某小区营销策划案.pptx

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1、精品(jnpn)文档第一页，共103页。精品(jnpn)文档第二页，共103页。一、公司介绍一、公司介绍二、市场分析二、市场分析三、项目分析三、项目分析四、市场定位四、市场定位五、营销策略五、营销策略六、招商策略六、招商策略七、二期建议七、二期建议八、合作八、合作(hzu)模式模式报告报告(bogo)结构结构第三页，共103页。凌立地产凌立地产(dchn)(dchn)介绍介绍1 1）.凌立公司历史凌立公司历史长沙凌立地产顾问有限公司前身为温州远大房产营销有限公司以及义乌远大全程长沙凌立地产顾问有限公司前身为温州远大房产营销有限公司以及义乌远大全程房产营销有限公司，是一家以房地产代理房产营销有限

2、公司，是一家以房地产代理(dil)(dil)销售、营销策划为主要业务的地销售、营销策划为主要业务的地产运营公司，同时也是浙江首家由房产运营界专家组合而成的顾问团队。产运营公司，同时也是浙江首家由房产运营界专家组合而成的顾问团队。团队聚集了房产营销、城建规划、市场调查、行业分析、经济预测、财务运团队聚集了房产营销、城建规划、市场调查、行业分析、经济预测、财务运营等领域的专家，以及社会传播、品牌管理、策略创意、公共关系、计算机等各营等领域的专家，以及社会传播、品牌管理、策略创意、公共关系、计算机等各个领域的优秀人才，以年销集额逾亿元的战绩经验，为房地产投资商、开发商提个领域的优秀人才，以年销集额逾

3、亿元的战绩经验，为房地产投资商、开发商提供具有操作可持续性的运营服务机构。供具有操作可持续性的运营服务机构。第四页，共103页。2 2）.凌立公司凌立公司(n s)(n s)服务范服务范围围第五页，共103页。3 3）.凌立公司更庞大的客户资源体系凌立公司更庞大的客户资源体系房地产营销已经进入房地产营销已经进入“以客户为导向以客户为导向”的全新时代，在全国拥有的全新时代，在全国拥有3030万名购万名购房需求会员的易居会，提供海量房需求会员的易居会，提供海量(hiling)(hiling)的客户信息，不但可以运用于的客户信息，不但可以运用于客户需求研究，更能为二次置业直接提供目标客源。长达客户需

4、求研究，更能为二次置业直接提供目标客源。长达6 6年的客户服务经年的客户服务经验，成熟的管理运营机制，令凌立地产不仅是购房客户的置业投资顾问，验，成熟的管理运营机制，令凌立地产不仅是购房客户的置业投资顾问，更成为开发商与客户之间的有效桥梁。我公司有长沙市上万个投资客户资更成为开发商与客户之间的有效桥梁。我公司有长沙市上万个投资客户资源。另外，我们公司在浙江地区成立多年，学习吸收了许多沿海地区的先源。另外，我们公司在浙江地区成立多年，学习吸收了许多沿海地区的先进经验。并在浙江地区有雄厚的人脉和投资客户资源，在适当时机我们将进经验。并在浙江地区有雄厚的人脉和投资客户资源，在适当时机我们将突出这一优

5、势。突出这一优势。第六页，共103页。4 4）.凌立公司凌立公司(n s)(n s)中国商业地产联盟中国商业地产联盟CCEACCEA会员单位会员单位凌立地产于凌立地产于20052005年加入中国商业地产联盟，中国商业地产联盟由中国城市商业网年加入中国商业地产联盟，中国商业地产联盟由中国城市商业网点建设管理联合会联合相关机构与点建设管理联合会联合相关机构与20032003年共同发起组建，为联合会会员企业提供年共同发起组建，为联合会会员企业提供商业增值服务。商业增值服务。第七页，共103页。5 5）.凌立公司商业网络及渠道凌立公司商业网络及渠道(qdo)(qdo)优势优势中国城市商业网点建设管理联

6、合会由全国大中城市政府系统的商业网点管理办公室发起中国城市商业网点建设管理联合会由全国大中城市政府系统的商业网点管理办公室发起组建，拥有会员单位组建，拥有会员单位 400 400 余家，会员单位主要包括商业地产开发商、商业企业、商业街、余家，会员单位主要包括商业地产开发商、商业企业、商业街、招商顾问公司、建筑设计机构、投资基金等，知名的会员有万达、顺驰、招商地产、百招商顾问公司、建筑设计机构、投资基金等，知名的会员有万达、顺驰、招商地产、百胜餐饮集团、洲际酒店管理集团、百联、国美电器、时代华纳、百思买、仲量联行、联胜餐饮集团、洲际酒店管理集团、百联、国美电器、时代华纳、百思买、仲量联行、联华信

7、托等。华信托等。凌立地产，长达凌立地产，长达6 6年的商业地产服务经验，拥有丰富的商业招商渠道年的商业地产服务经验，拥有丰富的商业招商渠道(qdo)(qdo)，凭借，凭借中国商业地产联盟庞大的商业网络资源，能高效优质的为客户提供商业策划及大型商业中国商业地产联盟庞大的商业网络资源，能高效优质的为客户提供商业策划及大型商业品牌招商。品牌招商。第八页，共103页。6 6）.无需广告投入及超强的市场应变能力无需广告投入及超强的市场应变能力我们的信心建立在优秀的执行力上。从浙江开始我司一惯秉承吃苦耐劳的精神，积极努我们的信心建立在优秀的执行力上。从浙江开始我司一惯秉承吃苦耐劳的精神，积极努力力(n l

8、)(n l)的开拓市场，并充分发挥员工全部主观能动性。在不投入广告的情况下，我们的开拓市场，并充分发挥员工全部主观能动性。在不投入广告的情况下，我们依然可以依靠陌生拜访、电话拜访、上门发单等行销的手段来完成销售目标。依然可以依靠陌生拜访、电话拜访、上门发单等行销的手段来完成销售目标。根据市场变化，积极改变营销策略发能力。我们具有在实际工作中发现问题，并针对问根据市场变化，积极改变营销策略发能力。我们具有在实际工作中发现问题，并针对问题找到解决问题方法的本领。销售策略会根据市场的变化而变化，从而化被动为主动。题找到解决问题方法的本领。销售策略会根据市场的变化而变化，从而化被动为主动。第九页，共1

9、03页。1 1）.我们曾经成功操作的案例我们曾经成功操作的案例北京北京(bi jn)(bi jn)晶都国际晶都国际操盘介绍：操盘介绍：北京北京(bi jn)(bi jn)晶都国际项目位于北京晶都国际项目位于北京(bi jn)(bi jn)东四环与五环之间的酒仙桥附近，属于大使馆区域，东四环与五环之间的酒仙桥附近，属于大使馆区域，委托北京委托北京(bi jn)(bi jn)建国饭店进行管理，采用的是由建国饭店进行管理，采用的是由建国饭店收取一定比例费用的管理费用的形式进行运建国饭店收取一定比例费用的管理费用的形式进行运营管理。项目于营管理。项目于20042004年年9 9月月1919日开盘，由于

10、开盘之前，日开盘，由于开盘之前，酒仙桥周边何乔丽晶，乐成国际等多个国内知名项目酒仙桥周边何乔丽晶，乐成国际等多个国内知名项目集中这一区域同时开盘销售，竞争异常激烈，开盘均集中这一区域同时开盘销售，竞争异常激烈，开盘均价不到价不到70007000元元/也遇到了很大的销售阻力，我司临也遇到了很大的销售阻力，我司临危受命，接受了全程营销的委托，多次赴京考察后提危受命，接受了全程营销的委托，多次赴京考察后提炼项目精华点重新策划，在当时浙江投资客只热衷于炼项目精华点重新策划，在当时浙江投资客只热衷于投资上海和杭州的情况下，第一次在浙江引进北京投资上海和杭州的情况下，第一次在浙江引进北京(bi jn)(b

11、i jn)项目在异地销售，转战温州，温岭，路桥，项目在异地销售，转战温州，温岭，路桥，椒江，丽水，金华，义乌等地营销，并一举取得了成椒江，丽水，金华，义乌等地营销，并一举取得了成功，之后当时北京功，之后当时北京(bi jn)(bi jn)的许多高端项目闻讯在的许多高端项目闻讯在浙江纷至沓来。浙江纷至沓来。第十页，共103页。1 1）.我们曾经成功操作我们曾经成功操作(cozu)(cozu)的案例的案例北京北京晶都晶都国际国际1.在浙江(zh jin)比在北京卖得贵。刚到温州，我们的价格就开始上涨，从开始的均价7000元/卖到均价10000元/。而且一直都是我公司催促北京方面和我们这边同步上涨。

12、2.在浙江(zh jin)比在北京当地卖得多。从2004年11月到2005年11月的一年代理合同期限内，我公司在浙江(zh jin)地区，一共销售了2个亿，占了北京晶都国际总销售额的五分之三。3.无广告支持情况下组织过一批团124人包机到北京看房的记录。由于我司营销措施得力，执行力度得当。在整个地区形成了热销的场面。多次被温州房地局，温州晚报，温州商报评选为“最畅销的外地楼盘”。创造三大销售创造三大销售(xioshu)(xioshu)奇迹：奇迹：第十一页，共103页。2 2）.我们曾经成功操作我们曾经成功操作(cozu)(cozu)的案例的案例杭州杭州凡尔顿世纪广场凡尔顿世纪广场操盘介绍：操盘

13、介绍：20062006年年0707月位于拱墅区的月位于拱墅区的1414号地块经过号地块经过2727轮的竞价出让。轮的竞价出让。凡尔顿置业（杭州）有限公司以凡尔顿置业（杭州）有限公司以3.153.15亿元的价格将其买下，亿元的价格将其买下，这一地块的楼面价格为这一地块的楼面价格为2416.422416.42元元/平米。项目位于杭州市平米。项目位于杭州市北部拱墅区汽车贸易区中心地块，南临育苗路，西临杭行北部拱墅区汽车贸易区中心地块，南临育苗路，西临杭行路与杭州国际会展中心，东面与浙江瑞浩汽车有限公司地路与杭州国际会展中心，东面与浙江瑞浩汽车有限公司地块相邻。凡尔顿世纪广场规划块相邻。凡尔顿世纪广场

14、规划(guhu)(guhu)用地面积达到用地面积达到1306313063平方米，总建筑面积有平方米，总建筑面积有9223892238平方米，其中地上平方米，其中地上6531565315平方平方米，地下米，地下2692326923平方米。主楼的总高度有平方米。主楼的总高度有85.585.5米，共米，共2323层。层。第十二页，共103页。2 2）.我们我们(w men)(w men)曾经成功操作的案例曾经成功操作的案例杭州杭州凡尔顿世纪广场凡尔顿世纪广场创义乌市销售神话：创义乌市销售神话：20062006年年1111月浙江凡尔顿置业董事长骆金星先生，到义乌月浙江凡尔顿置业董事长骆金星先生，到义乌

15、找到我公司谈合作事宜。凡尔顿置业有限公司因为高价找到我公司谈合作事宜。凡尔顿置业有限公司因为高价拍地后导致现金流出现了困难，期望我公司能够从营销拍地后导致现金流出现了困难，期望我公司能够从营销的方面的方面(fngmin)(fngmin)解决其资金困难。经我公司策划包装，解决其资金困难。经我公司策划包装，将其定位为将其定位为“五星级产权式商务酒店五星级产权式商务酒店”，一个月时间内，一个月时间内完成全部策划和推广工作，完成全部策划和推广工作，20062006年年1212月月1818日在五证不齐日在五证不齐的情况下开盘，早上的情况下开盘，早上5 5点营销中心就排起了长队，点营销中心就排起了长队，8

16、 8：1818分开盘营销中心人山人海。第三天价格上涨到分开盘营销中心人山人海。第三天价格上涨到1100011000元元/每平米，第七天就达到销售目标停止销售。七天共计收每平米，第七天就达到销售目标停止销售。七天共计收到首付款到首付款45004500万元，总计销售万元，总计销售1800018000万，在整个义乌市造万，在整个义乌市造成轰动效应。成轰动效应。第十三页，共103页。3 3）.我们我们(w men)(w men)曾经成功操作的案例曾经成功操作的案例南门口嘉将帅城南门口嘉将帅城操盘介绍：操盘介绍：项目位于长郡中学学校门口东侧，是由长郡教育集团项目位于长郡中学学校门口东侧，是由长郡教育集团

17、出地，湖南金辰科技有限公司出地，湖南金辰科技有限公司(n s)(n s)出资，长大集出资，长大集团联合建设的。校方将大楼的团联合建设的。校方将大楼的5050年使用权给金辰科技年使用权给金辰科技有限公司有限公司(n s)(n s)做为回报。由于该地是教育划拨用做为回报。由于该地是教育划拨用地，不能办理产权证，金辰科技有限公司地，不能办理产权证，金辰科技有限公司(n s)(n s)拥拥有的也只是有的也只是5050年使用权，加之之前合作的代理公司年使用权，加之之前合作的代理公司(n s)(n s)对项目策划和定位出现偏差，采取坐销的方对项目策划和定位出现偏差，采取坐销的方式导致在近式导致在近1010

18、个月时间内只回笼了四百万元资金，开个月时间内只回笼了四百万元资金，开发商当时无法回笼资金，导致施工后拖欠多方款项，发商当时无法回笼资金，导致施工后拖欠多方款项，几乎处于停工阶段。几乎处于停工阶段。第十四页，共103页。3 3）.我们曾经成功操作的案例我们曾经成功操作的案例(n l)(n l)南门口嘉将帅城南门口嘉将帅城临危受命，力挽狂澜：临危受命，力挽狂澜：我司临危救盘，运用多年操作商业楼盘的娴熟经验在短期内经过我司临危救盘，运用多年操作商业楼盘的娴熟经验在短期内经过(jnggu)(jnggu)全盘重新策划，全盘重新策划，建议金辰科技有限公司以出售经营权的形式进行销售，避开没有产权这一致命弱点

19、，同建议金辰科技有限公司以出售经营权的形式进行销售，避开没有产权这一致命弱点，同时招商先行，运用公司自有资源进行定向招商。众所周知去年是长沙房地产最惨淡最观时招商先行，运用公司自有资源进行定向招商。众所周知去年是长沙房地产最惨淡最观望的一年，面对无产权，不能按揭，项目特殊情况亦不能做任何宣传的情况，在盛夏南望的一年，面对无产权，不能按揭，项目特殊情况亦不能做任何宣传的情况，在盛夏南门口全面施工封路以及开发商资金告急的情况下进场第门口全面施工封路以及开发商资金告急的情况下进场第7 7天全部完成项目重新策划和推广，天全部完成项目重新策划和推广，在没有任何时间做客户积累的情况下即开盘，我们面对困难勇

20、往直前，采取在浙江多年在没有任何时间做客户积累的情况下即开盘，我们面对困难勇往直前，采取在浙江多年得心应手的非常规的销售方法，一个月内连续三次小开盘，在短短两个月时间内便创造得心应手的非常规的销售方法，一个月内连续三次小开盘，在短短两个月时间内便创造了回款两千万的销售奇迹，半年内超额完成开发商的回款要求，了回款两千万的销售奇迹，半年内超额完成开发商的回款要求，2600026000平米全部销售招商平米全部销售招商完毕，我司代理销售全部清盘！完毕，我司代理销售全部清盘！第十五页，共103页。4 4）.我们曾经我们曾经(cngjng)(cngjng)成功操作的案例成功操作的案例商业广场类商业广场类万

21、达商业广场万达商业广场华奥华奥(hu(hu o)o)中心中心崇光百货崇光百货(bihu)(bihu)第十六页，共103页。5 5）.我们曾经我们曾经(cngjng)(cngjng)成功操作的案例成功操作的案例住宅园区住宅园区类类金色港湾金色港湾(gngwn)(gngwn)家园家园威尼斯花园威尼斯花园(huyun)(huyun)第十七页，共103页。6 6）.我们我们(w men)(w men)曾经成功操作的案例曾经成功操作的案例写字楼类写字楼类海河海河(hi h)(hi h)之子之子时代时代(shdi)(shdi)奥城奥城第十八页，共103页。商业商业(shngy)市场分市场分析析1 1、长沙

22、商业地产分析、长沙商业地产分析2 2、调研区域界定、调研区域界定3 3、区域消费特征、区域消费特征4 4、区域商业市场概况、区域商业市场概况(gikung)(gikung)5 5、区域社区商业重点项目介绍、区域社区商业重点项目介绍6 6、区域商业市场总结、区域商业市场总结第十九页，共103页。上世纪八九十年代，“五虎斗长沙”的浓浓硝烟已随风而逝，随着城市日新月异、新型商业业态纷纷涌现、商业投资主体不断入驻，新的商业布局正在形成。五一(W-Y)、东塘等传统商圈的不断完善饱和，红星、星沙、观沙岭等新商圈已经破壳而出，大托、黎托等规划商圈正加速孵化，长沙已进入多商圈时代。长沙消费规模也不断扩大。20

23、08年长沙市实现社会消费品零售总额1273.87亿元，同比增长22.8%，在26个省会城市中排名第9；在中部6个省会城市中位居第二。长沙不仅消费能力强，而且消费习惯前卫时尚，打造出了全国著名的消费品牌，如长沙歌厅文化、田汉大剧院、黄兴南路步行商业街、解放西路酒吧娱乐生活圈等都享誉全国。长沙长沙(chnsh)商业发展商业发展现状现状第二十页，共103页。新型商圈：新型商圈：星沙商业星沙商业(shngy)副副中心中心捞霞商业捞霞商业(shngy)中中心心望城坡商业望城坡商业(shngy)中心中心观沙岭商业观沙岭商业(shngy)中心中心马坡岭商业马坡岭商业(shngy)中心中心黎托商业黎托商业(s

24、hngy)中中心心红星商业红星商业(shngy)中中心心大托商业大托商业(shngy)中中心心本案本案(bnn)长沙长沙(chnsh)商圈现状图商圈现状图一个市级中心一个市级中心 两个市级副中心两个市级副中心 十个区级中心十个区级中心传统商圈：传统商圈：五一广场商业中心伍家岭商业中心火车站商业中心东塘商业中心荣湾镇商业中心第二十一页，共103页。长沙长沙(chn sh)(chn sh)商业地产整体发展商业地产整体发展趋势趋势社会(shhu)零售及消费增长迅速整体商业(shngy)环境趋好大 交 通、大 拆 迁、大 建 设商业地产硬件升级省 政 府 南 移 城 市 化 进 程 加 速催生商业多中

25、心格局住 宅 地 产 配 套 需 求社 区 商 业 蓬 勃 发 展u 传统单一中心商业格局已逐步打破；传统单一中心商业格局已逐步打破；u 新商业格局正在形成；新商业格局正在形成；u 新兴业态和升级业态存在巨大发展空间。新兴业态和升级业态存在巨大发展空间。第二十二页，共103页。调研范围调研范围(fnwi)(fnwi)界定界定调研区域界定调研区域界定:天心生态新城（北到南二环，天心生态新城（北到南二环，南到南三环；东到韶山南路，西南到南三环；东到韶山南路，西至湘江）至湘江）调研样本确定：调研样本确定：BOBO BOBO天下城、标志天下城、标志长沙商长沙商务中心、中信新城、标志务中心、中信新城、标

26、志浪漫浪漫满屋、山水庭院、欧洲城、生活满屋、山水庭院、欧洲城、生活艺术艺术(ysh)(ysh)城、白沙世纪家园、城、白沙世纪家园、保利花园、鄱阳小区、天城保利花园、鄱阳小区、天城湖湖光山色光山色第二十三页，共103页。区域区域(qy)(qy)消费特征消费特征 区域消费人口区域消费人口:区域内聚集着区域内聚集着2020多个楼盘项目，总建筑面积超过多个楼盘项目，总建筑面积超过450450万平方米，常住人口超过万平方米，常住人口超过1010万人。万人。区域消费人群区域消费人群(rnqn)(rnqn)年龄：区域内现代家庭尤其是公务员家庭增多，年龄：区域内现代家庭尤其是公务员家庭增多，年龄集中在年龄集中

27、在25-5525-55岁之间。岁之间。区域消费人群层次区域消费人群层次:随着随着(su zhe)(su zhe)省政府的南迁，区域众多中高档次楼盘省政府的南迁，区域众多中高档次楼盘的推出，区域将新增的推出，区域将新增1010万以上具有相当万以上具有相当购买力的业主，大部分是公务员人群，购买力的业主，大部分是公务员人群，属于社会中坚力量，区域消费力强。属于社会中坚力量，区域消费力强。第二十四页，共103页。区域商业项目区域商业项目(xingm)(xingm)概况概况物业名称物业名称物业地址物业地址物业类别物业类别规模规模()商业面积商业面积()销售价格销售价格开盘时间开盘时间营业时间营业时间标志

28、长沙商务中心天心区湘府路商业、写字楼、住宅1121742000026800-3800007-10-2009年下半年BOBO天下城芙蓉南路368号写字楼、商铺、住宅20万32000/06-9-3008-12-6中信新城芙蓉路与韶山南路交会处商业、写字楼、住宅224万21万 1900008-5-1/u区域商业供给类型：由于该区域是中央政务区区域商业供给类型：由于该区域是中央政务区,也是长株潭融城的前沿也是长株潭融城的前沿(qinyn),(qinyn),城市主干道芙蓉路纵贯南北城市主干道芙蓉路纵贯南北,区域综合类大型商业少区域综合类大型商业少,商业类型商业类型主要是社区商业和写字楼。主要是社区商业和

29、写字楼。u区域商业供给总量：目前区域商业市场供给可调研到总量已达区域商业供给总量：目前区域商业市场供给可调研到总量已达3636万。万。u区域商业供给时间：区域商业供给多为近两年供给区域商业供给时间：区域商业供给多为近两年供给,未来两年内随着住宅的未来两年内随着住宅的投入使用投入使用,区域商业供给将呈现集中供给。区域商业供给将呈现集中供给。第二十五页，共103页。区域区域(qy)社区商业重点项目介社区商业重点项目介绍绍选取样本选取样本(yngbn)类型类型选取选取(xunq)项目项目区域内在售项目商业底商区域内在售项目商业底商标志标志浪漫满屋浪漫满屋山水庭院山水庭院欧洲城欧洲城生活艺术城生活艺术

30、城白沙世纪家园白沙世纪家园保利花园保利花园鄱阳小区鄱阳小区天城天城湖光山色湖光山色第二十六页，共103页。区域社区区域社区(shq)商业重点项目介绍商业重点项目介绍项目名称项目名称位置位置小区小区规模规模商铺规模商铺规模销售方式销售方式售价售价(元元/)租金租金(元元/月月)层高层高分割面积分割面积 ()业态业态标志浪漫满屋天心区新姚路与青园路交汇处61704/不包租11500/7.2M40-110临街社区商铺山水庭院雨花区井奎路43号1368854321 不包租 6000-11000/4.2M20-100临街社区商铺欧洲城天心区五凌路328号35000 10480 只租不售/504.8M40

31、-80住宅底层商铺生活艺术城天心区芙蓉南路17万4600 租售 1200020-304.8M30-150临街社区商铺白沙世纪佳园天心区政府对面17万3200租售6500(06年)20-304.5M50-200临街社区商铺保利花园天心区大托镇黑石村35万/不包租800020-304.1M85住宅底层商铺天城湖光山色天心区韶州西路229号14.2万 10400不包租15000-18000/3.6-5.9M45-124临街社区商铺鄱阳小区雨花区洞井镇鄱阳村76.4万 20000 租售 8000303-4M40-120住宅底层商铺第二十七页，共103页。区域商业区域商业(shngy)市市场总结场总结u

32、区域商业供给类型：区域内商业不成熟区域商业供给类型：区域内商业不成熟,多以社区类配套商业为主。多以社区类配套商业为主。u区域商业辐射范围：区域配套类商业以地理位置区域商业辐射范围：区域配套类商业以地理位置(d l wi zh)(d l wi zh)优越、优越、交通通达性优良、周边社区密集的优势，商业辐射范围扩至社区外形成交通通达性优良、周边社区密集的优势，商业辐射范围扩至社区外形成区域商业中心。区域商业中心。u区域商业供给量：目前区域商业市场供给可调研到总量已达区域商业供给量：目前区域商业市场供给可调研到总量已达3636万，其万，其中社区底商供应总量超过中社区底商供应总量超过1010万。万。u

33、区域商业供给时间：区域商业供给多集中于今年区域商业供给时间：区域商业供给多集中于今年,未来两年将呈现集中未来两年将呈现集中供给状况。供给状况。u区域商业租金水平：社区类配套商业目前租金水平在区域商业租金水平：社区类配套商业目前租金水平在20-5020-50元元/月。月。u区域商业售价：目前推出社区商业项目售价主要集中在区域商业售价：目前推出社区商业项目售价主要集中在8000-120008000-12000元元/。第二十八页，共103页。重点个案重点个案(n)(n)分分析析白沙白沙(bi sh)(bi sh)世世纪佳园纪佳园 白沙世纪佳园位于芙蓉南路与湘府路交汇处的东南角，芙蓉南路、湘府路、韶山

34、路三条通衢大道环绕周边。白沙世纪佳园总占地12公顷，总建筑面积17余万平方米，紧邻天心区政府。周边小区林立，配套(pi to)设施日趋完善，华天大酒店、新一佳超市、银行等等。其中项目商业总面积3200平方米，目前都已在经营。第二十九页，共103页。u购物(uw)类：超市、便利店、家居用品店、药店、烟酒店等u餐饮类：中餐、西餐、特色餐饮等u综合服务类：电脑配件、复印店、法律咨询、通讯美容美发、房产中介、干洗、建材装饰等白沙世纪佳园社区商业业态白沙世纪佳园社区商业业态(yti)分布分布第三十页，共103页。白沙白沙(bi sh)(bi sh)世纪佳园社区商业租金：世纪佳园社区商业租金：20-302

35、0-30元元/月月名名 称称面面 积积（）（）租租 金金（元（元/月）月）租金租金单单价价（元（元/月）月）口腔专科65130020福林食品批发部200350017.5长沙市湘中法律服务所110300027开拓数码图文120350029丽奥发艺设计115350030名烟名酒名茶平价超市130360028天鑫名烟名酒批发部100310031龙飞笑窗帘大世界186380020.4利科干洗连锁50150030佳信餐馆60150025第三十一页，共103页。借鉴借鉴(jijin)(jijin)意义：意义：u社区商业业态基本上购物类、餐饮类、综合服务类，主要是满足社区居民的日常基本生活。u该社区商业门面

36、租金基本上为20-30元/月，考虑到本案位置更偏，人气更不足，前期商业门面租金适当调低。u建议目前门面无须自行隔断，待招商后的根据实际需要进行(jnxng)调节。第三十二页，共103页。重点个案重点个案(n)分析分析项目名称项目名称 天城湖光山色层高层高（M M）3.6-5.9开间开间（M M）4.2-10价格价格 15000-18000进深进深（M M）11.3-12.4面积区间面积区间 45-124平方米 本项目位于韶洲路与石竹路交汇处的东南角，东临石人村路与石人村水库相邻，北靠规划中连通书院路的韶洲路，西倚石竹路。交通便利,地理位置优越(yuyu).项目旁边是长沙百年名校明德中学新校区。

37、该项目商业面积为10400平方米。项目点评：该项目具有社区商业和校园商业的双重价值，部分业主预期租金已经达到了80元/月，是目前周边社区商业项目租金的2-3倍，这也从另一侧面表明，投资(tu z)者对该区域的投资(tu z)回报期望值较高；该区域商业铺面的升值潜力较强。第三十三页，共103页。同质产品类比同质产品类比(lib)(lib)分析分析根据项目的区位，处二环、三环间，与省府板块同质的房产板块为市府板块、体育新城板块。区域商业租金水平(shupng):社区类配套商业目前租金水平(shupng)在20-30元/月。区域商业售价：目前推出社区商业项目平均售价在6800-12000元/。项项目

38、名称目名称位位 置置小区小区规规模模商商铺铺规规模模销销售售方式方式售价售价(元元/)租金租金层层高高分割分割面面积积业业 态态德润园岳麓区观沙岭 26.22万7000 不包租 680020-304.530-70社区临街商铺芙蓉公寓马王堆街道办事处农科村 20.4万/16-40/28-40社区临街商铺仁和雨花家园雨花区政府旁18万/7000-800015-307.5-7.840-110社区临街商铺八方小区 岳麓区府后路88万5万租售 8500（一楼）15-454.215-130社区临街商铺第三十四页，共103页。项目分析项目分析 1 1、项目概况、项目概况2 2、对外交通条件、对外交通条件3

39、3、周边、周边(zhu bin)(zhu bin)商业商业配套配套4 4、SWOTSWOT分析分析第三十五页，共103页。项目项目(xingm)(xingm)概况概况 项目基本信息总占地面积300000总建筑面积522646总套数 1790商业面积12000容积率 1.02绿化率42.4%门面层高 6M 九峰住宅小区为省政府机关宿舍，位于长沙市天心区生态新城，芙蓉(frng)南路西侧，北距省政府机关院2000米。北接黑石路、南临黑梨路、西靠石碑路、东连宜春路。东北角有市政广场、园艺公园和桂花坪公园；西北角紧邻城市生态绿地，南部是100米宽绿化带；西面为二类商品房建设用地；北边为国家审计署驻长沙

40、办事处；东部是规划的学校、幼儿园及办公建筑。第三十六页，共103页。对外交通对外交通(jiotng)(jiotng)条条件件 九峰小区(xio q)对外交通设施较好，项目南临黑梨路、东临宜春路、北临黑石路、西临石排路，往东500米就是城市主干道芙蓉路，往北2000米是主干道湘府路。但目前公交线路少,周边仅有105路可到达市内。周边商业配套周边商业配套(pito)周边半径周边半径1.5公里暂无商业配套公里暂无商业配套(pito)。第三十七页，共103页。SWOTSWOT分析分析(fnx)(fnx)1、独立(dl)门面,投资稳,升值空间大；2、6米层高,一层可当两层用；3、社区大且购买力强；4、目

41、前周边已开发小区中，无社区商业，片区内暂无竞争对手。优势优势(yush)(yush)（StrengthStrength）1、项目周边现有人气极弱，缺乏足够的人气支撑，必然会延长社区商业市场培育期；2、地块周边的工程施工也会对项目产生不利影响；3、项目东边路幅宽，中间有栏杆无地下通道，不利于人流的导入。劣势（劣势（WeaknessWeakness）机会（机会（OpportunityOpportunity）1、消费固定性；2、项目周边商业物业的销售价格尚未拉升；3、现有商业环境仍未形成气候，商业经营难度较大，市场对这一板块的商业项目认同度很低。威胁（威胁（TreatmentTreatment）1、

42、未来地铁的开建；2、本项目周边新开发的楼盘众多，居住人口正在逐步增加当中，且这部分人群的购买力非常强大，商业部分的发展潜力巨大；3、三市融城，新中心投资潜力大。第三十八页，共103页。SWOTSWOT策略策略分析分析SOSO策略策略发挥优势，利用机会发挥优势，利用机会WTWT策略策略弱化劣势，规避威胁弱化劣势，规避威胁u利用临街独立商铺,突出投资(tu z)稳,升值快的特性;u利用层高6米,突出商铺性价比高的特性;u利用项目及周边区域公务员小区的特性,强调商业前景。u提前营造自身配套建设，以小环境(hunjng)带动大环境(hunjng)；u使买家、租家营造一种商业虽未启动，但区域前景无限的感

43、觉；u通过我公司客户资源等相关渠道宣传项目。第三十九页，共103页。项目核心项目核心(hxn)价值提价值提炼炼项目的项目的核心价值核心价值项目居住着大量收入稳定的消费人群项目居住着大量收入稳定的消费人群满足满足2 2千户高消费人群的日常需求，消费基础雄厚千户高消费人群的日常需求，消费基础雄厚独立纯街铺独立纯街铺,自用投资两相宜自用投资两相宜 竞争小而年限长的稀缺商业，仅有几十席竞争小而年限长的稀缺商业，仅有几十席层高层高6 6米，买一层送一层，一层当两层用米，买一层送一层，一层当两层用第四十页，共103页。项目项目(xingm)(xingm)定定位位1 1、项目属性定位、项目属性定位2 2、消

44、费群及档次、消费群及档次(dn c)(dn c)定位定位3 3、投资客户定位、投资客户定位4 4、项目功能定位、项目功能定位5 5、业态定位、业态定位6 6、项目形象定位、项目形象定位7 7、项目价格定位、项目价格定位第四十一页，共103页。指以赢利为目的集零售、服务、办公(bn gng)、金融和非中心商务类功能于一体的区域。它是城市的精华、是城市的象征，是城市的心脏和脉搏。指主要分布在城市的副中心地带，目前主要以大型(dxng)连锁超市和百货公司的分店为主。其在特征上重复中心地区零售设施的模式，并能提供充分的停车位，而且距离客户的住所更近。指以满足片区和社区需要为目的，是目前正在兴起的一种新

45、的商业物业形态，它是立体化的商业步行街，经营业种主要以餐饮、娱乐和休闲(xixin)为主。邻里型街区商业中心是国际流行的商业形态，也是最适合社区和片区的一种商业形态。在发达国家，几乎每一个社区都有一个邻里中心。商业区的三商业区的三商业区的三商业区的三种主要类型种主要类型种主要类型种主要类型邻里商业区邻里商业区核心商业区核心商业区地区性商业区地区性商业区商业区的类型商业区的类型项目所处的区域很明显是邻里商业区项目所处的区域很明显是邻里商业区第四十二页，共103页。表现特征：表现特征：住宅底商或社区内街区形式表现住宅底商或社区内街区形式表现规模适中规模适中为社区或片区服务为社区或片区服务人性化人性

46、化更有人情味，充分体现包容、更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和宽容、谦和开放性开放性景观、空间组织、动线组织循景观、空间组织、动线组织循环环(xnhun)(xnhun)贯通、内外富于沟通和交贯通、内外富于沟通和交流流休闲性休闲性以餐饮娱乐休闲购物为主要服以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能务功能有凝聚力有凝聚力围合空间聚集人气，商气，围合空间聚集人气，商气，使其不易分散和分流使其不易分散和分流项目项目(xingm)(xingm)属性定位：邻里型商业属性定位：邻里型商业第四十三页，共103页。消费群定位消费群定位九峰小区及周边社区居民为主九峰小区及周边社区居民为主终端消费客户需求特征终端消费客户需

47、求特征1 1、大多数人群消费主要集中于生活基本需求；、大多数人群消费主要集中于生活基本需求；2 2、社区内的中青年人士有休闲娱乐的需求；、社区内的中青年人士有休闲娱乐的需求；消费档次定位：中档消费档次定位：中档 本社区及周边社区都是公务员住宅社区，已经本社区及周边社区都是公务员住宅社区，已经(y jing)(y jing)决定了项目消费档次会是中等档决定了项目消费档次会是中等档次次消费群及档次消费群及档次(dn c)(dn c)定位定位第四十四页，共103页。客户客户(kh)定位定位重点客户重点客户核心客户核心客户偶得客户偶得客户补充客户补充客户核心客户：本项目及周边小区业主核心客户：本项目及

48、周边小区业主重点重点(zhngdin)客户：我司客户资源客户：我司客户资源偶得客户：专业商铺投资客户偶得客户：专业商铺投资客户补充客户：个体商户及私营业主补充客户：个体商户及私营业主第四十五页，共103页。本项目商业应作为项目高品质的生活配套，为居民提供日常生活所需，具备以下四大基本服务功能：一、购物功能 主要为社区居民提供主、副食品和生活日用品；二、餐饮服务功能 主要提供早、中、晚餐及订餐送餐服务；三、综合服务功能 主要提供银行、邮局、电讯、美容美发、洗衣、中介、订花送花(sn hu)、数码冲印等；四休闲功能 主要为咖啡茶座、美容美发店、健身中心、网吧等项目项目(xingm)(xingm)功

49、能定位功能定位第四十六页，共103页。业态定位业态定位(dngwi)及商家及商家餐饮类：中餐、西餐餐饮类：中餐、西餐(xcn)、特色餐饮等、特色餐饮等综合服务类：通讯综合服务类：通讯(tngxn)航空代理点航空代理点银行、邮局、美容美发、房产银行、邮局、美容美发、房产其它：其它：中介、干洗药店复印购物类购物类：超市、便利店、家居用品店、面包店第四十七页，共103页。业态比例建议如下：超市：17%餐饮(cn yn)：20%中西餐厅、咖啡厅：10%美容美发、健身：15%银行、邮政：3%建材装饰家居：20%其他：15%业态组合业态组合(zh)(zh)比比例例第四十八页，共103页。平面平面(pngm

50、in)(pngmin)分分布模拟布模拟超市超市(ch(cho o sh)sh)西餐西餐(xcn)(xcn)咖咖啡啡餐饮餐饮银行银行便利店便利店发型设计发型设计干洗店干洗店美容美容SPASPA移动通讯移动通讯药店药店邮局邮局家居饰品家居饰品东面街铺平面图东面街铺平面图南面街铺平面图南面街铺平面图家居饰品家居饰品u针对餐饮油烟扰民的问题,应把油烟净化器装在厨房里，出气往地下管道走。这样的好处是净化器的离心机噪音小，油烟气味会更小。而且不影响楼上的住户。u针对小区交房后业主装修，可开设建材店，不但方便业主，而且容易营造商业氛围，不至于空置，待业主入住后再转为其他社区商业。第四十九页，共103页。以生