房地产专业知识资料汇总教学教育培训(完全版.)(2.).doc
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1、房地产专业知识培训房地产专业知识培训一、房地产基础专业知识一、房地产基础专业知识1 1、房地产:指房产和地产的总称(又称不动产)、房地产:指房产和地产的总称(又称不动产) 。2 2、房地产的三种存在形态:、房地产的三种存在形态:单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体3 3、房地产的特征:、房地产的特征:a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动) ;b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同) ;c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的) ;d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值) ;4 4、房产:是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)、
2、房产:是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利) 。5 5、房屋分类:、房屋分类:a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅) 、工业用房(厂房、仓库) 、商业用房(门面、商场) 、办公用房(写字楼) 、行政用房(军事、学校等单位用房及城市) ;b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他;c、所有权归属:公房(直管公房和自管公房等)和私房;6 6、地产:是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)、地产:是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利) 。7 7、土地分类:、土地分类:a、开发利用:生地和熟地; b、建筑功能:建筑用地和非建筑用地;c、用途:居住用地、
3、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;8 8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括:、房地产业:指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括:a、土地开发; b、房屋建设、维修、管理;c、土地使用权的有偿划拔、转让; d、房屋所有权的买卖、租赁;e、房地产抵押贷款; f、房地产市场;9 9、土地使用权:就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、土地使用权:就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用和收益的权利)利用和收益的权利) 。土地公有制采取了两种形式:即集体所有制和国家所有
4、制。a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。土地使用获得的方式:划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;出让:从国家有偿取得使用权,方式:协议(如 200-250 万/亩) 、招标(提出底价,根据使用用途和价格取得) 、拍卖(价高者竟得,不违法的前提下,通过正规渠道取得) ;1010、房地产市场:、房地产市场:a、一级市场:以土地为体(亦称土地市场、土地交易市场) ;b、二级市场:开发商获得土地后,投入一定的奖金建设,通过有偿或赠与将产权转买给需求者(新建商品房的买卖市场) ;c、三级市场
5、:房屋在消费市场的再次流通,包括:买卖、抵押、转让、租凭(二手房) ;房地产市场结构善一览表:房地产市场结构善一览表:市场称谓一级市场二级市场三级市场土地使用权出让市场土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等市场主体政府、开发企业(投资者)开发企业、业主业主市场客体国有土地使用权增量商品房存量商品房、已售旧公房、私房交易方式拍卖、招标、协议出售、出租等买卖、租赁、交换等1111、土地使用权出让:指国家以土地所有者身份,按指定地块的使用年限、用途和城市规、土地使用权出让:指国家以土地所有者身份,按指定地块的使用年限、用途和城
6、市规划等条件,将城市土地使用权出让给土地使用者,并向土地使用者划等条件,将城市土地使用权出让给土地使用者,并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。个人。1212、土地产权:包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。、土地产权:包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。地上权:指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利,它的实质就是土地使用权;地役权:指利用他人土地供自己使用的权利;抵押权:指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利;租赁
7、权:指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益,承租人即取得该块土地的租赁权;1313、土地使用年限:指国家将土地使用权出让给土地使用者,双方约定土地使用者可以使用、土地使用年限:指国家将土地使用权出让给土地使用者,双方约定土地使用者可以使用的年限。的年限。1 1)土地使用权出让年限:)土地使用权出让年限:a、居住用地 70 年; b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地 50 年;c、商业、旅游、娱乐用地 40 年;PSPS:使用用途需转换的要补年限地价的差价,国家指定的则遵照执行;:使用用途需转换的要补年限地价的差价,国家指定的则遵照执行;2 2)土地
8、使用年限到期后如何处理:)土地使用年限到期后如何处理:a、国家有权无条件的收回该土地;b、建筑主体经质控部门检验后不属危房;c、项目的存在不影响城市规划,不影响市容,只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。PSPS:b b、c c 条完全存在的情况下,以当时的地价购买使用年限,年限由政府规定,否则条完全存在的情况下,以当时的地价购买使用年限,年限由政府规定,否则无条件收回;无条件收回;1414、商品房:开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设,并经国土局批准在市场、商品房:开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设,并经国土局批准在市场上流通的房地产,它是在获取房产证后,可自行转让、出租、
9、继承、抵押、交上流通的房地产,它是在获取房产证后,可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。换的固定资产。商品房的物业类型:住宅、写字楼、商场、酒店、市场。1515、商品房的预售制度:五证二书、商品房的预售制度:五证二书五证:国有土地使用证 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、建设工程施工许可证 、 商品房预售许可证二书:质量保证书 、 使用说明书 、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。1616、烂尾楼:指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设、烂尾楼
10、:指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题,非常建设等。计、施工存在严重质量问题,非常建设等。1717、楼花:指已经动工建造,但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇,处于建筑施、楼花:指已经动工建造,但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇,处于建筑施工的最初阶段,离交房时间长,价格优惠,买了后又可转卖,赚差价。工的最初阶段,离交房时间长,价格优惠,买了后又可转卖,赚差价。1818、炒楼花:买卖尚未建筑好的房屋。、炒楼花:买卖尚未建筑好的房屋。 (现在政府有规定,商品房(现在政府有规定,商品房 5 5 年内不许转让,交年内不许转让,交 5%5
11、%的营业税,为了控制炒房)的营业税,为了控制炒房)1919、期房:指具备预售条件,尚未竣工交付使用的商品房。、期房:指具备预售条件,尚未竣工交付使用的商品房。 (价格低、选择空间大、户型齐(价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量)全、可监督建筑材料、质量)2020、现房:指已经工程质量监督部门验收,并取得质量合格证明文件,可以交付使用的商、现房:指已经工程质量监督部门验收,并取得质量合格证明文件,可以交付使用的商品品 房。房。 (即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大)(即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大)2121、经济适用房:指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房(
12、带有社会保障性质的商、经济适用房:指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房(带有社会保障性质的商品住宅,是有经济性和适用性)品住宅,是有经济性和适用性) 。不是人人可以买到,必须符合当地政府所规定的条件,经过排号购买。长沙房口,25 岁以上,65以内以经济价购买,65以外以商品房价购买,5 年后才能转卖) 。2222、二手房:办好产权证,进行再次转让的房屋。其他如:公房、私房、集资房、廉租房、二手房:办好产权证,进行再次转让的房屋。其他如:公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。安置房等福利房。2323、诚意金:指商品房在未取得预售证之前,开发商收取客户的可退回的款项(一般可以、诚意金:指
13、商品房在未取得预售证之前,开发商收取客户的可退回的款项(一般可以获得开发商的折扣承诺)获得开发商的折扣承诺) 。2424、定金:指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币(能担保、定金:指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币(能担保债权人的作用)不能返还。债权人的作用)不能返还。2525、订金:不能担保债权人的作用,能返还。、订金:不能担保债权人的作用,能返还。2626、玄关:登堂入室的第一张门进去的地方,开门区域。、玄关:登堂入室的第一张门进去的地方,开门区域。2727、公寓:指、公寓:指 2 2 层以上,供多户人家居住的建筑。层以上,供多户人家居住的
14、建筑。2828、纯办公楼:专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。、纯办公楼:专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。2929、综合楼:居家、办公、商场、集合一体的大楼。、综合楼:居家、办公、商场、集合一体的大楼。3030、商住住宅:、商住住宅:SOHOSOHO,居家,办公于一体。,居家,办公于一体。3131、别墅:指在郊外或风景区建造的供休养,住宿用的花园住宅,、别墅:指在郊外或风景区建造的供休养,住宿用的花园住宅,TOWRHOUSETOWRHOUSE(联体别墅、(联体别墅、单排别墅)单排别墅) 。3232、SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL:一站式购物,集购物、娱乐、休闲为一
15、体的这么一个商业区域,起源:一站式购物,集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域,起源于美国(也称第六商业业态)于美国(也称第六商业业态) 。3333、物业管理:指由专业公司或机构,接受业主(或使用人)的委托,对物业实话专业化、物业管理:指由专业公司或机构,接受业主(或使用人)的委托,对物业实话专业化管理,并向业主(或使用人)提供高效、周到服务的行为。管理,并向业主(或使用人)提供高效、周到服务的行为。3434、物业管理内容:对房屋及其附属设备管理、维修;对房屋区域内的清洁卫生、安全保、物业管理内容:对房屋及其附属设备管理、维修;对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实
16、施管理;向业主提供其他综合性或卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理;向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。3535、业主大会:指由物业管理区域内全体业主组成的,对本区域内物业管理具有决定权的、业主大会:指由物业管理区域内全体业主组成的,对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。组织形式。3636、业主代表大会:、业主代表大会:由由物物业业管管理理区区域域内内业业主主代代表表组组成成的的对对本本区区域域内内物物业业管管理理具具有有决决定定权权的的组组织织。3737、业主委员会:由物业管理区域内业主代表组成,代表全体业主对物业实施自治管理
17、的、业主委员会:由物业管理区域内业主代表组成,代表全体业主对物业实施自治管理的组织,由业主代表大会或业主代表选举产生。组织,由业主代表大会或业主代表选举产生。3838、一次性付款:指购房户在购买商品房时,在没有享受政策性贷款的情况下,将全部买、一次性付款:指购房户在购买商品房时,在没有享受政策性贷款的情况下,将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。房款一次性付给售房单位的付款方式。3939、分期付款:购房者签约后,将购房款分成若干比例,按时间段或按施工进度分批交纳、分期付款:购房者签约后,将购房款分成若干比例,按时间段或按施工进度分批交纳房款(针对期房)房款(针对期房) ,交房时,款项全部付
18、清。,交房时,款项全部付清。4040、银行按揭:指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时,、银行按揭:指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时,向银行提出担保的质押文件,在银行审核通过后,取得房屋总价的部分贷向银行提出担保的质押文件,在银行审核通过后,取得房屋总价的部分贷款,依抵押约定,按期按时间段向银行偿还贷款本息,并提供房地产作为款,依抵押约定,按期按时间段向银行偿还贷款本息,并提供房地产作为偿还贷款的担保(一般的购房合同和产权证作为抵押,住房:七成二十年;偿还贷款的担保(一般的购房合同和产权证作为抵押,住房:七成二十年;门面:五成十年或六年
19、十年)门面:五成十年或六年十年) 。4141、公积金:、公积金:“全称住房公积金全称住房公积金” ,指城镇住房制度改革中,国家机关、国有企业、城镇集,指城镇住房制度改革中,国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的,专项用于住房消费的资金(门面不行)工按国家规定缴存的,专项用于住房消费的资金(门面不行) 。缴存比例:均不得低于职工上一年度月平均工资的 5%,有条件的城市,可以适当提高缴存比例;缴存方式:一是由职工个人缴存;二是由职工所在单位缴存;4242、个人住房公
20、积金贷款:指参加了住房公积金制度的职工,在购买、建筑、翻建和大修、个人住房公积金贷款:指参加了住房公积金制度的职工,在购买、建筑、翻建和大修自住住房时,因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向自住住房时,因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。住房公积金管理中心申请的贷款。4343、契税:指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约,按房价的一定比例,向产权承、契税:指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约,按房价的一定比例,向产权承受人征收的一次性税收(首套:小于受人征收的一次性税收(首套:小于 9090 平平/1%/1%、大于等于、大于等于 9090 平平/1
21、.5%/1.5%、二套:、二套:小于小于 9090 平平/1%/1%、大于等于、大于等于 9090 平平/2%/2%、三套、三套 4%4%) 。4444、公共维修基金:指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金(普通住宅:、公共维修基金:指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金(普通住宅:2%2%;电梯房、门面:;电梯房、门面:3%3%) 。4545、生地:指未经开发,尚未开成建设用地条件的农地或荒地。、生地:指未经开发,尚未开成建设用地条件的农地或荒地。4646、起价:即、起价:即“起步价起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格(一般指户型、朝向、格局是指物业所有房源中的最
22、低销售价格(一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格,各层的差价几十不好的楼房价格,各层的差价几十 几百元)几百元) 。4747、基价:即、基价:即“基础价基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的,与起步价没有关系(楼层、朝向不同价格也不同)定价方法而言的,与起步价没有关系(楼层、朝向不同价格也不同) 。4848、均价:即物业的平均销售价格,将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单、均价:即物业的平均销售价格,将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数,即可得出每平方米的均价)位
23、建筑面积的和数,即可得出每平方米的均价) 。4949、成本价:、成本价:指指住住房房制制度度改改革革中中,出出售售公公有有住住房房时时按按照照建建筑筑公公有有住住宅宅的的平平均均成成本本测测定定的的价价格格。包括:A、征地和拆迁补偿费; B、勘察设计和前期工程费;C、建安工程费; D、住宅小区基础设施建设费;E、管理费; F、贷款利息; G、税金;二、建筑基础知识:二、建筑基础知识:1 1、三通一平:、三通一平:是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。2 2、七通一平:、七通一平:给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。3 3、占地面积:、占地面积:红线范围内的面积。4
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