农村土地流转工作体会（通用）.doc

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1、农村土地流转工作体会（通用）随着十八届三中全会的召开，对农村土地改革的推进，农村土地流转咨询题成为抢手话题，各方目光都投向了农村，嗅到了“三农”带来的新机遇。而对广大农民来说，土地政策的调整变化，不亚于第三次土地改革，关乎每个人的实在利益和长远开展。如何在新情势下标准推进土地流转，有序开展规模运营，提升土地运营效益，促进农民稳定增收，同时，预防和处理好土地流转中的各类矛盾和咨询题，保持农村和谐、快速、健康开展，是我们乡镇基层干部要认真念好的一本经。一、要正视土地分散运营凸显的各类矛盾由于农村家庭的人口、年龄、就业构造等发生较大变化，连续30多年的传统分散运营方式已越来越不习惯科学开展的需要，农

2、村土地运营特别是涉及流转中的各类矛盾逐步显现。(一)人多地少的矛盾长期存在。第二轮土地延包结果说明，我国人口多、耕地少，人均土地资源相对缺乏的根本国情没有改变。以我们*镇为例，目前人均耕地仅有1.3亩，在税费改革往常，高额税赋和低值收成让特别多农民看不到希望，税费改革以后，受物价、人工等要素妨碍，完全依托土地收入仍缺乏以养活全家，因此如鸡肋一般，食之无味，弃之惋惜，但真刚要农民放弃赖以生存的土地，又感受失去了根本，会没有依托。(二)耕作人员的构造发生变化。一方面，农民就业出现多元化。自市场经济以来，内地农民大量外出务工，过去传统意义上完全依托田地收入的纯粹农民已不多，比方*镇在家种田的农民仅剩

3、30%左右，这部分农民也大多由于背负特别大的家庭压力而身兼数职，除了种地，还靠在附近的工地、工厂务工补贴家用，而新生代农民接受的是城市生活方式，在农村安不下心来，也种不好地。另一方面，现有劳力出现老龄化。随着生活本钱和压力加大，被迫外出或主动外出的人员增多，留守农村的人员大多是老人、妇女，有的家庭确实是两个老人带着孙子，年老体弱还要照顾小孩，对种地往往力不从心，投入耕地精力缺乏，加之文化程度偏低，导致粗放式种植居多，土地资源浪费大、效益低。(三)土地产权与农民现状不符。由于土地二轮延包实际是按照“添人不加田、减员不减地”的方式进展操作，在二轮延包后出生的农村户口均没有土地，如埠河镇群星村是19

4、94年最后一次分田，那么此后出生的人员就没有田，年龄最大的已有20岁，正是成家立业的关键时期，假如不通过考学或外出打工等处理生存咨询题，就可能成为事实上的失地农民。反之，在分田前出生的农村户口，分得耕地后通过考学、征兵、外嫁等途径实现了农转非，其所得土地按照现有长久不变政策仍可合法拥有，导致农村耕地产权与人口现状出入特别大，真正的农民租种非农人口合法拥有耕地的现象普遍存在。有的家庭儿子多，现在娶妻生子一下子增加了几口人却没有地种；有的家庭子女均进城安了家，只剩两位老人在家种着五六个人的地；甚至有的家庭举家搬迁随子女落户，但却有耕地租借给缺少田地的农民耕种。(四)土地无序流转现象较为普遍。由于农

5、村政策利好，农村土地流转量正在逐年增加，但受缺少相关配套政策、宣传力度不够等要素妨碍，特别多人仍不明白要通过正常程序流转，另有更多的外出人员不明白土地现在的价值，不明白得能够选择性流转，即便想流转也认为给亲友能够随时收回来，通过正当程序或交给企业、专合组织就无法收回，不平安也不放心，绝大多数农户选择了私下无序流转，通过正常程序流转的土地缺乏总数的三分之一。私下流转方式主要有四种：一是零本钱流转，如外出务工人员把田地交给亲戚代种，相关负担谁种谁负责；二是低本钱流转，给留守老人和儿童一点口粮即可；三是四是现金流转，直截了当按每亩200-300元不等的价格流转给亲戚朋友；四是弃田抛荒被动流转，如到村

6、组干部手中借田代种，这类约占20%左右。(五)建立用地以租代征现象日益突出。在农村，除了普遍关注的农民耕地以外，还有建立用地。就*镇而言，由于多年来历经改区设镇、合并乡镇、合村并组等改革工作，撤销了大量办事机构，遗留下的办公用房、建立用地较多，另外因普九义务教育政策调整也遗留下许多旧的校舍，但由于人员流淌性较大，治理不够标准，这些资产资源正在逐步变相流失。农村集体三资治理不严的时候特别多资产低价售卖，后期治理严格后，在不同意买卖资源资产的大前提下，也大多采取低价租用的方式进展了处置，时间一般在20-30年不等，到达了以租代征的目的。二、要积极习惯农村土地规模运营的必定趋势十八届三中全会对加快农

7、村土地改革的关注较多，相信制约土地流转的制度障碍也将特别快得到完全破除。当前，不管从中央政策依然将来农业开展方向，将土地流转给有实力、有才能的企业或专合组织进展规模化运营、机械化操作，提升农业集体约、现代化水平，都是开展大势和必定趋势。就目前来看，加快土地流转至少有五个“有利于”：一是有利于解放劳动力，让20-60岁没有负担的青壮年劳动力安心外出务工。二是有利于提高土地效益，通过改传统种养方式为规模化运营，实行机械化耕种，降低种植本钱，提高农田产出。三是有利于农业品牌建立。新的运营业主能够依照本身需要建立标准化基地，调优种植品种，采取无污染、环保式有机化种植，种出的优质产品能够打有机牌，做成精

8、品销售，提高品牌知名度和含金量。四是有利于田园化建立。土地成片流转后，新的运营业主舍得大投入进展田间根底设备建立、标准化建立、标准化操纵，既有利于提高地利，也有利于争取相关扶持政策、工程资金。五是有利于农产品价格和质量平安。企业、农场主大量流入土地后，为本人提供了原材料基地，能够有效防止企业因市场波动而妨碍收买本钱，既为本人找到一条生路，也为农民找一条出路。同时，实于规模化运营，也有利于统一成片土地的种植过程，平安施肥用药，确保农产质量量平安。事实上，在上级政策的指引下，各地农村都在持续不断的探究，并涌现出了一批土地流转较为成功的典型。目前，我县比拟有代表性的土地流转方式就有完全交付型、合作运

9、营型、农企互动型三种：第一种：完全交付型。即*镇“荆蕾”家庭农场方式。“荆蕾果业”是该镇规模较大的家庭农场，公司依托村组织从农户手中以每亩每年500元的价格流转土地150亩，流转期到2028年完毕，农户在此期间根本与农田脱钩，能够获得租金后放心外出务工，土地完全交由公司统一配种治理。第二种：合作运营型。即毛家港镇军堤村“土地银行”方式。该村“两委”在2013年5月注册成立了军堤农业资源运营合作社，社员158人，存贷土地1073亩。合作社采取“银行”方式运作，农户将愿意流转的土地存入合作社，合作社按每亩年产740斤稻谷，折合现金1000元本息付给农户。合作社再将1073亩田地划块分片，以每亩每年

10、1100元的价格，分别将旱田承租给华烨水产种植蔬菜，水田承租给四通米业开展有机稻，除去农户存地本金，年可创土地流转效益10.73万元。同时，华烨水产和四通米业又将流转的土地以每亩40元的价格委托合作社治理，可实现治理创收4万余元。通过盘活土地，该村每年增收近15万元，不仅壮大了集体经济，还为农户提供了家门前就业的时机，拓宽了增收渠道。该村“土地银行”运作至今，收到了特别好的经济效益和社会效益，2013年底又流转土地350多亩，从事蔬菜、果树等经济作物种植。第三种：农企互动型。即鄂南春米业“民企互动”方式。农民把土地交给企业，得到一定的租金，然后由企业进展标准化改造，并划分成假设干工作区域，农民

11、再依照本身实际，假设没才能耕种就得租金放弃农田，假设有才能有意愿接着耕种，就按劳力大小承包种植面积，企业制定标准化种植要求，依照种植效果发放劳务酬劳。鄂南春米业集团通过采取“粮食企业+基地+农户”的组织方式，构筑消费、收买、销售为一体的产业化方式，构成了企业与农民之间严密的利益共同体，流转农田每亩可获租金800元，留守农户还可依照企业需求从事田间消费或加工车间作业，日薪可达80-180元，有效促进了农民增收。三、要留意处理制约农村土地流转的相关咨询题当前，土地流转的政策逐步明朗，各地加快土地流转的力度也特别大，但仍有不少制约土地流转的实际障碍，加之土地流转本是市场行为，也存在一定的风险隐患，处

12、理好这些咨询题，是进一步推进和加快土地流转的关键。主要咨询题包括：(一)土地二轮延包的遗留咨询题。一是二轮延包不完全，部分农户因债务或外出务工而放弃分田，随着税费改革取消农业税，弃田者反悔要求重新分田。二是按二轮延包政策，不同意经常调整或全村统一调整，实行承包期内“增人不增田，减员不减田”的土地分配制度近20年来，造成了约40%的新生代农民无田可种，约40%的进城户口却仍然享受土地红利。调查发觉，目前80%左右的种地农户都不是纯粹种本人的地，都流转有别人的地，与家庭实际承包权证的土地面积不符合，政策极端滞后。(二)既得利益者的利益保护咨询题。土地二轮延包前，农民负担不标准、基层执行农民负担政策

13、乱象丛生，各地负担不平衡，有的高达400元一年，特别多农民一年种下来还赔本。弃田抛荒者众，当时基层党委政府为完成上缴税赋，通过各种方式不让荒地，要让每亩地有产出有税收，用行政手段或做工作要求种养能手、村组干部、党员带头捡田，甚至作为政治任务分到党员干部户上，他们多年来不断种着高税赋的地，直到取消农业税，才逐步享遭到土地带来的效益。而这些人在取消税赋后，在村级一事一议及水利交通设备捐资修建中仍然负担了特别多，他们的利益如何保障，是在推进土地流转、规模运营进程中要处理的一大咨询题。(三)历史遗留的债权债务咨询题。一是村级债权债务。2005年往常，绝大多数村集体为了上缴税赋而贷款，尽管国家在综合改革

14、时给予锁定，但并没有拿出详细的解冻方法，目前仅有少数经济根底好、区位优势好的村由于拆迁征地或其它途径化解了债务，绝大多数村仍然在债务中挣扎。二是村集体与农户间的债权债务。由于农户的欠缴，村集体被迫贷款，导致了农户、村集体、被贷款人的三角债务债权关系。有的农户虽恶意欠债多年，但该发放到农户卡上的惠农资金一分不能少，可该还村集体的账一分不还。在推进土地流转中，处理好债权债务关乎农村的公平公正。(四)两种特别对象的保障咨询题。一是有劳动才能者的耕种权利。尽管现在特别多农民不愿种田，不会种田，但是也还有一部分年龄在50-70岁之间的劳动力不愿意离开熟悉的农田，这些人的权利必须给予保障。二是有劳动才能但

15、不愿意种田者的养老就业保障咨询题。对这类对象一方面要给适宜的就业岗位，另一方面要给根本的合作医疗或养老保险。(五)土地流转过程中的潜在风险咨询题。既然农村土地已经成为一块“香馍馍”，存在风险是必定的。结合前几年各地土地流转经历，以下几类隐患值得注重。一是资本炒作产生泡沫。大量非农工商资本利用各方面资源和信息，通过各种渠道到农村用低本钱收买流转土地，投入根本的根底设备建立，然后抬高价格，向社会公开转让、转租，进展二次流转，倒卖土地运营权。如某镇张某，2011年至2012年，先后从农民手中流转土地200百亩，签订流转合同13年，通过各种方式把分散的田调成片，总共花了45万元，2013年以130万转

16、让出去。二是黑恶权力介入谋利。有的地点曾经出现由在当地有宗族权力或妨碍力的先富之人将土地从农户手中低价拢络，成立土地流转中介组织，切断农户与专合组织或企业的直截了当对话渠道，从中收取费用，构成新的地霸。三是套取工程资金和抵押融资。有的专合组织将土地拿到后，注册名目繁多的公司、专合组织、家庭农场，然后申报套取相关工程资金，或者作为抵押到银行或担保公司贷款。甚至有的地点明知有政府投资的工程立项或预备施行，趁农民不知情，提早在农户手里私下流转土地，然后在征迁或建立中恶意要价。四是借流转之名违规建立。打着建立农庄的名义打政策擦边球，在一般农田上搞永久建立，建成私人住房或消费场所。五是恶意竞争抬高地价。

17、有的企业或个人为了更多的掌握土地，不计后果的提高土地租金，导致地价虚高。同一个乡镇有的每亩每年仅300元，有的则将价格抬高到800甚至1100元左右不等。四、要科学建立土地流转增值收益的分享机制让农民、企业、政府分享土地改革增值收益，这是农村土地流转的最终目的。必须严格按照中央要求，正确发挥市场机制功能和政府宏观调控、政策调理等方面的作用，因地制宜、有序推进，探究符合农村开展的土地流转使用道路。(一)要坚持标准有序引导。土地是特别商品，是农业命脉，是农民生存之本，加强土地治理是基层政府的根本职责。一是积极宣传引导，提高政策普及率，让农户知晓国家政策、认知土地价值。二是建立流转平台，引导农民有序

18、流转。三是完善流转程序，制定格式化合同，并强迫司法公证，做到依法依规流转。如流转承包期内遇到国家建立工程，必须无条件服从，让征迁利益分配明晰明了。四是健全风险预估机制，凡大宗土地流转都要进展风险评估。一方面要对流转地的规划进展审验，看与政府投资工程有无冲突；另一方面要对流转业主进展审核，看事实上力、动机和背景，有无资本运作、套取资金融资意图。五是严峻打击违法违规行为，坚决防止黑恶权力、不良资本进入农村廉价屯地、二次流转或恶意炒作等，维护农民切身利益。六是要大力扶持本地大户，真正能在农村经济开展中起到长远和广泛作用的，依然本地成长的大户和龙头企业，政府应该真心实意加以培植，特别是对土地流转前期投

19、入较大的实体能够给予适当奖励。(二)要充分尊重农民意愿。这是推进土地流转的最根本前提。要按照“权属明晰，权责明确，权益保护，流转有序”、“依法、自愿、有偿”双重原则，照顾到各个层面的利益需求，不能以牺牲农民的利益为代价来推进规模运营，更不能偏离增加农民收入的主题来搞土地流转，但凡违犯农民意志的变革都有可能失败。要对农民实行分类引导、分类帮扶，有田想种的、有田不种的、掌握别人土地的、私下流转的等等，依照不同诉求区别对待。特别是对特别群体的反悔权必须预留一定的保障空间，如低保户、五保户、残疾家庭、离异家庭、服刑人员、留守家庭，这些人的情况特别、情绪不稳定，应该同意其反悔，并留下调整空间，减少社会矛

20、盾，维护社会和谐。(三)要积极引进优质产业。没有高效优质的产业做支撑，实行的只是土地的业主转换而没有实现产业的转换，表达不了土地价值，实现不了效益提升。如某米业公司流转土地1000亩，流转前农民种传统稻谷，流转后仍然种传统稻谷，而米业加工利润微薄、风险特别大，维持了几年便无以为继，对农民承诺的高租金无法接着兑现，土地重新还给农民也不现实，当初轰轰烈烈流转来的土地宝贝成为了烫手山芋。为此，基层乡镇一定要坚持用工业理念抓好农业，加强农业招商引资，加大对开展特色产业的种养大户、家庭农场、专业合作社和“龙头企业”等新型运营主体的扶持力度，走“企业+基地+农户”的路子，引导农民土地流转，让农民更多地享遭

21、到土地流转带来的红利。(四)要合理确定流转价格。土地流转的本质确实是农民与新型运营主体之间利益的平衡，说到底依然如何让土地利益最大化，因此流转价格是土地流转的核心咨询题所在。假如价格过低，不宜保障农民权益；假如价格过高，新型主体难以维持，不利于构成长效稳定的流转关系，对产业开展不利、对流转双方投入积极性不利，容易发性土地流转纠纷，处理难度大。基层乡镇应结合本地实际，完善土地价格评估机制，确立合理的指导价格并及时动态调整，比方设置土地流转的最低最少价和最高限价，让农村土地流转在框架内运转，让地土流转保持活泼的生命力。(五)要创新工作方式方法。面对土地流转中要处理的权属咨询题、债务咨询题等焦点难点

22、咨询题，必需要慎重考虑、创新方法、慎重施行。一是科学分田。第一种是确权确地。对二轮延包特别完全、预留机动地足够、绝对增加人口不多的村能够采取这种方式。按照村规民约，确定一个时间节点，按这个时间进展户口清理，但凡符合条件的人平均分配，并确权确地（即划分到明确地块）。第二种是确股不确地。对二轮延包不完全、预留机动地不够或绝对增加人口多的村能够采取这种方式。按照村规民约，确定一个时间节点，按这个时间进展户口清理，但凡符合条件的人平均分配土地股权，但是不确定到地块，将土地划分为两大块，一大块按股权安排给一部分不想外出固守农田的人本人种（但是不确权到地块）；另一大块流转给新型主体，给不愿意种地的人按股权

23、发放租金。如此每个人都能享受土地分红，但并不确定你分红的是哪块土地。二是科学化债。在确权确股确地的过程中，村级能够抓住有利时机，用活村规民约这个工具，有效化解农村债权债务。一方面，对条件好、思想开通的人实行现金一遍清，农户与集体之间的债权债务关系理清结零再享受分田确股的待遇；另一方面，对家庭贫困、思想固执的人实行协议抵债制度，即先将账目核实，双方认可并协商，同意将个人应得股权收益先行还账，抵完债务再由本人享受。三是科学调整。对已经承担多年农民负担流转别人土地的既得利益者，要尽力保障其利益。一方面对愿意流转的大户要对其前期投入进展合理评估，协商流转；另一方面对不愿意流转有续种意愿的大户能够协商入股，与新型主体合股运营，或是参加合作联社，不改变业主，只改变治理运营方式。