「02房地产项目开发工作流程中的成本控制节点(四大阶段_10个过程)」.pdf

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1、资料类别:房地产开发(私密 KF0)整理时间：201 年 5 月 1日 房地产项目开发程序和成本业务流程 一、我国现行的房地产建设程序(四大阶段、十个过程)阶段 程 序 需准备的资料 行政管理部门 成控关键点 项目 前期 阶段 项目建议书（申请报告)提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。发改委(计划局）以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经济、计划、建设等部门参与初步设计和方案审批。参与方案甄选：规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析；收集计费基数,建立各地政策性数据库,设计

2、排查 项目选址方案 项目核准或备案资料:申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等+营业执照。设计任务书、投资计划 初步设计（建设方案）项目 准备 阶段 施工图设计、图纸审查 办土地使用证:土地出让合同、交费证明等;办规划许可证:申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图；建委（建设局)检验收费标准，记录零时开支收费,填写成本表格 项目征地、报建、招标 土地、环保、消防、人防、同上 办施工许可证:土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。规划、建设等 行政管理部门 项目 施工 阶段 组

3、织施工(安全、监理)质量监督记录、分项（分阶段)工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。建设局 进度付款、材料批价、索赔、变更的处理 项目 竣工 验收 阶段 验收、结算、备案 验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明,规划、消防、环保验收证明、质量保修书。建设、规划、消防、环保等 行政管理部门 同上,结算，积累决算数据 资料整理归档 内部资料室 建设档案馆 同上 产权登记、物业管理 办产权证资料:土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。房地产管理局 评价物业管理及维修阶段的待发生成本 二、房地产公司项目开发的内部工作流程及成控

4、关键点 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 成控关键点 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 土 地 获 取 阶 土地 信息 收集 地块现状图 落实地块具体位置及周边情况 项目部 规划设计条件 落实规划条件,了解限制性条件 项目部 经济效益预测 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素 项目部 研发部 工程部 对交通、施工条段 详细了解 件做分析 了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 项目部 和售价有关 了解未来发展规划 了解地块所属区域的规划,对以后项目开发的影响和支撑 项目部 研发部 社会效益分析 土地 价值 初判

5、了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款,以及能否调整 项目部 土地成本、拆迁费用 了解项目开发成本 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 项目部 建立政策性数据库 了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排 项目部 销售部 时间及进度和成本的关系密切 土地 价值 深判 可行性研究报告 现状图（纸质加电子文件）项目部 市场深度调研 销售部：参与市场调查,进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等;研发部:负责协助进行区域市场调研。项目部 销售部 研发部 预测可能售价 项目最终定位 根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项

6、目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。研发部 销售部 项目部 工程部 方案决定设计 成本测算:针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 进行项目开发的方案设计和成本测算。研发部 成本部 项目部 销售部 工程部 方案比选,提出不同方案对造价的影响 开发周期及付款计划 各部门会同研讨：根据土地的开工条件、市场情况,共同制定开发节奏。项目方案确定 总经理 各部门 必是增值方案 现金流测算 财务部 成本部 各部门 根据类似项目估算 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 成控关键点 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 土 地 获 取 阶 段 寻找 合作 资金

7、 项目招商报告(前期阶段）区域宏微观市场研究 项目招商文本中盈利能力分析 运用经济工具 明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目商业策划书 制定项目财务数据 项目部 财务部 合作伙伴确定 制定合作方式、投资回报方式、草拟合同 财务 总监 项目部 财务部 从财务实际发生账目记录前期成本 合作方案确定 合作细节确定 项目引资(商业计划书)签署战略合作协议 行政办:协议盖章，存档。财务 总监 项目部 上报 公司 合作实施(实施阶段)合作公司成立及相关手续办理 财务部:协助办理股权、增资等相关财务问题;行政办：工商局办理公司注册。副总 经理 项目部 财务部 行政办 投标 摘牌 投方案标 项目方案确定

8、 投经济标 确定土地上限 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 摘牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 获取土地 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳土地款、契税、交易费等 行政办法务:合同条款的草拟和完善；财务部：提供资金。总经理 项目部 财务部 用地规划 许可证 准备材料,办证 提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明 行政办：提供土地出让合同;财务部：提供资金缴纳出让金、交易费。项目部 财务部 行政办 土地 确权 企业投资项目备案 办理房地产开发资质预审表 委托工程咨询资格机构编制 项目申请报告 研发部：协助提供相

9、关项目资料 项目部 研发部 向项目备案机关提交申请报告 项目部 建设用地规划许可证 原地上物土地证登报声明（原有土地证作废)土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）土地出让合同 资料室：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 核定土地边界 核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图 交费证明 缴纳土地费用 1:500 现状地形图 需准备份 详规 研发：委托设计详规 节 工作主要工作内容 工作部门 成控关点 阶段 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 键点 大类 小类 说明 土 地 获 取 阶 段 办 理 土地证 土地出让合同 交费证明 缴纳土地费用 建设用地规划许可证 地籍图 4 份（薄膜

10、图）土地登记申请书 土地确权来源证明文件 土地权人证明材料 申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 行政部:提供企业相关证明资料。规 划 设 计 阶 段 区域 市场 调研 房地产市场调查 项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等 对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 研发部 销售部 项目部 竞争性楼盘调查 项目周边竞争性楼盘详细调查 项目所在商圈或临近商圈现状调研(商业部分）项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等 针对重点商家,进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。商 业 运营部 研发部 销

11、售部 项目部 同期操作商业地产项目调查(商业部分)竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等;提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息 重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向。项目 定位 公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定 通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量 商业运营部：配合完成公建部分业态选择与数量确定 研发部 商 业 运营部 销售部 市场定位 客户定位 产品定位 价格定位 依据控规指标,提出产品类型建议，完成项目定位工作 商业运营部：配合完成公建类配套定位 总经理 各部门 经济测算 逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算 财务 总监 各部门 项目发展报告 开发计划：研发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划；研发、商业:结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议；工程：按营销计划和工程情况排定工期。项目考核指标初定：组织讨论,初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求 资金流：工程:根据工期制定工程款支付计划；项目:制订配套费及土地款支付计划。节 工作主要工作内容 工作部门 成控关