昆明项目市场调研报告书.pdf

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1、 昆明呈贡工程调研报告 第一章 工程简况 1、昆明城市规划 依据 昆明城市总体规划修编(2008-2020)，昆明城市定位为中国面对南亚、东南亚的国际大通道上的枢纽门户。目前，昆明市辖 5 区 1 市 8 县，即五华、盘龙、西山、官渡、东川区，安宁市和呈贡、晋宁、富民、宜良、石林、嵩明、禄劝、寻甸县,其中部分区县环滇池而设置。总面积 2.1 万平方公里，主城区面积达到180 平方公里，城市绿化覆盖率 30%，人均公共绿地面积 7.8 平方 M。总人口 578 万人。总规中对昆明的市域总人口按规划 2010 年控制在 706 万人，2020 年控制在 850 万人，基础设施配套按照 1000 万

2、人校核；中心城区人口在 2020 年内，规划建成区城市人口规模不超过洁净水和土地两项环境资源承载能力的下限，即不应超过 450 万人，到规划期末城镇人口达 430 万人。中心城规划建设用地到 2020 年城镇建设用地控制在430 平方公里左右，人均规划建设用地规模 100 平方 M。规划里，将呈贡新城区和空港经济区纳入中心城区，和昆明主城区一起形成三中心模式。”即：昆明主城区为商业金融中心、呈贡新区商业金融次中心，巫家坝机场搬迁后的商业金融次中心。成为了主城、呈贡新区、空港经济区为核心的开放式网络城市空间结构。对于交通，突出公交优先的原则，将形成以轨道交通（轻轨和地 铁）和 BRT（快速公交巴

3、士）为核心，常规公交与出租车等其他方式为有效补充，形成线网布局合理，换乘方便、乘坐舒适快捷的经济高效的现代化公共交通系统。建立包括 15 分钟中心城区快速交通圈，45 分钟都市区快速交通圈和 60 分钟城市快速交通圈在内的快速交通体系，保障市民方便出行。2、昆明经济状况 昆明 2008 年 GDP 总量为 1605.39 亿元（2007 年：1405.05亿元），比上年增长 12.0%，位列全国 337 个地级行政区第 53 位。地方财政收入 453.25 亿元，增加 25%；固定资产投资首次超过 1000 亿元，达到 1050 亿元。其中：主城六区（占全市的 83%）盘龙区 181.7 亿元

4、，13.1%；五华区444.6 亿元，13.5%（最多）；官渡区 362.8 亿元，13.8%；西山区 191.3亿元，13.01%；安宁市 115.5 亿元，17.3%（最快）；呈贡县 54.7 亿元，15.2%。城镇居民可支配收入及增速 平均 14482 元，增长 13.3%。主城六区盘龙区 16099 元，8.1%；五华区 13068 元，9.1%；官渡区 15894 元，29.7%（最快）；西山区 12943 元，10.2%；呈贡县 16301 元，22.1%；安宁市 17417 元，11.7%（最多）。发展经济学的观点提出，人均 GDP 在 400-2000 美元为一个地区经济起飞的

5、阶段，而超过 2000 美元，将进入加速成长的阶段。昆明市走进了 2000 美元，走进了发展经济学所提出的一个加速成长的阶段。随着澜沧江湄公河次区域合作的日益深入，特别是中国东 盟自由贸易区建设的启动，昆明作为中国对东南亚、南亚对外开放的通道地位日益明显，昆明在整个东南亚、南亚的辐射能量也将日益加强。2005 年，大湄公河次区域经济合作第二次领导人会议在昆明成功召开，昆明宣言的签署，全面升级了“10+1”各国的合作；207 年，第14 届昆交会和第三届泛珠论坛同期进行，在泛珠省区和东盟之间架起了合作的金桥。昆明的国际影响力正变得越来越大。3、工程位置 工程位于呈贡新区，紧临昆明主城区与呈贡新区

6、连接的主干道彩云路旁。周遍环绕兴呈路、昆玉高速等主要交通道路，交通便利。属呈贡新城斗南片区龙城区。是从云南东面和北面进入目前云南主城区的门户。详细路况、土地现状及周遍规划见昆明十四冶金建设集团公司龙城总部花都概念规划技术方案，2009 年 6 月。同时，据刘总介绍，本工程享受 城中村改造工程一村一策的优惠政策 第二章 昆明房地产市场状况 1、2008 年土地市场 2008 年昆明启动了城中村改造计划，计划在 5 年内完成 336 个城中村的改造，在册人口 76 万人，面积 19.5 平方公里。城中村改造计划使 2008 年昆明土地交易格局发生巨大变化，在储备土地供应大副减 少的情况下，土地交易

7、更多集中在两个新区，呈贡区和经开区。2008 年，昆 明 市 发 布 了 昆 明 主 城 区 住 房 建 设 规 划（2008-2012），2008 年计划供应商品住房用地 3150 亩，供应量大于计划量。2008 年昆明共成交土地 91 宗，主要集中在呈贡新城和经济技术开发区。12160 亩，同比 2007 年增长 74。6%。地价分析 受房地产大市和供求关系的影响，土地地价下降明显，土地整体交易价格从2007 年的 72.8 万元/亩下降到 38 万元/亩。土地成交楼面地价为 552 元/平方 M，同比 2007 年下降了 39.5%。呈贡新城的土地拍卖地价为 14 万元/亩，其中地价底的

8、共建配套和工业用地占 52.7%。城中村改造 2008 年 2 月，昆明市政府提出了 5 年内改造所有的城中村，这是在呈贡新城建设后有一个房地产投资热点。城中村改造用地供地方式主要采用“毛地公开交易”方式，积极吸引社会资本参与城中村改造，施行土地开发的一、二级联动运作，目前昆明主城区城中村改造的建筑面积 3800 万平方 M。以 3.5 的容积率计算，336 个城中村 5 年改造放量为 6839 万平 方 M。不包括新出让土地的商品房供应量，而“一村一策”的城中村改造政策是拆迁难度相对减小。2、2008 年商品房市场 2008 年，受全国房地产环境影响，昆明楼市也陷入观望局面，全年成交量明显下

9、降，回落到 2004 年水平。价格涨幅回落，但随着国家出台的一系列优惠购房政策，加上开发商主动降价，部分自主需求被激发，市场成交量有一定回升。3、2009 年 6 月昆明房地产市场分析 房地产市场在经过“小阳春”出人意料的逆转之后，迎来了新的契机。国务院批转发展改革委关于 2009 年深化经济体制改革工作意见的通知，提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”；另一方面，为助推“保增长、扩内需、调结构”而实施的固定资产投资工程资本金比例调整，普通商品住房工程投资的最低资本金比例从 2004 年的 35%调低至 20%。，国家对房地产的政策是一以贯之的，那就是保普通住宅，压豪宅建设；保自住需求，压

10、投资投机需求；保楼市平稳健康发展，压 楼价大起大落。1、市场状况 据昆明市房产信息网统计数据显示，6 月，昆明共成交各类商品房 6561 套，比五月份（5675 套）增加 886 套，成交面积为 64.0224万平方 M，成交金额为 33.0335 亿元，成交均价为 5159.68 元/平方 M。昆明6月份的楼市出现更强劲的增长，成交量和成交面积都在放量增长。昆交会所透露出来的种种迹象显示，昆明市房地产大环境在微妙中呈良性上升状态，加上此前新昆明建设各引资工程的动工，昆明楼市对于外来人群的吸引力继续增加，进而引发新一轮投机资本的进入。虽然 6 月份的成交量创下新高,但是值得注意的是目前市场的供

11、、需双方已经悄悄发生了结构性的变化，刚性需求的数量在逐渐减少,投资性需求的数量在逐渐增加。2、土地市场交易分析 数据来源：昆明市国土资源局 本月共有 3 块土地成交，其中 2 块为城中村改造工程，成交价格较高，预计未来几个月会有更多的城中村土地挂牌交易，并且毫无疑问的都将成为房地产开发工程，位置都比较好。3、规划信息公示分析：1、批前公示信息：数据来源：昆明市规划局 6 月份规划批前公示的工程一共 20 个，居住性质的工程占 35%，其中有 2 个工程为经济适用房工程。商业性质的工程占 10%，工程分布于南市区的滇池板块和东南板块。其他性质的工程占 55%，主要以交通设施、工业性质为主。从本月

12、批前公示的工程来看，昆明目前的房地产开发工程仍然以住宅开发为主，住宅工程开发周期短，资金回笼快的特点让居住性质的工程依然成为开发商的首选。2、批后公示信息：数据来源：昆明市规划局 6 月份规划批后公示的工程一共 4 个工程，其中 3 个工程为居住性质工程，值得一提的是俊发系列的工程就占 3 个工程中的 2 个。自5 月份香樟俊园。开盘热销后，俊发就开始了快速攻略，积极开盘抢占市场份额。6 月份已经推出了 SOHO 俊园，预计在 7 月份将推出七彩俊园。4、昆明楼市在售楼盘情况分析 1、在售楼盘工程类型 2009 年 2 季度，昆明楼市继续延续了自上季度以来的持续升温，本月，在各方面利好消息的推

13、动下，昆明楼市继续保持复苏的势头，成交量、成交面积和成交金额都大幅度提高。6 月，昆明市在售楼盘主要以普通住宅为主，占到总销售楼盘的 47%，其次是综合工程，所占比例为 32%。别墅占 12%，单纯的商业和写字楼类型的楼盘所占比例较小，分别为 3%和 5%。可见，现在楼盘开发普遍追求的是多物业类型混合开发，以最大限度的提升楼盘使用及经济效益。数据来源：FMC 房地产研究中心 数据来源：FMC 房地产研究中心 在售混合工程中普通住宅和商业混合的工程所占比例最大，达到55%，其次为普通住宅和别墅混合工程，占 32%，其他类型物业混合的工程所占比例都较小，均未超过 10%。2、销售均价分析 数据来源

14、：FMC 房地产研究中心 普通住宅 普通住宅在本月在售楼盘中所占比例最大，达到 47%。主要分布在滇池板块、次中心板块、市中心板块、北市板块和东南板块。其中又以滇池板块的楼盘最为密集。西山板块、教场板块及东市板块楼盘分布较少。价格方面，随着中国经济的触底复苏及国家政策的影响，在众多利好消息的刺激下，房地产业出现“回暖”迹象，普通住宅的价格出现上升趋势，本月的普通住宅均价相较于上月仍然出现小幅的上升，达到 4675.51 元/平方 M。但是由于政策出台时间较短，目前的政策还未呈现大程度的影响效果，而且国际经济环境还不景气，因而普通住宅的价格在短时间内还不会出现大幅度上涨趋势，仅会在小幅调整中适度

15、上扬。商业 商业占在售楼盘的比例较小，仅为 5%，均价为 15334.64 元/平 M。昆明商业进入一个升级的阶段，商业不再是以住宅配套为主，纯 商业工程不断涌现，较高的投资回报率等因素让商业备受青睐，价格也随之走高。商业工程主要分布于南市区广福路和彩云北路沿线，南市区作为连接主城与呈贡新城的衔接带，大规模的住宅开发带来了大量人群，奠定了商业发展的基础，许多开发商都嗅到南市区的商机，纷纷拿地打造商业工程。别墅 纯别墅工程占到总在售楼盘工程的 12%，与上月 8.89%相比有所上升。别墅工程主要分布在滇池板块、世博板块和东市板块，其中以滇池板块的别墅工程分布最为密集。别墅工程在价格方面的表现较为

16、稳定，均价为 8142.03 元/平M，但就目前形势而言，别墅作为稀缺型资源，其价格的稳步攀升是大势所趋。所以别墅工程受本次金融危机的影响也是最小的，千元以内的波动对于价格基数比较大的别墅工程来说无大的影响，这样的起伏可以说是基本保持稳定。写字楼 写字楼占在售楼盘的 3%，仅占很小比例。但是相对前两年的放量却是有所上升的，随着城市 CBD 改造计划的逐步实施和城中村工程的大量改造，未来会有越来越多的写字楼工程浮出水面。本月写字楼均价为 7494.34 元/平 M，主要分布于二环内，由于目前潜在的工程较多，未来竞争较为激烈，许多写字楼在未开盘就开始销售，并且给予很多的优惠政策。3、普通住宅价格分

17、析 鉴于普通住宅市场与广大住房消费者息息相关，故而专门对普通住宅均价进行计算分析，利用专用的统计软件，以在售楼盘中的高层、多层均价为样本，样本楼盘为市场上的纯普通住宅以及混合型物业中普通住宅的均价，共计 50 个样本。核算方法与上月相同，对样本商品房的均价进行频率分析的同时，为了使样本数据更好地反映昆明市在售普通住宅的整体价格水平，保留了价格在 8000 元/平 M 以上以及 3500元/平 M 以下的楼盘，力求反映昆明市在售楼盘价格的真实价位水平。数据的处理结果如下：数据来源：FMC 房地产研究中心 从图上数据显示来看，6 月份昆明市在售的普通商品房均价为 5354元/平方 M，相较于上月的

18、统计数据 5375 元/平方 M，反映出昆明楼市普通住宅市场处于稳定状态，价格变动幅度不大。在售楼盘基本保持在5000 元/平 M 的水平。其均方差为 2376.48，即昆明楼市普通住宅目 前的主流价格大约分布在 3000-8000 元/平方 M 之间，较上月的波动范围略有小幅扩大。从上面均价频率分布图上看，普通住宅的均价分布在 4000-7000 元/平 M 之间的楼盘数量仍然居多，为 70 个，该价格区间的楼盘总共占到 71.43%（样本 N=98），该部分楼盘代表了昆明市房地产市场的主流市场。4、销售情况分析 1、昆明市在售楼盘销售率情况 销售率是指房地产开发实际销售商品房面积与竣工面积

19、之比，用于反映房地产开发企业经营目标的实现程度。6 月份昆明市在售楼盘中销售率在 90%以上区间的楼盘所占比例较上月有 3.5 个百分点的提升，可见本月楼盘销售情况喜人；而销售率在 70%90%区间的楼盘所占比例位居第二位，所占比例达到 32.04%，比上月有 8 个百分点的上升。总体而言，本月昆明市各楼盘销售情况表现优异，这主要由于之前积累的消费者购房刚性需求得到释放，消费者的购房热情较高，并且在此之前各楼盘积极开展的各项促销措施颇见成效，售楼部的销售业绩较为理想，因此本月的总体销售率与上月相比明显好转。数据来源：FMC 房地产研究中心 2、目前昆明市各板块平均销售率情况比较 数据来源：FM

20、C 房地产研究中心 图上数据显示，本月昆明市各行政区的平均销售率位居第一位的是西山板块，平均销售率高达 95.25%，其次是北市板块，平均销售率为92.67%，最低的是世博板块，销售率为 78.42%。2008 年前西市区板块一直处于沉睡状态，几乎没有工程开发，随着西市区价值逐渐被挖掘，许多开发商都把目光投向西市区，新工程层出不穷。北市板块开发较为成熟，延续了近十年来的开发热潮，在销售率方面一直表现良好。世博板块由于别墅工程较多，消费层次较高，所以其销售率偏低情有可原。3、昆明市商品房成交情况的月度走势分析 数据来源：FMC 房地产研究中心 据昆明市房产信息网统计数据显示，6 月，昆明共成交各

21、类商品房 6561 套，日均成交约 218.7 套，成交面积为 64.0224 万平方 M，成交金额为 33.0335 亿元，成交均价为 5159.68 元/平方 M。这一数据突破 5 月成交量 5675 套的最好成绩，再创今年以来月度成交量最高，并保持了月度成交量自今年 2 月以来的连续 5 个月增长的势头。值得一提的是，6 月环比多卖房 966 套，增幅约 17%；同比 2008 年 6 月 4488套的成交量，增幅达 46%，成为自 2008 年以来成交量最高的月份。相 较于成交量的大幅攀升，本月商品房成交均价有一定程度的下降，成交均价一定程度下降的的原因主要是基于以下两个方面：第一，由

22、于本月成交商品房以中低价位为主，蓝苑静园等楼盘以 3000 元/平方 M 的均价高居成交量前三甲，这一定程度上拖低了本月总体成交均价；第二，成交主力区域的转移，本月的主力成交区域已经由上月的西山、官渡区转移到离市中心相对较远的官渡区，因而地段的变化也促成了交易价格的提升。5、新开楼盘分析 1、认筹楼盘信息 本月有 4 个楼盘进行认筹，在楼市是否回暖的激烈争论环境下，开发商在开盘前先推出认筹卡是比较安全的测试方法，可以根据认筹卡销售情况及时调整下一阶段营销推广活动。2、新开楼盘信息 6 月份可以说延续了前几个月楼市的热度，一共有 15 个楼盘开盘销售产品，且销售情况普遍较好，开发商都积极推出产品

23、，想在市场逐步回暖的情况下抓紧时间销售产品，回笼资金，缓解上一年楼市冷清带来的压力。3、典型楼盘分析（SOHO 俊园）近 3 个月来，俊发连续推出不同工程，都得到市场的热烈反响，可以说在近期的昆明楼市是引人关注的，本月在 15 个开盘楼盘中选取了 SOHO 俊园作为典型案例进行分析。楼盘基本情况 SOHO 俊园是世纪俊园的二期工程，本次开盘有 3 栋建筑，其中，第 9 栋为 12 层的小高层建筑，第 10 栋为 33 层的高层建筑，11栋为 22 层的高层建筑，共计开发了普通住宅 1036 套，其中 90 平 M以下的户型有 886 套，约占工程总房源的 76，90 平 M 以上的房源为 15

24、0 套左右，约占工程总房源的 24。区位 SOHO 俊园位于北京路中段与联盟路交汇处，是北市区的繁华街区地段。工程与凤凰新村的公交车站近在咫尺，与北市区汽车客运站相距约 300M，距家乐福白云店约 100M，距北辰财富中心约 500M 的直线距离，毗邻环城北路，紧靠火车北站，是北市区的“咽喉要道”。环境 周边基本是“俊园”系列的住宅区，已基本远离了昆明主城区复杂的城中村环境。周边生活配套成熟，教育、金融、休闲、购物、医疗配套一应俱全，商业氛围浓厚，居住环境便利而具有档次。交通 位于环城北路最近位置，拥有北京路、联盟路、白云路和多条微循环道路交织网络，与主城区的东、西、南、北相连，交通优势明显。

25、户型 A97101 B 4861 C 102112 D 114 F 77 从上图可以看出，SOHO 俊园的户型主要是以 B 户型为主,即建筑面积在 48 平方 M 至 61 平方 M 的小户型房源。在 B 户型当中分为B1至B9共9种细分户型，该类户型共有756套，占工程总房源的73；其次是建筑面积在 102 至 112 平方 M 的 C 户型，分为 A1 至 A55 种类 型，有房源 156 套，占总房源的 15，再次是建筑面积在 97101 平M 的 A 户型，有 107 套，占总房源的 10。价格 SOHO 俊园本次开盘公布的销售均价为 6500 元/平方 M，销售总金额达到 4 亿元，

26、工程共推出 1036 套房源，最低价为 6200 元/平方M，最高价为 7000 元/平方 M，按照套数的销售总价，最低价在 28.5万元/套，最高价则可达到 80 万元/套。销售情况 开盘当天到达客户超过 2000 人，销售情况良好，至今销售已突破七成，销售金额突破 4 亿元。客户分析 由于工程区位优势，具备较高的投资价值，且小户型产品总价较低，对支付能力要求不高，多数客户为投资客。其中也存在部分自住客户，比例较小。6、归纳总结及趋势判断 昆明楼市从今年年初的扑朔迷离到现在成交量的持续攀升，2009 年上半年带给人们的惊喜不断。在市场保守预期中，今年上半年楼市成交量的迅速回升及楼市的“小阳春

27、”多少出人意料。受国家一系列刺激楼市的政策的影响如降低首付、调低利率、减免营业税等，以及近期下调工程资本金比例等利好政策的累积作用，今年二季度以来，昆明房地产市场成交量在争议与怀疑声中多次上扬，全国多个城市成交量也出现不同程度的回升。经过去年以来一年多的蛰伏，购房者越来越理性，开发商也更 为成熟，创新营销手段不断推陈出新，营销策略开始向多元化发展，产品的附加值随之也得到不断提升，更多的专业公司介入房地产开发，房地产开发逐步走向品牌化运营。昆明市楼市呈现良好的势头。第三章 工程市场研究 1、工程区域市场研究 本工程位于呈贡新区，紧临昆明主城区与呈贡新区连接的主干道彩云路旁。处于呈贡县城边沿，椐呈

28、贡新城中心昆明市政府新址 2.5 公里。由于昆明市政府办公新址正在建设中，正处于内部装修阶段，旁边仅有 2 个楼盘，一个为春城财富，一个为惠兰园住宅小区。楼盘分析 1、春城财富新南亚风情园 基本情况：位于呈贡城市中心区南北中央干道东端，工程用地 754.5 亩，将围绕把新城建设成为昆明未来政务、商业、商务中心的目标，春城财富中心的建设重点是名品荟萃的商业步行街、集群化的超市、超豪华五星级酒店和以建设区域性国际金融中心为目标的金融街。开发商为云南春城财富置业有限公司。新南亚风情园是第一个兴建的工程。新南亚风情园在 2007 年 9月正式进入土建工程施工，本案是呈贡新城开工建设的第一个商业工程，是

29、第一个随着政府搬迁而成熟的商业街区，也将是呈贡新城以后的中央商业、中央商务区 工程 59808 平 M 面积，1-3 层为商铺，4-18 层为酒店公寓，周边中华小学、昆三中、大学城、昆医附一院环绕四周，教育、医疗、行政、娱乐等众多城市资源重要汇集。位置及周遍配套 位于贡新城以后的中央商业、中央商务区，位置优越，但周边1000M 内目前无基本配套设施。大范围内依靠呈贡县城的现有配套和大学城的建设。价格及销售 工程 2008 年 6 月开盘，容积率:2.45，绿化率:30.8%，占地面积:503251.5 平方 M，规划户数:444 户，目前价格区间 30004500元；已售完。主要购买对象为投资

30、人士及在市政府工作的人员。2、惠兰园住宅小区。基本情况：惠兰园小区规划总建筑面积 704000 平 M，占地面积 219011平 M，现房户型面积在 120 平方 M 至 140 平方 M 之间，建成后将可容纳近 3000 户居民，上万人口居住。该楼盘建设规模堪称当前呈贡之最，建筑形态全部为新型高尚的小高层、高层住宅，小区地势呈坡地特征，社区规划走的是“高绿化率、低建筑密度”，生态居家和因地制宜的路线，绿地率 45%，容积率 2.5。开发商为昆明春融房地产开发公司 位置及周遍配套 该楼盘位置十分优越，处于新规划的呈贡新城吴家营中心片区（该片区功能定位为昆明新的行政文化中心和商务中心，21 世纪

31、昆明东部新城国际性城市形象集中体现区，生态居住区），紧邻新的市政府办公区，小区四周交通便利。目前周边 1000M 内目前无基本配套设施。大范围内依靠呈贡县城的现有配套和大学城的建设。价格及销售 2008 年 3 月 11 日开盘，其中 2007 年 10 月-2008 年 03 月 11 日 起价 2800.00 元/，2008 年 03 月 11 日-至今 起价 3000.00 元/，目前售价 4500 元/平方 M。主要购买群体为呈贡县本地人员和未来在市政府上班的工作人员。目前已基本完成入住。2、本工程目标市场客户研究和市场定位 目标市场特征：昆明市政府的搬迁，将带来大量的政府工作人员和来

32、新城就业的人员，目标市场客户层次广泛。确定目标客户 客户主体：建议主要定位为在新城区域内工作的公务人员；客户辅助体：其他收入较高的群体。主要卖点：龙头山，三台公园、坡地、俯瞰滇池等。产品及价格定位：综合上述分析，目前建议本工程的户型以 2 室、3 室为主，面积在 90-140 之间。以建设高档住宅小区为主，价格区间 2600-3300 元/平方 M 左右。预计 2 年后该区域价格区间在 4000 元/平方 M 左右。对本案有重大影响的因素：昆明市政府及相关政府单位的搬迁时间对本工程起着关键性的因素。开始搬迁预计在一年后开始。工程的开发和销售时间应结合昆明市政府办公人员的搬迁时间来进行。椐了解，

33、昆明市政府计划 2011 年内搬迁完毕。搬迁完成后对本工程的销售价格有重大影响。第四章 工程开发计划 本工程目前处于毛地阶段，如进行工程开发，需首先进行拆迁方报批，征地、拆迁、设计、建设等环节，按照“城中村”改造程序进行。需要一定的时间。建议进行分期征地、分期拆迁、分期付款、分期建设、分期销售；预计开发期限为 9 年，年开发净用土地 150 亩。初期投入资金 1 个亿。征地（获取土地使用权）依据“城中村”改造政策，需要首先提出拆迁安置技术方案，并获得通过。预计时间为 9-12 个月。拆迁安置技术方案为 1-5 号地块整体技术方案。拆迁（征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证）2-4 号地块拆迁量较

34、少，且主要为云南十四冶金建设集团公司内部人员。预计 6 个月时间。1 号地块需拆迁的房屋和安置人员较多，拆迁难度较大。4、5 号两地块需拆迁的主要为云南十四冶金建设集团公司的人员，村镇居民很少，具体需拆迁的房屋建筑和安置的人员，云南十四冶金建设集团公司正在统计之中。建设（工程报建登记，申办施工许可证）如目前进行开始，预计一年半时间可开始 4 号和 5 号地块 960 亩土地的建设。实施设计勘察、报建、招标等 销售 工程开始销售，应根据昆明市政府办公地的搬迁来实施，预计应在 2011 年 10 月完成。工程的开发和销售时间应结合昆明市政府办公人员的搬迁时间来进行。椐了解，昆明市政府计划 2011

35、 年内搬迁完毕。设计、施工按一般房地产开发顺序进行。本工程的规划指标按按照“城中村”改造政策，依据拆迁技术方案来确定。因此，拆迁技术方案对规划指标有着重要的影响。第五章投资收益分析 土地价值估算（包括征地、拆迁等费用，熟地）；1、房屋销售价格，2800 元/平方 M；2、前期费用，80 元/平方 M；3、报建及行政性收费，300 元/平方 M；4、建安成本，700 元/平方 M；5、基础设施及配套，400 元/平方 M；6、经管费用，45 元/平方 M；7、财务费用，228 元/平方 M 8、不可预见费，53 元/平方 M；9、销售费用，140 元/平方 M；10、税费，280 元/平方 M；11、合理利润 224 元/平方 M；则：工程土地价值为 46.67 万元/亩。（包括土地出让金、拆迁费用等）工程二级开发盈亏平衡价格为 76.54 万元/亩。该工程是可行的。如提前征用土地，延迟销售，应获取最大收益。