天保基建：公司债券2018年跟踪评级报告.PDF

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1、 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 2 4 担保方天保投控经营范围广、 资产规模较大，其担保对于“15 天保 01”和“16 天保01”的按期偿付有明显的积极作用。 关注 1房地产行业处于持续调控中，对房地产行业景气度影响较大。 2公司房地产项目主要集中于天津滨海新区、空港经济区开发区，受区域经济发展状况影响较大，存在区域集中度较高的风险。 3公司现有土地储备规模不大，公司房地产未来开发规模受到一定限制。2017 年公司获取的塘沽大连东道地块楼面价较高， 未来盈利空间受到一定限制。 分析师 冯 磊 电话：010-85172818 邮箱： 支亚梅 电话：010-85172818 邮

2、箱： 传真：010-85171273 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层（100022） Http：/ 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 4 一、主体概况 天津天保基建股份有限公司（以下简称“公司”或“天保基建” ） ，前身为天津水泥股份有限公司（以下简称“天水股份” ） ，天水股份于 2000 年 4 月 6 日在深圳证券交易所挂牌交易。2007年 9 月，天水股份进行股权分置改革，天津天保控股有限公司（以下简称“天保控股” ）将其独资公司天津天保房地产开发有限公司的全部股权与天水股份的资产进行置换，并更名为“天津天保基建股份有限公司” ，股票名称

3、变更为“天保基建” ，股票代码“000965.SZ” 。 公司经多次增发、配股、转增和重大资产重组后，截至 2018 年 3 月底，注册资本 10.09 亿元，总股本 10.09 亿股。其中，公司控股股东天保控股持股 51.45%，公司实际控制人为天津港保税区国有资产管理局（如下图）。 图 1 截至 2017 年底公司股权结构图 资料来源：公司年报 2017 年，公司经营范围和组织结构未发生重大变化。 截至2017年底，公司拥有天津天保房地产开发有限公司（以下简称“天保房产”）、天津滨海开元房地产开发有限公司（以下简称“滨海开元”）、天津市百利建设工程有限公司（以下简称“百利建设”）、天津嘉创

4、物业服务有限公司（以下简称“嘉创物业”）和天津天保福源房地产开发有限公司（以下简称“天保福源”）5家全资子公司，其中天保福源为公司在2017年新投资设立的全资子公司。 截至2018年3月底，公司合并资产总额100.20亿元，负债合计46.63亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计53.57亿元，全部为归属于母公司所有者权益。2018年13月，公司实现合并营业收入9.51亿元，净利润（含少数股东损益）2.35亿元，全部为归属于母公司所有者的净利润；经营活动产生的现金流量净额-1.26亿元，现金及现金等价物净增加额为0.55亿元。 公司注册地址：天津自贸试验区（空港经济区）西五道 35 号汇津广场

5、 1 号楼-602；法定代表人：周广林。 二、债券发行及募集资金使用情况 经中国证券监督管理委员会“证监许可2015637 号”文件核准，公司分别于 2015 年 7 月 21日和 2016 年 10 月 24 日发行了“天津天保基建股份有限公司 2015 年公司债券（第一期） ” （以下 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 5 简称“15 天保 01” ，债券代码：112256.SZ）和“天津天保基建股份有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期） ” （以下简称“16 天保 01” ，债券代码：112463.SZ） ，两期债券均已于深圳证券交易所挂牌交易。 “

6、15 天保 01”和“16 天保 01”发行规模均为 8.00 亿元，发行期限均为 5 年，附第 3 年末公司调整票面利率选择权及投资者回售选择权，均为单利按年计息、不计复利，票面利率分别为 4.50%和 3.18%。两期债券均由天津保税区投资控股集团有限公司（以下简称“天保投控” ）提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。 表 1 公司债券发行情况 名称名称 证券代码证券代码 金额（亿元）金额（亿元） 发行日期发行日期 期限（年）期限（年） 票面利率（票面利率（%) 15 天保 01 112256.SZ 8.00 2015-07-21 5（3+2） 4.50 16 天保 01 112463

7、.SZ 8.00 2016-10-24 5（3+2） 3.18 资料来源：公司年报 截至 2017 年底，公司“15 天保 01”和“16 天保 01”两期债券募集资金已全部使用完毕，按要求全部用于补充公司流动资金。公司已于 2017 年 7 月 21 日支付“15 天保 01”公司债券 2016年 7 月 21 日至 2017 年 7 月 20 日利息 3,600 万元；于 2017 年 10 月 24 日支付“16 天保 01”公司债券 2016 年 10 月 24 日至 2017 年 10 月 23 日利息 2,544 万元。 三、行业分析 1行业概况 2017 年， 全国 300 个城

8、市成交面积 95,036 万平方米， 同比增加 8%； 土地出让金总额为 40,623亿元，同比增加 38%。其中，住宅用地成交面积 35,433 万平方米，同比增加 24%；商办类用地成交土地面积 10,225 万平方米， 同比减少 10%。 分城市来看， 2017 年， 一线城市土地供应持续放量，成交量及出让金随之上涨，但受调控政策影响，楼面均价及溢价率有所下滑；二线城市土地供应与成交面积与去年基本持平，土地出让金及均价同比涨幅较去年明显收窄，溢价率各季度均同比下降，土地市场总体趋稳；三、四线城市内部热度分化。 土地供应方面，2017 年，全国 300 个城市土地供应小幅回升，热点城市增加

9、土地供给，稳定市场预期，拉升成交量及出让金上涨，楼面均价涨幅较上年有所收窄，平均溢价率同比下降。除二线城市土地推出面积同比增加 8%外，一线城市和三线城市同比分别减少 20%和 6%；土地成交面积方面，一线城市同比微增 3%，二线和三线城市同比分别减少 3%和 15%；一、二、三线城市的土地出让金均同比增加，其中一线和三线的土地出让金同比增幅较大，分别为 28%和 39%；楼面均价方面，一线和三线城市增幅较大，分别为 30%和 57%，二线城市增幅为 13%；溢价率方面，一线和三线城市略有下降，二线城市下降了 11 个百分点。 资金来源方面， 2017年， 房地产企业融资渠道再度收紧。 全年房

10、地产开发企业到位资金156,053亿元，同比增长 8.20%，增速较上年下降 7.00 个百分点。其中，国内贷款 25,242 亿元，同比增长17.30%；利用外资 168.19 亿元，同比增长 19.80%；自筹资金 50,872 亿元，同比增长 3.50%；其他资金 79,770 亿元， 同比增长 8.60%。 在其他资金中， 定金及预收款 48,694 亿元， 同比增长 16.10%；个人按揭贷款 23,906 亿元，同比下降 2.00%。 市场供需方面，2017 年，商品房销售增速有所放缓，全国商品房销售面积 169,408 万平方米，同比增长 7.70%。其中，住宅销售面积增长 5.

11、30%，办公楼销售面积增长 24.30%，商业营业用房销售面积增长 18.70%；住宅销售额增长 11.30%，办公楼销售额增长 17.50%，商业营业用房销售 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 6 额增长 25.30%。从供应来看，2017 年房地产开发企业房屋施工面积 781,484 万平方米，同比增长3.00%；房屋竣工面积 101,486 万平方米，同比减少 4.40%；商品房待售面积 58,923 万平方米，同比减少 15.30%，其中住宅待售面积同比减 25.10%，办公楼待售面积同比增加 0.90%，商业营业用房待售面积同比减少 4.00%。 销售价格方面，2017

12、 年，一线城市和二线城市百城住宅价格指数增速持续放缓，其中一线城市同比增速从年初的 21.37%大幅下降至年末的 1.43%， 二线城市同比增速从年初的 18.27%下降至年末的 7.70%，一、二线城市房地产市场明显降温；三线城市百城住宅价格指数增速上半年持续上升、下半年企稳，达到 12%左右水平。 竞争格局方面，2017 年，房地产市场集中度继续提高，前 10 名和前 20 名房地产企业销售额占比分别为 24.10%和 32.50%，分别较上年提高 5.29 和 7.17 个百分点；前 10 名和前 20 名房地产企业销售面积占比分别为 15.38%和 20.03%，分别较上年提高 3.1

13、9 和 4.09 个百分点。据克而瑞统计，2017 年千亿房企阵营增加到 17 家，销售额 Top10 的门槛提升到 1,500 亿元，再次呈现强者恒强局面。 总体看，2017 年房地产开发投资平稳增长，热点城市土地供给增加，市场预期较稳定，一、二线房地产市场明显降温，全国商品房销售增速放缓，融资渠道再度收紧，行业集中度进一步提升。 2行业政策 在国内经济发展稳中向好和防范系统性金融风险的背景下，房地产行业从2016年10月开始密集出台调控政策，并在2017年持续加码，市场政策环境已经开始从注重去库存转向稳定房地产市场的方向发展。2017年，房地产行业政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基

14、调，整体延续分类调控、因城施策的思路：一方面高库存的三、四线城市落实各种措施去库存；另一方面，一线城市和热点二、三线城市继续出台或升级以“限购、限贷、限价、限售”为核心的调控政策；此外，金融去杠杆持续推进，严格限贷同时，热点城市严查“消费贷”资金流向，严防资金违规流入房地产市场；同时，开始对房地产企业的非标融资和海外融资进行限制。 在加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策导向下，2017年下半年开始，政府积极推进租赁市场的建设发展，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的基本住房制度。 2018年3月

15、， “两会”政府工作报告地产直接相关内容主要包含群众住房问题和房地产税两个方面：全国整体棚改目标有所下滑，且棚改货币化程度或将减弱，但部分区域受益于扶持政策，棚改计划逆势增加；在“差别化调控”下，不同城市房地产政策将延续分化；房地产税是落实长效机制的重要组成部分，房地产税立法相关的草案推进有所提速。 总体看，2017年，政府强调稳定房地产市场，政策工具持续运用并从住房租赁、共有产权等方面引导住房消费，提出加快建立长效机制，实行差别化调控，加快房产税落地。 3行业关注 （1）行业资产负债率较高，发债规模激增，需防集中到期偿付风险 房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。2015 年以来，国内货币

16、政策持续宽松，再融资政策进一步松绑， 房企融资环境明显改善， 公司债融资规模大幅增长， 行业债务水平高企。 但 2016年 10 月份以来相关主管机构从银行理财资金、 信托、 公司债以及私募基金四个方面对房地产行业 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 7 开发资金来源监管趋严，对房地产企业的再融资能力产生一定不利影响；同时考虑到部分房地产企业存续期债项可能存在集中到期的现象，在一定程度上加大了房地产行业债券违约风险。 （2）房地产调控政策不放松，实施差异化调控 2016年10月至2017年8月，房地产调控政策密集出台，全国热点一、二线城市陆续从限购、限价和限贷等多个方面对房地产行业

17、进行调控，一、二线城市房地产明显降温。2017年末，兰州、武汉、南京等城市限购政策开始放松，但调控的整体基调未发生改变。 （3）中小房企面临被整合风险 中小房企面临较大经营压力，为市场提供了大批待收购机会，为大型房企提供了收购项目加速扩张的助力，实力突出的百亿房企，相继在上海、深圳、成都、东莞等热点城市以收购、合作两种主要方式，进一步优化总体布局，保障企业稳定发展。 4行业发展 现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成，行业集中度不断提高。短期来看，房地产行业在供给侧改革与因城施策的背景下，2017年商品房销售金额和销售面积实现新的突破，但是不同区域城市分化进一步凸显

18、；预计2018年热点城市供需下行局面仍将持续，三、四线城市平稳增长。长期来看，人口结构、货币环境，市场投资环境等因素将扮演更重要的角色。未来几年，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，行业兼并重组成为趋势；同时，具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。 四、管理分析 2017 年以来，公司组织结构和管理制度未发生重大变化。2017 年 1 月，公司原董事长孙亚宁因工作原因辞职离任， 不再担任公司任何职务， 公司选举周广林先生为公司董事长。 2017 年 8 月，公司董事会和监事会进行和换届选举，罗永泰、付旭东、李祥三人不再担任独立董事，新任独立董事为马弘、运乃建、段咏；原监事

19、周善忠离任并开始担任公司非独立董事；杨宝军开始担任公司监事。公司其他董事会、管理层和监事会人员未发生变更。 公司董事长周广林先生，1962 年 2 月生，中共党员，大学学历，高级经济师。2003 年至 2015年 5 月历任天保控股投资管理部副部长、部长，招商发展部部长。2015 年 6 月起任公司董事、总经理。现任公司董事长、总经理。 总体看，公司核心管理团队稳定，主要管理制度连续，管理运作正常。 五、经营分析 1 经营概况 公司主营业务包括房地产开发、物业出租、物业管理业务。2017 年，公司收购了中天航空公司，未来营业收入构成可能发生变化。 2017 年，公司实现营业收入 18.46 亿

20、元，同比增长 11.55%，主要系其他业务收入增加所致。从营业收入结构来看，2017 年，公司房地产销售收入占 72.16%，为公司主要收入来源，占比较上年有所下降；公司物业出租、物业管理收入占比分别为 2.46%和 1.01%，对公司营业收入影响不大。 从各业务板块收入来看，2017 年，公司房地产销售收入 13.32 亿元，同比下降 15.80%，主要 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 8 系项目结转收入减少所致；公司物业出租收入 0.45 亿元，同比增长 15.38%，主要系天保金海岸超市项目物业出租收入增加所致；公司物业管理收入 0.19 亿元，同比下降 5.00%，主要

21、系天保金海岸 B01 物业管理项目退出所致。其他业务收入 4.50 亿元，较上年的 0.14 亿元大幅上升，主要系因天津经济技术开发区规划及津滨轻轨 9 号线建设需要，天津经济技术开发区土地整理中心拟将公司全资子公司滨海开元所持有的天保金海岸 E01 地块土地使用权有偿收回，土地补偿费用合计人民币 4.50 亿元。 表 2 20162017 年公司营业收入及毛利率情况（单位：亿元、%） 业务业务 2016年年 2017年年 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 房地产销售 15.82 95.57 37.80 13.32 72.16 56.88 物业出租 0.39

22、2.38 4.76 0.45 2.46 16.72 物业管理 0.20 1.20 -56.49 0.19 1.01 -60.62 其他业务 0.14 0.85 48.85 4.50 24.38 59.66 合计合计 16.55 100.00 35.97 18.46 100.00 55.39 资料来源：公司年报，联合评级整理。 注：合计部分的金额尾数可能与各分项的尾数之和不符，此误差为四舍五入形成。 毛利率方面，2017 年，公司综合毛利率 55.39%，较上年上升 19.42 个百分点，主要系房地产销售毛利率提升所致。其中，公司房地产销售毛利率 56.88%，较上年上升 19.08 个百分点，

23、主要系结转项目销售均价较高所致；公司物业出租毛利率 16.72%，较上年的 4.76%大幅提升，主要系天保青年公寓维修成本和能源费下降所致；公司物业管理毛利率-60.62%，较上年下降 4.13 个百分点，主要系公司为增强客户入住体验、提升公司品牌和口碑，加大了对物业管理投入所致；公司其他业务毛利率 59.66%， 较上年上升 10.81 个百分点， 主要系天保金海岸地块转让价较高所致。 2018 年 13 月，公司实现营业收入 9.51 亿元，同比增加 101.48%，主要系意境兰庭二期项目结转收入所致；实现净利润 2.35 亿元。 总体看，公司业务收入仍以房地产开发为主。 公司其他业务大幅

24、增加导致营业收入有所增长，但其他业务收入可持续性一般。受益于近年房价上涨，公司整体毛利率有所上升。 2 房地产业务 （1）土地储备 2017 年 3 月，公司成功竞得滨海新区生态城地块及塘沽大连道地块，建筑面积总计约 15.47万平方米，土地成交价格共计 25.30 亿元，大连道地块土地用途为城镇住宅和商服用地，生态城地块土地用途为城镇住宅用地， 其中塘沽大连东道地块楼面价较高，未来盈利空间受到一定限制。截至 2017 年底，公司拥有的待开发土地面积 16.04 万平方米，规划建筑面积 42.03 万平方米。公司主要开发天津滨海新区、空港经济区的房地产项目，现有土地储备规模不大，未来房地产开发

25、规模或受到一定限制。 表 3 2017 年公司拿地情况（单位：%，平方米、万元、元/平方米） 项目名称项目名称 区位区位 权益比例权益比例 总建筑面积总建筑面积 土地储备面积土地储备面积 购地支出购地支出 楼面均价楼面均价 天津生态城地块 住宅项目 天津滨海新区 100 127,000.00 63,511.50 190,500.00 15,000.00 塘沽大连东道地块 住宅项目 天津滨海新区 100 27,710.25 11,084.10 62,490.00 22,551.22 合计合计 154,710.25 74,595.6 252,990.00 - 资料来源：公司提供 公司债券跟踪评级报

26、告 天津天保基建股份有限公司 9 总体看，公司主要开发项目位于天津滨海新区和空港经济区，目前公司整体土地储备规模较少，在一定程度上限制了公司未来房地产业务开发规模。2017年获取的塘沽大连东道地块楼面价较高。 （2）项目开发建设情况 截至 2017 年底， 公司历史开发项目主要有国际贸易与航运服务区航交中心 2 号楼、 名居花园、滨海国际贸易服务中心、黄金海岸海景龙苑、北垣吧街、天保汇盈产业园、天保公寓和意境兰庭一期等项目。 2017 年，公司无新开工房地产项目，主要系根据公司项目安排确定。2017 年 3 月竞得的土地于 2018 年 5 月安排开工。 同期公司竣工面积14.30万平方米，主

27、要来自于意境兰庭二期项目，同比增长38.18%。 表 3 20162017 年公司项目开发情况 项目项目 2016 年年 2017 年年 当期新开工面积（平方米） 71,727.30 0 当期新开工项目数量（个） 2 0 当期竣工面积（平方米） 88,000.00 143,001.15 期末在建面积（平方米） 296,013.35 153,222.17 资料来源：公司提供 在建项目方面，截至2017年底，公司共有2个在建房地产项目，占地面积合计7.17万平方米、建筑面积15.32万平方米。公司在建项目计划总投资15.06亿元，截至2017年底已投资8.73亿元，尚需投资6.32亿元。 表 4

28、截至 2017 年底公司在建项目投资情况（单位：平方米、万元） 项目名称项目名称 项目位置项目位置 占地占地 面积面积 建筑面积建筑面积 土地用途土地用途 规划总投规划总投资资 截至截至 2017年底已投年底已投资额资额 天保金海岸 D07 项目 滨海新区开发区第三大街与太湖路交口东北角 27,386.30 73,408.37 居住用地 55,115 51,734 天保金海岸 E03 项目 滨海新区开发区东至太湖路，南至第一大街，西至太湖西路，北至广达街 44,341.00 79,813.80 居住用地 95,464 35,611 合计合计 71,727.30 153,222.17 - 150

29、,579 87,345 资料来源：公司提供 总体看，公司在建项目规模较小，未来融资压力不大。 （3）房地产销售情况 2017 年，公司签约销售面积为 7.85 万平方米，同比下降 34.09%，主要系新达预售项目较少所致；销售金额 16.58 亿元，同比下降 32.52%，主要系销售面积下降所致。在签约销售均价方面，2017 年，公司房产销售均价为 21,129 元/平方米，较上年上升 2.42%，主要系公司根据区域市场销售行情调整销售价格所致。 2017 年，公司已售项目结转面积 7.25 万平方米，结转收入 12.85 亿元，较上下降 18.77%，当年结转的主要为意境兰庭二期项目。 公司

30、债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 10 表 5 20162017 年公司房地产销售概况 项目项目 2016 年年 2017 年年 达预售项目（个） 3 1 签约销售面积（万平方米） 11.91 7.85 签约销售金额（亿元） 24.57 16.58 签约销售均价（元/平方米） 20,629 21,129 结转收入面积（万平方米） 11.06 7.25 结转收入（亿元） 15.82 12.85 资料来源：公司提供 截至 2017 年底，公司在售项目 6 个，尚余可售面积为 10.71 万平方米，按 2016 年和 2017 年签约销售面积的平均值（9.88 万平方米）算，可以满足公司未

31、来一年左右的销售。公司汇川大厦、汇津广场一期以及汇盈产业园等项目去化较慢，主要系天津空港经济区写字楼及商业项目市场存量较大所致。 表 6 截至 2017 年底公司在售项目情况（单位：万平方米） 项目名称项目名称 位置位置 建筑面积建筑面积 总可售面积总可售面积 开盘时间开盘时间 2016 年年 销售面积销售面积 2017 年年 销售面积销售面积 2017 年底年底 剩余可售面积剩余可售面积 意境兰庭二期项目 天津空港经济区 14.28 10.71 2016.12 5.15 5.52 0.04 天保金海岸 B01 项目 天津经济技术开发区 18.74 18.29 2012.12 0.50 0.0

32、8 0.2 天保金海岸 D07 项目 天津经济技术开发区 7.34 4.91 2016.12 3.60 1.27 0.04 汇川大厦 天津空港经济区 4.55 3.34 2015.8 0.30 0.61 2.28 汇津广场一期 天津空港经济区 5.92 5.92 2010.11 0.37 0.24 2.83 汇盈产业园 天津空港经济区 6.46 5.93 2016.12 0.50 0.11 5.32 合计合计 - 35.67 49.1 - 10.42 7.83 10.71 资料来源：公司提供 总体看，由于新达预收项目较少，公司签约销售面积和销售金额均有所下降，但受益于区域房地产行情的发展，销售

33、价格略有上涨。公司在售商业地产项目去化较慢。 3物业出租 2017 年，公司物业出租收入 0.45 亿元，对公司营业收入影响较小。公司物业出租收入主要来源于公司及其子公司开发的公寓、办公楼和商业项目，主要包括天保公寓、名居花园底商、天保金海岸 B05 底商、天保金海岸 B06 和汇津广场一期。2017 年，公司自持物业可租面积 11.91 万平方米，同比减少 1.98%。从出租率来看，天保公寓和汇津广场一期出租率不高，主要系天津空港经济区写字楼及商业项目市场存量相对较大所致。 表 7 20162017 年公司物业出租业务情况 楼宇名称楼宇名称 分类分类 可租面积（平方米）可租面积（平方米） 年

34、出租率（年出租率（%） 2016 年年 2017 年年 2016 年年 2017 年年 天保公寓 公寓 78,883.00 78,883.00 60.00 50.76 名居花园底商 商业 7,266.24 7,266.24 100.00 100.00 天保金海岸 B05 底商 商业 1,671.37 1,671.37 100.00 100.00 天保金海岸 B06 公寓 3,036.98 3,036.98 100.00 100.00 汇津广场一期 商业 30,655.86 28,268.71 36.70 49.67 合计合计 121,513.45 119,126.30 - - 资料来源：公司提

35、供 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 11 总体看，公司物业出租经营平稳，收入规模较小，对主营业务收入影响不大，但部分物业出租率较低。 4. 其他业务 公司其他业务收入为土地收储业务。2017 年因天津经济技术开发区规划及津滨轻轨 9 号线建设需要，天津经济技术开发区土地整理中心拟将公司全资子公司滨海开元所持有的天保金海岸E01 地块土地使用权有偿收回，土地补偿费用合计人民币 4.50 亿元。 总体看，公司其他业务波动较大，可持续性不高。 5重大事项 收购天津中天航空工业投资有限责任公司收购天津中天航空工业投资有限责任公司 60%的股权的股权 公司于 2017年6月 24日召开的

36、第六届董事会第三十次会议及 2017年 10月 31 日召开的 2017年第一次临时股东大会审议通过了关于公司与天津保税区投资有限公司（以下简称“天保投资公司” ）签署的议案 ，同意以人民币 32,197.76 万元收购天保投资公司持有的天津中天航空工业投资有限责任公司 60%股权。截至 2017 年 2 月底，公司已完成对中天航空公司60%的股权收购工作，有关本次股权收购的工商变更登记手续也已全部完成，公司现持有中天航空公司 60%的股权。中天航空 2017 年未纳入合并报表范围，原因为：根据天津中天航空工业投资有限责任公司公司章程，公司董事会会议必须有三分之二以上的董事或授权代表出席方为有

37、效，董事会决议应由出席董事会会议的董事或授权代表一致通过或三分之二以上表决通过方为有效。公司董事会设置 9 名董事，其中公司委派 5 名董事，不足董事会的三分之二，因此公司未取得天津中天航空工业投资有限责任公司的控制权，对该项投资采用权益法核算。 中天航空公司持有空中客车（天津）总装有限公司 49%股权（以下简称“空客公司” ） ，空客公司的经营范围为接收完全装配并经测试的飞机组成部分和所有相关零部件 （总称“飞机部件” ） ，向空中客车中国有限公司提供总装服务，包括飞机的总装、喷漆、地面测试和飞行测试，并向飞机交付中心移交经完全组装和测试的飞机。目前空客公司承担 A320 系列飞机的总装。

38、截至 2017 年底，中天航空公司资产总额 6.01 亿元，所有者权益 6.01 亿元；2017 年，中天航空公司营业利润 0.51 亿元，净利润 0.50 亿元。 总体看，公司收购中天航空公司 60%股权有利于公司多元化经营，进一步提升公司可持续发展能力。 6经营关注 宏观调控政策变化的风险宏观调控政策变化的风险 公司作为房地产企业， 其经营情况与国民经济联系极为密切， 受国家宏观政策影响较大。 2017年房地产行业调控政策已有所收紧，公司未来的经营将受“限购”等政策影响。 土地储备规模不大，塘沽大连东道地块楼面价偏高土地储备规模不大，塘沽大连东道地块楼面价偏高 2017年，公司虽然增加了土

39、地储备，但目前的土地储备仍然较小，在一定程度上限制了公司房地产业务未来的开发规模。当年新增土储中的塘沽大连东道地块楼面价偏高，未来盈利易受限价等调控政策影响。 房地产项目区域分布集中房地产项目区域分布集中 公司持有的土地资源、开发的房地产项目以及持有的出租物业主要集中在天津滨海新区和空 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 12 港经济区，公司发展受区域经济发展状况影响明显，需要注意区域经济环境变化对公司经营产生的影响。 7未来发展 公司将立足天津空港经济区，秉持以滨海新区为核心、天津市区为重点、积极拓展周边二、三线城市的发展策略；坚持以房地产开发为主业，主要发展中高档民用住宅，适当

40、发展商业地产和工业地产，逐步增加持有收益高的经营性物业，以实现商品房销售和持有物业长短搭配、主辅结合的盈利模式；继续坚持转型发展战略，紧紧围绕区域发展大局及“房地产业务、产业园区业务、优质股权投资业务”三大业务板块的战略定位，突出产业园区业务、航空类优质股权投资业务资源拓展，培育新的利润增长点；努力推进房地产开发建设水平、产业园区运营能力等重点工作实现突破性进展，并结合国家航空产业发展状况和区域航空产业资源，进一步培育拓展航空业务和逐步增大航空类资产规模。同时，充分运用资本市场融资功能，实现公司资产总值、股票市值、营业收入和利润的共同增长。 总体看，公司未来发展战略思路清晰，但作为房地产企业，

41、向航空领域业务的拓展有一定不确定性。 六、财务分析 1 财务概况 公司2017年财务报表经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。 2017年， 公司于2017年3月出资设立全资子公司天津天保福源房地产开发有限公司，合并财务报表范围包括天保房产、滨海开元、百利建设、嘉创物业和天保福源5家全资子公司，与上年相比增加1家，公司财务数据可比性强。 截至2017年底，公司合并资产总额103.02亿元，负债合计51.81亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计51.22亿元，全部为归属于母公司所有者权益。2017年，公司实现合并营业收入18.46亿元，净利润（含少数股东损

42、益）4.11亿元，全部为归属于母公司所有者的净利润；经营活动产生的现金流量净额-12.89亿元，现金及现金等价物净增加额为-12.57亿元。 截至2018年3月底，公司合并资产总额100.20亿元，负债合计46.63亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计53.57亿元，全部为归属于母公司所有者权益。2018年13月，公司实现合并营业收入9.51亿元，净利润（含少数股东损益）2.35亿元，全部为归属于母公司所有者的净利润；经营活动产生的现金流量净额-1.26亿元，现金及现金等价物净增加额为0.55亿元。 2 资产质量 截至 2017 年底，公司资产总额 103.02 亿元，较年初增长 22.72

43、%，主要系流动资产增加所致。其中，流动资产和非流动资产分别占 85.07%和 14.93%，公司资产仍以流动资产为主。 流动资产流动资产 截至2017年底，公司流动资产87.64亿元，较年初增长19.87%，主要系存货大幅增加所致。公司流动资产主要由货币资金（占41.55%）和存货（占53.71%）构成。 截至2017年底，公司货币资金36.42亿元，较年初下降26.27%，主要系公司支付塘沽大连东道地块、滨海新区中新生态城地块土地款所致。公司货币资金全部为银行存款，其中有0.03亿元因开具银行付款保函受限，公司货币资金受限比例低。公司保持充足的货币资金储备以保证公司发 公司债券跟踪评级报告

44、天津天保基建股份有限公司 13 展及投资计划的资金使用。 截至2017年底，公司存货账面价值47.07亿元，较年初增长108.62%，主要系意境兰庭二期、天津生态城地块和汇津广场二期等项目投入增加所致。其中，开发产品占20.43%，开发成本占79.57%。截至2017年底，公司未计提跌价准备，考虑到塘沽大连东道地块楼面价偏高，存货有一定跌价风险。 非流动资产非流动资产 截至 2017 年底，公司非流动资产 15.39 亿元，较年初增长 41.91%，主要系新增长期股权投资所致。公司非流动资产主要由可供出售金融资产（占 8.09%） 、长期股权投资（占 23.71%） 、投资性房地产（占 45.

45、33%） 、固定资产（占 6.83%）和递延所得税资产（占 12.57%）构成。 截至 2017 年底，公司可供出售金融资产 1.25 亿元，较年初未发生增减变动，全部为公司竞购渤海证券的 0.43%股权。 公司在 2016 年无长期股权投资，截至 2017 年底，公司长期股权投资 3.65 亿元，全部为公司投资中天航空公司的股权。2017 年权益法核算的长期股权投资收益为 0.04 亿元。 截至 2017 年，公司投资性房地产账面价值 6.97 亿元，较年初下降 0.97%，全部为以成本法计量的房屋和建筑物。截至 2017 年底，公司投资性房地产累计计提折旧 1.45 亿元，未计提减值准备。

46、公司投资性房地产有一定的升值空间 截至 2017 年底，公司固定资产账面价值 1.05 亿元，较年初下降 4.01%，主要系公司房屋建筑物计提折旧所致。公司固定资产主要由自用的房屋及建筑物（占 61.88%） 、运输设备（占 11.26%）和其他设备（占 26.86%）构成。截至 2017 年底，固定资产累计计提折旧 0.30 亿元，固定资产成新率 77.78%，成新率较高。 截至 2017 年底，公司递延所得税资产 1.93 亿元，较年初增长 99.24%，主要系预售房款计税毛利额差异和预提土地增值税增加产生的可抵扣暂时性差异增加所致。 截至 2017 年底，公司受限资产总额 0.03 亿元

47、，全部系公司为总包工程付款开具保函而受限的银行存款，受限比例低。 截至 2018 年 3 月底，公司资产总计 100.20 亿元，较年初减少了 2.74%，主要系项目结转导致存货减少所致。其中，流动资产占 84.59%，非流动资产占 15.41%，资产结构较年初变化不大。 总体看，2017 年，受存货增加影响，公司资产规模有所增长；公司资产以货币资金和存货等流动资产为主，符合房地产开发企业特征，公司货币资金充足，资产受限比例低，资产流动性高。 3 负债及所有者权益 负债负债 截至 2017 年底，公司负债合计 51.81 亿元，较年初增长 39.61%，主要系流动负债增加所致。其中，流动负债和

48、非流动负债分别占 60.45%和 39.55%，公司负债结构仍以流动负债为主。 截至 2017 年底，公司流动负债 31.32 亿元，较年初增长 48.63%，主要系预收款项增加所致。公司流动负债主要由应付账款（占 13.35%） 、预收款项（占 67.54%）和其他流动负债（占 13.78%）构成。 截至 2017 年底，公司应付账款 4.18 亿元，较年初下降 20.01%，主要系公司应付工程款减少所致。 截至 2017 年底，公司预收款项 21.15 亿元，较年初增长 67.74%，主要系意境兰庭二期、金海岸 D07 项目销售规模增长、业主尚未收房导致账款尚未结转所致。 公司债券跟踪评级

49、报告 天津天保基建股份有限公司 14 截至 2017 年底，公司其他流动负债 4.32 亿元，较年初增长 347.15%，主要系预提土地增值税增加所致。 截至 2017 年底， 公司非流动负债 20.49 亿元， 较年初增长 27.76%， 主要系长期借款增加所致。公司非流动负债主要由长期借款（占 21.96%）和应付债券（占 77.96%）构成。 2016年，公司无长期借款。截至2017年底，公司长期借款4.50亿元，全部为在2017年新增的保理融资借款。从到期期限分布来看，公司长期借款的到期期限全部在2020年，存在一定的集中兑付压力。 截至 2017 年底，公司应付债券 15.95 亿元

50、，较年初增长 0.13%，全部为公司发行的“15 天保01”和“16 天保 01” 。 截至 2017 年底，公司全部债务 20.47 亿元，较年初增长 28.34%，全部为长期债务。截至 2017年底，公司资产负债率 50.29%，较年初上升 6.08 个百分点；全部债务资本化比率和长期债务资本化比率均为 28.56%，较年初均上升 3.15 个百分点。公司债务规模增长较为明显，但公司债务结构较为合理、债务负担较轻。 截至 2018 年 3 月底，公司负债总额为 46.63 亿元，较年初减少 9.99%，主要系流动负债减少所致。流动负债占比 51.98%，非流动负债占比 48.02%，流动负