楼盘定价案.pdf

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1、 可比楼盘定价案例 针对于本工程而言，在不断变化的市场大潮中，只有将自己所处的位置和方向认识清楚，客观地认识市场，准确地把握市场，才能使我们的工程在市场上准确地迎合目标消费群体的真实需求，赢得市场。结合本工程的整体市场定位以及市场的现实情况，对于本工程做如下的价格定位。*市商住工程及写字楼分布比较分散，相互之间产品的差异性较大。为了能够准确地把握市场上价格的分布规律，本工程定价采用可比楼盘加权定价法。可比楼盘加权定价法的定价原理：采用条件相似的楼盘市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品的行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本工程进行各项因

2、素的分值判定，将所得的本工程的最终的分值代入求得的*市整体商住工程和写字楼工程价格分布的线性回归方程中，求出本工程商住部分和写字楼部分在*市整体房地产市场上的客观合理价格。1.楼盘影响因素、指标及权重确定 依据*市房地产市场的发展现状，结合目前写字楼及商住工程的产品特征，我们共列出 10 个主要的影响因素。分别为地段、配套、物业经管、建筑品质、工程规划、立面装饰、开发商实力及信誉、户型设计、营销推广、停车位数量。这 10 个因素，共分 5 个等级，每一个等级均制定出相应的指标，并且对应分值 1、2、3、4、5 分。分值越大，表示等次越高。具体见表格 1 定级因素、指标分值。定级因素、指标与分值

3、 表格 1 编号 定级因素 指 标 分 值 1 地 段 A.从城市规划的角度来看所处地段的功能分布；B.商业主要看其是否临街或背街C.业态的构成和发展的程度 D.写字楼为临街或背街，办公氛围的好坏程度。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好 2 配 套 A.附近城市基础设施的完善程度；B.社会服务设施；文化教育设施、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地等方面综合评判。A.很不完善；B.不完善；C.一般；D.完善；E.最完善 3 物业经管 A.保安；B.清洁卫生；C.机电；D.绿化率及养护状况；E.物业经管费；F.物业经管商资质。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好 4 建筑

4、品质 A.产品的设计；B.建筑的质量。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好 5 工程规划 A,工程整体规划；B.工程产品内部的规划。A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好 6 立面装饰 A.立面效果是否新颖；B.立面形象是否给人以良好的市场形象。C.立面所采用的材质 A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好 7 开发商实 力及信誉 A.开发商的资质等级；B.开发商的信誉；C.开发商的品牌；D.已开发的工程的市场情况 A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好 8 户型设计 A.各个功能分区的合理性；B.是否有暗房；C.实用率的大小；D.结构布局的合理性。A.

5、最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好 9 营销推广 A.营销代理公司的有无；b.营销代理公司的品牌及实力；c.广告的发布情况 A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好 10 停车位数量 A.停车位数量；B.业主的方便程度；C.停车的难易程度 A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好 注：上表中分值的评判为 A 得 1 分、B 得 2 分、C 得 3 分、D 得 4 分、E 得 5 分。2.商住部分均价的确定 为了科学地计算出本工程的市场客观合理价格，我们将选取系列与本案具有一定相似性的楼盘作为比较规范，依据可比楼盘定价法求取本案的商住楼的市场客观合理价 格。对*市的商住

6、工程进行仔细筛选后，抽取其中 5 个具有代表性的工程，作为本次定价的主要参考依据，具体定价过程如下：2.1.商住可比工程分值的判定与计算 商住部分可比实例得分计算表表格 2 序号 工程 权重 可比工程 1 可比工程 2 可比工程 3 可比工程 4 可比工程 5 本工程 1 地段 0.5 3 1.5 4 2 2 1 5 2.5 4 2 4 2 2 配套 0.3 3 0.9 2 0.6 2 0.6 5 1.5 4 1.2 4 1.2 3 物业经管 0.3 3 0.9 3 0.9 3 0.9 4 1.2 4 1.2 3 0.9 4 建筑品质 0.3 3 0.9 3 0.9 2 0.6 5 1.5 5

7、 1.5 4 1.2 5 工程规划 0.4 3 1.2 4 1.6 2 0.8 5 2 3 1.2 2 0.8 6 立面装饰 0.3 3 0.9 3 0.9 1 0.3 5 1.5 4 1.2 3 0.9 7 开发商实 力及信誉 0.1 1 0.1 3 0.3 3 0.3 4 0.4 4 0.4 3 0.3 8 户型设计 0.1 5 0.5 3 0.3 2 0.2 4 0.4 4 0.4 3 0.3 9 营销推广 0.1 3 0.3 3 0.3 4 0.4 4 0.4 5 0.5 5 0.5 10 停车位数量 0.2 3 0.6 5 1 5 1 4 0.8 2 0.4 4 0.8 合计 7.8

8、 8.8 6.1 12.2 10 8.9 注：以上十个因素的权重系数是根据行业对消费者的问卷调研来确定的。上表对于所选的五个可比楼盘的分值的评定依据来自于对*市商住工程的整体市场状况的把握和对个案的深度调研。2.2.商住可比工程楼价与相关分值分析 商住部分可比楼盘综合因素量化统计表表格 3 原始数据 计算值 序号 楼盘名称 楼盘得分(X)楼价(Y)XX YY XY 1 中大世纪城 7.8 3400 60.84 11560000 26520 2 长春国际商务中心 8.8 3600 77.44 12960000 31680 3 SOHO 国际公寓 6.1 2600 37.21 6760000 15

9、860 4 鼎盛国际 12.2 4600 148.84 21160000 56120 5 宜家国际公寓 10 3600 100 12960000 36000 合计 44.9 17800 424.33 65400000 166180 本案 8.9 3536 注：表中的楼价为均价（元/）将表中给出的原始数据代入事先建立的线性回归方程，求得线性回归系数r，若r值接近于 1，方可找出*市商住工程产品与市场合理价格之间的线性函数关系，进而结合本工程的实际情况，将本工程的分值代入到所求得的线性回归方程bxay中，就可以求出本工程在*市房地产市场中的定价时点上的客观合理价格。2222)()(yynxxnyxxynr)17800654000005)(9.4433.4245(178009.44166180522 9670.0 解得：0.9670r，说明所选的商住可比工程的价格与对应楼盘所得的分值线性相关。22)(xxnyxxynb 29.4433.4245178009.441661805 299.8864b nxbya 867.0201a bxay 解得：3536.0091y 2.3.本工程商住部分价格定位 建议：本案商务公寓按照目前市场状况的市场客观合理均价为：3550元/