房地产项目建议书12篇 房地产项目的意见和建议.docx

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1、房地产项目建议书12篇 房地产项目的意见和建议下面是我收集的房地产项目建议书12篇 房地产项目的看法和建议，供大家赏析。房地产项目建议书1XXX市作为宁夏新兴的旅游城市，随着旅游经济的快速崛起，带动了相关产业的发展，中卫的城市建设也步入了发展的快车道，为中卫的房地产市场供应了广袤的发展空间。宁夏懿鑫煤业作为从中卫走出去的企业，为了回报家乡的关切与厚爱，主动投身到XXX市的城市建设中，就懿鑫煤业取得开发权的土地，我们提出如下开发建议：一、属性描述(一)地段属性：1、本宗土地为原XXX市一中校址，地处XXX市鼓楼东街，在XXX市最繁华的鼓楼东北拐角逸兴大酒店的东边，南临鼓楼东街，临街地界长度约50

2、米，其它三面均未干脆临街。2、南、北、西临街建筑均为近年来新开发的二层以上商业用房，导致本宗土地均无法干脆临街，并无法拆迁;东边有一条南北贯穿的小街巷，临本宗土地街巷边有土木结构民房30多间和一幢二层砖混结构的村级办公楼，可拆迁。3、北面留有一约6米宽的大门，通XXX市步行街。(二)周边业态：1、四周商业氛围深厚，主要以经营日用百货为主。2、比较高档的有开盛商场、新华百货中卫店，有2个中小规模的轻工业品市场和1个农副产品市场，2个中型商场，环卫在鼓楼北、西、南三面。3、其它为分散经营的商户，以百货、餐饮等行业为主。4、在其周边正在兴建的有鼓楼南街的世纪朝阳购物广场，建筑面积为4.2万平方米;女

3、人街，建筑面积约为2万平方米。主要以日用百货类为主，业态重叠。(三)围绕鼓楼，已形成XXX市传统的购物休闲中心。本宗土地处于该中心，作为商业用地开发，价值更大。二、项目建议(一)定位建议：商业楼盘，与周边业态形成呼应势态。1、品牌入住定位：能够邀请宁夏新华百货入住，复制一个新华百货银川东方红店到XXX市，带动本楼盘的销售。原新华百货中卫店规模太小。2、小商品及轻工业品市场：原XXX市该市场比较分散，而且经营规模小，档次低，而小商品及轻工业品市场需求稳定，适合于建设在城市中心，迎合市民的消费习惯，前景看好。3、餐饮文化美食休闲广场，发展前景看好，但近几年经营困难大，而且物业管理和招商难度大。(二

4、)其它定位：高档高层住宅，市场前景好、潜力大;但是，可开发建设面积小，市场价格偏低，投资成本大，开发利润低。(三)开发建议：1、沿鼓楼东街8套营业房实行置换的形式纳入开发范围。2、东边的民房和村部办公楼必需纳入总体规划内，必需拆迁。3、北边原有的大门拆高拆宽。4、东北角的6层多媒体教学楼可以保留，实行招商或转让的形式，削减开发成本。(四)规划建议：1、沿东边南北向的街巷东边的民房、村部办公楼，原商业局的住宅、商场等建筑必需纳入规划内。2、沿原校门东边的8套二层营业房必需纳入规划内。3、整体可以考虑规划为十字型内置式商业街。4、尽可能协调规划部门，多批规划建设面积，降低开发成本。三、其它建议就本

5、宗土地，进行整体转让，赚取肯定的土地差价，退出本宗土地的开发，另选开发项目，介入开发。房地产项目建议书2市场仍会根据此规律发展，房屋总价款的进一步下调不行避开；换言之，市场房屋的整体性价比会越来越好。其次章：产品探讨及分析专家普遍认为，北京的房地产市场已逐步走出了概念竞争的怪圈，伴随着市场成熟的脚步，已经步入了产品竞争时代。产品的优劣干脆影响销售的最终结果。一、产品优劣势分析本案位于朝阳区工体东路8号、10号院，地处东二环与东三环之间、平安大街延长线与朝外大街之内，距东二环1.7公里、距东三环0.8公里；项目地块西隔工体东路为工人体育场游泳馆，东隔东大桥斜街为三里屯一般居民住宅区，南临北空干休

6、所，北邻北京警备司令部武警办公大楼。项目占地1.21公顷，属典型的“插空”项目；规划总建筑面积8.12万平方米，建筑密度31%，容积率5.37。从建筑形式上属于围合型高板和塔连板形式，规划方案难度较大。针对本地块周边的市政设施、交通道路状况、配套设施等诸多因素综合考虑，对该规划项目作如下分析：1、项目优势分析（1）、地处东二、三环之间，是公认的的高地价区位，土地运用权的获得来之不易，肯定区位上乘。（2）、位于三大商务、商业核心及使馆区的边缘，商业气氛深厚，同时可分流四大核心区域的客户，区域内目标客户大多具有肯定的经济基础和相应的消费实力。（3）、紧邻工人体育场馆和富国海底世界两个具有代表性的消

7、费场所；综合考虑，有肯定的投资空间，经概念提升、整体包装策划后，除纯居住功能外存有肯定的投资租赁市场。（4）、所处区域市政道路状况良好、周边配套设施齐全，特殊是商业配套、健身、餐饮、消遣场所多，并且整体区域内远景规划较好，对客户心理影响会较大。（5）、与本区域内其他竞争项目相比，周边现状绿化较好、树龄长、污染小且与大型公园相隔不远，在某种程度上来讲不失为典型的繁华街区中“闹中取静”的项目；2、项目劣势（1）、相对区位一般，东离国贸商圈，西距朝外商业大街都有肯定距离，属于“都沿边，却又不全是”边缘地带，商务气氛不浓。（2）、四邻小环境较差，处于北京旧有居民区的包围之中，纷乱嘈杂，居民素养不高，文

8、化气息不够志向，对业主的日后生活会有肯定的影响，不相宜建高尚纯居住区。（3）、项目规划方案受地块形态、四至状况制约严峻，人口密度大、建筑密度大、容积率较高、楼体布局难度大，狭小的中心庭院也不利于园林景观环境规划设计，会给销售带来较大压力，特殊是进入后期销售阶段随着工程形象的拔高，视觉效果会越来越差。（4）、项目地处朝外及平安大街延长线之间，交通状况在上下班高峰期拥堵严峻，若遇工体有大型演出、竞赛，则更加不志向。（5）、板楼中东西朝向的户型所占比例大于南北向户型的比例，不利于销售利润的实现及项目档次的提升，并且与项目整体定位于高档相冲突；且部分户型套内面积安排相对不合理，即相对于套内户型总面积，

9、次卧、厨房的面积过小不符合目标客户的舒适生活习惯；（6）、区域内可替代产品较多，与区域内各竞争项目相比，本案建筑规模、工期及入住时间存在较大劣势，地下车位数量也不足，客户简单被分流。二、规划探讨及产品定位通过产品优劣势分析可以得出如下结论：该地块既有先天的不足也有显明的优势，不菲的地价确定了它只能做中高档产品，为了挖出其潜质来我们必需对项目的产品定位进行细分，而只有对目标客户的需求做细致探讨，才能有针对性地做产品细分。1、产品规划探讨从本宗地地块形态来看呈楔形，不非常规则，属东西向长、南北向短的不好利用地块，体现在规划上就是东西向房屋必定多于南北向房屋；加上地块北侧为北京警备司令部办公用房，干

10、脆导致地块南侧的运用受到限制；再加上地块整体为近方形，只有做出围合才能提高土地利用率，这就不行避开地出现多处拐角结合部的“死角”房屋；这些在规划上不行逾越的障碍干脆影响到销售价格的提升及销售利润的实现。很难想象出，这里能够规划成纯居住高尚品质社区，唯恐也难塑造成高尚的办公环境。假如仅从本项目目前的户型面积设计及所处区域地段来看好像有这种可能，但办公商住的必要条件是便捷的交通和足够的停车位，而这两点又恰恰是为本项目不行逾越的障碍；另外，向西的朝外大街，向东的三环沿线及国贸商圈可供选择的纯办公楼较多，因此作为纯办公用房也不太现实。2、目标客户探讨（1）、因故不能或不愿离开该区域的胜利人士，追求肯定

11、的舒适生活，憧憬拥有朝向好、面积适中偏大的户型。（2）、憧憬便利的运动、健康，追求时尚，工作单位非常接近的年轻的准胜利人士（包括一些运动员）。（3）、中小规模个体经贸公司，业务便利，商住两用的需求者。（4）、看准独特的位置、商机和产品的特性，用于投资的胜利人士。理由是：（1）、规划方案可以做到肯定数量的好朝向较舒适性的房子。（2）、工体、海底世界对一些年轻、追求健康、欢乐生活一族有无穷的魅力，有一些运动员希望就近有一处居处，有一些富有的铁杆国安球迷希望在工体旁边有一处不大的“其次居所”。（3）、本块宗地处于周边三大商业、商务核心边缘的市中心地带，可满意一些中小个体经营者居家办（4）、本块宗地位

12、于第一、第三使馆区和几大商务、商业区的边缘，只要户型面积合理，便具有肯定的投资概念。（5）、居家办公和投资型客户对户型朝向的要求并不非常敏感，可以解决本项目东西向房屋过多的劣势，推出板式办公楼的优势。3、项目定位商住两用+投资概念4、建筑规划的调整（1）、保留正向大面积的居住功能为主的偏大套型设计。（2）、把两个楼座的连接处设计成投资或商业用房户型，面积不宜大，拐角可适当进行功能修改。（3）、建议将楼体结构确定为框架结构，以增加室内外空间的可变性，从而增加部分房间的开间程度。（4）、装修标准选用菜单式精装修方式。（5）、在立面的表现上应与东部城市的整体相和谐并有适当突出、夸张的表现，既要有现代

13、感，又与投资人心态相吻合，色调选用上应冷暖色对比较为明显，在二者间又要有适当的过渡。（6）、在阳台和窗体的表现上，应从整体上考虑细微环节，局部采纳改变，力求新奇、好用，使客户从效果图上就有一种是胜利人士居住地方的感觉；另外，在充分限制成本的前提下，尽量注意新材料、新工艺的运用，尽量避开市场上产品相像化、趋同化的弊病，寻求独到将是我产品设计的第一原则。第三章：项目营销总体战略构想营销，从本质上讲，是产品特性化的最大张扬。实践证明，抓住产品独有的特征，进行最强有力的差异性宣扬，是实现销售利润最大化的根本法宝。该项目独有的特征是：1、紧邻在北京人心目中无可替代的国安主场工人体育场，这是一个市中心的、

14、大型的、综合型的、有着特别定义的集体育运动、休闲消遣、大型演出于一体的场馆；此外，还有一个综合性的室内工人体育馆。2、紧邻生活在北京这样一个内陆城市中的年轻父母及儿童心目中的第一个海洋生活缩影的水晶宫富国海底世界。这两个所在是全北京崇尚健康生活，维护京城尊严的成年人和渴望大海、渴望自由的少年儿童的心灵圣殿。紧紧抓住这一其他项目所不及的差异性特征，喊出“运动就在家门口，健康生活每一天”的洪亮口号，进行主题概念的演绎升华，提出“泛会所”的概念：“成人会所在工体，儿童会所在海底”，把“足球运动与国安主场”的热点以软性文章、各种出其不意又合情合理的推广活动结合起来进行操作，扩大项目的影响度和美誉度；通

15、过金牌的物业管理服务，把健康居住和家居办公、投资理财有机结合在一起，定能取得最快速的、最有效的市场轰动效应。不足400套住房在1000多万人的关注下消化掉应当不成其为太大的问题。总之，“运动健康”是该项目唯一可以在最短时间内形成影响力的着眼点和发力点，也是最简单演绎的时代话题。产品的风格应是内部运用功能的便利实惠和外部形象的现代相统一。房地产项目建议书3第一章 项目基本状况一、 项目名称（以下简称“本项目”）二、 项目类型本项目是以住宅为主、包括商铺及附属配套设施的房地产开发项目，项目建成后将极大响应钦州市皇马工业园区建设的须要，解决钦北及钦州广阔住户的住房需求。三、 建设地点 建设单位基本状

16、况单位名称 ：钦州市宏胤房地产开发有限公司注册地址 ：钦州市注册资金 ：20xx万法定代表人：雷超林职务 ：总经理四、 公司背景是20xx年10月13日在钦州市注册成立一家以房地产开发经营经为主房地产开发公司。公司类型为有限责任公司（私营法人独资）。钦州市宏胤房地产开发有限公司是隶属于广西宏胤投资有限公司（广西宏胤投资集团）的全资子公司。 公司前身为 投资有限公司，成立于20xx年，注册资本壹仟万元。20xx年增资注册资本陆仟万元，成立 公司，股东构成为 。公司以房地产开发和经营为核心主业，目前拥有三家全资子公司广西康华体育投资有限公司、广西钦州海伦房地产开发有限公司、钦州市宏胤房地产开发有限

17、公司；及一家参股公司广西晨兴投资发展有限公司。公司拥有员工50多名，其中获初、中、高级职称30余人，拥有监理工程师、一级建筑师、项目经理资质、房地产估价师、房产经纪人、土地估价师、土地登记代理人等资格证书人员达10余人。公司开发项目范围以南宁为中心，辐射至钦州、北海、柳州等城市。公司具备自身独特的经营管理模式，所经营的项目都是严格遵循市场规律。经过多年发展，不仅拥有较雄厚的经济实力，具备良好的政府和社会关系，同时与多家企业形成了良好的合作伙伴关系。公司经营范围：房地产投资；房地产开发经营叁级；房地产商品交易居间、代理；房地产商品房信息询问；建筑材料、装饰材料、家用电器等。六、 开发业绩1. 翠

18、竹苑翠竹苑位于南宁市明秀路东，占地5660平方米，建筑面积约为2万平方米，是老城区的精致住宅。项目实践于20xx年6月，于20xx年3月全部交付运用。2. 翠岭居翠岭居位于南宁市江南区石柱岭一路，占地2.2万平方米，建筑面积8万多平方米，是生活配套齐全的住宅项目。项目始建于20xx年1月，于20xx年8月全部交付运用。3. 嘉华绿洲嘉华绿洲位于南宁市科园大道52-1号，用地面积约一万平方米，总建筑面积为8万平方米。项目始建于20xx年7月，一期已于20xx年9月交付，二期已于20xx年6月全部交付。4. 莱茵湖畔莱茵湖畔位于南宁市民族大道170号，用地面积17万平方米，总建筑面积约为50万平方

19、米。项目始建于20xx年3月，安排于20xx年全部交付。该项目是公司与广西人和投资有限公司合作开发的项目。5. 海伦堡花苑海伦堡花苑位于钦州市北部湾大道北大道25号，小区总占地面积29538.7，总建筑面积85648.11，由5栋高层组成，分别是3栋18+1层和2栋33层精品住宅组成。房地产项目建议书4一、工作目标1、销售目标安排一年之内完成销售总额的6070%，达到盈亏平衡点。2、广告目标通过全方位、立体式的促销，整体包装、集中轰炸，达到向目标客户和潜在客户举荐*花园的目的，实现预期效果。3、广告知求目标客户：（1）、第一客户：CBD商圈及旁边区域的高层白领人士、周边私营业主（2）、潜在客户

20、：投资者主要运用工具：（1）、东二环、东三环、朝外大街、工体、富国海底世界等周边的广告路牌及其它方式传达信息；（2）、大中型活动；（3）、报纸广告；（4）、高尚直投杂志；（5）、电台（103.9兆赫）；二、入市总体支配一般而言，楼盘项目入市操作分为四个阶段：认购期、公开期、强销期、持续期；从项目的进展来看，现阶段*花园的上市销售工作主要为两个最重要的时期：20xx年8月8日（暂定为“*花园父亲节”）的内部认购期和20xx年9月9日（暂定为“*重阳健康节”）的公开发售日，我们的工作将围围着这两个阶段来打算。为此，我们将这两个阶段，划分为5个时间段来进行打算工作：1、 前期打算期：20xx.5.2

21、0xx.72、 形象导入期：20xx.7.120xx.7.293、 预探市场期：20xx.7.3020xx.8.74、 内部认购期：20xx.8.820xx.9.95、 正式开盘日：20xx.9.9备注：形象导入期与预探市场期可部分结合进行附表3：入市总体时间支配表：20xx年5月9月工作内容 时间支配5月 6月 7月 8月 9月广告的宣扬设计及制作 宣扬安排的实施 销售人员的聘请、培训、市调 推广方案的确定及定价 内部登记、询问及认购 策略的.微调 正式发售 三、推广策略1、推广分析本项目的客户定位为高级白领和私企老板；相对而言，私营老板可以理解，但白领这个词汇的目标太大，范围太广，简单产生

22、混淆；为此，我们将这个层面接着细分。所谓白领阶层即为中等收入者即个人基本月薪在5000元以上或双人家庭月薪在8000元以上者，而白领的高层收入者无疑就会将这个收入再提升一个档次（个人基本月薪在10000元以上或双人家庭月薪在16000元以上者）；通过我们对周边市场和工作人群的了解及分析，我们认为以下人士极有可能是我们的第一客户对象：CBD内外企工作在5年以上的，占具高层职位者公司老板小型私营业主高级技术人员高级管理人员此部分人士绝大部分拥有共同的特征：35岁以上、素养较高、生活富有、工作压力较大、强调身份、强调特性与品牌、崇尚自然与健康等等。为此，我们的一切推广销售安排要结合项目自身的状况围围

23、着他们的这些行为偏好来进行。由于本项目体量不大，销售总额不高，这就意味着假如按正常比例的状况下提取广告费用则不能满意本项目实际操作须要；为此，我们应本着少花钱，多办事的原则，充分分析客户行为，以期花最少的钱，达到最大的边际效用。（1）、从目标客户的出行方面考虑；此部分客户基本为：自己开车和出门打车，因此我们的推广投入主要以此两种方式进行：A、对于自己开车的客户，我们建议在东三环，国贸桥的北侧或朝外大街两旁各直立一块广告牌；目前急需进行的是广告牌的找寻、确定；总体费用约为200250万元/年，安排从20xx年8月起采纳一年，费用限制在250万元。B、对于出行的交通工具为出租车的客户，我们建议除采

24、纳“A”方案外，还应取用北青报、晨报的DM的形式；现在此两家报社对出租汽车免费发送报纸，因此，目标客户在车上的时间我们可以充分运用；DM应富于改变；费用：除印刷费外，所需费用较低，每次投放的总体费用约在5万份，5万元之内，安排采纳6次，发行时间待定，推广费用约30万元。C、相对于自己开车和开出租汽车的司机来说，收听交通广播无疑是打发无聊时间的方法之一，而目前在北京收听率比较高、相对传播成本较低的是“北京交通台”和“北京音乐台”，此种推广方式也应是我们传递信息的途径之一；我们可选择时段30秒套播，总体安排进行5个月，时间分别为开盘期20xx年9月、11月及20xx年4月、5月、7月，费用预料50

25、万元。D、另外，从交通中的视野角度来讲，公共汽车的车身广告及道路周边的“公益”广告也会给人留下较深的印象；因此，我们建议在公共汽车28路、康恩专线选取58辆汽车进行公交车身广告，在公益广告方面可制作精致的印有*花园广告标识及电话的垃圾桶赠送市政部门安放于丰联旁边，另外看房班车车身上的视觉广告也是可利用的另一选择；总体费用限制在60万元。（2）、从客户的工作及交际习惯来考虑；针对于客户回家较晚的实际状况，我们认为：采纳21：0022：00时间段的电视媒体，比较相宜；一方面，是由客户的生活习惯确定，另一方面，此时间段的某些栏目的费用并不贵；建议采纳某些联带地产的综合类节目（例如“生活速递”），此些

26、节目的费用仅为8001000元/分钟，广告主题为主推*花园的健康工作、健康生活，投资空间，安排在20xx年9月推出两周费用约6万元。（3）、从目标受众的阅览媒体方面考虑：就目标客户的阅览习惯而言，我们建议主要采纳“职业经理人”、“今日民航”、“生活速递”、“目标”等白领杂志，报刊运用则首选“北京青年报”、其次媒体选用“北京晨报”。2、推广策略通过项目的自身特点及市场对物业的接受看法，我们认为整体上应把握“推广商住两用房为主，投资小户型为辅”的推广原则；为此我们建议在各个时间段进行以下具体安排：（1）、形象导入期在客户的分期选取上，此时期首先应把握区域内有肯定经济实力、对该区域有肯定认同感的客户

27、（工作、居住在周边的人），他们是项目投入市场前期最有可能第一时间达成购买意向的人，也是我们该时间段的主抓客户群，因此售楼处上方的广告牌肯定在7月中下旬卖场建成的同时落实、安装，广告牌应由案名、LOGO及小区的俯视图等组成，传达出在本地点有本项目这样一条资讯，并且朝外大街及东三环的广告牌应尽早找寻。在20xx年8月份中旬分别导入软广告评论性文章，表达的主题为：蓝岛商务中心区将成为CBD商务区及朝外大街商务区的干脆纽带、健康在工作和生活都不行缺。（2）、内部认购期此时期，我们的工作重点是在销售人员在与客户的交谈过程中，通过侧面了解客户对本案的爱好程度及满足与不满足之处、利用模糊价格来揣摩初定的定价

28、格体系在客户心中的作用及认知程度；此也是我们市场初探，进行项目侧重点调整所需获得信息的重要来源之一。此时应将朝外大街、东三环路牌广告到位。（3）、销售期每年的910月份是房地产消费市场的黄金季节，多年的统计数字表明，此时间段各楼盘的销售量在全年中占较大的份额，此段时机我们应紧紧抓住。参与展会的目的并不是要求销售出去多少套房，而是项目展示自身形象的良好机会，借以进行形象推广。我们安排以较好形象参与20xx年9月的秋季展会、20xx年第一次春季展会及20xx年夏季房展会，但参与展会须要留意以下几点：A、参与的展会肯定要选在“国贸”，在国贸展会展位已订满的状况下，别处举办的展会宁肯不参与。B、展位数

29、不应低于5个。C、展位肯定要做特装，体现出产品的现代时尚风格，避开俗套，吸引参展观众的留意力。三次展会总体费用限制在140万元（展位费+特装费）3、媒介广告安排支配当项目起先推介的时候，为了本案声势的营造及形象传播的快速推广，我们认为在项目的内部认购期及开盘初期采纳报刊广告营造声势，在媒介的选取上，我们建议以选取“北京青年报”为主，“北京晨报”为辅；当项目开盘一个月后适当削减刊登频率；针对客户群的改变转而选用例如“民航报”、“机票套封”、“职业经理人”、“生活速递”、“目标”等高收入者阅读率较高的媒体加大投放力度。4、海报、DM宣扬单的投放投放地点：CBD商圈内写字楼及运动场馆、东二环偏北处的

30、写字楼、公寓、雅宝路地区、朝外大街周边写字楼等等（应留意与晨报的DM投放不相重复）根据以上策略推广，总体费用可限制在总体销售额的1.5%即1100万元（整体销售周期内）；四、价格策略由于本项目自身体量较小，房屋总套数较少，原则上不适合现在市场上众多项目均采纳的低开高走的销售策略；因此在定价上，我们认为针对本案及市场状况应当把握“销售为第一目的”的原则，制定一个合理的价格，力求短期内实现销售，原则采纳“小步快跑”的战略思想，平稳提价，但期间的变故还可依据销售的改变敏捷调整。根据项目自身的条件，志向的均价应在11000/平方米水平，但北京高档住宅及公寓市场供过于求，现时认为应当在900010000

31、/平方米定位的物业都特别难销，大部分卖了50%就停下，资金出现极大超出预料的缺口，若前期资金贷款也有很大压力，交付运用期确定受影响；而8000元/平方米的定价又给客户以高不成低不就的感觉，因此，我们应在开盘时快速拔高认购期时的公开价；经过市场综合比较及成本估算我们认为开盘阶段9600元/平（精装修）的均价比较合理，也简单被市场所接受；在这个价位上也坚持采纳菜单式精装修。从整体均价来考虑，项目开盘以较低的价格取得市场的认同是必要的；假如各方面均根据我们的预料进行，整体均价应为11000元/平米左右其中第一阶段安排销售社区B座南北向8层部分（约0.36万平米），均价为9600元/平米；其次阶段安排

32、销售社区的B座东西向11、12层部分（约2.14万平米），均价为10300元/平米；第三阶段安排销售社区A座东西向20层部分（约1.8万平米），均价为11000元/平米；第四阶段安排销售社区A座南北向（约2万平米）21层部分，均价为120xx元/平米。建议产品的整体计价单位无论内、外销均采纳美金来计价。依据本项目的自身状况，我们建议：塔楼南北与东西朝向差价1213%，楼层差价上采纳传统意义上严格的差价，楼层差价暂定为80元/平米左右。房地产项目建议书5一、区域市场近两年，随着亚洲金融风暴影响的渐渐减弱、国家产业政策的部分倾斜、人们思想形态的转变及各种利好消息的出台等诸多因素的作用，使得xx房地

33、产市场呈现出建国以来最为活跃的一面。来自市房地局的消息称，仅20xx年批租出让的地块就达700多块，平均每天2块以上，创历史新高。另具本公司企划部不完全统计，20xx年xx仅新开楼盘就达200余个，平均每40小时即出现一个新楼盘，大大超过了125个新盘上市的数量，再一次冲破历史记录。进入20xx年后，第一季度新开盘的项目就达90个，平均每天一个新楼盘出现，市场呈现出一派旺盛景象，同时又孕育着激烈竞争的端倪。Xx花园位于xx区工体东路，朝外大街与工体北路之间，隶属于CBD商圈、朝外大街商务区、东二环商务区、使馆区的边缘地带。由于二环周边的土地资源越来越少，故目前其项目周边在售竞争项目并不许多，但

34、是，诸如“xx都市”、“金菲国际公寓”“华普公寓”“吉庆里二期”等竞争项目体量相对较大、销售周期较长、售价较高，还是会对本项目的的销售形成阶段性影响。并且，结合该区域目标客户特点等因素，我们认为在考虑产品竞争对手的区域时应扩展到整体CBD核心区及辐射区，该区域内今后一两年仍是全xx的开发热点地区，待开楼盘较多，体量较大，其中主要项目有：1、xx世界科贸中心：开发商为xx国际集团，曾在xx胜利开发xx国际xx花园和xx科技会展中心，该项目位于xx中心以南，xx中心以北，原3501厂址，总建筑面积70万平方米，是集办公、住宅、酒店为一体的大型综合性商贸社区。2、xx国际花园：开发商为xx金牌上市公

35、司xx集团，该项目东至xx施工机械厂，西至xx仪表厂，北至xx100国际公寓，南至建国门外大街，总占地面积7万平米，预料建设规模为40万平方米。3、建外SOHO：开发商为xxx企业xx房地产开发公司，位于建外大街第一机床厂，占地18公顷，总建筑面积55万平方米。由日本建筑师山本理显设计，安排于20xx年6月起先内部认购，样板间将在20xx年5月底完工，项目未推出，已是热闹一片。4、xxx（志向世界）开发商为xxx实业有限公司，设计方案通过国际招标，在10多个方案中优选出由xx设计事务所设计的弧形板式高层围合建筑，立面新奇。它位于原xx开关厂厂址，xx中心以南，xx大厦以北，占地面积12公顷，总

36、建筑面积53万平方米。xxx由CBD国际中心和CBD国际公寓两部分组成。CBD国际中心紧邻xx路，位于整个项目的北部，占地1.33公顷，总建筑面积12万平方米，由一栋33层写字楼和一栋酒店式公寓以及商业裙房组成。CBD国际公寓位于整个项目的北部，东临xx东路，西接xx南街，北依中心商务区3号路，南到小区中心商务区东西街，占地面积10.5公顷，总建筑面积38万平方米。该项目已于4月5日国贸展会亮相，均价9400元/平，展会期间认购火爆，目前正呈小步攀升之势，均价有望突破1万元。5、建华大厦开发商为首创xx房地产股份有限公司，位于蓝岛大厦东南角，一期即将开工，近10万平方米，近期在国贸展会正式推出

37、。6、xxx项目Xxx本年度将在xx开发两个项目，一个位于CBD商圈，现代城对面，xx国际花园西侧，总建筑面积40万平方米，属综合性高档公寓；另外一个位于燕莎商圈，欲打造成为标准的高尔夫社区，预料本年度6、7月份亮相。xxx和xxx。今年同时在国贸商圈出手，被业内称为“南狼北虎”夹击CBD，其品牌优势和价格优势不行低估。7、城中大厦由胜利开发xx地区xx家园（我公司代理）的xx房地产股份有限公司开发，预料于下半年开工，地处华彬大厦西侧，建筑面积7万平方米。上述项目或占据良好位置或由阅历丰富的大型开发商所限制，将成为我们项目最大的竞争对手；并且，在我方产品性质已基本定性的状况下，表现在销售上会形

38、成肯定冲击，对整体实现11000120xx元/平米的销售均价及预期利润会有肯定困难。具体调研资料见下表：附表1：部分在售项目户型、面积市场调查统计单位：平方米项目名称一居二居三居四居备注二、结论通过以上数据对比20xx年度中房指数xx市本区域内各季度的市场在售项目平均面积及平均价格可清楚显示出：项目均价体系系数及户型面积体系系数随着市场竞争激烈程度的加剧，呈现明显下降的趋势；至于今年一季度xx市住宅均价与去年同期相比，上升5%左右，专家认为这是短暂现象，有些表现为区域特征，不足为凭。我们预见今后一两年内xx市此区域房地产市场仍会根据此规律发展，房屋总价款的进一步下调不行避开；换言之，市场房屋的

39、整体性价比会越来越好。房地产项目建议书61城市规划及发展简述2项目决策背景及摘要2.1外部环境1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；3）项目渊源，特别的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。2.2内部因素1）项目启动对公司将来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影

40、响力的作用；3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。3项目概况3.1宗地位置3.2宗地现状四至范围，地势比较，地面现状，现有居民状况，地下状况，土地的完整性，地质状况。3.3项目周边的社区配套3.4项目周边环境3.5大市政配套3.6规划限制要点总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。3.7土地价格3.8土地升值潜力初步评估3.9马上开发与作为土地储备优缺点分析。4法律及政策性风险分析土地运用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项状况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府

41、文件；征地批文、土地运用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。5市场分析区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、将来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。6主要经营指标分析开发建设期间安排分析；购置土地的资金来源安排分析；营销安排分析；成本、费用、税务分析；赢利实力分析。7结论和建议房地产项目建议书7第一章 项目概述一、项目背景二项目历史条件1、宗

42、地简介宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，东至凤阳路，南至龙蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司。现土地运用者为滁州市南谯区管委会，用地面积为26877，土地登记用途为商业用地。2、项目概况宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，新测绘地号：030110040038000，测绘面积：26877，土地用途为：商业，运用权类型为：出让。土地用途设定为商业用地，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整，宗地为划拨用地，设定商业最高年限40年，商业用地为滁州市三级地。3、合作方式三、项目建设单位1、项目公司名称：滁州市交通商城置业有限公司2、公司经

43、营范围：房地产开发、销售、物业管理3、项目建设规模和建设内容：“该项目”开发建设总建筑面积约26877。建设用途为商业用途。4、可行性探讨报告编制其次章 项目名称和选址一、项目名称：二、地理位置：“该项目”位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间 三、项目占地面积：占地面积约26877。 四、项目用地现状：项目用地范围内为荒地。第三章 项目规划建设方案一、项目建设内容： “该项目”建设内容为二、项目初步规划设计方案1、规划建设用地面积：2、总建筑面积：26877。3、配套公建建筑面积：4、非配套公建建筑面积：5、建筑高度：6、建筑层数：7、绿化率： 60。三、项目规划设计特色1、规划设计：2、设施、

44、设备、材料：3、绿化：一、地理条件：“该项目” 位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，东至凤阳路，南至龙蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司，占地面积约26877。地理位置条件特别优越。二、市政条件“该项目”目前大市政条件不足，随着滁州市加快建设，加大了对该区域市政投资，因此“该项目”所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。第四章 项目建设条件第五章 物料消耗与供应一、建筑材料“该项目”建筑用途为商业用地，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、木材等，依据设计规范和本项目的总体规划设计，“该项目”所需的主要建筑材料估算为： 钢材： 8000 吨

45、 水泥： 0吨 木材： 300 立方米二、主要设备“该项目”在设备、设施上将力求采纳先进好用的设备、设施，其所需的主要设备有：消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。三、水、电、气、热供应房地产项目建议书8一、项目背景为落实北京城市整体规划加快规划市区绿化隔离地区建设，推动城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和经济社会可持续发展。北京市政*先后颁发了关于加快本市绿化隔离地区建设的看法关于加快本市绿化房地产开发项目建议书的内容隔离地区建设暂行方法关于加快本市绿化隔离地区旧村改

46、造和新村建设实施看法等相关文件，确定了以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”原则。随着北京市“温榆河绿色生态走廊”工程的启动，特殊是中国正式加入wto北京奥运会申办胜利，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点。顺义区后沙峪位于温榆河流域，商机无限。由北京xx房地产开发有限公司在北京市顺义区后沙峪镇开发建设低密度项目（以下简称“该项目”）二、项目历史条件1宗地简介宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村，规划用地性为二类居住用地，可用来开发别墅外事型的居住性建筑。宗地面积为340亩，北侧尚有400亩规划二类居住用地，因机场联络线未定而未有合作伙伴。宗地北临京承高速与首都机场北门的联络线，东临后沙峪玉马教练场，西南侧为后沙峪镇罗马湖，交通便捷。2项目概况宗地由后沙峪政府与北