2023年房地产估计小.docx

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1、2023年房地产估计小 一 房地产估价的含义： 房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析，测算和判断并提供相关专业意见的活动， 二 房地产估价的要素： 1估价当事人（估价师，估价机构，估价委托人）2估价目的，3估价对象4估价时点5价值类型6估价依据7估价假设8估价原则9估价程序10估价方法11估价结果 三 房地产估价的现实需要： 1建设用地使用权出让的需要2房地产转让和租凭的需要3房地产抵押贷款的需要4房地产征收征用补偿的需要5房地产税收的需要6房地产损害赔偿的需要7房地产分割的需要8房地产保险的需要9房地产争议

2、调处和司法鉴定的需要10房地产有关经济行为的需要11房地产管理的需要12其他方面的需要：（1）房地产开发过程中需要的估价服务（2）建设用地使用权期间杰满需要的估价服务(3)会计计量需要的估价服务（4）出国提供财产价值证明需要的估价服务（5）房地产证劵化需要的估价服务 第二章 一 房地产的含义： 土地及建筑物等土地定着物，是实物。权益。区位三者的结合体， 二 房地产的基本存在形态： 土地，建筑物，房地 三 房地产的特性： 1不可移动2独一无二3寿命长久4供给有限5价值量大6用途多样7相互影响8易受限制9难以变限10保值增值 四 房地产按房地产开发程度的分类1生地：是不具备城市基础设施的土地 2毛

3、地：是指具有一定的城市基础设施，有待迁拆的房屋，尚未完成房屋，拆迁补偿安置的土地3熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物得土地4在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成，不具备使用条件的房地产 5现房：是指已建造完成，可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地 第三章 一 房地产价格的形成条件：有用性，稀缺性，有效需求 二 房地产价格的特征： 1房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 2房地产价格受区位影响很大 3房地产价格实质上是房地产权益价格4房地产价格形成的时间较长 5房地产价格容易受交易者的个别情况的影响 三基准地价也称为城镇基准地价，是指在城镇一定

4、区域范围内对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格 标定地价是指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格 房屋的重置价格应是不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期开发建设所发生的必要支出及应当获得的利润 第五章 一 房地产估价的原则 1独立、客观、公正原则2合法原则3最高最佳使用原则4估价时点原则5替代原则6谨慎原则 三个层次 1基本原则（独立客观公正原则） 2普适技术性原则（合法、最高最佳使用、估价时点、替代） 3特殊

5、原则（谨慎原则） 二各个原则的含义 1独立客观公正原则：要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说都是合理价格 2合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状态下的价值 3最高最佳使用原则是指法律上许可技术上可能经济上可行经过充分合理的论证，能够使估价对象的价格价值达到最大化的一种最可能的使用 4估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值 5代替原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 6谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它是它要求在存在的不确定性因素的情况下作出估价相关的判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地

6、产在抵押权实现时可能受到的限制，未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先在受偿权利下的价值，不低估房地产估计师知悉的法定优先受偿款 三、遵守合法原则应做到： 1.在依法判定的权利类型及归属方面是指所有权，建设用地使用权地役权抵押权租凭 权等房地产权利及其归属，一般应以房地产权证书，权属档案（不动产登记本）以及相关合同等其他合法权属证明为依据。 2.在依法判定的使用权利方面，应以使用管制为依据 3.在依法判定的处分权利方面，应以法律法规政策等允许的处分方式为依据。4.在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应符合国家的价格政策。 第六章、市场法及其应用 一、市场法也称比较法、市场比较法、

7、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，是选取一定数量符合一定条件、发生过类似房地产然后将他们与估价对象进行比较，对他们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。 二、可比实例的含义：交易实例中交易类型与估价目的的吻合，成交日期与估价时点接近，成交价格为正常市场价格或能够修正为市场价格的类似房地产。 三、市场法适用的估价对象： 1、住宅 2、写字楼 3、商铺 4、标准厂房 5、房地产开发用地 四、市场法估价所需条件： 在估价时点的近期有较多类似房地产的交易。 五、市场法顾家的操作步骤： 1、搜索交易实例 2、选取可比实例 3、对可比实例成交价格进行适当的处理

8、 4、求取比准价格 六、选取可比实例要求： 一选取可比实例的数量要求 二选取可比实例的质量要求 1、可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产 2、可比实例的交易类型应与估价目的吻合 3、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点 4、可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格。 七、建立比较基准应做的工作： 1、统一房地产范围 2、统一付款方式 3统一价格单位（统一价格表示单位 统一币种和货币单位 统一面积内涵和单位）第七章成本法及其运用一成本法含义 即（推算出的是房地产是房地产所有权的价值）积算价格简单的说，是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法。较具体的说，是求取估价对象在估价时点

9、的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象对象价值的方法 二重新购建价格的含义 是指假设在估价时点，重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润三成本法的理论依据 生产费用价值论商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的 四成本法适用的估价对象 新近开发建设完成的房地产 可以假设重新开发建设的现有房地产，正在开发建设的房地产，计划开发建设的房地产 学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房、以公益公用为目的化工厂、钢铁场、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或只针对个别使用者的特殊需要单纯的建筑物或其装饰装修部

10、分 五成本法估价的操作步骤 1 弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料 2 测算估价对象重新购建价格 3 测算建筑物折旧4 求取估价对象积算价格六房地产价格的构成 1土地取得成本 2开发成本 3管理费用 4销售费用 5投资利息 6销售税费 7开发利润 七开发利润的计算基数和相应的利润率 1计算基数=土地取得成本+开发成本 直接成本利润率=开发利润/土地取得成本+开发成本 2计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售成本 投资利润率=开发利润/土地取得成本+开发成本+管理费用+销售成本 3计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息 成本利润率=开发利润/土地取得成本

11、+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息 4计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=开发完成后的房地产价值（售价） 销售利润率=开发利润/土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润八重建价格和重置价格 九、直接资本化法与报酬资本化法的比较 重建价格也称重建成本，是指采用与估价对象直接资本化法的优点：1不需要预测未来许多建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和年的净收益，通常只需要测算未来第一年的某种收建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度益2资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显和市场价格体系下重新建造与估价对

12、象建筑物相示的收益与价值的关系，能较好的反映市场的实际同的全新建筑物的必要支出及应得利润 情况3计算过程较为简单 重置价格也称为重置成本，是指采用估价时点缺点：其利用的是某一年的收益来资本化，要求有时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖格体系下，重新建造与估价对象具有同等效用的全很强 新建筑物的必要支出及应得利润 报酬资本化法优点：1指明了房地产的价值是其未区别与联系：一般的建筑物适用重置价格，有历史来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象或美学价值的建筑

13、物适用重建价格重置价格的的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的有很强的理论基础2每期的净收益或现金流量都体现重置价格通常低于重建价格 是明确的，直观容易理解3由于具有同等风险的任九建筑物折旧的含义： 何投资的报酬率应该是相近的，所以不必直接依靠各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新求取适当的报酬率而通过其他具有相同风险投资购建价格之差 的收益率，也可以求取适当的报酬率 即建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场缺点：报酬资本化法需要预测未来各期的净收益，价值

14、 从而较多的依赖于估价师的主观判断，并且各种简十建筑物折旧原因 化的净收益流模式不一定符合实际情况 1物质折旧： 自然经过的老化 主要是随着时间的流逝由自然力作用引起正常使用的磨损 主要是由人工使用引起的意外破坏的损毁主要是由突发性的天灾人祸引起的延迟维修的损坏主要是由于没有适时地采取预防，养护措施或者修理不够及时引起的 2功能折旧： 建筑设计上的缺陷，过去的建筑物标准过低，人们消费观念的改变，建筑技术的进步，出现了更好的建筑物 3外部折旧 十 一、年限法 也成年龄寿命法，是根据建筑物的经济寿命，有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法 利用年限法求取建筑物的折旧时，建筑物的寿命应为经济寿

15、命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命 十二、房屋完损等级 分为5类：1完好房2基本完好房3一般损坏房4严重损坏房5危险房 房屋新旧程度的判定标准： 1、完好房 十、 九、八成 2、基本完好房六七成 3、一般完好房五四成 4、严重损坏房及危险房三成以下 第八章 一、收益法的含义： 亦称收益资本化法，收益还原法，简单的说是根据估价对象的预期未来收益，未来取估价对象价值的方法；较具体说是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值未来取估价对象价值的方法。 二、收益法分为直接资本化法 报酬资本化法 直接资本化法是预测估计对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘

16、数来求取估价对象价值的方法。 报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法 三、收益法是以预期原理为基础 四、收益法适用的估价对象： 有经济收益或有潜在经济收益的房地产（住宅、旅馆、商店、影剧院、汽车加油站、仓库、农地） 五、收益法估价需要具备的条件:房地产未来的收益和风险都能较准确地量化（预测） 六、操作步骤 报酬资本化估价：1确定未来收益期限2求取未来净收益3求取报酬率4选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格 直接资本化估价：1求取未来某一年的某种收益2求取资本化率或收益乘数3选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格 七基于租赁收入测算净收益的基本公式为： 净收益=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入运营费用=有效毛收入运营费用 净收益是净运营收益，是以有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产收入的 八、实际收益与客观收益 实际收益是在当前经营管理状况下实际获得的收益，它一般不直接用于估价 客观收益是排除了实际收益中属于特殊的偶然的因素，只有这种收益才可以作为估价依据 房地产估计小 学习房地产估计的启示) 房地产资质（小编推荐） 房地产 房地产 房地产 房地产 房地产 房地产 房地产