2022年土地承包经营权入股作价法律制度分析策划方案.doc

《2022年土地承包经营权入股作价法律制度分析策划方案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年土地承包经营权入股作价法律制度分析策划方案.doc（11页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、土地承包经营权入股作价法律制度分析策划方案土地承包经营权入股作价法律制度分析 本文关键词：作价，入股，经营权，法律制度，土地承包土地承包经营权入股作价法律制度分析 本文简介：摘要：土地股份合作组织获取土地经营权，和土地股东共同分享土地收益，这一收益是资本化后的土地价格。受自然环境、经济社会因素、土地用途和供需状况的影响，土地价格呈现出显著的差异性。土地承包经营权入股量化，应由具有一定资质的专业机构和人员来承担。采用土地收益法进行评估，同时在出资制度中予以公示并告知其他非土地承包经营权入股作价法律制度分析 本文内容：摘要：土地股份合作组织获取土地经营权，和土地股东共同分享土地收益，这一收益是资本

2、化后的土地价格。受自然环境、经济社会因素、土地用途和供需状况的影响，土地价格呈现出显著的差异性。土地承包经营权入股量化，应由具有一定资质的专业机构和人员来承担。采用土地收益法进行评估，同时在出资制度中予以公示并告知其他非土地股股东，以维持组织资产的稳定和债权人债权的实现。关键词：理论基础；客观性；评估主体家庭承包经营权设立的主要宗旨在于激活农民手中的土地经营权，用激励机制盘活农村的土地。1因此土地股权估价的主体如何确立，股价的标准能否由规范的土地产权市场确定产生，这些都切实地关系到入股农民的根本利益。不管是入股到公司还是入股到土地股份合作社，对土地都必须进行评估，同时评估作价已经不仅仅是法律问

3、题，还涉及到一定的技术难度。随着我国可用土地的日益减少，土地升值的空间很大，土地已经不仅仅是生产资料，早已成为农民能够获得物质收益的主要资产，因此农民强烈要求对土地重新评估作价以实现土地发展权利。但是我国并没有完善的立法对非货币财产出资进行规制，在2020年重庆试行土地入股公司之前，我国也没有立法规范承包经营权的作价问题，当时重庆地区入股作价的规范只规定了评估机构为会计师事务所，无具体的操作标准，因此实践中的估价不是参照一定的市场价格，由参照地价作价的，也由按照地上农作物的收入作为参照物估计的，评估体系不完善，缺乏系统性，如果土地承包权流转中的评估缺乏公平和公正，则入股流转必然受到一定的影响，

4、土地经营权的效益也无法通过市场配置显现出来，为保障入股农户的权益，保证土地股份合作制流转的顺利进行，同时也兼顾保障土地股份合作组织债权人利益，应该建立科学的土地承包经营权评估定价体系，确定入股市场机制的参照物。一、土地承包经营权入股作价的理论基础土地股份合作社要获得土地使用权就要向农民或集体支付一定的对价，如何确立土地股权的价格对于土地股份合作各方都极为重要，我国的地租地价制度是社会主义市场经济建设尤其是土地经济中一个重要的实践问题，更是土地法研究必不可少的内容。马克思认为土地价格就是地租的资本化，因此我们在入股作价中可以马克思的地租地价理论作为指导，不管是土地由于自然属性带来的地租，还是土地

5、作为资本产生的利息和折旧都是土地所有者所享有的土地收益的组成部分，这些因素共同构成了土地价格。土地价格与土地商品的价值。如果土地中不含有任何物化的劳动，则此时的土地不是劳动产品，因此也就没有任何的价值。马克思在研究地价理论时，分析了土地成为商品的前提条件。土地商品与其他商品不同，土地商品价格的背后并没有价值，因为它没有体现人类的劳动，体现了一定的不合理性和虚幻性。在土地价格形成中，现实的生产关系隐藏在这种虚幻的土地价格之中。地租收益不仅仅由终极所有权人获取，也能够由其他主体分享，其中前者的地租收益体现为土地价格，但是购买土地商品的交易相对人，支付了相应的货币资本。他只有在购买前确认今后也能获得

6、部分地租，才会不将货币资本存入银行，因为银行利息低于他可能获得的地租收入。因此，土地价格对商品交易的双方来讲都是地租的资本化形式。土地价格与土地成本价格。马克思用土地成本价格的组成来阐述不同产权主体在价格生成中的作用。马克思认为，地价是工厂主的成本价格，2则地租也能用产品的成本来解释。因为土地作为生产要素不论是在土地所有者价值实现过程中，还是对购买土地的货币资本家来说，都必须通过在产品成本中得以转化后实现。未开垦的土地是自然的恩赐不是我们这里所分析的土地商品，只有经过开发利用的土地体现着劳动对土地的物化，才形成土地的价值，土地资本就是土地劳动。在土地所有权转让和土地使用权转让中，土地资本和物化

7、劳动也就同时转让，租地农场主的固定资本是土地价格的一部分，土地价格的另外一部分则是土地自然属性基础上产生的价格。正是因为土地投资能够给土地使用者带来利益，所以土地有偿使用就成为必然。马克思的土地价格理论对解决我国当前土地入股作价难题具有重要的意义。土地股份合作社获取土地经营权，和土地股东共同分享土地收益，这一收益是资本化后的土地价格。土地经营权人在经营土地过程中，支付的土地价格转化为商业主体的成本，在吸引其他投资者投入农业生产和经营之后，盈余分配中首先要支付给土地股东的“保底收益”实质上就是股份合作组织的租用土地的资本，也是农民土地股东转移土地经营权的对价；同时土地股份合作组织获得的收益越高，

8、土地价格才会越高，如果该收入只够支付土地股东的收益、雇佣工人的劳动力价格及其他费用，则股份合作组织则不会租用土地，因为土地并不会给他带来其他的收入，所以在股份合作组织中，土地收益最终决定了土地的价格。二、影响土地承包经营权入股作价的因素分析农村土地价格受自然环境、经济社会因素、土地用途和供需状况的影响，因此在探讨土地股份合作中土地股权的评估前必须考虑这些因素存在的客观性。自然环境的影响因素包括很多，马克思在土地级差地租理论中提出了土地肥力和地理因素对地租会产生影响，此外还包括气候条件以及土地集中的可行性等。不同的土地等级会对土地经营者产生不同的经营收益，这是决定土地适度规模经营的基础条件，土地

9、等级只有便于土地集中才能实现农业机械化。地理因素反映了特定区域土地的自然条件及其他环境状况，也影响地块投资后的用途，因此在土地定价中对土地价格影响的权重较大。土地入股价格还会受到区域经济发展水平，农业基础设施的普及率，当地人口构成情况等因素的影响。城市郊区的土地与山区的土地价值截然不同，不同的区域因为地域差异土地股份组织出现的先后顺序和发展规模也不相同，因此包括地方政府政策的供给，土地开发市场的发达程度等等都会直接影响土地的价格。农业基础设施的普及率体现了地块从事农业生产的机械化程度与地价呈正相关关系。人口构成情况包括土地所属区域人口数量总数、人口密集程度甚至包括人口的素质。应为土地价格受到供

10、求关系的影响，则人口数量越大对土地的需求也会相应的增加，土地可能会出现供不应求的状态，所以一般来讲，两者呈现出正相关的关系。而人口密度也体现了人口数量，合理范围内的人口密度也会增加土地价格。其他关于人口的因素如土地所有地人口文化程度、素质等等对地价的影响虽然没有前两者大，但也会间接影响特定土地价格的高低。土地流转后的用途和供需状况的影响。土地用途直接决定了土地的收益，因此对土地的价格具有非常重要的影响。不同的土地，经营者投入的资本量就不同，对土地的预期收益也不同，因此商业用地流转后的收益远远高于荒地流转的收益。同时鉴于农作物投入高但受自然环境影响不确定风险高，因此土地流转后若经营农作物则收益远

11、远低于统一规划的产业化经营。此外，土地市场供求决定土地价格。在我国城乡一体化的趋势下，要实现城乡在资金、资源等要素的共享发展机制，就必须提高对土地的供应水平，便于城市扩大后对土地重新规划，因此城市郊区的土地因为受到规划的影响而地价猛涨，反过来这种供求严重失衡的现状又使得农民对土地流转更加谨慎，加剧土地配置的失衡。三、土地承包经营权股份的评估方法和评估主体1.评估办法成本法、市场法和收益法这三种方法是土地流转实践中作为资产评估作价最常用的方法。对三种评估方法进行初步的比较后可以得出，当前土地入股的评估实践中应尽量使用收益法。成本法在评估方法中很难利用。因为土地承包经营权主体获得权利是基于出生获得

12、的成员权，并未付出相应的成本或对价，所以成本并无具体的衡量标准，也无法与其他可以量化的财产进行比较，况且土地本身源于自然的馈赠，土地使用权人并不是土地终极所有权人，受到土地承包合同的限制，这些都会增加土地的开发成本和取得费用，使得土地评估中使用成本法评估无参照标准，体现不出土地的市场价值。同时，成本法未动态考量市场供求对土地价格的影响，因此成本法不具有科学性。3此外，市场法也不可取。这里是指土地使用者希望支付的地价是土地交易的最低价格，因此市场法的核心是确定土地交易的最低价格，寻找参照物，这一参照物所反映的土地使用权的价格，必须是能够充分反映交易市场的，经过相当长时期内由众多交易数量所反映出来

13、的交易价格。所以如果土地都是在公开市场上进行交易，则地价便于确定。但是统一的参照物很难确定，况且不同地区的土地价格相差很大，农村的土地与城镇的土地价格也有相当大的区别，不同的流转方式也形成了不同的市场价格，用什么指标确定土地价格，况且土地的价格受流转后经营方式的影响甚大，因此市场法的使用不具有现实的操作基础。鉴于土地承包经营权本身的特殊性、农用地的收益性，土地承包经营权的入股量化一般采用土地收益法。土地的纯收益和还原率是评估中至为核心的因素。4农户入股是获得经济效益的方式，若不流转土地，土地收益包括出售农产品收益，而农产品是有透明的市场价格的，承包年限又由承包合同确定，这些农民预期可以获得的收

14、益减去土地的投入成本就构成了入股农民承包经营权的纯收益。未来的收益可以折算，参照物又是确定的，因此收益法具有可操作性。土地资产评估价值体现为未来土地收益现值累加之和。在股权流转的过程中，不同的土地股权在作价最初可能就产生出不同的价值。在评估土地的收益时，按照该土地的农业收益进行量化，定期上调。土地价格是以土地使用权出让、转让为前提，土地使用者取得土地使用权和相应年限内土地收益的购买价格。国土资源部在农用地评估中建立了农用地基准地价体系，可以作为土地承包经营权的定价准则。在农用地价值评估中，采取先定级的方法，土地按照所定等级和土地的综合因素（包括土地性质、化学成分、光照条件等）进行划分，借鉴土地

15、征收农业税时统一划定的标准进行评级定价。此外，不能仅仅以农地的纯收入作为标准，将土地承包经营权作价入股，同时应该考虑对农地生产力、设备和技术等因素，否则也会影响土地股权。有的地区在确定入股价格时，采用所在地区农地近三年平均亩净收益乘以农民在承包合同所规定期限中的剩余承包期的计算方法5，这一做法在江苏等地实践中被广泛应用。但收益法也需要正确地加以使用，在收益法中有两个变量。首先，关于平均亩净收益这一标准确立的合理性。以农民在土地上的收益为标准，相对于股份合作组织所享有的规模经营的收益，显然农民所获得的自然耕作基础上的土地收益显然过低，因此有待修正。其次，关于剩余承包期。剩余承包期实质划定了农民股

16、东收益的时段。因为在农民与集体签订的土地承包合同中，有明确的承包期限，因此农民入股的期限也可以预测。承包期限届满时若需要调整土地，农民股东此时就需要与土地股份合作社继续签订合同，决定是否转让土地的使用权。与集体股中集体组织的强势、企业股股东多元化相比，土地承包经营权的估价中农民股东相对弱势，因此政府应当发挥监督作用，在定价机制的确定上有所作为，保证在土地市场交易中承包方能够参与土地使用权的定价过程，只有土地股份合作主体都享有话语权，才能形成相对透明的地价机制，根据市场交易结果科学地调整定价的参照标准。2.评估主体的确定农村土地承包经营权的评估具有很强的技术性，应该由具有一定资质的专业机构和人员

17、来承担，实践中有的地方有由会计师事务所承担的，有注册资产评估师承担的，也由专门的土地股价师来承担的。只要专业机构和人员按照当地的法规进行评估，且入股的双方当事人接受则评估就能实现。土地股价师一般是参照城镇土地股价规程进行估价，但是该规程的使用客体是建设用地，因此土地股价师很少涉及到土地承包经营权的估价，恐怕也无力承担。另外，注册资产评估师的业务范围更为广泛，职业的标准是资产评估准则，所以在土地承包经营权作价中可以参照其思路和方法。从机构角度来讲，我国缺乏专门涉及土地承包经营权评估的机构，而由流转交易中心暂时进行土地作价。土地市场价格缺乏，土地流转本身都经常无序发展，因此我国还是应该培育新型的评

18、估机构。按照土地评估方法建立科学的指标体系是评估机构的主要职能，参照指标不应单一，过去就出现仅仅以征地补偿标准为指标来评估农民土地股权的。此外应该特别注意的是，评估机构的职能不包括主动促使土地规模化经营，价值评估中不要过度地强调土地经济属性，更应该兼顾土地自然属性，参考土地股份合作组织对土地的用途来确定预期收益，对于其评估失职行为，应该建立专门的监督机构，监督机构应当与评估机构同级，及时停止评估机构有失公允的行为，合理评估土地价值。3.土地入股作价出资后的公示为了维持土地股份合作组织资产的稳定性，保证债权人的债权得以有效实现，土地承包经营权在土地入股后应当在出资制度中予以公示并告知其他非土地股

19、股东。土地承包经营权入股后，一方面，可能受到集体土地行政调整制度的限制，显示出不稳定性；另一方面，土地股股东基于退社自由原则，可以随时申请退出股份合作组织，也显示出土地出资财产的不稳定；甚至，农民股东可能退出集体经济组织，在此情况下，入股的土地承包经营权按照土地承包法的规定可能会被农民股东所在的集体收回，也有可能需要在其他股东之间进行转让和流转，这时必定会影响土地股份合作组织财产的稳定。鉴于以上原因，实践中其他股东和债权人有对土地入股出资额度和农民股东数量进行特别公示的诉求，浙江省的立法已经有相关的规定，值得借鉴，可以在合作社营业执照中予以特别说明，也可以在合作组织设立过程中的全体出资人会议上

20、进行特别标注。参考文献：1高富平农村土地承包经营权流转与农村集体经济的转变J上海大学学报（社科版），2020（7）：101-1162马克思资本论（第3卷）M北京：人民出版社，1975：7293朱晓刚新开发土地成本法估价问题研究J价格理论与实践，2020（3）：59-604荣培收益法在农用地价值评估中的应用与改进研究D重庆：重庆理工大学，20205吴义茂农地入股中农民股东与债权人的利益冲突与平衡J华中农业大学学报（社会科学版），2020（6）：101-108作者：王瑜 单位：深圳职业技术学院 经济与社会发展研究中心此资料由网络收集而来，如有侵权请告知上传者立即删除。资料共分享，我们负责传递知识。