2023年房地产知识.docx

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1、2023年房地产知识 【我国住房改革5个时期】80-85年，国家企业个人共同负担购买住房的试点。86-90年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革。91-93年，以公房出售为重点，改革全面铺开。94-97年，住房公积金、安居工程，改革全面推进。98年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段。 【房产泡沫】指由房地产投机等因素所引起的房价脱离市场基础持续上涨，形成一种表面上虚假繁荣的景象。根据中国社科院2023年12月8日发布的住房绿皮书：中国住房发展报告显示，目前泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。 【买二手房，中午是最佳

2、看房时间】因为中午日光最足，住宅中的问题将最大程度展现。强调居住感觉的市民应选择上午看房，时间越早越好，卧室是重点关注区域，可以感受有没有阳光照进来，是否舒适。如果西向住房，市民可以等到下午四五点左右再看，那时候西晒较强，对房屋的影响可以直观体现出来。 【“五证”、“二书”】根据规定，我国公民必须在土地证和房产证齐全的情况下才能取得房屋的合法居住权。因此，在购买商品房时，要记得检查房产商的“五证”是否健全，这“五证”分别是国有土地使用证、建设工程规划证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证及预售许可证。“二书”是住宅质量保证书和住宅使用说明书。 【公房】公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国

3、家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。 【私房】也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭也就转为私有住宅城市私有房屋管理条例第3条规定“国家依法保护公民城市私有房屋所有权。任何单位或个人都不得侵占、毁坏城市私有房屋。” 【尾房】又称扫尾房。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清

4、盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。 【外销房和内销房】外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人，而内销房仅限于大陆居民购买。内销房和外销房在房屋成本、品质高低等方面都有一定的差距。 【现房】现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。按国家销售现

5、房的规定，已经盖好的房子，不等于是现房，已经有人入住的房子也不等于是现房，而已领房产证和土地使用证的房子才叫现房。 【准现房】是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。 【期房】指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者

6、购买尚处于建造之中的房地产项目。 【两限房】全称限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位中小套型普通商品住房。 【两限房的购买资格】两限房用地的套型建筑面积全部为90平方米以下。从目前看来，“两限房”购买资格主要包括三个基本条件：具有本市常住户口；中低收入家庭优先；解危排险、环境整治、文保危改、城中村整治、奥运工程及其配套设施等重点项目的本市被征地、拆迁家庭优先。 【独栋别墅】即独门独院，上

7、有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 特征是私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。 【联排别墅】发源于英国，在欧美普遍存在。位置往往在靠近城市交通方便的郊区，高度一般不过5层，邻居之间有共用墙，但独门独户。在西方，联排别墅的主人是中产阶级或新贵阶层。在中国，它们则属于高消费人群。 【叠拼别墅】是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花

8、园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。 【双拼别墅】是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。它降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有更宽阔的室外空间。同时低层小楼加上私家花园，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了兵营式排列的呆板面孔。 【人均住宅建筑面积与人均住宅使用面积】人均住宅建筑面积是按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。人均住宅建筑面积（平方米/人）=住宅建筑面积居住人口。人均住宅使用面积是指按居住人口计算的平均每人拥

9、有的住宅使用面积。人均住宅使用面积（平方米/人）=住宅使用面积居住人口。 【房屋面积的分类】a、使用面积：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积；b、建筑面积：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等；c、公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。 【建筑面积】住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积

10、主要由两部分组成： 1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。 【出房率】是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。很多人买房只关注价钱，忽略了出房率。很多楼盘的出房率太低，一些楼盘的出房率只有70%多，出房率低使实际使用面积缩水，而且高层的出房率普遍都很低，公摊面积高。因此大家购房时要注意买高出房率的房子哦！ 【得房率】实质是套内建筑面积和套建筑面积之比。得房率是衡量优秀套型的根本指标。一般情况下，多层住宅的得房率控制在 8590，小高层住宅的得房

11、率控制在8085，高层的得房率相对较低，一般在7580。得房率越高，说明你实际得到的、能够使用的面积越大，也越经济实惠。 【得房率的计算方法】得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 销售面积=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。 【土地开发程度】一个区域的土地开发强度，指的是建设用地占该区域土地总面积的比例。 已开发土地的开发强度，包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等几项主要指标。在一般情况下，土地开发强度越高，土地利用经济效益就越高，地价也相应提高。如果土地开

12、发强度不足，即土地利用不充分。 【七通一平】七通一平是建筑行业术语，它指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。 【容积率】容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。例如，在1000平方米的土地上，有3000平方米的建筑总面积，其容积率为3。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，而绿地率应不低于30%。 【绿地率】指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和

13、道路绿地等，但需要明确的是并不是长草的地方都可算做绿地率。 【绿化率】指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化率一般要比绿地率高一些。 【商品房成本构成】一是地价和契税，约占40%；二是项目的规划设计勘探等前期费用，约占5%；三是建安成本，约占35%；四是开发期间的各项费用，如城市建设综合配套费等；五是电力、园林景观等基础设施费；六是营销费用，是销售额的2%；七是经营性税金，是销售额的8.5%；八是管理费；九是一些不可预见费。 【买房子要交哪些税？】很多购房者以为，只要交购房款就万事大吉，等到办按揭、签购房合同、交房、入住时才发现远不是这

14、样。买房有哪些税费要缴纳？（1）契税；（2）营业税; （3）土地增值税；（4）所得税：（5）房屋交易手续费；（6）房屋产权登记费：（7）房屋评估费。 【起价】也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表“元平方米起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。 【一房一价】指开发商必须明码标价，在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，包括基准价、浮动幅度、综合差价(楼层、朝向、环境等)、销售单价、总价等具体情况，公示后不得擅自上调，且新房的

15、销售价格不经物价部门核准不得销售，以打击价格欺诈现象。 【房产暴利来自囤地】从成本的几大构成部分来看，如果出现暴利，最关键的就是指土地成本。举个很简单的例子，开发商在2023年前后拿到土地，分多批开发，中间拖上四五年，到2023年开发时，土地价格翻番增长，而开发商拿地时的成本还是很低的。这样算来，一个住宅项目利润率会达到40%以上，甚至超过100%。 【按揭】指购房者以房屋产权作为抵押，由银行先行支付房款给开发商，房屋所有权抵押在银行，以后购房者按月向银行分期支付本息。按揭所需材料包括：身份证复印件，户口本复印件，结婚证复印件，学历证复印件，收入证明，购房合同复印件，营业执照复印件，三个月连续

16、税单，固定资产的发票，借款申请表。 【房地产信托】房地产信托有两层含义，一是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。 【房地产投资信托基金】是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。可理解为是一种直接投资于不动产的基金，也可理解为是投资于房地产投资信托产品的一种基金。 房地产知识 房地产财务知识 房地产知识总汇 房地产知识简介 房地产策划知识 房地产贷款知识 房地产金融知识 房地产基础知识 房地产基础知识 房地产基础知识