2023年关于房屋居间合同案件的法律分析.docx

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1、2023年关于房屋居间合同案件的法律分析 第一篇：关于房屋居间合同案件的法律分析 关于房屋居间合同案件的法律分析 摘 要近年来,我国房地产产业进展迅猛,二手房中介服务行业也伴随取得了长足的进展,其通过信息搜寻、传播等手段为房屋需求双方快速交易搭建了一个平台,有力地推动了房地产市场的旺盛,成为房地产市场中不行或缺的组成部分。同时,作为一种新兴行业,由于市场监管不到位、行业缺乏自律及相关法律规定诸多空白,房地产中介行业中的问题也日益地暴露出来,因居间合同引发的纠纷日益增多,对房地产市场和社会的和谐稳定产生了不良影响。 关键词 房屋居间合同 案件 法律分析 中图分类号: D926文献标识码:A 一、

2、居间合同案件的总体特点与趋势 l、收案数目居高不下,与房产纠纷类案件数量众多相呼应。这一现象反映了近儿年来我国房地产产业进展快速,人们对二手房中介服务行业需求增长的现状。 2、调、撤案件占据绝大部分,但调、撤案件的比例不断下降,案件调解难度慢慢加大。 3、原告绝大多数为居间人即受托人,诉讼请求主要是要求托付人支付佣金或违约金,但也起先呈现出困难、多样的特点。 4、该类合同中充斥着大量格式条款,这也为众多的法律纠纷埋下了伏笔。 结合上述趋势意料,随着房地产市场的持续旺盛和房地产产业的不断进展,人们对于二手房中介服务的需求将不断扩大,但由于该类合同的法律规定尚不健全,案件裁判的许多标准尚不统一,2

3、023年及以后的居间合同案件仍将居高不下,案情也将更加困难,法院裁判的难度也会不断加大。 二、居间合同案件审理中的难点 通过对这两年司法实践中居间合同案件的分析可以觉察,该类案件越来越困难,且在案件的审理过程中存在诸多争议,司法实践中亦有不同法院作出了不尽一样的判决,存在同案不同判的现象。现将该些案件审理中亟待明确的难点问题分析如下: (一)认定居间是否胜利的标准不统一,从而导致对居间酬劳给付条件的标准难以统一。 居间胜利的标准就在于促成“合同成立,但审判实践中对于如何认定“合同成立存在不同的观点和做法。一种观点是只要买卖双方签订买卖合同,就可以认定中介公司促成合同成立,居间行为履行完毕,应当

4、认定中介机构居间胜利,托付方应当按约支付居间酬劳;另一种观点认为,房地产居间合同是一种特殊的居间合同,买卖合同的签订不代表交易确定能够完成,中介机构全面规范履行居间义务也是其获得佣金的必要条件。因此,应全面审查合同未能履行的责任及居问人在此过程中是否根据恳切信誉原则,依据法律规定和行业规范全面履行了居间义务。 (二)“跳中介的行犯难以认定。 居间人基于对托付人的信任付出大量劳动却得不到相应回报,托付人的行为无疑违背了诚信原则,然而对于认定当事人行为是否属于恶意“跳中介存在难点。尤其在居间协议签订之后,买卖房屋的上下家以居间协议履行存在瑕疵或标的房屋不符合要求为由而解除居间协议时,很难推断买卖双

5、方是否恶意。在这种状况下,买卖房屋的上下家后来签订的房屋交易合同虽得益于居间人的居间行为,但居间人对于托付人的不正值行为在取证上存在困难,不简洁爱惜居间人的酬劳请求权。 (三)居间合同中格式条款的效力认定看法不统一,从而导致同类案件裁判结果不同。 居间合同一般接受格式条款的形式,居间人在设立合同条款时,会提前考虑到各种风险可能,以合同条款预防风险的发生,比方不订约支付违约金条款、独家托付条款等等。至于这些条款的效力,有人认为,这些格式条款系中介公司事先单方拟定,双方未就内容进行充分协商,限制了托付人权利的行使,加重了托付人的责任,应认定无效。有人认为基于合同自由原则,托付人在签订居间合同时是知

6、晓这些格式条款存在的,托付人选择同中介公司签订居间合同也完全是自己意思自治的结果,且目前二手房交易市场尚不规范,交易中诚信缺失,托付方为追求自己利益最大化而损害中介公司利益的现象普遍存在,因此这些格式条款的内容并不违背法律规定,不应否认其效力,否则将会打压中介行业进展的主动性。 (四)居间活动支出的必要费用难以细化。 由于对于必要费用如何计算法律没有明确规定,其具体数额则一般由法院酌定,从目前的司法实践来看,对于居间费用的判决,不同法院存在不同的判决结果。 三、如何解决这些难题 (一)认定居间胜利及确定居间酬劳给付条件的标准。 目前审判实践中,存在大量买卖双方签订房地产买卖合同但最终未能履行的

7、状况,根据法条规定,我们可以看出居间胜利的标准就在于促成“合同成立,但是如何认定“合同成立从而确定在什么状况下应当支付居间酬劳存在争议。要解决这个问题,首先要明确居间的性质,笔者认为,房地产居间合同作为一种特殊的居间合同,买卖合同的签订不代表交易确定能够完成,中介机构全面规范履行居间义务也是其获得酬劳的必要条件,因此应当全面审查合同未能履行的责任及居间人在居间过程中是否根据恳切信誉原则依据法律规定和行业规范全面履行了居间义务。假如中介机构已经全面履行了居间义务,促成双方签订买卖合同,此后的履行不能并非中介机构的责任,那么托付人不能以合同未履行为由拒付中介酬劳。 (二)对“跳中介行为的定义以及对

8、该行为责任的界定。 “跳中介是指托付人与系争房屋的买受人在利益的驱动下,在居间人介绍双方相识或在达成协议后以标的房屋不符合要求或居间服务不符合标准为由甩掉居间人,私下达成交易或托付其他中介公司进行居间,躲避支付居间酬劳的行为。对于“跳中介“行为的责任界定,笔者认为关键要看中介公司供应服务的范围以及交易双方协商的程度,具体而言应综合考察中介公司是否主动供应中介服务、托付人是否利用中介公司供应的信息私下与出卖人订立合同、托付人有无恶意躲避支付佣金的义务等等。假如居间人只是与房屋买受人签订看房确认书,没有协商过其他交易条件,或是进行过协商,但交易条件并没有固定,那么当事人跳中介的行为并不应当认定为恶

9、意,此时托付人无需向原中介公司支付居间酬劳,但假如原中介公司为此付出过劳动,那么一般只需支持托付人向原中介公司支付必要的劳务费用。假如中介公司与房屋买受人不仅仅签订了看房确认书,而且三方对房屋买卖交易条件进行有效协商并最终签订了三方居间协议,此时托付方无正值理由拒绝居间公司的服务私下与买受人签订交易合同或者托付其他中介公司进行居间服务的行为应认定为恶意,托付人应向居间人支付全部的居间酬劳,防止居间人的合同目的因托付人的不当行为而落空。 (三)对于居间合同中格式条款效力的认定。 在审判实践中,居间合同中假如注明“在托付期限内不得存在任何反悔不再出售或不再购置等行为,否则构成违约,仍应支付相当于酬

10、劳的违约金,笔者认为这样的格式条款加重了买卖方责任并对买卖双方是否签订买卖合同的意思自治的权利作出了限制,违背了合同自愿原则,同时也有悖于合同法关于居间人未促成合同成立不得请求支付酬劳的规定,认定该格式条款无效。而对于独家托付协议商定托付期限内托付人不得擅自取消该项托付或另行托付第三人,否则构成违约,仍应支付居间人相当于酬劳的违约金这样的格式条款则不简洁认定无效。一般认为,与托付合同类似,居间合同的订立以托付人与居问人之间的互相信任为前提,因此居间关系成立并生效后,假如一方对另一方产生了不信任,应当认为其有权解除合同。但是,得随时解除合同的权利是否为托付人的“主要权利并以此为据认定独家托付协议

11、中的条款解除了托付方“主要权利因此无效,仅此似乎还欠劝服力,但可以确定的是,供应当条款的一方限制了对方的权利。因此,更好的做法是结合托付书文本,看格式条款供应方在订立合同时是否接受足以引起对方留意的文字、符号、字条等特别标识并依据对方的要求对该格式条款予以说明,且在诉讼中供应格式条款一方能否举证说明其已尽合理提示及说明义务。假如供应格式条款一方举证不能,且相对方申请撤销该格式条款,法院予以支持更为妥当。 (四)居间活动支出的必要费用。 必要费用的给付数额,法律并没有规定一个具体标准,笔者认为居间人可以就自己担付的费用请求托付人返还,或者双方可商定先有托付人预付,多退少补,但托付人负担的费用以“

12、必要费用为限,即居间人为居间活动的进行而必需且合理地支出的费用,超出这一限度的费用支出则由居间人自行负担。为此,居间人在要求托付人负担费用时有义务说明费用的支出项目以及必要凭证,否则托付人可以拒绝担当费用。从目前的审判实践来看,合同法所规定的“从事居间活动支出的必要费用这一表述过于笼统,不够清晰,缺乏可操作性,笔者也认为目前的居间收费过于混乱,应出台法律加以规制。 四、对策与建议 在一些较为发达的国家和地区,80%左右的房地产交易是通过房地产中介撮合促成的,可见房地产中介的存在对房地产市场的进展的重要性。与国外这些发达国家和地区相比,我国房地产中介行业尚处于早期的摸索阶段,不行避开存在一些负面

13、现象。以下提出一些简洁的对策和建议,旨在为规范房地产中介市场秩序、化解房地产中介纠纷、维护当事人合法权益、促进房地产市场稳健进展供应思路。 (一)立法补充和完善。 我国目前仅有中华人民共和国房地产管理法、合同法、关于房地产中介服务收费的通知等几部简洁的法律法规对房地产中介服务行业进行规范,虽然各地行政部门也相继出台了一些方法、条例之类的地方性法规,但其效力、范围远不能满意中介市场进展的需要,不能有效规范市场行为。这就需要立法机关尽快制订、出台特地规制房地产中介服务的法律法规,针对现实中出现的各种状况进行规定,改善目前这种同案不同判的混乱状况,真正做到司法公允。 (二)强化职业素养,制订中介机构

14、从业人员的职业道德规范。 我国目前房地产居间活动缺乏行业的统筹规划和行业自律,致使一些房地产中介机构及工作人员为片面追求利润,不讲职业道德,损害中介行业的健康持续进展。因此,可以通过制订中介机构从业人员职业道德规范来提高相关人员的职业水平和道德素养,以此削减房地产交易活动中纠纷的发生。 (三)加强信息共享,促进标准统一。 在房地产居间合同案件的审理过程中存在诸多争议,但由于解决这些争议的标准尚不统一,司法实践中普遍存在不同法院同案不同判的现象。要解决这个问题,除了做出统一的法律规定外,在各个法院之间进行信息共享、统一裁判标准就显得极为重要,这也有利于避开当事人利用不同法院的判决损害他人合法权益

15、,真正实现法律的目的。另外,针对某些地区还存在的管辖地域争议,应认真贯彻“便于当事人进行诉讼、便于人民法院行使审判权的两便原则。 (四)加大法制宣扬力度。 通过开展法律讲座、社区普法等各种法制宣扬活动增加宽阔居民对于房屋中介服务相关法律规定的相识,树立证据保全的意识,提倡依法参与居间活动。 (作者:华东政法高校探讨生教化院08级民商法硕士探讨生) 注释: 张宁.陶某与上海中原物业顾问有限公司居间合同纠纷案-房屋居间合同中规避跳单“条款的效力和跳单行为的认定.案例沟通.(15),上海市其次中级人民法院探讨室2023年12月10日编.常怡主编.民事诉讼法.中国政法高校出版社,1999年第3版,第9

16、5页. 其次篇：房屋租赁居间合同 房屋租赁居间合同 出租方甲方：身份证号码：联系电话：承租方乙方：身份证号码：联系电话：根据中华人民共和国合同法及相关法律法规规定，甲乙双方本着同等、自愿协商一样的原则，就房屋租赁一事订立本合同，共同信守。 第一条甲方自愿将位于武汉市区面积：楼层：房型：房屋出租给乙 方运用，甲、乙双方商定，出租期限为年，从年月日至年月日止，按一次交付房租，每租金￥，水电费及房屋设施设备保证金元整￥，每次应提前日交付下次房租。 其次条乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为运用，并遵守国家和本市有关房屋运用和物业管理的规定。 第三条租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方如期返还。乙方接着承租房屋

17、的，则于租赁期届满前个月，向甲 方提出续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。 第四条 乙方在租赁期间不得损坏房屋及屋内设施，如有损坏照价赔偿。租赁终止后，经甲方验收合格后，保证金扣 除必要费用如未交的水电费、物业费等，余款退还给乙方。 第五条 房屋运用费及其担当： 水电费：煤气费：物业管理费：电话费：有线电视费： 第六条 乙方不得将此房屋转租给第三人。乙方在租赁期间，不得利用此房屋进行违法活动。在租赁期间如发生事故 以及其他不良后果由乙方担当，与甲方无关。 第七条 如有特殊状况欲终止本合同，双方提前个月通知对方，双方进行协商解决。 第八条 甲乙双方认真执行合同，不得单方面解除合同。注：乙方违

18、约保证金不退还，甲方违约双倍退还保证金。 第九条 出租房屋内的设施、设备： 空调，热水器，电视机，冰箱，洗衣机，煤气管道，家具：，其它设施、设备： 第十条 补充条款：此合同一式两份，甲、乙双方各执一份。 电表现数：水表现数：煤气现数： 甲方签章：乙方签章：年月日 第三篇：房屋租赁居间合同 出租人以下简称甲方：_身份证号：_ 承租人以下简称乙方：_身份证号：_ 居间方以下简称丙方：_公司 根据国家有关法律法规，和本市有关规定，经丙方居间，甲，乙双方在自愿，同等，诚信的基础上，就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方运用，乙方承租运用甲方房屋事宜订立本合同。 一、房屋位置及权属基本状况 1甲方自愿将其合

19、法拥有的座落于_的房屋出租给乙方运用。该房屋建筑面积共_，房产性质_，证号为_。 该房屋抵押状况：_。 2房屋附属设施及水电气表读数 水表：_。电表：_其中峰数：_谷数：_。气表：_。 二、租赁用处 1乙方租赁该房屋作为_运用。 2在租赁期限内，未事前征得甲方同意，乙方不得擅自变更该房屋的运用用处。 三、租赁期限 1该房屋租赁期为_个月，自_年_月_日起，至_年_月_日止。 2租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必需在租赁期满前的1个月向甲方提出，甲方在同等条件下应优先考虑乙方的续租要求。 四、租金及支付方式 1该房屋的月租金为人民币_大写_； 年租金为人民币

20、_大写_； 总租金为人民币_大写_。 2双方商定租金支付方式为_。 五、其他费用 1乙方在租赁期内实际运用的水费、电费、煤气费、电话费、宽带费、有线电视费、物管费含公摊费用_应由乙方自行担当，并按单如期缴纳。 2若需要电话及宽带，可由甲方代为申请，费用由乙方担当。 六、甲方的权利与义务 1该房屋及附属设施全部权属甲方全部，若是乙方后来因需要添加的设施不属甲方全部 2甲方需按时将房屋及附属设施交付乙方运用。 3甲方应负责对房屋和设施进行修理保养须提前15天通知乙方。 4甲方应保证所出租房屋权属清楚，无任何债务纠纷；房屋共有人对出租该房屋完全同意，并同意由甲方全权处理。 5在甲方将房屋交给乙方运用

21、之前，应确保房屋内的电器及所供应的各种设施性能完好。 6租赁期间，甲方如将房屋全部权转移给第三人，须提前三个月通知乙方。转移给第三人后，该第三人成为本合同的当然甲方，并拥有原甲方的权利及义务。合同另有商定除外 七、乙方的权利与义务 1乙方有权在租赁期限内运用该房屋，但不得损坏房屋及附属设施。 2乙方在承租期限内若损坏房屋结构及附属设施，应负责照价赔偿。但因自然损坏或不行抗力因素造成损坏，乙方不担当责任。 3乙方在租赁期内保证在该租赁房屋内的全部活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不作任何违法之行为。 4乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他各项费用。 5未经甲方同意，乙方不能变更租赁房屋的

22、结构装修，乙方不得转租房屋。 八、租赁期满后，甲乙双方须清点屋内设施，房屋内有乙方增设的附属设施，乙方自行撤除带走，并将房屋复原原样。 第四篇：房屋租赁居间合同(范本) 房屋租赁合同 出租方甲方： 承租方乙方： 一、甲方将坐落在号房，以年租金元租给乙方运用。租期年，从年月日算起，租金按年付清。 二、此房屋出租期间一切费用由乙方自行担当。 三、承租方不得擅自将该房屋转租、转借、变更结构或从事非法活动，损害公共利益，否则甲方有权收回房屋，并有权向乙方索赔损失。 四、甲、乙双方在租期满前一个月协商解除或续租合同事宜。 五、本合同一式贰份，双方签字后生效。 甲方： 年月日乙方： 第五篇：房屋租赁居间合

23、同2023 房屋租赁合同 出租方甲方： 承租方乙方： 一、甲方将坐落在给乙方居住运用。并预付作为押金，租期年，从年月日算起，租金一次性付清。 二、租期内该房屋的煤气、水、电、物业由乙方支付。 三、水表字、电表字、煤气表字，以后发生的费用及卫生费、治安费由乙方支付。 四、承租方不得擅自将该房屋转租、转借、变更结构或从事非法活动，损害公共利益，否则甲方有权收回房屋，并有权向乙方索赔损失。 五、租期内甲方不得无故提前收回房屋，否则退回%租金。如乙方无故提前交回房屋，甲方只退还乙方剩余租金%。遇特殊状况甲、乙双方可公共协商解决。 六、甲、乙双方在租期满前一个月协商接触或续租合同事宜。 七、违约责任：给付定金的乙方违约，无权要求返还定金。接收定金的一方违约，应当双倍返还定金。 八、所租赁的房屋如因不行抗力的缘由导致毁损和造成承租方损失的，按有关法律执行。 九、由于煤气、电器、水等运用不当，引起的各项意外损害，由乙方负责，与甲方无关。 十、如本合同发生纠纷，双方协商解决。协商不成时，任何一方都有权提交当地人民法院解决。 十一、本合同未尽事项，根据国家有关法律、法规规定办理。 十二、其它商定事项： 十三、本合同年月日于签定。 甲方：乙方：