建筑行业解读顺驰：揭示房地产扩张之迷.doc

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1、解读顺驰：提示房地产扩年夜之迷本书是对顺驰超凡规扩年夜景象的全方位解读。作者在跟踪报道顺驰十年的根底上，按照少量第一手材料，客不雅实在地报告了顺驰从十年前的50万起步，到如今年贩卖额120亿元，成为中国房地产界NO.1的迸发式生长的过程。对房地产业内子士跟媒体的质疑与担忧资金链是否跟上，世界化危险太年夜，扩年夜速率太快轻易掉控，应战霸主的野心等，做了视角独特的精炼剖析跟解读。弁言这曾经是一个满城风雨的抢手名词，毁誉各半。举国高低，顺驰军团所到之处，争议就接踵而至。在布衣庶平易近的街谈巷议中，在专家绅士的指导山河中，在鸿儒年夜腕的激扬笔墨中，在各路媒体的聚焦爆炒中。尤其是2004年春节事先，随北

2、京年夜兴世纪第一拍的引爆，世界范畴内的争议抵达沸点。顺驰走到那儿，质疑就跟到那儿。 顺驰：先行一步的年夜企业第一章黑马萧萧红透了年夜江南北的房地产，临时爽朗着一个风景实足的名流圈，诸多年夜腕在文娱化的气氛中粉墨退场末路怒怒骂，其乐陶陶不伤跟气，培养了中国“最年夜的名利场”。然而，小字辈顺驰走进谁人圈子时辰未久，板凳还不坐热，就成了业界非议围攻的东西。 中城房网：蹑着猫步而至(1) 中城房网：蹑着猫步而至(2) 住交会：息事宁人名利场(1) 住交会：息事宁人名利场(2) 博鳌论坛：改动风向定寰宇(1) 博鳌论坛：改动风向定寰宇(2) 博鳌论坛：改动风向定寰宇(3) 可圈可点：与黑马有关第二章追根

3、溯源晚期的八年，顺驰简直全部是在天津一地笃志开展，它厥后在世界的扩年夜，全然上也是对天津套路的缩小与复制。孙宏斌天津情结特别深，“顺驰是跟着天津都会的开展而开展的，是天津培养了谁人企业，天津是我们的全然”，这来自于实实在在的收获除了资本跟气力的积存之外，在天津构成的一套标准化开展模板，让顺驰有了异地扩年夜的底气。 贩卖代办发迹：市场敏感与生俱来(1) 贩卖代办发迹：市场敏感与生俱来(2) 贩卖代办发迹：市场敏感与生俱来(3) 置业网：从经纪人到综合效力商(1) 置业网：从经纪人到综合效力商(2) 置业网：从经纪人到综合效力商(3) 哈梵学艺：撑开年夜企业系统(1) 哈梵学艺：撑开年夜企业系统(

4、2) 可圈可点：隐蔽的伟人第三章世界一盘棋在我们的常识中，房地产是一个地区性特不强的行业，房地产品牌也多是地区性的。而从2003年开始，顺驰把目的调剂为：做中国房地产开拓的第一名，并向世界发力，排兵布子，攻城掠地，对同场举牌的竞争者开展背靠背的应战，特别多比顺驰有气力的名企纷繁败阵。 锁定500亿：强人恒强(1) 锁定500亿：强人恒强(2) 锁定500亿：强人恒强(3) 购地风暴：风风火火闯九州(1) 购地风暴：风风火火闯九州(2) 微不雅调控：绝处相拼(1) 微不雅调控：绝处相拼(2) 微不雅调控：绝处相拼(3) 可圈可点：最后的洗牌第四章贸易方法在我国的房地产行业，除了行业本身的资金麋集

5、型，以及不敷完满的金融融资渠道，加上市场竞争的不充分，那么注定了“现金流”要素成为年夜企业在赛马圈地时的考虑重点。在如今阶段，任何一个疾速扩年夜的开拓商都必须注重现金流，注重贩卖回款，因此顺驰的做法将存在树模效应。年夜而言之，国际其余行业的平易近营企业也都直截了当或直截了当空中临融资艰辛，资本成为企业开展最稀缺的资本，成为企业长年夜的瓶颈。在如斯的情况下，谁能先守旧资本渠道，谁就拥有竞争上风。 误读地价：换一把尺子(1) 误读地价：换一把尺子(2) 误读地价：换一把尺子(3) 地产戴尔：高效现金流(1) 地产戴尔：高效现金流(2) 地产戴尔：高效现金流(3) 生逝世时速：运营零碎的命根子(1)

6、 生逝世时速：运营零碎的命根子(2) 生逝世时速：运营零碎的命根子(3) 可圈可点：现金为王第五章找事在人顺驰人说，“假设你想让他进天堂，就让他去顺驰；假设你想让他下天堂，就让他去顺驰”。关于适宜顺驰企业文化的人来说，顺驰确实是天堂。关于分歧适者来说，这里不亚于天堂。 进修型团队：小马拉年夜车(1) 进修型团队：小马拉年夜车(2) 进修型团队：小马拉年夜车(3) 进修型团队：小马拉年夜车(4) 信任放权：年夜家皆指导(1) 信任放权：年夜家皆指导(2) 信任放权：年夜家皆指导(3) 信任放权：年夜家皆指导(4) 举措纲要：牵一发而动满身(1) 举措纲要：牵一发而动满身(2) 举措纲要：牵一发而

7、动满身(3) 策略落地：每人每天的任务(1) 策略落地：每人每天的任务(2) 策略落地：每人每天的任务(3) 可圈可点：顺驰的秘方第六章偏执化生活每当顺驰的异地拓展团队从天津开赴的时分，那些年白叟身着整齐整齐的深蓝洋装，招招手就上路了。不管去处千里木樨喷鼻的江南，仍然奔向漫漫黄土的华夏，或许是去往辽远的东北要地，他们随身的行李特别笨重，肉体行装却不庞杂。他们不是去复制一个什么产品，也不会扛着什么品牌去招摇，更不会满意于伸出触角似的尝尝探探。他们是要去克隆一个一样基因的顺驰，一个异常热忱的核心价值不雅，一个异常高效的举措纲要，一个相对偏执的企业性情。 核心价值不雅：热忱的举措(1) 核心价值不雅

8、：热忱的举措(2) 核心价值不雅：热忱的举措(3) 零容忍：一个企业的性情强度(1) 零容忍：一个企业的性情强度(2) 高目的：年夜言酿成奇不雅(1) 高目的：年夜言酿成奇不雅(2) 危险见解：骑在马背上的艺术(1) 危险见解：骑在马背上的艺术(2) 可圈可点：贵族化的警示第七章产品策略顺驰是一个注重研究产品的企业，同时肯让利，2003年、2004年的均匀工程利润率8%都不到。在偕行业中，顺驰以贩卖才能见长，汗青上的绝年夜少数工程，在开拓一年后都能实现零库存。用张桂宗的话来说：汗青上我们操纵的所有工程，全然上都获得了攻破性事迹，带来了企业疾速生长。 客户价值：市场的神杖(1) 客户价值：市场的

9、神杖(2) 客户价值：市场的神杖(3) 客户价值：市场的神杖(4) 产品打算：领先一步的生活(1) 产品打算：领先一步的生活(2) 产品打算：领先一步的生活(3) 产品打算：领先一步的生活(4) 产品打算：领先一步的生活(5) 物业治理：激活经济链(1) 物业治理：激活经济链(2) 可圈可点：暴利闭幕者第八章年夜企业之道长年夜谁人词在特别多人那儿，就意味着野心、超年夜范围跟飞速速率。但这些毫不是全部，长年夜更是一个庞杂的公司治理征询题，特不在明天的中国，岂但少人涉足，乃至还需要攻破一些主要的实际禁区，是在未开垦的地皮上走出本人的路。顺驰治理方法的全部精华在于：在企业核心价值不雅的平台上，在一致

10、策略的构架下，通过系统的外部调剂，将每团体的潜力发扬到最年夜。顺驰潜心研究跟运营多年的，是年夜企业之道。 猛攻核心：年夜乱中有年夜治(1) 猛攻核心：年夜乱中有年夜治(2) 猛攻核心：年夜乱中有年夜治(3) 做成好企业：鸡比蛋主要(1) 做成好企业：鸡比蛋主要(2) 至公司体系：逾越做年夜悖论(1) 至公司体系：逾越做年夜悖论(2) 至公司体系：逾越做年夜悖论(3) 至公司体系：逾越做年夜悖论(4) 至公司体系：逾越做年夜悖论(5) 可圈可点：治理的力量第九章生成任务狂在顺驰，起早贪黑被认为是最年夜的白费。孙宏斌可以说是任务狂人，他的总司理们年夜概也根本上如斯。这是一群类似的人，他们在顺驰积淀

11、上去，或许更进一步被企业的气氛所沾染。梦想上一个企业跟一团体一样，要想比不人快，就必定要比不人支付更多，同时这种支付与收获不是成反比的，要比不人快一倍，就要比不人多支付一倍多。孙宏斌置信：所有的收获都会有价值，所有的价值都会有收获。“每个员工都在尽力，我经常跟员工说，必定要本人让本人尽力，不管不人有不看到，收获最年夜的是你本人的。收获不仅表白在支出提高上、本人的开展上，长本领也是一种收获。”（原载中国企业家） 孙宏斌：地产愤青(1) 孙宏斌：地产愤青(2) 孙宏斌：地产愤青(3) 进修标杆：赶超万科仍然遐想(1) 进修标杆：赶超万科仍然遐想(2) 进修标杆：赶超万科仍然遐想(3) 指导层：持重

12、与热忱(1) 指导层：持重与热忱(2) 指导层：持重与热忱(3) 可圈可点：顺驰无玉人第十章混乱中试错所有事物在发生改变方式的策略性变更时，弗成防止地出现临时的混乱。这种混乱经常令人不安，“即便是最理智的人也会感到虚无缥缈”。这时分，年夜企业家格鲁夫的决议是：“让混乱统治所有！”，他认为不试验跟混乱，旧次第就不克不及够让位给新次第。就在顺驰申明远扬的时分，不青年白叟抱着美妙的希冀慕名投身顺驰，却觉察有名企业面纱的面前不纯确实农歌、不甜蜜的小夜曲，却充溢侧重复功课、低效力动，好像置身于一团体欢马叫、穿插功课的年夜工地。跋文我不断兴趣勃勃地存眷顺驰的一举一动，我不断在苦苦考虑顺驰的奇异。梦想上，顺

13、驰的机密确实是财产的机密，顺驰十年来以多少何倍速实现增加，将财产增值的速率一次次攻破极限。我们清晰，财产是一特点情乖戾的女神，有特别多人鄙弃跟躲避，有更多的人迷恋跟迷掉，但什么样的人可以制服她并使之仰头称臣呢？就像经济学家茅于轼提到的那样“从钞票的仆从到钞票的主人”。我深深地猎奇于这种驾御野马般的机密。弁言顺驰：先行一步的年夜企业这曾经是一个满城风雨的抢手名词，毁誉各半。举国高低，顺驰军团所到之处，争议就接踵而至。在布衣庶平易近的街谈巷议中，在专家绅士的指导山河中，在鸿儒年夜腕的激扬笔墨中，在各路媒体的聚焦爆炒中。尤其是2004年春节事先，随北京年夜兴世纪第一拍的引爆，世界范畴内的争议抵达沸点

14、。顺驰走到那儿，质疑就跟到那儿。它是谁对一个企业龄只要十岁的平易近营公司来讲，顺驰实在是有过太多的阅历，太多的起跳跟转机，太多的迸发跟冲刺。从代办、开拓、中介，到世界化，在特别多企业的核心营业跟行业开展的要害环节，顺驰都走到了少数偕行的前头，抢在时机的前面，抢在变更的前面，指导了潮流与时代。这是一个厚重的、高密度的十载时间，交织着年夜巨细小的奇不雅、深深浅浅的试探跟日日夜夜的苦干。多青年之前，当顺驰还不世界化的时分，就以员工薪酬之超过名于天津地产圈。十年以来，顺驰不断是一个员工酬劳高、开展空间年夜的企业，其员工的忠实度之高、向心力之强，少有对抗。在它骁勇如野马，打破拘谨、南征北战的时分，也引来

15、世界高低有数骂声。顺驰最为出色的用人特点反而被弱化了，被淡忘了。孙宏斌说：“在我的心田深处，我最在乎的确实是员工。”是的，顺驰供应给上万名员工一个舞台，甘心给他们交膏火，希望他们敏捷生长，疾速提高。在这里，有着人均上万元的向第一世界国度看齐的月薪支出，有着一年夜量二十七、八岁超年老的总司理跟二十五、六岁的副总司理。短短的十年时间，它归纳了一此中国式的创富故事，一个世界级的贸易传奇。从那儿来不止这些。仅在天津，顺驰就制造了多达30家楼盘，至多曾经给2万户家庭供应了生活故里。而顺驰的楼盘又老是地点地段的佼佼者，无一例当地成为引领部分市场、拉动房地产市场的主力军，如天津华苑地区的日华里、久华里，梅江

16、地区的蓝水假期，梅江南板块的半岛蓝湾，丽苑寓居区的太阳城，瑞景寓居区的翡翠城，河北区的北岸华庭，塘沽区的莱茵春天，宝坻县的都会艺墅等，无一破例成为各自地区的首席楼盘。乃至特别多工程在全都城赢得了有名度，成为当地偕行热衷进修的样板。毫不夸年夜地说，与周边楼盘比较，顺驰的楼盘不必定是最贵的，但必定是最好的之一，必定是贩卖率最快的那一个。然而，当顺驰往常所未有的气概开展本人并试图改动中国房地产的幅员时，这酿成了一种对旧有权力的进犯，酿成了对国人旧有思维方法的应战。顺驰自1994年在天津成破，从一个无名好汉开展到明天的范围，在当地市场占据率高达20%，这种情况在其余一二线都会还纷歧个，足以称得上中国经

17、济开展的一个奇不雅。能出现顺驰这种企业，本身确实是一种治理思维方法的提高、确实是行业开展态势的提高。鲜有如斯的企业，支付这么多精神讨论争略跟举措纲要；鲜有如斯的企业，可以凝集每一个员工构成协力，英勇面对宏年夜的压力跟艰辛，不断应战本人。这里是团体价值、梦想与大志实现的地点。顺驰被外界称为最有野心的企业，最凶恶的重生力量。孙宏斌说：“顺驰不是一个喜欢复古的企业，复古意味着朽迈，我们是一个年老的企业，应当是充溢暮气向前冲的企业。”确实，顺驰正年老，就像“早上七八点钟的太阳”，仍然潜力有限。到那儿去看好顺驰，确实是看好中国的房地产业，确实是看好中国的市场化经济。有一本叫长年夜的书正在坊间风行。中国经

18、济走到了一个彷徨的十字路口，平易近营企业想向跨国型进军，房地产企业要攻破跨地区扩年夜的悖论。独一无二，48岁的湖南首富三一团体梁稳根夸口2004年营业额做到100亿元；TCL那么是在2003年就喊出多青年后做到1000亿元，这批“野心企业”的名单还包含华为、华晨、海南航空，因此尚有海尔跟遐想。任何行业的企业家都不乏做年夜的抱负，明天有更多的企业面对生长瓶颈而茫无眉目。顺驰是一个有考虑、爱进修、履行力微小的企业，它早在4年前就开始参照国际跨国公司来研究多分支机构的至公司体系，并有效融入到企业的举措中。这些有关聚焦、履行以及指导才能，有关范围与灵敏、广度与深度的各种实际，在以后的年夜配景下便显得弥

19、足珍贵。“假设年夜象可以舞蹈，那么蚂蚁就必须离开舞台。”年夜企业不是神话，也不必定就注定年夜企业病，中国的年夜企业时代曾经到来。有人说，企业家更像是一群理性的“赌徒”，必逝世无疑的情况不会去干，但不危险、“空手套白狼”的坏事也不存在。因此，他们的勇气跟举措，给中国企业交了一笔珍贵的膏火。不断在“试错”中前进，是中国企业走向成熟的全然法则。有如斯一句话：二流企业卖产品，一流企业卖技巧，超一流企业卖规那么。让我们复原一个兽性化的顺驰，让我们揭开一个热忱创富的十年，让我们展现一个年夜企业不败的规那么。本书分三部分，在上编，起首从顺有名声年夜噪的华彩段落入手，对黑马的构成轨迹有一个归纳综合性理解。再以

20、倒叙的手段，切入它的起步期、2000年之后的迸发期、2002年开始的世界化扩年夜，以求勾画巨型企业的生长全貌。在中编，将导入治理学实际，剖析谁人年夜企业的内核、架构跟肌理。在最后的多少个章节，那么落笔在治理层人物、顺驰的抱负以及开展中的负担等方面。第一章 黑马萧萧中城房网：蹑着猫步而至(1)前后只是两三年，顺驰以黑马的抽象走进世界业界的视线，已是名声年夜振。2002年之前，孙宏斌对偕行圈子采纳积极聚拢的姿势；羽翼渐丰之后，不再满意于作主角，开始摆脱谁人圈子，随之抛出“NO.1”目的，悍然与事先的老年夜万科叫板。放“单飞”的孙宏斌在2002、2003年的住交会，2004年夏季的博鳌论坛，又接踵开

21、展攻势，息事宁人掀动三轮顺驰风暴。黑马之名遂享誉海外。这所有，完好印证了企业界有名流物格鲁夫的描绘：年夜少数策略转机点并不是呼地一上去到面前，而是像那句描绘雾的名诗一样“蹑着猫步而至”，只要在回想旧事的时分那些噜苏年夜事才出现出来，恰是它们表示着竞争力的改动。明天，我们回想顺驰的黑马之路，也不得不重提一些看似微缺少道、实那么虎视眈眈的只言片语。“那由顺驰来草拟吧”这里所指的圈子，确实界说是指王石发动的中城房网，要紧成员包含北京万通冯仑、河南建业胡葆森等人。其全名为中都城市房地产开拓商合作搜集，由世界各都会的主流开拓商构成，1999年在东北重镇成都征询世，顺驰也是首批成员单位之一。中城房网被称为

22、“十多少个巨子联袂合作、缔结合作严密的好处独特体”，王石为首期轮值主席。在成都构成的预备会集会纪要，核心内容为：构成中城房网独特好处及诉求，包含实现信息资本共享、团体倾销、独特培训、融资互惠。在明天看来，这些资本共享、团体倾销的构造功用可以过于梦想化了。厥后顺驰从未拿出任何富有本质意思的举措，可见孙宏斌昔时并非不看破眉目，但他仍然对天津的媒体说了一些应景的话。“中城房网的信息共享机制将加强业界操纵通明度，凭空捏造景象将逐步消灭；合作倾销机制将落低建材及室庐装备装备的本钞票，惠及每个合作成员单位；融资渠道也将年夜年夜增多，与成员往常在各自地区内的单一道路比较，不管从资金量仍然时辰跨度上，成员均会

23、享用史无前例的便捷。”如此。酒徒之意不在酒。看来，孙宏斌参加谁人构造的实在目的，是提高顺驰的品牌有名度。一方面，通过天津当地媒体的出力鼓吹，使顺驰的位置逾越天津偕行，出类拔萃，后果破竿见影；另一方面，让世界业界见解了一个名不见经传的、来自于非主流都会的企业新秀。以孙宏斌厥后的评估看，该构造历次讨论的“结合倾销”、“新室庐活动”都不着边沿；但假设不中城房网多青年来在人脉、人气、造势上的铺垫，顺驰估量还不充足的根本在两届住交会上年夜造气概，掀起巨波。中城房网并不是对所有的人摊开年夜门，它的选择标准为顺驰的气力供应了一个标尺。其选择标准是：以室庐开拓为主营业务，存在3年以上开拓汗青，年均开拓量在10

24、万平方米以上或年均贩卖额在2个亿以上，在地点都会有较高的信誉度跟佳誉度。1999年8月的成都，中城房网第一次正式预备会在锦江宾馆进展，12家成员的老总王石、冯仑、卢铿、胡葆森、孙宏斌、朱孟依、周庆治等悉数参加，当地报纸用了“地产巨子机密聚会”的骇人听闻的标题，记者还体例了一此中国地产界的明星梦之队，殚精竭虑肠给贩卖代办诞生的孙宏斌戴了一个最精确前锋的帽子。此后的一段时辰里，地产圈子的偕行们对谁人来自天津一隅的小老弟，年夜有提拔照料的敌对立场。然而短短二三年之后，孙宏斌开始对谁人圈子的做法表示出不认为然：“年夜腕儿们把谁人行业给耽误了，他们张口就来，说什么年夜伙儿都听着。他们年夜多是在一个都会做

25、地产，怎么样可以代表全部行业呢？！”2001年年初，恰是搜集经济的顶峰时段，如今顺驰开始将互联网与连锁店相结合，打造全新的房产中介。1月15日，中城房网董事长联席集会在北京长城饭馆召开，进展了浩年夜的新成员入会签约仪式。会上，孙宏斌作了主题谈话，“新经济时代的中国房地产经纪业从顺驰天津置业网看互联网在房地产行业的有效应用”，引见了以二手房买卖为要紧切入点的顺驰天津置业网，习惯屋宇主流市场改变的趋向，依托顺驰置业公司精良的房地产开拓跟经纪根底，存在特别年夜的扩年夜空间。孙宏斌在会上称，作为专业网站，顺驰天津置业网集信息发布、查咨询、在线评估、在线买卖为一体，为客户供应综合处置打算；同时，买卖、发

26、布、应用三方面的动摇支出也使它解脱了搜集泡沫。顺驰置业网处置了水泥跟鼠标之间的兼容征询题，既开展扩年夜了传统主业，又防止了新兴产业的利润盲点，为房地产业在新经济时代的专业化、范围化供应了一条可鉴之路。此次中城房网的周年集会，称作中国地产业的峰会并只是分，到会的除了万科、华远、万通、中海外、合生创展等企业的董事长之外，遐想的柳传志、网通的田溯宁都成为集会高朋，做了报告。然而，孙宏斌的霸气跟特点在谁人阶段曾经初露峥嵘。当会上提出万科牵头结合买地的时分，孙宏斌不干了：“什么缘故要以万科为主？”不人通知他由于建议书是万科草拟的，孙宏斌破刻回应道：“那由顺驰来草拟吧！”“也确实是要超越在座诸位”此后的两

27、年时辰里，孙宏斌转向低调，特别少出头出面，奇异地隐身天津，每天忙着给员工上课培训；而企业的举措那么显得束手无策，又是年夜盘开拓，又是初级不墅，在天津市场极端爽朗跟强势。2003年7月，到天津分公司不雅察任务的王石，在一个饭局上见到了孙宏斌。王石对其老是淡出构造似有不满，说：“你不克不及老不参加构造活动啊。”因此，意兴衰退的孙宏斌决议飞往重庆参加中城房网集会。会上，孙宏斌随意选定了一个有关企业策略的话题，然而在谈话前的早晨，他仍然将讲稿改了又改。事先的孙宏斌曾经由于积劳成疾患上了严峻的颈椎病，在谈话的那天上午，他不断地用手敲打着后背。开始谈话了，他阐述着本人的企业怎么样策略考虑，乍一听跟其余的企

28、业家谈话不多年夜区不，会场上的多少十位圈里人谁也不在意。突然，孙宏斌话锋一转，轻描淡写地说道：“一个都会应当能支撑一个50亿到80亿年贩卖额的地产公司。顺驰往年贩卖额要抵达40亿，我们的中临时策略是要做世界第一。”他悄悄顿了顿，侧脸看看王石，年夜概鄙人决计是不是确实要一举成名，而后说道：“也确实是要超越在座诸位，包含王总。”中城房网：蹑着猫步而至(2)这时分，全部会场万籁俱寂，年夜伙都在看王石的心情，只见他脸有些拉长，声响不高然而特别罗唆地辩驳道：“你不克不及够这么快超越万科，是不是要留心操纵危险？”梦想上，王长辈的提示完好出于好心，不管于公于私，就王石在地产界近20年的沉浮来讲，这种提示根本

29、上合情公正的。然而孙后生显然不怎么样理会，他说：“王总，我们可以超只是，然而你总得让我们有梦想吧。”休会后的晚饭，孙宏斌与王石、冯仑等人照旧结伴而行，每团体都带着轻松浅笑的心情，但看上去谦虚跟规矩的身分年夜，默契跟不雅赏的身分少。孙宏斌跟王石都有些心照不宣，互相不再怎么样对话；幸亏有地产思维家之称的万通冯仑嘻嘻哈哈地不太理会，还相称亲近地拉着孙宏斌低着头谈话。饭后到酒吧饮酒，地点被集会构造者经心选在了长江边一个法度修建的俱乐部，是束缚前的法国兵营，如今在霓虹灯跟夜色的映托下一派华美堂皇。从二楼的法度拱廊望下去，滚滚江水就在天涯的面前，东北地区的暴雨说来就来，霎时间就给快要四十度的低温气象带来了

30、透骨的清冷。王、冯、孙等地产年夜腕促从车内上去，鱼贯而入走进俱乐部。密织的雨线，艳丽的霓虹灯，滚滚东逝的江水，以及这些大概可以呼风唤雨的分量级人物，尚有那看不见的刀光血影，都使得这一幅场景看似浓丽的油画，更像活生生的片子。坐在望得见江水的拱廊下面，孙宏斌要了一杯冰镇可乐，特不沉默。开完中城房网的会后，他从重庆直截了当飞到北京，搭车离开昌平，召开了厥后被视作顺驰汗青上具标记意思的蟒山集会，在此次年夜会上，顺驰发布履行世界开展策略，会上孙宏斌做了一个题为起早贪黑向，蚂蚁之举措的报告。住交会：息事宁人名利场(1)继中城房网北京年夜会之后冬眠了近两年之久的顺驰，2002年11月在深圳表态了。住交会“名

31、流名企名盘”发表，有备而来的孙宏斌以及他的顺驰齐中三元。所说的谁人“住交会”，全名比较拗口，叫做中国（深圳）国际室庐与修建科技博览会，是由深圳一家官方构造发动的活动，通过积年潜心运营，在业内构成了广泛的有名度跟呼唤力，乃至成了业界年夜腕纷繁做秀的年夜秀场，曾经被有名谋划人王志纲切中时弊地挖苦为“超等名利场”。深谙造势技能跟媒体心理的孙宏斌，为此两度借重住交会，推出了年夜张旗鼓的炒作。在明天谁人媒体兴隆、商品极年夜化丰富的时代，有名度确实是花费劲。到2004年，一位媒体界的声威人士颇为折服地慨叹：顺驰最为成功的营销案例不是它的哪个年夜盘工程，而是谁人品牌的敏捷走红，这应当称得上中国房地产汗青上最

32、为成功、最为出色的一个营销案例。闹哄哄的气力派深圳谁人年老的都会由于毗连喷鼻港，成为革新开放后的得习尚之先者。该地的房地产市场也因此发育较早，水平领先，近十年来被视为世界偕行进修的样板，从这种意思上说，谁人小小的移平易近都会意味着中国房地产行业的“心脏”。由外贸发迹的有名地产商万科，总部也设在这里。相对而言，天津企业顺驰完好不这种地缘上的上风，尽管天津不断有着三年夜直辖市的秘闻，然而近些年来在都会有名度上早被一些后起之秀的活力跟哗闹吞没了。曾经有了赴港上市打算的顺驰，决计把深圳作为打响有名度的跳板，2002年冬，狼子野心的孙宏斌从万里冰封的南方飞到了暖意融融的鹏城。2002年深圳住交会，是顺驰

33、汗青上第一次参加世界性的评奖活动，此前他们对任何类似的活动都极端冷淡。此次，孙宏斌位列“中国房地产十和风波人物”，与业界年夜佬级人物团体登台，然而跟王石、任志强、冯仑、潘石屹以及他们的企业比较，孙宏斌跟顺驰还缺少以成为核心，年夜会赐与他一个值得玩味的封号“闹哄哄的气力派”。二心想锋芒毕露的孙宏斌年夜概不甘愿仅做配景跟衬托，他抛出了一番另类的言论。品牌在前两年的中国企业界仍然比较时兴的话题。在2002年住交会的重头戏房地产品牌论坛上，地产名流走演出讲台，年夜讲品牌的主要性，包含北京红石董事长潘石屹、金地团体董事长凌克、北京新华远董事长任志强、华新国际团体总裁卢铿等。本来论坛的破意是，建议企业品牌

34、树破，培养品牌见解，让年夜伙儿谈谈品牌对企业核心竞争力跟可接着开展的主要感化。然而轮到孙宏斌的时分，他偏唱对台戏：“品牌没那么主要。”“品牌没那么主要”事先特别多企业家对品牌都进展过积极的考虑，也有一些抽象爽朗的比方，像新华远任志强的报告标题的确是光来自太阳。他把企业比做太阳，而产品仅仅是玉轮，以此说明企业的品牌高于产品的品牌。他举了一些例子说明企业对品牌见解不敷所构成的掉败。然而孙宏斌亮出的不雅点是，要做好一个品牌必须从策略的高度去考虑。多青年之后，仍有人在专业网站旧事重提，评估这是中国企业界较早的一次从策略的高度对待品牌。站在讲台上，面对一席年夜腕，孙宏斌慎重其事地开展了一段庞杂的阐述：对

35、一个开拓企业来讲，注重品牌所以主要，但不是至关主要的，至关主要的是企业策略。品牌是什么？品牌是客户对企业或产品的抽象、许诺、口碑、购置休会、应用休会等的综合，是客户对企业或产品的立场。品牌的终纵目的是客户实现购置，它既不是企业开展的原能源，也不是企业的终纵目的。在企业宏年夜的策略系统中，品牌仅仅是的客户层面的一个小小的部分，因此，得出的一个主要论断是：品牌考虑必须支撑全部策略，并在策略履行中掉掉落支撑；不支撑开展策略的品牌考虑无害有益。然而，孙宏斌敲响的警钟与全部论坛显得不那么谐跟，当其不人都在鼎力推重品牌怎么样怎么样主要的时分，他却锐利地捉住了过火注重品牌的弊病。“品牌特别主要，然而没那么主

36、要。企业不克不及把品牌作为目的。就像一团体总想着不人怎么样看你，但太在乎不人看你，确信会有征询题。关于一个企业，最主要的是捉住两头：企业源能源跟终纵目的。品牌只是企业浩繁后果里的一种，或仅仅是一个两头产品，在企业的全部策略中占到特别少的部分。”站在讲台上，孙宏斌重复夸年夜品牌的位置弗成夸年夜。与不人比较，孙宏斌的报告侧重于纵深性跟剖析性，显然来自于一套逻辑严密、系统完好的考虑；而其余高朋的谈话更像气概特别年夜的工笔画或许音乐，有着浮光剪影似的微不雅视角跟只言片语类的慨叹。而孙宏斌拿出一套迷信家的思维，就像剖解一只田鸡，把企业策略年夜卸八块，将千丝万缕梳理明晰，而后指着一个不起眼的角落，冷冷地通

37、知你，品牌只是是那儿一个小小的器官罢了。不要鄙视这种思维差异，简直确实是精细的、数目化的西方思维与抽象的、感悟式的西方思维之间的区不。估量确实是这种思维根源上的差异，注定了此后的一年多时辰里顺驰的广受争议跟不被理解。同时，我们不要认为这套品牌实际过于抽象化，梦想上在顺驰的实际中不断被证明是一个“好用的东西”。就像2004年上半年，顺驰一个楼盘的贩卖司理在断定产品订价的时散发生了顾虑，假设订价走低，以后贩卖会更顺遂，但是否阻碍了顺驰谁人品牌的档次呢？因此他的下属启示他把品牌放到策略系统里，从年夜局动身，只假如价位契合整集系统的恳求，“就不在乎不人怎么样看你，由于品牌只位于系统的一个角落里”。结果

38、，一个本来特别庞杂的抵触征询题，放到策略系统里就变得庞杂易解了。住交会：息事宁人名利场(2)在前面的一场风波人物对话会上，孙宏斌又对世人争辩不休的泡沫论泼了一盆冷水，他说，我们开拓商在这里讨论泡沫征询题毫有意思，要害在于推断之后的举措，假设你推断有泡沫，那就抓紧卖房，假设推断没泡沫，那就抓紧买地然而，以昔时顺驰的受注重水平，在座的特别多人未加在意，更不人可以见微知著。而顺驰参加住交会的实在目的，亦不在于故作惊人语，哗众取宠。打算在喷鼻港上市的顺驰，更希望充分应用谁人文娱化的地产舞台，惹起一墙之隔的喷鼻港言论的留心。从反响看，顺驰如愿以偿。“来岁100亿”第二年，二度表态住交会的孙宏斌又有了新的

39、希图，尽管刚在重庆与王石“闹翻”，并不因此有所收敛。“十和风波人物对话”是住交会的传统节目，2003年11月24日，多少位地产风波人物针对市场近况跟开展趋向阐述本人的不雅点。令特别多与会者还感到陌生的孙宏斌，当着多少和风波人物跟浩繁媒体引见了顺驰的开展打算，声称2004年贩卖额要达100亿元，同时顺驰残兵败将、粮草充分，人员、资金都不缺。坐在旁边的冯仑，破刻摇头表示不解，表示如斯的开展速率有危险。要清晰，昔时贩卖额最高的房地产企业也只是接纳了亿贩卖款，亿的说法就显得有些年夜言不惭了。顺驰的100亿元高目的，特别快成了这届住交会最受非议的话题。在深圳五洲宾馆，被一圈记者包抄的孙宏斌重复申明，顺驰

40、2004年房地产回款额要过100亿国平易近币的提法，不是反动标语，而是“一个数据的主动结果”，仅在天津一地，2003年顺驰就有28个工程在售，而当地处于收获期的工程来岁刚要收获，“2003年，我们天津开工面积200万平方米，打算贩卖130万平方米，回款40亿元，来岁天津还要销60个多亿，其余的40亿元，那么由北京、上海、南京、姑苏、武汉、石家庄等等都会的工程来分担”。结果仍然不人置信。业内子士跟媒体记者议论纷繁，那么多的资金跟人员将从那儿来呢？一个北京开拓商表示质疑：“不拳头产品，不特不出色的团队，顺驰凭什么应战？扩年夜太快，会有特别多费事。”特别多人笑言这是天方夜谭。但就在特别多年夜腕付诸一

41、笑的时分，一个闹哄哄的气力派开始崛起，他们不料到，一个汗青上最微小的敌手正在出现。在此后的半年多时辰里，顺驰从国际各要紧都会的地产商的头上抢走了上千万平方米的地皮。如斯的地皮范围，至多可以保障开拓100此中等巨细的楼盘，充足支撑一个年夜型房地产公司10年时辰的疾速率开拓。博鳌论坛：改动风向定寰宇(1)波音客机宏年夜的羽翼擦过年夜陆的海岸线，宽敞的海疆跃入视线，从舷窗望下去，宝岛海南正在向南方的主人们开展平坦的要地。2004年8月，在海南最炎热的季节，来自各地的600来位房地产界人士聚拢在小岛博鳌，聚焦行业的高潮与冰点，微不雅调控成为论坛主题。万科王石的谈话标题是：微不雅调控下地产商的开展之路，

42、目的是指导迷津，开出药方。新华远任志强的论题是：中国现有地皮政策对房地产市场的阻碍，其意图是追根溯源，点出地皮政策的调剂触发了行业巨变。潘石屹的标题是：我看831年夜限。中国房地产界的分量级人物悉数参加，他们的一言一行，无不转达了业界的核心跟苦衷。“他要说不舒适，那是吹嘘”8月7日年夜会首日，第一位主题报告的王石，娓娓而谈微不雅调控，但话里话外根本上对顺驰的鞭挞。王石起首说，微不雅调控有利于行业开展，契合螺旋式上升的开展法则，微不雅调控对行业的阻碍症候表示之一是，特别多企业会感到资金缓和，这些企业包含三类：高欠债运营公司、产业多元化开拓商跟非主流室庐产品开拓商，而专业化强、通明度高的万科不在此

43、中之列，因此受微不雅调控的阻碍特别小，生活过得特别温馨。在提到“高欠债运营公司”时，王石单刀直入评估了黑马景象，他说：“像媒体炒作的那家黑马，在微不雅调控下会特别舒适，此次他也到会了，还要谈话的，到时分年夜伙儿征询他，他要说不舒适，那是吹嘘！”事先台下一片哗然，特别多人窃窃私语议论：这黑马即指顺驰。会后的苏息时辰里，明眼人对王石谈话中反复指向顺驰的暗语做了汇总，包含：范围不要寻求得太年夜，资金链没关联绷、不动声色；否那么市场一有打草惊蛇就会受阻碍，每天加班都没用；客岁贩卖额还20多亿元，往年就到了100亿，这是不克不及够的；融资越来越不轻易，国际的钞票都骗不了，到外洋骗钞票就更难了，等等。接上

44、去，任志强的谈话倒是眼界微不雅，不细化到详细企业，然而记者提征询又把话题拉回了顺驰“刚王石提到了业界黑马，那你认为顺驰是不是黑马，你认为怎么样平衡范围扩年夜与躲避危险这二者的关联？”任志强显得不太理会王、孙二人之争，漠然答复：“第一我不清晰王石说的黑马是不是指顺驰，第二我历来没说过顺驰是黑马。我认为没需要批判不人的企业，没需要评估不人的贸易方法跟运营体系，我们只评估景象。地产方法有那么多少种，选择在本人，终极是否成功要看市场的证明，因此也要留心资金链不要绷得太紧。”“不要根本上征询顺驰的”最吸引眼球的压轴年夜戏是领奖仪式之后的对话节目，不雅众席上坐的根本上天南地北的巨细开拓商，尚有一批媒体记者

45、。显然有主理方的一番存心，王石、刘晓光、任志强、李思廉跟孙宏斌等五位年夜腕下台，构成了压轴年夜戏的钻石声威：风采儒雅的王石，横冲直撞的任志强，直爽鼓吹的孙宏斌，尚有气度洒脱的刘晓光跟年夜气内敛的李思廉，都各具看点。只见创始董事长刘晓光单刀直入就征询：“孙总，你先说，微不雅调控中你最舒适的是什么？”“梦想上最舒适的仍然钞票。”孙宏斌老实作答，坦诚得出人意料：“对策是也没什么好方法，仍然往常的方法，合作开拓、快点卖房。往年我们不断在调剂本人的目的，从150亿到180亿、190亿，厥后又回落到100个亿，梦想上按照我们最后一轮的守旧估算，往年的贩卖回款可以抵达120个亿。”“睁着眼说假话，这是吹嘘！

46、”孙宏斌话音未落，王石话音响起。不雅众一时惊诧，接着掌声跟笑声弥漫会场。对话节目进入了现场不雅众的自由提征询时辰。连续多少个征询题根本上指向顺驰孙宏斌，老孙倒是气定神闲，各个击破。未料王石一旁似受喧哗，探身拦住话头，说道：“请提征询者把话题也放到其余公司的身上，不要根本上征询顺驰的，那年夜会岂不成了顺驰开展研究会了？！”接着，任志强也借着微不雅调控的题儿，苦口婆心，似在背地奉劝孙宏斌：开展范围要操纵，弓不要拉得太满，比方7个锅盖要盖10口锅，现金流弗成太吃紧如此。倒是担负掌管人脚色的刘晓光袖手旁不雅，浅笑不语。尚有不断沉默的广州富力老总李思廉最后做总结，挽回了多少个争斗者的跟气，他说：“假设孙

47、宏斌那儿往年真能做到100亿元的贩卖额，那恰是王石万科跟我公司贩卖额的总跟，确实算得上地产企业里的第一了。”语气是跟事佬，细品仍然有偏向。台下诸看客但见台上兵来将挡，煞是美不雅，多少个回合上去，不觉时辰已至半夜。通过两位掌管人的千般阻挠，不雅众提征询才算刹住车。0：30，对话节目戛然而止，余音绕梁。“顺驰不是黑马”越日上午，孙宏斌再次登台，发布了专场报告把每次变更当作时机，600人的会场济济一堂，通过前一天早晨那场对台戏的铺垫，人们掉落臂疲惫兴趣特别高。在不到1小时的报告时辰里，全场十余次如潮掌声，气氛喧哗，成为论坛揭幕以来人气最旺的专场。口齿并不灵巧的孙宏斌一掉常态，语气短促急迫，在申明“顺驰不是黑马、不是异类”的时分，那双标记性的年夜眼睛充溢了无辜、激动，尚有愤慨。孙宏斌掰着指头跟年夜伙儿说明，顺驰往年定下的100亿元贩卖额存在强有力的支撑。顺驰2004年贩卖额剖析为三部