房地产企业财务风险的原因与防范.pdf

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1、 房地产企业财务风险的原因与防范 LG GROUP system office room【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】河南财经学院本科生毕业论文 房地产企业财务风险的原因与防范 姓 名 王晓辉 学 号 专 业 财务管理 指导教师 孙建华 副教授 2008 年 04 月 28 日 摘 要 近几年来，我国房价一路攀升，直接刺激了我国的房地产市场，使其出现了供需两旺的现象。房价快速上涨给房地产企业带来高额收益的同时，房地产企业必然要承担政府政策与市场供求等方面变化带来的各种风险。进入 2008 年后，由于之前一系列政策的实施，我国的商品房的房价和成交量的走向开始扑朔迷离，房

2、地产企业的财务危机开始初步暴露。房地产企业能否避开可能出现的危机并进入良好的发展轨道，关键在于其财务风险管理的意识和水平，因此，对房地产企业财务风险的原因与防范的研究具有重要的现实意义。本文正是在这样的背景下，对房地产企业财务风险的原因进行研究，并就各类原因提出了相应的对策，全文主要分为三个部分:第一部分对我国房地产企业财务状况的现状进行了分析，分析了我国房地产企业在政府一系列政策的调控下可能由于财务危机而面临着较大的财务风险这一现状;第二部分从不同方面分析了我国房地产企业出现各种财务风险的可能性;第三部分针对第二部分提出的不同原因导致的财务风险，提出相应的对策,以便使房地产企业能够根据自身特

3、点，分析所面临的财务风险，对照所面临的风险，选择合适的风险防范措施，以更好的引导房地产企业规避财务风险。通过对本文的研究，笔者提出了房地产企业出现财务风险的各种原因，并对各种原因提出了相应的对策，以便房地产企业的决策层能够对照本企业的具体情况，对本企业的各种财务风险进行防范。关键词：房地产企业;财务管理;财务风险Click and type abstract text here.Abstract In recent years,Chinas housing prices is rising all the way,which directly stimulates Chinas real es

4、tate market making it appear over supplying and demanding.Rapid increasing in prices of real estate companies brings high receipts.But at the same time,real estate enterprises will inevitably have to bear with the risks which are brought by government policy changes and changes of supplying and dema

5、nding,and other aspects of the various risks.After entering 2008,due to a series of policies carrying out,Chinas commercial housing prices and the amount of dealing become complicated and confusing,and the financial crisis in real estate enterprises initially begin to exposure.Whether Real estate co

6、mpanies may be able to avoid the crisis and get into the sound development track,lies in its level of financial risk management and awareness.Therefore,studies of the reasons and preventions of the financial risks in the real estate business have important practical significance.In this context,the

7、text studies the cause of the financial risk in real estate companies and points out some relevant measures.The full text is divided into three main parts:the first part analyses Chinas real estate business financial situation,especially analyses the situation that the real estate businesses under t

8、he control of a series of government policies face greater financial risks;The second part from different aspects analyses the possibilities that Chinas real estate enterprises may have financial risks.From the different causes of the financial risk in the second part,the third part points out corre

9、sponding countermeasures which enable real estate companies analyses the financial risks according to their own characteristics,choose a suitable risk prevention measures,which better guide the real estate business to avoid financial risks.Based on this study,the author proposes various reasons of f

10、inancial risks in real estate enterprises and puts forward the corresponding countermeasures,so that the real estate business decision-makers can control the specific situation of the enterprises and prevent the financial risks.Key Words:real estate business;financial management,financial risk 目 录 引

11、 言 从 2007 年下半年开始，受金融机构一年期存款基准利率不断上调等政策的引导，我国各大城市楼价在经历了大幅上涨后，年底楼市开始出现了成交量下降、市场观望气氛浓厚的状况。2008 年新房贷政策开始正式实施，再加上国内物价上涨的压力，政府实行了从紧货币政策。由于从紧的货币政策和对后续政策出台的预期，居民开始对购房采取谨慎态度，整个房地产市场观望气氛浓厚。这无疑会让房地产行业承受相当大的资金压力。而近日赴港房企的IPO 推迟则标志着国际资本与中国房地产融资的对接通道正在缩窄。在国际资本市场“惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击下，中国很多房地产公司将会遇上前所未有的融资困境。而解决这个困境的

12、根本出路在于提前分析房地产企业可能出现的财务危机并采取相应的防范措施，因此，现在对房地产企业财务危机的原因和防范措施进行研究具有重大的现实意义。国外对于房地产风险管理的研究只不过是近十多年的事情，大多着眼于风险衡量、风险决策和投资组合等领域，如Wurkzebach（1994）在Modem Real Estate一书中对房地产投资风险进行了分析，并涉及到投资组合问题;Gaylon Greer（1997）在Investment Analysis For Real Estate Decisions 一书中研究了不同类型房地产投资收益及决策问题。由于国外的风险投资管理研究都建立在一整套严格的数学分析、

13、投资组合理论的基础上，同时辅以经济学中的相应概念和推演，略显繁琐和复杂。不适用于我国房地产企业进行风险管理决策。再加上我国又具有特殊的政治经济环境，因此其参考和借鉴意义不大。国内对房地产投资风险管理的研究只是近几年的事。如赵世强等(1995)在房地产开发风险管理一书中通过对房地产开发的特点分析，指出房地产开发具有巨大的风险，并提出运用模糊数学的理论，建立多级模糊综合评价数学模型;徐念榕(1997)在房地产投资风险分析法的研究一书中引入了蒙特卡洛分析法;但都未在实际中加以应用。郝丽萍等(2000)在蒙特卡洛法在房地产开发风险分析中的应用一书中运用蒙特卡洛法，以财务净现值为评价指标进行模拟分析，从

14、而得到财务净现值得概率分布，该方法对项目风险大小进行了度量，具有一定的实际意义。周生路(2002)在投资决策支持系统开发设计研究一文中提出利用计算机信息管理和决策支持系统技术来解决房地产风险决策中大量数据分析运算的问题，为房地产风险分析方法研究提出了新的思路。上述研究大多是国外风险管理理论在我国的借鉴和运用，偏重于对风险管理的传统方法的介绍，并提出一些规范性的建议。并没有系统地对我国的房地产企业财务管理的原因与防范措施进行系统的分析归纳。本文系统地分析了我国房地产企业财务风险的成因和相应的的防范措施,共分为四大部分。第一部分阐述了我国房地产企业财务风险的现状;第二部分论述了房地产企业财务风险的

15、产生原因。分别从房地产企业自身特点导致的风险、房地产企业所处的行 业环境导致的财务风险、我国房地产企业财务管理缺陷导致的财务风险三个方面具体分析了我国房地产企业财务风险的成因；第三部分以第二部分为基础，提出来不同原因导致的房地产企业财务风险的相应防范措施,如:利用多样化投资或者合作投资分化风险;通过项目保险转移风险;制定合适的应收账款政策;合理规避再融资的风险;将经营期内管理费用在不同项目间进行分摊等。本文采用规范性研究的方法，通过逻辑推理和分析,提出了房地产企业财务风险的防范措施。本文系统地分析了我国房地产财务风险的原因,并对其原因进行分类,使我国房地产财务风险的原因系统化,条理化。并在此基

16、础上对照相应的原因提出了相应的防范措施,使房地产企业财务风险的原因与防范措施实现一一对应,对我国房地产企业更具有普遍的借鉴意义。一、房地产企业财务风险现状分析 从 1998 年国家出台住房制度改革和住房分配货币化政策以来，房地产开发投资占GDP 以及固定资产投资的比重逐步提高。从 2004 年开始，面对房地产行业发展过快过热，房价疯涨的势头，国家的宏观调控政策由积极引导变为合理引导，试图抑制房价的不合理增长，2004 年房地产开发投资占固定资产投资的比率有所调整，与 2003 年相比下降了%，2005 年投资增长速度有所控制。到 2006 年上半年，据国家统计局公布的资料，全国完成房地产投资

17、7695 亿元，同比增长%。商品住宅完成投资 5318 亿元，同经增长%。商品房空置面积分类指数为，比 5 月份上升点，比上年同月回落点。到 6 月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长%。其中，空置商品房 6715 万平方米，增长%（李新春等，2007）。2007 年 3 月 18 日至 2007 年 12 月 21 日，金融机构一年期存款基准利率不断上调。1、自 2007 年 3 月 18 日起，金融机构一年期存款基准利率由%提高到%，一年期贷款基准利率由%提高到%。2、自 2007 年 5 月 19 日起，金融机构一年期存款基准利率由%提高到%，一年期贷款基准利率由%提高到%。3、自

18、2007 年 7 月 21 日起，金融机构一年期存款基准利率上调个百分点，由%提高到%；一年期贷款基准利率上调个百分点，由%提高到%。4、自 2007 年 8 月 22 日起，金融机构一年期存款基准利率上调个百分点，由现行的%提高到%；一年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的%提高到%。5、自 2007 年 9 月 15 日起，金融机构一年期存款基准利率上调个百分点，由现行的%提高到%；一年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的%提高到%。6、12 月 21 日，央行年内第六次加息，一年期贷款基准利率由现行的%提高到%，上调个百分点。另外，商务部及外管局等相关部门先后发布了多项房地产行业“限外”

19、政策。如3 月的2007 年全国吸收外商投资工作指导性意见，明确提出“严格限制外商投资房地产”5 月的关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知，规定外商投资内地房地产项目必须通过审批并上报商务部备案；7 月的国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知，又对外资公司结汇进行了严格限制；11 月的外商投资产业指导目录(2007 年修订)，则新增对外商投资房地产中介或经纪公司的限制。2008 年开始，之前一系列政策的调整开始初见效，2008 年，几个主在城市的住宅房共成交量开始下降，据中国城市典型地产指数系统办公室提供的数据监测显示，2008 年第

20、一周天津商品住宅成交量大幅回落。北京，深圳等几个大城市的房价也在部分地区开始有所回落。由于我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化，与国外房产业相比有很大差距。不少房地产企业资产负债率在 70 以上，有的高达 90，企业承受着巨大的财务风险。因此，存款基准利率的不断上调使房地产企业的融资开始困难，成交量的下降又使房地产企业的资金回收变慢，所以目前在受国内宏观调控政策的影响，国际经济变动的影响，金融政策的从紧的影响下，财务风险问题已成为很多房地产企业求生存、谋发展迫切需要解决的问题。据估计，我国房地产企业有一大部分处于生死存亡的边缘，“百日剧变”之说应运而生。二、房地产企

21、业财务风险原因分析 狭义的财务风险，是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险（华小宁，2005）。广义的财务风险是企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。狭义的观点立足于企业筹资时过多举债或举债不当引起的财务风险。广义的观点则是立足于企业全局，是全方位的，它避免了只重视企业筹资过程的风险而忽视其他方面的风险，更有利于认识企业财务风险的全貌。国外学者对财务风险的理解是狭义财务风险含义，如:Ross,Westerfield,Jordan(1995)认为债务筹资会增加股东的风险，使用债务筹资所产生的这

22、部分额外风险称为公司股东的财务风险。也就是说，财务风险是指由于公司财务政策(如资本结构)所产生的权益风险。房地产开发风险是房地产企业财务风险中最主要的风险，刘杰（2007）指出“所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些困素的作用难以或无法预料，控制，使得企业有蒙受经济损失的机会或可能性。”因此，可以看出来，房地产企业财务风险的原因也是多方面的。个人认为房地地产企业的财务风险原因一般可以从房地产企业本自身特点，房地产行业性质，我国房地产企业财务管理缺陷三方面分别对其融资，投资进行分析。（一）房地产企业自身特点导致的风险 一般来讲，从房地产企业自身来讲导致房

23、地产企业财务风险的原因主要有如下 3方面：1投资风险 投资项目是决定报酬和风险的首要因素。追逐高额利润是企业经营的目标，而保持资产的流动性，又是企业必须注意的因素。由于房地产开发项目一般投资期较长，投资额较大，一旦市场预测不准，会给企业带来很大的风险。2商品房积压风险 开发的商品房不适销对路，造成长期积压，会严重影响企业的偿债能力。因为房地产开发企业对信贷资金的依赖性很大，一旦到期不能偿还银行债务，会给企业带来致命的打击。而销售商品房的收入是房地产企业的主要收入来源，其销售情况直接影响到房地产企业的利润目标能否实现，能不能到期按时清偿债务。3应收房款风险 为了促销，开发商会给予购房者一定的付款

24、期限。而房款何时收回及能否收回都将制约着企业的偿债能力。（二）房地产企业所处的行业环境导致的财务风险 从房地产企业所处的环境来看，导致我国房地产企业财务风险的原因主要有如下 4方面。1无力偿还债务风险 房地产开发企业虽也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主自有资本比例相当低大量的开发资金来源于借贷，有的企业甚至注册资本也只是空转中，根本没有自有资本，如果公司以负债形式进行的投资不能按期收回并取得预期收益公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致公司资金紧张也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而遭受灭顶之灾。目前，我国房地产企业的资产负债率平均仍高达 75%以上，远

25、高于 60%的警戒水准。筹资结构不稳定，资金成本高。在只要借得到资金投资房地产就能赚钱的所谓高回报利益驱使下，很多企业置到期能否偿还债务及高利率风险于不顾，盲目地、过度地、不合规范地进行名目多样的筹融资活动，挪资本空转、土地空转、企业之间借贷短期流动资金贷款、大面额存单转贷等，为企业埋下了到期不能支付及利滚利的财务风险。目前，中国房地产企业的资金大部分来源于银行贷款、定金及预收款以及外资投入，自有资金很少。这使得国内房地产企业过分依赖于贷款和预收款，其资产负债率很高，利息负担沉重，资金周转余地比较小。同时，定金及预收款所占比重大，再加上贷款不能及时到位或预售不顺利，又会导致工程不能按进度建设竣

26、工延误等，这也是房地产企业无力偿还债务风险的根本原因。2利率变动风险 房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。例如：2004 年 10 月 12 日金融时报上一篇题为“全球房地产泡沫面面观”的文章中说：“近年，发达工业化国家的居民房地产价格快速上升主要源于二十一世纪初全球经济。衰退和利率同步下降至几十年历史最低点这样一个结果”。又如同年 10 月 13 日国际金融报上一篇题为“全球房地产繁荣终结”的文章中说：“房地产在多大程度上是安全的答案

27、取决于利率的提高有多快以及提高到什么水平，因为从历史上说：房地产价格往往随着利率的上升而直线下降”。3再筹资风险 再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大，从而给集团经营带来致命威胁。可见，房地产企业的上述财务风险能否被尽早识别、发现，对房地产企业的健康、良性发展具有重大的意义。4政策风险 政策性风险是指政府相应的政策调整造成房地产开发经营者经济上的风险。房

28、地产开发与国家经济形势紧密相关，在很大程度上受到政府政策的控制，如政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求等，尤其是对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的出台，都可能对房地产开发商构成风险，这一风险在我国尤其需要关注。若不注意经济形势和国家政策的变化，很容易遭受跌价甚至销售停滞带来的巨额损失。自 2006 年以来，为使房地产“降温”，国家不断加大对房地产行业的调控力度，国六条、限外令、90 平方米 70、限价房、加息、八部委联合专项整治等一系列政策措施频频出台，而 2007 年以来，一系列政策的出台更是让一些房地产企业的财务风险不断暴露并有加剧的趋势。为落实从紧

29、的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008 年 3 月 25 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点,至%。这是中国央行今年以来第二次提高金融机构的存款准备金率，上一次存款准备金率的上调已于 1 月 25 日起生效。在 2007 年，中国共 10 次提高存款准备金率。这些银行政策的实施将意味着房地产企业从银行贷款的难度将增大。而经国务院批准，国家发展改革委和商务部联合颁布的外商投资产业指导目录（2007 年修订），自 2007 年 12 月1 日起施行。此次调整将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，同时对外资进 入服务业、资源

30、金属业进行大幅度限制。2007 年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括 5 月 23 日联合发布的关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（50 号文），规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。7 月份国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知（130 号文）对外资公司结汇进行了严格限制。这些措施虽没有明令禁止外商投资进入房地产领域，但外商投资中国房地产行业已相当困难，除审批时期延长之外，境外资金结汇困难程度也大大增加。这将意味着房地产企业外资

31、的钱不好吸具体到我国房地产企业来说呢，由于我国房地产企业财务管理水平总体上来讲偏低，又有着具体的财务风险。（三）我国房地产企业财务管理缺陷导致的财务风险 从我国房地产企业财务管理的现状来看，由于我国房地产企业的财务管理存在缺陷，其导致我国房地产行业财务风险的原因主要有以下 3 个方面。1缺乏财务预算管理意识 有些房地产开发商认为只要工程能够取得土地使用权，组织施工队伍按设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期竣工交付使用 就会产生经济效益。但是，如果房地产企业没有从财务预算方面去考虑分析，对开发的房地产项目没有从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率上作细致的财务预算，那么企业

32、就无法确立目标利润。更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作，就可能造成在资金管理上盲目进行运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资，影响了经济效益。2盲目举债加重成本负担 房地产企业的项目投资，需要大量的资金参与投入运作，一些房地产企业为了使项目上马，没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款 加大了房地产项目的投资风险度。房地产项目上马后，没有对整个项目的资金使用作全盘计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重缓急，考虑了个别项目的用款，影响了整体的利益。还有就是银行贷款上盲目抵押，既

33、影响了销售收入的实现，又影响偿还贷款能力，成本负担加重。3成本管理不力影响财务控制 有的房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理，没有发挥财务部门自身拥有的优势。为了工程进度和质量，在财务的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，使企业的财务人员成为简单的机械算账，致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。而房地产开发企业开发周期较长，中间环节比较多，需要控制的步骤较为繁杂。项目管理不只是项目经理部的事情，财务部管 理工作应渗透到项目准备、计划、执行与控制、收尾四大阶段，体现其反映及监督、控制和管理的职能。财务项目管理的重点在于业务流程管理，在于和各相关部门不断

34、地沟通。而由于房地产企业对于财务管理的作用重视不够，盲目开发，只要竣工交付，就算完成任务，忽视了中间环节的利润潜力，无形中给开发企业造成不应有的损失。财务部门不仅仅只是记账，更重要的是实施过程控制。比如：税收筹划就是一个过程控制，到了竣工决算，等一切费用既成事实，筹划也就没有意义了。房地产项目工程成本管理的基础资料来自于企业内部各职能部门及一线施工管理部门，有些房地产企业管理层总认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程成本控制的重要作用，致使财务部门无法收集一线成本管理基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业效益。三、房地产企业的财务风险

35、防范对策 针对导致我国房地产企业财务风险的三大方面的原因，所以我们也应该相应从这三个方面采取相应的对策来对房地产企业的财务风险进行管理。（一）房地产企业自身特点导致的财务风险防范策略 对房地产企业自身存在的各种潜在的财务风险。我们有如下几种措施：1 树立风险价值观念，研究政策环境与经济形势 树立风险价值观念，研究政策环境与经济形势。规范运作，及时应对树立风险价值观念。就是要求决策者依据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制，如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，

36、尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制订，都可能对房地产开发商构成风险。现阶段在我国尤其需要关注，因此，一些大的开发企业纷纷设立风险管理机构对政策加以研究，对项目加以预测随着市场机制的不断完善，各项调控政策相继出台。开发商诚信经营、规范运作。变“投机”为真正“投资”已成为开发企业规避风险的基础（韩春民，2006）。近年来我国土地市场的招拍挂、央行银根收缩、所得税的预征、“国六条”的实施等一系列房产新政充分说明了这一点。房产新政的出台加速了房地产行业洗牌进程，规范了市场竞争，激烈的市场竞争将会淘汰一些抗风险能力差、缺乏诚信的中小开发企业。2充分收集分析市场信息，借鉴国外成熟的经验 房地产

37、项目投资和开发风险较大的原因之一就是信息缺乏，没有完善的信息网络和信息共享机制。房产信息拥有量的多少和掌握度对房地产开发决策有着十分重要的影响。房地产投资商应尽量多收集信息并做出准确把握和预测，进行充分的市场调查分析，做出科学的项目决策。尽可能避免和减少后续开发中的风险在我国。房地产行业从起步至今仅仅 20 年的时间，仍是一个新兴的行业，近几年的快速发展得益于我国 经济的高速增长。但在发展中也走了不少弯路。20 世纪 80 年代日本房地产泡沫的破灭给了人们很好的警示：一是在市场经济环境下政府要做好对房地产市场的风险预测和调控。二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品，而不应过分看重它的

38、投资回报。三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高利大额贷款来购买或投资房地产。吸收国外的经验和教训，对我国目前房价持续攀升并有部分房地产泡沫形成的情况要有充分的认识。目前我国房地产市场已进入产业震荡调整期未来的两年将会进入房地产市场的低迷期，房价增幅将会降低，日益上涨的房价已引起国家的高度关注，相关部门已从利率、税收和市场等诸多方面对房地产市场进行了调控，避免重走别人失败的老路。因此，开发企业要及时调整开发思路，对市场的变动要有充分的预测。3整合社会资源，正确选择开发的物业形态 合理安排开发周期房地产企业异地开发项目（任书芳，2006）。在如何预测近期将形成的新的中心区位或新的区位时。

39、可聘请当地的规划专家或专业公司退休人员作为企业顾问，争取收到事半功倍的效果。房地产开发及交易需要较长的时间，尤其是对于大中型开发项目，从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工，以及制订价格、推出销售及签署成交合同，往往需要几年时间才能完成。而在这一较长的开发期内，房地产市场的供求变化，消费者喜好的改变，社会经济形势的兴衰，国家有关政策的调整。物价的涨跌，汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。而作为开发商，通常难以完全用自有资金来完成某一开发项目。一般应在投入一笔启动资金，如：地价款或前期费用后，通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金，滚动开发，从而达到

40、开发风险抑制和风险转移的效果。4 利用多样化投资或者合作投资分化风险 多样化投资策略是投资者依据房地产投资的风险程度和获利能力，按照一定的原则搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略（姚杰，2005）。例如：房地产开发商可以投入一部分资金在普通住房，投资一部分在高档写字楼等等。其实质就是用个别房地产投资的收益弥补其他房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。合作投资也是常用的风险分散方式。合作投资利用战略联盟、虚拟经营等手段共同对房地产项目进行投资开发，利益共享，风险同担，最大限度地发挥各自优势，避免风险（简德三，2003）。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除

41、房地产筹资风险；与外商联盟，既可引进先进技术和管理经验，又能获得政策优惠。5通过项目保险转移风险 购买保险是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。房地产投资者在购买保险时应当充分考虑保险险种和费率，确定适当的保险金额，合理划分风险单位，选择信誉良好的保险公司。6加快预警系统的筹建与完善 将以往房地产项目开发过程中的风险管理经验和历史数据加以整理、分析并做好报表记录，运用随机模拟法和多因素相关效应的分析搭建动态项目预警系统，在整个风险管理及项目管理团队中，应随时公布相关风险状况，灵活有效地应付各种风险并及时给予效果反馈，努力控制、防范和减少风险，将损失降至最低限度。7制定合适的应收账款政策 在

42、保证销售量的同是也要保证资金的回笼。企业财务活动的第三个环节是资金回收。应收账款是造成资金回收风险的重要方面，有必要降低它的成本，它的成本有：机会成本、应收账款管理成本、坏账损失成本。应收账款加速现金流出，它虽使企业产生利润、然而并未使企业的现金增加，反而还会使企业运用有限的流动资金垫付未实现的利税开支，加速现金流出。因此，对于应收账款管理应在以下 4 方面强化：1建立稳定的信用政策；2 确定客户的资信等级，评估企业的偿债能力；3 确定合理的应收帐款比例；4 建立销售责任制。合理确定期限、还款方式及时间对未来现金流人量与流出量进行分析，选择适宜的还款方式：5 做好还款计划和准备，加快资金周转，

43、适当增大流动比率，使企业拥有更多的营运资金，提高偿债能力，并建立风险基金。(二)房地产企业所处的环境所导致的财务风险防范对策 1流动性和变现性风险的规避 为规避投资变现性，投资者应注意以下情况：一是做好房地产投资管理，处理好实物投资与风险投资的比例，保证在需要现金的时候有足够的变现能力；二是根据实际情况可以设立一项专门的基金，或是谋求一些短期商业贷款的合同；三是在各方面情况允许的情况下优先选择容易分割销售的房地产投资。2利率风险的规避 利率风险主要来自于银行贷款利率的提高，规避利率风险可以采取以下措施：一是要与银行签订固定利率合同；二是在评价投资方案时，按可能升高的银行贷款利率来进行，预先对银

44、行贷款利率的提高做出防范；三是在进行投资方案评价时，对银行贷款利率进行敏感性分析，充分考虑因银行利率提高可能带来的风险。3 再融资的风险的规避 我们应主要从拓宽融资渠道，优化资本结构入手，进行风险的控制与管理，房地产企业融资策略应由原来的单纯依赖银行贷款，向以银行贷款为主，私募和创新融资为辅建立阶段性组合融资安排，实现低成本融资、确保项目资金链安全的策略转变 （施金竞，2004）。房地产公司目前的融资渠道主要依靠银行贷款。近年来。由于房地产行业持续升温，房价不断攀升。国家为了抑制房地产行业过热。先后出台了多项宏观调控措施。这些措施的实行。一定程度上加大了房地产行业的融资难度。由于房地产项目对资

45、金的需求非常大，因此如何解决企业的资金来源，是解决企业持续发展的重要任务。目前房地产行业的融资渠道主要有：银行贷款、基金信托、发行股票或债券、财政拨款等。目前，受政策和市场环境的限制。作为房地产开发企业主要融资模式的银行贷款和股市融资都面临一定的压力，企业应积极探索新的融资渠道，利用新的融资工具。例如：（1）房地产债券 房地产债券有记名式和无记名式两种。由于记名式房地产债券手续繁琐、流通性差，而无记名式房地产债券具有手续简便、流动性良好、风险小等特点，所以房地产企业适宜选择无记名式房地产债券为主。按期限分，房地产债券有长期债券(10 年以上)、中期债券(110 年)、短期债券(1 年以内)3

46、种。由于短期债券要求偿还的时间紧迫。不利于房地产企业做长远打算。而长期债券又面临利率风险。所以宜以中期债券为首选对象。（2）房地产信托 房地产信托是指由房地产投资信托机构负责对外发行受益凭证。向投资者募集资金。并将募集资金委托房地产开发公司负责投资开发、管理及未来的出售。所获利润在扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享（沈国金，2005）。目前，房地产信托功能较为单一。房地产资金信托计划大部分是提供“过桥货款”。即主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托信贷。由于信托产品筹资周期较短。只需要委托人和受托人自主商定。其设计、发行速度非常快，正好可以弥补房地产开发商融

47、资渠道的匮乏。随着我国金融体制改革的不断深入。信托投资基金、抵押贷款证券化等融资工具的引进与实施前景值得期待。融资渠道的拓展。不仅可以解决资金来源的问题。更可以通过引入必要的资本，优化企业的资本结构，提高企业再融资能力。我国房地产企业融资相继涌现出以下几种方式：自有资金加上银行贷款融资方式；自有资金加上信托计划融资方式；股权融资加上银行贷款融资方式：自有资金加上房地产投资基金融资方式等融资模式。此外还探索出了典当、股权和债券私募、开发商委托贷款、销售融资、采购融资、票据融资、资产证券化等新的多元化融资渠道。这些融资渠道的拓展对防范房地产企业的财务风险有着积极的意义。(三)我国房地产企业财务管理

48、不完善导致的财务风险防范措施 1完善目标管理 为了满足目标管理的要求。房地产公司要对每个开发项目测算考核目标。并在项目结束后对每个开发项目进行决算。制定指标的目的在于实施有效控制。管理费用是一种按时期发生的支出。它的构成主要是工资、招待费、差旅费等。具有相当的稳定性。一般每个月支出额的波动不会很大。根据这一特点，在制定指标时，可以考虑按年制定，而不是按建设项目制定。由于管理费用的稳定性，因此管理费用指标可通过统计方法对本公司或其它兄弟公司的历史数据进行分析来制定，这样就保证了指标制定的科学性、合理性。按期间制定的指标制定出来后，下面的问题就是如何按期间制定的指标放入按经营期间划分的建设项目中，

49、并予以考核。一般来说，一个建设项目进行决算时，在其经营期内的其它建设项目的经营期是可以确定的。这样就可以通过两个步骤来完成管理费以及建设项目利润指标的考核。2确定本建设项目的费用超支率 确定本建设项目经营期内实际发生的管理费用，并和对应的指标进行对比，来评价管理费用控制结果。如：本建设项目经营期为 18 个月，指标为每个月 50 万元，则经营期内总管理费用指标就是 900 万元。如果实际发生额为 800 万元，则：费用超支率=（实际费用支出额-计划费用支出额）/计划费用支出额100%=(800-900)900 x 100%=-11（张洪立，2004）。3将经营期内管理费用在不同项目间进行分摊

50、不同建设项目经营期间重叠时，重叠期内发生的管理费用平均分摊。这样就可将实际发生的管理费用分摊到各个建设项目中，以便于进一步计算各个建设项目的利润指标，完成最终的奖惩考核。4财务人员管理模式由垂直式向扁平式转变 财务人员的垂直管理模式，即所有财务人员的招聘、任免、晋升、考核、奖惩、培训等都收归总部统一管理，同时为了强化管理，所有财务人员的工资也由总部统一发放。这种管理模式，使得企业内同时存在两套人事管理系统，即以总部人力资源部为主的非财务人员人事管理体系和以财务部为主的财务人员人事管理体系。财务人员的垂直管理，主要是为了防止财务人员的工作受当地公司的干扰，加强集团公司对财务人员的控制，从而加强财