房地产公司车库车位销售税务处理.doc

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1、房地产公司车库车位贩卖税务处置安静致远房地产财税博客2013-1-14一、地下车库产权归属介定征询题第一种情况，泊车场在小区屋宇贩卖时未按公建面积公摊，泊车场的屋宇一切权俗称产权应归开辟商一切。开辟商有权对业主出卖，如今开辟商与业主签署的车位运用权让渡合同是正当有效的，应掉掉执法爱护。第二情况，假如开辟商在贩卖小区屋宇时已将地下泊车场按公建面积摊派给了全部小区业主，从执法上讲，该泊车场的产权应归全部业主一切，开辟商无权与个不业主签署泊车场车位运用权让渡协定，实务中所签署的协定也应归于有效。假如小区业主需求购置该泊车位运用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会受权委托的物业治理公司签署车位运

2、用权让渡协定，在这种状况下，只要全部业主有权奖励该地下泊车场车位的运用权。第三种情况，地下泊车场是由人防工程改建的，虽然该面积未摊派给全部业主，开辟商也无权出卖。征询内容:我是一家房地产开辟公司,请征询我公司出卖无产权的车位怎样确认支出,能够按租金确认吗。税法上有什么详细规则?复兴内容：对于房地产开辟企业出卖无产权的车位，从之前税法角度来讲是一种实质上的临时租赁条约，只只是这种租赁方法与地皮运用年限一样，权而非一切权。国度税务总局对于业务税假定干政策征询题的批复因此开辟商称为贩卖运用国税函200583号对这种情况明白为：“对存在明白租赁年限的屋宇租赁条约，不管租赁年限为多青年，均不克不及将该租

3、赁行动认定为让渡不动产永世运用权，应依照征收业务税。中华国平易近共跟国条约法第二百一十四条也规则：效劳业-租赁业“租赁限期不得超越20年。超越20年的，超越局部有效。需求留意的是,对于超越20年的车库贩卖这种专门运营行为，条约法断定为：“租赁时期届满，当事人能够续订租赁条约，但商定的租赁限期自续订之日起不得超越20年。因此对于无产权的车位贩卖，不管是作为本钱工具独自核算依然应用地下根底设备作为大众配套设备处置，除能够依法让渡的情况外，之前都该看成为“效劳业租赁业计算交纳业务税。中华国平易近共跟公业务税暂行条例施行细那么规则：“征税人供给修建业或许租赁业劳务，采用预收款方法的，其征税任务发作时刻

4、为收到预收款确当天。因此从业务税征税总额与征税时刻下去看，不管企业依照“贩卖不动产、“让渡有形资产依然“效劳业租赁业盘算征税后果是一样的。对于车位贩卖的企业所得税征询题，因为房地产企业基本上一次性经过本钱工具或大众配套设备转入贩卖本钱，因此收到的贩卖款也该当一次性计入企业所得税支出。应用地下根底设备构成的泊车场合，房地产开辟企业与购房人签署条约，将泊车场正当律法规规则限期内的运用权转移给购房人的，向购房人获得的支出视同房地产让渡支出，并入非一般住房让渡支出；应用地下根底设备构成的泊车场合，作为大众配套设备计入扣除，房地产开辟企业与购房人签署车库、房地产让渡支出。车位一活限期租赁运用权条约，其获

5、得的租赁支出，不计入鉴于车位贩卖这种无限产权让渡的专门性，对于车位贩卖的地皮增值税征询题，特不是房地产企业按人防部分的规则应用地下根底设备修建的平战联合的地下车位，因为产权关联不明晰，也成为征纳单方存在的争议之一。实务中有如下几多种操纵范例能够参考。1、企业独自修建的泊车场合贩卖产权或永世运用权，作为本钱工具独自核算，视为“贩卖不动产处置。2、贩卖无限运用权比方地下车位，视为“效劳业租赁业进展处置，这种状况下，视为自用牢固资产，所以不必进展地皮增值税的清理，而本钱也不克不及作为地皮增值税的扣除项目。只是，国度税务总局对于发布全文生效废除、局部条目生效废除的税收标准性文件目录的布告国度税务总局布告第2号将国税函200583号归为生效文件后，2011年1月之后再如斯操纵将缺少政策根据。3、为大众配套设备处置，贩卖价款作为开辟产物贩卖的全部价外用度兼并计入贩卖总额处理。王注：无产权的状况下，此种操纵较为有利？！以上三种处置方法对于地皮增值税的后果有异同，与业务税、企业所得税处置也存在抵触，并非尽如人意，详细履行中还要取决于主管税务构造的自在裁量权，怎样断定，贵公司可以与主管税务构造充沛相同。