地产(集团)物业品质管理制度.pdf

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1、物业品质管理中心 管理制度【地产】2014（管)字第（1）号 201年 1 月 物业品质管理中心管理制度 一、物业品质管理中心工作定义 以质量品质为中心，关联部门参与为基础,通过客户的体验和认可,实现企业品牌美誉度.二、愿景、目标、愿景:改善服务质量、提升企业品牌!1、组织目标：快速反应、有效处置、业主满意!2、经营目标:薄利、自负盈亏.三、目的 1、落实公司的质量方针、程序和要求。保障质量体系有效运行。3。改进控制方法,促进物业管理质量提升.4.为质量体系的持续改善积累数据.5。按质量体系要求及相应方法培训人员.四、适用范围 地产集团重庆区域开发项目 五、关联部门及职责 1、物业公司职责-1

2、）根据本管理制度完善相关配套管理制度、流程;2）根据本制度架构组建相关实施机构;3）参与项目前期方案设计，并提供相关需求信息；4）参与项目建造过程的质量监督,并提出监督意见；5）承担项目入伙后的质量投诉受理、质量缺陷整改;6）参与项目物业移交验收,并形成验收记录（参见附表）；7）负责物业接管;1 8）主持工程质量责任界定；9）小额维修工程施工方案审定、大额维修工程施工方案编制;)负责维修成本在0 元内的工程直接发包;主持小额(1 千5 万元)维修施工合同的成本控制、招标及合同签订;12)主持项目后评估,并提交项目后评估(完整版）文本.5、研发中心职责）负责主持(通知通知关联部门）项目设计方案评

3、审,并形成评审文件；2)协助项目公司编制施工图设计委托书,负责施工图设计委托书审查，并形成审查意见；3)参与施工图设计成果审查,并提交审查意见;）参与项目后评估,并提交评估报告。6、地产集团运营管理中心职责 1）参与维修项目质量责任界定;2）参与大额质量整改竣工验收;3）对大额质量整改过程实施监查;4）开发项目相关项目部解散后,承担大额维修施工方案审定;5）协调本制度的有效实施.7、地产成本管理中心职责-1）为物业公司小额招标提供咨询；2）对大额维修成本进行控制；3）审定大额维修报价;4）维修工程款结算审核及“质量保金支付申请”审核.8、集团资金财务中心 1)项目质量保证金预留;2）审核“质量

4、保证金支付申请”；)维修工程款及质量保证金支付。3 9、集团审计中心-对项目全过程实施审查、监督 六、物业品质管理中心组织架构 3、物业品质管理中心组织归属：由晋愉物业管理公司直接管理；4、组织职能：由项目前期介入、建造监督、投诉处置构成(见下图)注:组织内部职能框架由物业公司根据具体情况制定!组织结构框图 七、相关流程 1、方案设计会审参与流程 2、施工图会审参与流程 3。建造过程监督流程.物业移交流程 5、质保期内(施工单位有效配合）质量整改流程 6、质保期内(施工单位无效配合)质量整改流程 7、物业(维修）整改成本控制流程 8、工程质量保修金清算流程 9、参与项目工程招标合同条件会审流程

5、 八、保修范围、保修期限、响应时间、整改期限 1.住宅项目自竣工验收合格交付使用之日起，在正常使用情况下的保修范围、保修期限及响应时间及整改期限（见下表)保修范围及项目 保修期限 承包商 响应时间 质量问题处理、整改 完成时间期限 地基基础和主体结构 合理年限 3 天 合理时间 墙体开裂（指框架结构填充墙)年 3 天 1 月内 屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程防渗漏 5 年 24h 1 月内 墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起沙贴墙面砖、板式墙裙、空鼓、脱落装修工程 2 年 24h 1日内 4 门窗翘裂、五金件损坏、给排水管道 2 年 h 5 日内 电梯 2 年 4h

6、 5 日内 消防设施、设备安装 2 年 24 5 日内 通讯设备（含闭路电视及公用天线系统）2 年 4h 5 日内 二次供水设施 2 年 2h 2 日内 供冷、热系统设备 2 个采暖期 或供冷期 h 5 日内 卫生洁具、电器插座、开关、电气管线 2 年 2h 日内 质量整改造价预算造价额度及通知方式如下 00 元1000 万 1000 元500 元 50000 电话+短信 电话+电子邮件 电话+电子邮件+挂号信 电话电子邮件挂号信+律师函 2.工程承包合同中应明确约定质保期内进行信息交流的专用电话号码、电子邮件地址、通信地址等相关内容。3.响应时间自第一个电话通话结束后开始计算;若对方拒接电话

7、，则以短信、邮件发出后开始计算。4.品质管理中心在接到质量投诉信息后,应在第一时间通知承包商到场查勘并制定处理方案。超过响应时间承包商仍无有效作为的,应视为无效配合，品质管理中心应立即启动备用维修资源实施维修.5.工程招标信息中的合同条件、合同签订必须纳入上述内容!九、配套表单 1项目物业移交清单目录 序号 资料名称 备注 物业移交验收表 房屋及公用设施等移交验收交接表 3 小区管理资料移交表 4 规划验收资料移交清单 5 建筑资料移交清单 6 经济指标一览表 7 园林绿化资料移交清单 5 8 公用机电设备验收单 9 小区设备房钥匙移交清单 10 小区住宅钥匙移交表 11 给排水系统图纸目录

8、12 小区施工许可证清单 3 小区公用场地移交清单 14 小区管理用房移交接管一览表 15 水、电、消防资料移交清单 16 房屋接管验收表 7 设备/设施接管验收记录表 8 设备/设施接管验收记录表 19 管理用钥匙移交清单 20 房屋接管（公用部分)验收记录表 21 各部门人事变动报表 22 工资表 3 普通管理人员考核 2 机电设备基本情况记录表 物业名称 开工日期 竣工验收日期 接管验收日期 建设单位 设计单位 施工单位 监理单位 占地面积 建筑面积 移 交 内 容 房屋产权清册 份 张 供水供电合同 份 配套设施/设备场地房屋产权清册 份 张 住宅质量保证书和住宅使用说明书 份 移交顾

9、客房屋钥匙 户、把/户 土地使用权出让证明 份 移交管理用钥匙 套 地界界桩放点报告 份 小区规划图 张 建设用地规划许可证 份 6。物业移交验收表 3.房屋及公用设施等移交验收交接表 工程名称:开工日期:竣工验收日期:评定等级:接管验收日期:物业管理单位：交接日期:设计单位：建设单位:监理单位：施工单位:结构类型:建筑面积:层数：竣工总平面图 套 张 建设工程规划许可证 份 单体建筑竣工图 套 张 建筑物命名、更名审批资料 份 单体结构竣工图 套 张 施工许可证 份 单体设备竣工图 套 张 建筑执照 份 给排水竣工图 套 张 工程竣工验收备案证明 份 电气竣工图 套 张 工程规划验收合格证明

10、 份 绿化竣工图 套 张 消防验收合格证明 份 室外地下管网竣工图 套 张 环保达标验收合格证明 份 道路、停车场竣工图 套 张 电梯(扶梯)合格证明和准用文件 份 户型平面图及水电线路图 套 张 民防工程竣工验收合格证明 份 设备订货合同、合格证、随机使用说明书、检验报告、随机用工具清单 套 燃气工程竣工验收合格证明 份 所有设施设备安装、测试、验收记录。套 隐蔽工程等竣工验收合格证明 份 售楼资料及规划要点 份 移交意见:移交单位签名盖章:接收意见:接收单位签名盖章:7 移 交 内 容 房 屋 住宅区公用设施、设备及公共场地 房屋清单 份 张 公用设施清单 钥匙发放户数 户，每户 套 公用

11、设备清单 单体建筑竣工图 套 张 公共场地清单 单体水电竣工图 套 张 绿化竣工图 单体设备竣工图 套 张 室外竣工图 住宅区规划图 套 张 其他附属技术资料 住宅区竣工总平面图 套 张 其他 其他附属技术资料 套 张 其他 套 张 交接意见:移交单位签名盖章：接收单位签名盖章：（项目公司）年 月 日 (物业品质管理中心）年 月 日。小区管理资料移交清单 小区名称 楼栋编号 项目 数量 说明 1 业主资料（售房资料）份 页 2 小区命名书(批复文件）街道命名书(批复文件)门牌呈批表（批复文件)管理用房批复文件 通邮手续批文 7 售房合同式样 8 售房合同特项说明 8 10 总户数 1 总面积

12、平方米 移交单位签名盖章：接收单位签名盖章：（项目公司）年 月 日 (物业品质管理中心）年 月 日 5。规划验收资料移交清单 内容 份 页 内容 份 页 一 用地类 用地规划许可证 建管类 验线册 红线图及批文 建筑管理验收合格证 建设用地通知书 附图及批文 四 验收类 建筑竣工验收证明书 用地批准书附图及批文 道路竣工验收证明书 土地使用证 质量等级评定表 二 规划类 规划设计要点 地下防水验收签证 规划方案批文及附图 消防竣工验收证明书 规划方案修改批文及附图 施工过程中重大问题处理文件 报建审核书 园林绿化竣工验收证书 四至图 地下室验收证书 单体报建图 五 说明 消防审核意见 人防审核

13、意见及附图 煤气报批审核意见及附图 户外管线审核书(平衡图)建设工程规划许可证 电信工程批文及附图 建房售房改变结构 立面、功能补报建手续 9 配套缓建或取消批文 移交单位签名盖章:接收单位签名盖章:(项目公司)年 月 日 (物业品质管理中心)年 月 日 6建筑资料移交清单 小区名称_ 移交楼自编号_ 名称 张数(三）综合数据 设计 竣工(一）图 纸 1首层建筑平面图 (1)住宅 总面积 m2 总投资:万元 开工时间：竣工时间:施工单位:2.标准层建筑平面图 3.非标准层建筑平面图 4天面建筑平面图 5天面防水大样图 6地下室建筑平面图 (2）道路:面积 2 总长:m 投资 万元 竣工时间:施

14、工单位：7.下水池建筑图 8上水池建筑图 道路图 10 （3）配套设施：总面积 m2 总投资 万元 公厕 2 垃圾站 m2 工具房 m2 环卫用房 m 居委 m 派出所 m2 停车场 2 单车棚 m 托幼、学校 用地面积：m2 建筑面积:m2 竣工时间：施工单位:11.（二)验 收 建筑竣工验收证明书 份 页.道路竣工验收证明书 份 页 3.质量等级评定表 份 页 4.地下防水验收证明书 份 页 5施工中重大问题处理 份 页.移交单位签名盖章:接收单位签名盖章:（项目公司）年 月 日 （物业品质管理中心)年 月 日 10。经济指标一览表 名 称 数 量 名 称 数 量 总规划占地面积 室外消防

15、栓 个 总规划建筑面积 室内消防栓 个 建筑占地面积 高压配电房 间 建筑容积率 道路面积 停车场面积 低压配电房 间 车位数量 个 变压器房 间 主线最大限额 KVA 水泵房 间 备用发电机 KW 空调机房 间 最大发电量 K 梯灯 盏 电梯机房 间 楼层总数 层 电梯 部 大厦总高度 电表房 间 备注 移交单位签名盖章:接收单位签名盖章:(项目公司)年 月 日 (物业品质管理中心）年 月 日 8。园林绿化资料移交清单 小区名称_ 移交楼自编号_ 内 容 张 数 内 容 设计 竣工（一)图 纸 1.总平面图 （四)综 合 1 绿化面积:2 园建面积：M2 3.设计单位：2.园林建筑图 .喷淋

16、地下布管图 11 照明系统图 数 据 施工单位：5 投资:万元 6 竣工时间：7 乔木:品种:株 品种:株 品种:株 品种:株 品种:株 品种:株 灌木:品种:丛 品种：丛 品种：丛 品种：丛 绿篱：品种:米 品种:米 品种：米 品种:米 品种：米 草皮:品种：2 品种:M2 品种:2 品种：M 品种：M2 照明地下布管图 6.广播地下布管图 7 8.9 (二)批 文 1报建资料 份 页 2验收资料 份 页.4.5.6.7。8。(三)其 它 移交单位签名盖章：接收单位签名盖章：(项目公司）年 月 日 (物业品质管理中心）年 月 日 9。公用机电设备验收单 设备名称：规格型号:安装位置：生产商：

17、出厂时间：竣工验收日期:接管验收日期:设计单位：施工单位:建设单位:监理单位:占地面积:建筑面积：开工时间:年 月 日 完工时间:年 月 日 保修期起计至终止时间:年 月 日 至 年 月 日 验收类别 验收内容 12 配套资料 订货合同 份 使用说明书 份 合格证 份 检验报告 份 竣工图 张 验收记录 张 设备安装测试记录 份 随机用工具清单 份 设备房环境/设备外观 天花 墙壁 地面 照明 应急灯 安全措施 减震 噪声 门窗通风 详情记录:符合要求画“”，有缺陷画“，无此项画“-，增加项补填.试运行 情况 现场实测技术性能及数据：初验:存在问题:复查、验收结论（整改情况)：验收人 签字栏

18、设计单位:监理公司：房地产公司工程部:施工移交单位：移交人：年 月 日 接收单位:钥匙移交:把 接收人：年 月 日 说明、大型设备可作更详细补充记录。2、本记录经双方盖章签字后可作为验收凭证,施工凭此表至建设单位办理结算手续(未办理接管移交的,开发商有权不予办理结算)0小区设备房钥匙移交清单 序号 设 备 房 名 称 钥 匙 数 量 备 注 发电机房 变电房 配电房 水泵房 1 水泵房 2 水泵房 3 水泵房 4 水泵房 5 水泵房 6 13 电梯机房 1 电梯机房 电梯机房 3 电梯机房 4 电梯机房 5 中央空调机房 风机房 闭路监控室 高低压房 移交单位签名盖章:接收单位签名盖章:(项目

19、公司)年 月 日 (物业品质管理中心）年 月 日 1。小区住宅钥匙移交表 序号 房号 钥匙数量 备注 14 移交单位签名盖章:接收单位签名盖章:(项目公司）年 月 日 (物业品质管理中心）年 月 日 12.给排水系统图纸目录 序号 名称 编号 备注 15 移交单位签名盖章:接收单位签名盖章:（项目公司)年 月 日 (物业品质管理中心)年 月 日 13.小区施工许可证清单 序号 名称 数量 备注 16 移交单位签名盖章:接收单位签名盖章:（项目公司）年 月 日 (物业品质管理中心）年 月 日 14。小区公用场地移交清单 序号 场地名称 面积 场地位置 配套设施 产权归属 17 移交单位签名盖章:

20、接收单位签名盖章：(项目公司)年 月 日 (物业品质管理中心）年 月 日 1。小区管理用房移交接管一览表 序号 用房用途 面积 位置 产权归属 备注 18 移交单位签名盖章:接收单位签名盖章:（项目公司）年 月 日 (物业品质管理中心)年 月 日 16。水、电、消防资料移交清单 小区名称：移交楼自编号:图纸 张 数 图纸 张数 设计 竣工 设计 竣工（一）给 排 水。给水系统图 .各类二次接线图 2排水系统图 1.自发电配电系统图 3.首层给排水平面图 1.发电设备平面置图 4.标准层给排水平面图 14机组及配电柜接线图 5 非标准层排水平面图 5.户外路灯布线图 6天面给排水平面图 (三）电

21、 梯 1.机房设备布置图 .地下室给排水平面图 控制线路图 8泵房设备布置图 .电气接线图 9.生活泵电气接线图 4井道图 10户外给水管网图 (四)消 防 1.设备平面布置图 11户外排水管网图 2.喷啉管线图 1.户外布线图 3.自动报警系统图 2总配电系统图 4自动报警接线图 .电气设备平面布置图 .通风排烟电气接线图 楼干线系统图 消防泵电气接线图 5.首层电气平面图 7 喷啉泵电气接线图 6标准层电气平面图 8 121 控制线路图 19 .非标准层电气平面图 9 报警点分布平面图 8变压器接线图 （五)其 它 9.高压配电柜接线图 0.低压配电柜接线图 移交单位签名盖章:接收单位签名

22、盖章:(项目公司)年 月 日 （物业品质管理中心）年 月 日 .房屋接管验收表 物业名称 房号 时间 年 月 日 电 气 类 电源箱 电表 接线盒 灯具 开关 插座 排气扇 门铃 详情记录：建 筑 类 大门、房门、落地门、猫眼、门锁、门碰等 墙面 天花 地面 窗户 窗台 衣柜 厨柜 镜子 台面 衣架 毛巾架 阳台护栏 楼梯 详情记录:给 排 水 类 浴缸、洗手盆、花洒、链堵等 座便器 水箱配件 热水器 给水管 表阀 洗菜盆 水龙头 地漏 单元门 详情记录:居家报警系统 键盘 门磁 紧急按钮 煤气报警器 红外探测器 保安对讲 详情记录：其 它 排烟管道 煤气灶 煤气管 表阀 消毒柜 抽油 烟机

23、预留部位 室内 卫生 详情记录：水表对号 电表对号 燃气表对号 问题整改情况:复查人:年 月 日 移交单位签名盖章:接收单位签名盖章：(项目公司)年 月 日 (物业品质管理中心）年 月 日 20 说明：1。检查项配件齐全或无破损作“”记号,有缺损作“记号,并在详情记录栏内写明位置及缺损情况，以便承建商整改、复查。2.如有其它项目,请填写在空格里,没有的项目请在对应空格里画“-18。设备/设施接管验收记录表 部门 设备名称 规格型号 配套 工具 配套 钥匙 配 套 资 料 订货合同 份 使用说明书 份 合格证 份 检验报告 份 竣工图 张 验收记录 张 设备安装测试记录 份 随机用工具清单 份

24、设 备 房 环 境 地面 墙面 天花 降噪 减震 应急灯 详情记录：存在 问题 整改 情况 复查人：项目公司代表：日 期：施工单位代表：日 期：物业品质中心代表:日 期：注:本项符合要求画“”，有缺陷画“”,无此项画“”,增加项补填。21 19.设备设施接管验收记录表 部门 设备名称 规格型号 配套工具 配套钥匙 配套 资料 订货合同 份 使用说明书 份 合格证 份 检验报告 份 竣工图 张 验收记录 张 设备安装 测试记录 份 随机工具清单 份 设备房环境 地面 墙面 天花 降噪 减震 应急灯 详情记录：存在 问题 整改 情况 复查人:项目公司代表:日 期：施工单位代表:日 期:物业品质中心

25、代表：日 期:注:本项符合要求画“”，有缺陷画“”，无此项画“-，增加项补填.22 20管理用房钥匙移交清单 序号 钥匙名称 移交时间 移交数量 门锁状况 备注 备注 移交单位签名盖章：接收单位签名盖章：（项目公司）年 月 日 (物业品质管理中心)年 月 日 23 21。房屋接管（公用部分)验收记录表 小区名称：移交楼自编号：统 计 楼道、面外墙面等公共部位问题 处，下水道问题 处 配套项目 ,问题 处 问题共 处 公共部位 ，问题 处 评 价 楼道、面外墙面:均好 可以 有小问题 较差 配套：均好 可以 有小问题 较差 公共部位:均好 可以 有小问题 较差 普遍性问题及整改建议:较大问题及整

26、改建议:接收组负责人签名 跟踪责任部门签名 整 改 结 果 跟踪责任部门负责人签名:年 月 日 移交单位签名盖章：接收单位签名盖章:（项目公司)年 月 日 （物业品质管理中心)年 月 日 24 22。机电设备基本情况记录表 小区名称:所属系统:设备名称 设备型号 设备编号 安装位置 产 地 出厂日期 使用时间 设备价格 出厂序号 设备使用寿命 设备折旧率 折旧年限 设备本体 主要参数 附属设备、主要 零部件及其参数 电 机 额定电压 转 速 额定电流 产 地 频 率 出厂序号 功 率 出厂日期 控 制 柜 备 注 移交单位签名盖章：接收单位签名盖章：(项目公司)年 月 日 （物业品质管理中心)

27、年 月 日 2.质保金付款申请表 质保金付款申请表 项目名称:项目 期 楼 填写日期：年 月 日 工程 名称 收款单位 合同编号 开工 日期 竣工日期 保修截止日期 保修期 25 施工 单位 申请 内容 项目经理：项目负责人：企业公章:物业公司 付 款 理 由(本次付款合同条款摘要)（合同义务履行情况)(必要时后附附件)经办人：维修管理部经理:物业公司经理：客服管 理中心 审核意见 小区分管经理:中心经理:合约招 投标中 心审核 意见 项目负责人:中心经理：成本 管理 中心 审核 意见(审定付款金额）合同价 结算价 预留质保金 扣款 实付质保金 经办人：成本管理中心经理:项目公司经理:资金财务中心会计:资金财务中心经理:地产集团总经理:管理中心 014 年 2 月12 日 本页为著作的封面，下载以后可以删除本页！【最新资料 Word 版 可自由编辑！】本页为著作的封面，下载以后可以删除本页！【最新资料 Word 版 可自由编辑！】