物业小区管理方案3篇 小区物业管理方案参考范本.docx

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1、物业小区管理方案3篇 小区物业管理方案参考范本下面是我整理的物业小区管理方案3篇 小区物业管理方案参考范本，供大家品鉴。物业小区管理方案1一、总体规划为了搞好小区的物业管理服务，提升本企业物业管理水平，为业主营造一种舒适的居住环境，特制定本方案。二、服务准则（一）标准服务时间周一至周日上午8：00下午18：00。（二）服务中心电话物业管理部客户服务中心设有24小时值班服务专员，以便于为广阔业主服务。服务电话如下。1标准服务时间电话：。2非标准服务时间电话：。三、服务内容（一）迁入手续办理1业主持小区业主的入住通知单、购房合同到服务中心办理迁入手续。（1）按规定要求填写入住登记表。（2）按规定缴

2、纳有关款项。（3）与服务中心工作人员共同办理入住前的楼宇、设备、设施查验手续。（4）办理物业移交手续，领取钥匙。2业主应保证在搬家过程中听从辖区物业管理人员的指挥，按指定路径进出迁入地域，并留意遵守小区的公共秩序。（二）房屋修理管理1每年一次对房屋共用部位及共用设施设备进行平安普查，依据普查状况制订修理和管理安排，上报托付方并组织实施。2对房屋共用部位进行日常管理和修理养护，保证房屋的运用功能和平安，杜绝事故的发生，有检修记录和保养记录。3依据房屋实际运用年限，适时检查房屋共用部位的运用状况，须要修理，属于小修范围的，刚好组织修复；属于大、中修范围或者须要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提

3、出报告与建议，按有关规定办理。4每日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并刚好修理养护。5保持公共区域玻璃、门窗配件完好，开闭正常，须要修理的在两个工作日内完成；照明设施一般的故障（损坏的灯座、灯泡、开关等），在两天内支配修复完成，其他故障五个工作日内完成，保持90%的楼道照明灯具能正常运用；墙面、顶面粉刷层发觉剥落或污损，应每一个月集中支配一次修补、除污；步行梯、楼房散水等设施，保持基本完好和运用功能，须要修理的，每一个月集中一次进行修补修理。6根据政府有关规定，每年进行一次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。7对违反规划私搭乱建和擅自变更房屋用途的行为

4、要刚好告知与劝阻，并刚好报告政府有关主管部门。8小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。保持小区各组团、栋及单元（门）、户标记清楚。（三）公共设施维护管理1对共用设施设备进行日常管理和修理养护（依法应由专业部门负责的除外），共用设施设备能正常运行和运用，杜绝平安事故的发生。2建立共用设施设备清册档案（或设备台账），有设施设备的运行、检查、修理、保养记录。3有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范执行。4对共用设施设备进行定期组织巡查，做好巡查记录，须要修理属于小修范围的，刚好组织修复；属于大、中修范围或者须要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

5、5特种设施设备和测量仪表、仪器，根据政府有关规定，定期进行检验检测校准，符合相关规范。6设备房保持整齐清洁，平安设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无积累杂物；设备设施铭牌、标识规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度在明显位置做出标识；各类管线有分类标识和流向标识；各类记录本、登记本（运行、修理、保养、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放。7对小区内变压器、高层屋面、有平安隐患的健身设施、车库限高、区内道路限速、燃气调压站（箱）、水系沿岸等危及人身平安的部位设置明显警示标记和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。8公共区域内的雨水、污水管道每

6、年检查、疏通一次；雨水、污水井每半年检查、清掏一次；雨水、污水管道及井发生堵塞时应刚好疏通；化粪池每年至少清掏一次，每季度检查一次，防止外溢。9建立设备设施巡察制度，有专人巡察，配电室、排污泵等每日巡察至少两次，有巡察记录。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过八小时。10每日对园区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童消遣设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡察一次。设施设备能正常运用，无平安隐患。11设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常修理的刚好性。仓库有完善的管理制度，专人管理，物品分类码放。12运用中水系统的，确保

7、水质达到国家中水水质标准。13保证载人电梯日夜24小时正常运行。14消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。15小区主要道路及停车场交通标记齐全。16路灯、楼道灯完好率不低于95。（四）公共秩序管理1小区出入口24小时值勤，进入楼幢门厅刷卡。2实行封闭式管理，出入口有专人24小时值守，对访客出入进行登记管理，阻挡小商小贩进入小区。在有可能危及人身平安处有明显标记。3园区和楼内巡察。园区巡察白天三次、夜间四次，楼内巡察每天两次，夜间需两人同时巡察。巡察有安排、巡察路途图、巡察项目内容、要求及记录。4门岗及巡察服务人员，形象端正、着装整齐干净、举止规范、语言礼貌、连续上岗时间不超过四小时；门岗

8、服务设施完好、标识醒目；有服务操作细则。5监视限制中心设专人24小时值班，负责小区监控的值守，处理各类报警和异样信息，每人每班工作时间不能超过八小时。监视限制中心各类制度在明显位置做到标识。6有机动车辆和非机动车的行驶方向、限速标识，交通指示标识应规范、清楚，对进出小区的车辆进行引导，车辆有序通行、停放。7突发事务发生时刚好报告政府有关部门，并设专人爱护现场，协作公安等部门进行处理。8对火灾、治安、公共卫生等突发事务制定应急预案，事发时刚好报告业主委员会和有关部门，并帮助实行相应措施。9对小区内高空抛物坠物、台风、火患等公共平安隐患做到刚好公示，警示留意事项，共同做好平安防范工作。10对监控中

9、心按责严密监视，发觉问题马上发出预警报告，刚好处理。日常摄像下载备份规定保留一周。（五）清洁服务1在各楼层和各门厅口设置垃圾桶、果壳箱，每日清理、集送两次。集中的垃圾尽快外送，每日不少于两次，做到生活垃圾日产日清。2小区道路、广场、停车场等每日清扫两次；门厅、电梯厅、楼道每日清扫一次，每周拖洗一次；电梯门、地板及周身每天清扫抹擦一次；人行楼梯及扶手每周清扫、抹擦两次；共用部位门、窗、不锈钢扶栏、用户信箱等每周抹擦一次；公用部位照明灯罩、消防水带箱、灭火器每月抹擦一次；小区范围内绿化带（及附属物）每天清扫一次；休闲区亭廊、桌凳、木栏杆每半月抹擦一次；路灯每月抹擦一次。3区内公共雨、污水管道每年疏

10、通一次；雨、污水井每月检查一次，并视检查状况刚好清掏；化粪池每两个月检查一次，每年清掏一次，发觉异样刚好清掏。4二次供水水箱按规定半年清洗一次，定时巡查，定时化验，水质符合卫生要求。5依据实际状况定期进行消毒和灭虫除害。（六）绿化养护管理1雇请专业人员实施绿化养护管理。2对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。3对水池进行定期检查，每星期打捞一次飘浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、换水一次。4定期清除绿地杂草、杂物。5适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。6适时喷洒药物，预防病虫害。四、服务评估1.定期评估服务中心客户主管依据业户反映制订定期检查安排，会同修理人员、秩序管理人员及环境卫

11、生人员每月日定期在小区内进行服务检查，以评估服务效果。2.临时检查总经理或其他高层领导认为有必要进行服务检查时，可以由服务中心详细组织实施，其他部门共同参与对小区物业服务进行临时检查，以评估其服务效果。物业小区管理方案2为落实市十三届人大三次会议审议通过的关于依法加强居民小区物业管理的议案，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，依据物业管理条例及有关法律、法规， 结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：一、指导思想以国家物业管理条例为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实关于依法加强居民小区物业管理的议案为重点，以规范管理、提高物业服务水

12、平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。二、目标和范围（一）目标：1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90；对存在工程质量问题的房屋要刚好修理，修理刚好率达到90。2、新建住宅小区推行招投标率达到100；20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100签订前期物业管理合同和业主临时公约。3、凡从事物业管理活动的企业，要100取得物业企业资质证书。4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100。6、加强

13、业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80以上成立业主大会和业主委员会。（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。依据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。三、工作内容（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家物业管理条例及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际状况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的胜利阅历，尽快颁布实施沈阳市物业管理规定，依法加强我市物业管理活动的监督管理。（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实担当起责任，根据规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，根据各部门职责，

14、落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特殊是存在工程质量问题的房屋要确保刚好修理，年底前房屋修理责任要全实到单位、到个人，修理刚好率确保在90以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付运用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创建公允、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家物业管理条例和前期物业管理招投标方法，刚好制定符合我市实际的

15、沈阳市前期物业管理招投标管理方法。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必需实行公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采纳邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，激励业主大会采纳招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，刚好签订（前期）物业服务合同和业主（临时）公约，对于新建住宅小区要在商品房销售前100签订前期物业管理合同和业主临时公约。二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要根据国家物业管理条例的要求依法取得物业企业资质证书，并遵照建设部物业管

16、理企业资质管理方法的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严峻的取消其物业管理资质。三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行物业服务合同状况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严峻程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管

17、部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业根据合同约定的标准供应质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，接着对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特殊是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部物业管理企业经理岗位证书的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协物业管理实务操作专业岗位证书，不合格的取消其上岗资格。四是规范业主大会和业主委员会，主动引导业主正确行使权力和履行义务。依据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台

18、关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导看法，明确各部门职责，充分调动街道、社区的主动性，依据条例依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分敬重全体业办法愿的基础上，根据合法程序选举热心公益事业、责任心强、有肯定组织实力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待

19、具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责担当社会管理的责任，为物业管理创建良好的环境。（五）实行多种形式，加大对物业管理方面法规的宣扬工作。制定详细的宣扬方案，分阶段、有步骤、深化细致宣扬国家物业管理条例及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广阔业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。三、组织领导为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。组长：邢凯副组长：王铁成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。领导小组办公室设在市房产

20、局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好详细的组织实施。四、职责分工规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室详细负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的详细实施；各相关部门根据职责分工，亲密协作各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互协作，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，详细负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，

21、如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣扬等工作。市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以便利后期的物业管理工作；二是严格根据规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，主动组织整改，达到合格标准。市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定详细

22、的.整改工作方案，主动协作市政府相关部门，加大管理力度，仔细组织整改，使问题得到刚好有效的解决。五、实施步骤依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。（一）排查阶段（20xx年5月10日至5月31日）由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门协作，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。（二）整改完善阶段（20xx年6月1日至10月31日）各区政府对排查中出现的各类问题进行仔细分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可

23、按责任分工仔细组织整改。（三）验收阶段（20xx年11月1日至11月15日）领导小组成员单位根据工作内容和标准，集中时间，仔细组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。六、保障措施（一）提高相识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要根据各自的职责担当起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。（二）亲密协作，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，亲密协作，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，仔细抓好整

24、改。对整改不刚好或不彻底的，有关部门要根据相关规定进行查处，确保全部达标。（三）加强宣扬，营造氛围。要结合开展“贯彻物业管理条例，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣扬物业管理的政策法规及有关规章制度，使广阔居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增加参加意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特殊是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避开类似问题的再次发生，切实维护广阔居民的切身利益和社会稳定。物业小区管理方案3一、保安方面1、本周重点

25、是三期车位理顺，目标为：小区内无车辆乱停放、业主车辆都固定车位并按序停放。门岗负责禁放无地下库车位的车辆入院内，车管岗负责门前车位与停车秩序的管理，负责预定了固定车位的业主车辆车位不被占用，并保证门前车辆有序停放。2、大厦内、浦发银行门前与店内、商业店铺、好百年、15号南办公楼道每日2次巡逻、其中1次进店提示，增加业主对商业保安服务的感受。3、门岗岗亭整理、杂物清除、摆放灭火器。4、加强对三期住改商人员损坏门禁的监管，实行肯定责任制度，运用人防和技防手段确保。5、如遇雪天依据须要应急加入扫雪。二、保洁方面1、重点加强楼道卫生，组织清理楼道和消防箱里的杂物。2、着装、工号、防滑牌摆放等要求规范。

26、3、周三进行一次保洁整体大检查，进行评比考核、奖优罚劣。4、大厦本周重点加强门口的杂物清理、电梯间的保洁质量、走廊的保洁质量。5、整理地下车库的杂物，防范火灾事故。6、支配雪天保洁的工作，确保雪天不影响业主出行。三、工程方面1、落实三期门禁故障排查，做好记录，协作南京泛尼士公司修理，做好验收和技术学习。2、落实分区设施巡查和检修，重点对楼道灯、草坪灯、道路灯和水电设施进行修理。3、大厦加强对水电的限制，防止未办手续装修及违章装修，做好天台门和地下室门的锁闭。4、重点设备间完成责任人并挂牌。四、客服方面1、本周重点协作做好三期车管，每天跟进保安对车辆的状况进行客户沟通，续收车位费和落实车位固定，做好客户说明工作，防范纠纷。2、进行业主户内可视对讲故障状况的调查，并做好业主登记和验收签字工作。3、分片区管理责任落实，加强对片区卫生监督、客户关系维护和费用催收工作。4、大厦完成对破坏消防设施装修户的承诺书签字收集，加强出入证管理，对材料出门实行向业主通报制度。五、其他方面1、完成劳动协议签订工作。2、完成电子巡更安装调试。3、落实重要商户的电价和物业费的协商。4、与华龙公司沟通大厦的配套设施问题。