2022年VT-CB-WI004-目标成本确定操作指导书.doc

《2022年VT-CB-WI004-目标成本确定操作指导书.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年VT-CB-WI004-目标成本确定操作指导书.doc（11页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、北京万通地产股份 工程治理手册 操作指导书工程目的本钱编制操作指导书编号：VT/CB/WI004版号：A0 工程目的本钱确定操作指导书 编辑 霍新华 日期2007-11-28 审核 于琛、杨毅清 日期2007-11-28 批准 许立 日期 2007-11-28修订记录日 期修订状态修正内容修正人审核人批准人文件页码：第 11 页 共 11 页1. 适用范围1.1 适用于从工程可行性研究、各阶段设计及招标采购、工程施工、结算、后评价等全过程治理。2. 目的本钱构成及定义工程总目的本钱：是指作为本钱核算主体的工程公司开发一个房地产工程发生的全部工程本钱。一个工程公司开发数个工程或一个大型工程分成几

2、期开发时，每个工程或每一期工程各自构成数个单独的工程工程目的本钱。工程目的本钱由以下本钱科目构成：2.1 土地开发本钱2.1.1 工程转让费：转让对价、历史本钱等。2.1.2 地价及市政配套费：土地出让金及其契税、土地开发费、向政府交纳的大市政配套费、土地使用费、耕地占用税、土地变更用处和超面积补交的地价等。2.1.3 大市政配套设备费：红线外道路、水、电、燃气、热力、给排水费用、通讯建造费、管线铺设费、接口补偿费等。2.1.4 拆迁补偿费：地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、农作物补偿等。2.2 前期费用本钱2.2.1 政府行政事业性收费2.2.1.1 报批报建费：安检

3、、质检、人防结报建、散装水泥专项基金、墙改专项基金、路口开设、规划治理、拆迁治理、招投标治理、其他支出等。2.2.1.2 增容费：水、电、暖、煤气等。2.2.2 前期工程预备费2.2.2.1 勘测丈量费：初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、面积丈量等。2.2.2.2 规划治理费：可行性研究、规划设计（方案招标、方案评审）、扩初设计、交通妨碍分析、环境妨碍评价、施工图设计、景观设计、立体照明设计、消防评价、人防设计、修正设计、制图、晒图等。2.2.2.3 市政增容费：水、电、暖、煤气等。2.2.2.4 三通一平费：临时道路、临时用电、临时用水、场地平坦等。2.2.2.5 临时设备费：临

4、时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板、河道清淤、回填等。2.2.2.6 其他工程建立费用：包括工程监理、造价征询参谋、市政治理费、施工合同外奖金、物业治理启动费、维修基金等。2.3 工程建安本钱2.3.1 根底工程：土方、护壁（坡）、桩基、桩基检测、降水费、根底处理等。2.3.1.1 主体建筑（装修）工程费2.3.1.2 构造及粗装修等。2.3.1.3 防水工程。2.3.1.4 外檐装立面工程：外墙外保温、外幕墙、屋顶钢构造及装饰等。2.3.1.5 门窗工程：室内外门窗、入户门、单元门、防火门、防火卷帘等。2.3.1.6 公共区域精装修：电梯厅及走廊、大堂、楼梯间、屋面、地下室装修等。2

5、.3.1.7 室内精装修：厨房、卫生间、厅房、阳台、露台等。2.3.1.8 钢构造及网架工程。2.3.1.9 主体安装工程费2.3.1.9.1 给排水系统：给排水工程、直饮水工程、中水工程、虹吸雨排工程。2.3.1.9.2 采暖系统：散热器采暖、地板采暖工程。2.3.1.9.3 燃气系统：低压燃气工程、中压燃气工程。2.3.1.9.4 电气系统：动力工程、照明工程、防雷接地工程、不连续电源等。2.3.1.9.5 空调通风及安装：制冷机组、冷却塔、空调机组及末端设备、复合风管、防排烟、新风系统等。2.3.1.9.6 电梯及其安装。2.3.1.9.7 柴油发电机组及其安装2.3.1.9.8 擦窗机

6、及轨道安装。2.3.1.9.9 消防工程：消防水、消防电、消防检测。2.3.1.9.10 弱电及智能化系统：保安监控及停车治理、电信网络、卫星电视及有线广播、三表远传系统、家居智能化系统等、周界安防、巡更系统、出入口治理系统、闭路电视监控系统、背景音乐及紧急广播系统、楼宇自动操纵系统、综合布线系统、停车场治理系统、IDS信息发布系统、客房VOD点播系统、对讲机信号加强系统、灯光操纵系统、多媒体音频会议系统、房控系统、电子显示屏等。2.4 市政根底设备费（红线内小市政）2.4.1 室外给排水系统：自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统、水表安装等。2.4.2 室外采暖系统：管道系统、热交换

7、站、锅炉房等。2.4.3 室外燃气系统：管道系统、调压站等。2.4.4 室外高低压系统：高压线路工程、低压线路工程、配电站、10KV（35KV）开闭站（环网站、分界室或中心变电站）等。2.4.5 室外消防系统：消火栓外网、自喷外网等。2.4.6 园林景观工程费：区内绿化、区外绿化、建筑小品、红线内道路和广场铺设、开设路口及补偿、大门围墙建造费等、室外照明、室外零星设备等。2.5 公共配套设备费：指房屋开发过程中，依照有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设备支出。主要包括以下几类：2.5.1 在开发小区内发生的不会产生运营收入的不可运营性公共配

8、套设备支出，如居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设备的支出等。2.5.2 在开发小区内发生的依照法规或运营惯例，其运营收入归于运营者或业主委员会的可运营性公共配套设备的支出，如建造幼托、商业、银行、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设备的支出等。2.5.3 关于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设备，应依照当地政府法规、开发商的销售承诺等详细情况确定是否摊入本本钱工程。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，获得了该配套设备的产权，则应作为运营性工程独立本钱科目，如：2.5.3.1 游泳池：土建、设备，设备等。2.5.3.2 会所：设计、装修费、资产

9、购置、单体会所构造等。2.5.3.3 幼儿园：建安本钱及配套资产购置等。2.5.3.4 学校：建安本钱及配套资产购置等。2.5.3.5 儿童游乐设备等。2.5.3.6 网球场等。2.6 根本预备费：2.6.1 不可预见费：是指难以意料的增加工程费用及建立期间不可预见的支出。2.6.2 各本钱科目的详细设置参照工程目的本钱估算表执行，表中仅列出了常见的本钱细项（表中第三级科目），各工程可依照实际情况进展增减。3 各阶段工程目的本钱确实定与作用3.1 工程可研论证决策阶段：依照投资估算确定的工程可研目的本钱，成为工程总目的本钱，用以控规及方案设计，是评审方案设计的标准之一。3.2 工程控规及方案设

10、计完成后，依照方案设计概算确定计划目的本钱，成为操纵扩初设计的目的本钱，是评审初步设计的标准之一。3.3 初步设计完成后，依照初步设计概算确定目的操纵本钱，成为操纵施工图设计的目的本钱，是评审施工图设计的标准之一。3.4 施工图设计完成后，依照施工图预算确定施行的工程目的本钱，作为工程招标采购及施工阶段本钱操纵目的，其各分工程标本钱均为该分项工程的结算操纵本钱。3.5 工程总目的本钱及其它阶段的目的操纵本钱使用工程目的本钱估算表 进展测算编制。4 确定目的本钱遵照的根本原则4.1 标杆瞄准：在工程可研和工程规划设计阶段，各相关专业部门应通过市场研究找准销售价格市场标杆、工程本钱市场标杆，以及非

11、工程本钱市场标杆。4.2 满足客户需求4.2.1 在工程可研和工程规划设计阶段，各相关部门必须关注目的顾客定位、分析目的顾客核心需求和一般需要，并将其转化为定性或定量的明确描绘。4.2.2 在分阶段确定目的本钱时，应一直留意将本钱分项构造向客户核心需求方向倾斜4.3 竞争策略要求4.3.1 在工程可研和工程规划设计阶段，应调查分析竞争对手的综合竞争才能，结合工程本身资源条件和运营目的，构成明确的竞争策略，并将竞争策略对产品定位的要求表述成定量指标或定性描绘。4.3.2 在分阶段确定目的本钱时，一直留意本钱分项构造满足竞争策略要求。4.4 倒逼本钱4.4.1 通过工程可研和工程规划阶段的市场调查

12、，依照市场标杆和工程挖潜措施对工程可能获得的盈利空间做出精确推断和取舍。4.4.2 用合理的预期税前盈利额倒逼工程总目的本钱，并用以指导“限额指标”和工程开发筹划的硬性指标。4.4.3 用工程总本钱层层倒逼方案设计本钱、初步设计本钱、施工图设计本钱。4.4.3.1 控规与方案设计阶段：构成的目的本钱工程可研目的本钱预备费。用工程可研目的本钱减去预备费的结果倒逼指导控规与方案设计，直到控规与方案设计优化满足此要求。4.4.3.2 初步设计阶段：构成的目的本钱控规与方案设计构成的目的本钱预备费20。用方案设计构成的目的本钱倒逼指导初步设计，直到初步设计优化满足此要求。4.4.3.3 施工图设计阶段

13、；构成的目的本钱初步设计构成的目的本钱十预备费10 。用初步设计构成的目的本钱倒逼指导施工图设计，直到施工图设计优化满足此要求。4.4.3.4 测算的施工图设计本钱加上未使用的预备费（70 的预备费）即成为确定的工程本钱操纵目的。5 目的本钱编制工作责任界定阶段目的本钱内容经办部门参与部门审核审批工程可研阶段可研目的本钱事业部、总部本钱治理中心总部设计中心、总部工程治理中心、总部采购中心、总部会计与财务操纵部董事会控规及方案设计阶段计划操纵本钱工程公司本钱部总部设计中心、总部工程治理中心、总部采购中心、总部本钱治理中心、工程公司工程部、工程公司前期部总部本钱治理中心扩初图设计阶段目的操纵本钱工

14、程公司本钱部总部设计中心、总部工程治理中心、总部采购中心、总部本钱治理中心、工程公司工程部、工程公司前期部总部本钱治理中心施工图设计阶段目的本钱工程公司本钱部总部设计中心、总部工程治理中心、总部采购中心、总部本钱治理中心、工程公司工程部、工程公司前期部总部本钱治理中心、总部会计与财务操纵部公司总经理办公会 6 工作程序6.1 工程可研阶段6.1.1 经办部门：事业部、总部本钱治理中心。6.1.2 审批：经总部投资评审委员会审批通过后，报董事会审批。 6.1.3 职责分工和流程:6.1.3.1 事业部：6.1.3.1.1 确认工程的销售价格。6.1.3.1.2 负责工程行政事业性收费标准的搜集整

15、理并确认。6.1.3.1.3 工程相关“征询题清单”内容确实认。6.1.3.1.4 对拟定的产品业态进展确认。6.1.3.1.5 确认规划经济技术指标和工程描绘，并会同总部本钱治理中心、总部设计中心、总部工程治理中心、采购中心讨论建造标准并获总部投资评审委员会确认。6.1.4 可研阶段的计划目的本钱作为审核三阶段设计工作的依照。6.2 控规与方案设计阶段：6.2.1 经办部门：工程公司本钱部/总部本钱治理中心。6.2.2 由总部本钱治理中心负责审核。6.2.3 职责分工和流程：6.2.3.1. 总部设计中心：负责规划经济技术指标、销售面积、工程描绘和建造标准的审核。6.2.3.2. 事业部：负

16、责销售价格的审核、工程运营期确实定。6.2.3.3. 工程公司本钱部：负责计划目的本钱的编制。6.2.3.4. 总部本钱治理中心：负责对工程所报计划目的本钱的审核。6.2.3.5. 工程公司本钱部：依照审核意见修编计划目的本钱并报总部本钱中心审核后执行。如计划目的本钱超出可研目的本钱，报总部总经理办公会审批，并由总经理办公会决定是否上报董事会审批，完成计划目的本钱的审批后，确定报批的规划设计方案。6.3 扩初图设计阶段6.3.1 经办部门：工程公司本钱部/总部本钱治理中心。6.3.2 由总部本钱治理中心负责审核。6.3.3 职责分工和流程：6.3.3.1 总部设计中心：负责规划经济技术指标、销

17、售面积、各类物业面积、工程描绘和建造标准的审核。6.3.3.2 工程公司本钱部：负责目的操纵本钱的编制。6.3.3.3 总部本钱治理中心：负责对工程所报目的操纵本钱的审核6.3.3.4 工程公司依照审核意见修编目的操纵本钱并报总部本钱中心审核后执行。如目的操纵本钱超出计划目的本钱，报总部主管副总经理审批。完成目的操纵本钱的审批。6.4 施工图设计阶段6.3.1 经办部门：工程公司本钱部。6.3.2 由总部本钱治理中心负责审核。6.3.3 审批：公司总经理办公会。6.3.4 职责分工和流程：6.4.4.1 总部设计中心：负责规划经济技术指标、销售面积、各类物业面积、工程描绘和建造标准的审核。6.

18、4.4.2 工程公司本钱部：负责目的本钱的编制。6.4.4.3 工程公司依照审核意见修编目的本钱并报总部本钱治理中心、总部会计与财务操纵部审核后，构成工程目的本钱报总部总经理办公会批准后执行。6.5 各阶段目的本钱编制要点：6.5.1 工程公司本钱部负责依照目的本钱测算表及相关图纸材料，按照本钱分类的五大项逐项进展编制，即：前期费用、工程建安本钱、市政根底设备（小市政）费用、公共配套设备费用、根本预备费用；6.5.2 在上述一级科目的框架下，依照合约规划再细分至二级及三级科目。6.5.3 依照工作进度计划安排，委托造价征询公司依照施工图纸编制主体工程施工图预算，并经工程公司本钱部以及总部本钱治

19、理中心审核后可确定为主体工程的目的本钱。6.5.4 关于需要二次深化设计的单项工程，需采购中心配合，组织调查专业公司，论证系统选型，合理估算造价。6.5.5 目的本钱编制完成后，按使用功能及专业系统进展本钱分摊，要求合理、精确。6.6 各阶段目的本钱比照分析6.6.1 各阶段目的本钱编制完成后，工程公司本钱部负责和初步设计阶段本钱测算进展比照，分析偏向产生的缘故并调整修正。6.7 各阶段目的审批要点：6.7.1 总部本钱治理中心负责组织向公司总经理层汇报工程目的本钱；并依照公司评审意见修正工程目的本钱。6.7.2 工程公司本钱部填报目的本钱确定审批流程表，报总部本钱治理中心审核，并经公司审批后

20、，总部本钱治理中心以邮件的方式下发至公司各相关部门，原件由总部本钱治理中心存档。6.8 目的本钱治理筹划书：6.8.1 总部设计中心、采购中心、总部工程治理中心、总部本钱治理中心、总部会计与财务操纵部、事业部分别就目的本钱编写本钱操纵要点。6.8.2 总部本钱治理中心汇总构成目的本钱治理筹划书。7 目的本钱的操纵要点7.1 各阶段设计目的本钱作为指导限额设计的依照，原则上各阶段设计成果所对应的本钱均不超过上阶段目的本钱，可研目的本钱计划目的本钱目的操纵本钱目的本钱。7.2 可研阶段的目的本钱测算完成后，假设工程分期开发，应按分期开发、分期制订目的本钱、分期进展操纵及考核的原则执行，同时需将可研

21、阶段目的本钱按分期进展合理分摊，作为以后分期制订目的本钱时的依照和根底，其操作、审批程序同上。7.3 关于并购工程的目的本钱确定，原则上以工程交接之日起30个工作日内，由工程公司本钱部完成制订目的本钱的初稿，报总部各治理中心审核，其操作、审批程序同上。7.4 施工图目的本钱作为指导招标采购及施工过程治理的本钱操纵依照，经合理分拆后，组成各分项工程的目的本钱，总部采购中心执行集中招标采购及工程公司执行工程招标采购时，其分项工程定标签约价格应小于该工程标本钱的95%以下，以便预留出该分项工程不可防止的变更增加费用，从而保证该分项工程的结算本钱不超过该项工程的目的本钱。8 支持性文件8.1 工程施行阶段工程治理程序9 相关记录9.1 目的本钱确定审批流程表9.2 目的本钱表9.3 工程目的本钱估算条件（规划指标）9.4 工程目的本钱估算条件（建筑标准）