1/9上次评级结果上次评级结果债项级别AAA主体级别AAA评级展望稳定跟踪评级结果跟踪评级结果债项级别AAA主体级别AAA评级展望稳定概况数据概况数据金科股份金科股份2016201720182019.Q1所有者权益（亿元）225.32223.66377.67397.05总资产（亿元）1,092.49 1,573.64 2,306.99 2,469.22总债务（亿元）447.22680.86848.16950.86营业收入（亿元）322.35347.58412.3464.11营

3、业毛利率（%）20.7421.3228.5725.44EBITDA（亿元）28.2136.2059.91-所有者权益收益率（%）7.9510.2210.652.26资产负债率（%）79.3885.7983.6383.92净负债率（%）120.17221.13145.54163.29总 债 务 /EBITDA（X）15.8518.8114.16-EBITDA 利息倍数（X）0.901.031.19-注：1、20162018年长期应付款中应付融资租赁款已调至长期债务核算；2019.Q1总债务未经调整；2、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；3、2019.Q1所有者权益收益率经年化处

4、理。基本观点基本观点2018 年，金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科股份”或“公司”）在重庆区域的市场占有率持续上升，区域领先地位巩固。同时，当年公司在重庆区域外的销售金额亦大幅增长，带动其整体销售业绩的提升，丰富的已售待结算资源亦可对其业绩提供保障。此外，2018 年公司继续加快土地储备的获取力度，土地储备较为充足且区域布局良好。不过， 中诚信证券评估有限公司 （以下简称“中诚信证评”） 也关注到公司债务规模上升较快， 以及股权结构变化等因素可能对公司经营及整体信用状况造成的影响。综上，中诚信证评维持金科股份主体信用等级为 AAA，评级展望稳定，维持“金科地产集团股份有限公司 2019

5、 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）”信用等级为 AAA。正正面面重庆房地产市场领先地位进一步得到巩固。凭借在重庆及周边房地产市场很强的区域竞争实力及品牌知名度， 2018 年公司在重庆区域实现签约销售金额 464 亿元，较上年同比增长52.63%，市场占有率上升至 8.79%，区域内领先地位进一步巩固。签约销售金额大幅增长。 2018 年金科地产持续拓展全国市场，重庆区域以外市场销售增长较快，带动整体销售金额大幅增长。当年公司实现销售金额 1,188 亿元， 同比大幅增长 88.57%，其中，重庆区域以外实现销售金额 724 亿元，同比大幅增长 122.09%。已售待结算资源丰富。得

6、益于持续增长的销售业绩，截至 2018 年末公司预收款项同比大幅上升 78.00%至 762.76 亿元，充足的待结算资源为其未来业绩形成了较有力的保障。项目储备充裕且区域布局良好。截至 2018 年末，公司储备项目剩余可售面积合计约 4,100万平方米，项目储备充裕，其中分布于重庆、2金科地产集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019）分分 析析 师师蒋蒋螣螣刘汝健刘汝健Tel：（021）60330988Fax：（021）2019年年5月月13日日长沙、济南、武汉、合肥等国内主要一、二线城市项目剩余可售面积合计占比达到总储备的 81%，区域布

7、局较好。关关注注债务规模上升较快，杠杆比例仍处于较高水平。截至 2018 年末，公司总债务为 848.16 亿元，同比增长 24.57%，净负债率为 145.54%。同期末，公司短期债务为 302.99 亿元，占总债务的比例为 35.72%， 货币资金对短期债务不能完全覆盖，面临一定再融资压力。股权结构变化的影响。截至 2019 年 3 月末，公司实际控制人及其一致行动人与融创中国控股有限公司全资控股的子公司持有公司的股权较为接近，且 2018 年二者的持股比例仍处于变化之中，未来公司股权结构变化对治理结构产生的影响值得关注。金科地产集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券

8、（第一期）跟踪评级报告（2019）3信用评级报告声明中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的

9、不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（）公开披露。4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买

10、、出售、持有任何证券的建议。6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中诚信证评将根据监管规定及跟踪评级安排，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并按照相关法律、法规及时对外公布。金科地产集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019）4募集资金使用情况募集资金使用情况金科地产集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）于 2019 年 3月 11 日发行结束， 实际发行规模为人民币 20 亿元，期限为 4 年期，附第 2

11、年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，债券代码：112866.SZ（简称：19 金科 01） ，最终发行规模为 20 亿元，票面利率为 6.90%，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券未进入回售期，债券余额 20 亿元。截至本报告出具日，金科地产集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）所募资金均已按照募集说明书上列明的用途使用完毕。重重大大事项事项说明说明自 2016 年 9 月，公司向特定对象非公开发行人民币普通股（A 股）股票，融创中国控股有限公司（以下简称“融创中国”）下属全资子公司天津聚金物业管理有限公司（以下简

12、称“天津聚金”）通过定增认购金科股份股票，截至 2017 年末，天津聚金所持股份占定增后金科股份总股本的 16.99%。 同时，2016 年 11 月至 2017 年 12 月，融创中国下属全资子公司天津润泽物业管理有限公司（以下简称“天津润泽”）和天津润鼎物业管理有限公司（以下简称“天津润鼎”）亦通过二级市场不断增持金科股份股票。截至 2018 年 12 月 31 日，融创中国控制的天津聚金、天津润泽和天津润鼎合计持有公司29.26%的股份。在融创中国持续增持金科股份的同时，金科股份的实际控制人直接及间接持股情况亦有所变化。2017 年 4 月 1 日， 实际控制人黄红云先生和陶虹遐女士共同

13、控制关系解除并签署一致行动协议 ，实际控制人由黄红云先生和陶虹遐女士变更为黄红云先生，陶虹遐女士为黄红云先生之一致行动人。2018 年 10 月 28 日，金科股份发布公告称，实际控制人黄红云先生与黄斯诗女士签署一致行动协议 ， 黄斯诗女士成为黄红云先生之一致行动人。截至一致行动协议签署日，黄斯诗持有公司2.31%的股份，截至 2018 年 12 月 31 日一致行动协议签署后黄红云及其一致行动人陶虹遐、黄斯诗通过直接和间接合计将持有公司 29.99%的股份。2019 年一季度公司主要股东持股比例未有变化， 融创中国控制的天津聚金、天津润泽和天津润鼎合计持有公司 29.26%的股份， 黄红云及

14、其一致行动人陶虹遐、黄斯诗通过直接和间接合计将持有公司29.99%的股份。截至 2019 年 3 月末，黄红云及其一致行动人以及融创中国持有公司的股权比例较为接近，且2018 年以来公司前两大股东的持股比例仍处于变化之中，未来公司股权结构变化对治理结构产生的影响值得关注。行业分析行业分析2018 年以来房地产调控政策延续“房住不炒”主基调，继续落实分类调控，提高调控的精准性，同时完善多层次住房供应体系，构建房地产市场健康发展长效机制。2018 年以来房地产调控政策延续了“房住不炒”的主基调，调控类型涵盖限购、限贷、限售、限价等政策，限购城市再次扩容，大连、沈阳、太原等城市相继落地限购令， 限售

15、扩容至兰州、 长春、大连等二、三线城市，并下沉至县级城市，全国约有 50 余个城市根据当地市场情况新增或升级四限政策，实施更为精准化、差异化的调控。2018 年 8月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。随后，成都、杭州、福建等多省市纷纷响应。随着楼市调控的不断深入，2018 年年底以来，菏泽、广州等城市根据地方实际情况进行政策微调，但政策调整均未突破“房住不炒”的底线，且亦是为了落实分类调控、因城施策，提高调控的精准性。政策层面除短期供需调控外，长效机制的建立也处于加速推进阶段。2018 年 1 月，国土资源部和住房城乡建设部同意沈阳、南京、杭州、合肥等 11个城市利用集体

16、建设用地建设租赁住房试点实施方案，建立租购并举的住房制度。3 月政府工作报告提出支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场。随后，中国证监会和住房城乡建设部联合发金科地产集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019）5布关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知；银保监会发布关于保险资金参与长租市场有关事项的通知。12 月，中央经济工作会议强调要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。在房地产调控政策持续的影响下，2018 年行业销售增速持续下滑

17、，房企拿地更趋理性，土地成交额增速及土地溢价率亦有所下降。根据国家统计局数据显示， 2018 年全国商品房销售面积与销售额分别为 171,654 万平方米和149,973 亿元，同比分别增长 1.3%和 12.2%，增速较上年同期分别下降 6.4 个百分点和 1.5 个百分点。其中， 2018 年全国住宅销售面积和销售金额分别为147,929 万平方米和 126,393 亿元，同比分别增长2.2%和 14.7%；办公楼销售面积同比下降 8.3%，销售额同比下降 2.6%； 商业营业用房销售面积同比下降 6.8%， 销售额同比增长 0.7%。 从价格来看， 2018年 112 月全国 100 个

18、城市住宅均价呈现逐月增长的态势，但增速有所下降。2018 年 12 月全国 100个城市住宅成交均价达 14,678 元/平方米，较上年增长 5.1%，增速较上年同期下降 2.1 个百分点。分城市能级来看，2018 年 12 月，一线城市住宅均价达 41,368 元/平方米，较上年同期增长 0.4%，增速同比下降1.0个百分点； 二线城市住宅均价达13,582元/平方米，较上年同期增长 7.1%，增速同比下降0.6 个百分点；而三线城市住宅均价达 9,061 元/平方米，较上年同期增长 8.7%，增速同比下降 3.8 个百分点1。受房地产调控政策持续及“因城施策”影响，2018 年全国住宅价格

19、增速有所下降，三线城市房地产住宅价格增幅高于一、二线城市。1一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州；三线城市包括百城中除一线城市、二线城市之外的其它 74 个城市。图图 1：20162018 年全国商品房销售情况年全国商品房销售情况资料来源：国家统计局，中诚信证评整理土地市场方面，在外部融资环境趋紧的背景下，近年来房地产开发企业加快了开工建设及去化节奏，推动了房企补充库存的意愿，2018 年房企购置土地面积 29,142 万平方米，同比上升 14.25%

20、；土地成交价款 16,102 亿元，同比上涨 18.02%，增速较上年大幅下降 31.43 个百分点，成交均价为5,525.36 元/平方米，同比增长 3.31%，增速同比下降 25.73 个百分点。分城市能级来看，2018 年一、二线城市土地成交均价同比分别下降 9.18%和12.24%至 7,925.8 元/平方米和 3,189.58 元/平方米；三线城市成交土地均价有所上升但增速放缓，为1,728.86 元/平方米，同比增长 2.81%，增速同比下降 34.63 个百分点。土地溢价率方面，2018 年土地市场平均溢价程度显著下降，一、二、三线城市溢价率分别为 5.38%、13.60%和

21、15.35%，较上年同期分别下降 8.27 个百分点、18.10 个百分点和 15.55个百分点。总体来看，在融资环境趋紧及销售景气度下降的背景下，房企拿地更为理性，土地成交金额增速及溢价率均有所下降。房地产企业内外部流动性来源持续收紧，资金平衡能力面临更高挑战。同时，房地产行业集中度进一步提升，房企规模分化格局持续凸显，规模房企凭借更强的销售回款和外部融资能力具有更为明显的竞争优势。从内部流动性来源来看，受国内房地产行业政策持续收紧影响，近年来房地产企业签约销售金额增速持续放缓， 2018 年房地产开发企业到位资金中定金及预收款和个人按揭贷款合计 79,124 亿元， 同比增长 9.0%，增

22、速下降 0.4 个百分点，房地产企业金科地产集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019）6内部流动性来源呈收紧趋势。外部流动性方面，2018 年以来银行对房地产企业贷款审核趋于严格，且银行信贷通过信托等方式绕道流向房地产企业被严格限制，房地产开发资金来源于银行贷款资金呈下降趋势。 2018 年房地产开发资金来源于银行贷款的资金为 19,026 亿元，较上年同期下降 7.1%；来源于非银行金融机构贷款金额为 4,979 亿元，同比增长 4.7%，增速同比下滑 37.1 个百分点。债券融资方面，自 2016 年 10 月银监会要求严控房地产金融业务

23、风险，同时上交所、深交所严控房企公司债发行条件和审批流程以来，房企交易所市场公司债规模大幅下降。与此同时，发改委和财政部于2018 年 5 月下发 关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知，限制房企境外发债用途等。受此影响，房企海外发债亦受阻。另外， 从房地产境内信用债到期分布来看， 20192023年为房地产债券到期高峰。在融资渠道收紧及债券到期高峰到来的背景下，房企资金平衡能力将面临更大的挑战。与此同时，资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的销售规模及集中度均进一步提升。2018 年 TOP100 房企销售金额占全国销售额比重较上年上升 11.20 个百分点至 6

24、6.70%；TOP50房企销售金额占比较上年上升 9.20 个百分点至55.10%；TOP10 房企销售金额门槛达到超过 2,000亿元，占全国销售金额的比重为 26.90%，较上年上升 2.80 个百分点，千亿房企数量亦达到 30 家，行业集中度和销售门槛均不断提升，房企规模分化格局持续加大。在行业增速放缓且面临不确定因素的背景下，具有规模优势、品牌影响力、产品打造能力及现金流平衡能力的房企凭借较强的销售及筹资能力，将获得更多的资源倾斜和流动性补充，具有更为明显的竞争优势。业务运营业务运营公司业务主要以房地产开发为主，并辅以物业管理服务、酒店经营管理、园林和新能源发电等相关多元化业务。201

25、8 年，公司实现营业收入 412.34亿元，同比增长 18.63%；其中，房地产销售收入为380.06 亿元，占同期营业收入的比重为 92.17%，是公司最主要的收入来源；此外，物业管理收入、新能源及其他业务等非地产实现收入 32.28 亿元，同比增长 69.18%，为公司收入形成了一定补充。另2019 年 13 月，公司实现营业收入 64.11 亿元，同比增长 20.47%；综合毛利率为 25.44%，较上年同期提高 5.07 个百分点。表表 1：20162018 年公司分板块收入、毛利率情况年公司分板块收入、毛利率情况单位：亿元、单位：亿元、%201620172018收入收入毛利率毛利率收

26、入收入毛利率毛利率收入收入毛利率毛利率房地产销售302.6019.70328.5020.51380.0628.56物业管理9.7322.2712.2723.8317.3418.76新能源1.4146.921.5749.061.8849.68其他*8.6251.165.2357.6013.0638.93合计合计322.3520.74347.5821.32412.3428.57*注：公司其他业务板块包括酒店经营、园林工程、门窗工程、装饰设计等。资料来源：公司提供，中诚信证评整理2018 年，公司在重庆地区保持了很强的区域竞争优势和品牌知名度，市场占有率持续提升，区域领先地位得到巩固；同时，公司在重

27、庆区域外市场的拓展进度加快，带动其签约销售业绩的大幅增长。作为重庆地区区域性的龙头房地产开发企业，金科股份在 2018 年继续深耕重庆区域的同时，加快推进区域外市场的拓展，截至 2018 年末公司“三圈一带、八大城市群、核心 25 城”战略布局已基本实现，销售项目遍布包括郑州、武汉、合肥、南宁、无锡、苏州等重点城市在内的全国 40 余个城市。从项目运作情况来看， 2018 年金科股份新开工面积为 2,700 万平方米，竣工面积为 810 万平方米，分别较上年大幅增长 146.35%和 65.64%。截至 2018金科地产集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）跟踪

28、评级报告（2019）7年末， 公司在建项目 188 个， 合计在建面积约 3,740万平方米，较上年同比大幅增长 114.20%，在建项目主要分布于重庆、济南、合肥、成都、无锡、长沙、西安、武汉等地。表表 2：20162018 年公司开工及竣工情况年公司开工及竣工情况单位：万平方米单位：万平方米201620172018新开工面积5681,0962,700竣工面积715489810在建面积1,1551,7463,740资料来源：公司提供，中诚信证评整理项目销售方面，近年来公司房地产销售业绩保持快速增长态势，2018 年公司继续加大销售投入，加快推盘节奏，销售面积及销售金额大幅增长，当期实现销售面

29、积 1,342 万平方米， 同比上升 59.38%，实现销售金额 1,188 亿元，同比大幅增长 88.57%；销售价格方面，受益于公司重庆区域以外重点地区项目销售价格的提升，同年公司销售均价由上年的7,473 元/平方米提升至 8,852 元/平方米，同比增长18.45%。另 2019 年 13 月，公司签约销售面积为316 万平方米，较上年同期增长约 4%；签约销售金额为 299 亿元，同比增长约 24%；签约销售均价约为 9,462 元/平方米。从销售区域分布来看， 2018 年公司在重庆地区继续保持良好的销售增长，同时外埠市场销售节奏加快，公司主要二线核心城市销售额亦保持较快增长。20

30、18 年公司在重庆区域实现房地产销售额 464亿元，同比增长 52.63%，销售金额占比为 39.06%，区域集中度较上年下降 19 个百分点；同时，重庆区域市场占有率由上年的 6.71%进一步上升至8.79%，竞争实力不断增强，品牌影响力进一步扩大，其区域内房地产开发企业的龙头地位得到进一步巩固。与此同时，公司在重庆以外的全国重点城市实现销售额 724 亿元，同比大幅增长 122.09%，公司区域外销售主要来自郑州、武汉、合肥、南宁、无锡、苏州、北京、青岛、济南、成都、长沙和合肥等一、二线重点城市；其中，2018 年公司外埠市场中郑州、武汉、合肥、南宁、无锡五大重点城市实现签约销售金额分别为

31、 50 亿元、44 亿元、43 亿元、36 亿元和 34 亿元，当年销售额占比分别为4.21%、3.70%、3.62%、3.03%和 2.86%，外埠市场销售金额保持较快增长，带动公司当年整体房地产销售金额实现大幅提升。同时，公司重庆区域占公司销售金额比重下降明显，区域集中度风险有所降低。表表 3：2018 年公司销售区域分布情况年公司销售区域分布情况单位：万平方米、亿元单位：万平方米、亿元城市城市销售面积销售面积销售金额销售金额销售金额占比销售金额占比重庆62846439.06%郑州57504.23%武汉23443.70%合肥28433.62%南宁52363.03%无锡32342.86%内江

32、64312.61%北京16262.19%成都25262.19%济南20201.68%其他39741434.83%合计合计1,3421,188100.00%注：公司其他销售区域包括华东、西南、西北、华北等全国 40 余个城市。资料来源：公司提供，中诚信证评整理结算方面，随着公司近年来销售业绩的不断增长，2018 年公司实现结算面积 604 万平方米，实现结算金额 380 亿元，分别同比上升 10.62%和15.50%。表表 4：20162019.Q1 公司公司销售及结算情况销售及结算情况单位：万平方米、亿元、元单位：万平方米、亿元、元/平方米平方米指标指标2016201720182019.Q1销

33、售面积4998431,342316销售金额3196301,188299销售均价6,3937,4738,8529,462结算面积498546604-结算金额303329380-结算均价6,0846,0266,291-资料来源：公司提供，中诚信证评整理2018 年公司进一步加大土地获取力度，期末项目储备充足，且区域分布良好，对其未来业务的持续发展形成了较强支撑。土地储备方面，近年来公司深耕重庆地区的同时，坚持“三圈一带、八大城市群、核心 25 城”的战略布局，持续加大对全国核心城市的拓展。公司土金科地产集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019）8

34、地拓展采取招拍挂、收并购、城市更新、合作开发等多种方式和策略，土地获取速度持续加快。2018年公司新进入上海、广州、宁波等一、二线重点城市，核心 25 城布局已基本完成，当期新增项目 110个，较上年增长 31 个；新增土地计容建筑面积2,054.3 万平方米，较上年增长 64.96%；新增土地总投入2约 700 亿元，同比增长 52.17%。从新增土地储备区域分布上来看， 2018 年公司新增土地主要分布于重庆、苏州、佛山、合肥、贵阳、武汉、杭州、成都等 44 个城市，占当期新增建筑面积的比重分别为 34.74%、3.31%、3.29%、3.21%、3.17%、2.06%、1.46%和 1.

35、37%。同时，2018 年公司新增土地成本为 3,664 元/平方米，较上年下降明显。整体来看，重庆区域新增土地占比较大，作为公司核心市场的地位得到进一步巩固；与此同时，公司新增土地成本较低，为未来获利空间奠定了一定基础；此外，公司亦大力拓展重庆之外的主要一、二线城市，区域布局逐渐分散，区域布局良好。表表 5：20162019.Q1 公司土地储备和新增项目情况公司土地储备和新增项目情况单位：个、万平方米、亿元单位：个、万平方米、亿元指标指标2016201720182019.Q1新增项目347911025占地面积344.5587.2799.7158.7建筑面积613.11,245.32,054.

36、3405.5土地投入金额208.0460.0700.0149.0新增土地成本3,5715,1723,4123,664资料来源：公司提供，中诚信证评整理项目储备方面，截至 2018 年 12 月末公司储备项目合计可售面积3达到 4,093.56 万平方米， 项目储备充裕，可满足公司未来 35 年的开发及销售。从项目储备的区域分布来看，公司期末可售项目储备主要分布于重庆、四川、华北、长三角和珠三角等区域的核心城市；具体来看，重庆区域项目可售面积合计 1,691.81 万平方米，占期末总可售面积的41.33%，占比较上年末有所下降。此外，四川省内江及攀枝花项目可售面积分别为 53.43 万平方米和3

37、7.82 万平方米，占期末剩余可售面积的比重分别为 1.31%和 0.92%。华北地区（包括天津、北京、2此处新增土地支出金额为新增土地款总价值口径。3项目储备口径为全部剩余可售面积（包括在建未售面积、竣工未售面积和待开发面积）。石家庄、唐山、泰安、烟台、青岛、淄博、张家口）项目剩余可售面积合计 289.73 万平方米， 合计占比7.08%。公司亦在长三角和珠三角地区拥有较多储备，长三角地区（包括无锡、苏州、杭州、南京、嘉兴、南通、常州和上海等）项目剩余可售面积合计 250.03 万平方米，合计占比 6.11%；珠三角地区（包括佛山和广州）项目剩余可售面积合计 108.57万平方米，合计占比

38、2.65%。截至 2018 年末公司分布在重庆、长沙、济南、武汉、合肥、天津、佛山、贵阳、成都等国内主要一、二线城市的项目剩余可面积合计 3,306.71 万平方米，占比达到总储备的80.78%， 土地储备较为优质且区域布局良好。 但是，中诚信证评亦关注到公司项目储备中重庆区域集中度仍然较大，后续项目开发及销售情况仍需关注。表表 6：截至：截至 2018 年末公司储备项目分布情况年末公司储备项目分布情况单位：万平方米、单位：万平方米、%地区地区期末期末剩余可剩余可售面积售面积面积占比面积占比重庆1,691.8141.33长沙256.106.26济南128.253.13武汉114.942.81合

39、肥100.822.46天津100.592.46晋中90.772.11佛山84.342.06贵阳73.891.81成都71.951.76郑州59.941.46南宁57.811.41杭州52.801.29无锡52.691.29南昌52.661.29北京51.051.25西安46.751.14苏州37.450.91其他968.9523.77合计合计4,093.56100.00注：其他地区包括超过 30 个全国各区域其他城市。资料来源：公司提供，中诚信证评整理金科地产集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019）92018 年公司继续坚持以房地产开发为主

40、，多元化业务同步经营的发展策略，公司物业管理规模进一步扩大，物业管理及新能源业务收入持续保持增长态势。2018 年公司继续推进以物业管理为主的多种业务，当年非地产业务共计实现收入 32.28 亿元，同比增长 69.18%。具体来看，公司拥有国家一级物业管理资质，由子公司金科物业服务集团有限公司运营，经过多年的发展公司物业管理业态已涵盖住宅、写字楼、商业、酒店会所等多种物业类型，主要通过外延式并购的方式拓展物业管理项目，业务覆盖重庆、北京、四川、江苏、湖南、陕西、山东等多个省、直辖市及自治区。截至 2018 年 12 月末，公司物业服务累计进驻 149 个城市， 2018 年公司新增在管项目22

41、7 个，期末在管面积达到 2.43 亿平方米，物业管理规模持续扩大。受益于此，2018 年公司物业管理实现收入 17.34 亿元，同比增长 41.32%，占营业收入比重由上年的 3.53%提升至 4.21%，对公司收入及利润形成一定补充。新能源业务方面，公司目前以投资风力发电和光伏发电为主，通过自主开发及收购等方式加快新能源项目布局。2018 年，公司新能源发电项目全年上网电量达到 4.75 亿度，同比增长 23.70%；限电损失比率降至 18%，同比下降 12.68 个百分点，发电效率明显提高。同期公司实现新能源业务收入1.88 亿元，同比增长 19.75%。此外，新能源在建工程方面，截至

42、2018 年末，公司 20 万千瓦景峡第二风电场项目已成功并网，开始运营发电工作，未来随着新项目的运营，将为公司收入带来一定补充。但同时，考虑到金科股份作为房地产企业缺乏在新能源领域的经营经验，风力发电和光伏发电受政策等因素影响较大，未来或面临一定的经营风险。财务分析财务分析下列财务分析基于公司提供的经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 20162018 年审计报告以及未经审计 2019 年第一季度财务报告。资本结构随着公司房地产开发业务规模的进一步扩大，近年来公司资产和负债规模增速有所加快。截至2018 年末，公司资产总额为 2,306.99 亿元，负债总额 1,92

43、9.32 亿元，分别较上年末增长 46.60%和42.92%。所有者权益方面，2018 年得益于留存收益的不断累积以及受房地产合作项目增多影响，控股子公司少数股东投入快速增长，公司自有资本增长明显， 由 2017 年的 223.66 亿元增长 68.85%至 2018年的 377.67 亿元，其中，公司少数股东权益由上年的 25.97 亿元大幅增长 461.58%至 145.86 亿元。财务杠杆比率方面，受所有者权益增长影响，2018 年末公司财务杠杆比率较上年末有所下降，但财务杆杠比率仍处于较高水平，年末资产负债率和净负债率分别为 83.63%和 145.54%，同比分别下降 2.16个百分

44、点和 75.59 个百分点； 截至 2018 年末公司永续债余额 17.00 亿元，若将永续债调入长期债务，则年末公司资产负债率为 84.37%，净负债率为164.88%。另截至 2019 年 3 月末，公司总资产为2,469.22 亿元，所有者权益 397.02 亿元，均较上年末有所增长；同期末，公司资产负债率和净负债率分别小幅上升 0.29 个百分点和 17.75 个百分点，达到 83.92%和 163.29%； 若将永续债调整至长期债务核算，公司期末资产负债率和净负债率分别为84.61%和 175.07%。图图 2：20162019.Q1 公司资产结构公司资产结构资料来源：公司定期报告，

45、中诚信证评整理资产构成方面，公司资产主要以流动资产为主，近年来流动资产占比均在 90%以上且随着房地产业务规模的持续扩张，公司流动资产占比逐年上升。公司流动资产主要由存货、货币资金和其他应金科地产集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019）10收款构成，截至 2018 年末，上述科目占总资产比重分别为 69.72%、 12.94%和 5.64%。 具体来看， 2018年末公司存货 1,608.35 亿元，较上年大幅增长50.00%，主要系本期新获取土地及新开工项目较多所致， 其中开发成本 1,295.84 亿元， 开发产品 188.39亿元，分

46、别占存货的 80.57%和 11.71%；同期末，公司货币资金余额 298.52 亿元，较上年大幅增长60.26%，主要系销售回款增长所致；2018 年末公司其他应收款 130.23 亿元，同比增长 42.93%，主要系公司合联营项目持续增长，应收联营、合营企业往来款项增加所致；其中 2018 年公司其他应收款主要由联营、合营企业往来款和保证金构成，上述款项分别为 71.10 亿元和 37.73 亿元，前五大其他应收单位分别为洛阳国家高新技术产业开发区管理委员会、常州天宸房地产开发有限公司、河南中书置业有限公司、河南国丰园置业有限公司和洛阳都利置业有限公司，上述单位期末其他应收款金额分别为 1

47、0.00 亿元、5.93 亿元、5.17 亿元、5.05 亿元和 3.68 亿元， 其中洛阳国家高新技术产业开发区管理委员会应收款项为保证金，上述单位款项合计占公司其他应收款余额的比重为 22.44%。 公司非流动资产主要由长期股权投资、投资性房地产和固定资产构成，2018 年末公司长期股权投资合计 73.68亿元，较上年末增长 66.44%，主要系公司当期新增投资合营及联营项目较多所致；同期末，公司投资性房地产 36.15 亿元，主要由公司持有的金科涪陵世界走廊 B 区金科美邻汇等持有性物业构成； 同期公司固定资产 23.74 亿元， 主要为发电及相关设备、房屋及建筑物和房屋及建筑物装修。另

48、截至 2019年 3 月末，公司流动资产增至 2,291.31 亿元，其中存货、 货币资金和其他应收款分别为 1,721.32 亿元、302.52 亿元和 156.15 亿元；非流动资产为 177.91亿元，其中长期股权投资、投资性房地产和固定资产分别为 81.46 亿元、36.15 亿元和 37.69 亿元。负债构成方面， 2018 年末公司负债主要由预收账款、应付账款、其他应付款和有息债务构成。具体来看，得益于 2018 年良好的销售业绩，2018 年末公司预收账款较上年末增长 78.00%至 762.76 亿元； 同期末应付账款 136.81 亿元， 同比增长 19.36%，主要系应付工

49、程款增加所致； 其他应付款 126.21 亿元，同比上升 48.75%，主要系公司控股子公司应付少数股东项目运营往来款增加所致。同期末，随着公司房地产业务规模的扩张，外部融资需求加大，公司有息债务增长较快， 2018 年末公司总债务达到848.16 亿元， 同比增长 24.57%。 债务期限结构方面，截至 2018 年末，公司长短期债务比（短期债务/长期债务）为 0.56 倍，较 2017 年末的 0.36 倍有所增长，其中，受一年内到期的长期借款增加影响，公司 2018 年末短期债务增长 67.77%至 302.99 亿元，短期偿债压力有所上升，但公司以长期债务为主的债务期限结构相对较为合理

50、。另截至 2019 年 3 月末，公司预收款项增至 862.42 亿元，应付账款和其他应付款分别降至 102.84 亿元和 102.39 亿元；同期末，公司总债务增长至 950.86 亿元，长短期债务比小幅下降至 0.52 倍。所有者权益构成方面，截至 2018 年末，公司未分配利润为 98.31 亿元，同比增长 27.04%；同期末，盈余公积分别为 9.37 亿元，同比增长 61.57%，得益于较好的盈利能力， 2018 年公司留存收益保持增长。同时，2018 年末公司少数股东权益为 145.86亿元，同比大幅增长 461.58%，占当期所有者权益比重为 38.62%， 主要系公司房地产项目