资产评估基础与实务项目二-资产评估程序和基本方法课件.pptx

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1、项目二 资产评估程序和基本方法知识目标1、通过学习，熟悉资产评估的工作程序；2、掌握资产评估三种方法的原理、适用范围及三种方法的基本公式和具体计算方法，为以后各种资产评估在方法选用奠定基础；3、掌握市场法中的直接比较法下的具体方法，如现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法和价值比率法等的运用及其适用条件和使用要求；4、掌握收益法中收益额、折现率和收益期限三个基本参数的内涵、实质和估测方法；5、掌握实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的具体测算；6、掌握市场法、收益法和成本法之间的逻辑关系及应用关系；7、熟悉市场法中的可比因素及其选择要求；

2、8、每类评估方法中各种具体方法之间的逻辑关系和应用条件；重点：掌握三种方法的原理及常用具体方法。难点：三种方法参数计算。2023/1/301/30/2023项目二 资产评估程序和基本方法能力目标1、能熟悉资产评估工作的基本程序；2、能熟练运用三种基本方法进行不同资产的评估计算；3、能根据已经给出的数据条件，选用三种基本方法中的具体方法；重点：成本法三种贬值计算、收益法的两段式计算。2023/1/301/30/2023工作案例 某资产评估事务所接受G银行南京市浦口区分行的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型毛

3、坯房进行了资产评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在2007年1月7日所表现的市场价值做出了公允反映。资产情况及评估要求如下：评估委估标的物在评估基准日2007年1月7日的房地产现值，为该房地产分期付款失败进行资产处置拍卖变现提供客观、公正、合理的拍卖底价依据。评估范围根据现行市价法包括：房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素。评估对象是丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型5楼毛坯房，套型为三室二厅二卫，建筑面积116.78平方米，客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面，另有一偏卧、厨房和卫生间朝北，布局合

4、理。该房为A先生占有，A先生通过抵押合同贷款已实际成为丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型的户主，但尚未办理房屋所有权证。委托方是中国工商银行南京市浦口区分行，该行主要从事存取款、商业信用贷款等业务。2023/1/301/30/2023工作案例 丽都雅苑是澳林地产开发的快乐之城项目的一期。快乐之城项目建筑面积共38万平方米，其中丽都雅苑占地面积5万平方米，建筑面积8万平方米；快乐之城丽都雅苑临近未来浦口经济、文化中心，地段绝佳。周边分布着许多自然景观，如朱家山河、浦口公园、省级珍珠泉风景区、老山风景区等。小区生活配套完善，并有多条公交线路直到主城区。快乐之城丽都雅苑建筑风格极富现代个性，着重南北通透

5、、采光充足。户型方正，简洁大方，大开间，小进深，减少了无效空间造成的浪费，让每一平方米都能发挥应有的作用。小区由著名设计院规划、设计，以高得房率（90%左右）、高绿化率（40.4%）、大楼间距（大于22米）、低容积率、人车分流为设计思想。贯穿小区的三条绿化带，有下沉式中心广场、局部水景形成高低落差，创造出多层次的园林景观，愉悦每一个人的生活。丽都雅苑采用高品质、高标准的建材设备，达到甚至超过市区许多高档楼盘的品质。红外线周界报警系统、闭路电视监控系统、一卡通车辆准入系统、单元可视对讲、双层中空玻璃、宽带及有线电视预留借口，业主可以以江北较低的房价享受市区高档楼盘的生活。简洁优美的立面、舒适的环

6、境、以人为本的规划，得到了业主的肯定和社会各界的广泛的赞誉。2023/1/301/30/2023工作案例 评估范围根据现行市价法包括：房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素。评估对象是丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型5楼毛坯房，套型为三室二厅二卫，建筑面积116.78平方米，客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面，另有一偏卧、厨房和卫生间朝北，布局合理。买主A先生于2006年2月28日向南京模范置业有限公司通过银行抵押贷款一次性购买，总成交价为328004.4元，首付款约30%（10万元），贷款额度约占70%，贷款期限为10年。自2006年2月抵押以来A

7、先生陆续支付本金6期（一期一月），金额为12180.22元，已付利息609.0元，至2007年1月7日，尚未履行贷款合同中每月还本付息的责任。问评估人员该如何进行评估?2023/1/301/30/2023任务一 资产评估程序任务综述资产评估作为一项具体工作，也有一个具体操作步骤，这个步骤就是评估程序。通过对资产评估程序的讲解，使学生了解到评估人员为执行评估业务、形成资产评估结论所必须和必要履行的系统性工作步骤知识要点一、资产评估程序的含义资产评估程序是指：资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。狭义的资产评估程序是：从资产评估机构和人员接受委托开始，到向委托

8、人或相关当事人提交资产评估报告书结束。广义的资产评估程序是：从承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项开始，到资产评估工作档案归档结束。2023/1/301/30/2023任务一 资产评估程序1、明确资产评估业务基本事项；2、签订资产评估业务约定书；3、编制资产评估计划；4、资产勘察与现场调查；5、收集资产评估资料；6、评定估算；7、编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档2023/1/301/30/2023任务一 资产评估程序二、资产评估程序的重要性1、资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证；2、资产评估程序是相关当事方评价自查评

9、估服务的重要依据；3、恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。三、资产评估程序的具体内容一）明确资产评估业务基本事项1、委托方和相关当事方基本状况；2、资产评估目的；3、评估对象基本状况；4、价值类型及定义；5、资产评估基准日；6、资产评估限制条件和重要假设；7、其它需要明确的重要因素2023/1/301/30/2023任务一 资产评估程序资产评估机构和人员在明确上述资产评估基本事项的基础上，应当分析下列因素，确定是否承接资产评估项目：（1）评估项目风险；（2）专业胜任能力；（3）独立性分析。【典型考题1】注册资产评估师在明确资产评估基本

10、事项的基础上，应当分析（），确定是否承接资产评估项目。A、评估目的B、评估项目风险C、价值类型D、独立性分析E、专业胜任能力【答案】BDE2023/1/301/30/2023【典型考题2】注册资产评估师在确定是否承接资产评估项目时，应当分析的因素有（）。A、评估项目风险B、注册资产评估师的专业胜任能力C、评估对象新旧程度D、注册资产评估师的独立性E、评估机构对评估对象法律权属提供的保证【答案】ABD任务一 资产评估程序2023/1/301/30/2023任务一 资产评估程序（二）签订资产评估业务约定书（相当于委托合同）1、资产评估机构和委托方名称；2、资产评估目的；3、资产评估对象；4、资产评

11、估基准日；5、出具资产评估报告的时间要求；6、资产评估报告使用范围；7、资产评估收费；8、双方的权利、义务及违约责任；9、签约时间；10、双方认为应当约定的其它重要事项。2023/1/301/30/2023任务一 资产评估程序（三）编制资产评估计划编制资产评估工作计划应当重点考虑以下因素：1、资产评估目的、资产评估对象状况；2、资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度；3、评估对象的性质、行业特点、发展趋势；4、资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布况；5、相关资料收集状况；6、委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性；7、资产评估人员

12、的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况。2023/1/301/30/2023任务一 资产评估程序（四）资产勘查与现场调查（五）收集资产评估资料（六）评定估算（七）编制和提交资产评估报告书（八）资产评估工作档案归档【典型考题3】资产评估程序通常包括的主要环节除明确资产评估业务基本事项、编制和提交资产评估报告书、评定估算和资产评估工作底稿归档外，还应该包括（）。A、签订资产评估业务约定书B、编制资产评估计划C、收集资产评估资料D、现场调查E、评估报告备案审核【答案】ABCD2023/1/301/30/2023任务一 资产评估程序四、履行资产评估程序的基本要求1、资产评估机构和人员应当在国家和

13、资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度。2、资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。3、资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序。4、如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节。5、资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告中予以披露。2023/1/301/30/2023任务一 资产评估程序【典型考题4】在资产评

14、估具体程序中，需要明确的资产评估业务基本事项包括（）。A、资产评估限制条件和重要假设B、价值类型及定义C、注册资产评估师的签字D、资产评估目的E、签署资产评估业务约定书【答案】ABD【典型实例】上述工作案例该如何进行评估？引导学生熟悉一遍。在学习完市场法的具体计算，返过来再复习2023/1/301/30/2023案例分析过程本资产评估基准日是2007年1月7日。本次评估基准日是由评估机构与委托方G银行南京市浦口区分行协商确定。选定这一评估基准日，有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定评估范围，合理选取作价依据，使评估基准日尽可能与评估目的的实现接近。评估对象位于南京市浦口区浦珠中路，

15、地属江北板块，是江北中心区域的外围住宅商品房，此地区同类楼盘有多处，交易案例众多，市场资料丰富，适宜于现行市价法进行评价，即将评价对象与在评估基准日近期发生交易的类似房地产进行比较，并对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理的价格。现行市价法的原理可表示为：房地产评估价值交易实例价格各差异因素调整系数。2023/1/301/30/2023案例分析过程本次资产评估工作于2007年1月7日开始，2007年1月12日出具正式报告。整个评估工作分五个阶段进行：一、接受委托阶段本阶段的主要工作是：经评估机构与委托方洽谈后，接受委托方资产评估项目委托，在充分沟通的前提下确定评估目

16、的、评估范围及对象、选定评估基准日，评估机构据以制订资产评估工作计划。二、资产清查阶段评估人员根据资产评估的有关原则和规定，指导资产占有方清查资产、收集资料，然后对评估范围内的资产进行查勘和产权界定，对收集的资料进行验证。三、评定估算阶段1、待估物位于南京市浦口区浦珠中路丽都雅苑快乐之城的4栋5楼C户型。2、选取比较对象2023/1/301/30/2023案例分析过程根据估价对象所在区位、用途、评估目的、评估基准日等因素，从所搜集的众多交易案例中选择了与评估对象更为相似或接近的三个比较对象。A、丽都雅苑9栋4楼B户B、盛泉新城5栋5楼A户C、万江共和新城7栋4楼B户其估价对象及比较对象基本情况

17、如下表：项目 评估对象 ABC丽都雅苑 丽都雅苑 盛泉新城 万江共和新城名称 4栋5楼C户 9栋4楼B户5栋5楼A户7栋4楼B户位置 浦珠中路浦珠中路 浦口区顶山街道临泉村浦东路与浦珠路交汇处面积（m2）116.78 86.2491.17114套型 三室二厅一厨二卫二室二厅一厨一卫二室二厅一厨一卫三室二厅一厨一卫建筑结构砖混结构砖混结构 砖混结构 砖混结构交付标准毛坯房毛坯房毛坯房简装建成年月2006.2 2006.22006.62005.5交易类型拍卖买卖买卖买卖成交价格（元/m2）2967.52782.93012.2交易时间2007.1.72006.112006.122006.92023/

18、1/301/30/2023案例分析过程3、因素修正(1)区位修正比较对象A与评估对象为同一小区，区位条件不作修正；比较对象B与C位于浦珠中路不远，与评估对象区位相当，经估价师综合分析，判定B、C条件指数分别为99.101（以评估对象相对应因素的条件指数为100，下同）。(2)面积修正与评估对象相比较，比较对象的建筑面积都要小，经估价师综合分析，判定A、B、C条件指数分别为97、98、100。(3)套型修正评估对象之室内套型为三室二厅一厨二卫，面朝南，比较对象A为二室二厅一厨一卫，比较对象B为二室二厅一厨一卫，比较对象C为三室二厅一厨一卫，经估价师调查、分析，综合判定A、B、C条件指数分别为97

19、、97、99。(4)建筑结构修正评估对象与比较对象均为砖混结构，故不作修正。2023/1/301/30/2023案例分析过程(5)交付标准比较对象A、B与评估对象均为毛坯房，交付标准不作修正；比较对象C为简装房屋，经估价师调查、分析，综合判定C条件指数为102。(6)建成年月修正比较对象A与评估对象为同一小区，建成年月不作修正；比较对象B与C建成时间与评估对象相比均在1年以内，由于良好的物业管理和日常维护，其成新率与评估对象所在之建筑物的成新相当，故亦不作修正。(7)交易类型修正(8)交易时间差异修正综合上述分析，得到比较案例修正情况及修正价格如下表2023/1/301/30/2023案例分析

20、过程修正项目ABC成交价格（元/m2）2967.52782.93012.2位置100/100100/99100/101面积（m2）100/97100/98100/100套型100/97100/97100/99建筑结构100/100100/100100/100交付标准100/100100/100100/102建成年月100/100100/100100/100交易类型95/100 95/10095/100交易时间100/102100/101100/103修正价格（元/m2）2937.452781.422724.042023/1/301/30/2023案例分析过程四、评估汇总阶段1、根据评估人员对各

21、类资产的初步评估结果，进行评估结果汇总、评估结论分析工作；2、确认评估工作中没有发生重复和漏评的情况，并根据汇总分析，对资产评估结果进行调整、修改和完善；3、根据评估工作情况，撰写全套资产评估报告书。五、提交报告阶段向委托方提交丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型资产评估报告书。评估人员根据委估标的物的评估目的，遵循房地产估价原则和程序，采用科学的评估方法，结合评估人员的估价经验，在认真分析现有资料的基础上，经过缜密、细致的测算，判定上述分析计算过程客观合理，最终确定评估对象在评估基准日2007年1月7日的市场价值单价为2814.3元/m2，总价为328671.47元，大写：叁拾贰万捌仟陆佰柒拾壹元

22、肆角柒分整。2023/1/301/30/2023案例分析过程特别事项说明：1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。3、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见

23、。4、本报告结果是对2007年1月7日这一评估基准日资产价值的客观公允反映，本事务所对评估基准日以后的该部分资产价值发生的重大变化不承担任何责任。2023/1/301/30/2023任务二 成本法任务综述成本法的各种参数需要我们用格外注意，因为在后面机器设备评估的时候还要运用。成本法顾名思义，它的成本是多少，重新买回来它需要多少钱，因为评估的东西正在使用，因此还要考虑各种贬值因素。因此要把三大贬值额计算出来。成本法的优点在于历史资料好获得，缺点在于往往评估出的价值与现实差距较大，不太准确，而且有限制。评估师要假定它的资产继续使用，现在的有关资料和历史资料可以比较，假定的成本是社会平均水平或是行

24、业的平均水平，假定成本是合理的。知识要点一、成本法的基本含义与理论依据成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。2023/1/301/30/2023任务二 成本法采用成本法对资产进行评估的理论依据：1、资产的价值取决于资产的成本。（资产成本和价值成正比）重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的。2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其它因素的变化

25、而相应变化。影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：（1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值；（2）资产的功能性损耗，也称功能性贬值；（3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。2023/1/301/30/2023任务二 成本法二、成本法的基本前提1、被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。2、应当具备可利用的历史资料。3、形成资产价值的耗费是必须的。一般不适用于企业价值评估，虽然过去企业价值评估时一度较多的采用了成本法，但是现在越来越多的采用了国际上通行的收益法。【典型考题5】关于成本法的前提下列表述错误的是（）。A、成本法从再取得资产的角度反映资产的价值，即通过资产

26、的重置成本扣除各种贬值来反映资产的价值B、从相对准确合理，减少风险和提高评估效率的角度，把继续使用作为运用成本法的前提是有积极意义的C、采用成本法的前提要求被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值D、对于非继续使用前提下的资产，不可以运用成本法进行评估【答案】D【解析】对于非继续使用前提下的资产，如果运用成本法进行评估，需要对成本法下的基本要素做必要调整。2023/1/301/30/2023任务二 成本法三、成本法中的基本要素被评估资产评估值被估资产重置成本被估资产实体贬值被估资产功能贬值被估资产经济贬值被评估资产评估值重置成本成新率（即考虑三大贬值后的综合成新率）【要点辨析】成新率有单

27、一和综合之分，不要和实体性贬值的成新率混淆。就一般意义上讲，成本法的运用涉及到四个基本要素：即资产的重置成本资产的实体性贬值资产的功能性贬值资产的经济性贬值2023/1/301/30/2023任务二 成本法1、重置成本：重置成本就是资产的现行再取得成本。其又可分为复原重置成本和更新重置成本复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准，新型设计、新规格和新技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需费用。更新重置成本与复原重置成本功能相同

28、，但是材料、技术就大相径庭了。2023/1/301/30/2023任务二 成本法选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本；在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本。如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分。更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格，它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异，而对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产，其更新重置成本与复原重置成本是一样的。无论是更新重置成本还是复原重置成本，资产本身的功能不变。2023/1/301/30/20

29、23任务二 成本法【要点辨析】复原重置成本：原消耗按现价格计算的重置成本。更新重置成本：新消耗按现价格计算的重置成本。关键点两者都是以现行价格水平来购建的。【典型考题6】复原重置成本与更新重置成本的相同之处表现为（）A、技术水平相同B、制造标准相同C、价格水平相同D、材料消耗相同【答案】C2、实体性贬值：实体性贬值也称有形损耗，是指资产由于使用和自然力的作用导致的资产物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。实体性贬值额除以重置成本就算出相对数，即贬值率。2023/1/301/30/2023任务二 成本法3、功能性贬值：功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。功

30、能性贬值一般包括：（1）由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使得原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额。【要点辨析】就是复原重置成本和更新重置成本的差额。（2）原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。【要点辨析】功能性贬值有两部分组成，即超额投资成本和超额营运成本。4、经济性贬值：经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。2023/1/301/30/2023任务二 成本法四、成本法中具体计算方法（一）重置成本的估算方法估算重置成本首选市场询价1、重置核算法：可以细节分析，所以重置核算法亦称细节分析法或核算法。重置核算法是指按资产成本的构成

31、，把以现行市价计算的全部构建支出，按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。2023/1/301/30/2023任务二 成本法【典型考题7】重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为人工成本的0.8倍。该机器设备重置成本为？【答案】直接成本50000100080051800（元）其中：买价，50000元运杂费，1000元安装费用，800元其中：原材料，300元人工，500元间接成本（安装成本）400（5000.8）元重置成本合计500001

32、00080052200元。耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。采用成本法评估资产，首先要确定这些耗费是必须的，而且应体现社会或行业平均水平。【要点辨析】也就是说，按照社会或行业平均水平来确定有效耗费和无效耗费，评估时，应该去掉无效耗费。2023/1/301/30/2023任务二 成本法2、价格指数法：资产评估时物价指数指的是评估基准日（或能够代表评估基准日）的物价指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。【要点辨析】我们可以根据物价进行调整，只适用于复原重置成本，不能用于更新重置成本。在计算物价指数时，价格变动指数可以是定基价格变动指数，可以是环比价格变动指数。定基价格变动指

33、数，是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，如以2001年为基准，不管2002年以后的情况，只和2001年相比。环比指数是只和上一年（期）相比，如2006年和2005年相比，2005年和2004年相比；定基指数等于各个环比指数之积。这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。2023/1/301/30/2023任务二 成本法资产重置成本被估资产历史成本（1各期物价变动指数）资产历史成本式中，价格指数可以根据定基物价指数计算获得，也可以根据环比价格指数或者环比物价变动指数计算获得，其中：为价格指数（1a1）（1a2）（1a3）（1an）100%式中：n1，2，3n；

34、an为第n年环比价格变动指数；（1an）为第n年的环比价格指数。【要点辨析】价格指数和价格变动指数不同。2023/1/301/30/2023任务二 成本法【典型考题8】某被估资产购建于1994年，账面原值为50000元，当年该类资产的（定基）价格指数为95%，评估基准日该类资产的定基价格指数为160%，则：被估资产重置成本50000（160%/95%）100%84210元【典型考题7】被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比价格（变动）指数分别为1993年为11.7%，1994年为17%，1995年为30.5%，1996年为6.9%，1997

35、年为4.8%。则：被估资产重置成本200000（111.7%）（117%）（130.5%）（16.9%）（14.8%）100%200000191%382000（元）【要点辨析】这里的原理和市场法中的直接比较法中的“价格指数法”一样，大家可以两边比较着看。2023/1/301/30/2023拓展知识：物价指数的关系一、定基物价指数是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。实际运用中往往省略百分号年份 该类设备实际均

36、价定基物价指数当年实际物价/基年物价 定基价格变动指数（当年实际物价基年物价）/基年物价1999（基年）50100%2000 51.5103%51.5/50100%3%(51.550)/50100%2001 53106%53/50100%6%(5350)/50100%2002 54108%54/50100%8%(5450)/50100%2003 55110%55/50100%10%(5550)/50100%2004 56112%56/50100%12%(5450)/50100%2005 57.5115%57.5/50100%15%(57.550)/50100%2023/1/301/30/202

37、3拓展知识：物价指数的关系二、定基价格变动指数与定基价格指数的关系某年的定基价格指数1该年的定基价格变动指数，比如上表中，2004年相对于2001年的价格变动指数112/10615.66%。三、物价指数与定基价格指数关系比如上表中，2004年相对于2001年的价格指数112/106105.66%四、环比物价指数本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商。五、环比物价变动指数（记做a1，a2，an）本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商，环比物价指数1环比物价变动指数2023/1/301/30/2023拓展知识：物价指数的关系【视野拓展】物价指数法和重置核算法辨析区别表现

38、：1、物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。2、物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与构建成本费用核算的基础上。一种技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。（重置成本法估算偏低）相同点：都是建立在利用历史资料基础上。因此，都需要注意判断、分析资产评估时重置成本口径与委托方提供历史资料（如财务资料）的口径差异。2023/1/301/30/2023任务二 成本法3、功能价

39、值法：我们可以对功能价值进行比较。被估资产重置成本参照物重置成本被评估资产年生产能力/参照物的年生产能力或被估资产重置成本参照物重置成本被评估资产年产量/参照物的年产量这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例关系。产量是生产能力最典型的代表。【要点辨析】功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。【典型考题9】已知资产的价值与功能之间存在线性关系，某重置全新一台机器设备的价格为5万元，年产量为5000件，已知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本为：重置成本4000/50005000040000（元）【要点辨析】与市

40、场法中的直接比较法中的“功能价值类比法”完全一样2023/1/301/30/2023任务二 成本法4、规模经济效益指数法：这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力是指数关系，生产能力越大，成本越高，但不是成正比例关系，而是指数关系。产量是生产能力最典型的代表。被评估资产重置成本参照物的重置成本（P1/P2）XP1为被评估资产的年产量；P2为参照物的年产量；可以看出，功能价值法是规模经济效益指数法的特例，即X1。【典型考题10】被评估资产甲生产能力为60000件/年，参照资产乙的重置成本为5000元，生产能力为30000件/年，设规模经济效益指数X取值0.7，被评估资产的重置成本最接

41、近于（）元。A、7300B、6500C、7212D、8123【答案】D【解析】重置成本5000（60000/30000）0.78123元。2023/1/301/30/2023任务二 成本法5、统计分析法先对资产进行分类，如汽车，可以继续分为载货、载客类，在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成绩计算出分类资产的调整系数，计算公式为：KRR，其中：K资产重置成本与历史成本的调整系数；R某类抽样资产的重置成本；R某类抽样资产的历史成本。被评估资产重置成本某类资产账面历史成本

42、（即账面原值）K2023/1/301/30/2023任务二 成本法（二）实体性贬值的估测是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。决定实体性贬值的因素有：（1）使用时间；（2）使用率，也叫利用率；（3）资产本身的质量；（4）维修保养程度。2023/1/301/30/2023任务二 成本法1、观察法：观察法也称成新率法，它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率

43、，从而估算其实体性贬值。例如一台电脑，通过对主机进行测算，可以算出来它的新旧程度如何。这是成新率法。资产实体性贬值重置成本（1实体成新率）其中实体性成新率已经考虑残值。实体性贬值率1实体成新率主要观察被评估资产的外表：光洁度、腐蚀程度、形体物理变化程度等。成新率：通过观察确定新旧程度。（1）机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度、硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。（2）房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等2023/1/301/30/2023任务二 成本法2、使用年限法：也称公式计算法总使用年限实际

44、已使用年限尚可使用年限实际已使用年限名义已使用年限资产利用率实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异可以通过资产利用率来调整。资产利用率截止评估日资产累计实际利用的时间/截止评估日资产累计法定利用的时间当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。2023/1/301/30/2023任务二 成本法【典型考题11】截至评估基准日资产

45、累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值小于1时表示（）。A、满负荷运转B、超负荷运转C、开工不足D、与资产负荷无关【答案】C实体性贬值（重置成本预计残值）实际已使用年限/总使用年限成新率尚可使用年限/（尚可使用年限实际已使用年限）100%比如说每台设备的法定利用率每天使用8个小时，事实上你每天只用了7.5个小时，需要进行调整。2023/1/301/30/2023任务二 成本法【典型考题12】被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用

46、情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为：资产利用率53605/5360862.5%实际已使用年限562.5%3.125（年）总使用年限3.12558.125（年）资产的实体性贬值（5000002000）3.125/8.125191538.46这是简单的年限计算，复杂的是要计算加权年限。由于资产在使用过程中会维修、改造，会产生新的投资、维修费用，也可能拆除部分损坏部件或不用的部分。参看下例：2023/1/301/30/2023任务二 成本法【典型考题13】被评估设备购建于1992年，原始价值30000元，1997年和2000年进行两次更新改造，主要是添置一些自动

47、化控制装置，投资分别为3000元和2000元。2002年对该资产进行评估，假设从1992年至2002年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，估算该设备的实体性贬值率如下。估算过程：(1)估算设备复原重置成本投资日期原始投资额价格变动系数复原重置成本1992年30000 2.60(110%)10300002.6780001997年30001.61(110%)530001.6148302000年20001.21(110%)220001.212420合计852502023/1/301/30/2023任务二 成本法投资日期复原重置成本投资年限复原重置成本投资年数1992年7

48、8000 1078000107800001997年4830 548305241502000年2420 2242024840合计85250 808990计算加权投资年限加权投资年限808990852509.5（年）计算实体性贬值率实体性贬值率9.5（9.56）100%61%2023/1/301/30/2023任务二 成本法【要点辨析】直接按照会计学中的折旧年限估算成新率，这种做法是不正确的，必须摒弃。这是因为：第一，折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。第二，折旧年限的确定。会计只是考虑名义使用年限，不考虑利用状况。第三，折旧年限的确定基础与评估中成新率的确定基础损耗

49、本身，具有差异性。第四，资产评估过程中，一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同，这时当然可以采用折旧年限。2023/1/301/30/2023任务二 成本法【拓展视野】修复金额法使用修复费用法，评估人员要注意区分或补偿性损耗和不可补偿性损耗。可补偿性损耗是指可以用经济上可行的方法修复的损耗，即修复这些损耗在经济上是合理的，而不是指在技术方面是否可以修复。有些损耗尽管在技术上可以修复，但在经济上是不划算的，这种损耗则为不可修复性损耗。不可修复性损耗不能用修复费用法计算贬值。对于大多数情况，设备的可修复性损耗和不可修复性损耗是并存的，评估人员应分别计算它们的

50、贬值。【要点辨析】1、修复费用的概念是否和成本会计类似？2、以上几种方法主要是计算成新率，所以有人也称为成新率计算方法。2023/1/301/30/2023二 成本法（三）功能性贬值的估测资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。功能性贬值可以分为两类：超额投资成本（投资时一次性功能性贬值）营运性功能贬值（日常经常性贬值）1、超额投资成本：购买性能一样更好的东西，与买原来一模一样的东西，两者的投资差额超额投资成本复原重置成本更新重置成本【要点辨析】如使用复原重置成本，则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在