“XX数码城”可行性研究方案报告.pdf

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1、 “XX 网城”可行性研究报告 目录 第 1 部分：前言 第二部分：项目概述 第三部分：市场分析 第四部分：工程定位 第 5 部分：营销和促销策略 一、销售投资策略 2.价格策略 3.广告策略 第六部分：经营管理初步构想 第一部分，前言“元有知喜，礼有兰”，好卷尝实德，曲子曾诵。美丽的柳城，一颗璀璨的城市明珠，在沅江畔冉冉升起，其无限的经济发展潜力也吸引着世界各地客商的关注和投资，从广宇商厦的崛起到平和商贸的震撼首次亮相；从步步高超市的快速扩张，到客源不断，再到春天百货的开业；以及“金钻广场”步行街商圈的生活、“金小岛”的海岛生活等。一切等等，似乎都在暗示着这样的存在，某种这座全域 X 界线内

2、的三线城市，在智慧的掌控下，正在稳步合理地发展。、朱、谭正辉又一颗耀眼的明珠。放眼某楼市，虽说给人以风光无限的外貌，但细看之下，大家的观念和水平基本一致，没有人通过市场层面的操作。，在国际化 趋势中具有引领意义的概念地产的出现。比如在商业建设投资中最保值的房地产项目，当大型商业旗舰店、商业商城遍地开花时，某家公司在传统的开发投资模式中离我们还越来越远。随着市民生活质量的提高和商业竞争的激烈演变，企业迫切需要一个概念性的、纯粹的商业建筑，能够引领一定的商业发展和投资模式，提升一定的房地产开发整体行业水平。到一个新的高度。在这个概念的领域，一个适合并引领市民消费的科技前沿的现代时尚购物场所，如数字

3、城市（非传统的电脑城），已经成为一个已经浮出水面的市场空白。计划和表达计划的最终结果是化繁为简，去伪存真，绕过障碍，击中重点。所以，这个方案最需要解决的两个问题是：1、确定某数字城市的目标消费群体，针对该群体发起集群广告投放；2、坚决走差异化之路，在工程规划和售后门店管理等方面，打造自己的特色，保持旺沛知名度，树立长期品牌。第二部分，项目概述 1、项目选址：项目位于某城市某中路与某街道交汇处，原为某城市某建筑。2.位置描述：某某 3、项目以商业功能为主，总建筑面积 18000 平方米。它由两座 6 层的商业建筑组成。A 栋建筑面积 12000 平方米，B 栋建筑面积 6000平方米。整个建筑是

4、一个框架。结构体。整体规划创新时尚，以现代化为目标。4、商业特色：该区域是城市的黄金商业区，是步行街的延续，人群集中。五、工程演进：XX 数码城是 XX 地产综合开发的投资开发项目。1996年成立物业。第三部分，市场分析 一、城市商业地产市场分析 市场情况：1.商业区 目前，商业建筑总建筑面积，现有城市总人口万，人均商业建筑面积，处于湘西北领先水平.但与省会相比，仅占省会的 60%。考虑到 XX 对整个湘北乃至 XX 市场的影响，这也有很大的发展潜力。2.商圈饱和 某地段地处湘西北腹地的地理位置，决定了她的商业辐射力。经过多年的发展，某商品市场逐渐形成了以武陵广场为中心的商业布局，对全市乃至湘

5、西北都产生了巨大的商业影响。在一定市区内，主要的商业活动围绕着武陵广场、火车站附近市场、汽车南站市场、汽车北站市场、甘露寺市场等五个商圈展开。这五个商圈的商圈流通量占全市。80%的业务流量。五个商圈对比如下：商圈客流量年销售市场定位目标市场饱和度 10 万件中高档商品在五菱广场 零售业主要是城市居民 外国游客饱和度不足 批发火车站以非饱和商家为主 汽车南站批发零售与农村居民 周边商户接近饱和 汽车北站中低档商品 主城区居民已饱和 甘露寺为农村居民批发零售 外商接近饱和 3.租金水平 全市五个中央商务区独立商铺租金为 30-500 元/平方米/月【商务中心区】，平均租金在 50-200 元/平方

6、米/平方米之间月。整体出租的大型商业物业租金水平为每月 15-40 元/平方米【建筑面积】，物业港口条件对租金水平影响非常明显；此外，不同业态的营业额和利润水平也不同。能力上也有显着差异。从近几年的发展趋势来看，无论是大型商业物业还是独立商铺，租金水平均呈现稳中有升的趋势。4.销售价格：主要商圈商铺售价在每平方米 10000-50000 元之间使用面积，中心区繁华商铺售价集中在 20000-50000 元区间。五、主要客户来源：目前，某商业楼宇市场仍以店铺租赁和销售为主，主要客户为零售商、品牌代理商和少数厂家直销。市场分析：一、商业中心集聚效应逐步显现。围绕五大商圈，依托步行街、武陵大道等商业

7、街的辐射效应，现代商贸往来越来越依赖商业中心的集聚效应。可以说，在某个市场竞争的前提是选好位置，更好、更有效地融入商圈。2.价格因素让位于品牌。某城市居民人均年收入保持较快增长水平，形成了消费水平较高的阶层，并且随着与沿海城市的交流更加频繁，人们的消费能力和消费视野有了很大的提高。品牌已经告别了同时看价格和质量的简单消费模式，一开始就专注于品牌和产品包装，广告在营销中的作用越来越突出。3、现代商业建筑的建设跟不上商业市场的发展。某个市场的商业楼宇还停留在店铺式的出租和销售中，不能整体制定科学的规划。商业设施不完善，相关服务不全面，难以吸引到档次的高端用户。4、商业楼宇物业管理有待完善。真正意义

8、上的物业管理，对于某个商业建筑来说，还处于起步阶段。很多商场，甚至政府都扮演着物业管理的角色。未来商业建筑能否有效吸引高端住户，很大程度上取决于现代物业方式。2、竞争对手对比分析 严格来说，某数字市场还处于经销商主导的时代，现代化管理的普惠数字商城还处于起步阶段。据某彩电广告公司 2004 年对居民购买电脑的市场调查显示，30%的城市家庭有购买电脑的愿望，70%的潜在消费者在购买时会详细查看众 多电脑品牌的进度一台电脑。比较。这意味着不仅 IT 产品的市场潜力巨大，消费者也渴望拥有一个包罗万象的 IT 产品商城，为他们提供众多选择。目前比较成功的电脑商城主要有德高电脑城和滨湖电脑城。现在对其主

9、要业务参数做一些比较，以便对某个数字商品市场有一个更全面的了解。名称业务领域业务定位价格综合评价 德高电脑城 滨湖电脑城 三、“某某”的 SWOT 分析 A、S优势 区位优势：项目所在的高山街口是一定的中央商务区，配套设施齐全，人气旺盛。综合经济实力高于其他地区。同时，项目选址在人民中路与高山街交汇处，区位优势十分明显。政策优势：目前，市政府及有关部门已经修订制定了一系列促进房地产发展，鼓励个人购房的政策法规，特别是各开发区的招商引资和地方建设城市和旧城改造。这进一步提高了城市城市化水平的速度。区域规划优势：通过某城市 2001-2020 年总体规划进度分析，项目区是一个大力发展城市建设、完善

10、经济发展路线的城市，必将带来巨大的升值潜力.某数字城市 将成为一个城区的中心区和商业中心。管理【服务】优势：XX 数码城的战略发展模式是取长补短，填补市场空白，整合 IT 市场，选择品牌，树立品牌理念，引进专业管理发展物业管理，提升物业整体价值。市场形态优势：从对当地商业物业的调查来看，走专业品牌路线是市场的明显趋势。B,W-弱点 经验方面：尚锦城地产首次开发物业型购物中心，缺乏开发经验。对策：a：确立晋城置业各部门的工作职责，尽量防止协调漏洞的发生。b：关注整个营销策划机构提供的建议和各种研究报告，促进其他部门协调有效的工作。地块基地的局限：地块基地占地约 6300 平方米，分为两栋。商场楼

11、体的配套功能也很齐全。如何充分利用土地资源，实现开发价值成为当务之急。对策：a：考虑充分利用现有资源：包括使 A、B 两栋楼尽量紧密联系，在 3-4 层两栋楼之间建立交桥，不仅有效的连接了 A、B 两栋楼，B 楼连在一起，而且建筑外观也很新颖。b：通过建筑体型和建筑风格解决地块的局限性，在设计上充分考虑提高实用性，同时用现代、简洁、活泼的建筑风格吸引顾客对商场本身的关注。C、O时间点 投资地产形态：目前，投资者正在慢慢接受以物业为主的新投资方式。消费需求：IT 网络数字市场发展速度突飞猛进，需求潜力大。市场一体化、多功能化、多元化发展，品牌化、管理化的市场规则发展，必将引导消费。建筑风格：建议

12、从地板、风格、色彩等几个方面推进项目。D,T-威胁点 投资理念创新：项目运作的核心在于“投资理念”的承受能力。调查显示，13%的市民接受这种新的投资理念，72%的市民有兴趣在做决定前进一步了解。后期将通过投资效益对比、广告策略、促销方式、形象宣传等方式，将新的投资理念深入人心。银行按揭压力：通过了解，房产型商铺 10 年只能做到 50%的按揭，客户的还款压力比较大。事实上，投资项目最吸引人的就是“现金回报”。过大的还款压力会直接导致客户投资心理的变化。解决问题只有两种方式：注资和自行解决：注资是为了发展商户及时预付10%20%的首付，为客户减轻还款压力；自释放是采用提前返还收入的方式，让客户自

13、行增加支付金额，同时减轻开发商的压力。财产权、用益权、经营权纠纷：理论上，财产权的归属相当于拥有绝对的用益权和经营权。因此，即使我们以产权为诱饵来吸引投资者，也无法交出经营权和一切收益权。从客户那里，唯一能给客户的就是产权证和收入合同。因此，建议聘请专业的房地产律师提前准备好相关协议，以减少日后的冲突，把更多的精力投入到项目中，把它做好。摘要 综上所述，项目区位好，基本生活配套齐全，人流量大，具有消费潜力和消费需求，具有发展潜力；该项目优势明显，机会多，劣势明显，对策有力，应对威胁灵活。，可操作性强，第四部分，工程定位 一、项目名称 建议案名应命名为“徐徐数码城”阐明：1、自觉推广 XX 品牌

14、，树立数字城市品牌理念；2.利用故事片某某的影响力，刺激消费者和经营者。3、在某位市民的头脑中建立 IT 和网络数字中心的概念。4、由于项目前身“吉春广场”的整体宣传形象不是很好，项目更名有助于恢复。2、定位 一、商业主题定位 项目战略性地位于某市某地块的商业区，是某市市区的中心点。目前，某城市中央商务区的竞争日趋激烈。联系市政府机构，改变商业分布不平衡的格局。某城市新的商业热点正在步行街商圈逐渐形成，日人流量达 10 万人次。然而，基础市场调查发现：在市场如火如荼的同时，人们对 IT数码产品的需求却与日俱增。但是，在某某乃至湘西北地区，IT 数码产品市场不规范，市场基本分散，没有一个理想的、

15、规范的 IT 数 码产品购物场所。因为 IT 数码产品的知识和更新换代的速度，良好的服务和形象是其发展的根本要素，从而造就了一个优秀而巨大的市场空白高端购物、休闲、IT 数码商城购物集娱乐为一体的中心。为此，建议该项目定位为城市乃至湘西北地区一流的中高端数字商城，也适合旅游消费。该项目建成后，将成为步行街商圈的人群聚集和分散中心，也将成为一个城市乃至湘西北地区具有代表性的 IT 数字化、娱乐休闲区。项目名称定位相当于对 IT 数码产品的需求。IT数码产品将立即与我们的 XX 联系在一起。数字城市。3.图像定位 一个城市乃至湘西北地区集 IT 数码、网络、休闲为一体的一流中高端数码商城。【不仅外

16、立面和内部布局要改造，物业管理也很重要】3.秤定位 规模设定为：营业建筑面积 18000 平方米（分为 A、B 两栋）根据城市商场整体状况和居民消费习惯，当前城市商场四楼以上营业条件不理想，综合考虑商业功能布局和定位人流方面，商场单层面积应保持在 2000 平方米左右，地下 6 层，但力求做到最正确的功能布局和人流导向。4.档次定位 中高档【以中档为主，高端为辅】，放眼某城市数字 IT 产品的高端市场，除德高电脑城、湘北电脑城、滨湖电脑城外，定位于中低端市场，基本处于自由经营状态。业务在经营上没有形成统一的管理，处于市场的不规则状态，导致了高端市场的近乎空白。根据某市乃至湘 西北居民的购买能力

17、以及未来 IT 数字业务的发展情况，建议本项目的商业部分必须与其商业运营区分开来，高端品牌旗舰店应开展。因此，我们必须对高端数字 IT 商品的定位，才能给消费者一种全新的体验式购物感受。五、工程经营理念的定位 针对目标商户我们不仅租售商铺，还为商户创造财富，提供全程指导服务。【提供专业的物业管理服务】面向购物消费群体一站式购物，体验现代城市的高品质生活。以“不仅是租售商铺，更是为企业创造财富”作为目标企业的经营理念，让企业相信该项目具有较强的经营回报和升值潜力，增加投资者购房的信心。以“一站式购物，体验现代都市生活品质”作为购物消费群体的经营理念，表明该项目不仅满足了高端消费需求，更增添了享受

18、数字生活的乐趣。消费者。商城以中高端价位的国际国内知名数字 IT 品牌为主要产品开发组合，形成主题鲜明、创意独特、风格独特、功能完善、充满文化、休闲、知识、潮流、品味。多元化的现代数字城市概念。5、目标市场定位 1。核心商圈：城市步行街商圈，其中武陵区 44 万人口；定城区人口 90 万；2 二级商圈：一个城市所辖的整个区域，城市人口 595 万 3、边缘商圈：湘西北地区 如下所示：6、组合定位 建立组合定位 建筑面积 18000 平方米楼层业态及目标商户定位 第 6 层 2000 平方米“城市英雄”等休闲、娱乐、美食中心、小吃、儿童游乐区 5 楼 2000 平方米健身美容中心，如瑜伽、健美、

19、舞蹈学校 4 楼 2000 平方米大型休闲网络俱乐部公司凭国家颁发的全国连锁经营许可证联系公司。3 层 2000 平方米 IT 数码耗材、影音产品软件、DVD 光盘、一、二楼品牌店售后服务中心 2 层 2000 平方米高科技品牌 IT 数码产品如：联想、BENQ 1 个故事 2000 平方米高科技品牌 IT 数码产品如：三星、诺基亚 B 楼组合定位 建筑面积 6000 平方米，6 层，1000 平方米 B 及写字楼，为地城商户及部分事业单位单位提供舒适的办公空间。5 楼 1000M2 4 楼 1000M2 3 楼 阐明：7、目标消费群体定位 1 客户 2 IT 网络爱好者 3 企事业单位 九、

20、客户定位 客户定位为投资客户，主要包括：各类企事业单位团购；私人业主的投资；拥有新投资理念的个体经营者；其他有投资实力的个人。说明：投资客户是物业型购物中心未来营销阶段的目标客户和广告需求客户。购房者的目的是看好房产前景，购买房产是为了长期收租或短期转让利润。总则来说，商业地产投资者占相当大的比例。第五部分，投资策略 1、加强项目所在地区的业务发展和投资前景，增强投资者信心；2、强化项目升值空间，与其他商业城市的开发价格进行对比，突出项目开发优势；3、吸纳 IT 数字品牌单元进入，增加品牌效应，适时炒作，从而带动门店销售进程；4、强化品牌企业入驻单位后在人流、商业回报、品牌效应、市场回报等方面

21、的优势和特色；5、制定全面的开业后营销推广计划；6、招商活动设置灵活的招商策略，激活招商群体，调动招商引资积极性；采取反租回、先租后卖、免管理费等一系列推广策略，并采用灵活多样的支付方式，充分挖掘小额投资客户前来投资。7、以市场领导者的地位和态度，站在竞争市场的最高点，增强项目在市场中的凝聚力和竞争力。第六部分，营销推广计划 一、商业地产销售方式分析 目前，商业物业最流行的销售方式是虚拟店铺物业销售方式。其操作流程如下：让大商人入驻，解决招商问题 把商场切成 5 平米15 平米的小店 以长租回高回报吸引投资者完成物业销售 代表商场：“铜锣湾广场”、“王府井广场”等。项目回租建议 由于本项目特殊

22、规划定位，建议将 A 栋 1、2、3 层和 B 栋 3 层回租（总价高，投资客户有限，且业务类别为单一）仅限 5 年回租，5 年后，零售管理公司将协助商家和投资者续约。如果市场状况良好，管理公司可以续约。建议对回租条件采取“套期保值”的方式，即第一年 6%回租，第二年 7%回租，第三年 7%回租，第四年 7%回租，第五年回租 8%5 年一次性回租 35%。【这种方式对应每年租金的上涨，迎合了投资者投资房产会升值的心理】。总则来说，在物业促销的不同阶段，销售价值会发生变化。建议采用循序渐进的销售策略。分步销售策略的主要优点是可以在房地产市场上形成持续燃烧的势头。您越早决定购买商店，价格就越高。越

23、便宜，符合市场时间就是金钱的理念，给买家信心和保障，也激励后来者、观望和犹豫的买家尽快做出决定。注：由于市场在不断变化，未来的实际操作会因市场变化随时进行相应调整。1.销售策略 销售的总体思路 在投资者极度理性的今天，必须采取先招商后卖的基本策略。先招商引资，引进 IT、数字品牌商户入驻，再进行销售。得到商家的认可，就是得到市场的认可，也就是让投资者看到实实在在的利益，销量自然而然。品牌商入驻后，再进行销售，然后采用“先租后售”的理念来吸引投资者。销售规划图和招商规划图应与原件保持一致，以便投资者了解所购店铺对应的商业利益，承担应承担的商场经营风险。使用回租（低风险，高回报）吸引投资者 用市场

24、的良好预期来吸引有实力的投资者，不要搞“人人有房”的概念。销售时机 销售时机应该在完成 50%以上的招商任务后立即开始，因为这个阶段对投资者来说是最有想象力的。但由于开业后生意能否稳定存在不确定性，最好在商场开业前完成销售任务。注：具体销售时间将根据项目进度和市场变化而变化。定价策略 1、资金静态投资估算 项目开发成本包括土地成本、拆迁成本、建筑安装成本、利息、税金等投入，合计约 4500 万元人民币 2.价格估算 不同的房地产形式有不同的估价方法。本项目的价格估算采用比较估算法和进度估算相结合：比较分析法是将其他同类项目的价格进度区域与商圈综合分析得出的价格进行比较。分析结果仅供参考。经过全面市场调研，选择与项目位于同一商圈的金展广场步行街和高山街作为标的。