商业市场调研03-成都银行类商业调研ppt课件.ppt

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1、资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值成都市商业地产市场调查成都市商业地产市场调查资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值与客户方沟通确定调查项目档次高档、中高档、中档高档、中高档、中档与客户方沟通确定调查项目类型百货、购物中心、超级市场百货、购物中心、超级市场与客户方沟通确定调查商圈范围成都市级商圈、主要区域级商圈成都市级商圈、主要区域级商圈对成都市内现存的所有商业地产项目进行过滤对成都市内现存的所有商业地产项目进行过滤10

2、个商圈：个商圈：春熙商圈、盐市口商圈、骡马市商圈、光华商圈、双楠商圈、大世界商圈、棕北商圈、成仁路商圈、建设路商圈、沙湾商圈50个项目：个项目：财富中心、SM广场、沙湾嘉信茂广场、万达广场、百联天府、新城市广场、铂金城、第一城、美美力诚、伊势丹百货、西武、仁和春天（人东店、棕北店）、时代百盛、王府井、茂业百货、新世界百货、北京华联、太平洋（春熙店、全兴店）、乐宾百货、伊藤（双楠店、春熙店、锦华店、摩尔百盛（沙湾）、麦德龙、欧尚（羊西店、南门店）、人人乐（双楠店、通惠门店、草市街店、九星购物广场店、玉林店、沙湾店、康郡店）、家乐福（大世界店、光华店、双桥子店）、易初莲花、百佳（新城市广场店、富临

3、店、西北桥店）。调查范围确定调查范围确定资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值目录目录n成都市现有商圈的现状及分析成都市现有商圈的现状及分析n各类商业业态特征分析各类商业业态特征分析n商业项目档次分析商业项目档次分析n商业项目经营及盈利模式分析商业项目经营及盈利模式分析n案例分析案例分析资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值成都市现有商圈现状及分析成都市现有商圈现状及分析各类商业业态特征分析各类商业业态特征分析商业项目档次分

4、析商业项目档次分析商业项目经营及盈利模式分析商业项目经营及盈利模式分析案例分析案例分析资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值成都市现有商圈现状及分析成都市现有商圈现状及分析 商圈位置关系商圈位置关系地铁1号线地铁2号线1环路环路2环路环路3环路环路21786594103N市级商圈市级商圈1春熙商圈2盐市口商圈区域商圈区域商圈 3骡马市商圈 4光华商圈 5双楠商圈 6大世界商圈 7棕北商圈 8成仁路商圈 9建设路商圈10沙湾商圈 目前成都优质商圈主要分布在城市核目前成都优质商圈主要分布在城市核心区域以及二环路沿

5、线新兴的人口密集心区域以及二环路沿线新兴的人口密集居住区域。居住区域。从商圈等级来看，春熙路、盐市口是从商圈等级来看，春熙路、盐市口是现有的两大市级核心商圈，其余为发展现有的两大市级核心商圈，其余为发展中的区域级商圈。中的区域级商圈。从方向来看，城西和城南优质商圈数从方向来看，城西和城南优质商圈数量和质量都较高，城东商圈处于快速发量和质量都较高，城东商圈处于快速发展阶段，城北暂时缺乏优质区域级商圈，展阶段，城北暂时缺乏优质区域级商圈，这与成都城市发展方向、不同城区传统这与成都城市发展方向、不同城区传统功能定位以及城市居民分布都有非常密功能定位以及城市居民分布都有非常密切的关系。切的关系。资金是

6、运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值商圈名称商圈名称商圈位置商圈位置商圈范围商圈范围占地面积占地面积历史背景与发展沿革历史背景与发展沿革所在区位的城市所在区位的城市功能功能春熙商圈春熙商圈城中东大街以北，北新街以东，总府路以南，红星路以西约0.8平方公里始建于1924年，1992年春熙夜市开张，2001年政府对春熙路实行改造规划商务区盐市口商圈盐市口商圈城中学道街以北，人南路以东，总府路以南，春熙路以西约1平方公里自古以来均是成都城中心区域，商业发展历史可追溯至汉朝商务区骡马市商圈骡马市商圈城西北一环内羊市街以北

7、，金仙桥以东，江汉路以南，人民中路以西约2.6平方公里已有近三百年繁华历史，清代有尧光寺、真武宫等，近代有红光商场、轻工大厦等商务区光华商圈光华商圈城西二环沿线龙腾路以北，青羊大道以东，清江东路以南，二环路以西约3平方公里2000年后兴起的新兴商圈，周边住宅项目的快速发展为商圈成长的重要因素大型居住区双楠商圈双楠商圈城西南二环沿线双楠大道以北，武阳大道以东，龙腾路南，双元街以西约5.8平方公里以置信开发双楠住宅项目始建，后扩大至外双楠区域，始于90年代后期大型居住区成都市现有商圈现状及分析成都市现有商圈现状及分析 商圈概况商圈概况资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，

8、随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值商圈名称商圈名称商圈位置商圈位置商圈范围商圈范围占地面积占地面积历史背景与发展沿革历史背景与发展沿革所在区位的城市功能所在区位的城市功能大世界商圈大世界商圈城南临二环外紫竹街以北，神仙树北路以东，二环路以南，新光路以西约2.1平方公里以紫荆片区及神仙树区域的住宅发展为基础而逐渐发展，始于90年代后期大型居住区棕北商圈棕北商圈城南临二环新希望路以北，人南路以东，领事馆路以南，科华路以西约2.3平方公里以设美领馆及棕北住宅区建设为先导，先后发展了多个住宅项目及商务楼商务区大型居住区成仁路商圈成仁路商圈城东南二环沿线沙河以北，老成仁路以东，

9、二环路以南，锦华路以西约1.5平方公里2007年后因住宅发展而兴起的商圈大型居住区建设路商圈建设路商圈城东二环沿线新鸿路以北，一环路以东，建设北路以南，二环路以西约3平方公里2006年后因住宅发展而兴起的商圈大型居住区沙湾商圈沙湾商圈城西北二环线内外沿沙湾路及交大路形成长条状范围约3.5平方公里因沙湾会展中心及住宅项目的兴起而形成，始于90年代初期大型居住区成都市现有商圈现状及分析成都市现有商圈现状及分析 商圈概况商圈概况 春熙路商圈和盐市口商圈位于成都市的地理中心，是成都历史最悠久的传统商圈。春熙路商圈和盐市口商圈位于成都市的地理中心，是成都历史最悠久的传统商圈。二环路沿线商圈均为上世纪二环

10、路沿线商圈均为上世纪90年代后的新兴商圈，随着城市向外扩张，大型居住区在二环路沿线的兴起而产生和发展的商年代后的新兴商圈，随着城市向外扩张，大型居住区在二环路沿线的兴起而产生和发展的商圈。圈。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值商圈名称商圈名称商圈地位商圈地位辐射范围辐射范围主要消费群体主要消费群体人流量人流量春熙商圈春熙商圈市级商圈成都为主，辐射西南地区主城区居民，城中商务办公人群，来自成都周边县市及西南地区其它城市的外来消费人群26万人/天 盐市口商圈盐市口商圈市级商圈成都为主，辐射西南地区主城区居民，

11、城中商务办公人群，来自成都周边县市及西南地区其它城市的外来消费人群20万人/天 骡马市商圈骡马市商圈区域商圈以西大街为中心的5公里范围内骡马市商务办公人群，骡马市周边居住区的居民5万人/天 光华商圈光华商圈区域商圈以清水河居住区为中心的3公里范围内西南财大学校师生及光华片区居民4万人/天 双楠商圈双楠商圈区域商圈以双楠河居住区为中心的5公里范围内内外双楠居住区的居民8万人/天 大世界商圈大世界商圈区域商圈以紫荆居住区为中心的3公里范围内紫荆、桐梓林、神仙树居住区的居民6万人/天 棕北商圈棕北商圈区域商圈以领事馆路为中心的3公里范围内区域内商务办公人群，科华、棕北片区的居民5万人/天 成仁路商圈

12、成仁路商圈区域商圈以万达广场为中心的5公里范围内成仁路、川师大、东湖、东光及中和片区的居民4.5万人/天 建设路商圈建设路商圈区域商圈以建设路为中心的4公里范围内建设路周边居住区的居民4万人/天 沙湾商圈沙湾商圈区域商圈以会展原址为中心的3公里范围内沙湾居住区的居民6万人/天 成都市现有商圈现状及分析成都市现有商圈现状及分析 商圈概况商圈概况 通常情况下，可以将城市商圈分为市级商圈、区域级商圈以及社区商圈，其判断标准是根据该商圈主要消费者分布范围确定，比通常情况下，可以将城市商圈分为市级商圈、区域级商圈以及社区商圈，其判断标准是根据该商圈主要消费者分布范围确定，比如市级商圈其主要消费者来源可以

13、辐射到整个城市的居民，区域级商圈消费者来源将以一个或者几个大片区的居民为主，社区级的如市级商圈其主要消费者来源可以辐射到整个城市的居民，区域级商圈消费者来源将以一个或者几个大片区的居民为主，社区级的商圈的辐射范围则相对较小。商圈的辐射范围则相对较小。当然不同等级的商圈其业态组合、品牌结构也有一定差别，比图春熙路商圈和盐市口商圈是市级商圈，商圈内存在一些高档物业当然不同等级的商圈其业态组合、品牌结构也有一定差别，比图春熙路商圈和盐市口商圈是市级商圈，商圈内存在一些高档物业拥有整个西南地区独有的奢侈品牌资源（如拥有整个西南地区独有的奢侈品牌资源（如LV,GUCCI,HERMES,PRADA等），而

14、区域级的商圈业态及品牌结构则以满足生活消费等），而区域级的商圈业态及品牌结构则以满足生活消费为主。为主。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值商圈名称商圈名称商圈内代表性项目商圈内代表性项目涵盖的档次涵盖的档次涵盖的物业形态涵盖的物业形态春熙商圈春熙商圈7个：西武百货、伊势丹百货、王府井百货、伊藤（春熙店）、第一城时代百 盛、太平洋（春熙店）、高档、中高档、中档百货、购物中心盐市口商圈盐市口商圈8个：美美力诚、仁和春天（人东店）、茂业百货、北京华联、新世界百货、摩尔百盛（天府店）、财富中心、家乐福（财富中心店

15、）高档、中档百货、购物中心、超级市场 骡马市商圈骡马市商圈5个：太平洋全兴店、新城市广场、铂金城、家乐福（八宝街店）、百佳（新城市广场店）中档百货、购物中心、超级市场光华商圈光华商圈3个：乐宾百货、麦德龙、家乐福（光华店）中档百货、超级市场双楠商圈双楠商圈2个：伊藤（双楠店）、人人乐（双楠店）中档百货、超级市场大世界商圈大世界商圈1个：家乐福（大世界店）中档超级市场棕北商圈棕北商圈3个：仁和春天（棕北店）、百联天府、世纪联华（百联天府店）高档，中档百货、购物中心、超级市场成仁路商圈成仁路商圈4个：万达广场、伊藤（锦华店）、万千百货、人人乐（康郡店）中档购物中心、超级市场建设路商圈建设路商圈2个

16、：SM广场、沃尔玛（SM店）中档购物中心沙湾商圈沙湾商圈5个：摩尔百盛（沙湾店）、人人乐（沙湾店）、易初莲花、嘉信茂广场、沃尔玛（嘉信茂店）中档百货、购物中心、超级市场成都市现有商圈现状及分析成都市现有商圈现状及分析 商圈概况商圈概况春熙路商圈和盐市口商圈物业形态与区域商圈有较大差异，这是由于一方面其核心的地理位置导致商圈内租金水平高涨，从而剔除春熙路商圈和盐市口商圈物业形态与区域商圈有较大差异，这是由于一方面其核心的地理位置导致商圈内租金水平高涨，从而剔除了无法满足其租金要求的物业形态（比如餐饮和休闲娱乐），另外传统核心商圈内现有物业条件、交通条件、商业氛围与区域商圈了无法满足其租金要求的物

17、业形态（比如餐饮和休闲娱乐），另外传统核心商圈内现有物业条件、交通条件、商业氛围与区域商圈都有较大差异，与不同的业态匹配度不一样。通常情况下城市核心区域更适合中端或中高端百货业态聚集，而区域商圈更适合中端都有较大差异，与不同的业态匹配度不一样。通常情况下城市核心区域更适合中端或中高端百货业态聚集，而区域商圈更适合中端或中低端业态、餐饮休闲及生活配套业态生存。或中低端业态、餐饮休闲及生活配套业态生存。从项目数量和规模来看，成都目前仍然是以春熙路、盐市口市级商圈为主导区域商圈为补充的局面。从项目数量和规模来看，成都目前仍然是以春熙路、盐市口市级商圈为主导区域商圈为补充的局面。资金是运动的价值，资金

18、的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值商圈名称商圈名称区域主干道区域主干道主干道宽度主干道宽度公共交通状况公共交通状况停车方便性停车方便性春熙商圈春熙商圈东大街、总府路城市级主干道，6-8车道公交站点、地铁2号线站点车位不充足盐市口商圈盐市口商圈人民东路、人民南路城市级主干道，6-8车道公交站点、地铁1号线站点车位不充足骡马市商圈骡马市商圈八宝街、西大街城市级主干道，6车道公交站点、地铁1号线站点车位充足光华商圈光华商圈光华大道、二环路城市级主干道，6-8车道公交站点车位充足双楠商圈双楠商圈二环路、武侯大道城市级主干道，6-8车道

19、公交站点、地铁5号线站点车位不充足大世界商圈大世界商圈新光路、桐梓林南路区域级干道，4车道公交站点车位充足棕北商圈棕北商圈二环路、科华北路城市级主干道，6-8车道公交站点、地铁1号线站点车位充足成仁路商圈成仁路商圈二环路、锦华路城市级主干道，6-8车道公交站点、地铁6号线站点车位充足建设路商圈建设路商圈二环路、建设路城市级主干道，6-8车道公交站点、地铁6号线站点车位充足沙湾商圈沙湾商圈二环路、交大路城市级主干道，6-8车道公交站点、地铁6号线站点车位充足成都市现有商圈现状及分析成都市现有商圈现状及分析 商圈周边交通配套情况商圈周边交通配套情况市级商圈为传统商圈，受历史城市规划和用地规模限制，

20、面临交通拥堵、停车位配备不充足的状况，而区域商圈为新兴商圈，市级商圈为传统商圈，受历史城市规划和用地规模限制，面临交通拥堵、停车位配备不充足的状况，而区域商圈为新兴商圈，其内商业项目规划和兴建较晚，大部分项目均考虑到了消费者对停车位的需求。其内商业项目规划和兴建较晚，大部分项目均考虑到了消费者对停车位的需求。从商业发展的角度判断，未来区域商圈将对核心商圈消费群进行有效分流，缓解市级核心商圈交通以及车位的压力。从商业发展的角度判断，未来区域商圈将对核心商圈消费群进行有效分流，缓解市级核心商圈交通以及车位的压力。成都地铁成都地铁1号现将在号现将在2010年开通，年开通，2号线按计划也将于号线按计划

21、也将于2012年开通，轨道交通将对商业发展带来深刻的变化，将极大地拉年开通，轨道交通将对商业发展带来深刻的变化，将极大地拉升沿线商业的发展。升沿线商业的发展。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值商圈名称商圈名称百货百货超级市场超级市场购物中心购物中心(不含大型超市、百货主力店不含大型超市、百货主力店)合计合计春熙商圈春熙商圈6个01个7个盐市口商圈盐市口商圈6个1个1个8个骡马市商圈骡马市商圈1个2个2个5个光华商圈光华商圈1个2个03个双楠商圈双楠商圈1个1个02个大世界商圈大世界商圈01个01个棕北商圈

22、棕北商圈1个1个1个3个成仁路商圈成仁路商圈2个2个1个5个建设路商圈建设路商圈01个1个2个沙湾商圈沙湾商圈1个3个1个5个成都市现有商圈现状及分析成都市现有商圈现状及分析 商圈内商业物业个数商圈内商业物业个数春熙商圈和盐市口商圈的项目数量明显多于区域商圈，这是由于该两个商圈大量的人流和成熟的商业氛围吸引了众多商春熙商圈和盐市口商圈的项目数量明显多于区域商圈，这是由于该两个商圈大量的人流和成熟的商业氛围吸引了众多商业地产开发商和运营来布点开发经营。而区域商圈辐射范围相对较小，区域消费力无法支撑大量商业项目的存在。业地产开发商和运营来布点开发经营。而区域商圈辐射范围相对较小，区域消费力无法支撑

23、大量商业项目的存在。春熙商圈和盐市口商圈以百货为主，这是由于该两个商圈是成都传统的时尚消费集中地。区域商圈大部分以超级市场为春熙商圈和盐市口商圈以百货为主，这是由于该两个商圈是成都传统的时尚消费集中地。区域商圈大部分以超级市场为主，这是由于区域商圈均依托大型居住社区，以大量的日常基本生活消费诉求为主。主，这是由于区域商圈均依托大型居住社区，以大量的日常基本生活消费诉求为主。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值商圈名称商圈名称百货百货超级市场超级市场购物中心（不含超市、百货主力店）购物中心（不含超市、百货主力

24、店）合计合计春熙商圈春熙商圈153,000平方米/20,411平方米173,411平方米盐市口商圈盐市口商圈178,500平方米16,300平方米47,800平方米242,600平方米骡马市商圈骡马市商圈30,000平方米23,000平方米137,000平方米190,000平方米光华商圈光华商圈30,000平方米21,000平方米/51,000平方米双楠商圈双楠商圈24,000平方米25,000平方米/49,000平方米大世界商圈大世界商圈/15,000平方米/15,000平方米棕北商圈棕北商圈9,000平方米12,000平方米139,000平方米160,000平方米成仁路商圈成仁路商圈52,

25、000平方米5,400平方米136,000平方米193,400平方米建设路商圈建设路商圈/19,000平方米170,000平方米189,000平方米沙湾商圈沙湾商圈30,000平方米47,700平方米77,000平方米154,700平方米合计合计506,500平方米184,400平方米727,211平方米1,418,111成都市现有商圈现状及分析成都市现有商圈现状及分析 商圈内商业物业营业面积商圈内商业物业营业面积/表示无此类物业盐市口商圈的商业物业营业面积最大，这是由于盐市口商圈的商业项目最多。盐市口商圈的商业物业营业面积最大，这是由于盐市口商圈的商业项目最多。骡马市商圈、成仁路商圈和建设路

26、商圈的项目数量较少，但营业面积仅次于盐市口商圈，这是由于该三个商圈内存在单体骡马市商圈、成仁路商圈和建设路商圈的项目数量较少，但营业面积仅次于盐市口商圈，这是由于该三个商圈内存在单体面积较大的购物中心（如成仁路商圈的万达广场建筑面积为面积较大的购物中心（如成仁路商圈的万达广场建筑面积为188000平方米，建设路商圈的平方米，建设路商圈的SM 广场面积为广场面积为170000平方平方米）。米）。大世界商圈、双楠商圈和光华商圈的商业物业经营面积最小，这是因为该三个商圈内商业物业项目少且单体面积不大。大世界商圈、双楠商圈和光华商圈的商业物业经营面积最小，这是因为该三个商圈内商业物业项目少且单体面积不

27、大。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值商圈名称商圈名称百货百货超级市场超级市场购物中心（不含超市、百货主力店）购物中心（不含超市、百货主力店）合计合计商圈单位面积营业额商圈单位面积营业额春熙商圈春熙商圈44.2亿元/1.5元45.7亿元26,354元平方米盐市口商圈盐市口商圈36.8亿元1.9亿元1.2亿元39.9亿元16,447元平方米骡马市商圈骡马市商圈3.3亿元4.2亿元1.8亿元9.3亿元4,895元平方米光华商圈光华商圈0.8亿元6亿元/6.8亿元13,333元平方米双楠商圈双楠商圈14亿元2.

28、28亿元/16.28亿元33,224元平方米大世界商圈大世界商圈/2.1亿元/2.1亿元14,000元平方米棕北商圈棕北商圈5亿元0.6亿元2亿元7.6亿元4,750元平方米成仁路商圈成仁路商圈6.8亿元0.48亿元6亿元/年13.28亿元6,867元平方米建设路商圈建设路商圈/2.1亿元0.3亿元2.4亿元1,270元平方米沙湾商圈沙湾商圈3亿元3.5亿元1.1亿元7.6亿元4,913元平方米合计合计113.9亿元23.16亿元13.9亿元150.96亿元10,645元平方米成都市现有商圈现状及分析成都市现有商圈现状及分析 商圈内商业物业商圈内商业物业2008年营业额年营业额春熙商圈和盐市口

29、商圈春熙商圈和盐市口商圈2008年的营业额明显高于其它商圈，这是由于该两个商圈内商业项目最多，且大部分项目都有较好的年的营业额明显高于其它商圈，这是由于该两个商圈内商业项目最多，且大部分项目都有较好的营业表现。大世界商圈的营业最低，这是由于大世界商圈内只有一个超级市场项目。营业表现。大世界商圈的营业最低，这是由于大世界商圈内只有一个超级市场项目。双楠商圈的单位面积营业额最高，春熙商圈和骡马市盐市口商圈次之，这是由于双楠商圈只有含伊藤（双楠店）和人人乐（双双楠商圈的单位面积营业额最高，春熙商圈和骡马市盐市口商圈次之，这是由于双楠商圈只有含伊藤（双楠店）和人人乐（双楠店）两个单位面积营业额均较高的

30、项目，而春熙商圈和盐市口商圈内部分单位面积营业额较低的项目（如春熙商圈的时代百楠店）两个单位面积营业额均较高的项目，而春熙商圈和盐市口商圈内部分单位面积营业额较低的项目（如春熙商圈的时代百盛、伊势丹，盐市口商圈的财富中心等）拉低了整个商圈的单位面积营业额平均水平。盛、伊势丹，盐市口商圈的财富中心等）拉低了整个商圈的单位面积营业额平均水平。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值商圈名称商圈名称首层商业租金首层商业租金首层与二层租金比例首层与二层租金比例0709年增幅年增幅未来未来3年增长空间年增长空间春熙商圈春

31、熙商圈1200-2000元/月.平米5：1每年约6%未来增幅将下降，维持每年3%左右盐市口商圈盐市口商圈1000-1500元/月.平米4：1每年约5%未来增幅将下降，维持每年3%左右骡马市商圈骡马市商圈200-500元/月.平米3：1每年约2%未来将维持每年2%左右的小幅增长光华商圈光华商圈150元/月.平米3：1每年约3%未来将维持每年3%左右的小幅增长双楠商圈双楠商圈300元/月.平米3：1每年约3%未来将维持每年4%左右的一般增长大世界商圈大世界商圈300元/月.平米3：1每年约3%未来将维持每年3%左右的小幅增长棕北商圈棕北商圈220-1000元/月.平米3：1每年约4%未来将维持每年

32、3%左右的小幅增长成仁路商圈成仁路商圈300-400元/月.平米2：1每年约16%未来增幅下降，但仍将保持5%左右的增长建设路商圈建设路商圈100-150元/月.平米2：1负增长未来增长率将提升，维持每年3%左右沙湾商圈沙湾商圈250-300元/月.平米3：1每年约2%未来将维持每年2%左右的小幅增长备注：租金以实用面积计。成都市现有商圈现状及分析成都市现有商圈现状及分析 商圈商圈2008年租金情况年租金情况春盐商圈春盐商圈2008年的首层商业租金水平显著高于其它商圈，这是由于该两个商圈年的首层商业租金水平显著高于其它商圈，这是由于该两个商圈 在成都商业地产市场格局中目前仍处于无可匹敌的在成都

33、商业地产市场格局中目前仍处于无可匹敌的核心位置。核心位置。得益于其巨大的人流量，春盐商圈一楼租金水平已高至可与上海淮海路、深圳东门等一线城市主要商圈同等的水平，但二层人流量得益于其巨大的人流量，春盐商圈一楼租金水平已高至可与上海淮海路、深圳东门等一线城市主要商圈同等的水平，但二层人流量与首层的差别明显大于其它商圈二层与首层的差别，租金差别对应大于其它商圈与首层的差别明显大于其它商圈二层与首层的差别，租金差别对应大于其它商圈由于过去由于过去3年内，相对于其它商圈，春盐商圈内商业供应量较少，而需求量较多，因此租金增幅高于其它商圈。年内，相对于其它商圈，春盐商圈内商业供应量较少，而需求量较多，因此租

34、金增幅高于其它商圈。成仁路商圈远高于其它商圈的增幅主要来自于万达广场租金水平的上升（成仁路商圈远高于其它商圈的增幅主要来自于万达广场租金水平的上升（2007年低开业时首层平均租金为年低开业时首层平均租金为300元元/平方米，现在为平方米，现在为350元元/平方米）。大型项目在开业前的招商中通常会给予商户比较优惠的条件以吸引商户进驻，开业后随着项目的成功运营，二次平方米）。大型项目在开业前的招商中通常会给予商户比较优惠的条件以吸引商户进驻，开业后随着项目的成功运营，二次续约或新进入的品牌的租金水平将因项目影响力的提升而有大幅提升并达到与项目影响力相匹配的水平。续约或新进入的品牌的租金水平将因项目

35、影响力的提升而有大幅提升并达到与项目影响力相匹配的水平。尽管对春盐商圈的成熟度都非常认可，但其高昂的租金水平已超出了大部分期望进入品牌的承受范围，另一方面，未来尽管对春盐商圈的成熟度都非常认可，但其高昂的租金水平已超出了大部分期望进入品牌的承受范围，另一方面，未来3年内，春盐年内，春盐商圈有一定规模的商业物业集中供应，因此该商圈的租金水平增幅将呈下降趋势。建设路商圈将得益于伊藤成都第商圈有一定规模的商业物业集中供应，因此该商圈的租金水平增幅将呈下降趋势。建设路商圈将得益于伊藤成都第4家店的进驻，租家店的进驻，租金水平水平会得到提升。金水平水平会得到提升。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化

36、而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值商圈名称商圈名称当前出租率当前出租率未来三年供应未来三年供应未来供求关系未来供求关系春熙商圈春熙商圈97%百货（群光百货）约10万平方米，购物中心（国际金融中心、铁狮门项目），约20万平方米，共计约30万平方米。供略小于求盐市口商圈盐市口商圈97%百货（仁和人东店二期、茂业百货二期），购物中心（仁恒广场、百杨大厦、汉景大厦），该区域内项目大多数仍处于前期定位阶段，供应规模暂未确定。供略小于求骡马市商圈骡马市商圈74%购物中心（富力天汇Mall、华置广场）共计约30万平方米。供大于求光华商圈光华商圈90%购物中心

37、（仁和春天广场）约10万平方米。供求平衡双楠商圈双楠商圈100%百货（王府井百货），购物中心（中粮大悦城），供应规模暂未确定。供求平衡大世界商圈大世界商圈100%无新供应供求平衡棕北商圈棕北商圈95%购物中心（莱福士广场）共计约8万平方米。供小于求成仁路商圈成仁路商圈95%无新供应供求平衡建设路商圈建设路商圈50%百货（伊藤建设店）约3万平方米。供大于求沙湾商圈沙湾商圈93%无新供应供求平衡成都市现有商圈现状及分析成都市现有商圈现状及分析 未来供应未来供应备注：当前出租率只考察本次调研所关注的优质物业。双楠商圈和大世界商圈出租率为双楠商圈和大世界商圈出租率为100%，春熙商圈和盐市口商圈次之，

38、这是由于双楠商圈和大世界商圈内的项目均为，春熙商圈和盐市口商圈次之，这是由于双楠商圈和大世界商圈内的项目均为100%出租出租率（伊藤（双楠店）、人人乐（双楠店）、家乐福（大世界店）。春熙和盐市口商圈内存在部分出租率较低的项目（西武百率（伊藤（双楠店）、人人乐（双楠店）、家乐福（大世界店）。春熙和盐市口商圈内存在部分出租率较低的项目（西武百货、财富中心）拉低了整个商圈的平均水平。货、财富中心）拉低了整个商圈的平均水平。春盐商圈未来春盐商圈未来3年仍将是最热点的区域，建设路商圈和骡马市商圈目前有较大的存量加之未来的大量供应，总体将供大于求，年仍将是最热点的区域，建设路商圈和骡马市商圈目前有较大的存

39、量加之未来的大量供应，总体将供大于求，其它商圈将保持供求平衡。其它商圈将保持供求平衡。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值成都市未来成都市未来3年新兴商圈年新兴商圈 商圈位置关系商圈位置关系地铁1号线地铁2号线市级商圈市级商圈1春熙商圈2盐市口商圈区域商圈区域商圈 3骡马市商圈 4光华商圈 5双楠商圈 6大世界商圈 7棕北商圈 8成仁路商圈 9建设路商圈10沙湾商圈 1环路环路2环路环路3环路环路21786594103N1112未来商圈未来商圈1双桥子商圈2南部新区商圈双桥子商圈（未来将出现花郡、华润万象城

40、、环球贸易中心等项目）将填补建设路商圈和成仁路商圈之间的空白地带，形成以二环路东段为轴的城东大型商业带。即将在三年内呈现的城南新区站南组团GTC凯丹项目、苏宁广场、中航城市广场、美美立诚城南店等将与现有的迪卡侬、宜家、欧尚等专业卖场形成南部新区商圈。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值商圈名称商圈名称银行网点情况银行网点情况ATM柜员机情况柜员机情况总总计计建设工商农业中行招商交通民生成行建设工商农业中行招商交通民生成行春熙商圈春熙商圈222301055642212441盐市口商圈盐市口商圈61211004

41、5442021134骡马市商圈骡马市商圈211411224210 210024光华商圈光华商圈121221171313102230双楠商圈双楠商圈212132012220100120大世界商圈大世界商圈130111164223100127棕北商圈棕北商圈431212138504142041成仁路商圈成仁路商圈112110013350102526建设路商圈建设路商圈122201012121121120沙湾商圈沙湾商圈213422043322112436总计总计2217162112115343731231711111219299成都市现有商圈现状及分析成都市现有商圈现状及分析 商圈周边银行网点情况

42、计商圈周边银行网点情况计春熙商圈和棕北商圈内集中了最多的银行网点和春熙商圈和棕北商圈内集中了最多的银行网点和ATM柜员机，商业交易活跃区域对银行网点和柜员机，商业交易活跃区域对银行网点和ATM柜员机需求也相对较高。从柜员机需求也相对较高。从我们掌握的信息来看，一些外资或外地银行也正在商业繁华区域积极布点。我们掌握的信息来看，一些外资或外地银行也正在商业繁华区域积极布点。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值n成都现有商圈可划分为十个，其中，春熙路、盐市口商圈为市级商圈，其他八个商圈均为区域级商圈，其中成仁路商

43、圈和建设路商圈是近两年出现的新兴商圈；n春盐商圈是传统商圈，一方面其位于成都市的地理中心，通往城东城西城南城北均十分便利，优越的地理位促使其形成成都历史上最早的商业圈。在后续的发展中，商圈内交通配套的不断完善，互补性商业项目（写字楼、酒店等）和优质零售商业项目的进驻以及商圈的整体包装和宣传使得这两个商业圈逐步发展成为成都市人流量最大、商业氛围最浓、项目档次最丰富、品牌数量最多、租金水平最高的成熟商圈。这两个商圈是大多数初次进驻成都市场的零售品牌和运营商的首先之地，在目前的成都商业市场中仍处于绝对的竞争优势地位。n春盐商圈目前的不足之处在于商圈内物业较陈旧，停车位不足，缺乏硬件设施配置较好的大型

44、商业项目。这一不足将随着春盐商圈内未来几个大型商业项目（国际金融中心、铁狮门项目、群光广场等）的面世而得以改观。n骡马市商圈虽然早期被划为市级三大商圈之一（春盐骡），但受区域交通条件及区域内商业项目恶性发展的影响，目前已逐渐没落，辐射能力降低，成为区域级商圈。n分布于二环路沿线的区域商圈均是依托所在地周边大型的居住社区的兴起而逐步兴起的，这些区域商圈虽然数量较多（8个），但由于其偏局城市一隅，辐射范围有限，加之受成都市经济发展水平和居民消费支出水平的限制，区域商圈所辐射到的消费者尚无法支撑高档和中高档项目在商圈内的生存，因而区域商圈仍以满足居民日常生活所需的中档消费为主。短期内不会有能与春盐商

45、圈抗衡的区域商圈出现。随着城市经济的发展，居民消费能力不断提升，区域商圈发展空间将被逐步挖掘，区域内的商业项目档次会不断完善。n随着城市继续向东向南扩张，双桥子商圈（花郡、华润万象城、环球贸易中心等项目）将填补建设路商圈和成仁路商圈之间的空白地带，形成以二环路东段为轴的城东大型商业带。即将在三年内呈现的城南新区站南组团GTC凯丹项目、苏宁广场、中航城市广场、美美立诚城南店等将与现有的迪卡侬、宜家、欧尚等专业卖场形成南部新区商圈。成都市现有商圈现状及分析成都市现有商圈现状及分析 小结小结资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有

46、资金的时间价值成都市现有商圈现状及分析成都市现有商圈现状及分析各类商业业态特征分析各类商业业态特征分析商业项目档次分析商业项目档次分析商业项目经营及盈利模式分析商业项目经营及盈利模式分析案例分析案例分析资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值 超级市场、百货、购物中心三种物业形态的发展顺序超级市场、百货、购物中心三种物业形态的发展顺序超级市场超级市场百货商场百货商场购物中心购物中心满足日常基本生活需求满足时尚消费需求在满足购物需求的基础上强调购物过程的愉悦城市经济发展水平和城市经济发展水平和居民消费支出能力居民

47、消费支出能力 :商业物业形态商业物业形态:低 中 高成都成都北京、上海 德阳、绵阳代表性城市代表性城市:邛崃、彭州大部分消费者大部分消费者的消费诉求的消费诉求:资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值成都市商业物业类型分析成都市商业物业类型分析 位置关系位置关系地铁1号线地铁2号线1环路环路2环路环路3环路环路N百货商场购物中心超级市场百货商场集中分布在城中，少量百货商场集中分布在城中，少量散布在二环路沿线的大型居住区散布在二环路沿线的大型居住区内。这是由于城市中心商业氛围内。这是由于城市中心商业氛围浓厚，人流

48、量巨大，符合百货商浓厚，人流量巨大，符合百货商场的选址要求，与此同时百货公场的选址要求，与此同时百货公司相对较高的利润率和较强的议司相对较高的利润率和较强的议价能力使得其能在此生存发展。价能力使得其能在此生存发展。购物中心散布在城中、一环路内购物中心散布在城中、一环路内侧、二环路沿线。需要指出的是，侧、二环路沿线。需要指出的是，分布在城中的购物中心均为产权分布在城中的购物中心均为产权已分散出售的独立物业或为支撑已分散出售的独立物业或为支撑相连住宅销售而持有的底商型物相连住宅销售而持有的底商型物业，发展商尽管以较高的价格取业，发展商尽管以较高的价格取得土地，但销售为主的开发模式得土地，但销售为主

49、的开发模式使得其不存在较大的经营压力。使得其不存在较大的经营压力。超级市场在城市中心无分布。这超级市场在城市中心无分布。这是由于城中高昂的租金水平远远是由于城中高昂的租金水平远远超出了超级市场的承受能力。超出了超级市场的承受能力。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值商业物业类型商业物业类型网点数网点数项目名称项目名称百货百货19个西武百货、伊势丹百货、王府井百货、伊藤（春熙店、双楠店、锦华店）、时代百盛、太平洋（春熙店、全兴店）、美美力诚、仁和春天（人东店、棕北店）、茂业百货、北京华联、新世界百货、摩尔百盛

50、（天府店、沙湾店）、乐宾百货、万千百货超级市场超级市场23个家乐福（财富中心、八宝街店、光华店、大世界店、双桥子店）、百佳（新城市广场店、西北桥店、富临店）、沃尔玛（嘉信茂店、SM店）、欧尚（羊西店、南门店）、人人乐（沙湾、康郡、草市街、九星购物广场、岳府、玉林、通惠门、双楠）、易初莲花、世纪联华（百联天府店）、麦德龙购物中心购物中心8个第一城、财富中心、新城市广场、铂金城、万达广场、SM广场、嘉信茂广场、百联天府各类商业物业类型分析各类商业物业类型分析 各类商业物业市场份额各类商业物业市场份额超级市场的数量最多，百货次之，购物中心数量明显较少。超级市场的数量最多，百货次之，购物中心数量明显较