2022年案例分析强行进入产权有争议的房屋如何定性.doc

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1、案例分析强行进入产权有争议的房屋如何定性? 强行进入产权有争议的房屋如何定性? 2008-09-22 上午 09:09:20 来源:检察日报 总点击数：191 江苏省淮安市淮阴区人民检察院 朱小华陆彩霞案情:2001年，紫荆苑小区开发商海通房地产公司(以下简称“海通公司”)与吴明义口头达成协议，吴明义入住紫荆苑小区4号楼301室，当海通公司在紫荆苑小区南侧开发的别墅建成后，以本钱价卖一套给吴明义，如别墅未能开发建成，则将其居住的住房以本钱价(800元/平方米)出售给他。 2002年，海通公司总经理离任，吴明义屡次与新任总经理杨维林协商想将其居住的房屋以2001年的本钱价买下，均遭到回绝。200

2、5年1月5日，海通公司在吴明义不知情的情况下，将吴明义居住的房屋出售给马芳芳，并办理了产权登记。当马芳芳拿着房屋所有权证书向杨维林索要住房时，吴明义不同意腾房。 2005年12月12日上午，杨维林授意周杰、杨涛等人，由马芳芳带着房产证，在吴明义拒不开门的情况下，踹门进入吴明义住处将室内家具、电视机、电脑等搬出，导致吴明义书写的15幅书法作品不同程度损坏，电脑内存条、CPU等物品损毁。经鉴定:吴明义家被损毁财物总价值人民币45350元。该案处理过程中，关于杨维林等人损害吴明义财产构成民事侵权的事实不存在争议，但对损害人是否构成犯罪有不同意见。 分歧意见:第种意见认为，房屋居住权和占有权是两个概念

3、，吴明义居住该房屋得到开发商的同意，马芳芳、杨涛、周杰、杨维林四人明知房屋产权存在争议，用暴力手段非法侵人别人住宅，其行为均构成非法侵人住宅罪，且四人之间为共同犯罪。 第二种意见认为，马芳芳、杨涛、周杰、杨维林等四名犯罪嫌疑人不仅进犯了吴明义的合法居住权，而且毁坏其财物，数额宏大，构成非法侵人住宅罪、成心毁坏财物罪，应当数罪并罚。 第三种意见认为，马芳芳系该争议房屋的合法产权所有人，该三名犯罪嫌疑人均系其叫来协助排除阻碍的，其行为属于行使私力自救的一种表现，因此四名犯罪嫌疑人均无罪。 评析:笔者同意第三种意见。理由如下: 首先，必须明确刑法第二百四十五条所规定的非法侵人住宅罪的立法主旨在于保护

4、公民的合法居住权，打击其别人员的“非法”侵人行为。非常显然，“非法”侵人“别人”住宅中的“别人”系拥有合法居住权利的人。当然，这种居住既包括租用、借用别人的房屋，也包括房屋所有人及其家人居住的自有房屋，简言之，其居住系合法居住。 其次，只有擅自进人其已租用、借用给别人使用的房屋并妨害别人的合法居住权时才构成非法侵人住宅罪。就本案来看，所谓的被害人吴明义在就房屋所有权咨询题与马芳芳发生争议前，虽与开发商有口头协议并已人住该室，从民法上讲，有一定的合法性，但无对抗效力。依照我国民事法律规定及物权法原理，房屋等不动产采纳登记公示原则，未经登记不具有公示对抗效力，房屋所有权不发生转移。吴明义未获得房屋

5、产权证，甚至连房屋买卖合同都没有签订，不符合合同法和房地产治理法的规定，因此不是严格意义上的房屋买受人。马芳芳在获得该房屋的所有权后，吴明义的居住就变得不合法了，反之，其强行居住确实是对马芳芳房屋所有权的损害。依照我国行政法律法规及行政法法理来看，任何行政行为一经作出，即具有执行力、确定力，在未被有权机关撤销或变更前，都推定为合法有效，相关人员和组织都应当恪守、服从。马芳芳的产权证系当地房产治理局依法颁发，是行政机关做出的详细行政行为，因此具有执行力、确定力，任何人都应该恪守并服从，包括马芳芳、吴明义。 该案本质上是民事法律上的一房二卖情形，即开发商将房屋先后卖给吴明义和马芳芳，马芳芳依法获得

6、了房屋所有权，但吴明义未能获得房屋所有权。吴明义与马芳芳之间的纠纷属于民事纷争，但吴明义与马芳芳之间无任何民事关系，吴明义仅与开发商具有民事关系，吴明义关于房屋买卖纠纷应与开发商协调。马芳芳带人强行进人本人所有的房屋逼迫吴明义腾房并搬出其家具等物品，属于民法上的私力自救行为，而吴明义强行居住别人所有的房屋并拒不迁出，是对马芳芳房屋所有权的进犯，是违法的。假如认定马芳芳等人的行为构成非法侵人住宅罪，显然属于司法机关动用公权力介人私人纷争，是不妥当的。至于马芳芳、杨涛、周杰、杨维林等人的行为是否构成成心毁坏财物罪，则应当看其主观成心，由于该四人并无毁坏别人财物的成心，财物损坏是因被搬出后的自然损坏，属民事赔偿关系，不宜纳人刑法调整。 综上所述，马芳芳等人的行为不构成非法侵人住宅罪，也不构成成心毁坏财物罪，而是民法上的私力救济行为。 (来源:检察日报2008年9月21日 第03版)