房地产估计.pdf

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1、第八章 成本法练习题 单项选择题 1、成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（A）。A、价格 E、生产费用 C、劳动价值 D、成本加利润 2、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（B）。A、替代原理 E、生产费用价值论 C、预期收益原理 D、价格构成原理 3、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（A）,即买方愿意支付的最高价格，不 能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自已 开发建造。A、替代原理 E、生产费用价值论 C、预期收益原理 D、价格构成原理 4、只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用（C）估价

2、。A、比较法 E、收益法 C、成本法 D、假设开发法 5、成本法特别适用于（D）的房地产的估价。A、有收益交易少 C、有收益交易多 6、单纯建筑物的估算通常采用（A、比较法 C、成本法 7、在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常是采用（A）。E、收益法估价 D、假设开发法估价 8、在现实中，房地产的价格直接取决于其（B）,而非花费的成本，成本的增减一定 要对（）有所作用才能形成价格。10、在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置土地的价款和购置时由（D）构成。A、买卖双方同时缴纳的税费 B、卖方缴纳的税费 C、买卖双方各自缴纳的税费 D、买方缴纳的税费 11、从估价的角度来看，

3、开发商自有资金应得的利息也要与应获的（做（）。A、利润 B、利息 C、收入 D、收益 E、无收益交易多 D、无收益交易少 C）。E、收益法 D、假设开发法 A、成本法估价 C、比较法估价 A、市场成交价格 C、开发成本 9、运用成本法估价，需要懂得（A、房地产成本构成 C、房地产价格构成 E、效用 D、交换价值 C）。E、房地产供求关系 D、房地产重置价格构成 A）分开，不能算 12、开发利润是正常条件下开发商所能获得的（B）。B、平均利润 D、正常利润）与利润率的对应。B、计算基数 D、投资=（C）折旧。B、重置价格 D、成本价格 D）是一种有效的办法，因为新开发区在初期，房 B、收益法 D

4、、成本法 16、重置价格，是采用（A）时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照（）的价格水平，重新建造与估价对象具有同等效用的新建筑物的正常价格。A、估价时点 C、交易日期 D、建造时间 17、重建价格，是采用与做人对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术 等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（B）的新建筑物的必 要支出及应得利润。A、具有同等效用 B、相同 C、具有同等功能 D、类似 18、在一般情况下，（B）适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的 建 筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造 困难的建筑物的

5、估价。A、重建价格 B、重置价格 C、重新购建价格 D、积算价格 19、（A）适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建 筑物等。A、重建价格 B、重置价格 C、重新购建价格 D、积算价格 20、重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“（D）”的体现。A、预期原理 B、收益原理 C、生产费用 D、替代原理 21、工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要 用于（D）的建筑物的估价。A、具有重要价值 B、具有现实价值 C、具有巨大价值 D、具有历史价值 22、估价上的折旧是各种原因所造成的价值减损，是建筑物在估价时点时的市场价值与其

6、重新购建价格之间的差距，扣除折旧即是（A）。A、减价修正 B、价值补偿 C、扣除差额 D、损耗补偿 23、外部折旧又称经济折旧，是指（B）本身以外的各种不利因素所造成的其价值减损。B、建筑物 A、实际利润 C、超额利润 13、在估算开发利润时要注意（B A、开发成本 C、利润 14、成本法最基本的公式为：积算价格 A、重建价格 C、重新购建价格 15、对新开发区土地的分宗估价，（地产市场一般还未形成，土地益也没有。A、比较法 B、现时 A、土地 C、房地产 D、建筑物和构筑物 年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命，有效年龄或（D）之间关系的基础 B、剩余自然寿命 D、剩余经济寿命 一个房屋

7、六成新，则可判断该房屋的新旧程度是（B）。A、完好房 B、基本完好房 C、一般损坏房 D、严重损坏房 成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，判定出建筑物的（B），直接 求取建筑物的现值。B、成新率在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为（C）。A、资产的账面价值 B、固定资产净值 C、资产的实际价值 在房地产估价中，并非所有的建筑物的折旧问题都是估价上的折旧，如收益法中需要 扣除的（B）就属于会计上的折旧。A、建筑物折旧费和土地使用费 C、建筑物折旧费 实际估价中，建筑物的经济寿命应从（A、建筑物竣工验收合格之日 C、建筑物开工之日 建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑

8、物的实际经过年数加上（D）计算折旧。A、土地使用权年限基础 B、剩余经济寿命 C、剩余寿命 D、土地使用权的剩余年限 某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为 70 年，建造期为 3 年，建筑物的经济寿 命为 55 年，计算建筑物折旧的经济寿命应为（B）。A、52 年 B、55 年 C、58 年 D、70 年 某工厂厂房，建成 5 年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为 50 年，建筑 物的经济寿命为 40 年，计算建筑物折旧的经济寿命应为（A）A、40 年 B、45 年 C、50 年 D、55 年 某办公楼，其土地使用权出让年限为 50 年，并在土地出让合同中约定不可续期，建造 期限为

9、3 年，建筑物的经济寿命为 55 年，在这种情况下，计算建筑折旧的经济寿命应 为（C）A、50 年 B、53 年 C、47 年 D、55 年 24、上。25、26、27、28、29、30、31、32、33、34、35、A、剩余价值 C、剩余寿命 A、折旧率 C、剩余使用寿命 D、实际损耗程度 经济适用住房的利润不得超过：A、无利润 C、成本费用之和的 3%D B、售价的 3%D、开发成本的 3%D、资产价值 B、建筑物折旧费和土地摊提费 D、土地使用费和土地摊提费 A）起计。B、建筑物竣工之日 D、建筑物交付使用之日 某旧仓库改建的超级市场，在该旧仓库建成后 5 年补办了土地出让手续，土地使用

10、权出让年限为 40 年，未约定不允许续期，建筑物的经济寿命为 55 年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命为（B）。A、40 年 B、45 年 C、50 年 D、55 年 二、判断题 1、成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。（v）2、房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。（v）3、开发成本高并不一定意味着房地产价格就高，开发成本低也不一定说明房地产价格就不 高。（v）4、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获和利润分开，不能算作利润。（v）5、在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购

11、置时应由 卖方缴纳 的税费构成。（X）6、开发利润是开发商所能获得的 实际利润，而不是开发商所期望获得的利润。（X）7、同一个开发项目利润，采用不同的计算基数与其相对应的利润率来估算，所得的结果是 不同的。（v）8、对新开区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市 场一般还未形成，土地收益也还没有。（v）9、重置价格又称重置成本，是采用估价对象原有的建筑材料，建筑物配件、设备和建筑技 术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑 具有同等效用 的新建筑物的正 常价格。（X）10、在一般情况下，重建价格 适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的

12、建筑材料、建筑构配件和设备、或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困 难的 建 筑 物 的 估 价。（X）11、重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“替代原理”的体现。（v）12、估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其 重新购建价格之间的差额，扣除折旧即是减价修正。（v）13、在一个高级住宅区的附近建设一座工厂，该住宅区的住宅价值会下降，这也是经济折 旧。（v）14、建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄 短于 其实际经过年数。（X）15、实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来取得建筑物的折 旧，而 是 注 重 建

13、 筑 物 的 实 际 损 耗 程 度。（v）16、成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取 建筑物的现值。（v）17、在计算折旧中，通常先以年限法为基础计算折旧，然后根据实际观察法进行修正，这 是一种综合运用。（v）18、在估价中，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产 的实际价值。它无须与市场价值 相一致。(X)19、建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。(V)20、建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地 使用权的剩余年限计算折旧。(V)三、计算题 1、某商品住宅楼建于 10 年前，由购买政

14、府出让的土地而建，土地使用年限为 70 年，土 地面积 1500m 2，土地出让价格(熟地)为每平方米 1000 元，现时重新取得该类土地每平 方米需要1600 元。住宅楼的总建筑面积为 3300 m 2，当时的建筑造价每平方米 900 元，现时建造同类建筑物第平方米建筑面积需要 1200 元。经济寿命为 50 年。其中门窗等损坏 的修复费用为 3 万元；装修的重置价格为 40 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备 的重置价格为 100 万元，平均寿命为 15 年，已使用 10 年，保养状况正常。残值率均为零。试评估该住宅楼现时的价值。1 解：(1)由所给资料，运用成本法估价，其公式

15、如下 房地产价格二土地重置价+建筑物重置价一建筑物折旧(2)土地的重置价=1600 X 1500=240 万元(3)求取建筑物的重置价=1200 X 3300=396 万元(4)求取折旧总额：门窗等损坏的折旧额二 3 万元 装修的折旧额二 40 X 3/5=24 万元 设备的折旧额=100 X 10/15=66.67 万元 长寿命项目的折旧额=(396 3 40 100)X 10/50=50.6 万元 则该建筑物的折旧总额=3+24+66.67+50.6=144.27 万元(5)该住宅楼的现时总价=240+396 144.27=491.73 万元 该住宅楼的现时单价=491.73/3300=1

16、490.09 元/m2。2、估价对象为一政府用办公楼：土地总面积：1000 m 2;建筑总面积 4500 m 2;建于 1992 年 9 月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼 2012 年 9 月 30 日的价值。搜集有关资料如下：(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如表 5-1 所示：表 5-1 实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2012 年 3 月 30 日 比估价对象劣 3%B 2050 正常 2011年 12 月 30 日 比估价对象劣 8%C 2380 比正常价格高 3%2012年 5 月 30 日 比估价对象优 5%从 2011 年 1

17、2 月至 2012 年 9 月地价每月上长升 0.5%。(2)当地征用农用地的费用等资料如下：在估价时点征有郊区农地平均每亩需要 10 万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付 土地使用权出让金等每平方米 150 元，土地开发费用、税金和利润等每平方米 120 元，以 上全计为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为 8 个级别，城市边缘土地为第 8 级，而估价对象处于第 3 级土地上。各级土地之间的价格差异如表 5-2 所示：表 5-2 级别 1 2 3 4 5 6 7 8 地价是次级土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53

18、 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1(3)建筑物的重置价格为 1100 元/m 2(4)建筑物耐用年限为 60 年，无残值。试用成本法评估该办公楼 2012 年 9 月 30 日的价值。土地重置价要求分别用比较法和 成本法求取(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。(1)成本法公式如下：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格 建筑物的折旧(2)求取土地的重置价 用市场法求取：A 修正后的单价=2200 X(100/100)X(1+0.5%)6 X(100/97)=2336.94 元/m2 B 修正后的单价=2050 X(100/100)X(1+0.

19、5%)9 X(100/9)2=2330.56 元/m2 C 修正后的单价=2380 X(100/103)X(1+0.5%)4 X(100/105)=2304.16 元/m2 再用简单算术平均法求得土地价格=(2336.94+2330.56+2244.99)/3=2304.16 元/计 用成本法求取：用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等 再加上地 段差价调节的办法求取土地价格为：(100000/666.67)+150 十 120 X 5.38=2259.60 元/m2 再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为：(2304.16+2259.60)/2=2281.88 元/m2 土地总价=2281.88 X 1000=228.t9 万元 求建筑物的重置价值为：1100 X 4500=495 万元 求建筑物折旧总额为 495 X 20/60=165 万元 计算估价额：该房地产价格(总价)=228.19+495-165=558.19 万元 该房地产价格(单价)=558.19/4500=1240.42 元/m2