2023年开发商交楼法律要点(二稿).docx

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1、2023年开发商交楼法律要点(二稿) 第一篇：开发商交楼法律要点(二稿) 开发商交楼法律要点 一、开发商在什么状况下可交楼给业主？ 一什么是交楼条件、交楼标准？ 1、交楼条件什么时候可交楼？ 交楼条件指法律法规规定和合同商定房屋交付运用必需具备的条件。 现行法规及公司合同文本对商品房交付条件通常主要有：1竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明。2具备住宅质量保证书和住宅运用说明书。3个别区域的特别规定：北京还应取得房屋面积实测报告；上海取得住宅交付运用答应证。 2、交楼标准交付什么状态的房屋？ 交楼标准是买卖双方商定的房屋交付时所应到达的状态。交楼标准通常可分为毛坯房标准或装修房标准，通常

2、在合同附件中表达。 二是否到达合同商定的交楼条件即可交楼？(原则+例外)原则上符合合同商定的交楼条件即可交楼。 例外有两种情形，即便开发商到达合同商定的交楼条件取得竣工验收备案表，业主也有权拒绝收楼： 例外一：房屋主体结构不合格。 例外二：房屋存在严峻的质量问题、严峻影响业主正常居住运用。Q1：什么状况的质量问题会被认定为严峻影响业主正常居住运用？ 2:虽取得竣备表，但基础生活设施设备如：供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施，其他配套基础设施和公共设施未完成，开发商是否可交楼业主是否有权拒绝收楼？ (法律法规、学理说明、判例及根据)在司法实践中，开发商因基础生活配设施设备未完成，房屋买受

3、人向法院主见开发商担当逾期交楼的违约责任，即使开发商在补充协议商定了免责条款，法院也多以永久用水、永久用电、永久用气、通讯等配套基础设施均属于必要的居住条件，在房屋不具备必要运用条件下买受人有权拒绝收楼或中华人民共和国合同法第一百二十二条规定为由接受买受人的主见，但其根据一般仍为双方签订的商品房买卖合同及商品房销售管理方法部门规章，并无干脆可引用的法律法规。因此，如何在商品房买卖合同及补充协议中进行商定，对逾期交楼违约责任担当影响颇大。 参考文件： 、商品房销售管理方法第七条：“商品房房现售，应当符合以下条件： 一现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 二

4、取得土地运用权证书或者运用土地的批准文件； 三持有建设工程规划答应证和施工答应证； 四已通过竣工验收； 五拆迁安置已经落实； 六供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付运用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付运用条件或者已确定施工进度和交付日期； 七物业管理方案已经落实。 、案例见附件。、论文 商品房交付纠纷的法律分析颜雪明，万科 商品房交付条件法律分析阳雪雅、张新民，西南高校法学院 三业主是否有权以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收楼？刚好保修+通知查验 1、房屋存在一般质量瑕疵时，业主拒绝收楼的主见通常不被法院支持。 例如：商品房墙体存在局部微小裂纹、瓷砖、大理石地板存在色差、门窗损

5、坏、小面积存在湿迹等一般质量瑕疵，因其不会导致房屋运用、居住功能的丢失，不影响业主正常居住运用。 2、开发商应当在合理期限内担当保修义务。 开发商对于交付质量瑕疵的房屋，应担当修理、更换、重做等违约责任，在修理、更换、重做后应尽量通过书面形式通知买受人进行确认或查验。 3、一般质量瑕疵确实给业主造成影响或损失、或者开发商拖延履行保修义务时，业主向开发商主见损失赔偿亦有被法院支持。 二、开发商在交楼前/时需做什么？ 一书面等方式通知业主 二如何保全证据？ 1、合同中预留、填写业主联系地址等联系方式； 2、开发商应以邮政特快专递EMS的方式书面通知买受人； 3、取得并保存好相关的寄送回执。 三房屋

6、交接表如何填写？ 合景泰富地产交楼指引程序有如下指引： 1、书写要求：工整、字迹清晰、记录完毕在结束处要标注“以下空白； 2、内容要求：不允许记录任何承诺、赔付金额； 3、记录房屋质量问题，只记录客观现象，不作问题主观定性推断，例如觉察有墙体发黄时，“墙体发黄or“墙体渗水；觉察墙体潮湿且有水印时，“有水迹or“墙体渗水；觉察厨房地面有积水，“有积水or“水管爆裂漏水。禁止内容记录夸大，如“裂纹or“裂缝。 4、如不认同业主提出的质量修理要求时，可注明为“业主认为或是业主坚持认为。 5、不行主动将房屋交接表主动供应给业主； 三、开发商拖延取得竣备导致拖延交楼怎么办？ 一开发商拖延取得竣备后还需

7、通知收楼吗？ 开发商拖延取得竣备后还应再次通知业主收楼，以便： 1、双方顺当办理实际收楼； 2、截止开发商拖延违约金的计算； 3、确定风险转移与费用担当。 二开发商拖延交楼如何赔付？合同商定拖延违约金上限后业主可不行要求调整？ 1、拖延违约金以及金额上限：每日依据买受人实际支付房价款的万分之；自交付期限的次日起至出卖人实际交付含视为出卖人交付的情形之日止。违约金总额最高不超过买受人实际支付房价款的1%。 2、商定违约金过高或过低，另一方有权要求调整。 中华人民共和国合同法第一百一十四条其次款规定“商定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；商定的违约金过分高于造成

8、的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以削减。 Q:调整的参考标准业主拖延付款违约责任或当地每月租金标准。 三开发商拖延取得竣备确定需要赔付吗？不行抗力条款。 1、如因不行抗力事务导致开发商拖延取得竣备未能按时交楼时，可以不行抗力条款主见延期交楼。 A、什么是不行抗力？ 不能预见，不能避开并不能克服的客观现象；例如：地震、台风、火灾、水灾、雷击等自然灾难，或罢工、政变、*等重大政府/政治事务； B、海南17级台风“威马逊是否构成不行抗力 有判例认定：可预见的低程度台风不属于不行抗力(每年几十号台风；科技发达)；强度高、破坏力大、造成巨大灾难的台风属于不行抗力虽已实行一切措施而仍未能防止

9、事务的发生。 链接：“威马逊台风报道： 第9号台风“威马逊已于2023-07-18下午3时30分前后在海南省文昌市翁田镇沿海登陆，登陆时中心旁边最大风力有17级60米/秒。“威马逊登陆时已经到达超强台风级别，是1973年以来登陆华南的最强台风。 中心气象台于17日下午6时发布了台风红色预警。“这可能是新中国成立以来登陆广西最强的台风。广东、海南、广西三省已启动防台风I级“特别重大应急响应。 海南省政府21日下午召开新闻发布会称：“威马逊致海南省216个乡镇(街道)受灾，受灾人口325.8万人，全省因灾死亡或失踪24人，因风灾轻伤939人，重伤73人，干脆经济损失108.28亿元人民币。 2、提

10、出免责一方开发商的义务： A、主动预防、补救义务。当事人有义务实行一切可能的有效措施，尽量避开或削减损失。 B、告知义务。当不行抗力及其他免责的条件出现时，当事人有义务刚好通告对方当事人，以使对方当事人实行有效措施，避开或削减损失。 C、举证义务。不行抗力事务发生方面的证明以及事务对合同履行的影响程度的证明。比方政府的公告/会议纪要/证明、气象预报、影响工期的施工记录文件工程合同、工程签证、施工/监理日志、付款凭证等作为有效的免责证据。 其次篇：交楼标准 交楼标准 一、住宅部分： 1、楼地面： 1.1、客厅卧房及于客厅连接的阳台完成面为地热细石混凝土原浆压光地面，地 热层做法为：见设计图纸及0

11、3J930-1住宅建筑构造，四面墙体底部粘贴20mm宽泡沫胶带，胶带上边与成活地面平齐。 1.2、厨房、卫生间为地热细石混凝土地面拉毛，标凹凸于客厅及卧房20mm。 1.3、卫生间、厨房地面防水根据设计图纸。 1.4、地热分水器部位地面抹30mm水泥砂浆坐台，按分水器投影面积每边大 30mm3个边。 2、墙 面： 2.1、厨房、卫生间墙面抹水泥砂浆时划出200mmX200mm菱形格，划深3mm，便于业主进户后粘贴瓷砖，冷阳台墙面为水泥砂浆拉毛。 2.2、客厅、卧房墙面为混合砂浆内掺阻裂手外加剂，陶粒墙抹灰加玻璃丝 纤维网，刮大白、刷100mm高灰色涂料踢脚线做样板间。 2.3、阳台部位同室内。

12、 2.4、混凝土墙与陶粒墙交接部位加冷拔钢丝网。 2.5、全部管线穿墙、穿楼板的洞口封堵及防水由土建施工单位负责。 2.6、卫生间、厨房的预制风道抹灰时加玻璃丝纤维网。 3、天 棚： 3.1、客厅、卧房、厨房、卫生间、阳台天棚为混凝土顶板刮大白。 3.2、卫生间、厨房天棚大白施工时向下刮至墙面或梁50mm。 3.3、板底外露梁混合砂浆抹面刮大白。 3.4、卫生间、厨房的风道口加PVC管，外口与风道抹灰平齐，直径150mm，宽度50mm。 4、外墙墙面： 外墙面20mm厚1：2.5水泥砂浆找平层，100mm苯板保温层、弹性防水 涂料。 5、门、窗： 5.1、住宅进户门见封样。地下室单元门同进户门

13、，开向车库方向。 5.2、室内分室门、壁橱门担忧装，由业主自理。 5.3、住宅外窗、飘窗、暖阳台窗为三玻塑钢窗。 5.4、全部厨房与阳台均接受三玻塑钢门连窗，与厨房相连的阳台不设 地热。 5.5、公共楼梯间、屋面机房两玻塑钢窗。 5.6、全部客厅与阳台之间均直通。 6、楼梯扶手： 多层住宅为不锈钢楼梯扶手，高层住宅为一般铁制刷防锈楼梯扶手，住宅 室内楼梯扶手担忧装。 二、商服部分： 1、楼地面： 1.1、商服地面为水泥砂浆地面压光含楼梯。成活后地面比地弹簧低40 mm，门口处做门槛，宽度同门口墙齐。 1.2、卫生间地面防水由业主自行处理。 2、墙面： 2.1、大厅墙面为混合砂浆，陶粒墙抹灰加设

14、玻璃丝纤维网，刮大白。 2.2、卫生间墙面为1：3水泥砂浆拉毛。 2.3、水井、电井、风井陶粒墙面为加网水泥砂浆抹面。 2.4、全部管井地面抹灰，所用管线穿墙、穿楼板的洞口封堵及防水由土建施工单位负责。 2.5、室内预制风道抹灰时加玻璃丝纤维网。 3、天棚： 3.1、大厅及卫生间天棚为混凝土顶板刮大白。 3.2、板底外露梁混合砂浆抹面刮大白。 4、外墙墙面： 商服临街部非常墙面接受水泥砂浆找平，100mm厚苯板保温，刮胶浆、干挂石材。 5、门、窗： 5.1、外窗为氟碳喷涂铝合金双层玻璃窗，颜色见设计图纸。 5.2、室内分室门担忧装，店面大门为氟碳喷涂铝合金门。 6、楼梯扶手： 楼梯间钢木复合栏

15、杆扶手，具体见设计。 三、公共部分： 1、楼地面： 1.1、楼梯间缓台及踏步地面为大理石地面，黑色大理石踢脚线。踏步两侧150mm黑色理石，中间为珍宝花理石。 1.2、电梯前室地面铺设地砖，黑色理石踢脚线。 1.3、水井地面做防水。 1.4、地下车库为细石混凝土原浆压光地面，外表涂刷地坪漆。 1.5、地下车库排水沟接受角钢护脚，上铺铸铁篦子，集水坑接受花纹钢板覆盖。 2、墙 面： 2.1、水井、电井、风井陶粒墙面为加网水泥砂浆抹面。 2.2、全部管井地面抹灰，所用管线穿墙、穿楼板的洞口封堵及防水由土建施工单位负责。 2.3、墙面接受水泥砂浆抹面，刮大白，地下车库独立柱接受水泥砂浆抹面，刮大白。

16、 2.4、电梯前室的电梯门口接受大理石门套线，电梯前室墙面粘贴瓷砖。 3、天棚： 3.1、地下车库为混凝土清水面层刷白色防火涂料，混凝土梁接受水泥砂浆抹面刷白色防火涂料。 3.2、楼梯间及缓台天棚为混凝土面刮大白。 3.3、电梯前室为矿棉板吊顶。 4、楼梯间钢木复合栏杆扶手：具体见设计。 5、地下室外墙墙面： 混凝土剪力墙上干脆粘贴100mm厚保温苯板，深度为自然地面以下2.5m。 6、水箱间门为保温防盗门，地面墙面粘贴瓷砖。换热站地面粘贴地砖。出屋面女儿墙及机房外墙刷一般弹性外墙涂料。 四、门窗安装、地面混凝土、墙面抹灰、墙面大白、外墙抹灰、苯板粘贴等工程施工前必需做样板间。 五、水暖专业交

17、楼标准： 1、全部卫生间内担忧装卫生洁具，全部厨房内担忧装厨具平台及厨具。 2、生活水表封样。 3、消火栓箱体封样。 4、采暖锁闭阀统一。 5、建筑水井门钥匙统一。 6、全部上水进户加熔接球阀，进户末端接受内牙接头，用丝堵封闭，卫生间安装一个水龙头。 7、厨房有自然气管道，挂表分户计量高位表。 8、地热分水器安装与厨房合理位置，不能影响业主装饰，地热分水器、Y型过滤器及阀门封样。 六、电气专业交楼标准： 1、住宅室内灯具齐全，必需保证运用功能，观感要求优质工程标准。 2、计量表及配电箱必需依据电业局有关部门规定标准执行。 3、住宅总闸脱扣电流应按级别进行动作，必需符合设计规范要求。 4、屋面防

18、雷制作，在保证防雷接地功能外，防腐及观感要求到达优质工程标准。 5、综合布线有线电视、电话、宽带、监控等多种线路不准许穿管运用，室内器件必需保证运用功能，观感要求优质工程标准。 6、地下室配电间所对应的一层地面做防水处理。 七、质量标准到达省优质工程标准，验收由建设单位、监理公司、施工单位、物业单位、业主代表共同验收，执行标准见合同商定验收规范。 八、平安事项：工期紧任务重、抢工抢时严禁违章指挥、违章作业、如野蛮施工造成后果的、由责任方担当一切法律责任、做到文明施工工完场清，各施工单位进场报到，签平安生产责任状。 第三篇：交楼确认书 交楼确认书 经由/小姐/公司卖方售出之物业，现于年月日起正式

19、交付物业予以先生/小姐/公司买方运用。 双方确认以下事项，买方收到物业之门匙条，并签收场内 设施买卖合同相符家私清单，交接无误，卖方同意支付截止于 年月日止于该物业之全部费用： 1.该物业之管理费、有线电视费、电话费。结清：是/否 2.该物业之水费，抄到水表读数：结清：是/否 3.该物业之电费，抄到电表读数：结清：是/否 4.该物业之管理煤气费，抄到煤气表读数：结清：是 /否 备注：以上没有列明的费用可在备注中注明。 自买方收到物业之日起，有关该物业发生的全部费用将由买方全 部负责。经双方确认，该物业是以现状交付买方运用，且双方已无议异.特此确认！ 卖方签名：买方签名：年月日年月日 第四篇：交

20、楼工作总结 6.30交楼工作总结 6月30日8栋洋房如期交楼让人感到欣慰，我们几个月努力的汗水没有白流，虽然还有些地方没有做好，但是保证了对业主的承诺及恒大的品牌形象。我把自己在这段时间的工作进行总结，也为9.30交楼提前做好准备。 1.园林园建进场较晚，工期惊慌又交叉作业，只能协调互相供应部分工作面，施工效率较低。9.30交楼区域要尽量削减园林园建的交叉作业。 2.园建施工，石材供应不刚好。这是我对材料的跟进力度不够，以后要时刻驾驭已到石材与未到石材，及具体位置和尺寸，催促材料的进场。 3.交叉作业，施工管理协调难度大，各单位之间互相协作意识不够，对互相的成品爱惜不重视。比方沥青路打混凝土，

21、对路边灌木污染比较严峻；小院围墙的真石漆被磕碰较多；消防未经给水统一，擅自更改给水管以便利自己施工。以后在各施工单位进场时，要明确责任，谁破坏谁负责或者进行赔偿。 4.全部的阀门井、雨污水井施工应参考园林园建的标高，尽量避开后期的涨井。 5.图纸应要求管道的标高都是要求覆土多少，但是很多地方的完成面标高是不一样的比方沥青路与铺装，这些在专业配套图纸上是没有表达的，导致管道标高有过浅的状况。 6.交楼当然重要，还要保证销售环境，施工造成销售环境的破坏应马上复原。在这一点上，我做的不够好，对于施工破坏销售环境没有形成责任制，应当谁破坏谁复原，要各单位对销售环境的爱惜重视起来。 7.动用机械挖掘，要

22、考虑配套管网，参考竣工图或请相关负责人进行指导，避开互相挖断、挖漏管道。 8.交楼环境营造的不够好，由于时间太紧，物业中心与售后服务中心又处于未交楼区域，只能临时铺设道路，没能营造一个秀丽的交楼环境。 总的来说，虽然这段时间自己得到了磨砺，但是好多缺点也表达了出来。对施工单位管理力度不够，尤其是专业配套的施工队伍；对一些工作考虑的不够全面，比方洋房小院平整地面忽视了保证院门的正常开关；丢三落四，有时既着一项工作干，就会忘掉其他事；执行力还是不够，领导支配的工作我会支配下去，但是经常遗忘跟进。 我也参加工作一年了，不能让这些缺点跟我走进其次个年头，我必需严格要求自己，养成良好的工作习惯，细心工作

23、、严格管理、提高效率、虚心学习。 交楼前一个月虽然很累，但是很充溢。因为部门全部人都在现场加班加点一起干，让我感到一个集体团结的力气，也正因为这样的团结向上，才保证了如期交楼。下一批交楼，我信任我们部门还能圆满完成交楼工作，我也总结阅历教训，必要做出更大的奉献！ 第五篇：交楼总结 涪陵恒大山水城项目会所“12.30交楼总结 恒大山水城项目“12.30交楼期间，山水城会所作为关心交楼部门，关心物业客服中心完成了本次交楼，特作以下报告： 本次交楼时间为2023年12月30日至2023年1月7日，支配应交389户，实际已接219户，完成率为56%。会所在关心工作上主要负责以下三点：一是在交楼前联系本

24、地知名商家来项目参展以及参展商赞助礼品事宜；二是交楼前会所交楼现场的准备工作；三是交楼期间会所关心客服中心做好服务工作。本次交楼联系涪陵建玛特7个商家来项目参展，赞助礼品有购物小推车150份、木地板拖把120份，礼品共计270份，交由客服中心为业主发放。本次交楼期间会所关心客服中心完成交楼现场布置，会所三楼乒乓球室为交楼现场，棋牌室为接房等候区，会所三楼前台为接待区，负责接房业主登记取号，发放恒大冰泉。交楼现场布置妥当后参与交楼流程的演练，不断熟识各自负责的流程。 在交楼过程中，各个区域有序运行，各个部门有效协作，都离不开交楼前期的各部门流程大演练，结合本次交楼数据来看本次交楼是比较胜利的，这对将来的交楼工作来说也是一次具有重大意义的里程碑。