2022年招商局广场物业管理模式研究.doc

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1、招商局广场物业治理方式研究新时代治理中心目的：分析研究写字楼的物业治理现状，以招商局广场工程为目的。探究和创新更好的治理方式。实现公司、客户、员工、社会多方和谐共赢。第一章 写字楼工程物业治理的现状与开展趋势招商局物业被称为写字楼治理专家，在管的写字楼工程有二十多个，甲级写字楼、政府办公楼、银行等高端工程治理效劳的面积有超过700万平米。总体治理水平和市场认知度较高，特别是北京和武汉公司有较强的市场竞争力，通过市场竞争拿到了非常多的高端写字楼工程。写字楼工程是公司的经济支柱。随着招商地产综合配套成片开发的战略施行，会有越来越多的地产开发的写字楼工程需要由物业提供专业的效劳。对物物业来说，不能不

2、说是面临着空前的开展机遇，我们应该着眼将来，提早规划，精细筹划，作好预备。一方面效劳好地产和客户，另一方面对公司的员工和社会负责。目前写字楼的物业治理，主要有承包制和酬金制两种方式。较之于物业治理的承包制，物业治理的酬金制更加合理，它无疑是商业地产物业治理的开展方向。随着房地产热的降温，房地产行业的顾客时代已经到来，我们认为，物业治理是房地产开发的一个重要的环节，通过物业治理的优质效劳、提高客户满意度、吸引和保持更多的客户关于房地产工程开发有着特别重要的意义。招商局物业本着以人为本、以客为先理念，在现有的根底上要不断探究创新尝试新的写字楼治理方式，化解当前物业开展所面临的困难，向长期良性开展的

3、方向迈进。第二章、创新性的股份制物业治理方式一、什么是股份制物业治理方式？物业治理公司以物业治理入股，参与写字楼或商业地产工程的运营治理活动，与业主同呼吸共命运。按商定条件分享工程的运营成果。二、股份制物业治理方式的好处有那些？1、免去业主对物业治理公司的专门监管部门的设置，节约人员本钱。2、克服了物业治理公司关于酬金制有意做大不必要本钱或关于承包制减少必要本钱来增加利润的弊病。3、优质的物业效劳与地产工程有机结合提升整体价值。4、物业效劳不脱离物业公司的治理体系，效劳质量有保障。5、对客户收费采取一费制，包含了租金、物业费、公共能源费（发票分开），简化了工作内容，客户更方便。6、防止了物业治

4、理费调整难对物业公司带来的运营损失。7、地产物业实现真正意义上的无缝对接。8、增加物业的效劳人员主人翁认识和自尊心，能更好地效劳客户和更科学地维护好设备设备。9、能够通过调整租金和物业费的比例合法避税，以深圳为例，对月租金1000元及以上的，租金的综合税率为8.22，物业效劳的税率为5.2%，有3.02%差额。在全国其他城市都存在这种税差。第三章、股份制物业治理方式下地产与物业配合流程一、成立工程部时，安排明白物业治理的人员参加工程部。负责有关物业方面的咨询题。二、工程物业负责人的主要职责1协调地产公司各部门，从物业治理角度完善设计方案。2负责新工程的治理方案筹划，费用测算；3从物业效劳角度提

5、出专业意见，完善设计方案；4组织专业人员进展现场勘查，研究设计文件，从物业治理和业主使用角度提出合理化的建议。5协调物业公司内部资源，为新工程提供前期介入的配套效劳。6.与物业公司对接，转达并处理地产与物业之间的信息和文件。三、筹划设计阶段1. 组织物业公司参加相关设计会议，部提供必要的图纸材料给物业公司；2. 物业负责人组织物业前期介人员负责进展现场勘查，研究设计文件，从物业治理和业主使用角度提出合理化的建议。3. 依照工程的市场定位和商品定位，物业公司编制治理方案；4. 物业公司测算治理本钱；四、 施工阶段1. 派驻工程人员定期进展现场巡查；2. 物业现场人员参加工程工程例会；3. 新工程

6、部工程人员，对各工程定期巡视；4. 记录发觉咨询题并于沟通处理。 五、 租赁销售阶段1. 地产在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时，将营销思路、规划设计思路向物业公司做详细介绍，物业负责人依此进展物业治理概念及方式研究，纳入工程筹划的一部分，同时作为销售卖点进展提炼；2. 物业公司设立治理中心对销售中心、样板房等进展治理，主要提供保安、清洁、效劳员效劳、配合地产开展各种促销活动。六、 验收1. 接收理前三个月物业组织人员对房屋进展全面检查及预验收，接收前物业公司与工程部进展交接验收；2. 记录发觉的咨询题，交给工程部处理；3. 工程部对发觉的咨询题进展整改，争取做到零缺陷交房。七、 售后效

7、劳1. 地产、物业、施工单位签订保修协议书，明确三方的责权利，保修协议书将作为施工合同的附件，具有法律效力；2. 物业公司负责检查搜集整理工程咨询题，交工程部安排施工单位返修；物业接收后一年内售后效劳责任单位为工程部。1年后由物业公司主要负责。八、 前期费用结算1. 前期费用主要包括：人工本钱、前期水电费用、清洁费用、办公费用分难、物业垫付的费用、治理本钱（总本钱的10%）等；2. 前期费用先由物业公司编制总预算，而实际的费用以费用确认单确认的为准；3. 费用的金额确认，平时发生的费用，由物业公司填写费用确认单，说明发生费用的情况，经工程部物业负责人审核签字生效；4. 每季度地产和物业结算一次

8、，物业公司填写费用汇总表，经物业公司、分管领导、工程部总经理确认签字后进展结算。九、工程正常运营期1物业公司按与客户签订的效劳合同提供工程、保洁、平安、绿化、客服、社区文化活动等常规效劳。2为客户提供室内保洁、送报刊杂志等特邀效劳。3.参加写字楼的租赁销售工作。4.维护好客户关系。5.地产与物业按股权比例分享运营成果。6.实行地产和物业的员工的绩效工资与工程的运营成果正相关的全员鼓励机制。 第四章、物业专业化治理团队的组建与治理一、专业化治理团队的组建组建精英团队，是物业效劳的先决条件。人才是市场经济开展的源动力。对物业效劳来说，也是如此。谁有了优秀人才，谁就掌握了自我开展的主动权。物业治理要

9、做好、做大、做强，首先面对的是用什么样的人和如何用这些人的咨询题。只有处理好这个咨询题，才能步入高层次开展。 培养中坚骨干是建立精英团队的关键环节。招商物业多年物业治理经历，锻炼和沉淀了一批对公司忠诚度较高同时经历比拟丰富的治理型人才。能够在中间选拔。同时也需要在市场上选聘部门专业才能更强的人才参加。特别是工程治理的人才，要早期就参加工程的施工期建立，理解工程设备的详细情况，要一专多能。 员工整体素养的不断提高是物业效劳质量保证的坚强柱石。 员工整体素养的提高，主要靠专业化的培训，要依托公司和社会的资源进展。所以，我们在注重团队培训和才能建立的同时，也进展了一些必要的配套措施。如，落实构造工资

10、治理，把原来的单一工资分解成根本工资、岗位工资、效益工资和工龄工资，用根本工资处理最低生活保证、以岗位工资表达职务差异、用效益工资实行工效挂钩、用工龄工资提高员工对企业的忠诚度。使员工明确了前进的方向，再加上详细的物质鼓励，才能构成了强大的执行合力，才能构成了人人讲学习、人人抓效劳、人人重效益场面。 二、组织架构总经理综合部财务部运营部工程部环境部安管部客服部行政人事质量培训内外事务房屋租赁运营拓展 工程治理维修保养清洁保洁园林绿化安管效劳车辆治理客户效劳总经理助理治理层：总经理1人；总经理助理1人；部门负责人6人。员 工：综合部3人；财务部2人；运营部3人；工程部30人；环境部50人；安管部

11、70人；客服部14人。共 计：180人。以上为初步组织架构的设想，由于伍兹公寓可能与招商广场一并进展治理，组织架构上存在较大变数。三、企业文化延承地产的企业文化略做调整1.运营哲学以人为本，情意至上，诚信永远。努力实现员工、客户、股东、社会共赢。 2.价值观念营建最好的办公环境。为员工、客户、股东、社会不断制造新价值。3.企业精神平安、真诚、务实、进取、高效4.核心理念以人为本，以客为先，是我们的核心理念。 5.根本行为准则 员工行为自我实现、自我完善、自我制造员工质量诚信、有勇气、无私、档次高雅用人标准品行端正、事业心强、忠诚勤奋、真才实干处事原则习惯环境变化，扮演多种角色运营作风贴近市场才

12、能赢得市场，贴近客户才能赢得客户工作原则实事求是、一切从实际出发，实践是检验真理的唯一标准效劳原则诚心、用心、恒心企业认识创新认识、责任认识、效劳认识、本钱与利润认识企业性格和而不同、尊敬谦逊、进取创新 6.理想与目的 招商地产将不断整合资源，用价值链的思想进展企业再造，全面打造以客户为中心的企业，成为提供物业整体处理方案的品牌专业开发商和效劳商，立志做中国最优秀的房地产企业。 7.关心和福利 让企业的每一名员工能够有尊严工作和生活，提供有竞争力的薪水，实在处理好员工的住房、就医、子女上学、养老等严重咨询题。着眼企业长期良性开展，为社会和谐稳定承担责任。四、安管队伍的治理思路安管队伍人员基数较大，整体收入偏低，流淌性较大对物业效劳的质量有重要妨碍。关于招商局广场工程，必须设法克服上述咨询题，提高员工的收入水平，采取绩效工资共享工程的运营成果。治理上要人性化，加强道德文化的培养，才能习惯超甲级写字楼的高品效劳的要求。