2023年促进物业管理行业健康有序发展的对策.docx
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1、2023年促进物业管理行业健康有序发展的对策 促进物业管理行业健康有序发展的对策 江安县政协 刘明富 物业管理是城市发展的必然产物,与人们的生活息息相关,是群众普遍关注的热点和难点。随着城镇化建设的推进,人们对居住环境的品质要求越来越高,各种物业需求越来越多,如何规范物业管理,发挥其在营造和谐环境、构建和谐社会中的作用,具有重大的现实意义。为此,我们组织专门人员深入到城区单位和社区,与企业、部门和社会各界广泛接触,对城区物业管理市场、企业经营情况、住宅小区分布等情况进行了全面的调查和了解,基本摸清了发展现状,研究分析了存在的突出问题,探讨了促进物管发展的对策和建议。 一、物业管理发展现状 1、
2、管理粗放,行业发展处于初始阶段。物管行业在我县从兴起到发展只有短短的6年,虽然经过不断的探索和努力,服务领域有所拓展,从住宅区管理逐步扩展到办公楼、贸易市场等公共区域,物管项目已达21个;但是常规管理和服务仅限于水、电、气费收缴、垃圾处理、环境卫生等,对于健康教育、环境绿化、文化娱乐等方面的服务,以及其他延伸服务没有开展,且管理粗放,手段落后。 2、竞争机制初步形成,但物管企业资质参差不一。目前城区已注册登记的物管企业有6家,分别是联邦、新兴、阳光、协和、恒泰和川安宇嘉,其中符合三级物管企业标准的有联邦、新兴和协和,其余3家无资质。另有外来物管企业2家,分别是宜宾树高和怡安房地产开发公司下属企
3、业,参与市场竞争,形成了我县的物业管理竞争格局。 3、物业管理市场占有率低。全县物管覆盖面积已达20多万平方米,但市场占有率低,物管覆盖率只占城区物业总量的30%左右。物管形式大致分为三种类型:一是由物管企业统一接管进行有偿服务的,主要是在比较集中的小区,如银都小区、康乐巷4号小区、富仕苑、三和小区、江安镇住宅小区等。二是由业主自主管理的,主要是部分单位宿舍、居民楼院,如县委、县政府、地税局、国税局和人行宿舍等。三是由房地产开发公司代管的,主要有剧专路14号小区等。上述情形中只有第一类纳入物管市场。 现状调查表明,我县物业管理起步较晚,基础条件差,发展严重滞后,与发达地区相比,在市场竞争、规范
4、管理、服务水平等方面还存在较大的差距,从社会发展趋势和需求来看,推进物业管理行业的规范发展势在必行。 二、物业管理存在的困难和问题及原因分析 (一)存在的突出困难和问题 1、物业管理市场秩序较乱,管理不规范,影响企业合法经营和正常竞争。一是准入条件把关不严,一些没有资质的公司,进入市场,参与管理服务,客观上造成物业管理市场的无序状态和不良竞争;二是企业专业化程度低。具备资质管理人员少,缺乏规范服务和管理经验,导致服务质量不高。三是个别企业诚信较差,存在收费与服务不对等的情况,损害了消费者的利益。 2、物业管理的市场化推进缓慢,物业管理举步维艰。一是我县房产市场已经完全实现市场化,但物业管理市场
5、化没有相应跟上,人们对物管的接受程度低,城区纳入物管市场的住宅仅有30%左右,自管单位仍然大包大揽承担物业维修和服务。二是前期物业管理介入太迟,物管与建房开发脱节,致使后期管理难度增大。四是将物业管理的商业服务行为与社区管理的行政行为混为一谈。 3、物业管理不到位,小区安全卫生等方面的隐患较多。一是公共地段脏、乱、差现象较为突出,垃圾清运不及时,楼道墙面乱写、乱画、乱张贴现象较严重。二是存在安全隐患。如甬壁巷汉安小区,因住户预埋电线不当,引起火灾。富士苑临街饮食店的排烟管道着火,蔓延到二楼住户,造成一定损失。三是公共设施设备管理和维护较差。如银都小区广场路灯、公用垃圾桶、绿化地带人为破坏严重。
6、 4、城镇规划和建设水平较低,一定程度上制约了物业管理的发展。一是原来的城市规划和布局不尽合理,预留空间和绿化带面积较小,城市功能和公用设施不完善,对建设单位实施规划的监管不力。二是城市管网建设和改造滞后,城区电网架设尤为零乱,形成了城市上空的“蜘蛛网”。三是住宅小区封闭性差,单体建筑多,增大了物业管理的运行成本,不利于物业管理的发展。 5、规范物业管理的法制化进程缓慢,法律法规及规章实施较难。一是收费标准执行较难,省上相关文件标准缺乏针对性,县上没有制定统一具体的执行标准。二是专项维修资金管理不规范,制度不健全,物管后期公共设施和共用部位的维护难以保障。三是室内装修管理难度大,擅自改变结构、
7、小区内楼房房顶上乱搭乱建现象比较突出,缺乏监督制约机制。 6、在管理过程中,困难和矛盾凸显。在具体管理过程中,涉及业主自身利益、收费和服务等小区管理事务方面的矛盾和纠纷比较多。一是业主与物管企业之间的理解沟通少;二是业主与业主之间矛盾纠纷多;三是物业管理与社区管理脱节。 (二)成因分析 1、我县经济发展滞后,城镇居民消费水平偏低。由于我县经济发展总体水平较低,城镇化建设进程缓慢,人们的消费水平受到局限,居住环境品质提升不快,物业管理社会化、专业化服务难以体现,是制约物业管理发展的重要因素。 2、管理体制没有理顺,行政主管部门严重缺位。由于市县机构设置不同,市级物业管理的行政主管部门属于房管局,
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- 2023 促进 物业管理 行业 健康 有序 发展 对策
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