物业实施方案共3篇 物业项目实施方案示例范文.docx

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1、物业实施方案共3篇 物业项目实施方案示例范文下面是我整理的物业实施方案共3篇 物业项目实施方案示例范文，供大家参阅。物业实施方案共1物业管理实施方案一，成立物业管理公司，建立物来管理机制。二，组织机制物业管理行业是一微利行业，当前多数物来管理企来外于亏损状态因此，物业管理企业的组织要更加简洁，好用，降低组织内耗及劳资成本等三，人事支配人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗预料12名员工(按整个小区交付时设计) 序号 岗位人数主要职责怪注1经理1人在董事会领导下，全面负责经营等2经营部主任1人详细经营事务，人事等3办事员2人，文书，财务，劳资，后勤等4物业管理员1人，详细物业管理，装修监管，收费，

2、维保服务等5平安护卫员人，门卫巡更，停车管理，小区内公共秩序等6水电工人公共区域水电设施维护，水电修理服务等7保洁员人，公共区域卫生保洁绿化养护等员工聘请后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训培训率100四，目标贯彻开发商打造优质物业管理项目的构想，引进大都市物业管理理念，通过优质的服务将正金嘉园小区管理成都市居民生活的乐园让业主在家中享受都市生活氛围并使物业管理达到肯定的水平促进小区物业保值增值树立我物管公司品牌。五，组建业主管理委员会，由业主选举，在业主中自行产生，组委会由七人组成主任人，副主任人，栋号员人，联防员人，每位业主都是业主管理委员会委

3、员 六，前期物来接管A派物业管理员，水电工等工程技术人员参加工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)B物来接管验收既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物来验收发管工作即完成七，物管联防入伙1， 打算工作治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏，增设报警系统，统一安装监控器，防盗窗或铝金窗车辆管理：增设区间道路标记，封闭小区由多个出入口到一进一出，增设自行车棚，卫生箱及垃圾清运：增设垃圾池或垃圾清运站等楼道灯：改用节能灯(如温感，声控或角摸式等)分步购置办公，

4、护卫 保洁，水电工等 修理设备及工具用具和员工工作服等 3协调工作与供电局，自来水公司，石液化气公了卫保洁水电工等 邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水，电，气，的供应和通信网络畅通2， 入伙现场入伙打算，协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗，横幅，花卉，背景音乐，平安护卫立岗，巡更，迎接业主入伙实行入伙仪式：邀请政府官员司员，新闻媒体，业主代表剪彩，欢迎业主入住 留意事项：避开后期工地的灰尘，噪音等不和谐的现象八，房屋装修与管理业主在接号楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必需在规定范围内进行，其有关规定包括：国家建设部发布的建筑装饰装修管理规定和物业管理企业制定的住户装修管理规定依

5、据上述规定，业主在装修前必需向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表，领取装修管理规定，依据约定在申请表早签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格即退还装修押金及保证金九，建立物业管理档案物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施业管理时对工程修理，配套，改造必不行少的依据，也是更换物来管理企业时必要须移交的内容 之一，现代建筑工程随着科学技术的发展和运用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越困难，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了修理必不行少的东西，物业档案资

6、料的建立主要抓收集，整理，归案，利用四个环节十，日常管理1， 房屋管理运作一览表，工作内容 核对业主装修审核巡察跟踪监督走访回访熟识收费财务频度天一天内办完二遍每天，入伙期间6H每天，歼灭违章于未然，每周三次，100，标准，精确，符合规定，无危及平安，外观无变更，用途无变更，无乱堆乱放，乱控乱接，无违章装修，房屋完好率100，投诉1以下，无违章装修刚好听取业办法见，满意业主合理要求，物业实施方案共2物业服务方案一、物业基本状况物业类型：物业名称：坐落位置：占地面积： 万平方米 建筑面积： 万平方米 栋 数： 栋 二、管理服务事项1、物业共用部分的日常修理、养护和管理。物业共用部分详细包括：房屋

7、的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、公共门厅、走廊、楼梯间、电梯井、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的日常修理、养护、运行和管理。详细包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。3、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护与管理。4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运。5、附属配套建筑和设施、设备的修理、养护和管理。6、维护小区内公共秩序，帮助做好区域内的平安防范工作。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、物业档案资料管理。管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。9、物业项目

8、运用专项修理资金的预算和安排。10、房屋装修管理。11、组织开展小区文化消遣活动。12、物业服务费和其他相关费用的收取。详细包括：物业服务费、电梯运用费、电梯修理维护费等。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。14、接受业主托付，对其物业的专有部分进行修理养护。15、对业主和物业运用人违反装修管理规定、业主临时公约等的行为，针对详细行为并依据情节轻重，实行规劝、制止等措施。16、有偿服务。包括室内设施设备的修理安装、家政服务等。三、物业服务质量和标准（一）房屋公用部位的日常养护修理：对房屋屋顶、外墙面、楼道等共用部位进行日常养护修理，保持完好。（二）共用设施设备的修理、养护：配电设

9、施、主供水、供电、供气管线等设施设备定期进行日常养护修理，保证其正常运行。（三）共用畜水池的维护管理：共用蓄水池每季度清洗、消毒一次，保证饮用水符合卫生质量标准。（四）排污设施管理：定期清疏和修理业主共用的排水排污下水管 2 道、化粪池的日常检查养护，确保正常运用。（五）道路修理管理：对小区内的小区级道路（不含市政道路）进行日常养护修理，保持道路良好。（六）清洁卫生1、楼道每天清扫，栏杆、扶手每天擦拭干净，确保地面无油污、栏杆无积灰，保洁率达92%以上。2、道路、院坝等公共场地每天清扫干净，做到果皮、纸屑、烟头等垃圾随有随捡，保洁率达90%以上。3、定期组织实施化粪池清掏（每年一次），连接处理

10、好费用来源。4、生活垃圾每日定时到指定位置收集清运2次（上午：6：308：30；下午：2：305：30），垃圾桶随时清洗，保持干净。5、共用地段墙面无广告张贴物。6、墙上积灰、天花板蜘蛛网等随时清扫。7、阴阳沟等卫生死角每周清扫，并依据季节改变喷洒药物。（七）绿化物日常养护管理：1、花卉树木按季节适时松土、修枝整形、剪草、施肥、治虫和浇水，保持绿化物生长良好。2、按单位要求及实际状况增加更换花卉树木。3、绿地完好率达到97%以上。（八）公共秩序维护及平安防范1、小区实行24小时保安值班制度，设置固定岗和巡逻岗。2、对外来人员（物品）的出入进行询问、登记，核查属实后方能放行，禁止闲杂人员进入小区

11、内。3、负责小区业主信件、报刊等的发放工作。4、发生平安事故时，物业管理企业在实行应急措施的同时，应当刚好向有关行政管理部门报告，帮助做好救助工作。5、定期对保安人员进行平安防范技能培训及消防演练，强化保安人员自身素养。6、保安人员配置对讲机等器械，以便刚好应对突发事务。7、定期检查小区的平安防范、消防设施状况，发觉隐患刚好整改，并作好记录。8、帮助搞好小区治安管理。（九）修理服务1、小区内供应24小时修理值班服务，停水、停电、水管裂开、下水道、沙井堵塞等急修，报修后15分钟内赶到现场；日常零星修理，报修后30分钟内赶到现场或预约修理处理时间。2、负责拟定保修期后房屋公共部位、公用设施设备等的

12、大中修修理方案，送交贵单位或业委会审核后实施改造。3、对小区房屋公用部位、公用设施设备等定期进行维护保养及巡察检查，发觉隐患刚好修理。4、不得擅自占用公用部位和变更公用设施设备的运用功能。5、公用路灯做到随坏随换，保障住户出入便利。6、做到修理合格率达98%以上，修理刚好率达96%以上。7、做好房屋、设施设备的检查、保养、报修、修理、回访等项的书面记录，整理存档。（十）水、电、气管理1、直供一户一表，代收代缴水、电、气费，单价按地方核定标准收取。2、如不是直供表，则严格水、电、气的管理，让水、电、气总表与分表的差额限制在合理范围内，除公用部格外，水的差额限制在10%以内，电的差额限制在8%以内

13、，气的差额限制在5%以内。如超出规定限制率部分视为物业公司管理不善，应担当其相应的费用。3、共用地段卫生或绿化、庭院路灯等公用部分用水、电的费用由业主担当。4、每月定时抄录水、电、气总表及分表，依据总表、分表计算出水、电、气单价，并将账目公布上墙。5、若发觉住户偷窃水、电、气，一经查实，当事人应当全额担当当月该单元水、电、气的差额。（十一）电梯运用管理规定电梯是小区人每位业主的共有财产，也是全部共有财产中最为昂贵的设备之一，爱护和延长其运用寿命是每位业主的责任，应当严格执行以下规定：1、除装修期间外，严禁用电梯运载货物及施工材料。2、装修期间，装修材料（河沙、岩沙等）和装修垃圾必需全部袋装，并

14、匀称放在轿厢内，勿将石子、河沙等杂物踢入地坎内，超大、超长材料及物品严禁用电梯运输，以免发生危急。3、运用电梯时应文明操作、严禁用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮，以及随意按动警铃按钮。4、不得超载运作，当超载信号铃声响时，站在门口的乘客应自觉退出，不得实行任何形式的强制关门手段。5、礼貌乘梯、礼让老人、妇女和儿童，2岁以下儿童须由大人带领5 乘梯。6、为了您和大家的健康，请不要在电梯内吸烟、吐痰、弃物和损坏轿箱内的装饰物。7、当电梯在运行中突然发生停运等故障时，乘客不必惊惶 ，可按警铃报告，耐性等待修理抢救人员的到来，不得实行拍打按钮、厢体以及强行撬门等急躁行为。8、业主看到电梯门前放有停运标记

15、时不得实行按运按钮和移动标记牌的行为，以免发生人身、设备意外事故。9、乘电梯时，不行以将身体倚靠轿门，防止发生意外，进出门时不许长时间站在门中间，以免拦住电眼。10、电梯出现下列状况，应刚好报告管理处： （1）门开和关失去限制； （2）运行时有明显的速度异样； （3）运行时有异样的振动和响声； （4）有漏电现象。11、凡因违反上述规定所产生的责任和费用概由当事人担当。（十二）房屋装修管理1、办理房屋的交接手续。2、办理房屋的装修手续，签订装修管理规定。3、负责装修人员的出入管理（办理出入证），随时检查装修现场，杜绝违规装修，确保装修质量。4、装修结束后，对房屋的装修进行全面验收，对违规装修劝其

16、整 6 改。（十三）综合服务管理1、负责协调相关职能部门的关系，传达其相关精神。2、通过发放宣扬资料，办黑板报等方式宣扬国家政策及物业管理学问。3、帮助相关部门搞好安排生育、社会治安综合管理、流淌人口管理和精神文明建设等。4、建立住户评议制度，广泛征求住户看法，克服物业管理工作中的不足，使住户的满足率保持在90%以上。5、协调处理住户与物业公司、住户与住户之间的冲突或纠纷。6、熟识和驾驭小区的基础设施和配套设施的基本状况，并负责实施管理、运用、保养和修理。7、负责小区内业主的来访接待，做到刚好回复并处理，主动做好住户回访工作，主动为孤寡、老、弱住户供应服务。（十四）有偿服务。是指住户自有部分的

17、水电气设施设备及管线的修理、安装等，其材料和工时费由住户担当（更换水龙头、插座等细小修理免工时费），家政服务实行双方协商定价收费的原则。四、物业服务费用和其它费用（一）物业服务费：包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小区秩序维护、设备日常保养、清洁卫生、绿化管理以及供应物业服务的其他公共性服务收费。1、物业交付业主前，物业服务费由托付单位担当；物业交付业主7 后，由业主担当。2、本住宅楼物业服务费，拟定收费标准如下。 （1）住宅：按 元/平方.月收取。 （2）其它：按 元/平方.月收取。（二）房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的修理、养护、大中修、更新等费用的担当：1、保修期内属保修范围

18、的由承建方担当。2、不属保修范围的由该共有部分业主按建筑面积比例担当，或从房屋共用部位、共用设备的专项修理资金中列支，不包括在物业服务收费项目内。（四）有偿服务收费。实行明码标价，并坚持自愿原则，不得强行服务收费，其收费标准由双方协协商定。（五）代收代缴费用。1、代收代缴卫生垃圾清运费（以物价部门核定标准为准）。2、水、电、气的代收代缴按前第三项第（十）款履行。3、其它托付性代收代缴费。五、人员设置及物业服务费用构成测算（一）人员设置：现场主管 名，管理人员 名，修理人员 名，保洁员 名，保安员 名。 （二）物业服务费用构成测算：1、物管费收入： 元。2、支出部分：（1）管理服务人员的工资、社

19、会保险和按规定提取的福利费 元；8 （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费 元； （3）物业区域内清洁卫生费 元； （4）物业区域内绿化养护费 元； （5）物业区域内秩序维护费 元； （6）办公费用 元；（7）物业管理企业固定资产折旧费 元； （8）法定税费 元； （9）其它费用 元；3、合理利润，收支相减余额为 元。六、物业公司的权利和义务（一）起草物业管理区域内共用部分的运用要求、留意事项和物业服务制度。（二）依照本方案和物业服务合同的有关规定向业主供应服务和收取服务费用，并接受业主监督。（三）对业主和物业运用人违反业主临时公约和装修管理规定的行为进行处理。（四）向业主和物业运

20、用人告之物业运用的有关规定，当业主和物业运用人装修物业时，告之有关留意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督。（五）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主供应有偿服务的收费项目和标准。（六）帮助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域公9 共秩序。（七）不得在处理物业服务事务的活动中侵扰业主的合法权益。（八）不得擅自由物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动。七、物业验收与接管（一）验收接管资料（复印件）1、接收全套建筑施工资料；2、总平面图；3、整改后的供水、供电、供气及公共设施线路图；4、消防设施图；5、机电设备说明书、合同、保险合同、保修合同（保修协议）、

21、操作设备、修理养护说明书及图纸资料。（二）验收接管工作流程1、汇同托付方进行物业及其设施设备验收，重点是楼宇本体设施与公用配套设施，并且仔细、照实填报质量验收记录。2、明确保修项目、期限、标准、责任、方式，重大保修项目附细则与图纸。3、填报书面移交手续，签署正式接收文件。八、物业管理用房（一）托付方应按有关规定向物业管理企业供应相应的物业管理用房，由物业公司无偿运用。（二）物管用房详细用途：1、办公室：现场管理员、修理员、保洁员、绿化工、保安员。2、休息室。3、工具室：修理、卫生、绿化。物业公司将根据以上服务事项及质量标准，坚持“以人为本，诚信经营”的服务理念，竭诚为您服务。为广阔业主营造一个

22、平安、整齐、优雅、舒适、安静的工作环境和生活环境，力争业主入住率达90%后，一年内将贵小区创建为“区级”优秀住宅小区，二年内将贵小区创建为“市级”优秀住宅小区。物业实施方案共3物业管理实施方案眉县安居物业管理服务有限公司于20xx年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，20XX年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物20XX027号。1-2.公司内部机构设置公司设经理一名，下设四个职能科室：物业公司组织机构设置及各科室人员配置经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司全部事

23、务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。在经理领导下，各科室相互协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。1-3.公司员工配置公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。1-4.公司现有固定资产公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业供应保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱

24、1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。二、花园小区物业现状分析2-1.眉县花园小区简介眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。建筑总面积m2。小区内配套设施齐全，设专业配电室和加压站各2个，院内设有智能化监控设施、路灯，广场灯；楼道内设声光控感应灯照明，目前有5栋楼各单元门口设智能门。小区共有标准化粪池15个，并在每个单元门口设雨水、主干道设污水井、个别楼号设置消防栓。

25、小区内还设置大型停车广场2个，划分停车位200个；自行车棚7个，共可容纳自行车1000多辆。小区实行集中供暖，除车库外，住宅、商铺、地下室全部通暖，暖气覆盖面积 m2。小区拥有大型广场花园1个，面积400平方米；各种小型花坛、草坪24处；栽植樱花树、铁杆海棠、银杏树、琵琶树、龙爪槐等珍贵树种800多棵，绿化总面积 m2。 目前小区管理规范，治安秩序良好，车辆管理基本到位，环境卫生干净整齐。2-2.物业特点该物业具有以下特点：1、小区住户多，业户来源困难，有商人、农夫、国家机关领导、企业职工等；2、小区分多次阶段性建成，原有设施设备落后；3、小区分东西两区。 2-3物业管理分析征对该物业特点，除

26、收费、绿化外，秩序、修理、保洁服务需配备两班服务人员。秩序管理、修理服务需实行24小时物业服务管理，收费、保洁、绿化实行8小时服务。三、物业管理方案3-1、服务结构本方案为今后服务的基本结构，主要供应物业管理公共服务，包括客户服务、秩序、保洁、绿化、修理保养五个方面的内容。我们将依据实际状况，不断完善各类服务操作规范，以便更有效的管理，为客户供应优质、超值服务。 3-2管理机构设置及人员配置依据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行经理负责制。经理部下设三科一室，办公室设文员1名，负责各种文件、资料、材料、档案管管理和后勤保障工作；三个科长对

27、经理负责，三个科各设两个班；工程科设科长一名，修理员4名，负责物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的日常运行、修理、养护管理；服务科设科长1名，保洁员7名，绿化员1名，收费员2名，负责区内保洁、绿化管理，收费和客户接待服务；秩序科设科长一名，秩序员8名，负责区内秩序、消防及车辆管理，共需配置至少27 人。日常工作任务执行由各班长在科长的指导下开展。3-3物业服务的内容和标准3-3-1房屋共用部位、共用设施设备的修理养护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、消防

28、设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设施设备运用的房屋。保洁服务内容和标准一小区公共场所、公共绿地、主次干道1、公共绿地1次/天清理2、硬化地面1次/天清扫3、主次干道1次/天清扫4、室外标识、宣扬栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理二、房屋共用部位1、多层楼内通道、楼梯一次/天拖扫2、楼道玻璃（不含封闭式玻璃）一次/天拖扫3、楼梯扶手2次/周擦拭4、公共活动场所一次/天清扫5、积水、积雪刚好清扫6、室外石凳、石桌、灯罩、灯具1次/周擦拭7、清洁完后、清洁区域内无垃圾、无污物。三、来及处理与收集1、合理设置垃圾桶、果壳箱。2、垃圾每日收集一次，做到日产日清。3、垃

29、圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗保持清洁。4、对垃圾中转站，依据须要进行冲洗、消杀、有效限制蚊蝇。秩序服务内容和标准1、小区出入口24小时站岗执勤2、对重点区域、重点部位每小时巡逻一次；3、对进出小区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放 。4、在小区内危急隐患部位设警示牌。5、秩序员每半年进行1次应急处理培训。绿化服务内容和标准1、依据保洁员人数划分锄草范围，绿化带内杂草每半月清除一次，保证无显目的杂草。2、持续干旱一周时，必需浇水一遍。3、绿化工每周检查一次，发觉虫害刚好消杀。3、每年修剪至少五次，保持绿化植物外型美观。4、对枯死、病死、损伤死亡的绿化植物即使刚好补种。5、每周对绿化带内的果皮

30、、纸屑、垃圾袋清理一次6、在绿地草坪设置宣扬牌，业主爱惜花木，不随意攀折、践踏。车辆管理内容和标准1、车辆出入凭卡放行，一车一卡，业主遗失车卡，每个罚款10元。2、对无照牌、超高、超重，携带危急品车辆严禁进入。3、车进小区限速行驶；停放在规定车位，不能挡道。4、外来车辆进入由业主申请后，可停放在指定地点。5、每天12时到15时，19时到次日8时不许进入。6、临时停放车辆交清费用后方可进入；车辆停放实行先到先停，业主优先，停满为止的原则。修理服务1、保修管理处组织建筑单位施工，费用从建筑单位保修款中支付。 业主在装修过程中自己造成的损坏，不属于保修范围。 保修期限以住宅质量保证书上规定的各部位保

31、修时间为依据。保修期内出现问题，急修半小时到现场处理，一般性修理3天内处理。通知施工单位的保修要填写保修单，工程科修理要有派工单。2、有偿服务1、对有偿服务，由业主申请，服务科约定修理时间2、值班人员填写修理登记表和派工单。3、修理工带着派工单上门修理，到现场后，先向业主出示工作牌，宣布收费标准，业主同意后起先修理。4、修理完成清理现场，请业主验收并在修理单上签字。修理单实行三联制，客户、财务、存档各一联。5、修理人员在服务时收费应公允合理，不能向业主索取吃、用、财务等。方案二：物业管理实施方案为促进全县物业管理市场健康有序发展，规范物业管理行为，理顺物业管理体制，全面提高物业管理服务水平，切

32、实改善城市环境面貌，提高群众居住质量，创建文明、整齐、平安、便利的居住环境，依据国务院物业管理条例有关法律、法规规定，结合全县物业管理实际状况，制定本实施方案：一、指导思想和工作原则（一）指导思想：以深化落实科学发展观为指导，以县委提出的建设“生态之县”、“宜居之县”为目标，以改善城市环境面貌、提高群众居住质量、构建和谐社会为宗旨，以建立社会化、专业化、市场化的物业管理新机制为根本，全面提高住宅小区管理水平。（二）工作原则：总体根据“解决突出问题，完善服务功能，健全管理制度，提高物业管理水平”的原则，分步实施，整体推动。二、工作目标（一）建立并推行有关职能部门各司其职、分工协作、齐抓共管的物业

33、综合管理机制。（二）新建住宅小区前期物业管理推行招标，招标率达到100%。前期物业管理合同签订率达到100%，业主临时公约签订率达到100%。（三）县物业供热办接管城区内无人管理小区，遗留问题得到有效解决，年底前整改率达到90%。（四）物业管理企业全部取得物业管理企业资质证书，人员经过培训，经理持证上岗。（五）加强业主自律行为，年底前入住的小区80%以上成立业主委员会。（六）建立物业服务信用保证金制度。（七）开展县城内裸地硬化和绿化。（八）县城内100处二次供水水箱在8月25前100%完成清洗消毒。三、工作任务及分工（一）完成二次供水水箱清洗消毒工作1.现有的二次供水设施不符合卫生要求的，应当

34、限期改造，短期内不能改造的应当加强卫生管理，加大监督检测力度，并适当增加检测频次。（责任单位：卫生局）2.二次供水的产权单位应当保证供水设施及设备完好，建立健全清洗消毒制度。二次供水设施每年清洗二次。消毒清洗后，经县卫生监督检验机构水质检验合格后方可供水。（责任单位：产权单位）3.负责对全县100处水箱的责任单位清洗消毒工作完成状况检查验收。全面检验水质，对水箱内水质不合格的责任单位马上整改，确保居民饮用水平安。（责任单位：县卫生局、县物业供热办）（二）完成裸地硬化和绿化任务具备绿化条件的实行绿化方式覆盖，不具备条件的实行硬铺装方式覆盖。对车行道裸土地面，依据道路等级和承载实力，采纳水泥混凝土

35、或沥青混凝土结构，根据道路施工标准进行硬化。对人行道裸土地面，从路边石或人行道边缘至建筑物间进行硬铺装。不具备停车场功能的，采纳一般人行步道板进行硬化；具备停车条件的，一律铺水泥或沥青混凝土。1.城关镇全部街路、巷道、游园广场、城乡接合部、出入城口。（责任单位：建设局）个物业小区裸地9月末完成硬化和绿化。（责任单位：建设局）3.企事业单位自有庭院、自管居住区范围内和道路。（责任单位：产权单位）4.临街商家业户门前破损踏步。（责任单位：业户、行政执法局）5.基建工地内的裸土地面(包括已硬化出现破损形成的袒露地和未硬化的土路)进行分类硬化。（责任单位：建设局）（三）加大物业监管力度，规范物业管理行

36、为1.依据国务院物业管理条例、哈尔滨市前期物业管理招标投标管理暂行方法，进一步加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制。（责任单位：建设局）2.严格物业管理企业的资质审查。按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。加强物业管理企业的年检和资质评定。（责任单位：建设局）3.强化物业管理监督。建立物业管理企业诚信档案、实行实名诚信考评制度，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件。督促物业企业根据合同约定的标准供应相符的服务，提高管理服务水平。（责任单位：建设局）4.依据哈尔滨市业主大会和业主委员会成立指导程序依法成立业主大会、业主委员会，规范业主大会、业主委员会的行为，

37、促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。（责任单位：建设局）5.加大住房专项修理资金的收缴力度。严格根据依政办发202318号文件的有关规定，加大力度足额收取，根据业主全部、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，切实收好、管好、用好修理资金，渐渐形成“资金依法交，问题有人管，故障有人修，设备有人换，物业质量优，生活环境好”的良好局面。（责任单位：建设局）6.依据哈尔滨市物业服务信用保证金规定收取物业服务信用保证金，对物业企业承接物业项目、供应物业服务的，应当交纳物业服务信用保证金，保证金由县建设局统一监管，专项用于物业企业擅自退出管理，出现重大质量事故的处置等。（责任单位：建设

38、局）（四）建立县、乡（镇）、社区职责明确的责任体系城市住宅小区的物业管理工作要接受建设局监督指导，各乡镇政府仔细实行物业管理条例，各涉及物业管理活动的相关单位、部门要根据各自的职责担当管理的责任，为物业管理创建良好的环境。1.理顺管理体制，创新运行方式。对具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业管理率达到100%；对达不到要求、基础设施不配套，不具备物业管理条件无人管理的小区，统一由建设局物业供热办接管，供应基本的卫生保洁和二次供水服务。（责任单位：建设局）2.建立责权明确的工作体系。县建设局为全县住宅小区物业管理的行政主管部门，详细负责全县物业管理工作的

39、指导、协调、监督和认证工作，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作。县环保局负责住宅区（楼）有关噪音、油烟污染的治理工作。县工商局负责审查房地产开发企业房屋销售广告内容，加大对虚假销售广告的查处力度，对有减免、赠送物业管理费而损害其他业主利益的违规销售广告不予审批。治理和规范住宅小区（楼）各类经营行为。县法院对物业公司起诉业主拖欠物业管理费的案件，应依法予以支持。对事实清晰、无争议的拖欠物业管理费的案件应依法实行支付令形式予以执行；对物业公司胜诉、业主拒不履行的生效判决应依法予以强制执行。县公安局负责住宅区（楼）平安防范工作，对存在的薄弱环节，督促管理单位消退隐患，堵塞漏洞

40、，完善平安防范措施，提高物业企业平安防范服务实力和水平。督促落实住宅小区（楼）平安防范设施建设，大力推广电子摄像监控系统、门禁对讲系统为主要内容的安防技术，建立健全以管理单位为主体的群防群治工作制度，构建住宅小区（楼）平安防范体系。刚好对住宅小区（楼）发生的治安、犯罪案件进行侦破。县行政执法局负责物业管理违法违规行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。社区居委会负责依据辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主委员会和物业管理企业之间的关系。水、电、有线电视、燃气等供应单位作为经营和受益单位，负责住宅小区（楼）相关管网、线路的铺设、修理及费用的收缴工作，一律实行

41、收费到户。物业企业必需与相关部门签订托付代收协议后，方可代收水、电、有线电视、燃气等费用。四、保障措施（一）提高相识，明确责任。加强居民住宅小区物业管理工作，实行“一把手”负责制，层层落实责任。成立县物业管理工作领导小组，代县长赵长满任组长，副县长张树文、王国柏、李继东，县长助理王迎春任副组长，副县长李继东为常务副组长。县建设局、法院、房产住宅局、卫生局、环保局、公安局、行政执法局、工商局、依兰镇等为成员单位。建立县、乡（镇）、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。县政府有关职能部门要根据各自的职责担当起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。（二）亲密协作，抓好整改。规

42、范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，县领导小组全面负责此项工作的监督、指导；县领导小组办公室（设在建设局）详细负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；县政府相关部门要上下联动，亲密协作，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，仔细抓好整改。（三）加强宣扬，营造氛围。开展贯彻物业管理条例，整顿规范物业管理市场活动，大力宣扬物业管理的政策法规及有关规章制度，使广阔居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增加参加意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。（四）强化管理，巩固成果。县政府相关部门要把物业管理作为社会管理的重要组成部分

43、，分工负责，强化管理，定期检查。特殊是对存在问题进行整改后，要进一步明确责任，避开类似问题的再次发生，切实维护广阔居民的切身利益和社会稳定。方案三：物业管理实施方案为不断提高我市居民小区管理水平，规范物业管理活动，提高人民生活质量，特制定本方案。一、指导思想以“三个代表”重要思想为指导，以实行物业管理条例（以下简称条例）为主线，以争创“中国最佳旅游城市”为契机，坚持“科学谋划，抓点带面，点面结合，稳步推动，全面落实”的原则，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立管理规范、责权明确的长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，促进全市各项事业健康快速发展。二、工作任务（一）理顺管理体制，

44、创新运行方式，建立责权明确的工作体系。城市住宅小区的物业管理工作要根据街道办事处负总责、社区居民委员会组织实施、物业管理办公室监督指导的原则，明确各部门管理职责，以块为主，实行属地管理，建立市、街道、社区三位一体的物业管理体系。1、街道办事处职责。组织、协调、指导和全面落实辖区内的物业管理工作。（1）会同主管部门参加新建居住小区的物业承接验收，对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房或存在质量问题的，要提请有关部门责令开发建设单位整改。（2）指导监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核看法。（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定

45、管理方式之前，负责组织保洁队伍实施保洁，并向业主收取相应费用，收费标准由街道办事处与业主委员会协商确定。业主不愿交费的，由社区委员会组织业主进行保洁，楼房的修理由业主自行选择修理单位，并担当修理费用。（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。（5）合理划分区域内物业管理小区，建立物业管理责任制，负责辖区内社区物业管理工作的组织、考核。（6）协调监督辖区内物业管理项目的移交、接管工作。（7）负责业主大会议事规则、业主公约的备案工作。（8）组织建立辖区内物业管理的领导机构，2、社区居委会职责。依据街道辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主、业委员会和物业管理企业之间的关系。

46、（1）组织指导成立业主大会筹备组，派代表参与筹备工作。（2）会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举。（3）监督指导业主委员会的工作。主动传达街道对社区公共利益作出的确定，对业主委员会的决议提出建议和看法。（4）指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作。（5）经市物业主管部门同意，可干脆召开业主大会。（6）协作街道办事处建立辖区内物业管理责任体系，对未实施物业管理的住宅小区落实保洁工作，帮助业主委员会选聘修理项目施工队伍，并刚好处理辖区内物业纠纷。（7）组织协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。3、市物业管理办公室职责。物业管理办公室是全市物业管理工作的行业管理部门，负责全市物业管理的政策制定、业务指导、考核及物业从业人员培训等工作。（1）宣扬、贯彻、执行物业管理相关法律、法规和规章。（2）对社区业主委员会的组建工作进行指导。（3）监督物业承接、交接工作和物业用房的运用。（4）负责业主委员会成立的相关资料和物业服务合同的备案管理工作。（5）受理物